地產(chǎn)公司全周期成本管理與底線規(guī)定

地產(chǎn)公司全周期成本管理與底線規(guī)定（高級）一、目標(biāo)成本管理1、責(zé)任包干成本經(jīng)集團(tuán)審批后作為區(qū)域?qū)瘓F(tuán)的管控承諾，也是區(qū)域成本管理的紅線。項(xiàng)目實(shí)際結(jié)算成本超責(zé)任包干成本的，集團(tuán)予以處罰（包括經(jīng)濟(jì)處罰和行政處罰）2、責(zé)任包干成本、最優(yōu)成本定期進(jìn)行后評估，若實(shí)際成本偏差率過大，區(qū)域總需評估對應(yīng)投資測算負(fù)責(zé)人、最優(yōu)成本制定人、區(qū)域成本負(fù)責(zé)人的崗位勝任能力，根據(jù)評估結(jié)果問責(zé)二、合約規(guī)劃管理1、強(qiáng)制規(guī)定整個項(xiàng)目的合約類型及合理的合同份數(shù)2、前置策劃，形成區(qū)域模板，在責(zé)任成本確定后必須按集團(tuán)管理規(guī)定完成項(xiàng)目合約規(guī)劃，并落實(shí)強(qiáng)控。3、集團(tuán)將對合約規(guī)劃合同數(shù)量調(diào)整率不定期排名通報(bào)4、擬定標(biāo)金額超合約規(guī)劃金額的，系統(tǒng)亮燈提示，區(qū)域/項(xiàng)目需采取措施降低中標(biāo)價；經(jīng)過多方努力后（包括但不限于設(shè)計(jì)優(yōu)化調(diào)整，中標(biāo)價談判等）仍超支的，合同可正常發(fā)起并對外發(fā)出簽訂，但必須調(diào)整規(guī)劃金額才可歸檔及付款5、合約規(guī)劃與招標(biāo)立項(xiàng)強(qiáng)關(guān)聯(lián)，必須先規(guī)劃再立項(xiàng)，招標(biāo)范圍與合約規(guī)劃范圍保持一致，嚴(yán)禁出現(xiàn)工程分割零散、合同范圍及施工界面劃分不清晰，施工范圍重復(fù)等情況。6、新項(xiàng)目需在“兩策”階段完成項(xiàng)目開發(fā)全過程相關(guān)施工界面的劃分工作，并經(jīng)會議審核通過后嚴(yán)格執(zhí)行。三、招投標(biāo)管理1、不得先進(jìn)場施工，后定價，如有發(fā)生項(xiàng)目經(jīng)辦人及工程經(jīng)理直接免職，項(xiàng)目總兩次警告后免職。緊急搶險(xiǎn)工程施工前必須拉群請示，群成本必須包含區(qū)域總、區(qū)域大運(yùn)營負(fù)責(zé)人、區(qū)域成本負(fù)責(zé)人及其他相關(guān)人員。2、議標(biāo)率不得＞25%。3、各項(xiàng)目工程立項(xiàng)及定標(biāo)時間嚴(yán)格按照《關(guān)于明確各項(xiàng)目工程立項(xiàng)、定標(biāo)時間通知》要求執(zhí)行，避免價格漲幅引發(fā)爭議，如簽訂合同后，由于長時間未進(jìn)場，導(dǎo)致施工單位以價格變動大而產(chǎn)生爭議，必須談妥價格或重新定標(biāo)后方可開工，嚴(yán)禁邊施工邊談價。四、合同管理1、不允許非合同約定的獎勵采用零星合同進(jìn)行簽訂，合同約定的獎勵隨主合同結(jié)算2、不允許任何形式虛構(gòu)工程簽訂合同3、各項(xiàng)目須嚴(yán)格遵守費(fèi)用管理規(guī)定，嚴(yán)禁對給用進(jìn)行包裝、轉(zhuǎn)移，嚴(yán)禁以任何形式將費(fèi)用已工程合同成本支出、或在不同費(fèi)用間互相拆借。因業(yè)務(wù)需要確需突破規(guī)定的，需報(bào)集團(tuán)費(fèi)用管理小組審批。五、預(yù)算管理1、各工程預(yù)算按權(quán)限執(zhí)行業(yè)務(wù)審批，不得越權(quán)或故意切割合同金額規(guī)避報(bào)審2、預(yù)算資料不得弄虛作假，避免預(yù)算不實(shí)3、嚴(yán)禁強(qiáng)制包干范圍內(nèi)的工程在未達(dá)到包干條件（圖紙不齊、范圍不清等）下強(qiáng)行包干，從而導(dǎo)致包干質(zhì)量降低，最終結(jié)算時全部推翻原預(yù)算包干補(bǔ)充協(xié)議合同的情況六、動態(tài)成本管理1、動態(tài)成本管理必須“及時、準(zhǔn)確”，成本數(shù)據(jù)不得弄虛作假、不得故意隱藏風(fēng)險(xiǎn),“動態(tài)成本弄虛作假”納入?yún)^(qū)域底線管理2、集團(tuán)對項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控排名，每月定期巡檢，根據(jù)成本風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，觸發(fā)亮燈預(yù)警機(jī)制3、監(jiān)管失職處罰：區(qū)域成本對動態(tài)數(shù)據(jù)的及時性與準(zhǔn)確性承責(zé)，區(qū)域成本負(fù)責(zé)人監(jiān)管失職，項(xiàng)目動態(tài)成本失真未及時預(yù)警整改，經(jīng)集團(tuán)查實(shí)，按情節(jié)嚴(yán)重程度分別給予警告、降職、免職處理。