武漢市房地產市場分析

武漢市房地產市場分析從九省通衢到武漢都市圈,新的都市功效地位給武漢帶來相比周邊都市更大的發(fā)展契機。武漢都市圈,又稱“1+8”都市圈，指以武漢為圓心涉及黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江周邊8個都市所構成的都市圈.其建設，涉及工業(yè)、交通、教育、金融、旅游等諸多領域.放置在外圍,在由河南中原都市群、湖南長株潭都市群、安徽皖江都市帶、山西太原都市圈以及江西環(huán)鄱陽湖都市群構成的中部地區(qū)這六大都市群居于首位。位居中部之中部的武漢在新都市功效定位下，其區(qū)域地位、綜合功效、對內整固、對外輻射吸納等能力將是整個中部都市圈中最強，最含有競爭力的都市。2.2.1宏觀經濟環(huán)境分析位居中部之中部的武漢在新都市功效定位下，其區(qū)域地位、綜合功效、對內整固、對外輻射吸納等能力將是整個中部都市圈中最強，最含有競爭力的都市。漢口偏重于都市成熟配套和商業(yè)商務服務,以生活配套便利性為核心,都市集約化居住將成為其重點;漢陽在都市居住上更多以跟隨兩區(qū)域特色為主，本身優(yōu)勢點缺少;武昌則更有可能成為真正意義上的擁有多元化高端物業(yè)、以生態(tài)宜居為主的居住區(qū)域。全國房地產市場整體回暖后，武漢漲勢明顯，專業(yè)投資客進場，市場量價齊升。后，武漢房地產成交量從的低迷狀態(tài)回歸至的高位水平，且持續(xù)上漲的態(tài)勢明顯;——持續(xù)且穩(wěn)定的成交量對價格上漲起到強烈的支撐作用。武漢經濟GDP增速保障武漢房地產業(yè)處在快速發(fā)展區(qū)間（見圖三）圖三：前三季度全國重要都市GDP排名（TOP15）數據來源:國家統(tǒng)計局武漢市固定資產投資仍保持高速增加1至11月,武漢市固定資產投資5365.79億元，比上年同期增加19。5%，增速比1至10月回落0.5個百分點。各類市政配套重點工程的建設投資,帶動了遠城區(qū)新城房地產市場發(fā)展，加速房地產市場向都市外延擴展的速度.（見圖四:武漢市固定資產投資）圖四：武漢市固定資產投資數據來源:武漢市統(tǒng)計局房地產開發(fā)投資增加持續(xù)9年保持20%以上1-11月,武漢房地產投資增加較快，完畢投資1718。18億元，同比增加24.1％。其中，住宅投資1122.78億元，增加27。9％。房地產投資占固定資產投資比重逐年增加，達成30％以上,達成32％，房地產投資在固定資產投資中的地位不停提高，對增進經濟增加的影響也越來越大.（見圖五）圖五：武漢市房地產開發(fā)投資額數據來源:武漢市統(tǒng)計局房地產施工面積快速增加前三季度，武漢市房屋施工面積7608。00萬平方米,增加21.5%。本年新開工面積1885.39萬平方米，增加12。6％,分別加緊6。2和13個百分點.圖六:武漢市歷年商品房開發(fā)重要指標數據房產政策對克制房價影響不大上六個月重頭政策“差額征收20％個稅"并未落地,武漢房價控制目的的出臺實則劃出了房價上漲幅度，11月，漢七條出臺，提高了外地戶籍購置門檻和二套房首付比例。在政策緩沖期內，反而助力了短期購房行為，成交量價再度攀升。從全年來看，政策環(huán)境較為寬松，房價上漲趨勢未受影響。圖七：武漢市主城區(qū)樓市走勢圖數據來源:武漢房地產年度數據分析報告商住用地地價上漲較快居住、商住、商業(yè)用地三類用地樓面地價分別為2074、2655、1869元/平方米。從地價走勢圖可看出，三類用地地價呈現(xiàn)前所未有的齊漲特性.居住、商住、商業(yè)用地三類用地樓面地價較上漲的幅度超出25％。特別是商住用地，漲幅達成28.7％.圖八：至武漢市居住、商住、商業(yè)用地地價走勢圖數據來源：武漢房地產年度數據分析報告商品房市場新增狀況，武漢全市新增加推項目612個，新增總建筑面積2233萬方,其中商品住宅新增面積為1704萬方。主城區(qū)共新增加推382個項目，新增總建筑面積1439。72萬方,其中商品住宅新增面積為1148。30萬方;遠城區(qū)共新增加推230個項目，新增總建筑面積793.58萬方，其中商品住宅新增面積為556。