信托公司經營實務26p

信托公司經營實務(二)1基礎設施信托業(yè)務2房地產信托業(yè)務3證券投資信托業(yè)務4銀信理財合作業(yè)務Page

21信托業(yè)務概述信托業(yè)務是指信托公司以營業(yè)和收取報酬為目的，以受托人身份承諾信托和處理信托事務的經營行為。信托公司作為“受人之托、代人理財”、主要經營信托業(yè)務的金融機構，信托業(yè)務是信托公司的主營業(yè)務。集合資金信托計劃是由信托公司擔任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個以上（含兩個）委托人交付的資金進行集中管理、運用或處分的資金信托業(yè)務活動。信托公司應當將信托計劃資金委托商業(yè)銀行保管，并設立受益人發(fā)揮。集合資金信托計劃是信托公司重要的業(yè)務品種。Page

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1、委托人為合格投資者2、參與信托計劃的委托人為惟一受益人3、單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，合格的機構投資者數(shù)量不受限制4、信托期限不少于一年5、信托資金有明確的投資方向和投資策略，且符合國家產業(yè)政策以及其他有關規(guī)定6、信托受益權劃分為等額份額的信托單位；7、信托合同應約定受托人報酬，除合理報酬外，信托公司不得以任何名義直接或間接以信托財產為自己或他人牟利8、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他要求信托公司設立集合資金信托計劃，應當符合的要求Page

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1、不得向他人提供擔保2、向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30％3、不得將信托資金直接或間接運用于信托公司的股東及其關聯(lián)人，但信托資金全部來源于股東或其關聯(lián)人的除外4、不得以固有財產與信托財產進行交易5、不得將不同信托財產進行相互交易6、不得將同一公司管理的不同信托計劃投資于同一項目信托公司管理集合資金信托計劃，應當遵循的規(guī)定Page

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信托公司信托業(yè)務展業(yè)的實際情況2001年《信托法》頒布后，經過重新登記的信托公司開始按照《信托法》的規(guī)定，經營規(guī)范的信托業(yè)務。資金運用方向金融證券、企業(yè)融資、房地產、基礎設施等方面交通運輸、農林牧漁、科教文衛(wèi)等行業(yè)基礎設施和公用事業(yè)類信托產品幾乎涵蓋電力、燃氣、水務、熱力、

公路、鐵路、橋梁等所有領域中糧信托?長潭西線高速公路項目集合資金信托計劃

企業(yè)年金、信貸資產證券化、私人股權投資、受托境外理財業(yè)務等創(chuàng)

新類業(yè)務資產抵押證券（ABS）、房貸抵押證券（MBS）、不良資產證券化、

汽車貸款抵押證券私募股權投資信托產品Page

6基礎設施信托業(yè)務2

基礎設施——永久性的成套工程構筑、設備、設施和他們所提供的為所有企業(yè)生產和居民生活共同需要的服務公共設施：電力、電信、自來水、衛(wèi)生設備和排污、管道煤氣等；公共工程：公路、大壩和灌溉及排水渠道等水利設施；其他交通部門：鐵路、市內交通、港口和航道、機場等?；A設施信托——是指委托人將其資金委托給受托人，由受托人按委托人意愿以自己的名義，將信托資金投資運用于交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護等基礎設施項目，為受益人利益或者特定目的進行管理或者處分的行為?；A設施信托一般以①政府財政陸續(xù)到位的后續(xù)資金、②所投項目公司階段性還款、③項目預期收益形成的分紅作為償還保證。保障措施十分豐富，包括抵押、保證、質押、財政預算安排、商業(yè)保險、信托受益權分層設計、賬戶監(jiān)管、現(xiàn)金流補充協(xié)議、風險補償承諾、信用違約置換、信托財產置換、債務轉移、資產遠期出售協(xié)議、貸款承諾、銀行保函、股東擔保函、注資承諾等。因此基礎設施信托產品安全性較高。Page

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基礎設施信托業(yè)務的運作模式貸款信托模式股權投資信托模式財產權信托模式產業(yè)基金模式Page

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基礎設施貸款信托模式：信托公司將信托資金以貸款形式投向信托文件中約定的基礎設施項目，并到期回收信托貸款本息?；A設施股權投資信托模式：信托公司運用信托資金以參股方式，與項目主辦方聯(lián)合發(fā)起設立項目公司或對已有項目公司增資擴股，充實融資主體的資本金，以吸引和帶動其他債務性資金的流入。在項目運行期間，信托公司通過派駐股東、參與經營決策等方式介入項目公司的日常運營?；A設施財產權信托模式：政府部門或公用事業(yè)法人以特定的財產或財產權作為信托財產，委托信托公司作為受托人設立財產權信托；信托公司接受政府部門或公用事業(yè)法人的委托，向投資者轉讓其持有的信托受益權進行融資，投資者交付轉讓價款后成為信托的受益人。信托財產：股權、土地、公路/橋梁收費權、公共設施門票收費權

