股權(quán)投資建議書

股權(quán)投資建議書股權(quán)投資建議書**有限公司二〇〇七年二月

股權(quán)投資建議書摘要**有限公司位于**市**區(qū)路以西、用地以北，**以南。占地**畝（累計16***平方米）。是一家**公司，注冊資金為***萬美元。本項目總計建造***平方米的**框架構(gòu)造的高層次工業(yè)廠房。本工程計劃在**年12月底前完畢竣工驗收并開始對外**。**有限公司項目含有五大優(yōu)勢：規(guī)劃優(yōu)勢**有限公司地處**省唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)——**國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，規(guī)劃起點高，類似于上海浦東。區(qū)位優(yōu)勢**都市區(qū)劃調(diào)節(jié)后，高新區(qū)（**）位于**都市新幅員中心，特別是隨著市行政中心的**移和“********”戰(zhàn)略的實施，高新區(qū)（**）成為**市實現(xiàn)**兩岸共同繁華的戰(zhàn)略要地。政策優(yōu)勢落戶在**國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的公司能夠享有15％所得稅減免政策，這也是**區(qū)廠房**成為全**最高的因素之一。設計優(yōu)勢本項目建筑和設計上采用了**構(gòu)造，該種構(gòu)造的廠房含有跨度大、無橫梁、吊頂美觀、柱子少、空間運用率高等優(yōu)勢，實踐證明，該種構(gòu)造的廠房深受廣大租戶喜歡，**比普通廠房高出10％以上仍然供不應求。經(jīng)我們調(diào)查，現(xiàn)在整個**區(qū)**構(gòu)造廠房絕無僅有，整個**市也非常少見。這使得本項目竣工后的**前景十分看好。時機優(yōu)勢在越來越緊的土地政策環(huán)境下，現(xiàn)有物業(yè)的**勢必加速上漲，目邁進軍工業(yè)地產(chǎn)市場正當其時。**元每平方米，這是綜合考慮**區(qū)工業(yè)廠房的建設成本、市場價格和投資者收益回報率來擬定的。預計**元每平方米的投資成本能夠讓投資者**第一年即獲得**％的年收益率，該收益率還不涉及土地及房產(chǎn)增值帶來的收益。隨著**區(qū)**水平的逐年增加，預計5-后年投資收益率將達成20％左右?，F(xiàn)在**區(qū)工業(yè)廠房的市場價格每平方米平均在**元以上?，F(xiàn)在以每平方米**元投資，到**年終工程驗收完畢，投資收益率即可達成50％。5-后，**區(qū)將發(fā)展成為繁華的市中心，本項目處在**區(qū)的心臟地帶和交通樞紐上，屆時工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的可能性很大，這一轉(zhuǎn)變必將給投資者帶來豐厚的利潤回報。因此說此價格定位是非常合理的。

目錄一、項目概況 5二、項目優(yōu)勢 5（一）、規(guī)劃優(yōu)勢 5（二）、區(qū)位優(yōu)勢 6（三）、政策優(yōu)勢 6（四）、設計優(yōu)勢 6（五）、時機優(yōu)勢 7三、股東介紹 7四、交易方案 7五、大股東承諾 8六、收益分析 8（一）股權(quán)投資成本 8（二）股權(quán)投資收益 9七、風險分析 12（一）爛尾樓風險及規(guī)避風險的方案 12（二）經(jīng)營風險及規(guī)避風險的方案 12（三）小股東風險及規(guī)避風險的方案 12八、出讓因素 13九、結(jié)論 13

股權(quán)投資建議書一、項目概況**有限公司位于**市**區(qū)**路以西、**用地以北，**以南。占地2*畝（累計16***平方米）。**有限公司是一家**公司，注冊資金為***萬美元，法定代表人為***?？毓晒蓶|是****有限公司，最后實際控制人為***。本項目總計建造**平方米的**框架構(gòu)造的高層次工業(yè)廠房。共*幢，均為*層廠房現(xiàn)在**有限公司通過近5個月的努力，已經(jīng)拿到了建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并已經(jīng)完畢打樁。本工程計劃在**年1月結(jié)頂，在**年8月前完畢內(nèi)外裝修、綠化等工程，12月底完畢竣工驗收并開始對外**。