35萬方。圖九:武漢市樓市新增供應狀況數據來源：武漢房地產年度數據分析報告2。2。2武漢市房地產現(xiàn)狀現(xiàn)狀之下,市場兩級分化開始形成，含有強勢自然資源和都市配套的高端項目成為高端客戶和投資客的主站場，普通剛性需求客戶逐步被擠壓至都市外圍,武漢開始向資本型市場轉型。據武漢新政后一周成交數據統(tǒng)計，武漢4月第四周的整體成交量較上一周減少204套，降幅高達10.8%，但價格體現(xiàn)堅挺，甚至略有上漲，新政影響未完全顯現(xiàn).，武漢市制訂出臺了《市人民政府有關大力推動保障性住房建設增進房地產市場健康發(fā)展的意見》，大力推動保障性住房建設，加強市場調控，果斷克制投資投機性購房需求.武漢市房地產市場整體保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，全市商品房實際銷售面積為1429。17萬平方米，同比增加2.20%，成交套數141058套,同比增加4。65%。,武漢市房地產市場整體朝著調控預期方向發(fā)展，開發(fā)投資增幅回落，住房成交量小幅下滑，住房價格總體平穩(wěn),實現(xiàn)了全年房價控制目的.，全市商品房實際銷售面積為1341。91萬平方米，同比減少6。11％,成交套數130963套，同比減少7.16%。,武漢市房地產市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢,開發(fā)投資平穩(wěn)增加，住房成交量明顯回升，價格波動趨穩(wěn)。，全市房地產開發(fā)完畢投資1574。86億元，同比增加22。8%。，國務院辦公廳公布新“國五條”細則，堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策,果斷打擊投資投機性購房。而武漢也公布了對應的年度新建商品住房價格控制目的。在此背景下，上六個月武漢商品住宅成交火熱，成交量同比上漲33％。（見圖三：武漢房產價格走勢）從久遠發(fā)展看，武漢房地產市場需求仍然存在,市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。從投資規(guī)模和建設開發(fā)指標分析，武漢市房地產市場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴內需、保增加"的經濟發(fā)展思路進一步明確，在主動的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下,武漢市房地產市場通過調節(jié)后逐步將迎來恢復性的增加。圖十：武漢房產價格走勢數據來源:武漢房產局公眾信息網一季度武漢寫字樓市場交易保持活躍，供應量持續(xù)高企使得全市整體空置率在高位運行,租金漲幅繼續(xù)收窄.受電商沖擊，傳統(tǒng)零售項目租戶調節(jié)頻見,其中體驗式消費占比明顯提高。盡管受到春節(jié)假期和信貸緊張的雙重影響，高端住宅的價格仍然堅挺。同時，電商在武漢主動拓點，推動優(yōu)質倉儲物流需求持續(xù)旺盛.武漢優(yōu)質寫字樓市場：需求平穩(wěn)釋放，租金基本持平第一季度,武漢市優(yōu)質寫字樓市場共有約14萬平方米的新增供應，較上季度增加近四成.其中泛海都市廣場為本季僅有的一棟單一業(yè)權項目。市場可租賃優(yōu)質面積的持續(xù)增加使得公司搬遷和升級需求得以平穩(wěn)釋放，本季度內資中小公司的租賃需求成為市場主力。在中國經濟增速放緩的背景下,外資公司體現(xiàn)則相對謹慎.從行業(yè)角度看，本地金融業(yè)仍是大面積租賃需求的重要來源。盡管市場需求穩(wěn)步回升，但因新增供應持續(xù)密集,單個項目去化速度緩慢。截止季末，全市空置率上漲2.9個百分點至27.3%。由于年內供應量高企，業(yè)主大多持保守態(tài)度,租金報價基本與上年持平,至季末武漢市優(yōu)質寫字樓租金輕微上調0.9%，報每月每平方米93。3元。鑒于年內仍有超出40萬平方米的銷售型項目入市。預料租金上漲空間和空置率在將來六個月內將進一步受壓.