業(yè)主大會議事規(guī)則范本

業(yè)主大會議事規(guī)則(范本)第一部分總則第一條規(guī)則制定的目的和依據為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，保障物權權益的規(guī)范行使，維護業(yè)主的合法權益和公共利益，促進社區(qū)建設和發(fā)展，根據《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關規(guī)定，結合本住宅小區(qū)業(yè)主自我管理的實際情況，制定本小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》。第二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設立業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會依法作出的決定，依法履行業(yè)主大會賦予的職責。第三條業(yè)主大會宗旨業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護本物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序，創(chuàng)建管理有序、環(huán)境整潔、安全舒適、文明和諧的居住社區(qū)。第四條議事規(guī)則性質本規(guī)則是記載業(yè)主對業(yè)主大會宗旨、運作機制、活動方式、成員的權利義務等內容進行約定的自律性文件，是本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主意志的集中體現，是業(yè)主大會運作的基本準則和依據。本規(guī)則就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。第五條業(yè)主大會與相關單位的關系業(yè)主大會、業(yè)主委員會接受莘莊鎮(zhèn)人民政府、閔行區(qū)房屋行政管理部門、東苑利華苑居民委員會和相關行政管理部門的指導，依法履行職責，規(guī)范運作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合公安機關，與東苑利華苑居民委員會相互協作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合東苑利華苑居民委員會依法履行自治管理職責，支持東苑利華苑居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，及時告知東苑利華苑居民委員會，并認真聽取東苑利華苑居民委員會的建議。業(yè)主大會、業(yè)主委員會在日常運作中的矛盾糾紛，可以提交東苑利華苑居民委員會設立的人民調解委員會協調解決。第六條物業(yè)管理區(qū)域基本情況業(yè)主大會名稱：上海市閔行區(qū)奧塞花園小區(qū)業(yè)主大會。業(yè)主委員會辦公地址：普洱路88弄10號102室。物業(yè)管理區(qū)域范圍：春申路3799弄100支弄、春申路3799弄65支弄，普洱路88弄以及本項目規(guī)劃所屬商鋪等。物業(yè)類型：住宅和商業(yè)（非住宅）用房。物業(yè)管理區(qū)域概況：（一）房屋總建筑面積：206734.84平方米。（二）房屋面積構成：（1）住宅196508.18平方米，1712套。（2）商業(yè)（非住宅）10226.66平方米，42套。第二部分業(yè)主大會第七條業(yè)主大會議事內容業(yè)主大會依法履行以下職責：（一）制定和修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和《專項維修資金管理規(guī)約》；（二）決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務企業(yè)；（1）確定所聘用的物業(yè)方式（包干制或薪金制）；（2）確定物業(yè)服務內容、標準，服務質量考核條款及物業(yè)服務收費方案；（3）確定小區(qū)業(yè)主自主管理模式時，選舉產生小區(qū)業(yè)主自主管理委員會委員。（三）決定專項維修資金使用方案和續(xù)籌方案；（四）決定業(yè)主大會訴訟事宜；（五）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（六）審議決定業(yè)主委員會和專業(yè)中介服務機構的工作權限和活動經費；（七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的工作報告；（八）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、收益方案；（九）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；（十）改變和撤銷業(yè)主委員會、業(yè)主小組不當決定；（十一）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；（十二）改變共有部位用途或利用共有部位從事經營性活動；（十三）審議決定委托專業(yè)中介服務機構的代理事項和代理費用；（十四）決定本物業(yè)管理區(qū)域內涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。前款規(guī)定的事項依法應當取得行政許可或者備案的，業(yè)主大會作出的決定應自行政機關作出行政許可或予以備案后方可實施。第八條業(yè)主大會會議形式業(yè)主大會會議可以采用：（一）集體討論的形式；（二）書面征求意見的形式，書面征求意見的形式包含（手機）線上投票表決形式。（1）可采用“問卷星”（）等第三方平臺或“微小區(qū)”（）等具有（手機）線上投票功能的社區(qū)管理系統(tǒng)進行投票。