商品房開發(fā)項(xiàng)目代理(自行)銷售人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)題庫(kù)

商品房預(yù)（銷）售項(xiàng)目一、知識(shí)要點(diǎn)1、取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管要加大對(duì)捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。對(duì)已經(jīng)取得預(yù)售許可，但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開銷售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開銷售，以及故意采取畸高價(jià)格銷售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴(yán)肅查處。3、實(shí)行現(xiàn)售的商品住房，應(yīng)符合《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)售條件；在商品住房現(xiàn)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。4、完善商品住房買賣合同示范文本，積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。商品住房買賣合同示范文本應(yīng)對(duì)商品住房質(zhì)量性能，物業(yè)會(huì)所、車位等設(shè)施歸屬，交付使用條件及其違約責(zé)任做出明確約定，并將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》作為合同附件。5、商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度規(guī)定：預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。6、商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計(jì)量裝置安裝符合設(shè)計(jì)要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度已落實(shí)、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實(shí)。7、預(yù)售商品住房存在質(zhì)量問(wèn)題的，購(gòu)房人有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并賠償相應(yīng)損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向造成質(zhì)量問(wèn)題的相關(guān)單位和個(gè)人追責(zé)。8、暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可時(shí)提交的預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。9、市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門對(duì)存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可責(zé)令限期整改，記入房地產(chǎn)信用檔案，并可暫停商品住房網(wǎng)上簽約；對(duì)拒不整改的，要依法從嚴(yán)查處，直至取消其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并將有關(guān)信息通報(bào)土地、稅收、金融、工商等相關(guān)部門，限制其參加土地購(gòu)置、金融信貸等活動(dòng)。10、加強(qiáng)房地產(chǎn)信用管理，拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，發(fā)揮信用檔案作用，將銷售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，信用檔案應(yīng)當(dāng)作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。11、嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。12、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況以家庭為單位，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。13、完善保障性住房和限價(jià)商品住房配建制度。凡是規(guī)劃為住宅的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)按照規(guī)定比例配建保障性住房和限價(jià)商品住房。其中，市區(qū)新增建設(shè)用地中保障性住房和限價(jià)商品住房的配建比例不得低于20%。14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按土地出讓合同約定的開工、竣工時(shí)間使用土地，嚴(yán)禁閑置土地。在建建筑單體達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)總層數(shù)三分之一以上的，應(yīng)當(dāng)申辦《商品房預(yù)售許可證》。15、《青島市國(guó)土資源和房屋管理局商品房預(yù)（銷）售信息公開管理辦法》的頒布和實(shí)施，是為保障購(gòu)房人的知情權(quán)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)（銷）售信息公開行為，維護(hù)本市商品房市場(chǎng)交易秩序。16、合理調(diào)整住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2010年，保障性住房、拆遷安置住房、限價(jià)商品住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價(jià)位、中小套型商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)規(guī)模，不低于各類住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的77%；今后3年不低于70%。限價(jià)商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)規(guī)模，不低于商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的20%。17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂虛假合同而后又申請(qǐng)撤銷備案變相捂盤、炒作、套取貸款等或明知購(gòu)房人投機(jī)炒房、與購(gòu)房人編造虛假材料騙取撤銷、注銷登記的，房屋交易登記管理部門應(yīng)責(zé)令限期整改，拒不整改的，暫停其商品房網(wǎng)上簽約，同時(shí)記入房地產(chǎn)信用檔案并予以曝光，構(gòu)成違法犯罪的，依法追究法律責(zé)任。