武漢優(yōu)質零售物業(yè)市場：租戶調節(jié)深化，租賃活動活躍第一季度，武漢零售物業(yè)市場無新增供應。同期核心商圈內多個項目主動進行租戶調節(jié),豐富體驗消費業(yè)態(tài)組合成為調節(jié)的重要趨勢。首飾及快潮流品牌擴張勢頭不減，位于核心商圈的優(yōu)質零售項目倍受青睞。本季首飾品牌VanCleef&Arpels于武漢國際廣場開出其華中區(qū)首店,來自上海的快潮流品牌MJstyle簽約世界城廣場.盡管如此,來自新興商圈的租賃需求則略顯疲軟。其中，個別位于新興商圈的商場錄得商戶退租的請況，而近期準備入市的商場由于招租狀況不抱負而不得不推遲開業(yè)時間。受租戶調節(jié)影響，全市空置率微升0。2個百分點至5。1%.由于全市范疇內租賃活動仍然活躍，本季度武漢市零售物業(yè)市場平均租金體現(xiàn)穩(wěn)定，首層店鋪平均租金上漲1.5%，報每月每平方米640.9元.將來6個月，預計約60萬平方米的新增供應入市，且大多位于核心商圈，同時在國內電商發(fā)展壯大的夾擊下,武漢商業(yè)市場競爭將更加激烈，料空置率將繼續(xù)走高，租金體現(xiàn)將持續(xù)平穩(wěn)。武漢物流設施市場：租賃需求旺盛，高原則項目即將入市第一季度，武漢優(yōu)質物流設施無新增供應。電子商務和第三方物流公司對于倉庫需求持續(xù)旺盛，推動武漢優(yōu)質物流設施租金上升0.5%至每月每平方米22。5元。新增供應方面，嘉民在漢南的物流園項目預計于三季度交付使用，同時豐樹在江夏區(qū)的物流產業(yè)園項目也即將開工，該項目是除西安外豐樹在中西部投資的第二個物流園。京東在整合資源的同時主動建設其在陽邏的華中總部，預計五年后投入運行。預計屆時高原則倉供不應求的狀況將得到臨時緩和,同時隨著更多高品質的物流設施逐步入市，武漢物流設施的平均租金水平預期也將逐步上升.武漢高檔住宅市場：成交量有所下滑，價格仍然堅挺受到春節(jié)假期和銀行貸款政策收緊的雙重影響，第一季度開發(fā)商持觀望態(tài)度推盤節(jié)奏放緩。進入三月,部分開發(fā)商采用促銷手段,適度放寬首付時限以刺激成交。季內武漢商品住宅市場整體成交量有所下滑，但全市整體價格保持大致平穩(wěn)，受穩(wěn)定需求推動影響主城區(qū)內有部分樓盤售價仍錄得有微漲.與普通住宅市場價格的平穩(wěn)走勢不同，在中心城區(qū)土地供應減少以及產品稀缺性等多重因素共同推動下高端住宅售價小幅攀升。截止季末武漢高檔住宅售價報每平方米15,287元，環(huán)比上升3。0％.預計將來一段時間內，武漢市高端住宅市場將持續(xù)穩(wěn)中有升的態(tài)勢.2。2。3武漢市房地產供需分析(1)供應狀況分析商品住宅供應狀況，主城區(qū)商品房和商品住宅新增供應面積分別較減少10。9％和增加1。73％。主城區(qū)新增物業(yè)仍以商品住宅為主,僅11份因漢口和武昌中心區(qū)有較多寫字樓項目入市，當月非住宅供應占比有所增加。，武漢遠城區(qū)商品住宅新增供應556。35萬方,較增加108。20萬方。商品房和商品住宅月新增供應變化趨勢不不大于主城區(qū)，1月、5月、8—10月黃陂區(qū)大致量廠房及倉儲類物業(yè)的入市，商品住宅的供應占比出現(xiàn)減少。圖十一：武漢市商品住宅供應狀況(左為主城區(qū)、右為遠城區(qū))數據來源:武漢房地產市場信息網、中國房地產指數系統(tǒng)（CREIS)商品房各類型供應狀況,武漢全市新增項目的物業(yè)類型重要為住宅，占76。33%，較增加8.37個百分點；另首先是廠房倉庫類物業(yè)，占9.17％，較增加4。30個百分點；寫字樓辦公樓類物業(yè)，占8.09%，較減少5.21個百分點；商業(yè)類物業(yè),占5。55％，較去年減少7.49個百分點；其它類物業(yè)（重要是車庫)占0。87%，較去年增加0.03個百分點。從商品住宅供應的戶型面積來看：，武漢主城區(qū)新增商品住宅90—120平方米的戶型供應比重居首位，占40。