保險(xiǎn)學(xué)-住房反向抵押保險(xiǎn)的現(xiàn)狀及其問題

前言目前,中國已經(jīng)正式進(jìn)入我國人口老齡化快速推進(jìn)發(fā)展的新時(shí)期,人口老齡化建設(shè)進(jìn)程急劇發(fā)展加快。1966年我國制定計(jì)劃生育,人口增長出現(xiàn)巨大的變化,出生率出現(xiàn)了顯著的降低。進(jìn)入21世紀(jì)后,中國進(jìn)入老齡化已經(jīng)是定局。預(yù)測在21世紀(jì)中葉,中國60歲以上的人口有可能到達(dá)31.1%,比中國以外的發(fā)展中國家還要高,甚至比發(fā)達(dá)國家還高。社會(huì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)深度人口老齡化發(fā)展階段,更重要的問題是未來我國老年人口老齡化將始終伴隨21世紀(jì)始終。而我國的基本社會(huì)保障能力不足造成居民養(yǎng)老負(fù)擔(dān)沉重,必然會(huì)給國家的發(fā)展帶來沉重的打擊。所以我國才在2003年3月開始引進(jìn)了一種商業(yè)房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),在此之后,多個(gè)城市和機(jī)構(gòu)開始嘗試這一種養(yǎng)老方式,但都因?yàn)榈貌坏较鄳?yīng),推行效果不明顯,便又漸漸消失在大眾眼前了。近年政府開始重視和推廣,又加速了反向抵押養(yǎng)老的發(fā)展,加上政策的鼓勵(lì)和支持也為更多的人知曉。與此同時(shí),國內(nèi)相關(guān)理論界對(duì)其研究可行性和實(shí)際有用性上的爭議也比較大。雖然相當(dāng)一部分老年人對(duì)家庭住房反向貸款抵押基金養(yǎng)老保險(xiǎn)[1]在今年我國初步推行起來充滿了熱切期待,并對(duì)此抱有巨大發(fā)展希望。也因此有部分業(yè)內(nèi)專家學(xué)者分析認(rèn)為,住房反向貸款抵押品和養(yǎng)老保險(xiǎn)在目前我國仍然存在一個(gè)水土保持不服的大問題,因?yàn)槲覈鵁o論在國情上還是還是國人的觀念上、經(jīng)濟(jì)市場上、相關(guān)國家律法和規(guī)章制度等軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施均不能夠滿足它的正確實(shí)行和有效推廣[2]。雖然此次試點(diǎn)的市場反應(yīng)不怎么理想,卻仍然成功推廣到了全國,也可能是因?yàn)槿丝诶淆g化發(fā)展趨勢不可逆轉(zhuǎn),養(yǎng)老保險(xiǎn)危機(jī)日益嚴(yán)重趨近,作為非社會(huì)福利性發(fā)達(dá)國家,我國農(nóng)業(yè)社會(huì)基本公共養(yǎng)老保險(xiǎn)難以支撐發(fā)展大局。國務(wù)院提出積極采取應(yīng)對(duì)政策措施,鼓勵(lì)社會(huì)商業(yè)保險(xiǎn)積極參與社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)事業(yè),開拓新的社會(huì)養(yǎng)老金保險(xiǎn)籌集服務(wù)渠道。這一時(shí)代背景下重新推出個(gè)人住房反向貸款抵押個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)制度是一項(xiàng)切題之舉,作為我國個(gè)人養(yǎng)老儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)范疇內(nèi)的個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)既有效擴(kuò)大了個(gè)人養(yǎng)老金險(xiǎn)的來源又對(duì)逐步完善國內(nèi)外的養(yǎng)老金險(xiǎn)保障體系建設(shè)具有重大現(xiàn)實(shí)意義。本文從分析我國當(dāng)前開展試點(diǎn)住房反向房屋養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策背景條件出發(fā),介紹一下我國當(dāng)前試點(diǎn)的實(shí)際情況對(duì)開展住房反向房屋抵押住房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)反應(yīng),從而深入分析當(dāng)前影響開展住房反向房屋抵押住房養(yǎng)老保險(xiǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)影響因素,然后根據(jù)試點(diǎn)情況對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)提出有效的建議和采取合適于我國的措施。2住房反向抵押保險(xiǎn)概述住房反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)效果也未取得多大進(jìn)步性的收獲,為何銀保監(jiān)會(huì)仍要把它推向全國呢?究其原因也是國家養(yǎng)老保障的壓力太過沉重,這也是不得而為之的原因。養(yǎng)老保障問題已經(jīng)是當(dāng)前全球性的一個(gè)社會(huì)重大問題[3],許多發(fā)達(dá)國家由于現(xiàn)有的基本養(yǎng)老保障體系已經(jīng)無法完全負(fù)擔(dān)日益不斷增加的人口老齡化社會(huì)壓力,中國也已經(jīng)無法完全避免。哈爾濱社會(huì)保障局關(guān)于延期支付養(yǎng)老金的計(jì)劃發(fā)表了聲明。這個(gè)在網(wǎng)絡(luò)上迅速傳播，引起了很多激烈的討論。實(shí)際上，黑龍江省企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)基金在2011年就不足。截至2016年，包括遼寧省、河北省、湖北省在內(nèi)的7個(gè)福建省也處于特殊情況，居民養(yǎng)老金不到位。自2012年來,雖然今年全國的城鎮(zhèn)企業(yè)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)支付基金年度累計(jì)預(yù)算結(jié)余不斷有所增加,但可分配支付基金月數(shù)在不斷有所減少,可分配支付基金月數(shù)從2012年的19.7月逐漸下降至2017年的17.3個(gè)月。我國基本養(yǎng)老金共由三大基本支柱體系組成,第一個(gè)大支柱主要是地方政府基本養(yǎng)老金,包括企業(yè)城鄉(xiāng)貧困區(qū)民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和企業(yè)職工基本醫(yī)療養(yǎng)老保險(xiǎn);第二個(gè)大支柱主要指的是企業(yè)職工年終基金和員工職業(yè)年金;第三個(gè)大支柱就是企業(yè)的個(gè)人基本養(yǎng)老金。很多中國的年輕人都希望政府補(bǔ)助養(yǎng)老金能成為家庭養(yǎng)老的主要收入來源，但是對(duì)政府養(yǎng)老金的有關(guān)規(guī)定卻幾乎一無所知。在這項(xiàng)調(diào)查的許多樣本中，超過97%的中國年輕人對(duì)政府的養(yǎng)老金政策幾乎或完全不了解。群眾如果單純只是依靠地方政府基本養(yǎng)老金資源作為基本養(yǎng)老金的支撐收入來源就會(huì)存在一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),在第二第一支柱和第三支柱之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼B(yǎng)老金資源配置之后才能為更多養(yǎng)老者的生活方式提供充足的基本物質(zhì)生活保障,而以個(gè)人房產(chǎn)為養(yǎng)老保險(xiǎn)以及近期以來風(fēng)頭頗盛的商業(yè)養(yǎng)老保障目標(biāo)保險(xiǎn)基金均只是屬于第三第一支柱適用范疇的居民個(gè)人基本養(yǎng)老金。住房反向房屋抵押商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的有效開展仍然具有很大的財(cái)政社會(huì)經(jīng)濟(jì)效用,住房反向房屋抵押商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)不僅僅是可以有效提高一些老年人的生活消費(fèi)水平、生活服務(wù)質(zhì)量,增加一些老年人長期醫(yī)療護(hù)理的生活費(fèi)用,提高一些低收入老人家庭的年金保險(xiǎn)收入,緩解家庭財(cái)政支出壓力。2.1住房反向抵押保險(xiǎn)開展方式傳統(tǒng)的個(gè)人購買一種商業(yè)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)方法是向商業(yè)保險(xiǎn)代理公司個(gè)人支付保費(fèi)后再購買一種商業(yè)基本養(yǎng)老保險(xiǎn),保險(xiǎn)代理公司在未來固定的養(yǎng)老年齡段就開始向我們個(gè)人支付固定養(yǎng)老金。這是溢價(jià)率的前身。房屋反向后置抵押就是養(yǎng)老保險(xiǎn)，將出售的住宅返還給保險(xiǎn)代理公司后，可以長期領(lǐng)取基礎(chǔ)金額，死亡后，再次支付出售住宅的臨時(shí)金。保險(xiǎn)費(fèi)是在保險(xiǎn)之后支付的，但是在和這個(gè)保險(xiǎn)代理公司簽訂合同的時(shí)候，每年的保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)金的支付期間在合同上達(dá)成協(xié)議。所以,這款保險(xiǎn)產(chǎn)品跟我國傳統(tǒng)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)一樣,老人本來也就是不需要每年60歲交保費(fèi),每年65歲才能按時(shí)領(lǐng)取基本養(yǎng)老金的。因?yàn)槲覀儽ｋU(xiǎn)代理公司應(yīng)該知道我們老人現(xiàn)在根本沒有什么能力再來支付這么昂貴的保費(fèi),用老人房子的資產(chǎn)價(jià)值太高來支付抵押吧,等未來幾年房子會(huì)被賣掉再一次性的來支付。