房屋征收房地產(chǎn)預評估方案

一、評估工作方案(一)總體工作思路遷評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構公(二)總體服務方案評估小組組長按照總負責人的工作指示，合理安排小組人員，調配工作時間，確保按時保質完成評估任務。小組成員都是經(jīng)過反復研究抽調的業(yè)務骨干，有豐富的工作經(jīng)驗，他們可根據(jù)具體估價項目的特點，快速做出科學判斷，選擇合適的估價方法和技術路線，利用豐富的房地產(chǎn)市場信息，合理測算房地產(chǎn)價3、相關設備安排為保障評估服務任務按期順利地進行，特備出如下設備：①15臺筆記本及配套的辦公軟件；②3輛汽車；③8臺打(復)印一體機；④2架無人機；⑥50臺測距儀；1、實地查勘由項目負責人帶隊進行現(xiàn)場踏勘工作，親自感受評估對象的位置，周圍環(huán)境，同時對委托方提供的房地產(chǎn)進行清查核實，并對產(chǎn)權資料、相關文件進行驗證。對周邊房地產(chǎn)市場進行調查，獲得相關評裝修水平等，并對事先收集的有關評估對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權、利用現(xiàn)狀等資料進行核實，同時收集補充評估所需的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行多角度拍照及攝像。2、估價計算及確定評估結果估價計算：經(jīng)過實地查勘及對收集的評估資料分析、論證，選用合適的評估方法進行測算，測算的成敗，關鍵在于合法、合規(guī)及嚴謹細致，防止發(fā)生不必要的人為的或技術差錯。當這些結果差異較大時，應尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結果，通常應做以下檢查：①評估過程是否有誤；②基礎數(shù)據(jù)是否準確；③參數(shù)選擇是否合理；④評估項目是否遺漏或重復；⑤是否符合評估原則；⑥公式選用是否恰當；⑦選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認估算結果無誤之后，應根據(jù)具體情況計算出一個綜合結果。在計算出一個綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當?shù)恼{整，或取整，或認定該結果，作為最終的評估結果。3、撰寫評估報告撰寫評估報告的要求：①全面性：應完整地反映評估所涉及的事實、推理過程和結論，正文的內容和附件資料應齊全、配套。②公正情況和客觀性：應站在中立的立場上對影響評估對象或價③準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文并描寫其對評估結果可能產(chǎn)生的影響。④概括性：應用簡潔的文字對所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。4、審核及出具評估報告書估價師撰寫評估報告完成后，首先由估價師進行初審核對，初審完成由項目負責人進行復審，復審通過后由技術負責人進行終審的三級審核完成后，出具正式評估報告并向委托方提交。5、評估工作后期階段①按土地及房地產(chǎn)主管部門的相關程序及時申請評估報告?zhèn)浒浮＂诩皶r處理評估報告?zhèn)浒笇彶閱挝坏姆答佉庖?，完成備案審查。③提交相對應的備案資料給委托方，并配合進行土地招拍掛組件工④整理編號，評估報告及工作底稿歸檔備查為項目經(jīng)理；三級為技術負責人。各級督導人員應對各層次的工作負有指導、監(jiān)督和復核的責任。評估師對其分管業(yè)務的整個內部質量控制制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)控。(1)部門經(jīng)理在項目進行期間應履行以下監(jiān)督職責：①監(jiān)督評估過程；②了解重大問題并及時提出處理意見，如有必要，可適當修改計③解決專業(yè)判斷分歧，必要時應向適當人員咨詢；④對評估工作底稿進行第三次復核。(2)項目經(jīng)理在項目進行期間應履行以下職責：①評估工作己按具體計劃的要求進行；②工作過程及其結果已適當記錄；③所有重大問題已適當解決，或反映在評估結論中；④預定的評估目標已實現(xiàn)，形成的評估結論與評估結果一致；⑤對評估工作底稿進行第二次復核。(3)技術負責人在項目進行期間應履行以下職責：①對評估工作技術問題進行指導與審核；②項目技術問題登記備案；③所有重大技術問題已適當解決；④對評估工作底稿進行第一次復核。對評估工作底稿的復核采用三級復核制度。在出具報告前，需要委派未直接參與評估的人員進行最終的復核。各級復核均需做出必要的復核記錄，書面表示復核意見，并注明復核時間、復核人姓名。凡未執(zhí)行復核程序的評估報告一律不得簽發(fā)。(4)在與委托方合作的評估工作中認真履行以下內容：①嚴格遵守相關法律、法規(guī)和土地評估準則的相關規(guī)定，在評估過程中堅持公正、公平、科學的估價原則，依據(jù)法律、法規(guī)，在業(yè)務承接、現(xiàn)場勘察、估價技術路線的確定以及估價報告的審核、出具、存檔、評估費用結算等環(huán)節(jié)均嚴格遵守國家和地方的相關法律、法規(guī)和政策，嚴格恪守謹慎、獨立、客觀、公正原則。②所出具的評估報告中評估目的、評估對象、評估假設、價值類型和評估方法之間存在合理的邏輯關系；支持評估價值的資料和數(shù)據(jù)的真實、完整、合理性。承諾不出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導性的分析或結論的評估報告；③不出具高估或虛估抵押物價值的評估報告，積極答復委托方提出的相關業(yè)務咨詢。同時嚴格依據(jù)收費標準收取評估費用，無故意壓低或抬高收費標準等不正當競爭行為的發(fā)生。①在接委托任務當日，即組建評估工作組，明確分工及職責。②及時組織并安排估價師進行現(xiàn)場勘查及收集相關資料。③合同約定期限內完成評估測算，并向委托方提供初評結果書。④房地產(chǎn)評估在一級成本審核認定后3個工作日內提供正式報8、如未能按合同約定的期限按時、按質完整地完成評估項目的，將愿意接受以下所列的懲罰：①如因自身原因未能在合同有效期內提交評估報告時，將承擔保證金0.1%的懲罰。②如因自身原因未按照相關法律法規(guī)的要求，提交審核時未能通過的，委托方有權退回，且拒付評估費用。為維護利益和當事人的合法利益，規(guī)范估價操作行為，保證估價保證評估質量管理工作相關措施。