魯能大連金石灘項目產(chǎn)品定位匯報

魯能大連金石灘工程產(chǎn)品定位匯報Part.A市場背景Part.B工程概況Part.C工程定位與開發(fā)建議Part.D經(jīng)濟測算A市場背景3金石明珠開發(fā)區(qū)9工程乾豪紅星工程金廣東海岸帝泊灣星海灣諸工程小平島億達圣北藍灣浪琴灣/

頤海聽鷗中庚香海小鎮(zhèn)/

麓山蘭灣大連海岸線價值——沿海開發(fā)模式梳理99年啟動06年啟動06年啟動06年啟動07年啟動07年啟動07年啟動07年啟動05年啟動07年啟動大連濱海物業(yè)市場分析——4根據(jù)城市價值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價格梯度板塊形成傳統(tǒng)城市板塊:星海灣/東南沿海產(chǎn)品形式：高層價格平臺：14000—16000元新興城市板塊:小平島/開發(fā)區(qū)產(chǎn)品形式:復(fù)合產(chǎn)品〔低密度與高層〕價格平臺：7000—9000元旅游度假區(qū)板塊：旅順/金石灘產(chǎn)品形式：低密度產(chǎn)品價格平臺：5000—7000元大連低密度產(chǎn)品缺乏，市場需求旺盛億達藍灣獨棟：178套價格：23000元面積：180-270平米

萬科溪之谷聯(lián)排：220平米價格：15000—18000元洋房：130—160平米價格：8000元市場瓶頸效應(yīng)顯著，總價超過200萬銷售速度明顯下降總價超過200萬的產(chǎn)品市場銷化速度較慢，年消化量在3-4萬平米。產(chǎn)品形式以低密度或超大戶型高層產(chǎn)品?？們r在100~180萬區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品，銷售狀況穩(wěn)定，實現(xiàn)8-10萬平米/年的消化速度，產(chǎn)品形式以高層，小高層為主。總價低于80萬的產(chǎn)品市場消化速度可以到達12-18萬平米/年。產(chǎn)品形式主要是高層、小高層產(chǎn)品。大連市場為典型外向型市場，外地客戶占比高整體市場外地客戶占比1/4，以東三省外地客戶為主，置業(yè)目的為投資、養(yǎng)老、教育等。濱海市場外地客戶占比約1/2，以北中國的投資客戶為主，置業(yè)主要目的為濱海物業(yè)投資。B工程概況9工程位于大連新城區(qū)金石灘旅游度假區(qū)主城區(qū)新城區(qū)交通距離：市中心45公里，車行50分鐘；開發(fā)區(qū)18公里車行25分鐘；所處區(qū)位：城區(qū)—300平方公里新市區(qū)—500平方公里金石灘—62平方公里周邊擁有強勢的自然資源和豐富的旅游度假設(shè)施億年礁石金石國際會議中心老大連民俗館武魂采摘揮桿黃金海岸線馳騁發(fā)現(xiàn)王國東北最大的主題樂園從工程所處開展平臺看，區(qū)域開展前景廣闊城市宏觀平臺區(qū)域環(huán)境平臺產(chǎn)業(yè)新城平臺大連——北中國具備高投資價值的城市金石灘——北中國最具開展?jié)摿Φ亩燃賲^(qū)開發(fā)區(qū)——國際氣氛快速增長的產(chǎn)業(yè)新城城市環(huán)境好，現(xiàn)代開放的濱海城市知名度逐漸提升，承辦達沃斯等重要國際會議以軟件業(yè)為代表的高新產(chǎn)業(yè)開展快速大連最著名的旅游景點，年游客380萬北中國最好海灘浴場，浴場4500米，海灘20萬北中國最大的主題樂園，世界排名第3過山車2006年GDP600億，占大連20%2021年INtel工程開工，預(yù)計年產(chǎn)值200億INtel帶來4000人以上產(chǎn)業(yè)人口本工程已售物業(yè)客戶本地外地相當(dāng)，客戶層次較高銷售狀況2007年9月8日開盤；花園洋房均價6750元/平米；342套，銷售近70%；客戶構(gòu)成大連購房者占總比例的45%，與外地客戶持平；客戶以私營企業(yè)主、公務(wù)員和企業(yè)中高層為主C工程定位與開發(fā)建議14金石灘的未來——東北亞最具投資價值的RESORT區(qū)東北亞頂級濱海度假生活區(qū)SeasideandSpringResort絕版黃金海岸