每年的一次應(yīng)交保費(fèi),會(huì)被各家保險(xiǎn)代理公司隨時(shí)記錄一起來,作為未來幾年要求償還的義務(wù)債(俗稱記賬保費(fèi)),而且并且按5.5%復(fù)利算利息。此外，保險(xiǎn)公司還會(huì)收取與首次房貸登記相關(guān)的50%手續(xù)費(fèi)、1000元的年管理費(fèi)等管理費(fèi)。提前解約策略的話，會(huì)產(chǎn)生部分解約手續(xù)費(fèi)。所以，請(qǐng)務(wù)必理解這個(gè)產(chǎn)品:保險(xiǎn)公司是按照傳統(tǒng)年交保費(fèi)分期領(lǐng)取養(yǎng)老金的方式給產(chǎn)品定價(jià),只是保費(fèi)在老年人死后再一次性收取而已?！穸@款產(chǎn)品對(duì)于老人來講,好處就是:有一筆長期養(yǎng)老金,房子可以繼續(xù)住,也可以將房子出租(前提是還有一套可以住),獲得額外的租金收入?！駥?duì)于保險(xiǎn)公司來講,好處就是:目前在中國擁有最具價(jià)值的資產(chǎn)“住宅用房”，價(jià)值的維持和評(píng)估得到保障。上述“以房養(yǎng)老”模式，利用了歐美比較成熟的經(jīng)驗(yàn)，是國外產(chǎn)品。2014年7月開始試點(diǎn)。其具體怎么反應(yīng)的?讓我們來看一下數(shù)據(jù)。從2014年7月開始，試點(diǎn)在武漢、北京、上海、廣州四個(gè)城市開展。2018年6月30日的時(shí)候，導(dǎo)頻程序正式結(jié)束了。完成交接手續(xù)的，整整4年不到100家。并且，即使PICC人壽保險(xiǎn)的商品最近被批準(zhǔn)了，開發(fā)這個(gè)保險(xiǎn)項(xiàng)目的幸福人壽保險(xiǎn)公司也只有1家2018年08月14日08:02

國際金融報(bào)。2018年08月14日08:02

國際金融報(bào)所以說該住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的開展進(jìn)行的環(huán)節(jié)就充滿復(fù)雜的手續(xù)和流程,一不小心就陷入了隱形的消費(fèi)狀態(tài),雖然費(fèi)用在即時(shí)無須支付,但也會(huì)在身故后,用另一種方式去支付。2.2住房反向抵押保險(xiǎn)在我國的反響原以為,住房反向抵押保險(xiǎn)在國外能夠廣受歡迎,在我國實(shí)踐多少也能有一一定的市場才對(duì),然而現(xiàn)實(shí)反應(yīng)卻是令人想象不到的冷淡主要原因有兩個(gè):首先，老房子作為遺產(chǎn)傳承給下一代，已經(jīng)成為了深深扎根于我們祖先的思想。不管他的兒女多么孝順，他們還是有意為他的兒女留下寶貴的財(cái)富。把這個(gè)房子作為存款出售的話，很多農(nóng)村的老年人總是認(rèn)為不能得到認(rèn)可。其次，目前國內(nèi)一流城市房價(jià)長期走強(qiáng)的趨勢與當(dāng)前商品價(jià)格的組合是“過高”的，養(yǎng)老金比保險(xiǎn)公司預(yù)留的保險(xiǎn)費(fèi)少，讓僅剩房產(chǎn)立命的老人喪失生活的希望。關(guān)于上面提到的"昂貴",我這里簡單分析一下:首先，“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”的保險(xiǎn)費(fèi)只在老人死亡后、保險(xiǎn)公司出售住宅后才收取。因此，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)在于未來房價(jià)下跌，所記錄的保險(xiǎn)費(fèi)可能無法完全恢復(fù)，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)損失。因此，保險(xiǎn)公司也根據(jù)住宅的市場評(píng)價(jià)價(jià)格進(jìn)行保守的估價(jià)，被指定的契約的實(shí)效值被可靠地分配。這個(gè)政策的實(shí)效值，決定每年能領(lǐng)取的年金的金額和將來要支付的“固定保險(xiǎn)費(fèi)”的金額。想象一套價(jià)值300萬的房子。將來有附加價(jià)值的余地還有效,保險(xiǎn)公司是保險(xiǎn)證券的價(jià)值(實(shí)際支付每年養(yǎng)老金為決定的有效價(jià)值按照)想折扣,因此,一旦決定,整個(gè)合同有效內(nèi)部變更許可,沒有被大部分人確實(shí)好。相當(dāng)于房價(jià)長期看漲,我卻用一個(gè)折扣后的而且一成必變的對(duì)價(jià),跟保險(xiǎn)公司換取養(yǎng)老金。第二，價(jià)格設(shè)定并不十分友好，上述的“年度簿記溢價(jià)”似乎比年金還要高。以下，以60歲的男性為例(以申請(qǐng)監(jiān)管和公開的PICC人壽保險(xiǎn)產(chǎn)品為例)。老人去世到105歲，賣掉房子能掙多少?養(yǎng)老金累積了應(yīng)該向保險(xiǎn)公司支付的保險(xiǎn)費(fèi)。60歲的男性為例,市場價(jià)值150的房子,有保險(xiǎn)公司100美元的價(jià)格,住房貸款后,收到的養(yǎng)老金20160元(目前的房租和同樣),同時(shí)有必要記住一億保險(xiǎn)費(fèi)21617元,27年的記錄是很有必要的。這等于老人活到89歲，記錄的所有保險(xiǎn)費(fèi)都可以通過養(yǎng)老金恢復(fù)。另外，該簿記賬目的溢價(jià)是根據(jù)年復(fù)利5.5%的累計(jì)利息來計(jì)算的。因此，活到87歲的時(shí)候，實(shí)際上簿記利息(滯納金)達(dá)到了144萬元。老年人的情況下，直觀的養(yǎng)老金是56萬，但是滯納金額高達(dá)144萬，相差2.56倍。這個(gè)房子的反向抵押年金商品的推定利率大約是4.025%(簡單地理解，保險(xiǎn)公司向消費(fèi)者承諾購買這個(gè)年金保險(xiǎn)的退貨率)，這是現(xiàn)在限制的上限。從這個(gè)觀點(diǎn)來看，5.5%的“借貸利率”更加不合理。這些都是產(chǎn)品"看上去對(duì)消費(fèi)者非常不友好"的地方,會(huì)讓心里一直認(rèn)為房價(jià)"無限漲"+"拿房子換兒子防老"的傳統(tǒng)中國人不能接受的地方。2.3本章小結(jié)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的目的是為了緩解老齡化帶來的養(yǎng)老金不足問題，了解住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開發(fā)的目的和方法。其次，關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行討論，有助于“以房養(yǎng)老”的全面化實(shí)現(xiàn)。3我國住房反向抵押保險(xiǎn)發(fā)展現(xiàn)狀我國個(gè)人住房反向資產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)自2008年產(chǎn)生以后,一年的開始也已經(jīng)吸引了很多投資人的廣泛關(guān)注,人們也很快的看好其市場潛力。既然我們有這么好的一個(gè)硬件產(chǎn)品,而且在市場上又不是很愿意讓人接受,中間這個(gè)大的分歧一定是還有它更深層的根本原因。舉一個(gè)小的例子,像聯(lián)產(chǎn)承包土地責(zé)任制,當(dāng)時(shí)中國農(nóng)村農(nóng)民一股腦地想試一下,即使他們面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)和阻攔,但是還是不允許他們做,甚至不惜以違反法規(guī)的名義不許農(nóng)村做,倒是經(jīng)過了一兩年的折騰才在當(dāng)時(shí)全國各地推行起來,我們可以設(shè)想一下這種設(shè)計(jì),一定可能還有其他的不可輕易解決的根本問題。本章將對(duì)個(gè)人住房反向資金抵押貸款保險(xiǎn)在目前我國的應(yīng)用發(fā)展以及現(xiàn)狀情況進(jìn)行詳細(xì)描述,以期更好地深入了解這個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品。3.1產(chǎn)品為了有效地與人口老齡化社會(huì)的日益嚴(yán)重的處理問題,國務(wù)院發(fā)出呼吁在2020年建立全面實(shí)現(xiàn)了"以家庭為基礎(chǔ),以社區(qū)為基礎(chǔ)的"關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見",覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)系。在如今財(cái)政政策下,無法有效地揭示在所有的社會(huì)公共服務(wù)養(yǎng)老問題的所有細(xì)節(jié),"以房基金會(huì)養(yǎng)老理念的不斷提出,可以為部分弱勢老人家庭提供一種完全新的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)方式,是我國現(xiàn)有社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)模式的一個(gè)重要補(bǔ)充。住宅反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是將住宅反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和個(gè)人終身養(yǎng)老保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新的家庭用住宅養(yǎng)老保險(xiǎn)代理業(yè)務(wù)。也就是說，面向完全擁有個(gè)人住宅的老年人。將住宅的全部房地產(chǎn)處置抵押給住宅保險(xiǎn)代理公司，繼續(xù)屬于住宅的所有權(quán)、使用權(quán)和收入，直至死亡，繼續(xù)領(lǐng)取年金;老人去世后，保險(xiǎn)代理公司有權(quán)處置房屋抵押貸款，收益處置可以獲得房產(chǎn)抵押貸款，終身支付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。"