等可金融化的資產；為提高信托產品的信用等級，可以進行信托受益權的分層設計；

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基礎設施產業(yè)基金模式：基礎設施產業(yè)基金，是由信托公司通過集合信托計劃方式發(fā)行信托單位，設立基礎設施產業(yè)基金，以產業(yè)基金的形式對基礎設施項目進行股權、債權或權益投資，或采用混合融資的方式進行組合投資。（1）募集對象多元化：產業(yè)基金的規(guī)模相對大于集合類信托，其資金來源更趨廣泛。除包括一般投資者外，還吸引地方城建企業(yè)、專業(yè)投資基金、保險機構等其他機構投資者以及信托公司自有資金的參與。（2）組合化投資：資金投向不再特定為單一項目。而是根據(jù)合同規(guī)定的投資策略投資于符合要求的若干同類基礎設施項目，同時在基金中留有部分備用資金用于投資者受益權的定期贖回（銀行活期存款、國債投資、國債回購、同業(yè)拆放等低風險、高流動性投資的方式）（3）流動性好：產業(yè)基金采用開放式的設計思路，通過增設申購、贖回期，定期向投資者開放，以提高其流動性。（4）收益分層設計：設置“優(yōu)先/劣后”的收益分層關系，滿足不同風險偏好、不同層次的投資需求。Page

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基礎設施信托業(yè)務的前景：2009年全國城市化率達到46%（發(fā)達國家75%）制度優(yōu)勢：信托可以直接介入實業(yè)投資領域政策優(yōu)勢：政府鼓勵加快基礎設施建設投資方式多元化：直接項目投資、收購、參股等多種方式參加項目建

收益方式包括利息、分紅、股權轉讓、項目收費、租金等資金來源廣：打通民間資本大規(guī)模進入基礎設施投資的渠道安全性較高：地方政府支持和政策優(yōu)惠，在安全性方面有較好的保障，

可以滿足追求穩(wěn)定安全投資收益的投資者。結構設計靈活：受益權可以分割、分層、轉讓，滿足受益人、政府、項

目公司、信托公司各方面的各種利益需求。Page

11房地產信托業(yè)務3

房地產——是指土地和地上建筑物及其附著于其上的權益，比如所有權、使用權、收益權、抵押權等。房地產業(yè)投資資金需求量大、資金循環(huán)周期長住宅：商品房、經濟適用房、廉租房和公租房商業(yè)房地產：寫字樓市場、商貿娛樂中心房地產市場工業(yè)房地產：工業(yè)生產廠房市場，企事業(yè)單位、機關辦公用房市場等房地產信托——是指信托公司按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以房地產項目或其經營企業(yè)為主要運用標的，對信托財產進行管理、運用和處分的行為。Page

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房地產信托監(jiān)管政策（2005-2011）212號文：《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》（2005）四證——國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許

可證、建筑工程施工許可證二級資質——國家建設行政主管部門核發(fā)的二級房地產開發(fā)資質項目資本金——開發(fā)項目資本金比例不低于35%

54號文：《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》（2006]將“投資附加回購承諾等方式”視同間接發(fā)放房地產貸款進行監(jiān)管265號文：《關于加強信托公司房地產、證券業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》（2008）禁止信托公司向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，嚴禁以購買

房地產開發(fā)企業(yè)資產附回購承諾等方式變相發(fā)放流動資金貸款不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價款的貸款25號文：《關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》（2009）嚴禁信托公司以商品房預售回購的方式變相發(fā)放房地產貸款Page

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84號文：《關于信托公司開展項目融資業(yè)務涉及項目資本金有關問題的通知》（2009）項目資本金由35%調整到20%（保障性住房和普通商品住房項目）和30%兩檔《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》（2010年2月）以結構化方式設計的信托計劃，優(yōu)先和劣后受益權配比比例不得高于3:1信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款規(guī)定“實質重于形式”監(jiān)管原則，“杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為”銀監(jiān)會《信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》（2010年11月）對房地產信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查，逐筆分析業(yè)務合規(guī)性和風險狀況11號文：銀監(jiān)會《關于印發(fā)信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》（2011）提高凈資本計算標準集合類融資業(yè)務：公租房及廉租房融資風險系數(shù)為1%，其他房地產融資則為3%。單一類融資業(yè)務：公租房及廉租房融資風險系數(shù)為0.5%，其他房地產融資為1%；這意味著100億元的房地產融資類業(yè)務總規(guī)模，其占用的風險資本就將高達3億元Page

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房地產信托業(yè)務的運作模式貸款信托模式股權投資信托模式財產權信托模式基金化信托模式投資信托基金REITsPage

