農(nóng)產(chǎn)品交易中心建設(shè)項(xiàng)目建議書

**縣農(nóng)產(chǎn)品交易中心建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書五月第一部分項(xiàng)目概要一、項(xiàng)目名稱**縣農(nóng)產(chǎn)品交易中心建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目擬建地址**縣生態(tài)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模擬建一種占地25畝的擬建一種集批發(fā)、加工、配送、網(wǎng)上交易、綜合服務(wù)為一體的農(nóng)產(chǎn)品交易中心。涉及農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、冷鏈保鮮區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)、配套服務(wù)區(qū)。市場(chǎng)實(shí)施當(dāng)代公司管理模式，設(shè)立連接全國的農(nóng)產(chǎn)品信息網(wǎng)絡(luò)和電子交易系統(tǒng)。市場(chǎng)內(nèi)建設(shè)二區(qū)三中心，即農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū)、加工貯存區(qū)、物流中心、質(zhì)檢中心和管理服務(wù)中心。四、編制根據(jù)（1）國務(wù)院《有關(guān)增進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見》（2）國務(wù)院辦公廳《有關(guān)搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見》（3）國務(wù)院《物流業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃》（4）國家六部委《有關(guān)加緊農(nóng)副產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的若干意見》（5）《福建省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃發(fā)展綱要》（6）《**市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二五規(guī)劃綱要》五、編制原則1、認(rèn)真執(zhí)行國家、行業(yè)有關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品加工、檢查、包裝、標(biāo)志、運(yùn)輸、貯藏及衛(wèi)生等原則的規(guī)定；2、選址符合都市總體規(guī)劃，合理布局，有足夠的建設(shè)用地，并有一定的發(fā)展余地；3、總平面布置滿足農(nóng)副產(chǎn)品物流的有關(guān)規(guī)定和符合安全、防火的有關(guān)規(guī)定，因地制宜進(jìn)行合理布置，力求節(jié)省建設(shè)用地，充足考慮環(huán)保和綠化；4、充足運(yùn)用本地的社會(huì)協(xié)作條件，節(jié)省工程投資；5、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目“三同時(shí)”的有關(guān)規(guī)定，污染物的排放符合國家規(guī)定，減少對(duì)環(huán)境的影響；6、認(rèn)真貫徹《消防法》和勞動(dòng)部《有關(guān)職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》的告知精神，采用切實(shí)防備方法，確保安全生產(chǎn)和員工的人身安全。六、編制范疇本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究范疇涉及：必要性分析、市場(chǎng)分析、選址分析、建設(shè)方案、組織構(gòu)造、投資估算及財(cái)務(wù)分析等方面的內(nèi)容。根據(jù)上述內(nèi)容論證本項(xiàng)目建設(shè)與實(shí)施的必要性、技術(shù)可行性及經(jīng)濟(jì)合理性。第二部分項(xiàng)目建設(shè)背景一、國家“十二五”規(guī)劃綱要國家“十二五”規(guī)劃綱要中提出大力發(fā)呈當(dāng)代物流業(yè)：推廣當(dāng)代物流管理技術(shù)，增進(jìn)公司內(nèi)部物流社會(huì)化，實(shí)現(xiàn)公司物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運(yùn)作。哺育專業(yè)化物流公司，主動(dòng)發(fā)展第三方物流。建立物流原則化體系，加強(qiáng)物流新技術(shù)開發(fā)運(yùn)用，推動(dòng)物流信息化。加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。