邯鄲城市研究報告22

邯鄲城市研究投資開展中心2021年2月20日13城市分析市場分析投資建議方案架構(gòu)2邯鄲城市分析Part1市場情況城市總體評價邯鄲地處區(qū)域中心實力為區(qū)域13城龍頭千萬人口大市，綜合實力強，成熟度較高城市總體評價－區(qū)位研究四省交界區(qū)的唯一特大城市200公里

石家莊、太原、濟南、鄭州500公里

北京、天津200km500km地處區(qū)域中心晉冀魯豫四省中心位置區(qū)域綜合輻射需求明顯城市總體評價－城市綜合水平成熟度 2021 2021 人口規(guī)模 963.59萬 979.萬總戶數(shù) 2,540,327戶經(jīng)濟力GDP 2361.6億 2787.4億財政收入 244.2億社會消費品零售總額 717.2億人口結(jié)構(gòu) 2021 2021 0-14歲 16.5%15-64歲 74.4%65歲及以上 9.1%增長率 2.2% 1.7%千萬人口大市，綜合實力強，成熟度較高城市總體評價－城市綜合水平富裕度 2021 2021 人均可支配收入 17,562元 19,322元存款余額 1373.1億教育水平 2021 2021 普通高等院校在校生 74,765人 19,322元普通高等院校數(shù)量 5所市域居民富裕，消費力較強，外來消費增長加速，市場條件成熟區(qū)位優(yōu)勢核心

中原經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作區(qū)中心城市樞紐

中原地區(qū)重要的交通樞紐，四省交匯節(jié)點城市資源

鐵礦、煤礦、農(nóng)產(chǎn)品、經(jīng)濟作物豐富經(jīng)濟

中原經(jīng)濟區(qū)13個城市中經(jīng)濟實力第一自身缺乏與周邊經(jīng)濟中心連接不強經(jīng)濟輻射效應(yīng)差區(qū)域龍頭效應(yīng)未兌現(xiàn)邯鄲市1985年被國務(wù)院批準(zhǔn)為對外開放城市，1992年又被國務(wù)院批準(zhǔn)為較大的市?，F(xiàn)轄四區(qū)、一市、十四縣。四區(qū)為邯山區(qū)、叢臺區(qū)、復(fù)興區(qū)、峰峰礦區(qū)；一市為武安市；十四縣為邯鄲縣、臨漳縣、成安縣、大名縣、涉縣、磁縣、肥鄉(xiāng)縣、永年縣、邱縣、雞澤縣、廣平縣、曲周縣、魏縣、館陶縣。全市共有214個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5403個行政村。邯鄲市位于河北省南端，地處東經(jīng)114°03'～40'，北緯36°20'～44'之間，西依太行山脈，東接華北平原，與晉、魯、豫三省接壤，總面積1.2萬平方公里，其中市區(qū)面積457平方公里，全市總?cè)丝凇矐艏丝凇?96.4萬。以京廣鐵路為界，西部為中、低山丘陵地貌，東部為華北平原。海撥最高1898.7米，最低32.7米。屬溫帶半溫潤大陸性季風(fēng)氣候，四季清楚，年平均氣溫在攝氏13.8度，降水量平均550毫米左右，無霜期180-200天。邯鄲市是歷史文化名城、中國成語典故之都、太極之鄉(xiāng)。國務(wù)院批準(zhǔn)具有地方立法權(quán)的“較大的市〞和市區(qū)人口超百萬的特大城市。邯鄲市位于河北省最南端，居晉冀魯豫四省交界區(qū)的唯一特大城市，是中原經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作區(qū)的中心城市。與石家莊、太原、濟南、鄭州四個省會城市的距離均在200公里左右，與北京、天津等大都市的距離均在500公里以內(nèi)。附：城市概況城市總體評價十二五期間，國家、省、市各級政府將推動邯鄲城市開展至與其區(qū)位定位相符城市整體建設(shè)交通分析交通樞紐城市，京廣高鐵通車，外部交通條件優(yōu)越政府宏觀規(guī)劃中明確進一步強化樞紐功能“公交優(yōu)先〞，站點擴建量龐大交通分析－概述邯鄲是全國179個重要的公路交通樞紐之一，交通便利，縱穿中國南北的京廣鐵路、京深高速公路和107國道與橫貫祖國大陸東西的青鐵路、青蘭高速公路和309國道交匯于邯鄲，境內(nèi)形成了“五縱五橫〞的干線公路網(wǎng)絡(luò)，邯鄲國際機場是國家重點開展的干線機場，已經(jīng)通航上海、重慶、大連、杭州、西安、廈門、廣州、深圳、長沙、呼和浩特、溫州、?？凇⒑戏实榷鄺l航線。鐵路南北向京廣高速鐵路東西向邯長鐵路和邯濟鐵路兩支形成8字形干線環(huán)形鐵路穿繞境內(nèi)并與京廣線相通公路京珠高速公路，107國道航空邯鄲機場開通到上海、海南、杭州等14條航線交通分析－外部交通區(qū)域交通樞紐，外部交通條件優(yōu)越。京廣高鐵的開通，大大提高了邯鄲與北京等中心城市的聯(lián)系根底交通條件優(yōu)越，鐵路、公路交通興旺，航空運輸強勢起步政府總規(guī)強化中心城區(qū)交通樞紐構(gòu)造都市區(qū)客運一體化打造兩港三網(wǎng)綜合交通體系客運樞紐港：京廣客運專線+航空+高速公路綜合物流港：以京廣鐵路邯鄲南編組站和邯鄲機場為中心高速公路網(wǎng)+干線公路網(wǎng)+農(nóng)村公路網(wǎng)對外公路呈“一環(huán)八射〞的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)一環(huán)：規(guī)劃環(huán)城高速公路環(huán)八射：青蘭高速、京港澳高速、邯武公路、107國道、邯大高速、邯大公路、309國道、邯臨公路交通分析－都市區(qū)交通分析政府宏觀規(guī)劃中明確進一步強化樞紐功能交通分析－中心城區(qū)交通分析中心城區(qū)總規(guī)深化快速路、主干路、次干路、支路路網(wǎng)組合干道網(wǎng)密度達(dá)3.40公里/平方公里快速路：“6橫4縱〞的快速路網(wǎng)主干路：“5橫6縱〞的交通性主干路網(wǎng)公共交通將得到優(yōu)先開展 規(guī)劃期內(nèi)實現(xiàn)公共交通出行占交通出行總量的35%以上，公交站點〔500米〕覆蓋率到達(dá)90%以上，萬人公交車保有量到達(dá)15標(biāo)臺“公交優(yōu)先〞的開展原那么，及站點擴建規(guī)劃快速公交采用快速公交線BRT作為骨干公交線，從不同方位快速溝通中心城區(qū)大局部地區(qū)。依托干路設(shè)置快速公交線5條：Ｂ1線：由復(fù)興組團至新區(qū)核心組團，沿聯(lián)紡路布線。Ｂ2線：由高教組團至叢臺組團，沿滏東大街布線。Ｂ3線：由邯鋼工業(yè)區(qū)至高教組團，沿邯鋼路、小西環(huán)、學(xué)院北路布線。Ｂ4線：由經(jīng)開區(qū)起步區(qū)至開發(fā)區(qū)組團，沿世紀(jì)大道、蘇里緯四路、美的路布線。Ｂ5線：由代召組團至新區(qū)核心組團，沿新城大街布線。交通分析－中心城區(qū)交通分析R線M線東部高開區(qū)是邯鄲未來城市中心與核心功能區(qū)城市總體規(guī)劃政府規(guī)劃10年再造一個邯鄲中心城區(qū)規(guī)劃，城市重心東移邯鄲城市性質(zhì)國家歷史文化名城，河北省南部地區(qū)中心城市城市開展目標(biāo)河北省南部地區(qū)中心城市河北省重要工業(yè)基地文明富強的生態(tài)宜居城市具有特色的國家歷史文化名城截止2021年建設(shè)用地規(guī)模209km2中心城區(qū)人口規(guī)模220萬人城鎮(zhèn)化率到達(dá)58%全市GDP平均增長速度為12%人均GDP將到達(dá)72,000元全市地區(qū)生產(chǎn)總值7100億元城市總體規(guī)劃－第四期規(guī)劃解讀城市總體規(guī)劃－第四期規(guī)劃解讀

