房地產(chǎn)行業(yè)REITs市場分析報告六

圖1:美國權(quán)益型RE1TS涉及各個領(lǐng)域圖2:美國RE1TS發(fā)展迅速，以權(quán)益型RErrS為主導(dǎo)(單位:億美元)數(shù)據(jù)中心醫(yī)療健康■自助倉儲用木地-------RErTS版市值r14000-12000r14000-12000--8000800060006000-4000--40002000-0--4000-2000*Λ*?Vh?不∣Λ基礎(chǔ)資產(chǎn)除了投資于新加坡本國的不動產(chǎn)以外，還有很大的比例投資于中國，馬來西亞,印度尼融危機(jī)使新加坡房地產(chǎn)市場受到重挫，新加坡金融管理局隨即推出了REITs億綜合271冠君產(chǎn)業(yè)信托億綜合271冠君產(chǎn)業(yè)信托■只投資新加坡資產(chǎn)■只投資新加坡境外■投資新加坡資產(chǎn)和新加坡境外資產(chǎn)■投資新加坡境外資產(chǎn)的REnrS個數(shù)■只投資新加坡資產(chǎn)的REITS個數(shù)資料來源:REITAS市場研究部資料來源：REITAS.市場研究部的相關(guān)指引。據(jù)REITAS統(tǒng)計（截止2023年10月），超過85%的S-RErTS投資于新力口坡境外的基礎(chǔ)資產(chǎn)，投資于新加坡境外資產(chǎn)的S-REITs從2012年的18只增至2023年的37只。現(xiàn)在的新加坡R日TS市場是國際化的REITS市場，足跡遍布世界各國，也為投資者投資全球不動產(chǎn)提供了有效途徑。中國香港REITS市場較為年輕，起始于2005年，共上市10只RE1Ts,主要的基礎(chǔ)資產(chǎn)覆上市的RErr越秀房地產(chǎn)投資信托基金；二是香港的房地產(chǎn)企業(yè)，如泓富產(chǎn)業(yè)信托，是上市公司長江實業(yè)發(fā)起；第三類是政府部門，如香港房屋委員會，發(fā)起了香港首個公募RErr-領(lǐng)展房地產(chǎn)表1:中國香港RE1Ts市場上市的REITs置富產(chǎn)業(yè)信托寫售146億匯賢產(chǎn)業(yè)信托綜合領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金綜合開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金酒店泓富產(chǎn)業(yè)信托綜合富豪產(chǎn)業(yè)信托酒店春泉產(chǎn)業(yè)信托綜合陽光房地產(chǎn)基金綜合越秀房地產(chǎn)投資信托基金綜合資料來源：戴德梁行，Wind（2023.3）,市場研究部2006年12月，凱德商用中國信托在新交所上市成功，是中國首個在新加坡市場發(fā)行的RE1TS募基金為載體的REITs產(chǎn)品，被定性為封閉式混合型發(fā)起基金。我國先后成立了各類R日TS研究和探索，為公募RErrS的到來奠定了扎實的基礎(chǔ)。發(fā)改委共同發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》制度與市場建設(shè)正式拉開帷幕。2023年8月7日，中國證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目庫的通知》，加強(qiáng)項目儲備管理。此后，上海證券交易所，深圳證券交易所，中國證券業(yè)協(xié)會，中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司制定并發(fā)布了正式的R日TS試點(diǎn)配套規(guī)則。自此，基礎(chǔ)設(shè)施公募RErrS的政策逐步落地，公募RE1TS蓄勢待發(fā)。圖7:基硼設(shè)施建設(shè)RErrS政策逐步落地中國比監(jiān)會和發(fā)改委共同發(fā)布《美Hffia基g：設(shè)胞率域不動產(chǎn)投費(fèi)信托恭金（RE1Ts）試點(diǎn)相關(guān)I：作的上港證界交易所,深圳證券交易所分別發(fā)布就加44設(shè)能強(qiáng)域不動產(chǎn)投資信托基金（RErrs）相關(guān)配貨業(yè)務(wù)短時公開征求Jfi見的跡知.交易所,中國證券業(yè)協(xié)會M定并發(fā)布門E式的RE1Ts試點(diǎn)足隹爆則，自發(fā)布之H起慎俺?《十四日規(guī)劃》提出“推，力基刪設(shè)依不動產(chǎn)投費(fèi)信托幅金（RErrS）健康發(fā)展,有效燃活存址鍍產(chǎn).形成存Iit貨產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”中國證ISi會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)俺證券投貨基金拊中（試行）》國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)F建立全國基礎(chǔ)設(shè)儡領(lǐng)發(fā)不動產(chǎn)投費(fèi)信托基金（REITs）試點(diǎn)項目底2023.4.302023.8.72023.3.132023.9.42023.1.152023.1.292023.2.5中國證券量記結(jié)算有限員任公司發(fā)布正式的中國證券量記結(jié)算有限員任公司發(fā)布正式的RE1TS試點(diǎn)西院細(xì)則資料來源：中國政府網(wǎng)，上海證券交易所，深圳證券交易所，中國證券業(yè)協(xié)會，中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司,市場研究部先支持京津冀，長江經(jīng)濟(jì)帶，雄安新區(qū)，粵港澳大灣區(qū)，海南，長江三角洲等。