二、國務(wù)院物流業(yè)調(diào)節(jié)和振興規(guī)劃國務(wù)院物流業(yè)調(diào)節(jié)和振興規(guī)劃認(rèn)為物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，增進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大，在增進(jìn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。實(shí)施物流業(yè)的調(diào)節(jié)和振興、實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物流業(yè)向當(dāng)代物流業(yè)的轉(zhuǎn)變，不僅是物流業(yè)本身構(gòu)造調(diào)節(jié)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要，也是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)定，提出九大物流區(qū)域、十大物流通道、全國性物流節(jié)點(diǎn)都市與區(qū)域性物流節(jié)點(diǎn)都市建設(shè)。九大物流區(qū)域分布為：以北京、天津?yàn)橹行牡娜A北物流區(qū)域，以沈陽、大連為中心的東北物流區(qū)域，以青島為中心的山東半島物流區(qū)域，以上海、南京、寧波為中心的長江三角洲物流區(qū)域，以廈門為中心的東南沿海物流區(qū)域，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲物流區(qū)域，以武漢、鄭州為中心的中部物流區(qū)域，以西安、蘭州、烏魯木齊為中心的西北物流區(qū)域，以重慶、成都、南寧為中心的西南物流區(qū)域。十大物流通道為：東北地區(qū)與關(guān)內(nèi)地區(qū)物流通道，東部地區(qū)南北物流通道，中部地區(qū)南北物流通道，東部沿海與西北地區(qū)物流通道，東部沿海與西南地區(qū)物流通道，西北與西南地區(qū)物流通道，西南地區(qū)出海物流通道，長江與運(yùn)河物流通道，煤炭物流通道，進(jìn)出口物流通道。全國性物流節(jié)點(diǎn)都市涉及：北京、天津、沈陽、大連、青島、濟(jì)南、上海、南京、寧波、杭州、廈門、廣州、深圳、鄭州、武漢、重慶、成都、南寧、西安、蘭州、烏魯木齊共21個(gè)都市。區(qū)域性物流節(jié)點(diǎn)都市涉及：哈爾濱、長春、包頭、呼和浩特、石家莊、唐山、太原、合肥、福州、南昌、長沙、昆明、貴陽、?？?、西寧、銀川、拉薩共17個(gè)都市。三、福建省和**市當(dāng)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃福建省位于我國東南沿海的腹部，面對(duì)臺(tái)灣，臨近港澳，北承長江三角洲，南接珠江三角洲，西臨內(nèi)陸，是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的主體，也是我國沿海經(jīng)濟(jì)帶和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局的重要構(gòu)成部分。福建省也是重要的沿海農(nóng)業(yè)大省,歷年來是我國的農(nóng)產(chǎn)品出口的重要省份，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富、交通發(fā)達(dá)、人口眾多。加緊建設(shè)當(dāng)代化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，是“十二五”時(shí)期福建省加緊轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加速推動(dòng)當(dāng)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。**市交通條件佳：沙縣機(jī)場(chǎng)、向莆高鐵、“兩橫一縱三聯(lián)”的快速通道，是連接閩浙贛粵的樞紐都市；物流產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)：物流車輛4萬臺(tái)以上，總噸位達(dá)120萬噸以上，甩掛產(chǎn)量占比逐年提高，已建成數(shù)個(gè)大型冷鏈中心（如新華都冷鏈倉儲(chǔ)中心、名城冷鏈倉儲(chǔ)中心等），轄區(qū)內(nèi)擁有沙縣無水港、九個(gè)縣市公路港等大型物流集散地，信息化程度高。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是加緊推動(dòng)**農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的需要，有助于推動(dòng)我國農(nóng)產(chǎn)品流通體系的優(yōu)化和完善，有助于鞏固和提高**的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有助于福建農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)態(tài)的發(fā)展，推動(dòng)農(nóng)業(yè)當(dāng)代化，有助于福建省和**市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)節(jié)，增進(jìn)當(dāng)代服務(wù)業(yè)加緊發(fā)展，成為農(nóng)產(chǎn)品“價(jià)格形成中心”、“原則產(chǎn)生中心”、“質(zhì)量檢測(cè)追溯中心”和“期、現(xiàn)貨交易中心”。