酒店項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告

【最新資料,Word版，可自由編輯！】【最新資料,Word版，可自由編輯！】一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一種構(gòu)成部分，它的特點(diǎn)是一種由多元因素構(gòu)成的行業(yè)，它能夠代表一種國家、一種地方、一種都市的文明、文化，它能夠?yàn)橐环N國家、一種地方、一種都市的發(fā)展和開放起到主動(dòng)的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有22個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段，80年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引進(jìn)國際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了21世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目的，投資主體以民營資本為主。終究的國家旅游局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀以下：星級(jí)酒店總數(shù) 9,751 100%國有經(jīng)濟(jì) 5,622 57.65%集體、股份、聯(lián)營 2,816 28.87%私營 635 6.52%外商、港、澳、臺(tái) 678 6.96%星級(jí)酒店總數(shù) 9,751 100%5星級(jí)酒店 198 2.03%4星級(jí)酒店 727 7.46%3星級(jí)酒店 3,166 32.46%2星級(jí)酒店 4,864 49.88%1星級(jí)酒店 796 8.17%由于酒店行業(yè)的特點(diǎn)，它的經(jīng)營和管理以及發(fā)展，始終處在敏感、被動(dòng)的地位，國際的、國內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的重大事件，都會(huì)對酒店業(yè)產(chǎn)生影響。二、市場分析酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟(jì)互動(dòng)過程，需要我們對于市場的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、旅游大背景、大格局的親密關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，理解我們國內(nèi)、山西省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟(jì)形勢，并且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向，才干對的地預(yù)計(jì)、推斷出我們酒店將來的經(jīng)濟(jì)、市場，并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。1．經(jīng)濟(jì)方面1.1世界經(jīng)濟(jì)從下六個(gè)月開始回升，全年增加2.5%。世界經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢頭增強(qiáng)，增加率達(dá)成3.5%，其中美國經(jīng)濟(jì)增加4%，作為世界上人口最多的國家中國和印度經(jīng)濟(jì)也持續(xù)保持高速增加，增加率分別達(dá)成8.5%和6.25%。但現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)仍嚴(yán)重依賴各國和地區(qū)刺激經(jīng)濟(jì)增加的各項(xiàng)政策和方法，例如：一是除需求回升之外，國際貿(mào)易增加缺少其它動(dòng)力；二是國際資本流動(dòng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有恢復(fù)先前的活躍程度；三是諸多國家和地區(qū)在信息通訊技術(shù)的投資還不夠；四是地區(qū)沖突、國際恐怖事件的發(fā)生，都影響了某些投資項(xiàng)目的開發(fā)，但中國基本保持持續(xù)穩(wěn)定。1.2中國的GDP增加率在8.8%左右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢。今年我國經(jīng)濟(jì)總量的盤子不停增大，把經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，增加人們的收入，進(jìn)一步激勵(lì)消費(fèi)增加，增強(qiáng)消費(fèi)需求對經(jīng)濟(jì)增加的拉動(dòng)作用。并針對現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的盲目擴(kuò)大投資等，增強(qiáng)調(diào)控的科學(xué)性、預(yù)見性和有效性，將使我國的經(jīng)濟(jì)保持在良好的發(fā)展軌道上。預(yù)計(jì)中國的經(jīng)濟(jì)將成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，但因今年全球原油價(jià)格上升，中國GDP增加率會(huì)比預(yù)測值低0.8個(gè)百分點(diǎn)。中國國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)司司長許憲春認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)總量將在超出法國，現(xiàn)在，隨著祖國大陸大開發(fā)的進(jìn)程，臺(tái)商投資方向也逐步向大陸中西部進(jìn)發(fā)，會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。某些跨國公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加投資，尚有日本的NEC公司將與上廣電共同開發(fā)中國最大的投資中心。由此可見，中國的經(jīng)濟(jì)在明年會(huì)繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢而上，穩(wěn)健前行。1.3山西省作為中部地區(qū)省份，今年1-6月份全省進(jìn)出口總值達(dá)41.74億美元,比去年提高了八個(gè)百分點(diǎn)，同比增加69.07%，占全省上六個(gè)月GDP26.59%。而太原又為省會(huì)都市，在全省11個(gè)地級(jí)市中躍居領(lǐng)先水平。其中出口32.53億美元，同比增加78.75%,在全國各省市中排名第15位。山西省，審批外商投資項(xiàng)目總計(jì)89個(gè)，今年1-6月份審批外商投資項(xiàng)目44個(gè)，同比增加2.33%；項(xiàng)目總投資6.62億美元,同比增加89.9%；合同外資1.6億美元,同比增加22.74%；實(shí)際運(yùn)用外資6,119萬美元，比去年同期1,100萬美元增加465.36%。