中心城區(qū)人口中心城區(qū)用地規(guī)模城鎮(zhèn)化率2021年220萬209km258%2021年95萬103km245%政府決策：10年，再造一個邯鄲未來10年，中心城區(qū)規(guī)模和人口均將翻番。城鎮(zhèn)化率提高13%原那么合理布局集約開展目標(biāo)經(jīng)濟繁榮社會和諧生態(tài)良好特色鮮明現(xiàn)代化城市手段推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、開展方式轉(zhuǎn)變增強城市綜合實力、可持續(xù)開展力完善公共效勞設(shè)施和城市功能加強城市生態(tài)環(huán)境治理和保護城市總體規(guī)劃－第四期規(guī)劃解讀總結(jié)邯鄲市開展定位－經(jīng)濟強市、文化強市河北省南部地區(qū)中心城市。具有強大的城市區(qū)域綜合效勞功能，立體交通網(wǎng)絡(luò)，是中原內(nèi)陸港。同時，這是一個獨具魅力的城市。“文為魂，綠為脈，水為韻〞，歷史與文化、生態(tài)與綠色的完美結(jié)合體，是一個文化可品、綠蔭可憩、水清可賞的城市。強大的中心城區(qū)。在城市空間開展戰(zhàn)略的根底上，科學(xué)確定中心城區(qū)開展方向，大力提高土地利用效率。利用開發(fā)區(qū)的建設(shè)根底，實行大型公共設(shè)施建設(shè)拉動，開發(fā)建設(shè)東部新區(qū)；改造提升老城區(qū)；統(tǒng)籌馬頭城區(qū)建設(shè)，拉開城市開展框架。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域開展。在市域范圍內(nèi)，合理確定城鄉(xiāng)居民點和產(chǎn)業(yè)布局，綜合安排區(qū)域性根底設(shè)施建設(shè)。在環(huán)中心城區(qū)30公里半徑范圍內(nèi)，著力強化中心城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)的互動開展，構(gòu)筑都市區(qū)開展格局。在中心城區(qū)范圍內(nèi)，充分考慮市縣同城、城區(qū)偏小的實際情況，統(tǒng)籌安排城市建設(shè)用地。1+9都市結(jié)構(gòu)1：中心城區(qū)9：九個衛(wèi)星城，武安、峰峰、馬頭、磁縣、臨漳、成安、肥鄉(xiāng)、廣府、永年以中心城區(qū)為核心，各衛(wèi)星城沿郊區(qū)一級公路環(huán)呈圈層鑲嵌狀布局。兩條產(chǎn)業(yè)帶：成峰〔成安至峰峰〕工業(yè)走廊，重點開展紡織服裝、新型建材、精細(xì)化工、裝備制造等產(chǎn)業(yè)。邯武〔邯鄲至武安〕工業(yè)走廊，重點開展資源型產(chǎn)業(yè)和重工業(yè)。城市總體規(guī)劃－都市區(qū)分析都市開展方案2021年市域總?cè)丝?80萬,市域城鎮(zhèn)人口568萬城鎮(zhèn)化水平58%一個都市區(qū)、兩條城鎮(zhèn)開展主軸線空間格局一個都市區(qū)：構(gòu)筑環(huán)城30公里半徑的衛(wèi)星城圈，形成中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為不同功能載體的組團式都市區(qū)。兩條城鎮(zhèn)開展主軸線： 南北向京廣鐵路、京港澳高速公路、京廣高速客運專線 東西向青蘭高速公路、邯長、邯濟鐵路及309國道沿線到2021年，形成“市域中心城市〔中心城區(qū)+峰峰城區(qū)〕-市域副中心城市〔武安市〕-縣域中心城市〔縣城〕-建制鎮(zhèn)〞的四級城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。城市總體規(guī)劃－都市區(qū)分析都市區(qū)以中心城區(qū)為中心，環(huán)30公里半徑為范圍，主要包括邯鄲中心城區(qū)、峰峰城區(qū)、武安市及永年、肥鄉(xiāng)、成安、臨漳、磁縣和廣府鎮(zhèn)，總面積為2852平方公里。都市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局為“兩區(qū)、兩廊、一中心〞?！病皟蓞^(qū)〞-西部循環(huán)經(jīng)濟區(qū)和東部特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)；“兩廊〞-冀南新區(qū)和邯武工業(yè)走廊；“一中心〞-中心城區(qū)經(jīng)濟區(qū)〕。城市總體規(guī)劃－都市區(qū)分析城市總體規(guī)劃－都市區(qū)分析，各城鎮(zhèn)職能中心城區(qū)：國家歷史文化名城，晉冀魯豫交界地區(qū)經(jīng)濟中心 武安市區(qū)：冶金煤炭礦業(yè)及其加工業(yè)為主的生產(chǎn)效勞型衛(wèi)星城峰峰礦區(qū)：煤化工能源建材為主導(dǎo)的工業(yè)城區(qū)和循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)馬頭鎮(zhèn)區(qū)：能源、輕紡工業(yè)為主的鎮(zhèn)區(qū) 磁縣城區(qū)：煤炭、冶金、服裝、旅游為主的衛(wèi)星城 臨漳城區(qū)：以特色農(nóng)產(chǎn)品加工和生物化工為主的衛(wèi)星城 成安城區(qū)：裝備制造、紡織及食品加工為主的衛(wèi)星城 肥鄉(xiāng)城區(qū)：特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工和為中心城區(qū)配套效勞衛(wèi)星城永年城區(qū)：機械加工、物流和特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工衛(wèi)星城廣府城區(qū)：水城、古城、太極城為特色的旅游休閑型衛(wèi)星城總結(jié)城市化率達(dá)已45%人口大市，中心城區(qū)百萬人口，全市千萬人口小市區(qū)、大市域，單中心孤立的城鎮(zhèn)體系區(qū)縣開展不平衡，較大城市+大農(nóng)村格局，經(jīng)濟水平西低東高，城市二元化結(jié)構(gòu)明顯城市總體規(guī)劃－都市區(qū)分析，各城鎮(zhèn)職能城市總體規(guī)劃－中心城區(qū)分析中心城區(qū)主要由主城區(qū)和馬頭城區(qū)構(gòu)成，為北至青蘭高速公路，東至環(huán)城高速公路-邯濟鐵路-京港澳高速公路一線，南至環(huán)城高速公路〔南段〕，西至南水北調(diào)中線總干渠，規(guī)劃控制范圍550平方公里。規(guī)劃到2021年，中心城區(qū)人口規(guī)模220萬人，建設(shè)用地規(guī)模209平方公里，人均建設(shè)用地95平方米。主城區(qū)為叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。主城區(qū)開展規(guī)劃：重點向東開展，南北適當(dāng)開展，西部控制開展。總體空間布局結(jié)合城市自然地理條件和開展方向，規(guī)劃采用組團式布局，建設(shè)六大片區(qū)〔十四個功能組團〕，不同功能組團之間由河流水系、生態(tài)綠地、防護綠地間隔。六大片區(qū)分別為：中心片區(qū)〔含邯山組團、叢臺組團、復(fù)興組團和趙王城-邯鋼組團〕；高新片區(qū)〔含開發(fā)區(qū)組團、新區(qū)核心組團、代召組團〕；城南片區(qū)〔含物流組團和高教組團〕；城北片區(qū)〔含黃粱夢組團和蘇里組團〕；馬頭片區(qū)〔含馬頭西組團和馬頭東組團〕；機場片區(qū)〔含機場組團〕。