第二，從行業(yè)領(lǐng)域來看，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，包括倉儲物流，收費(fèi)公路，水電氣熱，城鎮(zhèn)污水垃圾處理，固廢危廢處理，信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，特色產(chǎn)業(yè)等上市公司陸續(xù)發(fā)布了開展基礎(chǔ)設(shè)施公募RErrS申報發(fā)行工作的公告?？梢钥闯?，目前申報的領(lǐng)域。從募集資金用途來看，上述公司的主要資金多用于存量項目的提標(biāo)改造，新增項目投資，公司公告日期項目領(lǐng)域底層資產(chǎn)擬募集規(guī)模管理人首創(chuàng)股份城鎮(zhèn)污水垃圾處理深圳首創(chuàng)水務(wù)有限責(zé)任公司持有特許經(jīng)營權(quán)的深圳許經(jīng)營項目、合肥十五里河首創(chuàng)水務(wù)有限責(zé)任18.35億元公司持有特許經(jīng)營權(quán)的合肥市十五里河污水處理廠PPP項目-渤海水業(yè)2023年9月8B城鎮(zhèn)污水垃圾處理天津市潤達(dá)環(huán)境治理服務(wù)有限公司持有的天津市武清區(qū)第七污水處理廠項目、天津武清汽車產(chǎn)業(yè)園污水處理廠項目、天津市金博企業(yè)孵化器有限公司污水處理廠項目、天津市潤達(dá)金源水務(wù)有限公司持有的天津市靜海區(qū)大邱莊綜合7億元污水處理廠項目、天津市潤達(dá)清源污水治理服務(wù)有限公司持有的天津武清城關(guān)鎮(zhèn)污水處理廠項目、天津宜達(dá)水務(wù)有限公司持有的自來水供水廠項目公募基金管理人：泰達(dá)宏利證券東湖高新高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)漢軟件新城1.1期產(chǎn)業(yè)園項目8.5億元公募基金管理人：平安基金專項計劃管理人：平安證券協(xié)鑫能科水電氣熱如東燃煤熱電聯(lián)產(chǎn)項目，南京燃機(jī)熱電聯(lián)產(chǎn)項目27-31億元公募基金管理人：鵬華基金專項光華新網(wǎng)數(shù)據(jù)中心中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心-收費(fèi)公路渝遂項目-資料來源：各公司公告，市場研究部REITs起源于房地產(chǎn)領(lǐng)域，而我國以基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)施領(lǐng)域具有很大的證券化潛力，有吸納海量資金的能力。其次，我國現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施投資模式較為傳統(tǒng)，存在投資效率低、融資渠道單一、資金退出難等問題，利用R日TS金融工具的推出，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高投資效率。再次，網(wǎng)上/網(wǎng)下配售投資人機(jī)構(gòu)網(wǎng)上/網(wǎng)下配售投資人機(jī)構(gòu)投資者及個人投資者表3:各類型投資者投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的比例要求中信證券新型產(chǎn)品時，在收益率和投資風(fēng)險方面提供了保障。我國公募R日TS計劃采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券化”的交易結(jié)構(gòu)?！肮蓟?資產(chǎn)證券化”的模式可以有效利用現(xiàn)有的資產(chǎn)支持證券制度和公募基金制度，有助于我國R日TS制度的盡快出臺。與海外成熟REITS市場的模式相比，我國所采用的這種交易結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，存在多層次的交易結(jié)構(gòu)和管理模式。首先，基金管理人設(shè)立公募基金并進(jìn)行公開發(fā)售。公募基金成功募集后，認(rèn)購資產(chǎn)支持證券的全部股份，專項計劃成立，由專項計劃管理人管理。專項計劃認(rèn)購私募基金，委托私募基金管理人進(jìn)行管理。私募基金投資于具體的標(biāo)的項目，項目公司對不動產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營和管理。根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的相關(guān)要求，在公募基金公開發(fā)售的過程中，項目的原始權(quán)益人或指定的關(guān)聯(lián)方需參與基金份額的戰(zhàn)略配售，比例不得低于20%。專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者也可以參與戰(zhàn)略配售，但對比例無明確要求，除去戰(zhàn)略配售部分，網(wǎng)下發(fā)售比例不低于公開發(fā)售數(shù)量的70%,主要面向銀行子公司、保險、政府產(chǎn)業(yè)基金等合格機(jī)構(gòu)投圖8:我國公募RE1Ts計劃采用"公募基金+資產(chǎn)支持證券化”的交易結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略配售投資人戰(zhàn)略配售投資人原始權(quán)益人或指定關(guān)聯(lián)方以及機(jī)構(gòu)投資者投資者類型份額類型指引要求原始權(quán)益人或關(guān)聯(lián)主體戰(zhàn)略配售不低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%機(jī)構(gòu)投資者戰(zhàn)略配售網(wǎng)下配售無明確要求不低于公開發(fā)隹數(shù)量的70%個人投資者公眾投資剩余份額RE1Ts具有股性+債性的收益特征。