二、項目優(yōu)勢（一）、規(guī)劃優(yōu)勢**有限公司地處**國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，**國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于**年3月，**年3月經(jīng)國務院同意為國家級高新區(qū)，現(xiàn)在是**省唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。**高新開發(fā)區(qū)（**）沿**而建，與西湖隔江相望，是**將來的都市副中心和科技城。全區(qū)人口**萬，總規(guī)劃面積**平方公里，毗鄰眾多高等院校和科研單位，是高新技術(shù)的創(chuàng)新源和中小科技公司的孵化器。**高新區(qū)含有四方面特點：一是規(guī)劃起點高，類似于上海浦東。無論是地方政府的戰(zhàn)略定位，還是**區(qū)的地理位置都與上海浦東如出一轍。在交通道路、配套規(guī)劃上甚至超出了浦東。二是人才云集。**區(qū)與**大學等高等院校、中國科學院等科研院所建立了長久和諧合作關(guān)系，它們?yōu)?*區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了技術(shù)支撐和高素質(zhì)人才。**區(qū)已經(jīng)成為各類人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的一方熱土。三是產(chǎn)業(yè)集聚。**區(qū)已成為**省最有影響的科技創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和最具活力的經(jīng)濟增加區(qū)域，軟件產(chǎn)業(yè)基地、集成電路設計產(chǎn)業(yè)化基地、留學人員創(chuàng)業(yè)園、動畫產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地等先后成為國家級的產(chǎn)業(yè)基地?，F(xiàn)在**高新區(qū)（**）擁有近五千家公司，其中來自美、英、日、韓等**個國家的外商投資公司**家，外商總投資**億美元。四是環(huán)境優(yōu)化。近幾年來，**區(qū)按照“構(gòu)筑天堂硅谷、建設科技新城”的總體規(guī)定，加強基礎設施建設，全區(qū)生態(tài)、居住、政務、人文、治安等環(huán)境不停改善，為全方面打造“天堂硅谷”提供了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。ISO14000國家示范區(qū)創(chuàng)立工作通過國家環(huán)?？偩趾涂萍疾康穆?lián)合檢查驗收，**區(qū)成為第*個獲此“國際綠卡”的國家級高新區(qū)。（二）、區(qū)位優(yōu)勢**區(qū)區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。沿江依橋，交通便捷，至**國際機場僅15公里路程，滬杭甬高速公路擦境而過。**都市區(qū)劃調(diào)節(jié)后，高新區(qū)（**）位于**都市新幅員中心，特別是隨著市行政中心的東移和“******”戰(zhàn)略的實施，高新區(qū)（**）成為**市實現(xiàn)**兩岸共同繁華的戰(zhàn)略要地。（三）、政策優(yōu)勢落戶在**國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的公司能夠享有15％所得稅減免政策，這也是**區(qū)廠房**成為全**最高的因素之一，現(xiàn)在**已經(jīng)達成每月**元每平方米左右，并且在工業(yè)廠房供不應求的形勢下，**每年呈現(xiàn)10％以上的增加速度。（四）、設計優(yōu)勢本項目建筑和設計上采用了**構(gòu)造，該種構(gòu)造的廠房含有跨度大、梁低、吊頂美觀、柱子少（普通廠房每1000平方米內(nèi)有10根以上柱子，而**構(gòu)造廠房每1000平方米內(nèi)僅有4根柱子）、空間運用率高等優(yōu)勢，實踐證明，該種構(gòu)造的廠房深受廣大租房喜歡，**能夠比普通廠房高出10％以上。經(jīng)我們調(diào)查，現(xiàn)在整個**區(qū)**構(gòu)造廠房絕無僅有，整個**市也非常少見。這使得本項目竣工后的**前景十分看好。