三級公共設(shè)施配置體系：市級中心、組團中心、社區(qū)中心。其中，建設(shè)老城區(qū)、東部新區(qū)兩大市級公共活動中心和高鐵效勞中心、黃粱夢旅游效勞中心、代召商貿(mào)中心、城南綜合物流中心和教育科研中心五大市級專業(yè)中心。在中心城區(qū)中，規(guī)劃68.1平方公里的居住用地，主要集中在邯山、叢臺、復(fù)興、新區(qū)核心、代召、高教、黃粱夢、蘇里、馬頭東等九大主要居住組團。其中，新增保障性住房占新增總住房面積的比例保持在30%左右。廉租房占5%左右，經(jīng)濟適用房占15%左右，限價房占10%左右城市總體規(guī)劃－中心城區(qū)分析主城區(qū)重點向東擴展，馬頭城區(qū)重點向南擴展。這是城市經(jīng)濟新的增長點。其中“中心城區(qū)用地規(guī)模〞和“城市人口數(shù)量〞，這兩項指標(biāo)都相當(dāng)于現(xiàn)在的兩倍還要多。結(jié)論城市總體規(guī)劃－中心城區(qū)分析，四區(qū)特性位置：邯鄲市轄區(qū)，市府駐地規(guī)模：人口43.8萬，面積28.3平方公里，10街道1鄉(xiāng)經(jīng)濟：市政治經(jīng)濟中心，商貿(mào)為主，工業(yè)為輔教育：教育配套齊全,有26所學(xué)校交通：有京廣鐵路，京深、茶蘭、邯臨公路過境叢臺區(qū)

邯鄲老城區(qū)，生活及其他配套相對成熟，可開發(fā)的土地非常有限，主要靠舊城改造、舊房拆遷而來，土地成本相對較高，商品房供應(yīng)量相對集中位置：邯鄲市中心城區(qū)規(guī)模：面積37平方公里，人口38萬經(jīng)濟：繁華商貿(mào)密集區(qū)，客流充足、物資豐富交通：火車站、長途汽車站、飛機場坐落在本區(qū)內(nèi)

京廣、邯濟、邯長鐵路，京深高速和107國道過境邯山區(qū)

區(qū)域繁榮、商業(yè)密集、人流量集中。主要以商業(yè)地產(chǎn)為導(dǎo)向。從整體規(guī)劃來看，片區(qū)未來主要以商住結(jié)合的項目為主導(dǎo)，從而形成邯鄲的經(jīng)濟中心位置：市西，重、化工業(yè)區(qū)規(guī)模：人口34萬，面積37平方公里。1鄉(xiāng)6街15村經(jīng)濟：市重、化工業(yè)中心，國企、大型產(chǎn)業(yè)集團集中復(fù)興區(qū)

重工業(yè)集中區(qū),工業(yè)污染相對嚴(yán)重,居住氛圍差,空氣污染指數(shù)嚴(yán)重,未來仍以重工業(yè)為發(fā)展導(dǎo)向。樓盤在售較少。位置：市東北，京深高速公路兩側(cè)規(guī)模：規(guī)劃面積23.5平方公里，控制面積50平方公里配套：起步區(qū)已完成21公里“三縱九橫”12條道路及148公里的各種管線鋪設(shè)，達(dá)到十通一平。進區(qū)項目已達(dá)80家，總投資46.6億元。交通：有高速公路出入口和省道邯臨公路高新開發(fā)區(qū)

重工業(yè)集中區(qū),工業(yè)污染相對嚴(yán)重,居住氛圍差,空氣污染指數(shù)嚴(yán)重,未來仍以重工業(yè)為發(fā)展導(dǎo)向。樓盤在售較少。城市總體規(guī)劃－中心城區(qū)分析，各組團十三個結(jié)構(gòu)組團黃粱夢組團蘇里組團開發(fā)區(qū)組團新區(qū)核心區(qū)組團代召組團叢臺組團邯山組團南湖組團物流組團趙王城-邯鋼組團復(fù)興組團馬頭東組團馬頭西組團城市總體規(guī)劃－中心城區(qū)分析，核心組團中心城區(qū)規(guī)劃時空間形態(tài)控制嚴(yán)格，每片城區(qū)組團功能、形態(tài)相對獨立，以永久性生態(tài)區(qū)進行分隔，形成“一城六組團〞的空間結(jié)構(gòu)形式。六功能組團舊區(qū)綜合組團：以居住、工業(yè)、商業(yè)功能為主。重在用地的梳理和功能調(diào)整。包括復(fù)興、叢臺、邯山組團。東部新區(qū)組團：以行政管理、現(xiàn)代效勞、居住、都市工業(yè)為主。跨過現(xiàn)京珠高速公路向東開展新區(qū),依托北側(cè)的高新區(qū),重在城市開展新空間的開創(chuàng)和新功能的建立。包括新區(qū)核心組團、代召組團。東北部開發(fā)區(qū)組團：以高新技術(shù)園區(qū)為主。通過產(chǎn)業(yè)升級、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使高新區(qū)成為高效、生態(tài)、低耗的新型產(chǎn)業(yè)基地。即開發(fā)區(qū)組團。南部高教物流組團：以科教研發(fā)和居住功能為主。以現(xiàn)狀高校為根底，適當(dāng)南延，重點開展高教園區(qū)；同時依托京廣鐵路貨站和邯鄲機場建設(shè)現(xiàn)代物流專業(yè)效勞中心。包括高教組團、物流組團。北部北湖組團：以居住、休閑旅游等功能為主。以北部〔輸元河以南〕的未開發(fā)用地為根底，形成新型居住和休閑旅游為主要功能的北部組團。包括黃粱夢組團、蘇里組團。西部戶村組團：以工業(yè)為主要功能的西部組團，以開展鋼鐵及鋼鐵延伸、配套產(chǎn)業(yè)為主。主要包括趙王城—邯鋼組團。城市設(shè)計空間形態(tài)框架：一環(huán)：環(huán)城綠帶三軸：中華大街、人民路、新城大街四帶：滏陽河、支漳河、新開河、沁河多點：各級中心、公園、歷史街區(qū)等城市總體規(guī)劃－中心城區(qū)分析，城市空間形態(tài)框架宏觀經(jīng)濟——綜合評價河北經(jīng)濟強市，人口大市，中原經(jīng)濟區(qū)的核心城市，房地產(chǎn)市場未來仍有較大潛力；京廣高鐵開通提高了邯鄲與一線城市的經(jīng)濟聯(lián)系，高鐵站區(qū)域的開展未來有一定潛力；城市重點向東開展，高開區(qū)是未來的城市核心區(qū)，重點關(guān)注東部區(qū)域開展時機；13城市分析房地產(chǎn)市場分析投資建議方案架構(gòu)2邯鄲在售市場分析Part2土地市場房地產(chǎn)市場各版塊分析客群情況市場情況邯鄲土地市場自2021年來供給與成交均呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但成交價格均呈現(xiàn)上漲，但用地根本都以底價成交，2021年住宅用地供給量與成交量都出現(xiàn)較大程度萎縮，住宅用地實際供給2475畝，實際成交僅1390畝，市場成交冷淡年份土地供應(yīng)量（畝）住宅用地供應(yīng)量（畝）成交量住宅用地均價（萬/畝）樓面地價（元/㎡）2010年7345559641601849972011年55613045224225611202012年7631247513902531354土地市場分析－住宅用地年份商業(yè)用地供應(yīng)量（畝）商業(yè)用地成交量商業(yè)用地均價（萬/畝）商業(yè)樓面地價（元/㎡）2010年2438734211742011年45738224210162012年4812544101398土地市場分析－商業(yè)用地邯鄲商業(yè)用地成交量較小，2021年推出481畝，成交僅254畝，商業(yè)用地價格卻一直存在上漲態(tài)勢，2021年達(dá)1398元/平米，邯鄲作為人口大市，商業(yè)市場未來仍有一定潛力2021年邯鄲區(qū)域土地供地方案

根據(jù)邯鄲市土地局儲藏中心提供信息，2021年邯鄲區(qū)域儲藏土地供地方案約4000畝，其中邯鄲東部板塊即高鐵東土地約2000畝，支漳河4號、5號島約300畝，北湖1號島約700畝，南環(huán)路東延及東環(huán)路南延合計約500畝，滏河大街北延兩側(cè)及零星地塊約500畝。詳見附圖附圖1高鐵東板塊〔紅色區(qū)域〕