幸福房來寶"的研究開發(fā)主要是從老年人和消費(fèi)者的關(guān)心和需求的角度進(jìn)行的。將“死宅”模式改為“生活資金”，增加養(yǎng)老金基金來源，增加現(xiàn)金服務(wù)收入，給予特定年齡層和嚴(yán)格的養(yǎng)老金。困難城市的老年人，越來越多的選擇專業(yè)的養(yǎng)老金服務(wù)。鰥寡孤獨(dú)者,沒有一個(gè)人的孩子,自立的喪失等特定的年齡層的受惠高齡者的老年人的生活基本需求的努力滿足老年人的生活質(zhì)量,繼續(xù)為改善恐怕其他老年人和受益人集團(tuán)努力滿足老年人的需求。該代理產(chǎn)品主要是一種將首套住房貸款抵押與本市終身養(yǎng)老年金基本保險(xiǎn)相有機(jī)結(jié)合的全國創(chuàng)新型城市商業(yè)住房養(yǎng)老保險(xiǎn)代理產(chǎn)品,老年人將首套房產(chǎn)貸款抵押給養(yǎng)老保險(xiǎn)代理公司后,可獲得繼續(xù)再居住在本市原有出租房屋中,并按照約定參保條件繼續(xù)領(lǐng)取終身養(yǎng)老基本保險(xiǎn)金余額直至年老身故,滿足老年人的保險(xiǎn)訴求武培云,段福元.對(duì)實(shí)行銀行反向抵押貸款可行性探討[J].內(nèi)蒙古金融研究,2014(1):79-81.。武培云,段福元.對(duì)實(shí)行銀行反向抵押貸款可行性探討[J].內(nèi)蒙古金融研究,2014(1):79-81.“幸福房來寶”表示，中國需要承擔(dān)房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)和長壽支付風(fēng)險(xiǎn)，加入保險(xiǎn)后老年人可以免費(fèi)享受終身養(yǎng)老金，不受房價(jià)下跌影響。這個(gè)商品適合60~85歲的被保險(xiǎn)人，保險(xiǎn)人在合同正式生效之日起第45日,首次給付第一個(gè)月、第二個(gè)月的基本養(yǎng)老醫(yī)療保險(xiǎn)金。幸福企業(yè)人壽保險(xiǎn)作為也是我國目前唯一最后一家在反向小額抵押商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)上已經(jīng)取得較多實(shí)質(zhì)性創(chuàng)新突破的養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)公司,反向小額抵押商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)各個(gè)試點(diǎn)公司的總體經(jīng)營平穩(wěn)運(yùn)行,2018十月底,小規(guī)模反向抵押商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)承保業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州、武漢、南京、大連、蘇州和杭州8個(gè)試點(diǎn)城市累計(jì)訂單174單(120單)。保險(xiǎn)的平均年齡是71歲，主要針對(duì)的是，由于投保意愿強(qiáng)烈，失去遺孀、空巢、低收入家庭的老人。預(yù)計(jì)發(fā)放養(yǎng)老金共計(jì)23.1247百萬元，將有效、有效地解決困難老年人和老年客戶服務(wù)群體的各種困難。3.2市場規(guī)模2013年9月國務(wù)院公司推出了個(gè)人住房反向資產(chǎn)抵押商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)[3]業(yè)務(wù)試點(diǎn),到2015年3月25日,也就是說只有唯一的第一家住房保險(xiǎn)業(yè)務(wù)公司-幸福人壽開始經(jīng)營住房相關(guān)保險(xiǎn)業(yè)務(wù),共收到承保99戶139人這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。以房養(yǎng)老是最近市場上引起關(guān)注的話題。有相關(guān)的數(shù)據(jù)表明,對(duì)比其它國家,我國有87%的住房率,很大的比美國的65.4%、英國的70%、日本的60%高,這給我們推行以房養(yǎng)老提供了更好的基礎(chǔ)條件2017年09月28日07:15

來源：證券日?qǐng)?bào)

2017年09月28日07:15

來源：證券日?qǐng)?bào)

近日,中國養(yǎng)老金融50人論壇和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布的"藍(lán)皮書養(yǎng)老金融:中國養(yǎng)老金融發(fā)展報(bào)告(2017)"指出,在以房養(yǎng)老定位設(shè)計(jì)上,都是從本身或從國際上進(jìn)行探索的,以房養(yǎng)老對(duì)于獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)損失的老人,空巢老人等具有較大的需求2015年09月11日07:42

來源：《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》

。"報(bào)告"指出,2016年底,我國人口60歲以上的老年人已達(dá)到2.31億,城鎮(zhèn)和農(nóng)村老年人口的比例約為44比56,從而計(jì)算出當(dāng)前中國城市老年人約102萬,目前城市人均住房面積33平方米,城市老年人住房擁有率為75.7%,城市老年人住房約為3.366十億平方米,據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的最新顯示,2015年住宅房地產(chǎn)6473元/平方米,從而可以計(jì)算出城市老人自有住房接近22萬億,如果老年人口愿意參與該住房抵押養(yǎng)老,這將會(huì)是一個(gè)巨大的市場規(guī)模,可達(dá)2200億元。未來隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變,2015年09月11日07:42

來源：《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》

3.3本章小結(jié)產(chǎn)品有了,潛在的需求也不容小覷,按理來說不可能進(jìn)展如此緩慢,因此我們需要聯(lián)想到更深層次的方面,去思考其存在的問題。4住房反向抵押保險(xiǎn)在我國推行存在的問題反向融資抵押貸款保險(xiǎn)在目前我國市場上屬于新興起的事物,即使是在試點(diǎn)啟動(dòng)完之后,已經(jīng)將試點(diǎn)推向了全國,在實(shí)際操作上并沒有多大的進(jìn)步發(fā)展,一開始就在保險(xiǎn)市場難以發(fā)展,原因當(dāng)中便是保險(xiǎn)市場沒有一個(gè)健康有利的外部條件。具體而言,主要原因包括以下幾方面的政策阻礙。4.1國情、社會(huì)觀念差距大住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的做法聽起來好像一句話也行得通,而且在很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)被認(rèn)為是成熟的養(yǎng)老保險(xiǎn)做法。[5]目前有相關(guān)資料和數(shù)據(jù)顯示,在美國和以及日本等發(fā)達(dá)國家,近年來大批的家庭通過"住房反向抵押貸款"方式實(shí)行"以房養(yǎng)老",很好地徹底解決了其養(yǎng)老問題。但是,想運(yùn)用在日本和中國,恐怕難以達(dá)到同樣的養(yǎng)老保險(xiǎn)效果。4.1.1土地制度的差異首先,我們抵押的房屋實(shí)際價(jià)值的構(gòu)成不同。比如美國的一棟房子已經(jīng)賣了,價(jià)值80%在美國的地皮上,房屋的造價(jià)只可以占20%;中國是日本的一戶房子在建,擁有日本的土地999年的產(chǎn)權(quán),所以人家使用房屋抵押的,其實(shí)也就是日本的土地。而現(xiàn)在中國人家抵押的,只是鋼筋水泥的那個(gè)房子,目前還是70年產(chǎn)權(quán)。我們按平均買房的年齡30歲,未來平均的壽命也可以達(dá)到85歲,那么,70年產(chǎn)權(quán)的那個(gè)房子,最后可能只剩下70-(85-30)=15年產(chǎn)權(quán)可用來養(yǎng)老,想想我們的房子到那時(shí)候已經(jīng)打算破成什么樣了,銀行愿意買來,加上折舊后所剩的實(shí)際價(jià)值不一定會(huì)比抵押的成本高。且如果老房子的抵押人有可能會(huì)因?yàn)榻鹑诜?wù)質(zhì)量的問題提早退休,那么抵押品可估值的年限就更少了。[6]抵押品的實(shí)際價(jià)值的構(gòu)成,對(duì)于所有接受老房子抵押的銀行和金融機(jī)構(gòu)來說,會(huì)在給老房子的抵押人折算基本養(yǎng)老金的時(shí)候,全部都考慮進(jìn)去。即使現(xiàn)在沒有銀行愿意干,估計(jì)也只有大城市的優(yōu)質(zhì)商品房才能被接受,但有這樣房產(chǎn)的人會(huì)為養(yǎng)老發(fā)愁嗎,所以,以房養(yǎng)老政策,對(duì)緩解養(yǎng)老問題只能是杯水車薪了,或者說,只能解決很小的一部分適合人群。4.1.2家庭觀念的差異此外，以房養(yǎng)老的方式挑戰(zhàn)中國的家庭概念。中國家庭的概念，比美國和日本要重得多。在美國，過了18歲工作賺生活費(fèi)是很平常的事。大部分的孩子在有了家人之后都是獨(dú)立生活的，只和父母見面一定的時(shí)間，不會(huì)互相打擾。在日本也一樣。因?yàn)槔先送诵萘艘膊粠O子來，所以年輕的母親左手和右手拿著小勺去買食品。中國不一樣。不僅是大部分家庭都有外祖母和孫子孫女，就連那些沒有“升級(jí)”成為外祖母的人，也會(huì)督促年輕人整天生孩子。親密的家庭關(guān)系，讓中國的父母幾乎一個(gè)人把精力和財(cái)產(chǎn)都奉獻(xiàn)給孩子。所以大部分樂觀選擇該產(chǎn)品的客戶,都是失獨(dú)人群,子女都不在了,也就沒必要留著。