第三部分項(xiàng)目建設(shè)必要性一、響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策，發(fā)展區(qū)域物流中心國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出完善農(nóng)村流通體系，推動(dòng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)與改造，增進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)化、包裝規(guī)格化，完善鮮活農(nóng)副產(chǎn)品“綠色通道”網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。二、減少農(nóng)副產(chǎn)品配送成本，發(fā)呈當(dāng)代物流農(nóng)副產(chǎn)品在物流過程中存在包裝難、裝卸難、運(yùn)輸難、倉儲(chǔ)難等問題，物流技術(shù)規(guī)定較高，例如水產(chǎn)品的冷凍運(yùn)輸，分割肉的冷藏運(yùn)輸，牛奶等制品的恒溫運(yùn)輸?shù)鹊??！靶迈r”是農(nóng)副產(chǎn)品的生命和價(jià)值所在，但由于鮮活農(nóng)副產(chǎn)品的含水量高，保鮮期短，極易腐爛變質(zhì)，大大限制了運(yùn)輸半徑和交易時(shí)間，因此對(duì)運(yùn)輸效率和流通保鮮條件提出了很高規(guī)定。我國農(nóng)副產(chǎn)品物流業(yè)由于起步較晚，以分散的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為主，重生產(chǎn)、輕流通，在我國建立生鮮農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)鏈非常困難，環(huán)節(jié)過多、成本高、損耗大，找不到大的供應(yīng)商，致使某些農(nóng)副產(chǎn)品的進(jìn)出口物流還必須達(dá)成國際原則，影響了農(nóng)民出口貿(mào)易。現(xiàn)在，我國農(nóng)副產(chǎn)品物流是以常溫物流或自然物流形式為主，農(nóng)副產(chǎn)品在物流過程中損失很大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國水果蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品在采摘、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等物流環(huán)節(jié)上的損失率達(dá)25%―35%左右，而發(fā)達(dá)國家的果蔬損失率則控制在5%下列，美國果蔬菜在物流環(huán)節(jié)的損耗率僅有1%―2%。三、是滿足人民群眾生活水平的需要農(nóng)產(chǎn)品交易中心是一種民生工程、惠民工程、民心工程。它的建成將從根本上滿足老百姓對(duì)農(nóng)產(chǎn)品有得買，買得起，買得放心，買得實(shí)惠的需求。能大大減少農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格；直接源頭采購，大物流，大流通，大市場(chǎng)，減少中間環(huán)節(jié)，減少成本，平抑市場(chǎng)價(jià)格。讓老百姓得到實(shí)惠。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目建成后，本地農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下浮15-20%。強(qiáng)大的貯存能力，為**及周邊農(nóng)產(chǎn)品提供了戰(zhàn)略儲(chǔ)藏空間，確保了淡季供應(yīng)，穩(wěn)定了市場(chǎng)。四、推動(dòng)**農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)提檔升級(jí)**市現(xiàn)有農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)大多面積狹窄，市場(chǎng)規(guī)模小，發(fā)展空間局限性，市場(chǎng)簡陋，配套局限性，影響環(huán)境，妨礙交通，交易方式落后，信息化水平不高，市場(chǎng)管理水平不高，變化傳統(tǒng)低檔落后的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)流通形態(tài)。五、增進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代第一，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能推動(dòng)物資合理流動(dòng)，加速資金周轉(zhuǎn)，有助于服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造合理化。