資本市場投資者往往把REITs的風(fēng)險收益特征定位在的分紅有增長特征，同時可以獲得其價格上漲后帶來的資本利得收入。從全球的RErrS平均分派收益率來看，與其他國家相比，新加坡的分派收益率7.5%高居世界前列，主要是得益于新加零利率政策，其收益率相比國債收益率仍相對豐厚。從分派收益率與10年期政府債券收益率來圖9:各國家RE1Ts分派收益率與10年期政府債券收益率對比8.00%η7.00%-6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%4.57%7.50%資料來源:B1oomberg(2023∕5∕29),戴德梁行，市場研究部資料來源：NAREn；市場研究部的總體回報率超過了其他各類股票指數(shù)。表4:RE1Ts的長期收益率超越其他股票指數(shù)收益率%（截止型RE1TS指數(shù)標(biāo)口？治數(shù)羅素2000指納斯達(dá)克綜合數(shù)指數(shù)道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)9.729.907.159.888.748.617.9525年10.037.4230年11,2010.708.5235年8.9040年9.031972-2023年7.49圖11各類資產(chǎn)過去20年平均年收益率■過去20年平均年收益率(%)FTSENareit權(quán)益型RE1TS指數(shù)納斯達(dá)克綜合指數(shù)FTSENareitRE1TS指數(shù)_羅素2000增長指數(shù)羅素2000價值指數(shù)道瓊斯美國全股票市場標(biāo)普500_彭博巴克萊美國綜合指數(shù)_標(biāo)普公共事業(yè)美國市場的RErrS要顯著優(yōu)于美國各種股票指數(shù)（標(biāo)普500、納斯達(dá)克綜合、羅素2000）、高收益?zhèn)?、公司債券的風(fēng)險和收益分布狀態(tài)。盡管R日TS因為資本利得的波動存在較大的年化的夏普比例高于其他指數(shù)，是較為優(yōu)質(zhì)的投資資產(chǎn)。醐相宅出兄時上醐相宅出兄時上。也司圖12美國RErrS20年風(fēng)險收益FTSENareit權(quán)益型REITS指數(shù)納斯達(dá)克綜合指數(shù)FTSENareitREITS指"羅素2000增長指數(shù)??羅素2000價值指數(shù)道瓊斯美國全股票市場?彭博巴克萊美國綜合指.?標(biāo)普500數(shù)?美林債券指數(shù)過去20年年收益率標(biāo)準(zhǔn)差(%)他資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)也較低，從而使其具有了組合投資的優(yōu)勢。作為現(xiàn)金、股票、債券之外的第四資產(chǎn)相對較低的相關(guān)性使得RErrS成為分散風(fēng)險，優(yōu)化投資組合的資產(chǎn)。表5:RE1TS于其他各類資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)(1999.12-2023.12)Nareit權(quán)道瓊斯美國納斯達(dá)克綜標(biāo)普500羅素2000券指數(shù)(公益型REITs全股票市場合指數(shù)司/政府)指數(shù)指數(shù)道瓊斯美國全股票市場0.5931納斯達(dá)克綜合指數(shù)0.4320.8881標(biāo)普5000.5710.9890.8441羅索20000.6360.8880.8480.8231ICE美林債券指數(shù)(公司/政府)0.1970.028-0.0270.044-0.0491ICE美林MBS指數(shù)0.09-0.016-0.0530.005-0.0960.8451以及預(yù)期通脹帶來的風(fēng)險。在貨幣超額供給的高通脹時期，往往在不動產(chǎn)領(lǐng)域，如房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)險，作為一種長期投資產(chǎn)品，抗通脹的特性使RErrS更具投資優(yōu)勢?；A(chǔ)設(shè)施REITs長期收益率優(yōu)于商業(yè)地產(chǎn)REITsc美國是最成熟的REITs市場，具有豐富的REITs產(chǎn)品種類。基礎(chǔ)設(shè)施REITs在美國主要覆蓋光纖電纜，無線通信設(shè)施和能源輸送管道等領(lǐng)域，2011年至2023年的平均綜合收益率超過以辦公，零售，住宅為底層資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)RErrs。除此之外，數(shù)據(jù)中心作為新基建的重要領(lǐng)域，5年的平均綜合收益率也達(dá)到了2基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域中，美國電塔公司(AmeriCarIToWerCorP)是全球最大的RErrs,市值超過IOOO億具有周期長，市場化程度高，現(xiàn)金流穩(wěn)定，低風(fēng)險等特點(diǎn)，為其獲取長期穩(wěn)定的較高收益率奠定圖132011-2023年美國RErrS市場各類別RErrS的