所以,可想而知,有需求的用戶的范圍再一部分縮小了,也更難以去推廣了。4.1.3政策風(fēng)險(xiǎn)巨大眾所周知,我國主要是一線和二線熱點(diǎn)城市,一線與三四線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)的相關(guān)的政策方向有很大的差異的差異;執(zhí)行同年國家的政策對(duì)調(diào)整可能有較大的差別,地產(chǎn)政策走向微調(diào)也可能存在較大的不一致性。多年以來,一直有消息說房產(chǎn)稅政策要出臺(tái),因此未來政策不明確,也變成了保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)公司最為令人關(guān)心的一件頭等大事,因?yàn)槌雠_(tái)房產(chǎn)稅對(duì)反向資產(chǎn)抵押的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響更直接,更劇烈。4.2難以探索出一條合適的道路幸福中國人壽房來寶是目前中國市場上唯一的一家專門經(jīng)營反向抵押房產(chǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)的大型商業(yè)保險(xiǎn)公司。其實(shí),這款"房來寶"的產(chǎn)品,原意也是不錯(cuò)的,在目前中國市場上還是能夠擁有一部分喜聞樂見的年輕顧客,因?yàn)檫@款房來寶產(chǎn)品作為商業(yè)保險(xiǎn)的公司也是能夠承擔(dān)反向抵押房產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)下跌風(fēng)險(xiǎn)的。現(xiàn)階段由于房價(jià)還沒有凍結(jié)的持續(xù)下跌現(xiàn)象,保險(xiǎn)公司也是十分擔(dān)心反向抵押房價(jià)持續(xù)下行的過程存在風(fēng)險(xiǎn),所以目前不保險(xiǎn)公司接受一些房價(jià)很高的公司抵押房產(chǎn),比如1000萬以上的老人房子反向抵押就基本上不保險(xiǎn)公司受理。房來寶試點(diǎn)4年,不足百戶,是因?yàn)槟壳爸挥蟹縼韺氁患疑虡I(yè)保險(xiǎn)的公司在國外運(yùn)營,也并沒有過多的宣傳和廣告。另外，試點(diǎn)期間保險(xiǎn)公司也致力于維持穩(wěn)定，基本上都是客戶自行上門來的。實(shí)際上，這些企業(yè)仍然具有一定的理解和商務(wù)需求，但現(xiàn)在很多年輕人和老年人離開他家移居海外。他們的平均退休養(yǎng)老金和工資不高，房子完全可以作為年輕人提供給老年人的資源和工具使用。這與顧客每月領(lǐng)取保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老金，住在家里，租房地產(chǎn)是不一樣的。顧客去世后，繼承人可以根據(jù)需要換房子，如果不能換的話，保險(xiǎn)公司將扣除顧客領(lǐng)取的養(yǎng)老金，剩下的部分繼續(xù)支付給繼承人。因此，客人不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。但是，實(shí)際上因?yàn)轭愃朴谫J款業(yè)務(wù)，所以操作過程復(fù)雜，保險(xiǎn)花費(fèi)幾個(gè)月左右，所以被保險(xiǎn)人家庭一般很少。這主要是因?yàn)楸ｋU(xiǎn)業(yè)公司不活躍，而且住宅需求并不明顯。但是，隨著人口老齡化和我國嚴(yán)重的住房問題，以價(jià)格適中的住房為基礎(chǔ)的養(yǎng)老金可能會(huì)再次宣告市場時(shí)代的到來。老年人口的增加，也意味著面向老年人提供住宅的對(duì)象顧客的增加。[7]目前，失去自立的老人和丁克家庭是以房養(yǎng)老的主要客戶，在海外定居的人和擁有多套房子的人緊隨其后。因此，可以預(yù)見，隨著時(shí)間的推移，今后對(duì)住房養(yǎng)老的需求也會(huì)提高。目前從市場上來看,以房養(yǎng)老在金融市場上[8]還是很冷淡,我國目前在售的只有唯一一個(gè)"以房養(yǎng)老"的保險(xiǎn)產(chǎn)品,是一種為了兜底房價(jià)的下跌還不分增值和收益的保險(xiǎn)類型。但去年8月23日北京迎來首單住房保險(xiǎn)簽約,距今已經(jīng)一年,可以說,市場仍然興趣不大:今年七月底的作為,住房保險(xiǎn)承?？偣仓挥?39單(99個(gè)長者家庭),簽約每單(141個(gè)長者家庭)用戶201的意圖,從北京,上海來了,住房政策占客戶總數(shù)進(jìn)行,廣州是80%?？梢哉f現(xiàn)階段試水情況給了當(dāng)初樂觀推崇者現(xiàn)實(shí)一擊。4.2.1詐騙盛行以人住房反向房屋抵押以房養(yǎng)老,更精確地就是說"老年人住房反向抵押養(yǎng)老",對(duì)于我國來說還是一個(gè)十分新穎的事物,誰也沒經(jīng)驗(yàn),也不清楚真正地運(yùn)行起來效果怎么樣,自然也存在監(jiān)管不到位的時(shí)候,從而導(dǎo)致監(jiān)管存在漏洞、詐騙盛行。從此前國內(nèi)媒體公開披露的各類金融詐騙成功案例相關(guān)信息情況來看,已有多起"以房養(yǎng)老"這類金融理財(cái)產(chǎn)品落入騙局的案件發(fā)生,主要詐騙原因可能在于對(duì)"以房養(yǎng)老"這類新型金融機(jī)構(gòu)理財(cái)產(chǎn)品的一些基本概念信息進(jìn)行惡意偷換。其中一些網(wǎng)貸詐騙者以一些所謂的"理財(cái)人"與"高回報(bào)"兩類理財(cái)投資項(xiàng)目結(jié)合作為主要投資誘因,哄騙一些老年人以其自己持有的多套房屋抵押公積金貸款作為資產(chǎn)進(jìn)行了購房貸款,用來投資一些類似低利高息的"理財(cái)項(xiàng)目",老年人不僅因此反而無法從其中獲取得到更多相應(yīng)的房產(chǎn)本金與固定資產(chǎn)收益,甚至連其購買的多套房子也被當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)明令強(qiáng)制禁止進(jìn)行房產(chǎn)過戶。由于以房養(yǎng)老保險(xiǎn)[9]的主要適用保險(xiǎn)對(duì)象一般特指60周歲以上的家庭老年人,在能夠接受新發(fā)生的事物上往往存在著較大的時(shí)間差,不法分子利用這點(diǎn),用"以房養(yǎng)老"的旗號(hào),實(shí)質(zhì)上系以房屋為抵押的民間借貸,給老年人造成了巨大的損失。詐騙模式:在已暴露的詐騙中，老人在所謂“財(cái)務(wù)經(jīng)理”的幫助下，借房貸取得貸款，并將貸款交給財(cái)務(wù)經(jīng)理以獲得高額利息。而財(cái)務(wù)管理人員則承諾此期間，無需向貸款人支付貸款利率，老年人在上述負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下，到公證事務(wù)所辦理必要的住房貸款文件、委托書和其他文件。據(jù)了解，老人不僅沒能拿到最終達(dá)成協(xié)議的利益，房子也被轉(zhuǎn)移到其他人的名下。實(shí)際上，老年人如果真的想?yún)⒓印耙苑筐B(yǎng)老”的話，只要正確把握以下原則就足夠了：真正的“以房養(yǎng)老”是真正的養(yǎng)老保險(xiǎn)，只有真正的保險(xiǎn)公司才有充分的資格；現(xiàn)階段得到中國保監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)的國內(nèi)保險(xiǎn)公司只有兩家，除此兩家保險(xiǎn)公司的兩種保險(xiǎn)產(chǎn)品外，其他任何打著"以房養(yǎng)老"旗號(hào)的理財(cái)、保險(xiǎn)產(chǎn)品,均不是真正的以房養(yǎng)老,甚至很有可能是一個(gè)騙局。4.2.2騙局多樣，信任感喪失曾經(jīng),央視新聞?lì)l道上曾經(jīng)曝光了一起"以房養(yǎng)老"的保險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷產(chǎn)品騙局,一家保險(xiǎn)公司一個(gè)名叫中國北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司的企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)竟然打著名字打著通過中國民政部、全國老齡委、中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)等二十多家中國官方經(jīng)濟(jì)媒體和政府機(jī)構(gòu)的廣告名義在覆蓋中國北京多個(gè)中心城市和住宅小區(qū)等十多地連續(xù)舉辦大型的公開宣傳和抵制兜售產(chǎn)品活動(dòng),向住在北京的高齡老人們公開宣傳和抵制兜售"以房養(yǎng)老"的相關(guān)產(chǎn)品。該房屋租賃公司同時(shí)還宣稱,老人們?nèi)绻炎约旱姆慨a(chǎn)貸款抵押給控股中安民生,公司會(huì)按照規(guī)定的年息4%到6%,每隔一個(gè)月都會(huì)給老人支付養(yǎng)老金。根據(jù)房屋租賃合同中相關(guān)規(guī)定,如果把一套價(jià)值300萬的老人房子貸款用作抵押,老人們每年可以同時(shí)獲得萬余元的一次性養(yǎng)老金,而且這套房子還在居住的老人自己手中,自己在家居住或者出租都完全可以。此外,該小貸公司還向老人承諾,該公司的項(xiàng)目資金可以隨時(shí)退出。在這樣多的利好和條件的影響和誘惑下,有不少的老人把自己的房產(chǎn)直接抵押了出去。但是很多老年人并不期待的結(jié)果是，中安民生聯(lián)手把最初的房地產(chǎn)賣給了一些小規(guī)模的貸款服務(wù)公司，以實(shí)現(xiàn)年利息24%的住房貸款。這些不懂契約的老人們毫不關(guān)心地簽了字，但很快就被揭穿了。中安民生由于無力支付年收入的30%，停止向小貸公司償還，小貸公司便根據(jù)簽訂的合同，便開始催收老人的房子。不僅如此,為了逼迫老人償還本金和利息,他們還實(shí)施了上門威逼、言語辱罵,在樓道里張貼所謂催債通知、用502膠堵鎖眼兒、把垃圾糞便丟在老人家門口等各種軟暴力?！