第二，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能更加好地服務(wù)于農(nóng)產(chǎn)品流通，從而將農(nóng)民更多精力和資金集中在發(fā)展精品農(nóng)業(yè)上，增進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級(jí)。第三，發(fā)達(dá)的物流能夠增進(jìn)新型商業(yè)公司和業(yè)態(tài)形式發(fā)展，加速傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和零售等行業(yè)向當(dāng)代物流服務(wù)領(lǐng)域延伸。第四部分項(xiàng)目特點(diǎn)、定位和基本功效**農(nóng)產(chǎn)品交易中心是借鑒國內(nèi)先進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品流通模式，結(jié)合我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)構(gòu)造特點(diǎn)，采用全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行理念，搭建農(nóng)產(chǎn)品交易流通高速通路和平臺(tái)，建設(shè)一種立足**，輻射海西的多功效、綜合型、當(dāng)代服務(wù)業(yè)工程。以展示、展銷、會(huì)展、博覽、商貿(mào)服務(wù)匯聚人流；以電子網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)匯聚信息流、商流和資金流；以冷鏈配送體系匯聚物流；形成海西農(nóng)產(chǎn)品、食品展示交易中心；閩中區(qū)域地方名、優(yōu)、特產(chǎn)品展示、展銷中心；農(nóng)產(chǎn)品、食品生產(chǎn)經(jīng)營公司的總部經(jīng)濟(jì)中心；成為推動(dòng)**農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化強(qiáng)有力的引擎，增進(jìn)**當(dāng)代商貿(mào)城建設(shè)的重要支撐。一、項(xiàng)目特點(diǎn)（1）高起點(diǎn)。在吸取和總結(jié)國內(nèi)外當(dāng)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)福建省的農(nóng)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)和特色，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上的探索發(fā)展機(jī)會(huì)和空間，發(fā)明含有**特色的農(nóng)產(chǎn)品交易模式和新興的流通方式。（2）當(dāng)代化。市場(chǎng)管理當(dāng)代化，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，引進(jìn)當(dāng)代化管理理念，構(gòu)造科學(xué)的組織管理架構(gòu)，以產(chǎn)品質(zhì)量原則化為核心建立規(guī)范化的管理制度，提高市場(chǎng)管理水平。是運(yùn)作手段的當(dāng)代化，市場(chǎng)設(shè)施建設(shè)當(dāng)代化，交易方式當(dāng)代化。（3）多功效。市場(chǎng)不僅提供交易功效，構(gòu)建農(nóng)產(chǎn)品及其加工品的交易平臺(tái)。還含有信息收集與公布功效、價(jià)格形成功效、物流倉儲(chǔ)配送功效、會(huì)議展示功效、農(nóng)產(chǎn)品加工功效、質(zhì)量檢測(cè)功效、金融結(jié)算功效、應(yīng)急儲(chǔ)藏調(diào)控功效和商務(wù)綜合服務(wù)功效等多個(gè)服務(wù)功效，是一種市場(chǎng)效率更高、為經(jīng)營者發(fā)明的價(jià)值更大的市場(chǎng)。（4）綜合型。市場(chǎng)不是單一型或?qū)I(yè)批發(fā)市場(chǎng)，而是一種場(chǎng)中有市、市中有園的多品種、綜合性大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。能夠提供各類農(nóng)產(chǎn)品及加工產(chǎn)品產(chǎn)需直接見面的交易平臺(tái)，多品種、大規(guī)模的流通特點(diǎn)，使任何需求者到此都可一站式購齊商品，一次性滿足需求。市場(chǎng)中尚有物流配送園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)，通過物流公司提供的分揀、包裝等初加工和農(nóng)產(chǎn)品加工園區(qū)的進(jìn)一步加工，可提高農(nóng)產(chǎn)品的附加價(jià)值。市場(chǎng)中的綜合服務(wù)區(qū)還提供產(chǎn)品展示、訂貨，結(jié)算、融資等商務(wù)服務(wù)、必要的生活服務(wù)和政府一站式的行政服務(wù)，極大方便了各類市場(chǎng)主體的經(jīng)營活動(dòng)。（5）廣輻射。