到現(xiàn)在為止，在去年合同外資增加50.87%達(dá)成4.48億美元的基礎(chǔ)上，今年上六個(gè)月我省實(shí)際運(yùn)用外資增加加緊，同比增加5019萬美元。太原市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園的鴻富晉精密工業(yè)IT項(xiàng)目，總投資在3,000萬美元以上，外方分別注資198萬美元和950萬美元，大同威奇達(dá)等醫(yī)藥項(xiàng)目增資613萬美元，均已及時(shí)到位。另外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術(shù)、恒宇科技等公司項(xiàng)目進(jìn)度加緊，這些外資投產(chǎn)項(xiàng)目均保持良好的發(fā)展勢頭。1.4山西省人民政府與德國北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在山西省城太原市舉辦?，F(xiàn)在，德國公司在山西投資項(xiàng)目四十八個(gè)，投資達(dá)4,000萬美元，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造煤炭、鋼鐵、電力、化工的相似性促成了山西與北威州長久以來的和諧合作，這將推動(dòng)了我省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2．旅游方面2.1山西省上六個(gè)月累計(jì)接待海外旅游者95,007人次，比同期增加11.94%，完畢年計(jì)劃的54.53%；旅游創(chuàng)匯2,659.85萬美元，比同期增加14.98%，完畢年計(jì)劃的50.86%。累計(jì)接待國內(nèi)旅游者2,879.25萬人次，比同期增加43.53%，完畢年計(jì)劃的53.96%。旅游總收入82.11億元人民幣，比同期增加42.53%，完畢年計(jì)劃的53.79%。重要客源國日本、韓國、法國、美國、德國、蒙古、新加坡、馬來西亞、英國、澳大利亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國、菲律賓。山西省1-6月全省旅游接待、收入完畢狀況統(tǒng)計(jì)表重要指標(biāo)1-6月份1-6月份同比增加（%）完畢年計(jì)劃（%）海外旅游者（人次）95,00784,87511.9454.53海外旅游創(chuàng)匯（萬美元）2,659.852,313.2914.9850.00國內(nèi)旅游者（萬人）2,879.252,037.2841.3353.17國內(nèi)旅游收入（億元人民幣）79.9355.6943.5353.96旅游總收入（億元人民幣）82.1157.6142.5353.79山西省1-6月外國人重要客源國對比統(tǒng)計(jì)表 國別1-6月份1-6月份增加比（%）名次接待人次名次接待人次日本145,288115,412193.85韓國219,12744,831295.92法國313,36634,870174.45美國49,08625,21574.22德國58,52153,833122.30蒙古67,220165751155.6新加坡77,05272,227216.66馬來西亞84,166121,029304.86英國93,42162,48037.94澳大利亞102,88814890224.49俄羅斯112,75682,07233.00加拿大122,435111,22299.26意大利132,384101,55653.21泰國141,71891,5709.42菲律賓151,2291390835.35太原市1-6月客源接待海外旅游者24,017人次，比同期增加12.55%，完畢年計(jì)劃的50.65%；國內(nèi)旅游者768.23萬人次，比同期增加52.00%，完畢年計(jì)劃的76.14%；接待總量仍居全省第一名。2.2山西省地處黃河中上游，歷史悠久，物盡天華，是中華民族的發(fā)祥地之一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎，氣候適人，資源豐富，古跡匯萃，素有“中國煤倉”和“中國古代博物館”之譽(yù)。人文、自然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達(dá)31,401處，是全國（除陜西省外）惟一3萬處以上文物的省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄的單位2個(gè)，被國家命名的歷史文化名城5座，國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)，列入全國首批旅游發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目2個(gè)。山西將來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在很大程度上將依靠其豐富的旅游資源，這將是宣傳祖國文化、發(fā)明百姓就業(yè)機(jī)會(huì)的利好方向。三．山西、太原酒店行業(yè)現(xiàn)狀山西省共有星級(jí)酒店270家，房間總數(shù)22，372間，床位數(shù)46，493張，客房出租率53.94%。太原市高星級(jí)酒店中，準(zhǔn)五星級(jí)有2家，四星級(jí)有9家，，房間總數(shù)2,106間，床位數(shù)3，426張，出租率50.66%。到現(xiàn)在為止，還沒有國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入，重要以國內(nèi)管理和本地管理為主，市場競爭還處在相對簡樸的層面。太原市四、五星級(jí)客房供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表飯店今年客房數(shù)今年床位數(shù)明年客房數(shù)明年床位數(shù)迎澤賓館294534（單16；雙240；套38）294534（單16；雙240；套38）山西大酒店166236（單60；雙70；套36）166236（單60；雙70；套36）愉園大酒店255452（單18；雙197；套40）200300（單60；雙100；套40）三晉國際飯店225360（單60；雙135；套30）225360（單60；雙135；套30）太平洋酒店119221（單12；雙102；套5）119221（單12；雙102；套5）陽光大酒店5591（單8；雙36；套11）5591（單8；雙36；套11）御花園假日酒店82136（單24；雙54；套4）82136（單24；雙54；套4）晉協(xié)賓館151266（單8；雙115；套28）151266（單8；雙115；套28）金港大酒店215356（單77；雙98；三21：套19：）215356（單77；雙98；三21：套19：）萬獅京華大酒店201242（單90；雙40；套71）201242（單90；雙40；套71）山西國貿(mào)大飯店398533(單190：雙135：套：73)398533（單190：雙人135：套：73）總計(jì)2，1063，4252，1063，273根據(jù)我們的理解，在現(xiàn)在太原的星級(jí)酒店中，能夠代表山西文化的酒店是一種空白。四．興建酒店的利好因素1．