18、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范撤銷商品房買賣合同網(wǎng)上備案和注銷商品房預(yù)告登記有關(guān)問(wèn)題的通知》中所稱房屋交付之日，房屋預(yù)售的以《房屋交接書》簽訂日期為準(zhǔn)；房屋現(xiàn)售的以合同中雙方約定的房屋交付日期為準(zhǔn)。19、《商品房預(yù)售方案》中商品房項(xiàng)目的基本情況應(yīng)包括：項(xiàng)目名稱、坐落、土地用途、項(xiàng)目總規(guī)模、容積率、綠地率等。20、《商品房預(yù)售方案》中商品房項(xiàng)目的建設(shè)情況應(yīng)包括：項(xiàng)目建設(shè)周期、各期工程建設(shè)計(jì)劃和進(jìn)度安排。21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格、現(xiàn)場(chǎng)公示價(jià)格與商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)價(jià)格一致。預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格調(diào)整后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照新調(diào)整的價(jià)格對(duì)現(xiàn)場(chǎng)公示價(jià)格進(jìn)行更新。22、保障性住房和拆遷安置住房建設(shè)規(guī)模，應(yīng)根據(jù)需求確定并確保供應(yīng)。適應(yīng)市場(chǎng)需求，著力增加限價(jià)商品住房和公共租賃住房建設(shè)規(guī)模。商品住房要放量供應(yīng)，重點(diǎn)加快中低價(jià)位、中小套型商品住房建設(shè)。23、房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售房現(xiàn)場(chǎng)信息公示情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，有關(guān)單位和個(gè)人對(duì)房屋行政管理部門依法進(jìn)行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合，不得拒絕或者阻撓。24、未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。26、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號(hào)，不得在代理過(guò)程中賺取差價(jià)，不得通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同違規(guī)交易，不得發(fā)布虛假和未經(jīng)核實(shí)的信息，不得采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、雇人排隊(duì)等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。27、商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名，規(guī)范商品住房預(yù)訂行為。28、購(gòu)房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。29、商品房項(xiàng)目一般應(yīng)以同期取得的《建筑工程施工許可證》載明的范圍為單位申辦預(yù)售許可，不得分層、分單元或以套為單位申辦預(yù)售許可。30、商品住宅項(xiàng)目中自留房源數(shù)量一般不得超過(guò)項(xiàng)目總套（處）數(shù)的5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅項(xiàng)目中不列入預(yù)售范圍的自留房源，須在取得《房地產(chǎn)權(quán)證》后按照存量房上市交易程序辦理。31、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)備案并取得備案證明。32、《青島市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《青島市商品房預(yù)（銷）售信息公開管理辦法》自2010年10月25日起實(shí)施，有效期至2014年12月31日。33、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)（銷）售信息公開應(yīng)當(dāng)遵循準(zhǔn)確、真實(shí)、合法、有效原則。34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房現(xiàn)場(chǎng)公示的相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新，保持售房現(xiàn)場(chǎng)公示信息、青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公示信息與實(shí)際情況相一致。35、商品房預(yù)（銷）售相關(guān)宣傳單、樓書等宣傳材料的信息內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得欺騙或誤導(dǎo)購(gòu)房者。36、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)同時(shí)將商品房預(yù)售方案作為必備要件提交房產(chǎn)交易管理部門審核。37、商品房預(yù)售方案一般不得變更，確需變更已審核的商品房預(yù)售方案的，應(yīng)提交房產(chǎn)交易管理部門審核。38、商品房預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格需調(diào)整的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新申報(bào)備案，預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格調(diào)整未予備案前，準(zhǔn)售房源仍按原申報(bào)價(jià)格銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得停止銷售。39、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)信、合法、科學(xué)、合理的原則制定商品房預(yù)售方案。40、《青島市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范撤銷商品房買賣合同網(wǎng)上備案和注銷商品房預(yù)告登記有關(guān)問(wèn)題的通知》中所稱商品房買賣合同包括《青島市商品房預(yù)售合同》、《青島市商品房出售合同》、《青島市限價(jià)商品住房買賣合同》、《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》四類，本通知適用于青島市七區(qū)五市的行政區(qū)域。二、知識(shí)內(nèi)容1、商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？