市場(chǎng)不僅僅為**市或福建省提供服務(wù)，而是根據(jù)**居于閩中地區(qū)交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮其電子商務(wù)等新型交易方式和強(qiáng)大物流配送功效的優(yōu)勢(shì)，以及所形成國內(nèi)外農(nóng)產(chǎn)品采購和集散的平臺(tái)，擴(kuò)大市場(chǎng)范疇，做到大流通、大貿(mào)易，形成對(duì)國內(nèi)外的影響力和輻射力。二、項(xiàng)目定位根據(jù)福建省及**市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要、福建省和**市農(nóng)產(chǎn)品流通的比較優(yōu)勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，**農(nóng)產(chǎn)品交易中心通過3－5年的建設(shè)和發(fā)展，在省內(nèi)外農(nóng)產(chǎn)品流通中將占據(jù)重要地位。其重要定位是：（1）成為立足**、面對(duì)福建、輻射海西的當(dāng)代化、綜合性、一站式農(nóng)產(chǎn)品集散中心；（2）成為閩中地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品交易與加工相結(jié)合的貿(mào)工一體化平臺(tái)；（3）成為增進(jìn)**當(dāng)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的加速器；（5）成為閩中都市的“菜籃子”配送中心；三、項(xiàng)目基本功效**農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的突出特點(diǎn)是在電子信息技術(shù)和當(dāng)代化管理方式支持下，含有強(qiáng)大的多個(gè)綜合服務(wù)功效，以減少農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)節(jié)，減少流通成本，確保上述目的的實(shí)現(xiàn)。（1）大規(guī)模交易服務(wù)功效（2）信息收集與公布功效（3）合理價(jià)格形成功效（4）物流倉儲(chǔ)功效（5）會(huì)展、博覽商貿(mào)服務(wù)功效（6）農(nóng)產(chǎn)品加工功效(7)全覆蓋式配送服務(wù)功效（8）電子結(jié)算功效通過電子網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，為市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)提供資金存取、匯兌服務(wù)；為經(jīng)營活動(dòng)提供信貸服務(wù)；市場(chǎng)與金融機(jī)構(gòu)合作，提供多個(gè)融資服務(wù)；在專業(yè)市場(chǎng)實(shí)施電子結(jié)算卡結(jié)算，方便經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品可追溯；電子商務(wù)，提供第三方監(jiān)管和方便、快捷、安全的網(wǎng)上結(jié)算、支付服務(wù)，控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保履約率。（8）質(zhì)量檢測(cè)功效（9）綜合服務(wù)功效（10）應(yīng)急儲(chǔ)藏和調(diào)控功效在市場(chǎng)建立和推行“滾動(dòng)儲(chǔ)藏”制度，市場(chǎng)主體設(shè)立和保持一定的合理庫存，建立固定的供應(yīng)渠道和合作關(guān)系，能夠在突發(fā)事件出現(xiàn)時(shí)，隨時(shí)調(diào)動(dòng)一定資源進(jìn)行保障，使批發(fā)市場(chǎng)成為福建省及**市政府防止和應(yīng)急突發(fā)事件的重要載體和平臺(tái)。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，政府能夠運(yùn)用市場(chǎng)作為載體和平臺(tái)，投放儲(chǔ)藏物資，穩(wěn)定供需，平抑價(jià)格。第五部分項(xiàng)目建設(shè)目的和規(guī)模一、建設(shè)目的根據(jù)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、公司的市場(chǎng)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，綜合考慮各方面重要功效因素，規(guī)劃建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、冷鏈保鮮區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)、生活配套服務(wù)區(qū)。**農(nóng)產(chǎn)品交易中心項(xiàng)目集“先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)副產(chǎn)品展示展銷、冷鏈物流配送、電子商務(wù)”等功效為一體，延伸上下游產(chǎn)業(yè)，增進(jìn)生產(chǎn)原則化、管理信息化、服務(wù)當(dāng)代化，實(shí)現(xiàn)訂單農(nóng)業(yè)，成為綜合性農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)。