（2）采用“問卷星”等平臺進行（手機）線上投票的，應采用手機短信驗證模式確認業(yè)主身份；采用“微小區(qū)”等社區(qū)管理系統(tǒng)進行投票的，系統(tǒng)應該具有業(yè)主身份登記和綁定功能，或其他身份驗證功能。（3）多套房產使用同一個手機號碼進行業(yè)主身份登記的，“問卷星”系統(tǒng)默認其投票意見代表所有房產的意見。采用“微小區(qū)”等具有（手機）線上投票功能的社區(qū)管理系統(tǒng)的，每戶第一位投票的業(yè)主意見代表本戶意見，本戶其他業(yè)主不得再行投票。（4）采用（手機）線上投票表決形式時，應保留（紙質）線下投票形式，作為（手機）線上投票形式的補充。（5）業(yè)主大會應采用實名制表決，即業(yè)主持身份證（或其他可證明身份的法定證件）原件和房產證原件在社區(qū)管理系統(tǒng)進行登記（含門禁或入住登記等），或將身份證照片和房產證照片上傳社區(qū)管理系統(tǒng)，經核驗通過后，進行線上投票；或業(yè)主本人持身份證原件和房產證原件，經大會工作人員核驗后，進行線下投票，線下表決票應填寫手機號碼，并填寫可辨識的姓名，以便于線下票輸入投票系統(tǒng)，因上述信息缺失或無法辨識。導致選票無法輸入系統(tǒng)的，視為廢票。業(yè)主大會會議具體形式由業(yè)主委員會在召開業(yè)主大會會議前確定。業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人（戶）數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。第九條集體討論議事的方式采用集體討論形式議事的，本業(yè)主大會會議選擇以下第（二）種方式:（一）由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議;（二）由業(yè)主推選業(yè)主代表參加的業(yè)主代表大會會議。上述兩種方法均應成立決議表決的工作小組，負責制定具體運作流程及監(jiān)督工作。推選業(yè)主代表參加會議的，業(yè)主代表產生方式如下：（一）居住區(qū)每個單元產生2名業(yè)主代表，搭檔開展工作；（二）由該單元業(yè)主自薦、推薦或者業(yè)主小區(qū)會議推選產生候選人；（三）業(yè)主代表候選人經過公示無異議后，由業(yè)主委員會最終確認資格產生業(yè)主代表；（四）業(yè)主代表任期與業(yè)主委員會任期相同，可以連選連任。第十條業(yè)主代表的職責業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。第十一條表決票的送達結合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，業(yè)主同意采用下列方式之一的，均作為表決票已送達：（一）業(yè)主本人（持房產證原件和身份證原件）當面領取，或專人上門送達，交由業(yè)主或同住人簽收；（二）按照業(yè)主最近一次提供的聯系地址、通訊方式發(fā)送。若業(yè)主未提供聯系方式，則投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱內，并由物業(yè)管理區(qū)域內兩人或兩人以上的大會工作人員或者居民委員會證明；也可采用掛號信的方式寄達，在物業(yè)管理區(qū)域內公告送達情況。（三）采用（手機）線上投票表決形式召開業(yè)主大會的，采用下列方式之一的，均作為表決票已送達：（1）采用“問卷星”等平臺時，載有（手機）線上投票鏈接的信息通過“問卷星”平臺進行手機短信群發(fā)3次，即為送達。（2）采用“微小區(qū)”等具有（手機）線上投票功能的社區(qū)管理系統(tǒng)時，已在系統(tǒng)登記的業(yè)主，線上投票短信或微信通知群發(fā)3次，即為送達。未登記的業(yè)主，大會表決票可采用本條第（一）、（二）款規(guī)定的形式送達。第十二條業(yè)主大會表決形式（一）業(yè)主大會應通過以下兩種方式相互輔助進行表決：（1）業(yè)主委員會（或換屆改選小組）在小區(qū)公告欄和小區(qū)“奧塞花園”官方微信公眾號發(fā)布公告，由業(yè)主委員會（或換屆改選小組）組織業(yè)主進行（手機）線上投票。業(yè)主應首選線上方式投票。（2）業(yè)主委員會（或換屆改選小組）組織有關人員成立工作小組，在物業(yè)管理區(qū)域內組織線下投票，在公告發(fā)布后在指定場所設立投票箱，由業(yè)主在投票有效期限內自行將個人意見投入投票箱內。已經完成（手機）線上投票的業(yè)主，不得再進行線下投票；業(yè)主是法人或其他組織的，應授權代理人攜帶房產證原件、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照原件以及授權書，在指定地點投送線下紙質表決票。（二）存在棄票及平票的處理：（1）已送達表決票后，業(yè)主在規(guī)定的時間內既未參與（手機）線上投票，也未在線下投票中表述同意、反對、棄權意見的，將視為同意已表決的多數票的意見。（2）同意票與反對票、同意票與棄權票票數相等時，按建筑面積多的為多數意見，不再繼續(xù)投票。（三）業(yè)主委員會（或換屆改選小組）在東苑利華苑居民委員會或莘莊鎮(zhèn)房管辦的監(jiān)督下，對（手機）線上和線下投票進行統(tǒng)計匯總，公布表決結果。第十三條參加業(yè)主大會會議業(yè)主人(戶)數的確定業(yè)主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業(yè)主以實到業(yè)主人（戶）數和接受書面委托參加會議的業(yè)主人（戶）數確定。業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式召開的，與會業(yè)主以表決票送達的業(yè)主人（戶）數確定。