高鐵站高鐵東區(qū)域現(xiàn)狀附圖1南環(huán)東延和東環(huán)南延板塊〔綠色區(qū)域〕

邯鄲在售市場分析Part2土地市場各版塊分析客群情況市場情況房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場分析邯鄲房地產(chǎn)市場總體開展健康商品市場供給量大，新開工面積明顯增加商品房銷售價格仍呈現(xiàn)小幅增長趨勢房地產(chǎn)分析－房地產(chǎn)宏觀指標(biāo)邯鄲房市起步于2021年，隨著經(jīng)濟危機過后，國家金融貨幣政策放松，利好的房地產(chǎn)調(diào)控政策顯現(xiàn)，邯鄲市跟隨著全國的產(chǎn)業(yè)節(jié)奏，一同跨進了房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期。尤其進入2021年，房地產(chǎn)的投資、開工量、銷售面積都有了較大程度的增長。將處于房地產(chǎn)黃金期的2021年作為參考，投資額為200多億，占國定資產(chǎn)投資的1/10，系健康水平；城市改造力度較大，導(dǎo)致房屋施工量偏高，但總體來講，房屋的施竣工量處于正常水平；從銷售面積來講，作為河北省三甲的地級市，人口數(shù)量龐大，住宅工程眾多，年銷售275萬平米的銷售速度處于中高等銷售水平。房地產(chǎn)市場總體開展健康整體呈增長勢頭商業(yè)地產(chǎn)開展相對滯后邯鄲商品住宅供求總體走勢2021年成交200.49萬平米，環(huán)比出現(xiàn)較大幅增長，市場總體回暖趨勢明顯，2021年受市場影響，供求比增大，市場供給量大，2021年邯鄲商品住宅市場供給量248.278萬平方米，環(huán)比2021年上漲6.85%2021年邯鄲商品住宅市場成交量162.777萬平方米，環(huán)比2021年下降了24.1%。以上數(shù)據(jù)為備案銷售數(shù)據(jù)邯鄲商品住宅價格走勢2021-2021年邯鄲商品住宅價格年均增長約4%，低于大城市年均增長8%的整體水平，整體增長率較低。以上數(shù)據(jù)為備案銷售數(shù)據(jù)邯鄲商品房交易市場分析目前邯鄲市市域內(nèi)共有樓盤250個，其中在售樓盤60個，待售樓盤70個，累計售罄樓盤120個。對于一個地級市，在售及待售工程共130個，以每個工程10萬平米的體量估算，近一兩年內(nèi)，邯鄲市的商品房市場容量在1300萬平米左右，以2021年市場最好時的去化速度來計算〔270萬平米/年〕，消化周期至少要五年以上。其中還不包括后續(xù)5年內(nèi)的市場供量。從工程數(shù)量來講，邯鄲市供量較大，銷售市場形勢嚴(yán)峻。從邯鄲市各區(qū)域累計樓盤工程〔在售、待售、售罄工程〕來看,作為老城區(qū)的邯山區(qū)，由于開發(fā)年限的原因，樓盤工程最多，但多為售罄工程；作為中心商業(yè)區(qū)的叢臺區(qū)居其次；復(fù)興區(qū)、高開區(qū)工程數(shù)量大體持平。從在售及待售工程來看,邯山區(qū)與叢臺區(qū)，商品房工程以售罄工程為主，作為老城區(qū)與中心商業(yè)區(qū)，區(qū)域面積較大，開發(fā)年限較長，目前在售及待售工程相對較多，區(qū)域開展相對成熟與飽和。復(fù)興區(qū)商品房工程進度構(gòu)成相對平均，房地產(chǎn)市場處于不溫不火的現(xiàn)狀。高新開發(fā)區(qū)隨著市政府的規(guī)劃遷入，政務(wù)、商業(yè)新區(qū)的集中打造，區(qū)域增值潛力被普遍看好，目前新建樓盤數(shù)量較多，多為大盤，并以待售工程為主，預(yù)計未來商品房市場放量較大，區(qū)域競爭將日益明顯。商品房市場供給量大假定邯鄲樓市依然保持2021年良好的銷售態(tài)勢，目前有70個待售工程即將入市，每個工程暫估10萬平米的體量，工程建設(shè)周期保守估計為2年，也就是說在2年內(nèi)，邯鄲商品房市場將有700萬平米推向市場，加上目前市場上剩余的300萬平米，樂觀預(yù)計，未來兩年內(nèi)，邯鄲市商品房市場上的存量將到達(dá)1000萬平米以上。以市場樂觀的去化速度300萬平米/年來計算，至少需要3年以上的時間來消化，且保證這五年內(nèi)沒有后續(xù)的土地供給。邯鄲房地產(chǎn)市場動態(tài)分析量：房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積明顯增加一是邯鄲市三年上水平工作的強力推進，特別是去年邯鄲市舊城和城

中村拆遷力度的加大，使相當(dāng)一批舊城和城中村的居民成為了剛性需

求戶，急欲尋求新的房源；二是隨著邯鄲市“兩改〞工程改造力度加大，騰出大量土地，開發(fā)市

場廣闊，開發(fā)企業(yè)信心十足；三是開發(fā)商手中大量的存地得到釋放，

促使邯鄲市開發(fā)市場活潑。價：商品房銷售價格全年仍呈現(xiàn)小幅增長趨勢，8月份以后出現(xiàn)停漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院公布的“百城價格指數(shù)〞顯示，2021年邯鄲房價前三個季度已上漲7.11%，樣本平均價4730元/平方米。10月百城房價指數(shù)報告出爐，河北多個地區(qū)出現(xiàn)了房價縮水的現(xiàn)象，而邯鄲房價出現(xiàn)了持平狀態(tài)，并至今處于停漲狀態(tài)，此外有大批開發(fā)商開始大力度打折優(yōu)惠，房價處于暗降狀態(tài)。邯鄲房價呈現(xiàn)出東高、西升、中挺、南北緩漲的局面。東部憑借得天獨厚的開展優(yōu)勢，房價根本在每平方米5500元以上，不乏6000~8000余元的高檔小區(qū)。西部不斷改善的環(huán)境使原本3000多元的樓市不斷小幅攀升逼近4000元大關(guān)，趙苑周邊的局部房價已超4000元。中心區(qū)舊房改造的新小區(qū)五、六千元，南部、北部也根本邁過3500元水平線。2021年與全國住房市場狀況相比，邯鄲市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積明顯增加、商品房銷售價格仍呈現(xiàn)小幅增長趨勢、市場回暖等三個顯著特點。邯鄲在售市場分析Part2土地市場各版塊分析客群情況市場情況房地產(chǎn)市場邯鄲市區(qū)住宅板塊已根本形成，形成東貴、西貧、南富、北亂的區(qū)域形象板塊價值分析全國現(xiàn)象板塊綜述板塊構(gòu)成現(xiàn)狀：多核心發(fā)展邯鄲城市整體發(fā)展格局呈現(xiàn)多核心形態(tài)，形成一城六組團：中心城區(qū)、舊區(qū)綜合組團、東部高新組團、東北部開發(fā)區(qū)組團、南部高教物流組團、北部北湖組團、西部戶村組團板塊劃分邯鄲房地產(chǎn)市場具體可以分為5個片區(qū)：中心城區(qū)、東部開發(fā)區(qū)板塊、南部新城板塊、北部北湖景觀板塊、西部板塊區(qū)域形象邯鄲房地產(chǎn)市場形成了東貴、西貧、南富、北亂的區(qū)域形象。中心城區(qū)板塊4600-5200北部板塊4800-5500西部板3500-4500塊東部開發(fā)區(qū)板塊5500-7200五倉區(qū)新區(qū)4000-4800南城區(qū)板塊4300-4800人民路中華路東北部區(qū)經(jīng)濟開發(fā)4900-6000市中心板塊：依托市中心配套及城市價值，