七、簽證變更管理1、簽證變更一事一單，嚴(yán)禁將簽證變更拆分或合并辦理，簽證變更計(jì)量方式能按圖計(jì)算的嚴(yán)格按照圖紙確認(rèn)工程量，不能按圖紙計(jì)量的需進(jìn)行現(xiàn)場收方，嚴(yán)禁采用零星臺班、零星用工形式確認(rèn)數(shù)量。2、結(jié)算時，已上線且經(jīng)有效審批完成的簽證變更才可計(jì)入結(jié)算。聯(lián)系函不能作為結(jié)算依據(jù)。3、對于預(yù)估金額＞5萬元的現(xiàn)場簽證必須走事前審批流程，完成審批后方可按指令進(jìn)行現(xiàn)場施工。未走事前審批流程而現(xiàn)場施工的，視同未立項(xiàng)先施工，按未立項(xiàng)先施工處理原則。4、應(yīng)辦負(fù)簽證但未辦，導(dǎo)致集團(tuán)經(jīng)濟(jì)損失的，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)追回，如無法追回則由項(xiàng)目部承擔(dān)該部分損失的20%費(fèi)用（最高不超過15萬/每份合同）。5、經(jīng)集團(tuán)發(fā)現(xiàn)區(qū)域上報(bào)的簽證變更費(fèi)用中存在不合理費(fèi)用（含無效費(fèi)用及無效成本）的，按不合理費(fèi)用的20%對項(xiàng)目總經(jīng)理處罰，同時罰金不超過15萬元/每份合同。6、簽證預(yù)估造價過高，導(dǎo)致過程中進(jìn)度款超比例支付，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)追回，如無法追回則由項(xiàng)目部承擔(dān)該部分損失的20%費(fèi)用（最高不超過15萬/每份合同）。7、嚴(yán)禁為幫施工單位規(guī)避延期扣罰，配合施工單位調(diào)整完工時間導(dǎo)致邏輯混亂。若存在越權(quán)或偽造行為（時間作假、邏輯錯亂等）的，對項(xiàng)目予以通報(bào)，并視嚴(yán)重程度報(bào)集團(tuán)審計(jì)風(fēng)控中心處理。8、區(qū)域成本每季度對當(dāng)季度在建項(xiàng)目簽證份數(shù)及簽證變更率（簽證金額/對應(yīng)合同金額）進(jìn)行排名統(tǒng)計(jì)并在區(qū)域月度經(jīng)營分析上進(jìn)行通報(bào)。年度簽證變更率排名后三名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需在區(qū)域年終總結(jié)會總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并匯報(bào)整改措施。八、工程付款管理1、不得進(jìn)行工程借款，特殊情況由集團(tuán)決策委員會評定后報(bào)集團(tuán)總裁終審2、Ⅰ、Ⅱ類工程進(jìn)度款付款至合同動態(tài)金額的40%、85%時，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心核查形象進(jìn)度及集團(tuán)招采中心備案備查3、區(qū)域必須按合同約定比例和節(jié)點(diǎn)付款，若項(xiàng)目申請?zhí)岣咧Ц侗壤抑Ц侗壤塾?jì)已完產(chǎn)值或合同額的90%或不按合同節(jié)點(diǎn)付款的，申請流程報(bào)集團(tuán)招采中心終審4、2015年起簽訂的合同中，若工程進(jìn)度款付款金額超結(jié)算金額且無法扣回的，超付金額從相應(yīng)責(zé)任人對應(yīng)項(xiàng)目的成就共享中扣除。責(zé)任人及承擔(dān)比例為：區(qū)域總（20%）、執(zhí)行總（20%）、項(xiàng)目總（40%）、區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人（10%）、區(qū)域成本負(fù)責(zé)人（10%），如無執(zhí)行總層級，則承擔(dān)比例調(diào)整為區(qū)域總（30%）、項(xiàng)目總（50%）、區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人及區(qū)域成本負(fù)責(zé)人各（10%）5、若因特殊原因超現(xiàn)場形象進(jìn)度或合同約定請款但未如實(shí)申報(bào)并經(jīng)授權(quán)審批，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)核實(shí)，相關(guān)責(zé)任人予以免職九、工程結(jié)算管理1、同一施工范圍內(nèi)的工程不得重復(fù)結(jié)算2、結(jié)算資料不得弄虛作假，避免結(jié)算不實(shí)3、各工程結(jié)算需按權(quán)限執(zhí)行業(yè)務(wù)審批的，不得越權(quán)或故意切割合同金額規(guī)避報(bào)審4、“第三方合同類”工程，結(jié)算完成后需對責(zé)任單位扣款及其他扣款進(jìn)行系統(tǒng)梳理，并按集團(tuán)相關(guān)規(guī)定落實(shí)管控與扣罰；其他工程結(jié)算付款時需再一次復(fù)核“待扣款”扣除情況，確保全部扣除，應(yīng)扣實(shí)際未扣款將視為無效成本通報(bào)5、簽證變更結(jié)算時，已上線且經(jīng)有效審批簽證變更方可計(jì)取。