第十四條業(yè)主大會會議召開形式業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議每年召開一次，定期會議召開的時間為每年第一季度。有下列情形之一的，應當召開業(yè)主大會臨時會議：（一）經20%以上業(yè)主提議；（二）業(yè)主委員會委員人數不足二分之一的；（三）根據規(guī)定的其他情形。屬第一項情形的，應符合下列條件：有明確發(fā)起人；提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍；隨附提議人房地產權證和身份證復印件。業(yè)主委員會應當在收到提議之日起30日內對是否召開業(yè)主大會會議作出決定，認為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進行核實。決定不召開的，應說明事實、理由和依據，并在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。逾期未作出決定的，視作提議有效。業(yè)主委員會應當在作出召開業(yè)主大會會議決定之日起15日內（未作出決定的在收到提議之日起45日內），召開業(yè)主大會會議，就提議事項征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會會議討論表決議題應與提議議題相一致。屬第二項情形的，業(yè)主委員會應在30日內召開業(yè)主大會會議，補選缺額委員。業(yè)主委員會委員全體辭職的，莘莊鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應當會同閔行區(qū)縣房屋行政管理部門組建業(yè)主委員會換屆改選小組。業(yè)主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內召開業(yè)主大會，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。屬第三項情形的，包括：（1）業(yè)主委員會認為需要召開業(yè)主大會的。（2）依據《奧塞花園小區(qū)管理規(guī)約》的規(guī)定，需要召開業(yè)主大會的。第十五條召開業(yè)主大會會議的程序業(yè)主大會會議按下列程序召開：（一）籌備工作：業(yè)主委員會（或換屆改選小組）做好開會前的準備工作。根據業(yè)主的提議，草擬議案、制作表決票、核實業(yè)主情況。（二）發(fā)布公告：業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會（或換屆改選小組）將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主公告，同時邀請莘莊鎮(zhèn)房屋行政管理部門和東苑利華苑居民委員會派員參加，并認真聽取意見和建議。（三）投票表決：參見本小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十一條。業(yè)主應當于有效投票時間內投票，并對表決意見的真實性負責。業(yè)主可通過（手機）線上投票方式進行表決。業(yè)主在投票有效期限內只能使用一次（手機）線上投票權限。未選擇（手機）線上投票的業(yè)主，可通過（紙質）線下投票進行表決。已經完成（手機）線上投票的業(yè)主，不得再次參加線下紙質投票。投票后均不得更改投票意見。（手機）線上線下同時投票的，線下投票無效。（四）回收統(tǒng)計意見：業(yè)主委員會（或換屆工作小組）根據第十一條的約定回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數統(tǒng)計。（五）通報大會議事決定：業(yè)主委員會（或換屆改選小組）在業(yè)主委員會公告欄與小區(qū)“奧塞花園”官方微信公眾號通報投票統(tǒng)計結果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會（或換屆改選小組）根據投票統(tǒng)計結果形成業(yè)主大會的議事決定，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主委員會（或換屆改選小組）應當做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔。第十六條業(yè)主委托代理人的約定事項業(yè)主可以書面委托本物業(yè)管理區(qū)域內的其他業(yè)主或者使用人參加業(yè)主大會會議，代理人應當在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求委托人的意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應符合下列約定：（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內的其他業(yè)主或者親屬參加，但同一代理人所代理的份額不能超過3人（戶）。（二）業(yè)主是法人或其他組織的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議或者業(yè)主代表大會。第十七條同一事項再次提議表決的限制業(yè)主大會對所提議案已經依法作出決定的，業(yè)主在六個月內不得以同一內容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。