實現(xiàn)較高溢價，但后續(xù)供地缺乏板塊價值分析全國現(xiàn)象市中心板塊價格區(qū)間高層5000—6900元/㎡產(chǎn)品形式高層為主客戶特征對城市價值非常認(rèn)可，追求生活便利性，具有較高的經(jīng)濟實力代表項目龍湖御景、叢臺公園、安居?xùn)|城等商業(yè)中心，人氣聚集在供地限制下，市中心板塊在未來的影響力會逐步減小市中心商業(yè)氣氛濃郁，四牌樓商圈吸引大量人氣；交通便利，可方便通往全市。市中心工程高價面市后續(xù)供地缺乏市中心土地后續(xù)供給量較少，影響了板塊后續(xù)的持續(xù)影響力；未來供給也多是小規(guī)模舊改工程，本錢高，難以塑造大社區(qū)，且按政府要求，重在用地的梳理和功能調(diào)整市中心工程相對較少，但都實現(xiàn)了較高的價格：安居?xùn)|城的高層平層6900元/㎡的價格、叢臺花園也實現(xiàn)了近6800的價格。叢臺公園中心城區(qū)板塊南湖五倉新區(qū)：政府強勢推動建設(shè)的新興住宅片區(qū)，已得到市民高度認(rèn)可板塊價值分析全國現(xiàn)象南部新城區(qū)市第一中學(xué)政府機關(guān)五倉新區(qū)規(guī)劃圖高等學(xué)區(qū)搬遷推動價格區(qū)間高層4000—4800元/㎡產(chǎn)品形式高層為主客戶特征邯鄲市區(qū)人和郊縣人都有，對學(xué)區(qū)認(rèn)可，看重未來發(fā)展空間區(qū)域特點與市區(qū)交通聯(lián)系方便，內(nèi)部配套逐漸成熟代表項目趙都新城、榮盛阿爾卡迪亞、金世紀(jì)花園等南部新城區(qū)作為邯鄲城市開展的重要一極，未來一段時間仍將是開發(fā)熱點片區(qū)政府強勢規(guī)劃：08年“五倉新區(qū)〞被列入城市開展規(guī)劃，總用地面積約4平方公里，是由政府主導(dǎo)開展的新區(qū)配套設(shè)施自成體系商業(yè)配套市政配套開展空間巨大：在市政府搬遷及學(xué)區(qū)的帶動下人氣激增，且自身配套體系較完善，未來一段時間仍是政府開展重點規(guī)劃逐步落地：市政府及大量事業(yè)單位已準(zhǔn)備搬遷；大量金融單位進駐，帶動20萬入口。開發(fā)區(qū)：價值被充分實現(xiàn)和放大的高端居住片區(qū)，生活配套日趨成熟，未來會演變?yōu)楹勒瑓^(qū)板塊價值分析全國現(xiàn)象東部開發(fā)區(qū)板塊10年以后：豪宅區(qū)在政務(wù)驅(qū)動及綠地等品牌開發(fā)商影響下，區(qū)域價值開始建立；但首期以外鄉(xiāng)小型開發(fā)商進駐為主，以剛需產(chǎn)品捕捉城市外溢客戶。04-08年：城市價值承接地09-10年：高端居住區(qū)區(qū)域價值快速提升，與老城區(qū)根本持平，演變?yōu)楦叨司幼^(qū)；外地知名開發(fā)商進駐，客戶結(jié)構(gòu)升級。隨著綠地、華潤、安徽置地、新地中心等四大家族的進駐，政務(wù)區(qū)未來會演變?yōu)轫敿壓勒瑓^(qū)；新一級的城市富人區(qū)，國內(nèi)一線開發(fā)商分流高端市場。價格區(qū)間高層6500—7200元/㎡產(chǎn)品形式高層為主、有部分洋房供應(yīng)客戶特征客戶以全市的中高端客戶為主，他們更關(guān)注環(huán)境、品質(zhì)，經(jīng)濟實力較強代表項目安居?xùn)|城、拉德芳斯等經(jīng)過十多年的發(fā)展，政務(wù)新區(qū)已經(jīng)發(fā)展為市政配套齊全的居住、辦公區(qū)，未來隨著萬達(dá)、萬象城等大型商業(yè)的進駐，商業(yè)配套會日趨完善基礎(chǔ)設(shè)施良好以完善行政功能與優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源為核心驅(qū)動的政務(wù)新區(qū)，其居住價值已被逐漸認(rèn)可，辦公氛圍逐漸形成，投資價值也日益凸顯客戶認(rèn)知度高東部開發(fā)區(qū)板塊北湖板塊：景觀資源豐富的開展中住宅板塊，接受政務(wù)區(qū)輻射，未來開展?jié)摿捎^彩虹橋北湖公園自然資源豐富接受政務(wù)區(qū)輻射以機械加工、物流和特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工為主的衛(wèi)星城，2021年到達(dá)25萬人，以居住、休閑旅游等功能為主。以北部〔輸元河以南〕的未開發(fā)用地為根底，形成新型居住和休閑旅游為主要功能的北部組團。

北部北湖區(qū)域交通便利樓盤云集、客戶認(rèn)知較好自然景觀，交通便利開展中區(qū)域，趙都華府、安聯(lián)水晶坊等多樓盤云集；市民對北湖認(rèn)知良好，環(huán)境好、但大多局限在邯鄲以北區(qū)域。北湖區(qū)南部目前已經(jīng)開始接受政務(wù)區(qū)輻射；未來政務(wù)區(qū)的中高端客戶外溢，北湖區(qū)是最正確選擇之一。趙都華府叢臺區(qū)政府北部北湖區(qū)域板塊中華路延長線板塊價值分析全國現(xiàn)象北湖板塊西部版塊：距離市中心近，交通便捷，但空氣污染較差，非城市住宅重點開展方向西部版塊是邯鄲的老城市區(qū)域，距離市中心較近，生活配套比較成熟、叢臺路延長線路已經(jīng)通車，交通非常便捷；復(fù)興區(qū)做為邯鄲老城區(qū)，集中局部重工業(yè)產(chǎn)業(yè)〔邯鋼、縱橫鋼鐵等〕。市中心房地產(chǎn)工程正往外圍開展緊鄰中心，交通便捷但形象不佳未來開發(fā)空間充足價格區(qū)間高層3500—4500元/㎡產(chǎn)品形式高層為主客戶特征地緣性客戶為主，也有少量郊縣客戶，追求性價比代表項目光華苑、綠樹林楓等西部板塊目前區(qū)域價值相對較低，未來將成為城市框架內(nèi)補充開展區(qū)域西部版塊房地產(chǎn)主要集中在建設(shè)大街以西，以后鐵西大街以東供給很少；目前工程開發(fā)主要在建設(shè)大街以西，未來會往武安方向開展。西部板塊還存在不少可開發(fā)的地塊，但非政府重點開展方向；在熱點地區(qū)供地枯竭后，可能成為補充開展區(qū)域。趙苑官邸西部區(qū)域板塊陵西大街叢臺路板塊價值分析全國現(xiàn)象

西部板塊通過各區(qū)域的價值現(xiàn)狀與演變分析，可以發(fā)現(xiàn)各區(qū)域的開展時機在城市擴張中，東部開發(fā)區(qū)處在城市向東開展重點方向上，占據(jù)先天的開展機遇單核向多核開展中，向東向南是主題：政務(wù)驅(qū)動式開展五倉新區(qū)的開展是由政府強勢推動的，配套了根底設(shè)施和學(xué)區(qū)；目前已積聚了人氣和口碑，未來仍是重點開展的新城。城市補充式開展各區(qū)域均有時機，但叢臺區(qū)、中心城區(qū)等板塊可出讓土地較少；未來主要集中在景觀資源豐富但區(qū)域形象較為落后的北部新城。品質(zhì)驅(qū)動式開展東部高新區(qū)通過多年的開展已成為高端居住區(qū)，隨著開發(fā)商的進入即將演變?yōu)楦叨俗≌瑓^(qū)；南部新城區(qū)和東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)未來將承接政務(wù)區(qū)輻射，實現(xiàn)品質(zhì)驅(qū)動式開展。中心城區(qū)板塊北部板塊西部板塊東部開發(fā)區(qū)板塊五倉區(qū)新區(qū)南城區(qū)板塊人民路中華路東北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政務(wù)驅(qū)動補充式發(fā)展品質(zhì)驅(qū)動板塊價值分析全國現(xiàn)象區(qū)域發(fā)展機會1南城板塊選取案例——阿爾卡迪亞現(xiàn)代海棠灣美的城南城區(qū)板塊項目名稱物業(yè)類別建筑面積容積率綠化率產(chǎn)品類型銷售均價

