湘西吉首邊城商廈策劃案

2050財富動力公元2006·湘西·楚源·再造城市中心引擎預(yù)祝6月中旬主樓爆破工程取得圓滿勝利！一切都是從顛覆開始的！不僅建筑，也有傳統(tǒng)商業(yè)，還有生活，更有常規(guī)觀勢順勢·借勢·造勢輻射力吉首市占湘西州社會消費品零售總額三分之一強（2004年，湘西自治州全州社會消費品零售總額實現(xiàn)46.78億元，吉首市155297萬元）湘西政治/經(jīng)濟/文化/教育中心四?。ㄊ校┻厖^(qū)物資集散地和商貿(mào)中心湘西旅游發(fā)展戰(zhàn)略的中心發(fā)展力湘西州大型連鎖企業(yè)和專業(yè)批發(fā)市場的中心(湘西自治州十一五商業(yè)規(guī)劃)納入國家西部大開發(fā)行列，以商貿(mào)、旅游、優(yōu)勢資源特色加工業(yè)為主的次中心城市《2005-2020湘西地區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》

消費力經(jīng)濟形勢喜人：05年人均GDP增長11.5%，高于全國平均水平，其中第三產(chǎn)業(yè)增長12.1%，高于同期GDP增長水平消費能力較強，層次較高：全市28.64萬人，城鎮(zhèn)人口為17.5萬，城市化率為61.2%，高于湘西自治州的平均水平；城鎮(zhèn)人口人均可支配收入7781元消費結(jié)構(gòu)升級加快，吉首城鎮(zhèn)居民進入富裕階段（城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)34.5%）接受力傳統(tǒng)商貿(mào)城市，商戶與投資客對現(xiàn)代商業(yè)文化理解深刻：25000戶個體戶是經(jīng)濟的主力，為商業(yè)項目的運作提供了群眾基礎(chǔ)吉首作為湘西州旅游發(fā)展戰(zhàn)略的中心，既是城市經(jīng)濟的亮點，也帶來了各地的時尚消費文化；外出務(wù)工人員是吉首經(jīng)濟增長與消費的生力軍，他們對達地區(qū)的消費文化感同身受。隨著幾個大型商業(yè)工程進入市場，吉首門面的需求已趨飽和，門面空置率上揚，近幾年商鋪價格持續(xù)微降壓力個體經(jīng)營戶已成為吉首經(jīng)濟的重要力量，他們的普遍存在，也對商業(yè)工程運作的檔次與質(zhì)素提出了較高要求商業(yè)城商圈為吉首商業(yè)核心區(qū)域，人氣鼎盛、商業(yè)氣氛濃厚，配套完善。以商業(yè)城為中心向周邊發(fā)散，分布有一些較大型超市、專門店及各種檔次的專賣店，缺少百貨及品牌連鎖專門店。臨街商鋪是吉首的最根本特征在人民路、團結(jié)路、武陵路圍成的區(qū)域內(nèi)，人氣、商業(yè)水平與租金價格均出現(xiàn)不同程度的北高南低的現(xiàn)象。把脈商業(yè)春秋越靠近商業(yè)城租金越高；商業(yè)諸侯主力店進駐SHOPPING支撐商業(yè)規(guī)劃欠缺內(nèi)部溝通不足鋪面劃分不科學商貿(mào)大世界街區(qū)氛圍營造休閑品牌導入業(yè)態(tài)規(guī)劃齊全功能分區(qū)模糊內(nèi)部交通不暢主力商家缺乏湘泉步行街人氣最為鼎盛以專賣店居多購物環(huán)境較差樓層租金懸殊經(jīng)營模式單一領(lǐng)袖商家缺乏商業(yè)城娛樂主題商場國際連鎖餐飲業(yè)態(tài)分區(qū)明顯可經(jīng)營面積小銷售狀況良好吉首新世界“勢態(tài)〞炎涼，勝者為王動力—城市動力無限，需穩(wěn)定其大湘西經(jīng)貿(mào)中心的地位動力—城市商業(yè)林立，但均停留在傳統(tǒng)的競爭層面上；動力—城市日益富裕，不滿足于辛苦勞累的購物方式壓力—門面空置率高，售價疲軟壓力—商業(yè)諸侯林立，傳統(tǒng)商業(yè)競爭劇烈思考的核心問題－－規(guī)劃、商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌主力店商業(yè)模式亟待改變商業(yè)形態(tài)亟待升級商業(yè)檔次亟待提高商業(yè)影響亟待擴大商業(yè)資源亟待整合商圈功能亟待強化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念亟待革命！察己工程SWOT分析本工程與周邊關(guān)系人民路本案武陵路飲食街商業(yè)城湘泉步行街NWSE南高北低的天然地形為實現(xiàn)雙首層提供了條件人行天橋、公路護欄影響了本工程的商業(yè)價值工程用地條件SWOT分析ThreatsStrengthsWeaknessesOpportunities區(qū)位優(yōu)勢：經(jīng)貿(mào)中心，州府所在地配套優(yōu)勢：配套完善，交通方便地段優(yōu)勢：城市中央，人流匯集政策優(yōu)勢：自治州50周邊獻禮工程品牌優(yōu)勢：楚源的知名度和美譽度文化優(yōu)勢：民族商店和邊城酒店商業(yè)價值：臨街面長，價值高大人行天橋不利于人流的組織公路護欄嚴重影響項目形象用地面積有限，規(guī)模受限各功能物業(yè)的相互干擾與影響湘泉步行街影響北面商業(yè)價值銷售和招商壓力大零售市場競爭激烈街鋪消費觀念根深蒂固缺乏領(lǐng)袖商家形態(tài)需要升級業(yè)態(tài)需要整合顛覆·重鑄·再造錘煉工程開展核心戰(zhàn)略從量變到質(zhì)變從體量到當量從傳統(tǒng)街鋪到現(xiàn)代商業(yè)賣場