政府重視今年11月，省長張寶順主持召開省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會(huì)議，聽取省旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室有關(guān)全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的報(bào)告，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，安排布署現(xiàn)在和此后一段時(shí)期全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。副省長宋北杉、省政府秘書長李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)構(gòu)組員單位的負(fù)責(zé)同志出席了會(huì)議。會(huì)議指出，在山西旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場出現(xiàn)全方面升溫的同時(shí)，全省各級(jí)有關(guān)部門對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的某些困難和問題也不容無視，重要是投入局限性、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單薄的矛盾日益突出，公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日益增加的需求，旅游產(chǎn)業(yè)要素市場發(fā)展不均衡，旅游門票經(jīng)濟(jì)傾向嚴(yán)重，旅游市場秩序整頓的任務(wù)仍然較重，旅游服務(wù)水平需進(jìn)一步提高。部分景點(diǎn)追求短期效益，無視久遠(yuǎn)發(fā)展的弊端進(jìn)一步顯露，對于這些問題有關(guān)部門要切實(shí)重視，努力解決。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是我省的朝陽產(chǎn)業(yè)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的但愿產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)激勵(lì)發(fā)展的七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會(huì)議提出五點(diǎn)規(guī)定：1)現(xiàn)在和此后一段時(shí)期全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，予以扶持和推動(dòng)；2)舉全省之力辦旅游，切實(shí)加大發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的工作力度，各級(jí)政府和各有關(guān)部門都要樹立全省一盤棋的思想，努力為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出奉獻(xiàn)，各級(jí)旅游主管部門要切實(shí)推行職責(zé)，充足發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)、管理、服務(wù)等職能作用，主動(dòng)加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，有關(guān)部門要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思考問題，著眼于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，主動(dòng)搞好銜接溝通，努力做好本身工作，為加緊發(fā)展旅游業(yè)多辦實(shí)事，多做奉獻(xiàn)；3)按照政府引導(dǎo)、社會(huì)主辦、市場運(yùn)作的思路，大力增進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就政府來說，重點(diǎn)是抓好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃，主動(dòng)推動(dòng)規(guī)劃的制訂、完善和實(shí)施，抓好旅游資源的整合，開發(fā)旅游商品，推出旅游精品，搞好宣傳促銷，使旅游產(chǎn)品進(jìn)入國際、國內(nèi)旅游市場，加強(qiáng)旅游市場監(jiān)管，維護(hù)旅游市場秩序，搞好重點(diǎn)部位、重點(diǎn)景區(qū)、重要旅游資源的開發(fā)和保護(hù)，千方百計(jì)加大投入，著力搞好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)環(huán)境整治和綜合開發(fā)，發(fā)明良好發(fā)展環(huán)境；4)按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)定，努力哺育旅游市場主體，要采用多個(gè)方式，努力扶持一批有競爭力的旅游公司做大做強(qiáng)，能夠以資金、市場、管理等入股，組建大型國際旅游集團(tuán)，吸引國外、省外公司投資山西旅游市場，切實(shí)把山西旅游做成開放型產(chǎn)業(yè)；5)加強(qiáng)與周邊省市的合作，以鄰為伴，與鄰為善，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。會(huì)議規(guī)定，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要樹立大產(chǎn)品、大市場、大公司、大旅游的觀念，努力實(shí)現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。省旅游領(lǐng)導(dǎo)組要切實(shí)推行職能，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資源整合，打造精品路線，加強(qiáng)市場監(jiān)管，各級(jí)政府及有關(guān)部門要從各方面予以大力支持，使旅游產(chǎn)業(yè)盡快發(fā)展成為我省的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。2．其它產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套