91%，占比較增加0.16％；另首先為90平方米下列戶型,占39.26%,占比較增加3.32%;120-140平方米的戶型和140平方米以上戶型分別占12。28％和7。55％,分別較減少0.66%和2。82%。受樓市調控影響,政策更多的支持初次置業(yè)購房需求,故大戶型產品入市量有所減少。圖十二：武漢市商品房新增供應狀況數據來源:武漢房地產市場信息網、中國房地產指數系統(tǒng)（CREIS)（2)需求狀況分析商品住宅成交狀況90-120平米住房占到總成交量的48。75％,較增加3.95%;另首先是90平米下列的戶型總成交量34。95％,較增加6。76％;120-140平方米的戶型較減少6.03％;140平方米以上總成交量2。85％，較減少4.67%.，90-120平米及90平方米下列的兩房、三房戶型成交量及成交占比明顯增加，反映出全年武漢主城區(qū)樓市剛需占主導地位。，6000—8000元/平米商品房成交占比41.38％，同比減少5。17％；8000-10000元/平米成交占比33。41%，較增加3。64%;10000元/平方米以上成交占比16。7%，較增加4.92%。圖十三：主城區(qū)商品住宅成交狀況數據來源：武漢房地產市場信息網、中國房地產指數系統(tǒng)(CREIS）（3)價格走勢分析房價漲幅較增加3.07個百分點，房價上漲出現(xiàn)增速，，主城區(qū)商品住房均價漲幅環(huán)比增加3。07個百分點，房價上漲出現(xiàn)增速。上六個月，主城區(qū)商品住房價格延續(xù)了的緩漲，隨著后期調控政策效力的削弱,至下六個月，高價格段項目入市增加,武漢主城區(qū)商品住宅的成交均價開始呈加速上漲的趨勢。，武漢區(qū)域成交均價排在前三的是漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)及古田片，其中，古田片今年房價突破10000元/平方米，漲幅17。6％;青山區(qū)、二七后湖片及關山片房價后來居上，南湖片房價總體較為平穩(wěn)，仍在7300元/平方米左右，沌口片和東西湖片仍然排主城區(qū)末兩位，均價現(xiàn)在尚未突破7000元/平方米,但東西湖區(qū)域房價漲幅超出15%。遠城區(qū)價格方面,江夏區(qū)仍然最高，為遠城區(qū)唯一一種超出5000元/平方米的片區(qū),漢南區(qū)因別墅類項目成交較多，房價超出新洲區(qū)。圖十四：武漢市房地產價格走勢數據來源：武漢房地產市場信息網、中國房地產指數系統(tǒng)（CREIS)2.2.4武漢市房地產市場發(fā)展趨勢（1）住宅市場需求預測根據國內外某些學者對預測理論研究的結論表明：如果系統(tǒng)是非穩(wěn)定的、復雜的,獲得這種復雜系統(tǒng)長久精確預測是不可能的，長久的定性預測是可行的。另首先,由于系統(tǒng)初始條件在短期內相對的穩(wěn)定性或較小的變化，短期預測將產生較小的誤差，因此短期定量預測是可行的。對于房地產市場的預測而言，我們通過對房地產市場供應影響因素和房地產市場需求系統(tǒng)屬性分析，能夠看出房地產供求市場是一種非線性的、動態(tài)的復雜系統(tǒng)，有諸多因素在影響其狀態(tài)。并且，在不同時期、不同環(huán)境，起重要作用的影響因素也不同。同時，有些影響因素是顯性的，有些又是隱性的，而可能隱性的因素對房地產市場的供求產生重要的作用。因此，為了達成最佳的預測效果，需要將影響房地產市場需求的多重重要變量擬合到一種方程當中，即采用“多元線性(或多元非線性)回歸”較能客觀和科學的描述市場發(fā)展的前景規(guī)律并予以預測.下列是我們市場需求預測所必須含有的兩個理論前提:前提一:房地產數量的變動趨勢重要由人口變化所決定。人口數量的變化直接造成家庭戶數的變化，而每個家庭都將擁有不管大小的一種生活空間。且從長久來看，短期的房地產投資和空置最后都將轉化為消費性居住.因此,一種區(qū)域家庭戶數決定一種區(qū)域房地產數量的多少，即住它數量能夠表不為人口的函數，房地產數量的變動能夠由人口變化決定。函數體現(xiàn)式為：W=F（H）其中：W—房地產需求數量；H-人口數量；F(H)—房地產數量函數前提二:房地產的數量等級重要取決于區(qū)域經濟發(fā)展水平及家庭收入水平的高低.