典藏精品別墅

繽紛度假生活A(yù)beautifulandhealthenvironment,awonderfulholidaylife…15政府規(guī)劃指標(biāo)——工程總占地285萬平米總建面：196萬平米整體容積率約為0.7A區(qū)總體經(jīng)濟指標(biāo)：占地：190萬平米總建面：101萬平米綜合容積率：0.54住宅建面：65萬平米公建建面：36萬平米〔包括5萬發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地〕沿海100米公建沿海限高四層B區(qū)總體經(jīng)濟指標(biāo)：占地：95萬平米容積率：1.0住宅建面：91萬平米公建建面：4萬平米根據(jù)政府指標(biāo)條件對A、B地塊進行定位大型濱?；▓@社區(qū)低密度親海度假社區(qū)A區(qū)客戶定位：全國投資客戶與大連市場高端客戶B區(qū)客戶定位：開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口與度假、養(yǎng)老客戶A區(qū)分區(qū)價值評價與分析發(fā)現(xiàn)王國山體公園溫泉城■地塊資源四級區(qū)■地塊資源二級區(qū)南坡觀海，資源價值較高；距離公眾活動聚集地有一定距離，私密性較好；■地塊資源二級區(qū)■地塊資源三級區(qū)臨近社區(qū)主干道交通便利但受干擾較大；地勢較低海景差■地塊價值一級區(qū)最強勢海景資源，私密性較好；■地塊資源三級區(qū)■地塊資源一級區(qū)最強勢海景資源，毗鄰發(fā)現(xiàn)王國，社區(qū)人氣最高值；山體公園北坡，無海景，緊鄰交通干道受擾大核心地帶，平安感和私密性良好；南坡，觀海觀海；臨近海濱和公共設(shè)施區(qū)，便利而又不受干擾；■地塊資源四級區(qū)主干道環(huán)繞、受擾大，但昭示性顯著；視線受溫泉城酒店影響觀海價值較差；緊鄰公共設(shè)施，便利；發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地已建洋房18對標(biāo)政府指標(biāo)要求與地塊資源評價安排產(chǎn)品排列發(fā)現(xiàn)王國山體公園溫泉城■洋房■院墅建面：21萬平戶型區(qū)間：200-270平米■雙拼■聯(lián)排別墅建面：3.8萬平米戶型區(qū)間：160-180平米■產(chǎn)權(quán)式獨棟別墅■聯(lián)排別墅■酒店式公寓建面：6萬戶型區(qū)間山體公園建面：18萬平戶型區(qū)間：130-160平米建面：6.6萬平米戶型區(qū)間：250-320平米■公建建面：6萬平米戶型區(qū)間：180-220平米■雙拼建面：5萬平戶型區(qū)間：220-350平米建面：5.2萬平戶型區(qū)間：400-500平米建面：2.9萬平米發(fā)現(xiàn)王國預(yù)留用地已建洋房5萬平米19浪漫、閑適、風(fēng)情——低密度親海度假社區(qū)風(fēng)格：建議A地塊各種物業(yè)以北歐風(fēng)格為基調(diào)A區(qū)定位規(guī)劃：建議A地塊采用團狀布局的規(guī)劃手法20洋房產(chǎn)品地塊A-5容積率1建面18萬平米層數(shù)4.5、5戶型區(qū)間130~160平米21洋房產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點——有效控制面積實現(xiàn)熱銷——提供豐富的面積區(qū)間供客戶選擇——層層有賣點：1F雙向花園、2F獨立樓梯、頂層閣樓或露臺贈送——突出組團親切尺度和與社區(qū)景觀融合情景房私家園林12米一層：149.14㎡2F獨立樓梯露臺入戶二層：140.48㎡三層：128.92㎡露臺贈送7.35米大開間躍層：186.99㎡露臺贈送露臺贈送露臺贈送豪華主人套間參考戶型22聯(lián)排產(chǎn)品地塊A-1、A-4容積率0.6建面9.8萬層數(shù)3F戶型區(qū)間160~180平米23聯(lián)排產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點——有效控制面積與總價，銜接洋房與院墅，完善面積區(qū)間和總價價值鏈——利用錯層、夾層，玄關(guān)、挑空、陽光天井等空間處理方法實現(xiàn)小面積帶來大空間居住感受參考戶型天津萬科東麗湖180平米經(jīng)濟聯(lián)排陽光天井錯層豐富空間造型私家花園表達領(lǐng)屬感后花園餐廚互動主臥區(qū)的設(shè)置別墅居住感受提升大面積露臺贈送預(yù)留太陽能灶細節(jié)表達品質(zhì)24院墅產(chǎn)品地塊A-5A-6容積率0.5建面21萬平米層數(shù)2~3戶型區(qū)間220~270平米上海華僑城新浦江城通過產(chǎn)品單體的L或S型設(shè)計并利用單體間的錯落與圍合，優(yōu)化低密度社區(qū)的外部與內(nèi)部空間，形成具有交往性的鄰里組團和空間25院墅產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點——聯(lián)排產(chǎn)品的創(chuàng)新類型，較好的解決建筑密度過高及緊湊空間實現(xiàn)別墅居住感受問題；——建筑單體L型布局，并根據(jù)地形排布實現(xiàn)土地集約利用——提高面寬進深比，增加采光面，多重庭院改善居住舒適度26雙拼/獨棟產(chǎn)品地塊A-4A-6容積率0.4建面11.6萬平米層數(shù)2戶型區(qū)間250~320平米雙拼產(chǎn)品地塊A-4A-3容積率0.4建面5.2萬平米層數(shù)2戶型區(qū)間400~500平米獨棟產(chǎn)品27雙拼/獨棟產(chǎn)品主要增值策略及產(chǎn)品亮點——高價值物業(yè)應(yīng)表達對資源的強勢占有：表現(xiàn)在景觀占有度和私家庭院面積等方面——臨近海岸的獨棟產(chǎn)品和雙拼產(chǎn)品應(yīng)通過景觀、設(shè)施的打造，表達出對海的親近——局部產(chǎn)品可通過私家泳池、溫泉入戶等手段充分彰顯高端物業(yè)的價值感28活力與質(zhì)感兼具的新德式風(fēng)范——規(guī)劃：建議B區(qū)構(gòu)建“活力中軸〞的規(guī)劃，形成帶狀資源。大型濱?；▓@社區(qū)風(fēng)格：建議B區(qū)采用簡約而又質(zhì)感的新德式風(fēng)格，社區(qū)營造花園小鎮(zhèn)風(fēng)情。B區(qū)定位29B區(qū)產(chǎn)品布局示意■活力中軸■商業(yè)區(qū)■花園洋房建面91萬平米戶型區(qū)間80-160平米建面4.1萬平米包括：風(fēng)情商業(yè)展示區(qū)0.6萬平米社區(qū)商業(yè)3.5萬平米30B區(qū)洋房產(chǎn)品地塊B容積率1.0建面91萬平米層數(shù)4.5、5、6戶型區(qū)間80-130平米55%130-160平米45%31主要增值策略及產(chǎn)品亮點——在控制總價、與A區(qū)差異化前提下，提供豐富的面積區(qū)間供客戶選擇——均質(zhì)化洋房社區(qū)，組團分布；——資源價值與產(chǎn)品價值的對位關(guān)系；——B區(qū)大面積區(qū)間〔130平米-160平米〕洋房產(chǎn)品可參照A區(qū)洋房產(chǎn)品進行設(shè)計；——B區(qū)小面積區(qū)間〔80平米-130平米〕洋房產(chǎn)品可分為三個主要類別：電梯洋房、情景洋房、寬景洋房；B區(qū)洋房產(chǎn)品32B區(qū)洋房產(chǎn)品——電梯洋房北京金地格林小鎮(zhèn)6產(chǎn)品形式：金地格林6與萬科標(biāo)準(zhǔn)的退臺洋房不同，但又區(qū)別于普通多層；不規(guī)那么出現(xiàn)的陽臺、露臺等空間使立面效果豐富，加上不同顏色和材料的搭配，整個社區(qū)洋房意向濃厚。戶型設(shè)計：在戶型中大量使用了庭院、一步陽臺、陽臺、露臺等空間，并通過面積大小和南北向搭配使室內(nèi)的主要功能空間均與室外有充分交流。33B區(qū)洋房產(chǎn)品——情景洋房七大價值點：獨特的露臺空間多景式陽光房豐富的建筑形態(tài)首層私家庭院大面積贈送，提升性價比全明戶型面積可控且區(qū)間豐富一層：128平米二層：111平米三層：98平米四層：88平米五層：80平米六層：72平米abcdef34B區(qū)洋房產(chǎn)品——寬景洋房天津萬科水晶城寬景洋房一般為6層平層設(shè)計，以90-110平米二室二廳一衛(wèi)為主；寬景洋房最大的特點是大面寬、超短進深、全明設(shè)計，居住舒適臥室、客廳、餐廳等主要功能空間全部朝南，南北通透，舒適性強35I期商業(yè)I期工程分期示意第一期：2021~2021年開發(fā)地塊：A-4、B-1開發(fā)量：57萬平米住宅物業(yè)：雙拼、聯(lián)排、洋房第二期：2021~2021年開發(fā)地塊：A-5、A-6〔局部〕、B-2開發(fā)量：53萬平米住宅物業(yè)：院墅、雙拼、洋房一期二期三期時間2021202120212021II期II期III期III期II期III期第三期：2021~2021年開發(fā)地塊：A-1、A-3、A-4、B-3A-5開發(fā)量：81萬平米住宅物業(yè)：雙拼、聯(lián)排、洋房I期公園預(yù)留地III期I期57萬53萬81萬總開發(fā)量191萬平米〔不包括發(fā)現(xiàn)王國5萬預(yù)留用地〕III期36第一期物業(yè)配比A區(qū)B區(qū)合計物業(yè)類型雙拼聯(lián)排洋房溫泉苑小計洋房商業(yè)小計占地面積207.658.548.535.80.636.485建筑面積6.63.855.120.535.80.636.457戶型區(qū)間220-400160-180160——80—130130—160————容積率0.40.51.01.01.0建面占比12%6%9%9%36%63%1%64%100%第二期物業(yè)配比A區(qū)B區(qū)合計物業(yè)類型院墅溫泉公寓小計洋房商業(yè)小計占地面積40105023.13.526.677建筑面積2162723.13.526.653戶型區(qū)間200—27080-130130-160——容積率0.50.61.01.0建面占比40%11%51%43%6%49%100%第三期物業(yè)配比A區(qū)B區(qū)合計物業(yè)類型雙拼聯(lián)排洋房溫泉酒店獨棟公建小計洋房小計占地面積12101817.311.7633232123建筑面積4.861810.385.5493232