信托公司經(jīng)營實務(wù)26p

信托公司經(jīng)營實務(wù)(二)1基礎(chǔ)設(shè)施信托業(yè)務(wù)2房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)3證券投資信托業(yè)務(wù)4銀信理財合作業(yè)務(wù)Page

21信托業(yè)務(wù)概述信托業(yè)務(wù)是指信托公司以營業(yè)和收取報酬為目的，以受托人身份承諾信托和處理信托事務(wù)的經(jīng)營行為。信托公司作為“受人之托、代人理財”、主要經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，信托業(yè)務(wù)是信托公司的主營業(yè)務(wù)。集合資金信托計劃是由信托公司擔(dān)任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個以上（含兩個）委托人交付的資金進(jìn)行集中管理、運(yùn)用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活動。信托公司應(yīng)當(dāng)將信托計劃資金委托商業(yè)銀行保管，并設(shè)立受益人發(fā)揮。集合資金信托計劃是信托公司重要的業(yè)務(wù)品種。Page

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1、委托人為合格投資者2、參與信托計劃的委托人為惟一受益人3、單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制4、信托期限不少于一年5、信托資金有明確的投資方向和投資策略，且符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及其他有關(guān)規(guī)定6、信托受益權(quán)劃分為等額份額的信托單位；7、信托合同應(yīng)約定受托人報酬，除合理報酬外，信托公司不得以任何名義直接或間接以信托財產(chǎn)為自己或他人牟利8、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他要求信托公司設(shè)立集合資金信托計劃，應(yīng)當(dāng)符合的要求Page

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1、不得向他人提供擔(dān)保2、向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30％3、不得將信托資金直接或間接運(yùn)用于信托公司的股東及其關(guān)聯(lián)人，但信托資金全部來源于股東或其關(guān)聯(lián)人的除外4、不得以固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)進(jìn)行交易5、不得將不同信托財產(chǎn)進(jìn)行相互交易6、不得將同一公司管理的不同信托計劃投資于同一項目信托公司管理集合資金信托計劃，應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)定Page

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信托公司信托業(yè)務(wù)展業(yè)的實際情況2001年《信托法》頒布后，經(jīng)過重新登記的信托公司開始按照《信托法》的規(guī)定，經(jīng)營規(guī)范的信托業(yè)務(wù)。資金運(yùn)用方向金融證券、企業(yè)融資、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等方面交通運(yùn)輸、農(nóng)林牧漁、科教文衛(wèi)等行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)類信托產(chǎn)品幾乎涵蓋電力、燃?xì)?、水?wù)、熱力、

公路、鐵路、橋梁等所有領(lǐng)域中糧信托?長潭西線高速公路項目集合資金信托計劃

企業(yè)年金、信貸資產(chǎn)證券化、私人股權(quán)投資、受托境外理財業(yè)務(wù)等創(chuàng)

新類業(yè)務(wù)資產(chǎn)抵押證券（ABS）、房貸抵押證券（MBS）、不良資產(chǎn)證券化、

汽車貸款抵押證券私募股權(quán)投資信托產(chǎn)品Page

6基礎(chǔ)設(shè)施信托業(yè)務(wù)2

基礎(chǔ)設(shè)施——永久性的成套工程構(gòu)筑、設(shè)備、設(shè)施和他們所提供的為所有企業(yè)生產(chǎn)和居民生活共同需要的服務(wù)公共設(shè)施：電力、電信、自來水、衛(wèi)生設(shè)備和排污、管道煤氣等；公共工程：公路、大壩和灌溉及排水渠道等水利設(shè)施；其他交通部門：鐵路、市內(nèi)交通、港口和航道、機(jī)場等。基礎(chǔ)設(shè)施信托——是指委托人將其資金委托給受托人，由受托人按委托人意愿以自己的名義，將信托資金投資運(yùn)用于交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等基礎(chǔ)設(shè)施項目，為受益人利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為?；A(chǔ)設(shè)施信托一般以①政府財政陸續(xù)到位的后續(xù)資金、②所投項目公司階段性還款、③項目預(yù)期收益形成的分紅作為償還保證。保障措施十分豐富，包括抵押、保證、質(zhì)押、財政預(yù)算安排、商業(yè)保險、信托受益權(quán)分層設(shè)計、賬戶監(jiān)管、現(xiàn)金流補(bǔ)充協(xié)議、風(fēng)險補(bǔ)償承諾、信用違約置換、信托財產(chǎn)置換、債務(wù)轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)遠(yuǎn)期出售協(xié)議、貸款承諾、銀行保函、股東擔(dān)保函、注資承諾等。因此基礎(chǔ)設(shè)施信托產(chǎn)品安全性較高。Page