（元/㎡）銷售進度阿爾卡迪亞住宅610000340%一期80-170

二期80-170

三期60-109460075%現(xiàn)代海棠灣住宅430000335%86、105-134430025%頤景藍(lán)灣住宅258988347.95%83、119、130470033%新業(yè)美居住宅564874.521%59、78、

133、49460028%上都名苑住宅370000340%86、90

106、122480030%美的城住宅1050000365.60%95、120-140

170-190520030%趙都新城住宅30000003.135%89-171430062%南城區(qū)板塊南城板塊價格目前主要集中在4300-4700元/平米，區(qū)域以剛性需求為主，面積主力集中在80-130平米，容積率都較高集中在3左右，區(qū)域內(nèi)以實用的二居室和經(jīng)濟型三居室為主力戶型，100㎡左右的小三房普遍暢銷，南北通透產(chǎn)品受青睞項目名稱第一次開盤總套數(shù)2012年銷售套數(shù)月均去化套阿爾卡迪亞2010年3月60001500125現(xiàn)代海棠灣2012年6月2603約70060頤景藍(lán)灣2012.6180080074新業(yè)美居2011年8月—40037上都名苑2012.4228070064美的城2012年7月540072060南城區(qū)板塊南城板塊價格由于為剛性需求，價格相對較低，主力客群有較多來自邯鄲下轄縣市，區(qū)域去化情況較好，操盤較好的工程月均去化達(dá)100套以上，多數(shù)中小工程月均在60-80套開發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司邯鄲分公司位置[邯山區(qū)]西盛街以東，學(xué)院北路北側(cè)，浴新大街以西規(guī)模占地面積：94184.6平方米建筑面積：346323.91平方米，容積率3.0產(chǎn)品類型16棟高層戶型配比81-143平米價格售樓處銷售均價3900-4300元/平米，客戶項目以周邊客戶、下縣客戶，剛性需求客戶為主，主要是跟趙都新城搶客戶，通過價格優(yōu)勢進行客戶節(jié)流。銷售狀況去化量235500平米，在售量346323.91平方米，日來訪38組，來電50組，日成交1.6套，營銷方面有團購、特價房。賣點趙都新城項目旁邊，以后趙都新城內(nèi)部配套也是阿卡的配套，價格較低，但樓間距窄，現(xiàn)在團購和特價房營銷策劃執(zhí)行中。配套交通：4、51、67、604路教育：河北工程大學(xué)、邯鄲學(xué)院、開元文化藝術(shù)學(xué)校、二十九中醫(yī)療：邯鄲總工會醫(yī)院、電力醫(yī)院、明仁醫(yī)院等銀行：馬莊信用社、建設(shè)銀行、工商銀行其他：邯山廣場、羅城頭廣場土地成本176萬/畝榮盛阿爾卡迪亞

開發(fā)商邯鄲市美的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置[邯山區(qū)]中華南大街，南湖景區(qū)，支漳河北岸（原水果批發(fā)市場）規(guī)模占地面積：約560畝建筑面積：105萬平方米，容積率3.0產(chǎn)品類型34棟高層戶型配比90-370㎡價格價格未公布客戶主要針對邯鄲現(xiàn)在市場上的中高端客戶，改善性住房占主導(dǎo)地位銷售狀況售樓處2月26日正式開放，項目現(xiàn)火熱蓄客中（禮品邀約客戶）賣點日均來電29組，日來訪70組。歐式園林景觀，7000平米大湖，未來商業(yè)規(guī)劃，社區(qū)內(nèi)會所，學(xué)校配套，周邊的邯鄲一中，中華大街，交通便利。配套教育配套：鋼苑中學(xué)、邯山區(qū)興華小學(xué)、新一中、電力幼兒園、邯鄲市小天使幼兒園、邯鄲市農(nóng)林路小學(xué)、27中醫(yī)療配套：康業(yè)醫(yī)藥超市、邯山區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、隆仁堂醫(yī)藥、商業(yè)配套：中國移動中華南營業(yè)廳、靚佳人化妝精品店中華南店、天客隆超市、亞森家具廣場、千家千惠超市金融配套：工商銀行3個、建設(shè)銀行3個、中國銀行3個、邯鄲銀行2個、郵政儲蓄銀行學(xué)院路支行、休閑娛樂配套：聚賢樓、角角羊、辣小妹重慶火鍋、巴奴火鍋、韓逸軒燒肉美食城、印第安酒吧、民家福大酒店、松花江食府、土地成本268萬/畝美的城

2東部城區(qū)選取案例——楓丹白露安居?xùn)|城拉德芳斯創(chuàng)鑫華城鑫域國際住宅局部東部〔高開區(qū)〕板塊總圖東部板塊細(xì)圖東部高開區(qū)板塊為邯鄲市房價隆起板塊東部〔高開區(qū)〕板塊產(chǎn)品特征項目名稱建筑形式占地面積建筑面積（㎡）容積率戶型區(qū)間（㎡）均價月均去化創(chuàng)鑫華城廣場高層、小高層8.8萬㎡39.8萬㎡3.591㎡，93㎡，99㎡，143㎡高層：7千小高：9千，1萬高層：24套小高：開盤售罄華信國際廣場高層

1100畝170萬㎡2.0102㎡-205㎡一期現(xiàn)房：7000多，二期年底交房5500-600025套漢成華都高層31.5萬106萬㎡3.0三居101㎡-157㎡5300-550083套楓丹白露高層、小高層10萬㎡30萬㎡3.080-210平方米左右高層：6200-6300小高：650044套安居?xùn)|城高層575畝150萬㎡3.0二居97㎡-114㎡三居118㎡-172㎡700080套現(xiàn)代奧城高層233畝30萬㎡3.00

80-210平方米左右5200-560090套東部高開區(qū)板塊為邯鄲市的高價值區(qū)域，高層價格根本在6000-7000元/平米，品質(zhì)較好的工程都在7000以上，局部工程在5200-6000之間，140-200平米改善型戶型占據(jù)較大比例，由于總價高，區(qū)域多數(shù)工程去化較慢，月均去化在20-40套140㎡以上三房去化速度較快。兩房產(chǎn)品面積區(qū)間普遍大于其他區(qū)域創(chuàng)鑫華城廣場〔四期〕概況物業(yè)名稱物業(yè)地址產(chǎn)品類型創(chuàng)鑫華城廣場人民路與東柳林大街交叉口西北角5棟高層（31層）、2棟小高層（11層）、5層商業(yè)裙樓，2棟辦公樓（27層）占地面積建筑面積當(dāng)期戶數(shù)價格8.8萬㎡39.8萬㎡1612高層：7千小高：9千，1萬容積率綠化率裝修標(biāo)準(zhǔn)所屬商圈3.529.4%毛坯東部板塊電梯4期現(xiàn)狀項目整體現(xiàn)狀高層：兩梯四戶；小高層：兩梯兩戶尾盤（銷售周期為1年）占地近千畝，分九期開發(fā)，總建筑面積200余萬（住宅100萬，商業(yè)100萬）。1，2，3期已入?。?期尾盤；5期團購，6期別墅未開盤（15棟）；7期寫字樓為事業(yè)單位代建；8期為商業(yè)體。月均去化量開發(fā)商高層：24套小高：開盤售罄邯鄲市創(chuàng)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力戶型100平左右及140平左右奧體中心綜合體華信國際廣場〔住宅局部〕概況物業(yè)名稱物業(yè)地址產(chǎn)品類型華信國際廣場人民路與東環(huán)交叉口南行100米路東高層（板樓、塔樓）占地面積建筑面積當(dāng)期戶數(shù)價格1100畝170萬㎡一期1068戶；二期1148戶一期現(xiàn)房：7000多，二期年底交房5500-6000容積率綠化率裝修標(biāo)準(zhǔn)所屬商圈2.040%毛坯東部板塊電梯1、2期現(xiàn)狀項目整體現(xiàn)狀高層塔樓兩梯四戶，高層板樓一梯一戶一期80%去化，二期兩個月排號90多個120萬平商業(yè)，50萬平住宅（商業(yè)部分未開）月均去化量開發(fā)商一期：71套華信集團主力戶型奧體中心一期二期三期綜合體漢成華都概況物業(yè)名稱物業(yè)地址產(chǎn)品類型漢成華都人民路與東環(huán)路交叉口東22棟34層高層占地面積建筑面積當(dāng)期戶數(shù)價格31.5萬106萬㎡1674戶5300-5500容積率綠化率裝修標(biāo)準(zhǔn)所屬商圈3.0333%毛坯東部板塊電梯住宅現(xiàn)狀項目整體現(xiàn)狀兩梯四戶；兩梯五戶去化60%（銷售周期為1年）；2014年底交房由一棟五星級酒店、三棟集辦公與商業(yè)一體的高層建筑和二十二棟高層住宅組成，最高五星級酒店高度達(dá)150米。

