從報批報建角度將項目開發(fā)流程講清楚（建議收藏）

從報批報建角度，將項目開發(fā)流程講清楚（建議收藏）里面有一些特別的問題，可能會有大家不知道的地方；一、土地獲取階段；1、先通過招拍掛，簽訂《土地使用權出讓合同》。2、大家要明白一點《土地使用權出讓合同》和我們理解的《國有土地使用證》是完全不一樣的。3、《土地使用權出讓》是土地買賣甲乙雙方的行為，是一種經(jīng)濟行為，只不過這個出讓方是國家而已。這個是一切行為的基礎。4、《出讓合同》辦完后，你可以拿著這塊土地的信息去相關部門辦理手續(xù)了。這個時候，才是行政審批行為了；5、行政審批行為的第一件事就是在國家行政機關那登記，這是我的土地了。我有使用權了。6、第二件事就是報批，這個地范圍在哪（紅線、地界）等；7、第三件事，就是這個地誰來開發(fā)，不是你有錢拿地就能開發(fā)的，你的有開發(fā)資質。8、后面就正常了，你準備投資多少錢搞這個事，因為涉及國計民生，所以我也要審，你不能瞎搞，屬于社會固定資產(chǎn)，那這個固定資產(chǎn)投資需要審批；9、以上都搞完了，去辦理《用地規(guī)劃許可證》（這塊地計劃怎么搞），和《國有土地使用證》。二、方案設計階段；1、面粉有了，是做成蛋糕、面包、饅頭還是面條；2、那蛋糕準備做成什么樣子——圓的、方的、上面放果醬還是果肉、還是果干，這就是另外的設計了。3、回到房地產(chǎn)，設計階段就有12項具體的設計，包括水電氣暖、交通、日照、環(huán)境等等工作。這些都是概念構思設計。4、設計擴初很多可能知道，因為設計階段，最終是要出施工圖的，而設計擴初就是介于設計概念和施工圖直接，比概念設計要細，但是還不能指導整個工程施工；5、當然，在施工前還要確認施工規(guī)劃，施工規(guī)劃和施工許可的區(qū)別是，施工規(guī)劃是建設方，準備怎么施工，施工許可，是施工規(guī)劃都批完后，符合要求后，然后看著施工圖指導可以施工了。6、而施工圖是拿施工證的基礎。三、施工前準備階段；1，按理來說，拿到施工圖就可以施工了。但是，施工需要有地方存放施工的機具、設備等，也需要水電網(wǎng)交通等，這些屬于零時用地，也需要審批；2、同樣，和土地一樣，要規(guī)劃審批和用地審批；（你可以簡單的理解為工地用地以及工程人員零時板房）四、施工階段；1、施工感覺沒啥說的，就是辦理施工許可證唄，除此之外，還需要一個《市政工程施工許可》以及《綠化規(guī)劃許可》。知道這兩個就行了。2、然后開工前，告訴相關部門，我要開搞了，你們再看看，準備搞的是不是符合要求，這個就是開工驗線了。五、預售階段：1，準備賣哪，賣哪些房子、賣多大的面積、賣多少錢。需要讓相關部門知道吧。其實預售就是搞這個事。2、當然，涉及國計民生的大事，你不能爛尾吧。你卷錢走人了咋辦，所以，預售的時候，還要有驗資報告和預收款監(jiān)管。（比如，某棟樓，預計賣總貨值多少，企業(yè)需要打XX比例的錢到房管局）。3、（空一行的目的，是要大家知道，屬于預售階段，但是不同于賣房前）賣完房，簽完合同，政府為了防止開發(fā)商一房兩賣，企業(yè)賣完房一月內要去房管局預售備案。具體就是拿著簽完的《商品房買賣合同》（預售）去房管局備案，備案完成后，房管局會給開發(fā)商回執(zhí)單。這個就是最終的結束。六、竣工驗收階段：1，竣工驗收就簡單了，無非就是找多個部門單位，一起來查查產(chǎn)品是否合格，能不能出廠了（交房）。2、這個合格，包括是否符合設計要求和施工要求，以及施工質量。不能本來你說要建個面包的，結果搞個饅頭出來了。那就不行了。以上，僅僅是粗略的理解，細枝末節(jié)，并沒有說透，而且可能有些審批在有些地方是不需要的，也可能有些審批里面沒有涉獵，但是你所在區(qū)域要求的。但是，基本流程都是這些。從拿地到施工證，基本不會超過六個月。政府搞事，都是報批——審批——通過。批準的內容，有兩