吧虡I(yè)用住房貸款”原本是北京市政府鼓勵(lì)的新型商業(yè)用住房養(yǎng)老保險(xiǎn)代理公司的業(yè)務(wù)。這是針對(duì)在養(yǎng)老保險(xiǎn)代理店抵押自己住宅反向貸款的商業(yè)用住宅老年人，每月可以領(lǐng)取一定金額的基礎(chǔ)養(yǎng)老保險(xiǎn)金。對(duì)老人來說，這在某種程度上是一種傷害,令社會(huì)對(duì)這一優(yōu)惠政策產(chǎn)生誤區(qū)。老人容易上當(dāng)?shù)闹匾脑蚴侵邪?、民生等保險(xiǎn)公司的欺詐和腐敗行為和地方自治團(tuán)體進(jìn)行偽裝。歸其根本原因,在于目前的消費(fèi)者,尤其特別是很多老年人對(duì)于"以房養(yǎng)老"[9]的理解和認(rèn)知仍然存在不足,缺乏對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)和金融的知識(shí),同時(shí)也充分反映了房地產(chǎn)監(jiān)管部門對(duì)于"以房養(yǎng)老"以及相關(guān)政策推進(jìn)過程各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)管和認(rèn)識(shí)不足的問題。4.3與國情不符在考慮到公眾的目前的認(rèn)識(shí),"以房養(yǎng)老保險(xiǎn)"[10]這一術(shù)語應(yīng)被視為一個(gè)新名詞。在這些人來說,被形象地稱為"反向抵押貸款"。當(dāng)然,大多數(shù)保險(xiǎn)公司在房養(yǎng)老目錄,它的名字一直是"老人住房反向抵押貸款養(yǎng)老。"但對(duì)比而言"以房養(yǎng)老",甚至因?yàn)?保險(xiǎn)"這個(gè)詞,它們的含義和意義應(yīng)該比"老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)"或"反向抵押貸款"更大得多。4.3.1于我國而言風(fēng)險(xiǎn)較高據(jù)新華社記者的報(bào)道,有關(guān)的專家對(duì)此評(píng)論說:這些養(yǎng)老保險(xiǎn)政策其實(shí)有很大的漏洞就是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)其實(shí)就是一種商業(yè)行為,只要有利益,保險(xiǎn)公司才可能去做,而且這個(gè)利益還必須大到保險(xiǎn)公司愿意冒風(fēng)險(xiǎn)也去做,而且一旦虧損,保險(xiǎn)公司也會(huì)立即使止損。最后受傷的也還是老人。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場的一個(gè)重要特點(diǎn)是住房價(jià)值和它的實(shí)用價(jià)值嚴(yán)重分離。如果我們只是把鏈接到其使用住房作為一種價(jià)值或購買保險(xiǎn)產(chǎn)品作為前提,那么"反向抵押貸款"為保險(xiǎn)公司權(quán)的實(shí)際值的值[11]顯然它可以說是不合適的。因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在可以直接拿到老人只是一紙房產(chǎn)證,但在老人使用住房權(quán)仍然存在。因此,"反向抵押貸款"我們必須有一個(gè)明確的先決條件是,房地產(chǎn)市場依然平穩(wěn)發(fā)展,價(jià)格也是完全可以準(zhǔn)確預(yù)測的。但是,現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)市場由于人為的干預(yù)太多,從理論上角度來說,是完全無法準(zhǔn)確進(jìn)行預(yù)測的。一個(gè)不完全確定的房地產(chǎn)市場,很難做精算。這是經(jīng)常被年輕人所代表證明"以房養(yǎng)老保險(xiǎn)"或"反向抵押貸款"是可行的發(fā)達(dá)國家的情況。但是,住房和最發(fā)達(dá)的國家土地政策,我們基本上是不同的。在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家購買私人住宅,住房和土地聯(lián)合在一起買的。換句話說,以后再買,土地的所有者和所有的房子都依法自主產(chǎn)權(quán)。日本保險(xiǎn)公司愿意做這筆交易,當(dāng)然,不是看上連帶房子,而是連帶房屋土地所在的連帶住宅地塊。在日本購買第一套房屋,經(jīng)過20年之后,房子會(huì)折舊,最后地面的建筑資產(chǎn)基本歸零。目前在中國現(xiàn)有的國情之下根本行不通。4.3.2我國的政策制度的不同我們的住房保險(xiǎn)政策不同:首先,對(duì)于居民的住房,所有可以購買土地使用權(quán)和租賃住宅老年人的權(quán)利,最長壽命應(yīng)為70年。因此,如果業(yè)主在60高齡住房使用權(quán)抵押的年事已高,但仍繼續(xù)在老地方住。如果再加上85歲的男子死亡,在這25年中,但實(shí)際上是人為地不可分割的人是很難分開的住房的土地使用權(quán)和居民的住宅土地使用權(quán)實(shí)際上是一天一天被貶值。因此,保險(xiǎn)公司最終接手房地產(chǎn)市場住房價(jià)格的所有用途和價(jià)值無疑已大大減少。其次,房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上可能不足70年,老人在住到年紀(jì)大的時(shí)候才把房子抵押出去,這么一算,如果老年人還很長壽,那么保險(xiǎn)公司在房子到手之后,房子的價(jià)值還剩多少就很難估量了。而保險(xiǎn)公司只能選擇下調(diào)給付養(yǎng)老金,但給付率的降低會(huì)熄滅不少投保人的熱情。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道杭州:一對(duì)老年夫婦已經(jīng)成為浙江省第一個(gè)該業(yè)務(wù)的參與者,他們獲得的年養(yǎng)老保險(xiǎn)金的媒體并沒有做太多詳細(xì)公開內(nèi)容。媒體做了一個(gè)的調(diào)查問卷,問:"在60歲拿房子抵押給保險(xiǎn)公司,領(lǐng)取每月2000元的退休金,你愿意嗎",如此這樣,愿意回答或小于13%。如果我們把這個(gè)統(tǒng)計(jì)計(jì)算,以獲得10000元的年度退休金,房子的固定資產(chǎn)值必須是500萬以上,估計(jì)愿意的人更少。4.4本章小結(jié)我國的特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)尚不成熟,相關(guān)的政策法律和法規(guī)制度配套有待于進(jìn)一步的研究完善。如何更好地把控風(fēng)險(xiǎn),仍然是實(shí)際上面臨的急需解決的問題。5構(gòu)建我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)模式國外的此類接收業(yè)務(wù)比我國的開展得較為早,但是我國與其它的國家相對(duì)比,在政治經(jīng)濟(jì)、法律以及社會(huì)文化等各個(gè)方面都存在著巨大的差異,我們不能簡單地照搬全收。我們必須做到要真正立足于我們的國情,構(gòu)建適合我國的反向抵押模式。該項(xiàng)模式是一個(gè)整體工程,同時(shí)包含了該項(xiàng)業(yè)務(wù)的主體、運(yùn)作環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)防范以及保險(xiǎn)公司的參與方式等方面。5.1住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)遵循的基本原則為了把住房反向抵押保險(xiǎn)能在我國順利地[12]、全面地進(jìn)行下去,必須要進(jìn)行相應(yīng)的基本原則,讓人們的保險(xiǎn)活動(dòng)都要按此方向進(jìn)行,從而貫穿于整個(gè)業(yè)務(wù),堅(jiān)持這些準(zhǔn)則有利于維護(hù)雙方的合法權(quán)益,減少不必要的糾紛摩擦,能把保險(xiǎn)的職能發(fā)揮得更好,有益于保險(xiǎn)保障人們的生活,有利于社會(huì)的進(jìn)步。5.1.1優(yōu)先保障保險(xiǎn)消費(fèi)者合法權(quán)益住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種新的、向國外學(xué)習(xí)、用于補(bǔ)充養(yǎng)老的保險(xiǎn),跟市場上的其它保險(xiǎn)一樣都需要遵循平等、誠實(shí)信用、公平、保障消費(fèi)者的的合理利益原則。因?yàn)檫@個(gè)新的產(chǎn)品主要是服務(wù)于老年人,但老年人很多都理解不到位,只是字面上的解讀,也很少使用高科技,接觸外面的世界的機(jī)會(huì)也比年輕人少,就有可能在購買時(shí)也并非是正確的認(rèn)識(shí),而在未來時(shí)才發(fā)覺實(shí)際與理解相差甚遠(yuǎn),但那時(shí)已無法回頭。所以老年人作為特殊的群體,我們?cè)谶@一的時(shí)候就要考慮到這種特殊性,我們有必要采取傾斜保護(hù)政策優(yōu)先保護(hù)老年人的合法利益。[13]5.1.2審慎經(jīng)營，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)住房反向貸款抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)[14]是作為一個(gè)保險(xiǎn)市場開拓者的重要角色,每一個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)營經(jīng)營期限都必須是不斷地確定的,涉及的養(yǎng)老保險(xiǎn)行業(yè)又復(fù)雜又多,由此也就使得養(yǎng)老保險(xiǎn)行業(yè)必須日常的經(jīng)營和活動(dòng)中都面臨著各種各樣的政策和法律風(fēng)險(xiǎn),因此在交易的過程中要做到堅(jiān)持審慎經(jīng)營原則,注意總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)。