2022年資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估沖刺強化習(xí)題五

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一、單項選擇題

1.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)費是均勻投入的，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。投資利息使用復(fù)利計算，則該土地投資利息為（）。[1分]

A120萬元

B79.23萬元

C60萬元

D100萬元

2.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場交易價格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于（）元。[1分]

A1250

B1500

C2000

D3333.33

3.用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應(yīng)為（）[1分]

A整個開發(fā)期

B整個銷售期

C整個開發(fā)期和銷售期

D整個開發(fā)期和銷售期的一半

4.根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付費用一般包括（）。[1分]

A土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費

B土地補償費、安置補助費和青苗補償費、新菜地開發(fā)基金

C土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、地上附著物和青苗補償費

D土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、青苗補償費

5.在假設(shè)開發(fā)法評估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是（）。[1分]

A開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B取得土地的實際成本

C整個開發(fā)項目的開發(fā)成本

D房產(chǎn)和土地的開發(fā)成本

6.基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合（）的土地使用權(quán)的平均價格。[1分]

A用地

B土地級別

C土地

D公共用地

7.基準(zhǔn)地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為（）。[1分]

A0.992

B0.937

C0.986

D1.067

8.路線價法的理論基礎(chǔ)是（）。[1分]

A替代原則

B供求原則

C貢獻原則

D預(yù)期收益原則

9.在路線價四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是（）[1分]

A單獨深度百分率

B累計深度百分率

C平均深度百分率

D標(biāo)準(zhǔn)深度百分率

10.某宗土地深度為125英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為（）[1分]

A87.2%

B78%

C109%

D117%

11.在路線估價法中，霍夫曼法則認(rèn)為：深度100英尺的宗地，在最初50英尺的價值應(yīng)占全宗地價值的（）。[1分]

A70%

B72.5%

C2/3

D價值與其深度的平方根成正比。

12.對于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）評估。[1分]

A成本法

B形象進度法

C假設(shè)開發(fā)法

D工作量法

13.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2022年1月的重置成本為500萬元，2022年1月的評估值接近于（）。[1分]

A400萬元

B392萬元

C402萬元

D390萬元

14.土地的自然供給是（）。[1分]

A有彈性的

B無彈性的

C多方向性的

D可壟斷的

15.某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：可比案例宗地地價為每平方米2700元，容積率為2.O，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經(jīng)容積率修正后的可比實例價格最接近于（）元／平方米。[1分]

A2160

B2400

C2430

D3240

16.利用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價格時，待估宗地價格=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價×（）×其他因素修正系數(shù)。[1分]

A年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)

B年期修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)

C年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)

D年期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)

17.用收益法評估房地產(chǎn)，客觀總費用不包含的費用是（）。[1分]

A管理費

B維修費

C稅金

D折舊費

18.房地產(chǎn)評估中，樓面地價×容積率=（）。[1分]

A土地總價

B土地單價

C房地產(chǎn)總價

D建筑物單價

19.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（）。[1分]

A30年

B40年

C50年

D70年

20.某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60%，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（）。[1分]

A建筑物建筑總面積為5000平方米，底層建筑面積為700平方米

B建筑物建筑總面積為1500平方米，底層建筑面積為300平方米

C建筑物建筑總面積為4800平方米，底層建筑面積為600平方米

D建筑物建筑總面積為7000平方米，底層建筑面積為400平方米

21.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國實行房地產(chǎn)交易價格（）制度。[1分]

A評估

B申報

C公示

D登記

22.某房地產(chǎn)土地價值600萬元，建筑物價值1400萬元，綜合資本化率為8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（）[1分]

A8%

B6%

C5%

D4%

23.某一土地使用權(quán)出讓年期為30年，資本化率為10%，預(yù)期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評估值最接近于（）[1分]

A100萬元

B80.32萬元

C102.21萬元

D94.27萬元

24.某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原利率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為（）[1分]

A0.92

B1.07

C1.09

D0.94

二、多項選擇題

1.土地的自然特性包括（）等。[2分]

A稀缺性

B位置的固定性

C質(zhì)量的差異性

D利用的多方向性

E可壟斷性

2.以下屬于房地產(chǎn)特性的有（）[2分]

A位置固定性

B使用長期性

C投資風(fēng)險小

D投資大量性

E難以變現(xiàn)性

3.下列房地產(chǎn)價格中屬于政府制定的價格是（）[2分]