二、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總占地面積25畝，總建筑面積1.58萬平方米。擬建一種集批發(fā)、加工、配送、網(wǎng)上交易、綜合服務(wù)為一體的農(nóng)產(chǎn)品交易中心。涉及農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)、冷鏈保鮮區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)、配套服務(wù)區(qū)。市場(chǎng)實(shí)施當(dāng)代公司管理模式，設(shè)立連接全國的農(nóng)產(chǎn)品信息網(wǎng)絡(luò)和電子交易系統(tǒng)。市場(chǎng)內(nèi)建設(shè)二區(qū)三中心，即農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易區(qū)、加工貯存區(qū)、物流中心、質(zhì)檢中心和管理服務(wù)中心。第六部分項(xiàng)目選址、建設(shè)條件和總體規(guī)劃布局一、項(xiàng)目選址（一）選址原則農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)的場(chǎng)址選擇應(yīng)遵照下列原則：交通導(dǎo)向原則。交通是制約物流發(fā)展的最為核心的因素，選擇在交通條件好、位于貨運(yùn)重要發(fā)生方向、距高速公路出入口較近的地方修建交易市場(chǎng)，既能夠避免重復(fù)建設(shè)，也可大大減少資金投入，同時(shí)也避免了出現(xiàn)大量的貨品倒流和迂回運(yùn)輸。城規(guī)導(dǎo)向原則。銷地型的農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)本身就是都市基礎(chǔ)設(shè)施的一種重要構(gòu)成部分，其建設(shè)必然要納入都市規(guī)劃予以總體布局。由于農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)的特殊性，占地面積較大，所產(chǎn)生的大量貨品運(yùn)輸以及廢棄物對(duì)周邊交通、環(huán)境有一定的污染，因此在選址時(shí)，普通應(yīng)選擇在都市邊界周邊。地形導(dǎo)向原則。交易市場(chǎng)規(guī)模普通較大，地勢(shì)開闊平坦，地區(qū)含有可擴(kuò)展性，也為基地的拓展預(yù)留了空間。隨著都市的發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品物流量將空前增大，可能對(duì)交易市場(chǎng)的規(guī)模和功效提出更高的規(guī)定，因此，地區(qū)必須含有足夠的可拓空間，以滿足進(jìn)一步發(fā)展的需要。設(shè)施配套原則。交易市場(chǎng)的發(fā)展離不開完善的配套設(shè)施。與否含有充足的能源、水源以及良好的生活條件成為農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)選址的一種重要因素。（二）項(xiàng)目的區(qū)域位置1、項(xiàng)目選址：**縣生態(tài)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目區(qū)位于**縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，離縣城5公里，離**市區(qū)70公里，在省道306線旁，市區(qū)有汽車站和火車站。于底通車的永寧高速公路**縣連接線穿過開發(fā)區(qū)，距福州、廈門、南昌均在300公里范疇內(nèi)。3、自然條件：項(xiàng)目選址位于**縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)位于**鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，屬丘陵地帶，海拔296米，山地，地質(zhì)堅(jiān)硬，無地震和洪澇災(zāi)害。屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤，冬短夏長，年平均氣溫17℃，無霜期256天，年降雨量1600－1900毫米，年日照1398－2309小時(shí)，數(shù)年平均風(fēng)速1.4m該地塊交通方便，周邊沒有居民區(qū)。擬建的新廠區(qū)將按規(guī)劃規(guī)定與周邊建筑形成統(tǒng)一整體。4、工程地質(zhì)條件：（1）地形地貌**鎮(zhèn)位于**縣城東北，東毗沙溪，南鄰胡坊，西連城關(guān)、蓋洋，北與將樂縣接壤。東西寬約10公里，南北長約14公里。境內(nèi)地形復(fù)雜，平均海拔370米，山地多、丘陵多、平地少，素有“林深苔滑”之稱。土壤類別重要是黃泥土、黃沙土、紅土、沙質(zhì)土、紫泥土，其質(zhì)地絕大部分是中壤土、輕壤土和沙壤土。**鎮(zhèn)屬丘陵地帶，境內(nèi)海拔在310～380m。