1、估價基礎數(shù)據(jù)的搜集、整理為促進估價業(yè)務的順利開展，做好估價基礎數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解房地產(chǎn)市場行情，掌握地方相關規(guī)定，并通過市場調查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價技術參數(shù)、基礎數(shù)據(jù)，包①住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場價格和租賃價格；②土地基準地價、征地補償費、各種規(guī)費及配套文件；③房屋重置價格及配套文件；④房屋造價水平及成本費用構成；⑤房屋拆遷補償辦法、補償標準及配套文件；⑥其他地方性規(guī)定等資料。2、評估技術操作要求(1)業(yè)務受理接受委托之前，首先對委估委托任務的估價風險進行初步預測，著重從以下方面把握：①委托方是否對將來的估價結論提出明顯不合理的要求；②委托方提供的權證及相關資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況(即使在估價報告的假設與限制條件中對資料失實的責任已作說明);③項目的技術難度與委托方的時間要求；④預計應收、實收評估費與評估成本的比較；⑤預計該業(yè)務可能對的聲譽帶來的不利或有利影響。通過對估價風險初步預測，對存在較大風險的項目，業(yè)務部門對可預見的估價風險要及時上報，經(jīng)公司經(jīng)理同意后方可接受委托，簽訂委托估價協(xié)議書。(2)擬定估價作業(yè)方案主要包括擬選定的估價技術路線和估價方法、人員安排、作業(yè)步驟和時間進度安排。對技術復雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業(yè)務部門應及時向公司經(jīng)理說明情況，申請調配人員，以保證按照協(xié)議要求交付報告。(3)實地勘察實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有《房地產(chǎn)估價現(xiàn)場勘察表》和現(xiàn)場照片，并由勘察人、委托方相關人員在勘察表上簽(4)估價方法選用根據(jù)規(guī)范要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估價方法(房屋拆遷評估按照相關規(guī)定執(zhí)行),有條件采用市場比較法的，應以市場比較法為主要估價方法。(5)估價結果確定(6)估價報告撰寫評估價值在100萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種②自由式報告評估價值在100萬元以上的各種類型房地產(chǎn)估價；(7)估價報告的組成和內容固定式報告的技術報告，主要體現(xiàn)實例來源和測算過程，并對估價報告編號要規(guī)范統(tǒng)一，具體要求如下：xx估字(200X)第(8)估價報告的復核(9)估價報告交付房地產(chǎn)估價報告一般只交付委托方估價結果報告，技術報告存據(jù)估價目的和當?shù)貙蟾娴氖褂梅輸?shù)慣例確定，除存檔的一份報告外，給委托方的份數(shù)按以下要求：課稅2份；抵押2份；拆遷、拍賣均為3份。其他根據(jù)行業(yè)慣例決定。(10)估價報告存檔(11)完善業(yè)務流程單(12)估價操作項目總結僅適合于自由式估價報告，由項目負責人和報告撰寫人對報告形成過程中出現(xiàn)的難以準確把握的技術問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結。3、估價報告的復核措施為保證估價報告的質量，規(guī)范技術審核程序，固定式報告必須有計算過程和組成內容先行復核，并報公司經(jīng)理審核后，方可出具正式估價報告。對自由式報告主要從以下方面進行審核：②技術路線選擇是否正確、界定、描述；③估價對象環(huán)境因素、界定、描述；⑤評估方法選擇使用；⑧整體。4、估價報告的質量要求和質量問題定期公布措施(1)評估報告的質量要求對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確，并有良好的包裝質量(報告的封面、紙張、組成、格式等由統(tǒng)一設計)。嚴禁出現(xiàn)錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現(xiàn)描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選取參數(shù)錯誤和報告內容缺少等質量問(2)估價報告質量問題的定期公布制度每季度不定期對各業(yè)務部門的估價報告質量進行檢查，對把關不嚴、出現(xiàn)質量問題的部門，視具體情況在本范圍內予以公布，并給相關責任人以相對應處罰；對質量管理到位、技術操作規(guī)范、審核工作嚴謹?shù)牟块T，對相關人員將予以表彰。5、估價報告的臺帳建立和歸檔備案措施(1)評估報告的臺帳建立要建立格式和內容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規(guī)模、估價時點、估價結果等事項，其欄目要與房地產(chǎn)估價機構信用檔案中的“估價項目基本情況”內容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。估價報告的臺帳建立，應自接受委托時開始逐項登記。(2)估價報告的歸檔備案估價報告交付后，應及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式。微機存檔的估價報告，應包括以下內容：③現(xiàn)場勘察數(shù)碼照片。書面存檔的估價報告，下列資料必須完善：②《房地產(chǎn)估價報告》(必須附有技術報告);⑤房地產(chǎn)估價《業(yè)務流程單》;⑥委托人提供的相關權證資料等附件。四、服務方案服務方案及承諾內容：①堅決服從委托方的統(tǒng)一指揮和安排。②嚴格遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，遵守房地產(chǎn)估價行業(yè)執(zhí)行自律公約，恪守執(zhí)業(yè)操守，正當經(jīng)營評估業(yè)務。③評估行為堅持“獨立、客觀、公正、誠信”的原則，出具估價④嚴格按照委托方要求的時間完成并提交準確無誤報告和總報⑤遵循公正、公平、公開的原則，嚴格按照國家評估規(guī)范