本項目聘任了專業(yè)的**構(gòu)造建筑公司和設計院，施工時又有經(jīng)驗豐富的監(jiān)理人員坐陣，確保了項目的質(zhì)量。項目主體建筑物均可自由分割，設計十分靈活，整體外觀優(yōu)美。體貼而又富有前瞻性的設計使得本項目在設計上差別化優(yōu)勢明顯。（五）、時機優(yōu)勢9月，**市政府頒布了《有關(guān)集約運用和盤活工業(yè)土地的若干意見》，對提高工業(yè)項目用地準入門檻、盤活存量土地等做出了明確規(guī)定。**市國土部門負責人表達，**工業(yè)用地政策進一步收緊了。在這樣越來越緊的土地政策環(huán)境下，現(xiàn)有物業(yè)的**勢必加速上漲。9月，國務院出臺了《國務院有關(guān)加強土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》新政策，隨即，**省于12月15日發(fā)出了《有關(guān)全方面實施工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓實施意見（試行）的告知》，告知規(guī)定：“嚴格工業(yè)用地供應政策。自國務院國發(fā)〔〕31號文獻公布之日（即9月6日）起，全省全部工業(yè)項目用地一律以招標拍賣掛牌方式出讓?！边@一政策的出臺，標志著工業(yè)地產(chǎn)合同低價出讓的時代結(jié)束了，在土地供不應求的形勢下，工業(yè)土地價格必然會持續(xù)提高?，F(xiàn)在是工業(yè)土地合同出讓和公開拍賣的過渡期，這時進軍工業(yè)地產(chǎn)正是時機。近階段普洛斯等地產(chǎn)巨頭的紛紛強勢進駐中國工業(yè)地產(chǎn)，他們在中國工業(yè)地產(chǎn)的門口徘徊猶豫數(shù)年后來，選擇在中國工業(yè)地產(chǎn)變革的核心時期進駐。三、股東介紹公司有兩個股東構(gòu)成，其中****有限公司占80％股份，**國際投資有限公司占20％股份。四、交易方案五、大股東承諾大股東承諾并確保：原則上**公司不對外擔保，如對外擔保，必須經(jīng)雙方書面同意后方可進行。任何一方申請貸款只能以股東自己的股東權(quán)益比例范疇內(nèi)的資產(chǎn)作抵押，貸款利息各自承當，并承諾按期償還銀行貸款。每年確保最少分紅一次，分派方式為**收入在扣除應繳稅款和必要的費用后（涉及人工費用）后再進行分派。大股東不得以**或者其它名義，損害小股東的利益，否則應給對方賠償對應損失。大股東承諾并確保尊重小股東的正當權(quán)益和利益，在任何狀況下絕不侵害小股東的權(quán)益。大股東承諾并確保，按商定出資完畢**全部廠房的建設項目，涉及土建、綠化、排污及配套設施的建設，并確保按質(zhì)按量地完畢。大股東承諾并確保：由于大股東資金因素造成**工業(yè)廠房未能在**年6月30日前竣工驗收并對外**，則大股東承諾在**年7月1日起予以小股東**賠償。賠償原則以下：以**集團和**公司附近再找兩家同檔次的廠房為參考，以這三家的加權(quán)平均**率及**水平為賠償原則。大股東承諾自**工業(yè)廠房驗收完畢并可開始**之日起，小股東有權(quán)查看公司經(jīng)營賬務報表、賬目、合同、資料等。六、收益分析（一）股權(quán)投資成本**價為**元每平方米，這是綜合考慮**區(qū)工業(yè)廠房的建設成本、市場價格和投資者收益回報率來擬定的。建設總成本（含土地成本）每平方米建設總成本在***元以上。市場價格現(xiàn)在**區(qū)工業(yè)廠房的市場價格每平方米平均在**元以上。現(xiàn)在以每平方米**元投資，到**年終工程驗收完畢，投資收益率即可達成50％。投資收益**以每月**元每平方米，**率以90％計，稅費率以17％計，則穩(wěn)定的年投資收益率可達計**％，計算以下：**元每平方米×12月×90％×（1-17％）/**元＝**％預計**元每平方米的投資成本能夠讓投資者**第一年即獲得**％的年收益率，該收益率還不涉及土地及房產(chǎn)增值帶來的收益。隨著**區(qū)**水平的逐年增加，預計5-后年投資收益率將達成20％左右?，F(xiàn)在**區(qū)工業(yè)廠房的市場價格每平方米平均在**元以上。現(xiàn)在以每平方米**元投資，到**年終工程驗收完畢，投資收益率即可達成50％。5-后，**區(qū)將發(fā)展成為繁華的市中心，本項目處在**區(qū)的心臟地帶和交通樞紐上，屆時工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的可能性很大，這一轉(zhuǎn)變必將給投資者帶來豐厚的利潤回報。