太原市重要展覽館有山西省展覽館、中國煤炭博物館。每年大約共有20個(gè)國內(nèi)展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽公司。北京、上海展覽公司暫沒有在山西辦國際、國內(nèi)展覽的計(jì)劃。今年有五臺(tái)山國際旅游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會(huì)等重要節(jié)慶活動(dòng)。這些展覽和活動(dòng)在太原固定后來，需要有足夠的酒店能夠在住宿接待上加以配套。3．交通配套的改觀山西航空的航線已擴(kuò)大到50多條，使我省武宿機(jī)場外出港航班數(shù)量急劇攀升，山西航空共完畢旅客運(yùn)輸量82.40萬人次，同比增加146.26%。今年1-6月份，太原機(jī)場出港旅客市場占有率中，山西航空占到了40.99%；進(jìn)港旅客市場中，山西航空占到了39.12%。先后又增加了太原-哈爾濱、太原-烏魯木齊等航線,現(xiàn)在太原航空口岸所開通至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時(shí)客運(yùn)航線，并成為全國最大的對獨(dú)聯(lián)體貨包機(jī)口岸。山西交通便利，9月28日，連接山西南北全線666公里的大運(yùn)高速公路全線通車。從長晉高速公路建設(shè)指揮部理解到，現(xiàn)在長晉高速公路已進(jìn)入最后的收尾階段，九月底已全線竣工，長晉高速公路作為國家經(jīng)濟(jì)干線太原至澳門高速公路的重要構(gòu)成部分。鐵路方面將會(huì)在，新建一條“太原-北京”的高速鐵路客運(yùn)專線，北京到太原只需要2小時(shí)，比現(xiàn)在縮短8個(gè)小時(shí)。山西公路建設(shè)的突飛猛進(jìn)帶動(dòng)了山西經(jīng)濟(jì)快速增加。五．興建酒店的風(fēng)險(xiǎn)1．現(xiàn)在的供求現(xiàn)狀即使山西省和太原市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據(jù)山西省和太原市的旅游局統(tǒng)計(jì)資料表明，到現(xiàn)在為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達(dá)成80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53.94%，太原市高星級(jí)酒店的平均出租率只有50.66%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達(dá)成保本的水平，2）現(xiàn)在酒店的數(shù)量還是供不不大于求。2.投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。2.1投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：1）資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，普通3到4年2）投入產(chǎn)出差價(jià)大3）開發(fā)商對于投資地產(chǎn)的全部權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最后以獲利而結(jié)束項(xiàng)目，同時(shí)失去全部權(quán)。2.2投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是：1）資金需要沉淀，最少5年以上2）建成后來還需要有后備資金用于更新改造3）酒店經(jīng)營本身的回報(bào)率并不高，普通在10%左右4）酒店業(yè)的回報(bào)率重要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐5）投資方長久擁有酒店的全部權(quán)。3.投資酒店的資金構(gòu)造規(guī)定由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對于酒店業(yè)的投資，要確保其回報(bào)率，對于資金構(gòu)造有所規(guī)定。自有資金的比例最佳超出60%，如果負(fù)債比例過高，財(cái)務(wù)費(fèi)用加大，會(huì)造成應(yīng)有回報(bào)率的獲得。4.投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為久遠(yuǎn)的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不適宜投資酒店。5.投資成本根據(jù)酒店業(yè)的普通規(guī)律，投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一種合理的成本區(qū)域，超出這些區(qū)域的投資，將給將來的回報(bào)帶來負(fù)面作用。6.酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細(xì)分市場，有超出10種的類型，如果沒有充足的市場調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數(shù)，加大將來回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。六．投資方的條件和愿望山西X投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中出名的公司，數(shù)年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并但愿投資其它項(xiàng)目而有助于長久持續(xù)發(fā)展。山西X投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，已經(jīng)在數(shù)年前有志于旅游業(yè)投入和奉獻(xiàn)，通過幾年投入和經(jīng)營、管理的山西旅游點(diǎn)–綿山，已經(jīng)在山西乃至全國成為一種集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的出名景點(diǎn)和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個(gè)性跨身于我國名山之列。今天綿山，正在恢復(fù)其原來的魅力?！叭f壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會(huì)給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經(jīng)營的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時(shí)，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合?，F(xiàn)在，山西X投資有限公司，計(jì)劃在山西省會(huì)–太原，投資一家高星級(jí)的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投資方的本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)含有資格。七.項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評價(jià)1.地塊編號(hào)：項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝的地塊編為1號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市長風(fēng)街長治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10畝的地塊編為2號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)23畝的地塊編為3號(hào)地塊。