答：（1）商品房項(xiàng)目的基本情況（2）商品房項(xiàng)目的建設(shè)情況（3）商品房項(xiàng)目中物業(yè)用房、車庫(kù)、會(huì)所及公用部位和公用設(shè)施的具體范圍及權(quán)屬約定（4）商品房開發(fā)企業(yè)自留房產(chǎn)的位置、面積、套（處）數(shù)等情況（5）本期預(yù)售商品房的可售房源幢數(shù)、套（處）數(shù)、建筑面積、銷售均價(jià)（6）本期預(yù)售商品房的可售房源表（7）銷售起始日期、銷售流程、承諾合同撤銷控制比例（8）銷售方式和銷售人員情況（9）商品住房質(zhì)量保證制度和措施、責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施（10）解決商品房銷售矛盾糾紛和處理突發(fā)事件的預(yù)案（11）房產(chǎn)交易管理部門認(rèn)為需要明確的其他事宜2、商品房預(yù)（銷）售在售樓處設(shè)置證件公示欄（臺(tái)）應(yīng)公示那些證件和信息？答：（1）《商品房預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)初始登記證明》（2）《房地產(chǎn)權(quán)證》（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（4）《建筑工程施工許可證》（5）《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)《資質(zhì)證書》（7）代理銷售的，還應(yīng)公示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明及委托協(xié)議3、商品房預(yù)（銷）售在售樓處設(shè)置文件公示欄（臺(tái)）應(yīng)公示那些證件和信息？答：（1）《商品房銷售管理辦法》（2）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（3）《商品房預(yù)（出）售合同示范文本》（4）《青島市商品住宅使用手冊(cè)》（5）《購(gòu)房特別提示》4、商品房預(yù)（銷）售在售樓處設(shè)置可售房源信息公示欄應(yīng)包括那些內(nèi)容？答：（1）批準(zhǔn)預(yù)售本期和原有的可售房源總套數(shù)、建筑總面積和平均銷售價(jià)格（按建筑面積計(jì)算）（2）每套商品房建筑面積和套內(nèi)建筑面積（3）每套房屋的銷售總價(jià)（4）抵押相關(guān)信息（5）商品房房源“可售”、“已付定金”、“已簽合同”、“已登記”、“自留”等預(yù)（銷）售動(dòng)態(tài)信息5、商品房預(yù)（銷）售項(xiàng)目，在售樓處設(shè)立的信息查詢處應(yīng)提供那些信息查詢服務(wù)？答：（1）通過(guò)電腦等設(shè)備，免費(fèi)為購(gòu)房者提供商品房網(wǎng)上簽約備案查詢服務(wù)（2）《房地產(chǎn)測(cè)繪成果預(yù)（實(shí)）測(cè)報(bào)告》（3）《商品房預(yù)售方案》（4）《前期物業(yè)服務(wù)合同》（5）相關(guān)管理部門規(guī)定其他需要提供查詢的信息6、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房[2010]53號(hào)）中，完善商品住房預(yù)售制度包括哪些內(nèi)容？答：（1）嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理（2）強(qiáng)化商品住房預(yù)售方案管理（3）完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制（4）嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理7、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房[2010]53號(hào)）中，加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理包括哪些內(nèi)容？答：（1）明確商品住房交付使用條件（2）完善商品住房交付使用制度（3）落實(shí)預(yù)售商品住房質(zhì)量責(zé)任（4）強(qiáng)化預(yù)售商品住房質(zhì)量保證機(jī)制8、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房[2010]53號(hào)）中，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管包括哪些內(nèi)容？答：（1）加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管（2）嚴(yán)肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管（4）加強(qiáng)商品住房買賣合同管理（5）健全房地產(chǎn)信息公開機(jī)制（6）鼓勵(lì)推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)他們繼續(xù)往前走。走到了沃野，他們決定停下。被打巴掌的那位差點(diǎn)淹死，幸好被朋友救過(guò)來(lái)了。被救起后，他拿了一把小劍在石頭上刻了：“今天我的好朋友救了我一命?！币慌院闷娴呐笥褑?wèn)到：“為什么我打了你以后你要寫在沙子上，而現(xiàn)在要刻在石頭上呢？”另一個(gè)笑笑回答說(shuō)：“當(dāng)被一個(gè)朋友傷害時(shí)，要寫在易忘的地方，風(fēng)會(huì)負(fù)責(zé)抹去它；相反的如果被幫助，我們要把它刻在心靈的深處，任何風(fēng)都抹不去的?！迸笥阎g相處，傷害往往是無(wú)心的，幫助卻是真心的。在日常生活中，就算最要好的朋友也會(huì)有摩擦，也會(huì)因?yàn)檫@些摩擦產(chǎn)生誤會(huì)，以至于成為陌路。友情的深淺，不僅在于朋友對(duì)你的才能欽佩到什么程度，更在于他對(duì)你的弱點(diǎn)容忍到什么程度。學(xué)會(huì)將傷害丟在風(fēng)里，將感動(dòng)銘記心底，才可以讓我們的友誼歷久彌新！友誼是我們哀傷時(shí)的緩和劑，激情時(shí)的舒解劑；是我們壓力時(shí)的流瀉口，是我們?yōu)碾y時(shí)的庇護(hù)所；是我們猶豫時(shí)的商議者，是我們腦子的清新劑。但最重要的一點(diǎn)是，我們大家都要牢記的：“切不可苛求朋友給你同樣的回報(bào)，寬容一點(diǎn)，對(duì)自己也是對(duì)朋友?！睈?ài)因斯坦說(shuō)：“世間最美好的東西，莫過(guò)于有幾個(gè)頭腦和心地都很正直的朋友?！彼麄兝^續(xù)往前走。走到了沃野，他們決定停下。被打巴掌的那位差點(diǎn)淹死，幸好被朋友救過(guò)來(lái)了。被救起后，他拿了一把小劍在石頭上刻了：“今天我的好朋友救了我一命?！币慌院闷娴呐笥褑?wèn)到：“為什么我打了你以后你要寫在沙子上，而現(xiàn)在要刻在石頭上呢？”另一個(gè)笑笑回答說(shuō)：“當(dāng)被一個(gè)朋友傷害時(shí)，要寫在易忘的地方，風(fēng)會(huì)負(fù)責(zé)抹去它；相反的如果被幫助，我們要把它刻在心靈的深處，任何風(fēng)都抹不去的。”朋友之間相處，傷害往往是無(wú)心的，幫助卻是真心的。