還要堅(jiān)持行業(yè)內(nèi)部和監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間要建立順暢的溝通渠道,盡量信息資源共享,雙方之間還要針對(duì)在業(yè)務(wù)中遇到的普遍性問題及在操作中采取的有效措施,總結(jié)歸納出規(guī)范的預(yù)備方案。5.1.3更加依賴保監(jiān)會(huì)的行業(yè)監(jiān)管中國人民保險(xiǎn)管理委員會(huì)作為保險(xiǎn)行業(yè)的唯一監(jiān)管者,方便適時(shí)充分發(fā)揮其派出監(jiān)管者和其牽頭者的社會(huì)監(jiān)督作用,指導(dǎo)各類機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的試點(diǎn)工作,另一方面也要檢查和監(jiān)督對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的監(jiān)督管理和發(fā)展情況。[15]該商業(yè)保險(xiǎn)的試點(diǎn)還是一個(gè)新的產(chǎn)品,因此很需要了解中國保監(jiān)會(huì)在其各項(xiàng)工作方面,無論是在市場監(jiān)督方面還是在相關(guān)法律法規(guī)的實(shí)施方面,都很需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督,令其規(guī)范產(chǎn)品的運(yùn)行。為了更好地讓試點(diǎn)工作能夠順利進(jìn)行,可以制定各項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)以供商業(yè)保險(xiǎn)公司工作人員參考,同時(shí)也要完善保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)部的行為規(guī)范,包括常見的保險(xiǎn)經(jīng)營主體資格的審核、銷售代理人員的資格考試等。5.2明確住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的參與主體產(chǎn)品生產(chǎn)的主要目的是因?yàn)槠渌擞羞@個(gè)產(chǎn)品[16]的需求,所以才可能生產(chǎn)給其他人用的,從開發(fā)這個(gè)產(chǎn)品到給其他人的整個(gè)過程至關(guān)重要,我們必須首先要有一個(gè)清楚的業(yè)務(wù)流程和對(duì)業(yè)務(wù)參與方的準(zhǔn)確業(yè)務(wù)定位。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的參與者主要有以下幾方:(1)是借款人,也是貸款的申請(qǐng)人,是保險(xiǎn)產(chǎn)品的購買者.申請(qǐng)條件為60周歲以上或者擁有獨(dú)立完全個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的退休老年人。(2)申請(qǐng)貸款的機(jī)構(gòu),主要的目的是申請(qǐng)符合一定金融資質(zhì)的銀行和保險(xiǎn)公司。(3)其他國家的擔(dān)保人,可以直接申請(qǐng)為中國民政部或者城鄉(xiāng)建設(shè)部等。(4)資產(chǎn)管理社會(huì)服務(wù)中介機(jī)構(gòu),包括資產(chǎn)管理信息技術(shù)咨詢、資產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、法律服務(wù)這一類型的中介機(jī)構(gòu)。5.3完善構(gòu)建住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的制度準(zhǔn)備根據(jù)中國社會(huì)保險(xiǎn)行業(yè)[17]的改革和發(fā)展,離不開社會(huì)保險(xiǎn)制度的改革和完善。未來我們保險(xiǎn)業(yè)可以進(jìn)一步總結(jié)和評(píng)估五年來的監(jiān)管實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),完善與保險(xiǎn)業(yè)相關(guān)的監(jiān)管制度和政策;有效疏通保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展過程中的堵點(diǎn),解決配套不落實(shí)到位的結(jié)構(gòu)性問題;進(jìn)一步加強(qiáng)正面的宣傳,鼓勵(lì)更多有條件或者有贍養(yǎng)意愿的家庭老人開始選擇以房養(yǎng)老這種社會(huì)保險(xiǎn)方式;進(jìn)一步完善和探索創(chuàng)新社會(huì)保險(xiǎn)理論,建立一系列多層次的社會(huì)保險(xiǎn)的法律和制度,為完善該保險(xiǎn)提供一系列制度和政策保障。5.3.1法規(guī)支持保險(xiǎn)公司開拓新業(yè)務(wù)2009年我國修改了《保險(xiǎn)法》，在包括《商業(yè)銀行法》和《證券法》在內(nèi)的個(gè)別事業(yè)運(yùn)營原則中，增加了“國家另行規(guī)定的除外”條款，其中包括滿足例外條款的條款。為了金融公司和保險(xiǎn)公司的混合操作的現(xiàn)在的原則“預(yù)約”了一些空間。今天，各種各樣的大規(guī)模金融機(jī)構(gòu)采用各種各樣形式的個(gè)別操作，使用各種各樣的金融渠道，試圖突破保險(xiǎn)公司的個(gè)別操作限制。社會(huì)實(shí)踐證明如今保險(xiǎn)公司金融混業(yè)已不再是一件很稀缺的事情,而如何有效對(duì)其金融活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的關(guān)鍵問題。現(xiàn)實(shí)情況下實(shí)踐往往是先行于法律和制度,包括了法律和制度在內(nèi),這為全面反映當(dāng)前的法律制度的滯后和特點(diǎn)。保險(xiǎn)業(yè)因政策限制反向操作中,保險(xiǎn)公司的部分,也有對(duì)反向抵押貸款業(yè)務(wù)保險(xiǎn)試點(diǎn)許多障礙,與抵押貸款相關(guān)的保險(xiǎn)滯后問題,現(xiàn)行法律規(guī)定不明確。因此,有效的解決了現(xiàn)有的法律制度滯后,引進(jìn)-反向抵押貸款保險(xiǎn)部門專項(xiàng)行動(dòng)。按照相關(guān)的"保險(xiǎn)法"的基本原則,細(xì)則對(duì)反向抵押貸款業(yè)務(wù)保險(xiǎn)試點(diǎn)問題的部門規(guī)章明確肯定保險(xiǎn)公司作為承辦此類抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體的地位,明確了開辦抵押保險(xiǎn)主體的市場準(zhǔn)入、市場資金退出的機(jī)制,建立了業(yè)務(wù)正常運(yùn)行過程中的抵押保險(xiǎn)監(jiān)督考核管理制度等。在抵押保險(xiǎn)政策的導(dǎo)向明確,又可以在有專門的法規(guī)和政策給予規(guī)范的情況下,可以大大地消除公司的顧慮，鼓勵(lì)它們積極研究、開拓和發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的新的增長點(diǎn)。[19]5.3.2明確政府的擔(dān)保責(zé)任及稅費(fèi)政策支持反向抵押貸款保險(xiǎn)該項(xiàng)金融業(yè)務(wù)的屬性及目前我國的現(xiàn)實(shí)市場國情直接決定了政府不宜完全地采用政府市場運(yùn)作的模式,政府除了在金融業(yè)務(wù)頂層的設(shè)計(jì)和管理方面應(yīng)充分發(fā)揮作用外,在該項(xiàng)目開辦的過程中還要求政府應(yīng)進(jìn)一步建立反向抵押無追索權(quán)保護(hù)及反向抵押風(fēng)險(xiǎn)管理人擔(dān)保等配套的制度。首先,政府有關(guān)部門牽頭積極組織國家民政部或者住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就開展反向抵押貸款保險(xiǎn)的試點(diǎn)工作研究建立反向抵押保險(xiǎn)投資基金,該項(xiàng)目的特點(diǎn)是啟動(dòng)保險(xiǎn)基金由地方財(cái)政直接注資,隨后保險(xiǎn)基金運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中則由其他符合條件的地方政府借款人按一定的比例足額繳納反向抵押保險(xiǎn)貸款費(fèi)用;其次,保險(xiǎn)貸款基金余額不足時(shí)由地方政府借款人承擔(dān)足額兜底的責(zé)任,追加財(cái)政注資;最后,針對(duì)交易中面臨短期、過渡性融資難題的反向抵押貸款-方,建立特殊風(fēng)險(xiǎn)情況下的幫扶和救助機(jī)制。[20]以上的措施明確了政府的反向抵押擔(dān)保責(zé)任,消除了交易中借貸雙方的后顧之憂。此外,還明確提出國家應(yīng)當(dāng)盡快研究修訂制定今年-些關(guān)于繼續(xù)實(shí)施各類抵押產(chǎn)品保險(xiǎn)業(yè)務(wù)免稅、減少各類抵押產(chǎn)品保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收費(fèi)的其他相關(guān)財(cái)稅優(yōu)惠政策,調(diào)動(dòng)各類抵押產(chǎn)品保險(xiǎn)市場經(jīng)營主體的積極參與和活動(dòng)積極性。其一,落實(shí)未來免稅政策在結(jié)合我國目前開征企業(yè)遺產(chǎn)稅的相關(guān)政策實(shí)際執(zhí)行情況下,反向免稅抵押品和商業(yè)保險(xiǎn)的政策實(shí)施比其他免稅擔(dān)保政策更有效能。在國外,作為繼承人的子女，如果想繼承父母的房地產(chǎn)事業(yè)需要支付高額稅金,但父母參與逆住房貸款時(shí),房子的價(jià)值轉(zhuǎn)換為住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù),實(shí)際金額可以除去稅金。目前，遺產(chǎn)稅在中國已成普遍趨勢，財(cái)政部最早于2004年起草了關(guān)于這一問題的草案，此后進(jìn)行了相關(guān)修改，但尚未正式實(shí)施。