2.地塊分析與評價(jià)：2.11號(hào)地塊分析與評價(jià)：（面積：38畝）地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個(gè)太原都市，并以汾河自然形成了都市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境：由于地塊處在發(fā)展中的都市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，背面為一高層建筑群，面對汾河（美中局限性的是地塊背面偏右矗立著一種大煙囪）。地區(qū)空曠，視野開闊。交通條件：地塊處在迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出（實(shí)際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機(jī)場30分鐘車程。分析與評價(jià)：1號(hào)地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太原市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，特別兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為太原市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展的眼光看應(yīng)當(dāng)是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。從1號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為比較適合做會(huì)議型酒店。要素：（1）地區(qū)空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。（2）周邊環(huán)境相對安靜，對會(huì)議型酒店干擾較少（3）由于地塊面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范原則，非常適合會(huì)議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場地，會(huì)議場合與酒店的整體規(guī)劃等。固然，1號(hào)地塊38畝規(guī)模上搞一種單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造逐步調(diào)節(jié)等，完全能夠?qū)㈨?xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實(shí)施。我們建議：會(huì)議型酒店在太原這類市場現(xiàn)在及此后若干年內(nèi)重要是地區(qū)性會(huì)議和部分國內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)施就必須形成會(huì)議市場的龍頭、會(huì)議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報(bào)。2.22號(hào)地塊分析與評價(jià)：（面積：10畝）地理位置：該地塊位于長風(fēng)街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長風(fēng)街是太原市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個(gè)典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：由于地塊處在正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。由于處在典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，因此相對狹小，周邊開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風(fēng)街已成為太原市新一輪開發(fā)建設(shè)的都市軸心大道，將來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，同時(shí)長風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處在含有雙向10車道的長風(fēng)街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機(jī)場20分鐘車程。分析與評價(jià)：2號(hào)地塊處在太原市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在將來的幾年中將形成一種政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。特別以寬敞的長風(fēng)街為軸心主干道，隨著不停建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會(huì)更加提高，商業(yè)氛圍更濃，并會(huì)逐步取代現(xiàn)在以迎澤大街為主的市中心而成為此后太原市的軸心大道、核心區(qū)域。從2號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊規(guī)劃一種當(dāng)代商務(wù)型酒店較為適合。要素：地塊處在新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目的市場。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一本身客觀條件內(nèi)因，同時(shí)由于外因優(yōu)良基本面的提高及定位，形成了這一類型地塊較適宜的結(jié)合點(diǎn)：當(dāng)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最佳的，理解這點(diǎn)對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價(jià)值非常重要。2.33號(hào)地塊分析與評價(jià)：（面積：23畝）地理位置：地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬太原市老城區(qū)域范疇。周邊環(huán)境：從3號(hào)地塊所處的位置而言，以現(xiàn)在太原市區(qū)的地段價(jià)值應(yīng)當(dāng)是不錯(cuò)的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對面是武警總隊(duì)，地塊背面緊靠一排4層居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域，應(yīng)當(dāng)屬于中檔層次、環(huán)境普通、缺少特點(diǎn)的普通區(qū)域。在都市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。