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16運作模式特點貸款信托模式單個或多個投資人將資金委托給信托公司，由信托公司以貸款的形式投向房地產企業(yè)，房地產企業(yè)將土地使用權、在建工程或現(xiàn)房作為抵押等，在產品到期后還本付息的融資方式。債權型融資方式，操作簡單，管理方便，期限靈活、收益較高，介入項目的階段可自主選擇股權投資信托模式信托公司通過發(fā)行資金信托產品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產企業(yè)或房地產項目，形成實質性股權投資，并以一定方式直接或間接參與投資產企業(yè)或房地產項目的經營與管理，權益型信托投資方式，可以較好的監(jiān)控開發(fā)企業(yè)的資金使用情況，但需要實質性的承擔較大的市場經營風險，退出機制存在障礙。財產權信托模式股權收益權信托：公司股權所產生的預期收益資產收益權信托：房地產項目產生的預期收益應收賬款債權信托：股東借款或其他應收款債權作為信托財產受益權分層設計，投資者為優(yōu)先受益人，到期房地產企業(yè)回購投資者持有的信托受益權，投資人獲得收益?；鸹磐心Ｊ交鸱绞竭\作，一對多投資；主要投向：房地產一、二級開發(fā)、經營性物業(yè)和房地產并購；閑置資金可用于受讓銀行信貸資產、貨幣市場債券投資、銀行存款等短期且具有穩(wěn)定收益的投資品種私募信托基金：分散投資、組合投資和專業(yè)化管理；期限長、規(guī)模大、組合投資REITs通過公開發(fā)行受益憑證、基金單位或者股票的方式募集信托資金，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。公募信托基金：標準化的基金型信托產品；北京、上海、天津將成為REITs首批試點城市。

房地產信托業(yè)務的發(fā)展趨勢：“十二五”期間，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。隨著房地產宏觀調控的深入，完善房地產信托產品的風險控制。投資類型：住宅類信托→商業(yè)物業(yè)、保障性住房類信托投資方式：充分發(fā)揮在投資管理方面的優(yōu)勢，推進房地產股權投資信托發(fā)展趨勢：基金化的中長期房地產集合資金信托計劃、REITsPage

17證券投資信托業(yè)務4

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18證券投資信托業(yè)務——是指信托公司將集合信托計劃或者單獨管理的信托產品項下資金投資于依法公開發(fā)行并符合法律規(guī)定的交易場所公開交易的證券的信托產品。投資范圍國內證券交易所掛牌交易的A股股票封閉式證券投資基金、開放式證券投資基金（含ETF和LOF）企業(yè)債、國債、可轉換公司債券、1天和7天國債逆回購銀行存款其他投資方式

一級市場申購，以戰(zhàn)略投資人身份參與配售等二級市場交易

證券投資信托業(yè)務的運作模式陽光私募信托產品結構化證券投資信托產品TOT產品Page

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20運作模式特點陽光私募信托產品（非結構化）1、“私募”以非公開的形式募集資金，主

要面向機構投資者或高端個人投資者。2、“陽光”是指其通過引入信托公司的信托契約關系、保管銀行的資金保管實現(xiàn)了私募運作模式的合法性；3、并且投資管理機構的投資業(yè)績及管理運作更加公開透明。1、投資范圍、投資限制相對靈活2、利益一致性，投資顧問跟投機制3、財產安全獨立，商業(yè)銀行資金保管4、定位高端，滿足客戶個性化需求5、止損設置結構化證券投資信托產品1、投資證券二級市場，受益權分層：2、優(yōu)先受益人獲得穩(wěn)定的投資收益，3、次級受益人在承受較高風險的同時有機會獲得較高的投資收益的信托產品1、獨特的受益權分層機制，杠桿作用與信用增級2、設置預警線和止損線、逐日盯市TOT產品信托公司發(fā)行信托計劃（母信托），以募集的資金投入該公司或其他信托公司發(fā)行的其他信托計劃（子信托），通過子信托間接投資于金融、基礎設施、房地產等領域。1、專業(yè)化分工2、分散風險3、追求絕對收益

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21交易指令業(yè)績分成投資者投資顧問信托公司證券公司保管銀行信托資金交付/收益分配資金保管及劃付劃付投資交易及清算資金清算及劃付陽光私募信托產品的架構分析銀信理財合作業(yè)務5

銀信合作——是在我國現(xiàn)階段分業(yè)監(jiān)管、分業(yè)經營體制下，商業(yè)銀行和信托公司共同為客戶提供的一種綜合性金融產品模式和金融服務平臺。銀信合作主要包括以下幾個方面：（一）銀信理財合作（二）信托公司委托銀行進行信托資金代理收付協(xié)議業(yè)務（三）信托公司委托銀行代為推介信托計劃業(yè)務（四）銀行和信托公司開展信貸資產證券化合作業(yè)務（五）銀行和信托公司合作的其他業(yè)務

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銀信理財合作業(yè)務的模式信貸資產類理財產品票據(jù)資產類理財產品證券投資類理財產品權益投資類理財產品債券和貨幣市場類理財產品另類投資類理財產品Page

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24運作模式信貸資產類

融資形式的理財產品

轉讓存量貸款是商業(yè)銀行將原有信貸資產通過轉讓給信托公司，但仍負責對

該信貸資產的貸后管理以