不管將來是否在中國征收繼承稅，關(guān)于如何征稅，政府有必要作為保險(xiǎn)公司考慮反向抵押不動(dòng)產(chǎn)。其次,保險(xiǎn)公司設(shè)立金融機(jī)構(gòu)有必要為了支付部分稅金、手續(xù)費(fèi)的適當(dāng)?shù)臏p少或免除等金融機(jī)構(gòu)的設(shè)立,對(duì)征稅的優(yōu)待政策,或保險(xiǎn)公司反向?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的過程中,房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移帶來的各種稅金、手續(xù)費(fèi)進(jìn)行削減。金融商品交易的申報(bào)和確認(rèn)過程中可能發(fā)生的各種各樣的交易處理手續(xù)費(fèi)。5.3.3明確70年土地使用權(quán)屆滿免費(fèi)續(xù)期的規(guī)定解決政策明確住宅建設(shè)工業(yè)用地70年使用權(quán)續(xù)期阻礙住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的開展這一結(jié)構(gòu)性問題,應(yīng)該把著重放在住宅土地使用權(quán)自動(dòng)抵押費(fèi)續(xù)期的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用方面《法商研究》2012年第2期。新一年起實(shí)施的《物權(quán)法》雖然明確賦予了自動(dòng)抵押費(fèi)續(xù)期的養(yǎng)老保險(xiǎn)權(quán)利,但除此之外對(duì)于自動(dòng)續(xù)是否自動(dòng)免費(fèi)的,如果自動(dòng)收費(fèi),需要收費(fèi)多少也并不清楚。目前,我們的反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)的管理模式是正在研究的結(jié)構(gòu)性問題。在這方面,"建議政策明確住宅土地使用權(quán)免費(fèi)換新"可以自動(dòng)續(xù)費(fèi),減免了保險(xiǎn)公司的后顧之憂。《法商研究》2012年第2期5.4本章小結(jié)以房養(yǎng)老產(chǎn)品完全進(jìn)入市場,但產(chǎn)品如果完全交給了市場,讓銀行、保險(xiǎn)養(yǎng)老公司與很多老年人之間來進(jìn)行市場博弈,我們不能讓老人放心。在這一市場的背景下我們現(xiàn)在就需要依靠政府出手,用政策、用社會(huì)監(jiān)督的方式,來對(duì)以房養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展進(jìn)行保護(hù),使這樣一個(gè)能夠惠及群眾的以房養(yǎng)老產(chǎn)品可以在全國試點(diǎn)并進(jìn)一步推廣發(fā)展。

6構(gòu)建住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制北京、上海、廣州、深圳、武漢這些城市的試點(diǎn)進(jìn)行得并不順利。養(yǎng)老保險(xiǎn)公司反應(yīng)冷淡大多處于謹(jǐn)慎和觀望的狀態(tài),-方面是養(yǎng)老保險(xiǎn)公司謹(jǐn)慎的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度,住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)還沒發(fā)展完善時(shí)都不敢輕易進(jìn)入試點(diǎn)工作，另-方面則是已經(jīng)可以預(yù)見該業(yè)務(wù)產(chǎn)品可能遭遇的一系列風(fēng)險(xiǎn)和難題,諸如過程中的現(xiàn)金流波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、信息泄露風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)因素引發(fā)的退保交易風(fēng)險(xiǎn)等等。這些風(fēng)險(xiǎn)因素綜合的作用便直接導(dǎo)致了養(yǎng)老保險(xiǎn)行業(yè)反應(yīng)冷淡的局面,也嚴(yán)重削弱了老年保險(xiǎn)客戶對(duì)于該養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的投資信心。準(zhǔn)確、細(xì)致地發(fā)現(xiàn)和分析了這些問題,建立完備的反向抵押風(fēng)險(xiǎn)因素綜合防范體系和機(jī)制規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前工作的任務(wù)和重點(diǎn),這-風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制主要目的是對(duì)資金結(jié)構(gòu)凝固的風(fēng)險(xiǎn)、信息風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)交易進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的綜合防范。6.1.資金凝固風(fēng)險(xiǎn)的防范資金流向的巨大差異養(yǎng)老保險(xiǎn)是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)和以往反向抵押保險(xiǎn)產(chǎn)品的一-大基本區(qū)別,所以更易導(dǎo)致老人發(fā)生對(duì)現(xiàn)金的補(bǔ)給能力不足的問題。這種直接反向抵押貸款的形式是獲得養(yǎng)老基金,保險(xiǎn)公司定期支付合同約定的金額給客戶,和一般較長支付合同的期限,公司前期需要付出很多養(yǎng)老金,但回收舊房子一般要等到數(shù)年,復(fù)蘇勢必延長經(jīng)濟(jì)周期可以很容易地導(dǎo)致保險(xiǎn)公司的現(xiàn)金供應(yīng)不足。據(jù)世界衛(wèi)生組織公布的2014年日內(nèi)瓦會(huì)議報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,中國的人均養(yǎng)老生活產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)年齡為76歲。那么參照財(cái)政部和保監(jiān)會(huì)發(fā)布的指導(dǎo)意見稿中設(shè)定的養(yǎng)老壽命業(yè)務(wù)年齡為60歲的計(jì)算原則來看,對(duì)于客戶養(yǎng)老資金的發(fā)放期間約有可能長達(dá)15年之久。所以如果不加以限制保險(xiǎn)公司開展此類養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有可能很快會(huì)導(dǎo)致公司出現(xiàn)流動(dòng)現(xiàn)金緊缺問題,也影響到了養(yǎng)老金的正常發(fā)放,導(dǎo)致被保險(xiǎn)人和保險(xiǎn)公司都陷入困境。應(yīng)對(duì)這一重大難題,除了政府要在對(duì)保險(xiǎn)公司證券化資金的實(shí)力和審批制度方面嚴(yán)格審核和把關(guān),最重要的證券化措施之一就是保險(xiǎn)公司要積極地盤活凝固的資產(chǎn),實(shí)行凝固資產(chǎn)的證券化。此番證券化的運(yùn)作模式將使得更多的保險(xiǎn)公司將凝固的國有不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資源盤活資金流動(dòng),有效地改善了國內(nèi)房產(chǎn)長期貶值而無法正常變現(xiàn)的金融困境,及時(shí)的補(bǔ)給已經(jīng)被中斷的房產(chǎn)現(xiàn)金流,使房產(chǎn)能夠更好地正常運(yùn)行。雖然現(xiàn)在國內(nèi)沒有具體的運(yùn)作,但是在現(xiàn)有的金融體系下,住房公積金抵押貸款資產(chǎn)證券化已經(jīng)正常運(yùn)作了很長一段時(shí)間,積累了-定成果,鑒于兩者類似之處,可選擇進(jìn)行嘗試。6.2.信息風(fēng)險(xiǎn)的防范當(dāng)今是信息化、大數(shù)據(jù)時(shí)代,擁有更多的準(zhǔn)確信息對(duì)于控制風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要,方便我們做出更準(zhǔn)確的抉擇。減少信息不對(duì)等情況。無論是對(duì)信息的準(zhǔn)確查找還是對(duì)所需要獲得交易雙方信息的準(zhǔn)確理解和掌握均可能存在相當(dāng)大的差異。針對(duì)這種交易雙方信息不對(duì)稱的情況,需要建立一個(gè)除了交易雙方第三方的平臺(tái)來進(jìn)行的、其活動(dòng)進(jìn)行公正的評(píng)估。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種特殊的養(yǎng)老保險(xiǎn),其特殊性意味著投資風(fēng)險(xiǎn)受到銀行政策的波動(dòng)影響巨大,當(dāng)調(diào)整貸款利率、房價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)難以控制,信息披露的風(fēng)險(xiǎn)也是一個(gè)不容忽視的社會(huì)現(xiàn)實(shí)問題。反向投資抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品涵蓋了保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)、法律、養(yǎng)老等各個(gè)方面的相關(guān)專業(yè)知識(shí),對(duì)這些知識(shí)進(jìn)行信息的搜集、整合,最終以一種通俗易懂的產(chǎn)品介紹方式被廣大的老年人接受并被客戶充分理解和吸收,這可以`帶動(dòng)更多的老人理解和參與。