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基礎(chǔ)設(shè)施信托業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式貸款信托模式股權(quán)投資信托模式財產(chǎn)權(quán)信托模式產(chǎn)業(yè)基金模式Page

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基礎(chǔ)設(shè)施貸款信托模式：信托公司將信托資金以貸款形式投向信托文件中約定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，并到期回收信托貸款本息。基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資信托模式：信托公司運(yùn)用信托資金以參股方式，與項目主辦方聯(lián)合發(fā)起設(shè)立項目公司或?qū)σ延许椖抗驹鲑Y擴(kuò)股，充實融資主體的資本金，以吸引和帶動其他債務(wù)性資金的流入。在項目運(yùn)行期間，信托公司通過派駐股東、參與經(jīng)營決策等方式介入項目公司的日常運(yùn)營?；A(chǔ)設(shè)施財產(chǎn)權(quán)信托模式：政府部門或公用事業(yè)法人以特定的財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)作為信托財產(chǎn)，委托信托公司作為受托人設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托；信托公司接受政府部門或公用事業(yè)法人的委托，向投資者轉(zhuǎn)讓其持有的信托受益權(quán)進(jìn)行融資，投資者交付轉(zhuǎn)讓價款后成為信托的受益人。信托財產(chǎn)：股權(quán)、土地、公路/橋梁收費(fèi)權(quán)、公共設(shè)施門票收費(fèi)權(quán)

等可金融化的資產(chǎn)；為提高信托產(chǎn)品的信用等級，可以進(jìn)行信托受益權(quán)的分層設(shè)計；

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基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金模式：基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金，是由信托公司通過集合信托計劃方式發(fā)行信托單位，設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金，以產(chǎn)業(yè)基金的形式對基礎(chǔ)設(shè)施項目進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或權(quán)益投資，或采用混合融資的方式進(jìn)行組合投資。（1）募集對象多元化：產(chǎn)業(yè)基金的規(guī)模相對大于集合類信托，其資金來源更趨廣泛。除包括一般投資者外，還吸引地方城建企業(yè)、專業(yè)投資基金、保險機(jī)構(gòu)等其他機(jī)構(gòu)投資者以及信托公司自有資金的參與。（2）組合化投資：資金投向不再特定為單一項目。而是根據(jù)合同規(guī)定的投資策略投資于符合要求的若干同類基礎(chǔ)設(shè)施項目，同時在基金中留有部分備用資金用于投資者受益權(quán)的定期贖回（銀行活期存款、國債投資、國債回購、同業(yè)拆放等低風(fēng)險、高流動性投資的方式）（3）流動性好：產(chǎn)業(yè)基金采用開放式的設(shè)計思路，通過增設(shè)申購、贖回期，定期向投資者開放，以提高其流動性。（4）收益分層設(shè)計：設(shè)置“優(yōu)先/劣后”的收益分層關(guān)系，滿足不同風(fēng)險偏好、不同層次的投資需求。Page

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基礎(chǔ)設(shè)施信托業(yè)務(wù)的前景：2009年全國城市化率達(dá)到46%（發(fā)達(dá)國家75%）制度優(yōu)勢：信托可以直接介入實業(yè)投資領(lǐng)域政策優(yōu)勢：政府鼓勵加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方式多元化：直接項目投資、收購、參股等多種方式參加項目建

收益方式包括利息、分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項目收費(fèi)、租金等資金來源廣：打通民間資本大規(guī)模進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施投資的渠道安全性較高：地方政府支持和政策優(yōu)惠，在安全性方面有較好的保障，

可以滿足追求穩(wěn)定安全投資收益的投資者。結(jié)構(gòu)設(shè)計靈活：受益權(quán)可以分割、分層、轉(zhuǎn)讓，滿足受益人、政府、項