第三部分業(yè)主委員會第十八條業(yè)主委員會職責業(yè)主委員會除履行法定職責外，同時履行下列職責，并接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督：（一）擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)方案或擬定小區(qū)業(yè)主自主管理的方案，報業(yè)主大會決定;（二）擬訂業(yè)主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定；（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定；（六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施以及信息化建設的方案，報業(yè)主大會決定；（八）引入并逐步完善“微小區(qū)”（）等社區(qū)管理系統(tǒng)，并對系統(tǒng)進行管理和監(jiān)督；（九）擬定物業(yè)服務企業(yè)服務質量考核方案，報業(yè)主大會決定；（十）行使對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督權，對其出具意見函或警告函，并向全體業(yè)主公告；（十一）制定物業(yè)服務滿意度調查問卷，定期（每季度一次）或不定期面向業(yè)主和使用人進行物業(yè)服務滿意度調查，并向全體業(yè)主公告調查結果；（1）物業(yè)服務滿意度調查應采用小區(qū)“奧塞花園”官方微信公眾號、“問卷星”（）等第三方平臺或“微小區(qū)”等社區(qū)管理系統(tǒng)進行；（2）物業(yè)服務滿意度調查應采用線上方式，向在小區(qū)門禁系統(tǒng)中的登記的業(yè)主、或“微小區(qū)”等社區(qū)管理系統(tǒng)中登記的業(yè)主發(fā)放線上調查問卷，具體參照業(yè)主大會線上投票方式。（3）業(yè)主委員會可根據實際情況制定和修改物業(yè)服務滿意度調查問卷。（十二）對違反管理規(guī)約的行為進行處理，并報政府有關部門備案；（十三）申請、維護以業(yè)主大會為主體的“奧塞花園”微信公眾號，作為小區(qū)唯一的（手機）線上官方信息發(fā)布平臺；（十四）全體業(yè)主利益受到侵害時，業(yè)主大會授權業(yè)主委員會有如下權力：（1）業(yè)主委員會有權聘請律師（費用由業(yè)主大會支付），對侵害業(yè)主利益的組織或個人提起訴訟，維護全體業(yè)主權益；（2）業(yè)主委員會有權就小區(qū)財務數據申請司法審計（費用由業(yè)主大會支付）；并依據審計結果依法追討損失。（十五）業(yè)主委員會有權聘用法律、財務、審計、盡職調查等專業(yè)第三方機構維護全體業(yè)主利益，費用從公共收益中列支，支付權限參照維修基金限額。（十六）業(yè)主大會授權業(yè)主委員會利用全體業(yè)主共用部分或物業(yè)共用部分從事廣告（含視頻廣告）、商業(yè)推廣等活動，收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有。（十七）業(yè)主委員會有權要求和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)對法規(guī)有單獨立賬要求的事項進行細化。（十八）業(yè)主委員會對外簽訂的協議、合同的期限，不應超過業(yè)主委員會任期屆滿的12個月。業(yè)主大會會議投票決議授權簽訂的協議（合同）除外。（十九）業(yè)主委員會有權要求物業(yè)服務企業(yè)開設本小區(qū)公共收益專用銀行賬戶，對賬戶進行共管，對公共收益進行透明化監(jiān)管。（二十）業(yè)主大會授權業(yè)主委員會操作的其他事項。業(yè)主委員會應當接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。第十九條業(yè)主委員會委員條件業(yè)主委員會委員由模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任。有下列情形之一且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會委員：（一）損壞房屋承重結構的；（二）違法搭建建筑物、構筑物的；（三）破壞房屋外貌的；（四）擅自改變物業(yè)使用性質的；（五）欠交或未續(xù)籌專項維修資金；（六）違反《管理規(guī)約》有關房屋租賃使用規(guī)定的；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為。第二十條業(yè)主委員會組成和任期業(yè)主委員會設委員7名，其中主任1名，副主任1-2名。主任、副主任由全體業(yè)主委員會委員無記名投票選舉產生。業(yè)主委員會每屆任期5年，委員可以連選連任。委員按照財務、工程、物業(yè)監(jiān)督及資產管理等職能進行分工。委員實行月度津貼制度。業(yè)主委員會可根據需要來設立聯絡員。（一）聯絡員應熟悉和了解本小區(qū)情況，但不限于是否為本小區(qū)常住居民；（二）有一定的時間，熱心為公眾服務；（三）聯絡員由業(yè)主委員會討論決定聘請，但不享受津貼；（四）聯絡員在業(yè)主委員會授權范圍內開展日常工作。第二十一條業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會會議應當按下列規(guī)則召開：（一）業(yè)主委員會每一個月召開一次例會，經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會臨時會議。（二）會議由主任負責召集，主任因故不能召集的，由副主任負責召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委員聯合召集，也可以由東苑利華苑居民委員會指定一名委員召集。（三）委員因故不能參加會議的，應當提前1日向業(yè)主委員會召集人作出說明。（四）業(yè)主委員會會議召集人應當提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員。