保險(xiǎn)中介公司本身與老年人利益相對(duì),老人可能會(huì)對(duì)其單方面的保險(xiǎn)產(chǎn)品產(chǎn)生質(zhì)疑,同時(shí)又因?yàn)闃I(yè)務(wù)的高度復(fù)雜性,整個(gè)的過程中可能會(huì)涉及存款利率的調(diào)整,政策變動(dòng),房市價(jià)格波動(dòng),這浩大的動(dòng)態(tài)保險(xiǎn)信息搜集和整合服務(wù)工程僅作為依靠的保險(xiǎn)中介公司勢必存在相關(guān)專業(yè)知識(shí)的嚴(yán)重欠缺,所以為了應(yīng)對(duì)這一-個(gè)巨大的難題,需要由當(dāng)?shù)卣块T搭建一個(gè)全方位的保險(xiǎn)信息搜集整合服務(wù)平臺(tái),具體的工作可以直接交給當(dāng)?shù)刂付ǖ呢?cái)政局和社會(huì)養(yǎng)老保障局負(fù)責(zé)運(yùn)行,使得信息交流更通暢和權(quán)威。6.3房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致交易多變風(fēng)險(xiǎn)的防范反向房屋抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)與傳統(tǒng)的商業(yè)保險(xiǎn)相比較,周期顯得更長,從投保開始到投保結(jié)束,時(shí)間可能跨度幾十年,但涉及房產(chǎn)這種非現(xiàn)金的交易,房屋的價(jià)值波動(dòng)一直處于比較大。貸款利率的調(diào)整對(duì)交易的變動(dòng)業(yè)影響十分大,為了穩(wěn)定老年人的交易狀態(tài),及避免雙方交易發(fā)生不合理的,我們可以對(duì)雙方之間的建立、退出房屋抵押保險(xiǎn)合同服務(wù)關(guān)系的具體操作流程和細(xì)則作出了制約。中國現(xiàn)在的住房反向抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，擁有根據(jù)協(xié)議的比例取得部分收益的權(quán)利，但是老年人經(jīng)常通過解約來享受不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的上升。但是，在實(shí)際運(yùn)用中，保險(xiǎn)公司很難區(qū)分解約申請(qǐng)人背后的目的和意圖，為了進(jìn)行套利交易，很難抑制這樣的不正當(dāng)行為，成為不得已的風(fēng)險(xiǎn)。而且利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)大,我們必須在早期對(duì)于保險(xiǎn)產(chǎn)品利率長期走勢作出準(zhǔn)確的判斷,并且整個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品的周期內(nèi)都需要時(shí)刻注意利率的變動(dòng),否則長期對(duì)利率走勢的判斷錯(cuò)誤會(huì)給公司造成嚴(yán)重的虧損?，F(xiàn)行的法律對(duì)于養(yǎng)老保險(xiǎn)合同解除權(quán)進(jìn)行了寬泛的規(guī)定。由此將我國住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的參與者置于一種不穩(wěn)定的外部環(huán)境中,保險(xiǎn)公司面臨不誠信退保的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)于上述情況,首先,面臨貸款方個(gè)體住房價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),保險(xiǎn)公司退出時(shí)要通過準(zhǔn)確計(jì)算貸款方付出適當(dāng)?shù)膫€(gè)體住房貸款資金總額和適當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)使用價(jià)值貸款資金發(fā)放的比例,將其所耗資金總額控制在個(gè)體房產(chǎn)的價(jià)值之內(nèi);其次,基于貸款利率多變,雙方都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)約定貸款方實(shí)行適當(dāng)?shù)膹椥员鞠⑦€款的利率,國外保險(xiǎn)公司相關(guān)的做法主要是為貸款方采取適當(dāng)?shù)母?dòng)彈性還款利率,即根據(jù)實(shí)際的情況對(duì)利率作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整;合同繼續(xù)退出的終止明確表示同意終止合同,單方面退出中止關(guān)系需要,要求符合條件還應(yīng)要求對(duì)給對(duì)方解除合同造成經(jīng)濟(jì)損失的賠償金,規(guī)范交易的程序流程,維持交易穩(wěn)定。6.4本章小結(jié)我國目前市場經(jīng)濟(jì)尚未成熟,但是法律制度和市場環(huán)境正在不斷地完善,雖然這是一個(gè)現(xiàn)實(shí),但是目前我國正在逐漸的改變,市場經(jīng)濟(jì)的體制也在不斷的發(fā)展,這也是事實(shí)。而對(duì)于住房反向貸款抵押商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)這樣一種牽涉到眾多家庭和老年人的晚年生活、金融市場和養(yǎng)老保險(xiǎn)金融產(chǎn)品市場的技術(shù)創(chuàng)新、社會(huì)穩(wěn)定,具有很高的金融專業(yè)價(jià)值和可操作性。而與其相關(guān)的養(yǎng)老保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)本身就應(yīng)該來說是屬于商業(yè)性的,而且這些商業(yè)機(jī)構(gòu)本身的逐利性質(zhì)也決定了將住房反向貸款作為抵押的養(yǎng)老保險(xiǎn)完全直接交由其他商業(yè)性的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)性的經(jīng)營運(yùn)作也是靠不住的,但是同時(shí)又不得不清醒的認(rèn)識(shí)到住房反向抵押商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)完全由地方政府按照現(xiàn)行的養(yǎng)老保障制度的要求來進(jìn)行純即使是政策性的運(yùn)作也是不現(xiàn)實(shí)的。最重要的一點(diǎn)就是目前我國養(yǎng)老保險(xiǎn)金融業(yè)未來發(fā)展的經(jīng)營主要方向是分業(yè)經(jīng)營,而反向抵押實(shí)際上是只有混業(yè)經(jīng)營條件下才能統(tǒng)一。更好的協(xié)調(diào)的產(chǎn)品,每個(gè)參與到其中金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槎茧y以很好地管控整個(gè)過程中的整體風(fēng)險(xiǎn)。

7保險(xiǎn)公司參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的方式多元化人們潛意識(shí)里往往認(rèn)為家庭住房反向抵押保險(xiǎn)產(chǎn)品只是一種反向抵押保險(xiǎn)產(chǎn)品,認(rèn)為該產(chǎn)品的業(yè)務(wù)和操作只能夠在保險(xiǎn)公司的指導(dǎo)下進(jìn)行,這也是對(duì)保險(xiǎn)公司義不容辭應(yīng)該負(fù)責(zé)和擔(dān)任的。但從其理論和操作的實(shí)踐來說,保險(xiǎn)公司建設(shè)是可以以多種的方式直接參與到反向抵押貸款類的保險(xiǎn)產(chǎn)品中發(fā)展起來,既可以通過作為抵押貸款人的間接方式進(jìn)行直接參與,也甚至可以和其它抵押貸款人進(jìn)行業(yè)務(wù)合作,提供與保險(xiǎn)相關(guān)的金融配套措施服務(wù)或以個(gè)人經(jīng)辦保險(xiǎn)金融服務(wù)等間接方式參與的金融服務(wù)方式。因此我國的保險(xiǎn)公司建設(shè)要始終立足于實(shí)際,積極參與,根據(jù)自身的水平和情況選擇最適合自身管理水平和能力的最佳渠道。7.1.作為政府示范項(xiàng)目的開辦機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)公司為貸款人開展的反向抵押房產(chǎn)保險(xiǎn),是公司積極響應(yīng)了國家的政策,起到了示范和帶頭作用的一種典型表現(xiàn)。保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理模式需要保險(xiǎn)公司必須具備雄厚的保險(xiǎn)資金管理實(shí)力,同時(shí)對(duì)于自身的風(fēng)險(xiǎn)和管控能力水平也提出較大的挑戰(zhàn)要求。故保險(xiǎn)公司必須在國家政策的支持和有效的風(fēng)險(xiǎn)控制以及分散管理機(jī)制綜合的配套下立足實(shí)際、逐步推廣,有關(guān)監(jiān)管部門也必須盡快建立健全的準(zhǔn)入、退出監(jiān)管機(jī)制。7.2.間接參與，提供配套保險(xiǎn)間接參與反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，進(jìn)一步緩解了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)承受能力及其他方面的風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)條件，與保險(xiǎn)業(yè)的直接參與相比，大幅降低了保險(xiǎn)業(yè)直接參與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的成本和閾值。進(jìn)一步減輕保險(xiǎn)公司的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，提高保險(xiǎn)公司的參與積極性。同時(shí)，保險(xiǎn)公司也可以間接參與反向抵押養(yǎng)老保