目公司、信托公司各方面的各種利益需求。Page

11房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)3

房地產(chǎn)——是指土地和地上建筑物及其附著于其上的權(quán)益，比如所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)投資資金需求量大、資金循環(huán)周期長住宅：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房商業(yè)房地產(chǎn)：寫字樓市場、商貿(mào)娛樂中心房地產(chǎn)市場工業(yè)房地產(chǎn)：工業(yè)生產(chǎn)廠房市場，企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)辦公用房市場等房地產(chǎn)信托——是指信托公司按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以房地產(chǎn)項目或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對信托財產(chǎn)進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。Page

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房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策（2005-2011）212號文：《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（2005）四證——國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許

可證、建筑工程施工許可證二級資質(zhì)——國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)項目資本金——開發(fā)項目資本金比例不低于35%

54號文：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（2006]將“投資附加回購承諾等方式”視同間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款進(jìn)行監(jiān)管265號文：《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（2008）禁止信托公司向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，嚴(yán)禁以購買

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾等方式變相發(fā)放流動資金貸款不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價款的貸款25號文：《關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》（2009）嚴(yán)禁信托公司以商品房預(yù)售回購的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款Page

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84號文：《關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知》（2009）項目資本金由35%調(diào)整到20%（保障性住房和普通商品住房項目）和30%兩檔《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（2010年2月）以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計的信托計劃，優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款規(guī)定“實質(zhì)重于形式”監(jiān)管原則，“杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為”銀監(jiān)會《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（2010年11月）對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險狀況11號文：銀監(jiān)會《關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》（2011）提高凈資本計算標(biāo)準(zhǔn)集合類融資業(yè)務(wù)：公租房及廉租房融資風(fēng)險系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)融資則為3%。單一類融資業(yè)務(wù)：公租房及廉租房融資風(fēng)險系數(shù)為0.5%，其他房地產(chǎn)融資為1%；這意味著100億元的房地產(chǎn)融資類業(yè)務(wù)總規(guī)模，其占用的風(fēng)險資本就將高達(dá)3億元Page

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房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式貸款信托模式股權(quán)投資信托模式財產(chǎn)權(quán)信托模式基金化信托模式投資信托基金REITsPage

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16運(yùn)作模式特點(diǎn)貸款信托模式單個或多個投資人將資金委托給信托公司，由信托公司以貸款的形式投向房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)、在建工程或現(xiàn)房作為抵押等，在產(chǎn)品到期后還本付息的融資方式。債權(quán)型融資方式，操作簡單，管理方便，期限靈活、收益較高，介入項目的階段可自主選擇股權(quán)投資信托模式信托公司通過發(fā)行資金信托產(chǎn)品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，形成實質(zhì)性股權(quán)投資，并以一定方式直接或間接參與投資產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的經(jīng)營與管理，權(quán)益型信托投資方式，可以較好的監(jiān)控開發(fā)企業(yè)的資金使用情況，但需要實質(zhì)性的承擔(dān)較大的市場經(jīng)營風(fēng)險，退出機(jī)制存在障礙。財產(chǎn)權(quán)信托模式股權(quán)收益權(quán)信托：公司股權(quán)所產(chǎn)生的預(yù)期收益資產(chǎn)收益權(quán)信托：房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的預(yù)期收益應(yīng)收賬款債權(quán)信托：股東借款或其他應(yīng)收款債權(quán)作為信托財產(chǎn)受益權(quán)分層設(shè)計，投資者為優(yōu)先受益人，到期房地產(chǎn)企業(yè)回購?fù)顿Y者持有的信托受益權(quán)，投資人獲得收益。基金化信托模式基金方式運(yùn)作，一對多投資；主要投向：房地產(chǎn)一、二級開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)和房地產(chǎn)并購；閑置資金可用于受讓銀行信貸資產(chǎn)、貨幣市場債券投資、銀行存款等短期且具有穩(wěn)定收益的投資品種私募信托基金：分散投資、組合投資和專業(yè)化管理；期限長、規(guī)模大、組合投資REITs通過公開發(fā)行受益憑證、基金單位或者股票的方式募集信托資金，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。公募信托基金：標(biāo)準(zhǔn)化的基金型信托產(chǎn)品；北京、上海、天津?qū)⒊蔀镽EITs首批試點(diǎn)城市。