（五）會議應當有過半數委員出席，作出決定須經全體委員人數過半數以上同意。（六）做好會議書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會做出的決定，應當以書面形式通過業(yè)主委員會公告欄或小區(qū)“奧塞花園”官方微信公眾號向全體業(yè)主公告。第二十二條業(yè)主委員會委員的資格終止業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自然終止：（一）已不是本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的；（二）被司法部門認定有犯罪行為的；（三）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)工作的；業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其委員資格終止：（一）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；（二）因疾病、經常外出等原因難以履行職責的；（三）欠交專項維修資金的；（四）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌的；（五）擅自改變物業(yè)使用性質、違法出租房屋等情形且未改正的；（六）拒不履行業(yè)主義務的;（七）嚴重違反有關物業(yè)管理、財務會計法律、法規(guī)的；（八）違反小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《專項維修基金管理規(guī)約》或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的；（九）收受物業(yè)服務企業(yè)或者相關利害關系的業(yè)主所提供的利益、報酬、禮品、宴請、旅游與消費等的；（十）可能妨礙公正履行職務的其他利益行為的。業(yè)主委員會委員提出書面辭職的，業(yè)主委員會應將委員辭職情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并在下一次業(yè)主大會召開時補選委員。業(yè)主委員會委員人數不足二分之一的或無法正常運作的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產生之前，由居民委員會代為履行職責。業(yè)主委員會委員全體書面辭職的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責，由于不履行職責造成損失的，由相關責任人承擔。原業(yè)主委員會不履行職責的，由居民委員會代為履行職責。第二十三條業(yè)主委員會主任、副主任不履行職責和資格終止的處理業(yè)主委員會主任或者副主任的委員資格終止的，業(yè)主委員會應及時召開會議，重新選舉產生業(yè)主委員會主任或者副主任。業(yè)主委員會主任、副主任應當依法履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，因拒不履行決定造成損失的，由責任人承擔。第二十四條業(yè)主小組議事程序物業(yè)管理區(qū)域內以單元為單位成立業(yè)主小組,業(yè)主小組由該單元的全體業(yè)主組成。（一）業(yè)主小組履行下列職責：（1）討論業(yè)主大會擬討論的事項；（2）推選本小組的業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿；（3）決定本小組范圍內涉及的共有部分、共用設施設備的維修、更新。（二）業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產生的業(yè)主代表主持，按照業(yè)主大會表決規(guī)則進行表決，業(yè)主小組作出的決定不得與業(yè)主大會作出的決定相抵觸。業(yè)主小組依法作出的決定應當及時告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會和相關業(yè)主應當及時履行。未經業(yè)主小組成員同意，業(yè)主代表不得委托代理人代表本業(yè)主小組參加業(yè)主大會會議。（三）業(yè)主代表任期，與業(yè)主委員會同屆，可連選連任，并履行下列職責：（1）創(chuàng)建、維護業(yè)主小組微信群，及時將小區(qū)重要信息通過微信群發(fā)布。（2）代表業(yè)主出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。（3）協助業(yè)主委員會對涉及本單元或本幢的維修和更新項目進行監(jiān)督。（4）協助業(yè)主委員會進行業(yè)主大會的組織工作。（四）業(yè)主代表有下列行為的，業(yè)主委員會有權免去其任職資格：（1）不履行或者不按要求履行業(yè)主代表職責的。（2）業(yè)主小區(qū)會議另選他人的。（3）有違法違規(guī)行為的。第二十五條印章的使用管理業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務專用章和業(yè)主委員會印章分別由業(yè)主委員會指定專人保管，不能由一個人同時保管兩枚以上印章，并實行使用登記制度。經業(yè)主委員會表決通過后，印章保管人方可蓋章，存檔保管。業(yè)主委員會的所有印章使用，均不得超越業(yè)主委員會的職責范圍。第二十六條信息公告下列事項應當在10日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告：（一）業(yè)主委員會的重要決定；（二）業(yè)主大會會議的決定；（三）業(yè)主委員會成員資格終止情況;（四）定期業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作及活動經費支用賬目；（五）涉及小區(qū)業(yè)主重大利益的事項；第二十七條業(yè)主大會檔案資料管理業(yè)主委員會應當建立檔案資料管理制度。