因此說此價格定位是非常合理的。（二）股權(quán)投資收益國內(nèi)貨幣資金大環(huán)境分析人民幣升值的壓力越來越大，現(xiàn)在我國外匯儲藏已經(jīng)達1萬億美元，相稱于8萬億人民幣，央行發(fā)行票據(jù)從市場上回收了2萬億人民幣，相稱于實際新發(fā)行了6萬億人民幣，貨幣乘數(shù)為5，就是說市場新增貨幣約30萬億人民幣。這樣多的資金會謀求好的投資項目，而現(xiàn)在投資股市風險已經(jīng)很高、住宅、商鋪等價格也高居不下，工業(yè)地產(chǎn)投資機會凸現(xiàn)，多出資金追逐低風險資產(chǎn)是對的的投資選擇。工業(yè)廠房供應分析工業(yè)廠房供應數(shù)量和速度遠遠跟不上國民經(jīng)濟增加速度，因素以下：土地資源是不可再生資源，日益稀缺，宏觀調(diào)控政策越來越嚴，公司拿地的難度、門檻越來越高。9月頒發(fā)了《國務院有關(guān)加強土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》，這無疑是規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)的必然，在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中，這不僅意味著公司拿地成本會進一步提高，也意味著不含有工業(yè)地產(chǎn)合理開發(fā)審核、不含有工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)定的各類項目將被清理整頓。這將從源頭上減少了工業(yè)廠房的供應速度和供應數(shù)量。日益煩雜的審批手續(xù)首先放慢了工業(yè)廠房供應速度，另首先也使工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進入壁壘越來越高。普通來說，公司從立項拿地到廠房竣工驗收，需要3-4年以上時間，而真正造房子的時間僅需要1-2年，大部分時間和精力消耗在辦理煩雜的審批手續(xù)上，并且審批手續(xù)和審批門檻在日益提高。工業(yè)廠房這一產(chǎn)品的生產(chǎn)周期漫長性決定了工業(yè)廠房供應的嚴重滯后，因此，出現(xiàn)廠房供不應求、**連年穩(wěn)步上漲的局面是必然的，也是短期內(nèi)不可變化的趨勢。**缺少專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)運作商，多數(shù)工業(yè)廠房供應構(gòu)造不完全符合市場需求，造成有效供應更加稀缺。**市近90％的工業(yè)廠房的運作商屬于初次開發(fā)工業(yè)廠房，由于缺少經(jīng)驗，造成已經(jīng)建成的廠房在單體面積、構(gòu)造、層高、綠化規(guī)劃上都顯得粗糙，不符合市場需求，造成局部供過于求。而真正符合市場需求的廠房卻呈現(xiàn)明顯供不應求的局面，竣工后在1個月內(nèi)即達成了70％以上的**率。而在工業(yè)廠房**市場成熟的國際市場，要達成70％以上的**率只少需要一年半的時間。由此可見，現(xiàn)在國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場遠未成熟，投資機會仍然很大。在工業(yè)地產(chǎn)相對成熟的上海和江蘇，工業(yè)廠房采用**構(gòu)造的比較多，但在**，由于各大設計院（涉及省級工業(yè)設計院）缺少**構(gòu)造廠房的設計經(jīng)驗，**構(gòu)造廠房遠未普及，我公司能夠說是**市**構(gòu)造廠房的先導者。工業(yè)廠房需求分析作為中國重要經(jīng)濟中心的長三角地區(qū)，整個經(jīng)濟持續(xù)增加，將推動對工業(yè)廠房的巨大需求量，專家預測——將來幾年，整個長三角地區(qū)**和地價的上漲幅度將不不大于上海地區(qū)。另首先，WTO將發(fā)明出來的有效需求，國外高技術(shù)公司會大量涌入，以實現(xiàn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、組裝和銷售，這必然會帶來對工業(yè)廠房需求的增加。投資強度規(guī)定、政府資源局限性、專業(yè)人才匱乏、審批手續(xù)煩雜、公司精力有限等因素讓中小公司甚至許多大公司別無選擇，只有租用廠房。投資需求也日益成為市場焦點。