A交易底價

B基準(zhǔn)地價

C標(biāo)定地價

D房屋重置價格

E市場價格

4.下列特性中屬于房地產(chǎn)價格特征的是（）[2分]

A房地產(chǎn)價格與用途相關(guān)

B房地產(chǎn)價格是土地購買價格

C房地產(chǎn)價格具有可比性

D房地產(chǎn)價格具有個別性

E房地產(chǎn)價格是由政府定價

5.按照房地產(chǎn)價格的表示單位可劃分為（）。[2分]

A總價格

B單位價格

C樓面地價

D交易底價

E基準(zhǔn)地價

6.在采用市場法評估房地產(chǎn)價值時,需要修正的因素主要有（）.[2分]

A交易情況因素

B交易機構(gòu)和人員因素

C交易日期因素

D房地產(chǎn)狀況因素

E容積率修正

7.下列哪些屬于土地開發(fā)中”三通一平”的范疇?（）[2分]

A通水

B通氣

C通電

D通訊

E平整地面

8.下列因素中屬于土地個別因素的是（）[2分]

A形狀因素

B開發(fā)質(zhì)量

C用途因素

D建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)一致

E面積因素

9.下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中的收益額的說法正確的有（）[2分]

A房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益

B凈收益不應(yīng)該是實際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期），只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)

C凈收益=客觀總收益-客觀總費用

D總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用

E總費用包含各種費用，例如折舊費、管理費等

10.新建房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括（）[2分]

A土地取得費

B前期工程費

C基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

D公共配套設(shè)施建設(shè)費

E開發(fā)過程中的稅費

11.在建工程評估的主要方法有（）[2分]

A成本法

B假設(shè)開發(fā)法

C收益法

D形象進度法

E物價指數(shù)法

12.運用成本法對地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是（）[2分]

A新開發(fā)地

B學(xué)校用地

C公園用地

D商業(yè)用地

E機場用地

13.下列關(guān)于路線價法說法正確的有（）[2分]

A路線價是單位價格

B是評估大量土地的一種常見方法

C路線價是對所設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度內(nèi)的若干宗地求取平均價

D同一個路線價區(qū)段內(nèi)的宗地，地價完全相同

E理論基礎(chǔ)是替代原理

三、綜合題

1.被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2022年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2022年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年(租期到2022年5月31日結(jié)束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔(dān)，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)Ａ的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準(zhǔn)日(2022年5月31日)市場上同類商業(yè)用房的正常租金(與評估對象A租金口徑一致)保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后的前3年的市場租金水平將在評估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1％，評估基準(zhǔn)日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0％。要求：評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值(寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù))。[15分]

2.某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，預(yù)計年租金為7元／平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費為年租金總收入的4％，預(yù)計年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12％（以租金為征稅基礎(chǔ)，正式考試可能不會告訴計稅基礎(chǔ)），管理費、修繕費為年預(yù)期租金總收入的6％，房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元／年。預(yù)計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12％。要求：（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入。（2）求該房地產(chǎn)的年出租費用。（3）求該房地產(chǎn)的年純收益。（4）計算該房地產(chǎn)的評估值。[10分]

3.有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，面積為1000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費用為3500元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的10%，建筑費用和專業(yè)費用在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預(yù)計為2元/平方米.日，管理費用為年租金的2%，維修費用為建筑費用的1.5%，保險費用為建筑費用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費用+專業(yè)費用）之和的20%,試評估該宗地地價。[10分]

4.Ⅰ.評估對象情況待評估房地產(chǎn)為一寫字樓，建筑面積l0000平方米，剩余使剛年限為40年，適用資本化率為6％，評估基準(zhǔn)日為2022年6月30日。Ⅱ.參照物的情況及其說明(1)現(xiàn)收集A、B、C、D四個房地產(chǎn)交易案例，均為與待估房地產(chǎn)在同一供需圈內(nèi)的可比寫字樓。評估對象與各參照物比較因素的對比情況見下表：(2)表中數(shù)據(jù)說明表中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基準(zhǔn)確定的差異率。其中交易情況中“+”表示案例交易價格偏高，“－”表示案例交易價格偏低，區(qū)位狀況及實物狀況中“+”表示交易