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢：“十二五”期間，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，完善房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險控制。投資類型：住宅類信托→商業(yè)物業(yè)、保障性住房類信托投資方式：充分發(fā)揮在投資管理方面的優(yōu)勢，推進(jìn)房地產(chǎn)股權(quán)投資信托發(fā)展趨勢：基金化的中長期房地產(chǎn)集合資金信托計劃、REITsPage

17證券投資信托業(yè)務(wù)4

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18證券投資信托業(yè)務(wù)——是指信托公司將集合信托計劃或者單獨(dú)管理的信托產(chǎn)品項下資金投資于依法公開發(fā)行并符合法律規(guī)定的交易場所公開交易的證券的信托產(chǎn)品。投資范圍國內(nèi)證券交易所掛牌交易的A股股票封閉式證券投資基金、開放式證券投資基金（含ETF和LOF）企業(yè)債、國債、可轉(zhuǎn)換公司債券、1天和7天國債逆回購銀行存款其他投資方式

一級市場申購，以戰(zhàn)略投資人身份參與配售等二級市場交易

證券投資信托業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式陽光私募信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)化證券投資信托產(chǎn)品TOT產(chǎn)品Page

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20運(yùn)作模式特點(diǎn)陽光私募信托產(chǎn)品（非結(jié)構(gòu)化）1、“私募”以非公開的形式募集資金，主

要面向機(jī)構(gòu)投資者或高端個人投資者。2、“陽光”是指其通過引入信托公司的信托契約關(guān)系、保管銀行的資金保管實現(xiàn)了私募運(yùn)作模式的合法性；3、并且投資管理機(jī)構(gòu)的投資業(yè)績及管理運(yùn)作更加公開透明。1、投資范圍、投資限制相對靈活2、利益一致性，投資顧問跟投機(jī)制3、財產(chǎn)安全獨(dú)立，商業(yè)銀行資金保管4、定位高端，滿足客戶個性化需求5、止損設(shè)置結(jié)構(gòu)化證券投資信托產(chǎn)品1、投資證券二級市場，受益權(quán)分層：2、優(yōu)先受益人獲得穩(wěn)定的投資收益，3、次級受益人在承受較高風(fēng)險的同時有機(jī)會獲得較高的投資收益的信托產(chǎn)品1、獨(dú)特的受益權(quán)分層機(jī)制，杠桿作用與信用增級2、設(shè)置預(yù)警線和止損線、逐日盯市TOT產(chǎn)品信托公司發(fā)行信托計劃（母信托），以募集的資金投入該公司或其他信托公司發(fā)行的其他信托計劃（子信托），通過子信托間接投資于金融、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等領(lǐng)域。1、專業(yè)化分工2、分散風(fēng)險3、追求絕對收益

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21交易指令業(yè)績分成投資者投資顧問信托公司證券公司保管銀行信托資金交付/收益分配資金保管及劃付劃付投資交易及清算資金清算及劃付陽光私募信托產(chǎn)品的架構(gòu)分析銀信理財合作業(yè)務(wù)5

銀信合作——是在我國現(xiàn)階段分業(yè)監(jiān)管、分業(yè)經(jīng)營體制下，商業(yè)銀行和信托公司共同為客戶提供的一種綜合性金融產(chǎn)品模式和金融服務(wù)平臺。銀信合作主要包括以下幾個方面：（一）銀信理財合作（二）信托公司委托銀行進(jìn)行信托資金代理收付協(xié)議業(yè)務(wù)（三）信托公司委托銀行代為推介信托計劃業(yè)務(wù)（四）銀行和信托公司開展信貸資產(chǎn)證券化合作業(yè)務(wù)（五）銀行和信托公司合作的其他業(yè)務(wù)

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銀信理財合作業(yè)務(wù)的模式信貸資產(chǎn)類理財產(chǎn)品票據(jù)資產(chǎn)類理財產(chǎn)品證券投資類理財產(chǎn)品權(quán)益投資類理財產(chǎn)品債券和貨幣市場類理財產(chǎn)品另類投資類理財產(chǎn)品Page

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24運(yùn)作模式信貸資產(chǎn)類

融資形式的理財產(chǎn)品

轉(zhuǎn)讓存量貸款是商業(yè)銀行將原有信貸資產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓給信托公司，但仍負(fù)責(zé)對

該信貸資產(chǎn)的貸后管理以