交通條件：地塊處在的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境同樣比較中性化。但作為太原市南北走向重要道路的并州路交通總體還是便利的，與都市其它區(qū)域及干道溝通力較好，距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程，離機(jī)場20分鐘車程。分析與評價(jià)：即使3號(hào)地塊處在環(huán)境普通、缺少特點(diǎn)、比較普通的區(qū)域，但認(rèn)真分析與研究，還是有其獨(dú)到之處及適合運(yùn)作的產(chǎn)品（酒店）。首先從太原市現(xiàn)在以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長風(fēng)街為軸心大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個(gè)重要區(qū)域的橋梁作用。另外，3號(hào)地塊又正好處在這個(gè)橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認(rèn)為該地塊較適合運(yùn)作旅游經(jīng)濟(jì)型酒店。要素：（1）地塊處在此后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的中間，容易被市場接受。（2）地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向重要路段，離交通要點(diǎn)：火車站、長途汽車站、機(jī)場等很近，便于旅游經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，能夠充足運(yùn)用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功效的優(yōu)越性，對旅游團(tuán)體的接待、車輛的安排停放更為便利。3.綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從現(xiàn)在可選擇的3塊地塊而言，無論投資何種類型的酒店均能夠?qū)⒕d山旅游景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來，但這其中有個(gè)主次關(guān)系，首先酒店的重要目的市場是以酒店的目的定位（類型）為主，在做好目的市場的同時(shí)再結(jié)合綿山景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)作用。在后來具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)還需要將山西的文化內(nèi)涵充足結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價(jià)值，營造一種定位精確、目的清晰、投資合理、含有文化內(nèi)涵的特色酒店。八．酒店項(xiàng)目種類、功效配比及投資規(guī)模的介紹酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。對于投資者來說，投資那種類型的酒店，是將來投資項(xiàng)目能否成功的核心。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價(jià)上都有區(qū)別，以300間客房的規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)有盈利平均房價(jià)：140元/間投資回報(bào)時(shí)間：5年左右（不涉及財(cái)務(wù)費(fèi)用）當(dāng)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資金額：1.2億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：420元/間投資回報(bào)時(shí)間：6年左右（不涉及財(cái)務(wù)費(fèi)用）會(huì)議型酒店（重要為國內(nèi)會(huì)議市場）特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：660元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不涉及財(cái)務(wù)費(fèi)用）豪華五星級(jí)酒店特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大客房總面積：13,425平方米投資金額：3.7億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：1,233元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不涉及財(cái)務(wù)費(fèi)用）以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分派及比例列表以下：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分派及比例功效面積[平方米]客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量雙人標(biāo)房數(shù)量家庭房數(shù)量房型比例[占總數(shù)]總面積比例客房7350[總面積]300間/套75間210間15間79％單人標(biāo)房22㎡75間/25%雙人標(biāo)房25㎡210間70%家庭房（3人）30㎡15間5%大堂200㎡2.2％餐飲550㎡5.9％行政區(qū)域100㎡1.1％服務(wù)區(qū)域1100㎡11.8％注：此表平均空間分派不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。當(dāng)代商務(wù)型酒店平均空間分派及比例功效面積[平方米]客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量雙人標(biāo)房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級(jí)套房數(shù)量房型比例[占總數(shù)]總面積比例客房10530[總面積]300間/套180間60間50套10套57％單人標(biāo)房32㎡180間60％雙人標(biāo)房32㎡60間20％商務(wù)套房45㎡50套17％高級(jí)套房60㎡10套3％大堂450㎡2.5％餐飲1200㎡6.6％會(huì)議宴會(huì)1000㎡5.5％行政區(qū)域600㎡3.3％服務(wù)區(qū)域3500㎡19.1％娛樂休閑1100㎡6％注：此表平均空間分派不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。豪華五星級(jí)酒店平均空間分派及比例功效面積[平方米]客房總數(shù)單人標(biāo)房數(shù)量商務(wù)套房數(shù)量高級(jí)套房數(shù)量豪華套房數(shù)量房型比例[占總數(shù)]總面積比例客房13425[總面積]300間/套230間40套25套5套57.8％單人標(biāo)房40㎡230間77％商務(wù)套房50㎡40套13％高級(jí)套房65㎡25套8.3％豪華套房120㎡5