施工單位逾期上線每延遲1天，按該項(xiàng)簽證變更結(jié)算造價的2%承擔(dān)違約金，扣完為止6、結(jié)算額（樁基、基坑支護(hù)、市政園建工程除外）超合同額20%且過程中未辦理簽證變更及補(bǔ)充協(xié)議等手續(xù)，項(xiàng)目總需專項(xiàng)匯報(bào)區(qū)域總同意后方可辦理結(jié)算。7、項(xiàng)目必須嚴(yán)格按公司權(quán)責(zé)流程要求審批確認(rèn)，嚴(yán)禁項(xiàng)目越權(quán)簽署造價認(rèn)定文件（包括不限于調(diào)差、人工單價確認(rèn)、綜合單價等）8、爭議索賠過程處理，及時反饋上報(bào)，及時面對，落實(shí)專職負(fù)責(zé)人收集資料，審核資料的完整性、準(zhǔn)確性、聯(lián)動成本、運(yùn)營等多條線處理解決，及時止損。同時過程中做好反索賠資料收集增加談判籌碼。嚴(yán)禁遺留爭議索賠在結(jié)算后處理十、成本后評估管理后評估資料務(wù)必真實(shí)客觀，如發(fā)現(xiàn)故意瞞騙、捏造數(shù)據(jù)的情形，將對區(qū)域成本負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，納入?yún)^(qū)域成本負(fù)責(zé)人誠信度評估，嚴(yán)重者在集團(tuán)通報(bào)或移交風(fēng)控審計(jì)監(jiān)察中心處理。十一、專項(xiàng)工程全過程管控—土石方工程1、不允許未定價先施工2、不允許未測量先施工3、區(qū)域總體議標(biāo)率不允許超過30%4、不得違反付款規(guī)定。十二、專項(xiàng)工程全過程管控—市政能源工程1、合同交樓后，供水、供電工程必須按當(dāng)?shù)匦泄懿块T政策移交（含管理移交、資產(chǎn)移交）2、合同交樓節(jié)點(diǎn)必須接通永久水、電、氣、暖3、區(qū)域必須嚴(yán)格開展方案定案審核。不得出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案高于當(dāng)?shù)卣咭蠹膀?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；不得出現(xiàn)方案定案版圖紙無法指導(dǎo)預(yù)（結(jié)）算審核、工程定價、現(xiàn)場施工；不得出現(xiàn)方案定案結(jié)果與行管部門最終批復(fù)意見不一致等情況4、嚴(yán)禁未按圖施工，包括工程路由/工藝/做法與定案版圖紙不符。嚴(yán)禁市政能源主材設(shè)備品牌與合同及定價文件品牌不符。嚴(yán)禁市政能源主材設(shè)備存在材料降級使用/偷工減料5、嚴(yán)禁區(qū)域變更市政能源年度標(biāo)（階段性招標(biāo)）招采模式、年度標(biāo)入圍單位及價格6、嚴(yán)禁違反直委/招標(biāo)管理要求：直委未經(jīng)考察入庫或處于暫停和拉黑狀態(tài)的單位、選用未經(jīng)考察入庫或處于暫停和拉黑狀態(tài)的單位參與投標(biāo)，開標(biāo)后修改招標(biāo)文件內(nèi)容及評標(biāo)規(guī)則，投標(biāo)單位投標(biāo)內(nèi)容未實(shí)質(zhì)響應(yīng)招標(biāo)文件中標(biāo)7、嚴(yán)禁違反市政能源工程策劃、工程定標(biāo)和主材設(shè)備定標(biāo)制度約定的工程定價模式及定價原則要求8、嚴(yán)禁市政能源邀標(biāo)議價工程未按集團(tuán)制度要求簽訂總價包干合同，擅自更改標(biāo)版合同重大條款9、預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)、方案定案數(shù)據(jù)等不得出現(xiàn)弄虛作假、規(guī)避集團(tuán)審核、計(jì)算重大失誤等情況十三、專項(xiàng)工程全過程管控—第三方工程1、原則上維修整改由原責(zé)任單位兜底，如不得已采用第三方項(xiàng)目需事先做好責(zé)任分判，在合同立項(xiàng)階段確定好費(fèi)用承擔(dān)比例2、責(zé)任單位通知四步驟和資料完整性、及時性、收方數(shù)據(jù)真實(shí)性；按照“月清季結(jié)”上報(bào)維修清算資料3、第三方工程類合同補(bǔ)充協(xié)議金額不得超過原合同的20%4、禁止同一項(xiàng)目（期區(qū)）交付前的第三方趕工工程和交付后的第三方