從區(qū)域經濟發(fā)展和家庭房地產消費這個中微觀的角度考察，區(qū)域所需住房面積的大小重要由兩個因素決定：區(qū)域經濟發(fā)展水平及家庭收入水平。區(qū)域經濟發(fā)展水平越高,都市化勢必呈現(xiàn)較高水平,也就意味著人口的集中增多及住房需求量劇增；同時,一種家庭的收入越高,這個家庭就能夠消費越大的房子，住房需求量自然增大。因此,房地產數量大小或者級別能夠表達為房價收入比的函數，即房價收入比能夠決定一種家庭房地產的大小和級別。在此，我們假定房地產價格是呈緩和趨勢逐步上升，那么在分析房地產市場需求時，就能夠將函數簡化成以下形式：M=F（I1，I2)其中：M—每套房地產的面積;I1-區(qū)域經濟發(fā)展水平;I2—家庭收入水平本預測還必須要確認下列基本前提：相信武漢市及中國經濟發(fā)展在將來一段時期會保持穩(wěn)定的增加，同時居民的收入也會穩(wěn)定的增加；武漢市及中國房地產消費政策，即使可能會有若干變化，但是總體上是傾向激勵大眾消費的；同時，在作房地產將來市場預測時，要明確需求量是在“房地產價格平穩(wěn)上漲”條件下的需求量,這些同樣將作為預測的前提。下列將武漢市“GDP水平”“人均可支配收入”“城鄉(xiāng)人口數量"作為自變量，將“商品住宅銷售面積”作為因變量，通過建立模型描述和預測商品住宅銷售面積來作為武漢市商品住宅的需求量預測.表1：武漢市住宅需求量預測自變量原始數據表GDP（億元）人均可支配收入(元）城鄉(xiāng)人口數量（萬人）住宅銷售面積（萬平方米)1207.006761.00749.00323.021335。007305。00758.00364。001468.007820。00768.00387。471622.008525.00781。00512.101882.009564.00786.00613。902238。0010850.00801.00834。182590.0012360。00819.00906。703141.0014357。64858。001135.414115。5116712.44891。00519.404560。6218385。00925.001258.895515。7620806.00953。321159。466756.2023720.00978。541085。348004。5827061。001020.001331。049051。2729821.221054。551558.31數據來源:國家統(tǒng)計局、湖北統(tǒng)計局、武漢統(tǒng)計局、武漢市房地產市場信息網首先，運用多項式回歸對以上數據進行均一化解決并進行無量綱化，并對無量綱化后數據運用數據分析軟件SPSS13.0（StatisticalProgramforSocialSciences），將以上數據運用多元線性回歸分析辦法,并選擇Enter變量進入辦法，分析計算，成果以下所示：據上表“模型簡要概述”及“模型擬合狀況散點圖”可見,城鄉(xiāng)人口數量、GDP、人均可支配收入與商品住宅銷售面積整合有關系數為0。998,運用多元線性分析模型可解釋98。9％的觀察數據，模型解釋的計算成果完全可接受。根據上表對回歸方程的回歸系數分析，各自變量Sig值分別為0。004、0。028、0.000和0.026，都不大于普通所規(guī)定的0。05，即可認為系數有效,所建立方程含有統(tǒng)計學意義。根據上表，列出多元線性回歸方程預測—的住宅需求面積以下：Y=—597。005+0.062X1+0.078X2+0.425X3表2：-住宅銷售面積預測值住宅銷售面積（萬平方米）YGDP（億元）X1人均可支配收入（元）X2城鄉(xiāng)人口數量（萬人）X32121.756100033000010792939.155103083096311343048。62410994314671199注：以上預測模式僅限于短期預測,不適宜做長久的邏輯遞推預測。另：預測成果，基于武漢市經濟持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加、都市化水平不停推動的假設前提。