股市、住宅、商鋪等投資市場的風險已經(jīng)很大，越來越多目光敏銳的投資者將資金轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)市場，形成投資性需求。幾年以前，工業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)領域的主流，但是它是非常特殊的房產(chǎn)領域。而現(xiàn)在的工業(yè)地產(chǎn)越來越多地為市場化運作所驅(qū)動，其增加點的潛力非常巨大，特別是在房地產(chǎn)其它領域，投資和開發(fā)的風險較高，競爭非常激烈的狀況下。**市**區(qū)工業(yè)廠房需求現(xiàn)狀及趨勢分析。據(jù)資深地產(chǎn)機構(gòu)調(diào)查，現(xiàn)在**區(qū)建成的、在建的以及將建的寫字樓數(shù)量有30幢左右，其中已經(jīng)交付的寫字樓約占二分之一，預計此后**還是有40萬平方米的可租售面積。從銷售價格來看，**區(qū)現(xiàn)在寫字樓的平均銷售報價大致在7000元/平方米左右。從銷售狀況來講，由于前幾年**寫字樓市場的認同度比較低，因此銷售狀況并不較好，下六個月開始，這一狀況相對有所好轉(zhuǎn)，而**寫字樓的整體入住率水平也不高，大概只有50％左右。從將來地位來說，隨著**市“都市東擴、跨江發(fā)展”都市發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實施，**區(qū)已成為**經(jīng)濟發(fā)展的重要區(qū)域，也是**又一種寫字樓集中的區(qū)域。政府的推動會催熟這一地帶的商業(yè)。**區(qū)的優(yōu)惠政策及在土地供應上的儲藏優(yōu)勢，現(xiàn)在已吸引了國內(nèi)外大批大中型高科技公司的入駐，形成了眾多的“集團基地”。但由于供應量太大，**的寫字樓大概要5年時間才干走出低谷。與此相反，**區(qū)的工業(yè)廠房卻熱火朝天，園區(qū)內(nèi)工業(yè)廠房大多沒有空置，以**科技園為例，園區(qū)內(nèi)6萬平方米工業(yè)廠房**率為100％，并且平均**高達**元。**寫字樓與廠房**出現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象是有因素的：**開發(fā)區(qū)從開始成為市場的焦點，熱起來也是近幾年的事，工業(yè)作為第二產(chǎn)業(yè)必然是一種先導性產(chǎn)業(yè)，比寫字樓、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)成熟時間必定要早幾年。驅(qū)開工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是交通和物流，而寫字樓需要的不僅僅是交通，還需要有第三產(chǎn)業(yè)支撐。政策引導上也造成了寫字樓供應過大而廠房需求旺盛。**區(qū)規(guī)劃起點高，對都市形象規(guī)定很高，客觀上放大了能夠代表都市形象的寫字樓供應量。廠房由于外表較為遜色，在將來的市中心不適宜發(fā)展過多的廠房，而另首先，落戶在**國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的公司能夠享有15％所得稅減免政策，這樣優(yōu)厚的政策吸引了大量公司都往**擠，這也正是**區(qū)的工業(yè)廠房卻熱火朝天的因素。收益來源土地及房產(chǎn)的不停增值**區(qū)現(xiàn)在土地資源已經(jīng)十分緊缺，周邊配套環(huán)境正大日益改善，**區(qū)土地及房產(chǎn)將不停增值。穩(wěn)定增加的**收入從**市及**區(qū)歷年的**增加趨勢看，**年增加率在10％左右。抵押貸款，再投資收益等工程竣工，驗收完畢后，即可進行抵押貸款，收回全部投資成本，開始享有無風險收益。抵押貸款得到的資金又能夠進行下一輪投資，從這個意義上說，本項目的投資回收期是非常短的。七、風險分析投資者風險簡而言之有下列三個風險：即房子能不能造起來？造好后能不能租出去？租出去后能不能享有收益？我們逐個進行分析并提出規(guī)避風險的方案。（一）爛尾樓風險及規(guī)避風險的方案現(xiàn)在項目資金缺口約**萬元，大股東有較強的資本運作能力。**大股東也能夠通過在建工程抵押貸款形式確保后續(xù)資金投入，因此形成爛尾樓的風險其實是不存在的。（二）經(jīng)營風險及