根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（CB1830b—）該區(qū)地震加速度動(dòng)峰值為0.05g，地震反映譜特性周期為0.35s，對(duì)應(yīng)地震基本烈度為Ⅵ度。（2）巖土體特性**縣**鎮(zhèn)道路巖土體劃分為5個(gè)地質(zhì)單元，自上而下分述以下：粉土（Qa1-PL）；圓礫（Q4a1-PL）；殘積粘性土（Qel）；-1巖溶堆積物；微風(fēng)化石灰?guī)r（P1q）。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀不存在滑坡、坍毀、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害；場(chǎng)地土地類型為自上而下劃分為耕植土、粉質(zhì)粘土、粉土、粉砂、卵石、強(qiáng)風(fēng)化粉砂巖、中風(fēng)化粉砂巖，擬建場(chǎng)地穩(wěn)定較好，適宜擬建物建設(shè)，場(chǎng)地等級(jí)為二級(jí)，場(chǎng)地類別為Ⅱ類。根據(jù)該勘察報(bào)告，場(chǎng)地內(nèi)剪切波速平均值Vs=225.2m/s，地層承載力普通在130～200kPa，不易引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害。根據(jù)《中國地震參數(shù)區(qū)化圖》GB18306-，建設(shè)場(chǎng)址靠近地震峰值加速度分區(qū)0.05g上?？拐鹪O(shè)防烈度為Ⅵ度，設(shè)計(jì)基本加速度值為0.05g，為抗震不利地段。5、社會(huì)環(huán)境條件現(xiàn)在新區(qū)老百姓買菜難、菜價(jià)貴，項(xiàng)目的建設(shè)從根本上解決了群眾的實(shí)際困難，因此得到了群眾的支持。本項(xiàng)目既是民生工程，又能帶動(dòng)地方GDP的發(fā)展，黨委、政府和有關(guān)職能部門對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)非常重視和支持。（三）總體規(guī)劃布局規(guī)劃總用地面積25畝。項(xiàng)目周邊道路四通八達(dá)，多個(gè)服務(wù)設(shè)施齊全，通訊和信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較為完善，人文環(huán)境良好。根據(jù)批發(fā)市場(chǎng)的基本功效，市場(chǎng)服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)有關(guān)運(yùn)作規(guī)定，批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃分為商務(wù)綜合區(qū)、綜合展示交易區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、物流配送區(qū)及生活配套服務(wù)區(qū)五大功效部分構(gòu)成。結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)場(chǎng)址狀況，根據(jù)市場(chǎng)在都市的區(qū)位關(guān)系和市場(chǎng)規(guī)模，該項(xiàng)目總平面規(guī)劃將南四環(huán)與鄭尉路交匯處東北角規(guī)劃為商務(wù)綜合區(qū)，其它各功效區(qū)圍繞主干道南四環(huán)展開布置，通過道路、廣場(chǎng)、平臺(tái)彼此交錯(cuò)滲入，使其各個(gè)功效區(qū)聯(lián)系方便，動(dòng)靜分離，互相協(xié)調(diào)，同時(shí)滿足人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活和辦公等功效規(guī)定。建筑面積指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注總建筑面積㎡158001商務(wù)綜合區(qū)㎡10002綜合展示交易區(qū)㎡66003加工倉儲(chǔ)區(qū)㎡4物流配送區(qū)㎡39005生活配套服務(wù)區(qū)㎡2300第七部分環(huán)保、及勞動(dòng)保護(hù)一、環(huán)保本項(xiàng)目不產(chǎn)生廢氣、廢水等污染，但會(huì)產(chǎn)生少量廢料垃圾和生活垃圾，按照都市環(huán)境管理規(guī)定進(jìn)行規(guī)范解決。本項(xiàng)目不存在大的污染環(huán)境問題。二、消防根據(jù)消防部門的規(guī)定，配備多個(gè)必要的消防器材，并建立消防責(zé)任制，定時(shí)進(jìn)行消防知識(shí)教育，提高全體人員的消防意識(shí)，并將責(zé)任貫徹到人。三、勞動(dòng)保護(hù)根據(jù)國家和地方有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)法規(guī)執(zhí)行，增強(qiáng)公司安全意識(shí)，采用妥善的安全方法，確保公司的安全運(yùn)轉(zhuǎn)。