月均去化量開發(fā)商83套河北淵浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力戶型三居101㎡-157㎡奧體中心楓丹白露概況物業(yè)名稱物業(yè)地址產(chǎn)品類型楓丹白露世紀(jì)大街與友誼路交叉口東北角高層（28層）952戶；小高層（12-18層）660戶占地面積建筑面積當(dāng)期戶數(shù)價格99900平30萬㎡1612高層：6200-6300小高：6500容積率綠化率裝修標(biāo)準(zhǔn)所屬商圈3.00

42.50%毛坯東部板塊電梯當(dāng)期現(xiàn)狀項目整體現(xiàn)狀高層：一梯兩戶；小高層：一梯兩戶高層剩約30套一期08年-10年已售完；月均去化量開發(fā)商44套邯鄲市創(chuàng)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力戶型80-210平方米左右奧體中心安居?xùn)|城概況物業(yè)名稱物業(yè)地址產(chǎn)品類型安居?xùn)|城叢臺區(qū)聯(lián)紡路與東柳北大街交叉口

32幢33層住宅樓占地面積建筑面積當(dāng)期戶數(shù)價格575畝約150萬㎡29707000容積率綠化率裝修標(biāo)準(zhǔn)所屬商圈3.035%毛坯東部板塊電梯4期現(xiàn)狀項目整體現(xiàn)狀兩梯四戶為主，兩梯兩戶、三戶為輔尾盤（銷售周期為1年）住宅70萬㎡，商業(yè)50萬㎡，地下30萬㎡，是集住宅、辦公、公寓、酒店和商業(yè)于一體的城市綜合體。月均去化量開發(fā)商80—100套河北安居房地產(chǎn)有限公司主力戶型140平奧體中心回遷房商品房綜合體現(xiàn)代奧城概況物業(yè)名稱物業(yè)地址產(chǎn)品類型現(xiàn)代奧城東柳大街與北倉路交叉口南側(cè)6棟住宅，1棟公寓占地面積建筑面積當(dāng)期戶數(shù)價格233畝30萬㎡18815200-5600容積率綠化率裝修標(biāo)準(zhǔn)所屬商圈3.00

35%毛坯東部板塊電梯當(dāng)期現(xiàn)狀項目整體現(xiàn)狀兩梯三戶、兩梯四戶各占一半一年去化70%2#，3#，6#、7#在售，4#樓王（210—240平）未開，預(yù)計價格7100元/平月均去化量開發(fā)商90—100套現(xiàn)代建設(shè)集團主力戶型80-210平方米左右奧體中心現(xiàn)代奧城現(xiàn)代頤和家園現(xiàn)代華府現(xiàn)代御園現(xiàn)代海棠灣東柳大街北倉路開發(fā)商邯鄲市恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置人民路與東環(huán)路交叉口北行150米路東規(guī)?？傉嫉?300畝，總建筑面積208萬㎡，容積率2.4，去化率80%產(chǎn)品類型多層、小高層戶型配比80㎡-25%,90㎡-25%100㎡-25%，260㎡-25%，主力戶型260平米（總價143萬）價格均價5000元/平米，一次性9折（260平米只限一次性付款）客戶目前情況來看周邊原住民居多，多數(shù)為改善型需求客戶為主。老帶新銷售狀況項目一期、二期工程已分別于2006年、2007年圓滿交付業(yè)主使用，目前在售三期推出貨量13.9萬平米，去化量10.43萬平米，成熟的樣板社區(qū)及公司品牌形象的打造為主要成交原因。賣點地理位置優(yōu)越，交通便利，邯鄲區(qū)域早起百萬大盤，高端形象樹立，同時一、二期已交付使用，客戶認(rèn)知度高，周邊配套較為齊全。成熟樣板社區(qū)。配套學(xué)校(學(xué)區(qū))：新四中，藍(lán)天幼兒園，安琪兒幼兒園，都飯店、新梅林大酒店拉德芳斯

調(diào)研小結(jié)東部〔高開區(qū)〕板塊1、價格方面——兩個價格區(qū)間城市中心東移，高級酒店、大型購物中心的規(guī)劃促使東部高開區(qū)板塊成為邯鄲市住宅市場價格高地，較之北部和南部3000—4000多的狀況以及中部地區(qū)5000—6000多的水平，東部高開區(qū)價格拉升到6000—7000的水平，甚至局部位置較好的多層產(chǎn)品到達(dá)9000—10000元/㎡〔如：創(chuàng)鑫華城廣場〕。另期房與現(xiàn)房有近一千元左右價格差。2、客群分析——改善型、剛需為主主要是城區(qū)改善型客戶、婚房剛需以及周邊郊縣〔峰峰礦區(qū)、武安、磁縣、永年縣〕，得力于該區(qū)的未來行政屬性，本區(qū)域已成為高端客戶的置業(yè)首選，吸納來自邯鄲各區(qū)縣的成功商人、待遇優(yōu)厚的公務(wù)員和企事業(yè)單位中高管人員。。3、主力戶型——大戶型為主由于主力客群改善型客戶為主，戶型130—140三居、四居為主。4、產(chǎn)品形態(tài)——高層為主容積率多在3.0以上，產(chǎn)品以高層為主，少量多層產(chǎn)品，但對于開發(fā)商做多層產(chǎn)品面臨犧牲容積率。5、開發(fā)商——本地開發(fā)商為主3北部城區(qū)選取案例——安聯(lián)德國印象北海莊園心海假日北部住宅板塊產(chǎn)品特征項目名稱建筑形式占地面積建筑面積（㎡）容積率戶型區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）月均去化套安聯(lián)德國印象

小高層、高層1.814萬

7.6272萬3.49580--120500030北海莊園高層、準(zhǔn)現(xiàn)房38.5萬62萬3.6898--1294380

22創(chuàng)新華城疊拼別墅6萬300--500220002月亮灣高層、寫字樓7.0667萬23.582.9990-320530080現(xiàn)代華府高層住宅5.26萬15.8萬355--117430030心海假日高層5.2萬15.7萬2.9380--150500034左岸楓橋高層

4.5054

18.84萬384--204480080北部區(qū)域主要為叢臺區(qū)，區(qū)域內(nèi)均價普遍在4500元以上，人民路一帶區(qū)域那么在6000元以上，北區(qū)區(qū)域4700元左右，區(qū)域內(nèi)以熟識兩房和實用三房為主力戶型，面積分別在80-100㎡和120-140㎡，這主要也是因其區(qū)域客戶屬性所影響下的市場產(chǎn)品供給北部住宅板塊產(chǎn)品特征項目名稱建筑形式占地面積建筑面積（㎡）容積率戶型區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）月均去化（㎡）萬浩儷城高層14.90630萬390-20049004000德爾瑞德苑高層1.66755萬2.9997-7盛瑞華庭小高層724萬385--1505000排400號興盛苑高層310萬370-區(qū)域主要以在本區(qū)域內(nèi)工作、經(jīng)商的中等收入水平客群為主，自住需求占主導(dǎo)，主要看中工程的生活便利性以及居住習(xí)慣開發(fā)商邯鄲市安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置聯(lián)紡路與新興大街交口北行1500米路東