由于上述需求預測成果是基于房地產市場平穩(wěn)發(fā)展做出的，而自下六個月來，受國家宏觀調控影響，武漢房地產市場較前幾年發(fā)生了巨大變化，特別是以來，武漢房地產市場明顯進入調節(jié)期，需求萎縮嚴重，和需求也是呈下降趨勢，但是和已經開始回升,闡明房地產市場由于政策因素的調節(jié)期已通過去，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢.（2)住宅市場供應預測根據經濟學所講的供應（supply）概念，它是指一定市場上在一定時期內與每一銷售價格相對應，生產者樂意并且能夠供應的商品量.因此，房地產供應的概念是指房地產開發(fā)商和擁有者(賣者）在某一特定的時間內，在每一價格水平下,對某種房地產所樂意并且能夠提供出售的數量。形成供應有兩個條件：一是房地產開發(fā)商或擁有者樂意供應，二是房地產開發(fā)商或擁有者有能力供應。如果房地產開發(fā)商或擁有者對某種房地產即使有提供出售的愿望,但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供應，也就不能算做供應。因此，在現(xiàn)實中,某種房地產在將來某一時間的供應量為：供應量＝存量－拆毀量－轉換為其它種類房地產量＋其它種類房地產轉換為該種房地產量＋新開發(fā)量。然而,在短時期內（如我們在預期供應量的過程中),理論上我們將拆遷量、轉換為其它種類房地產量、其它種類房地產轉換為改種房地產量三個因素予以無視,那么，在較短時期內：供應量＝存量＋新開發(fā)量新增住宅竣工面積預測:對于新增住宅竣工面積的預測,我們要考慮到影響區(qū)域房地產供應量的許多因素。然而，在短期內我們不需要探索房地產供應影響因素和房地產供應之間復雜的關系，而是把房地產市場需求本身的變動看作是一種回歸的過程，研究和挖掘其變動的外在現(xiàn)象下隱含的內部規(guī)律,從而對其將來變動走勢做出判斷。這樣就簡化對房地產市場供應變動因果因素的考慮,但這種簡化反而可能完全可能達成更佳的預測效果。根據上文所述的理論辦法，并經考察1992-住宅竣工面積的變化曲線（見下圖），對新增住宅竣工面積的預測以二項式回歸模型最為適合，誤差最小，模型擬合精確度為0。9933。圖十五：武漢商品住宅面積預測表3：武漢新增住宅竣工面積及其預測值年份19921993199419951996199719981999住宅竣工面積(萬平方米）78。70110。7158.3232。3265.9277.8-—336。9425.7499。6522。7600。2608.9住宅竣工預測值(萬平方米)75。44118。2162.9209.3257.6307。7——359。7413.4469。0526。5585.8646.9年份住宅竣工面積（萬平方米)722。3776。7811.6737。6945。0733.4922.0898。61704———-—————住宅竣工預測值（萬平方米）709。8737。9841。2909。7979。91052100810491090113211741189數據來源：武漢統(tǒng)計局、武漢市房地產市場信息網存量住宅面積估算：我國住房制度改革自1998年以來全方面停止福利分房，實施住房貨幣化、市場化。因此，對于由市場提供的住宅存量計算不妨從開始估算。具體數據如表4所示：表4：武漢市住宅存量計算表銷售面積（萬平方米)）242364387。5512.1613.9834.2906。71069。9竣工面積（萬平方米)425.7499。6522。7600.2608。9722.3776。7811.6存量結轉（萬平方米）183.7135.6135。388。14—4.99-111。9-130-372。7累計銷售面積（萬平方米））1069.9519。41258。91159。51058。313311558。311815。7竣工面積（萬平方米）811.6737.6945733.4922898.6170410908.3存量結轉（萬平方米）—372.7218.2—313。9—426.1—136。3-432。4145。7—907.4根據上文對新增住宅竣工面積測算及存量住宅面積的估算:全年住宅供應量＝歷史存量＋新開發(fā)量＝907。4＋1132＝2039。4萬平方米全年住宅供應量＝歷史存量＋新開發(fā)量＝全年住宅供應量—全年住宅銷售面積＋全年住宅竣工面積＝2821。756—2039。4+1174＝1956。356萬平方米全年住宅供應量＝歷史存量＋新開發(fā)量＝全年住宅供應量—全年住宅銷售面積＋全年住宅竣工面積＝