業(yè)主大會檔案資料，由業(yè)主委員會指定專人保管。檔案資料必須做到完整、真實。第二十八條資料和財物移交業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起10日內，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交房管辦事處保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，房管辦事處應當及時提供。業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的物品移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員拒不履行正常移交義務的，新一屆業(yè)主委員會可以請求莘莊鎮(zhèn)人民政府社區(qū)辦、房管辦、東苑利華苑居民委員會督促移交，公安機關應當予以協助。第二十九條業(yè)務學習培訓業(yè)主委員會委員應當加強相關法律法規(guī)及業(yè)務知識學習，參加相關部門組織的業(yè)務培訓，不斷提高依法履職的能力。第三十條業(yè)主委員會活動經費和公共收益收支原則業(yè)主委員會活動經費用于下列開支：（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，本著節(jié)約的原則，憑票據實報實銷；（二）必要的日常辦公等費用，本著節(jié)約的原則，憑票據實報實銷；（三）有關人員津貼，共計人民幣2400.00元/月，具體支付對象如下：（1）主任，人民幣500.00元/月；（2）副主任，人民幣400.00元/月；（3）委員，人民幣300.00元/月。（四）業(yè)主委員會三分之二及以上成員為兼職時，業(yè)主委員會可酌情聘用業(yè)主委員會執(zhí)行秘書，執(zhí)行工作日期間業(yè)主委員會的日常工作。其任職條件、崗位職責、工作時間、勞動報酬由業(yè)主委員會依據具體情況和相關法規(guī)決定并向全體業(yè)主公告，其聘用與解聘由業(yè)主委員會決定。業(yè)主委員會開展工作的經費來源為共有部分、共用設施設備經營收益。經費收支賬目應由第三方機構代為管理，經費收支賬目每6個月在小區(qū)“奧塞花園”官方微信公眾號以及物業(yè)管理區(qū)域公告欄公布一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。小區(qū)公共收益收支應遵循如下原則：(一)各區(qū)域產生的收益，歸該區(qū)域享用和分配；(二)各區(qū)域需要從公共收益中支出之費用，從該區(qū)域產生的公共收益中支出。第四部分業(yè)主委員會的換屆改選第三十一條換屆改選原則全體業(yè)主自覺接受莘莊鎮(zhèn)人民政府社區(qū)辦、房管辦、東苑利華苑居民委員會和相關行政管理部門的指導，依法有序開展業(yè)主委員會換屆改選工作。第三十二條啟動換屆程序業(yè)主委員會任期屆滿前四個月，應當書面報告莘莊鎮(zhèn)人民政府社區(qū)辦、房管辦、東苑利華苑居民委員會和相關行政管理部門，積極做好換屆選舉準備工作。第三十三條業(yè)主大會換屆改選小組中業(yè)主代表的產生（一）換屆改選小組由業(yè)主代表，莘莊鎮(zhèn)人民政府社區(qū)辦、房管辦、東苑利華苑居民委員會代表組成。（二）換屆改選小組的人數由莘莊鎮(zhèn)人民政府社區(qū)辦、房管辦、東苑利華苑居民委員會根據物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設情況確定，一般應當為單數（5～11）人，其中業(yè)主代表的資格等同于業(yè)主委員會候選人的資格，人數所占比例應當不低于換屆改選小組總人數的二分之一。（三）換屆改選小組組長由莘莊鎮(zhèn)人民政府社區(qū)辦、房管辦、東苑利華苑居民委員會代表擔任。（四）換屆改選小組中的業(yè)主代表由莘莊鎮(zhèn)人民政府社區(qū)辦、房管辦、東苑利華苑居民委員會參照業(yè)主大會籌備組產生方法，組織物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主推薦或自薦產生，以得票數多者當選。推薦或自薦應采用線上和線下相結合的方式進行。（五）換屆改選小組應當自成立之日起7日內，由莘莊鎮(zhèn)人民政府社區(qū)辦、房管辦、東苑利華苑居民委員會等相關部門將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第三十四條換屆改選小組應當做好以下改選工作：確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人（戶）數以及所擁有的專有部分面積；確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；制定業(yè)主委員會成員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單；審核業(yè)主委員會成員候選人的參選資格；制定業(yè)主委員會選舉流程；完成召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在小區(qū)“奧塞花園”官方微信公眾號以及物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，換屆改選小組應當記錄并作出答復。換屆改選小組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。換屆改