規(guī)模總占地18140平方米，總建筑面積76272平方米，容積率3.495，去化率70%產(chǎn)品類型小高層、高層戶型配比55、80、100、120、135各占20%，主力戶型120平米（總價43萬）價格單價范圍3200-3600元/平米，均價3600元/平米客戶目前成交客戶主要叢臺區(qū)客戶為主，多為首次置業(yè)，分銷商銷售狀況安聯(lián)德國印象位于中華大街彩虹橋北行200米路西，項目總建筑面積為16萬平方米，整體規(guī)劃建8棟板式高層住宅，目前項目還在打樁，均價3600元/平米。前期單位團購為主，地段、價位為成交主要原因。賣點地理位置優(yōu)越，交通便利，市政設(shè)施配套齊全，毗鄰邯鄲市最大的生態(tài)風(fēng)景區(qū)夢湖（北湖）風(fēng)景區(qū)700米營銷活動100元排號，6月15日選房土地成本220萬/畝安聯(lián)德國印象開發(fā)商河北鼎嘉琪集團有限公司位置中華大街與北環(huán)交叉口西行200米規(guī)模總占地38.5萬㎡，總建筑面積62萬㎡，容積率3.68，去化率20%產(chǎn)品類型及工程進度高層、準(zhǔn)現(xiàn)房戶型配比98㎡-30%，142、133㎡-10%，86、108、129㎡-60%，主力戶型98平米（40萬）價格單價范圍3600-4500元/平米，均價4000元/平米客戶目前客戶情況來看多為地緣型客戶和回遷客戶為主，多為首次置業(yè)銷售狀況北海莊園位于中華大街與北環(huán)交叉口西行200米路南，項目計劃總投資8.5億元，規(guī)劃總占地600畝，建筑面積62萬平方米，其中住宅面積45萬平方米，公建配套設(shè)施16萬平方米，綠化率38%。目前項目一期工程竣工入駐，二期為準(zhǔn)現(xiàn)房，三期工程待定。賣點地理位置優(yōu)越，交通便利，臨近北湖，價格低廉，現(xiàn)房。營銷活動期房E座，現(xiàn)房A座銷售，現(xiàn)房92平米以上3900元/平米土地成本130萬/畝北海莊園

開發(fā)商河北潤實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置滏河北大街與北環(huán)路交叉口南行300米路西規(guī)?？傉嫉?07畝，總建筑面積25萬㎡，容積率2.99產(chǎn)品類型高層戶型配比80-170平米價格整體均價未定客戶目前蓄客情況來看周邊原住民居多，多為首次置業(yè)銷售狀況項目目前售樓處開始接待，前廣場綠化成型，目前施工小區(qū)內(nèi)部主景觀帶，預(yù)計在主景觀帶形成后進行開盤賣點地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套齊全，采用景觀先行的營銷策略，將實景突出展示，利用實景打動客戶。配套邯鄲國際會展中心，鑫港國際商貿(mào)城，月星家居，美食林超市合商場土地成本月亮灣

開發(fā)商現(xiàn)代建設(shè)集團位置滏河北大街與果園路交叉口東行200米路北規(guī)?？傉嫉?.26萬㎡，總建筑面積15.8萬㎡，容積率3.0產(chǎn)品類型高層戶型配比東西戶為116-117平米，中戶為55平米和86平米價格整體均價3700元/㎡左右(項目西側(cè)萬浩酈城在售均價在4300元/平米客戶目前項目客戶來源主要以地緣性客戶為主，婦幼醫(yī)院和公安局團購約80套。銷售狀況項目2.25-2.26首次開盤，推出620套房源，銷售將近300套，一次性均價3690，按揭均價3950，從2011年6月開始排號。賣點地理位置優(yōu)越，交通便利，價格低廉，剛性需求為主。配套周邊配套不健全，小區(qū)內(nèi)部設(shè)于部分休閑設(shè)施土地成本95萬/畝現(xiàn)代華府

開發(fā)商邯鄲市錦帆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置中華大街與北環(huán)路交叉口西行300米路北規(guī)?？傉嫉?.2萬㎡，總建筑面積15.7萬㎡，容積率2.93，去化量2000㎡產(chǎn)品類型高層戶型配比85-110㎡-50%,150㎡-20%，主力戶型100平米（總價：42萬）價格

單價3900-4500元/平米，開盤3800元/平米，均價4200元/平米客戶目前客戶情況來看周邊原住民居多，多為首次置業(yè)銷售狀況心海假日位于中華大街與北環(huán)路交叉口西行300米路北，項目總建筑面積為157015平方米，整體規(guī)劃8棟板式高層住宅。目前部分樓主體已封頂。購買的主要人群為中低端剛需人群，地段及開盤優(yōu)惠是主要成交因素。賣點北湖景觀資源，體量較小，價格低廉，吸引剛性需求客戶。營銷活動一次性付款7.3折優(yōu)惠，貸款7.9折優(yōu)惠老帶新一次性付款7折，貸款7.6折土地成本127.21萬/畝心海假日

4商業(yè)、寫字樓、公寓市場選取案例——陽光三龍嘉泰中心義烏小商品城新城國際叢臺區(qū)商業(yè)板塊項目名稱建筑形式占地面積建筑面積（㎡）容積率戶型區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）月均去化套嘉泰中心商業(yè)、寫字樓、公寓5.2540萬住宅17萬（未開）商業(yè)8萬公寓寫字樓15萬3.340-300商業(yè)30000寫字樓30套陽光三龍商業(yè)廣場商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓427萬6.7商鋪20-400商鋪1-5層。1萬元/平米。寫字樓5800寫字樓20套義烏小商品批發(fā)城商業(yè)16.2萬610㎡（商鋪）30-90（寫字樓）25000-37000（商鋪）6500（寫字樓商鋪月均125套新城國際公寓5.3萬50-1106000公寓40套濱河世紀(jì)大廈寫字樓16.5萬6.5平層21806600（3737平米龍鼎國際商住公寓4.924.5萬6.535-805300-55001820平邯鄲寫字樓市場需求較為一般，人民路沿線去化情況較好，其他區(qū)域月均在20套左右，約1500-2000平米，價格多數(shù)在5500-6500之間，公寓市場去化月均在20-50套左右濱河世紀(jì)大廈〔寫字樓〕概況物業(yè)名稱開盤時間均價裝修標(biāo)準(zhǔn)濱河世紀(jì)大廈

2012年10月6600元/平(返利折扣后約3500元/平)毛坯總占地面積總建筑面積物業(yè)費層數(shù)8593㎡64590㎡——27層（1棟）容積率綠化率平層面積交樓時間6.526%

2180平

2013年底總戶數(shù)剩余戶數(shù)電梯戶數(shù)物業(yè)地址308戶（22層*14戶/層）（47960㎡）140戶（21800㎡）9部電梯（1部觀光梯）滏河大街以東、和平路以南、滏陽河以西月均去化量開發(fā)商3737㎡/月（7個月周期）邯鄲市大悟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

地上1-4層為商業(yè)，5-26層為寫字樓，27層為高端私人會所龍鼎國際〔商住公寓〕概況物業(yè)名稱開盤時間均價裝修標(biāo)準(zhǔn)濱河世紀(jì)大廈

2012年8月5300-5500毛坯總占地面積總建筑面積物業(yè)費層數(shù)73.5畝24.5萬平——27層（1棟）容積率綠化率平層面積交樓時間6.525%

1300平2014年年底

總體量剩余體量主力戶型物業(yè)地址36400平27300㎡35㎡—80㎡人民路與滏西大街交叉口南行500米路西月均去化量開發(fā)商1820㎡/月（5個月周期）邯鄲市金梧桐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅局部已售罄地上1-6層為商業(yè)，7-33層為寫字樓東方新天地〔商住公寓〕概況物業(yè)名稱開盤時間均價裝修標(biāo)準(zhǔn)東方新天地已售7-8年時間5900元/平米毛坯（民水民電）總占地面積總建筑面積物業(yè)費層數(shù)12000平米60000平米1.00/平方米/月