從批零市場形態(tài)到專業(yè)賣場

從粗放到科學業(yè)態(tài)布局

從單一購物到集吃購娛為一體的生活業(yè)態(tài)

從地段價值到綜合價值指數(shù)

從單純賣場到引領(lǐng)生活方式從實用功能到城市文化功能從房地產(chǎn)開發(fā)到城市運營從物質(zhì)消費到時尚領(lǐng)引重鑄城市中心引擎再造吉首商業(yè)領(lǐng)袖現(xiàn)有商圈格局人民路武陵路商圈核心：吉首商業(yè)城未來商圈商圈核心：本案！人民路武陵路工程定位城市中心引擎吉首商業(yè)領(lǐng)袖產(chǎn)品定位吉首首座中庭式MALL在中國的一個人口二十萬以上，社會消費品零售總額5億以上的三四級城市建設(shè)一個ShoppingMALL，操作得當，她必將成為這個城市的象征與商業(yè)的形象代表！——摘自《中國MALL思考》…業(yè)態(tài)定位綜合型檔次定位中高檔環(huán)境定位體驗式情景功能定位吃住游購娛商場運營五大統(tǒng)一法則邊城新天地消費者定位旅游性消費圈層來湘西部旅游的人士經(jīng)常性消費圈層吉首城區(qū)人口

固定性消費圈層本項目周邊2公里內(nèi)人口

基本性消費圈層花垣、鳳凰、保靖、瀘溪業(yè)態(tài)布局建議一床上用品

數(shù)碼類

家用小電器五層四層超市三層電玩健身會所體育用品書店中餐廳二層精品金銀首飾、玉器、鐘表化妝品西餐廳營業(yè)廳一層男裝區(qū)、女裝區(qū)、童裝區(qū)、鞋帽區(qū)負一層業(yè)態(tài)樓層業(yè)態(tài)布局建議二內(nèi)街鋪面區(qū)數(shù)碼港5樓娛樂休閑區(qū)美食區(qū)4樓童裝區(qū)男裝區(qū)3樓（大型百貨）家居飾品區(qū)