2939。155-1956.356＋1189＝2171。799萬平方米表5：住宅供應量預測住宅供應量預測值(萬平方米)2039。41956。3562171。799(3)住宅市場價格走勢預測根據經濟學最根本的分析辦法，即基于市場供應和需求變化及其對應的均衡價格概念,我們認為：房價是由市場決定的，而市場是由供需關系決定的.價格必須在均衡點上，否則市場供求力量就會發(fā)生作用，最后都是以獲得使供需匹配和市場出清的價格結束。因此，在分析將來2－3年武漢商品住宅市場價格的時候，我們不能簡樸地以之前的“歷史價格”本身作為數據根據而建立簡樸的數據模型進行回歸分析，更應當充足考慮市場供應和需求變化的狀況來定性分析將來2－3年武漢商品住宅市場的價格走勢狀況。，主城區(qū)商品住房均價漲幅環(huán)比增加3。07個百分點，房價上漲出現(xiàn)增速。—商品住房成交均價走勢，上六個月,主城區(qū)商品住房價格延續(xù)了的緩漲,隨著后期調控政策效力的削弱,至下六個月，高價格段項目入市增加，武漢主城區(qū)商品住宅的成交均價開始呈加速上漲的趨勢。以下圖：圖十六：武漢商品住宅歷年成交均價具體而言，將來2－3年的房地產市場價格走勢，將受到以下幾個方面的影響:宏觀經濟走勢有助于武漢房地產市場的發(fā)展房地產市場與宏觀經濟親密有關,一旦宏觀經濟增速下滑，房地產市場將會快速作出反映.如果宏觀經濟形勢趨穩(wěn)，預計將來一年內房地產市場將會結束調節(jié),并逐步回暖;如果宏觀經濟增速繼續(xù)回落，預計房地產市場的調節(jié)期將延長.在全球經濟進入調節(jié)的新格局當中,中國經濟體現(xiàn)相對穩(wěn)健,而武漢作為中部重鎮(zhèn)，首先，受全球經濟下滑沖擊較小；另首先，武漢都市圈“兩型社會"的打造，為武漢經濟的發(fā)展帶來了新的機遇。良好的經濟形勢為房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了確保。，武漢2049遠景規(guī)劃正式出臺，武漢的都市功效定位為四個中心：國家的創(chuàng)新中心、貿易中心、金融中心與高端制造中心，將重點突出中部地區(qū)的地位與作用。預計屆時武漢市總人口將在1600萬左右.其中，都市中央活動區(qū)范疇內，人口將繼續(xù)增加，但遠景有所回落，將穩(wěn)定在220萬人左右。除去中央活動區(qū)，主城區(qū)人口將緩慢增加，規(guī)模達成550萬人。外圍新城組群將達成480萬人；市域的外圍人口將達成約350萬人.接著武漢2049的暢想，我們對將來武漢市的商品住宅市場仍含有非常廣闊的發(fā)展前景保持著樂觀的態(tài)度.房產政策的主調仍是“控房價”從底出臺的進一步“雙限”政策和“差額征收20%個稅"政策未落地來看，在短期內，出臺激進的房產政策的可能性不大，房產調控的主調仍是勒緊房價上漲的“籠頭”。限購限貸仍將從嚴，并且指標壓力已經明確的傳遞給地方政府.人口紅利持續(xù)住宅市場需求仍然較大從武漢市的遠景規(guī)劃能夠看到,到2049年，武漢全市的人口規(guī)模預計將達成1800萬左右，而現(xiàn)在，武漢全市人口大概在1000萬左右,照此計算，將來35年的人口平均增加應當在23萬人左右，從受教育水平更為出色,高中以上文化水平占全部常住人口的比重達46。97%，遠高于全省26。14％的水平；對比中部三省，僅武漢存在大量凈流入人口,凈流入為140萬；另外,“大學畢業(yè)生留漢工程”的啟動，武漢人才引入的環(huán)境正在發(fā)生變化。上述數據均闡明了武漢市的人口紅利還將持續(xù)下去，這也意味著每年都會有大量的購房需求出現(xiàn)，以之前年均人口增加23萬的狀況來看,以家庭為單位的購房需求預計不低于10萬。但是，由于