第八部分投資估算和資金籌措一、估算范疇本項(xiàng)目投資估算范疇涉及一類工程費(fèi)用：新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝、室外工程；工程建設(shè)其它費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、流動(dòng)資金等。二、總投資本項(xiàng)目總投資3600萬元，其中一類工程投資2525萬元，工程建設(shè)其它投資625萬元，流動(dòng)資金350萬元。詳見后附表《投資估算表》。總投資構(gòu)成見下表：總投資構(gòu)成表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱累計(jì)占投資（%）備注1建設(shè)投資36001001.1一類工程費(fèi)用252570.12.1工程建設(shè)其它費(fèi)用62517.4其中土地購置費(fèi)1002.83.1流動(dòng)資金3509.72總投資3600100三、資金籌措本項(xiàng)目總投資3600萬元，全部由公司采用自籌方式解決。第九部分經(jīng)濟(jì)效益分析一、產(chǎn)品成本估算（1）本項(xiàng)目勞動(dòng)定員50人，工資福利年人均按30000元計(jì)，經(jīng)營期年工資總額為150萬元。（2）其它費(fèi)用：涉及銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用，以銷售收入為基礎(chǔ)計(jì)算。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：運(yùn)行期貸款利息。（4）建設(shè)成本費(fèi)用：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，售出建筑物的成本費(fèi)用即為該建筑物的土地成本及建設(shè)成本。（5）固定資產(chǎn)折舊：固定資產(chǎn)折舊按直線折舊法計(jì)算，房層建筑按計(jì)，設(shè)備按計(jì)，殘值率均取5%。場(chǎng)地使用權(quán)按50年計(jì)，無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)按計(jì)?？偝杀竟浪?120萬元。二、經(jīng)營收入經(jīng)營收入一覽表序號(hào)名稱規(guī)劃面積（平方米）單價(jià)總額（萬元）備注1經(jīng)營收入1140/年1.1產(chǎn)品交易管理計(jì)算交易額2億5%交易費(fèi)1000/年經(jīng)營1.2商務(wù)綜合服務(wù)140/年商務(wù)服務(wù)20套2萬元/套/年40/年經(jīng)營會(huì)議展覽100/年經(jīng)營2出租433/年2.1綜合展示交易區(qū)6600300元/平方米/年198/年出租2.2農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)200元/平方米/年40/年出租2.3物流配送區(qū)3900500元/平方米/年195/年出租3銷售生活配套23005000元/平方米1150銷售三、利潤及回收期限（1）經(jīng)營收入及出租收入：累計(jì)1573萬元。銷售收入：1150萬元。項(xiàng)目竣工后，一年內(nèi)可銷售生活配套1150萬元。年利潤=經(jīng)營收入及出租收入-年成本=1573-1120=453萬元。（2）投資回收期為（3600-1150）/453=5.4年（不含加建設(shè)期1年）。第十部分社會(huì)效益分析從宏觀背景分析，本項(xiàng)目的建設(shè)和投入運(yùn)行，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流、符合國家方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略，含有極大的發(fā)展前景和重要意義。本項(xiàng)目是根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的消費(fèi)需要而興建的，目的是提供保障市民對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的生活需求，有效增進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品公司之間的競爭，激勵(lì)農(nóng)產(chǎn)品供銷、加工公司進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，有力地調(diào)動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品流通行業(yè)的主動(dòng)性，進(jìn)一步增進(jìn)深圳市農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。該項(xiàng)目建成后，在充足滿足都市農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化管理優(yōu)勢(shì)，能大力向周邊輻射，其經(jīng)營效果和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益將十分明顯。本項(xiàng)目建成后社會(huì)效益比較明顯，重要體現(xiàn)在下列幾點(diǎn)：（