女裝區(qū)2樓（大型百貨）首飾/化妝品區(qū)營業(yè)廳國際名店一樓生活超市區(qū)負一樓功能區(qū)域樓層超市的概念示意及內(nèi)部賣場布置精品賣場概念圖餐飲概念示意各類服裝賣場概念示意家電賣場概念示意數(shù)碼類產(chǎn)品賣場概念圖酒店配套價值8優(yōu)良配置價值7封閉式賣場價值6主力商家價值5MALL形態(tài)價值4商圈龍頭價值3文化傳承價值29地標價值地段價值1本工程價值體系梯次圖項目命名建議楚源MALL萬商匯金湘西中央商業(yè)廣場萬佳匯楚源時代廣場楚源城新天地民族商場主推案名邊城新天地民族新天地湘西財富新領(lǐng)地，城市中心值升機中心商圈的領(lǐng)跑者投資客體驗之都時尚之城經(jīng)營戶消費者主題形象定位城市中心引擎，吉首商業(yè)領(lǐng)袖一類客戶吉首市區(qū)積累了一定量資金的市民二類客戶花垣等縣級市前往吉首投資置業(yè)的人群三類客戶部分灰色收入者四類客戶吉首原籍人員，分布在懷化和長沙等地目標投資客戶群他們的特征年齡結(jié)構(gòu)：30—55歲文化特征：文化層次不高，其中的個體經(jīng)營戶經(jīng)驗豐富、精明理性，礦主及股東等相對沖動感性。投資心理：總體上看大勢、買漲不買跌，但個體經(jīng)營戶之外的客戶跟風心理強烈。購置能力：50—100萬總價是他們能承受的主要價格區(qū)段目標經(jīng)營客戶定位〔散戶〕吉首本地經(jīng)營客戶〔含在吉首做生意的邵陽、株洲、溫州等地人〕/在長沙、懷化等地經(jīng)商的吉首人經(jīng)營范圍：服飾、文具、鞋業(yè)、運動、精品、個人用品、眼鏡、表業(yè)、餐飲、零食、娛樂、體育、休閑等承受租金：20—200元/平米·月文化特征：商業(yè)經(jīng)驗豐富，市場觸覺靈敏進駐心理：本案整體知名度、市場前期反響、管理水平、商場誠信度、開展?jié)摿?、盈利能力是進駐商家主要關(guān)注內(nèi)容打磨規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計建議一：商場大門：將“邊城新天地〞五個字移到門楣之上，原來門楣的位置放置一個電子顯示屏，主要用于聚集人氣，傳播商場資訊，形成城市中心的標志規(guī)劃設(shè)計建議二：負一層：將消防監(jiān)控室、空調(diào)機房、消防泵房移至負二層或負一層靠人民路、武陵路處，該處對外打通，提升負一層內(nèi)街價值與一層價值；將垃圾房移開，翻開入口；將消防監(jiān)控室的樓梯移開，擴大負一樓入口，提升負一樓的價值；中庭延伸至負一層，形成一體，加強負一層與一層之間的人流動線，提升價值。規(guī)劃設(shè)計建議三：五樓樓頂成立一個創(chuàng)富俱樂部，作為吉首財智階層休閑、娛樂、交流的場所規(guī)劃設(shè)計建議之四在本工程商場大門和賓館大門之間的玻璃墻面上營造水幕，該水幕從二樓落下，流入一樓地面的水池。水幕的制造使得商業(yè)的氣氛更加濃郁，二樓臨水幕鋪面可定位為餐飲，提升二樓的價值。規(guī)劃設(shè)計建議五：一層打破臨街商鋪的概念，所有門面都朝向商場的內(nèi)街道，將臨街門面改為商場內(nèi)鋪，以形成人民路、武陵路至商場、商場內(nèi)部的循環(huán)人流動線，提升商場內(nèi)價值；形成客源分享，增加消費者逗留時間，并增加商場外墻〔玻璃外墻〕的展示面，營造濃郁的商業(yè)氣氛，同時，使整個商場成為一個獨立王國，有利于提升整體售價。封閉式賣場概念圖規(guī)劃設(shè)計建議六：向心回字型布局：本案商業(yè)地塊為一個梯型，采用向心回字型布局，即顧客進入中庭后，即進入一個環(huán)回型的商業(yè)街道內(nèi)，能產(chǎn)生環(huán)回效果，同時能保持明晰的方向感，使顧客獲得舒適的購物感受。同時，配合手扶電梯與垂直觀光電梯，引導顧客在平面與立體上流動，使顧客在購物過程中不自覺地流動成一個立體的回字。使平面回字與立體回字相結(jié)合，形成一個生動、活力、流淌的平面加空間的街道布局。規(guī)劃設(shè)計建議七：外立面：外立面時尚輝煌，現(xiàn)代感強，并以櫥窗式廣場墻大塊區(qū)隔，便于展示規(guī)劃設(shè)計建議八：中庭設(shè)于商場中間偏東側(cè)。面積一樓約300㎡，頂為玻璃，采光通透。商場內(nèi)商鋪以中庭為軸心，環(huán)形分布，向外輻射規(guī)劃設(shè)計建議九：商場內(nèi)交通?？傮w上盡可能簡捷，拒絕迷宮式通路設(shè)計1〕平面交通：商場內(nèi)商鋪環(huán)形分布，一層以中庭為軸心向四個門輻射，形成主要通道。商場內(nèi)大租戶與各中小商家之間設(shè)置出口溝通。2〕垂直交通：設(shè)置兩部觀光電梯；每層樓兩部自動扶梯，分別置于中庭的南北側(cè)〔同上同下的步行樓梯〕；其他建議規(guī)劃設(shè)計建議十：設(shè)置四個出入口，武陵路臨商業(yè)城處一個門，為國際著名快餐連鎖品牌的出入口〔內(nèi)有出入口與一二層的商鋪相通〕。正對武陵路一個門，武陵路人民路拐角處一個門，正對人民路一個門規(guī)劃設(shè)計建議十一：國際著名快餐連鎖品牌設(shè)于武陵路東南角一二層，與商業(yè)城及文藝路拉近距離〔文藝路有州幼兒園〕，吸引人流規(guī)劃設(shè)計建議十二：配置中央空調(diào)、音響設(shè)計表達功能、照明表達光影美學；規(guī)劃設(shè)計建議十四：商場與周邊人流引導規(guī)劃1〕人民路：籌劃政府撤除人行天橋，建地下通道直通本案副一層超市?；虺烦齼蛇叺淖o欄，劃人行橫道線；從步行街人民路出口開始，撤除鐵護欄，重鋪路面，建象征性的有欣賞價值的園林與建筑小品。2〕武陵路人流規(guī)劃：引導商業(yè)城人流與文藝路人流，除了工程臨武陵路商業(yè)城出入口引入國際著名快餐品牌外，從商業(yè)城武陵路開始，撤除鐵護欄，重鋪路面，建象征性的有欣賞價值的園林與建筑小品，使之與其連成一片。3〕商業(yè)城北出口/步行街東出口人流規(guī)劃：建議撤除本案東邊吃食一條街，改變本案這邊的形象，同時，本案負一樓賓館與商鋪連通成一片，建地下商鋪與超市，通過地下商鋪將人流引向本案商鋪。規(guī)劃設(shè)計建議十三：從立體上加強商場與酒店副樓的溝通。比方在商場五層向酒店副樓開一個門，共享酒店副樓的娛樂休閑配套。雕琢裝修風格建議中庭景觀的營造，將文化氛圍引入到賣場內(nèi)，營造了舒適、高雅的購物環(huán)境賣場卡通桔祥物的設(shè)計，使得賣場的形象更加深入人心，并且營造了輕松的、愉悅的購物氣氛通過掛飾等裝飾品營造了熱烈的賣場氣氛賣場電梯間，深色大理石墻面，淺色的大理石鋪地，明亮的采光，顯得非常豪華、大氣商場自動扶梯和人行梯的設(shè)置，巨大的吊頂燈，營造了金碧輝煌的環(huán)境賣場節(jié)日氛圍的營造商場休息區(qū)的安排商場指示