土地估價實務(wù)土地估價報告規(guī)范要求及問題點評

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----土地估價報告規(guī)范要求及問題點評

前言：加強機構(gòu)土地估價報告規(guī)范、提高報告質(zhì)量的意義

一、中介機構(gòu)管理的趨勢要求國土資源部下發(fā)的《國土資源部辦公廳關(guān)于實行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ贰罚▏临Y廳發(fā)。2012。35號），就是要對土地估價報告的管理方式作一次創(chuàng)新，要求自2012年７月１日起，土地估價中介機構(gòu)完成的土地估價報告一律實行電子化備案。

新的土地估價報告管理模式的出現(xiàn)，從某個角度講，加強了機構(gòu)對自身報告質(zhì)量的建設(shè)。

二、有利于行業(yè)的管理。

1、土地估價報告電子版在系統(tǒng)中備案以后，將進一步促進機構(gòu)和估價師自覺形成誠信意識，提高自律水準，有利于行業(yè)的健康發(fā)展；

2、通過報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)，可以對收集的大量數(shù)據(jù)參數(shù)進行統(tǒng)計分析，為形成行業(yè)技術(shù)標準提供依據(jù)，為估價機構(gòu)開展業(yè)務(wù)提供服務(wù)。

3、通過備案系統(tǒng)管理將便于行政主管部門的行業(yè)監(jiān)管，也便于通過備案系統(tǒng)抽查評審報告，提高行業(yè)管理工作效率；

三、機構(gòu)生存發(fā)展之必然要求

土地估價技術(shù)報告電子化備案這一要求，也相當于給咱們機構(gòu)上了一道緊箍咒，我們土地評估機構(gòu)不得不加強自身報告質(zhì)量管理，加強內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強質(zhì)量建設(shè)，否則一旦出差錯，就會上黑名單，對自身的發(fā)展不利，嚴重的話或許被洗盤出局。

一、土地評估技術(shù)報告的審查要點

行業(yè)質(zhì)量參考：《關(guān)于推廣土地估價報告質(zhì)量評審標準的通知》（中估協(xié)發(fā)【2008】

30號）

土地估價報告質(zhì)量評分表（附件1）評估報告審查要點（附件2）

土地估價技術(shù)報告是土地估價工作成果的綜合體現(xiàn)，質(zhì)量差異主要體現(xiàn)在估價依據(jù)是否充分、價格定義和特殊事項說明是否嚴謹、對估價對象所處區(qū)域不動產(chǎn)市場及影響因素分析的合理性和深入程度、估價過程的完整性和條理化、估價結(jié)果的合理化等方面。

（一）估價報告的形式審查要點

估價報告的規(guī)范性、要件齊全性是最基本要求，凡不符合下列要求的視為形式不合格，直接作為不合格報告不進行評分：

（1）不符合《土地估價報告規(guī)范格式》；

（2）土地估價報告、土地估價技術(shù)報告附件不齊全的；

1

（3）估價師沒有簽字、估價機構(gòu)沒有蓋章的報告；

（二）估價報告關(guān)鍵技術(shù)問題審查要點：

估價報告存在下列技術(shù)問題直接視為不及格報告不進行評分：（1）估價方法存在嚴重技術(shù)性錯誤的；

（2）地價定義、土地權(quán)利狀況界定存在嚴重技術(shù)錯誤的；（3）采用3年以前的基準地價又沒有進行合理期日修正的；（4）會審會認為的其他問題。

如何評判報告質(zhì)量呢。

綜合來講：高質(zhì)量的報告主要體現(xiàn)在以下三個方面：

外在形式。格式規(guī)范，內(nèi)容全面，要件齊全，制作美觀。這是對土地估價報告的基本要求。

內(nèi)在質(zhì)量。估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確，估價方法的選擇及應(yīng)用合法、合規(guī)、合理，各項參數(shù)選取的依據(jù)或理由充分、合理，針對特定估價對象進行了深入細致地分析，資料充實可靠、時效性強，對特殊問題的處理恰當、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，前后不矛盾，沒有明顯瑕疵，這是對土地估價報告的內(nèi)在要求。

核心問題。估價結(jié)果客觀、合理，符合估價對象所在區(qū)域的地價水平。這是土地估價報告質(zhì)量高低的核心問題。只要具備了前兩點，估價結(jié)果不會有多大問題。

就上述內(nèi)容而言，這3個方面的問題，歸納為：

格式問題。格式不規(guī)范，有缺漏項。極個別報告存在此類問題。

一般問題：依據(jù)（理由）不充分、內(nèi)容不全面。多數(shù)報告存在這類問題。嚴重問題：對象界定錯誤、前后矛盾、方法選擇和應(yīng)用錯誤等。不合格的報告多數(shù)存在。

二、各等級報告的評審標準

1、一等報告（大于等于90分）的質(zhì)量要求

一等報告不僅要格式規(guī)范，內(nèi)容全面，估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確，估價方法選擇及應(yīng)用合理，各項參數(shù)選取依據(jù)充分、合理，還要針對特定估價對象進行深入細致地分析，資料充實、時效性強，對特殊問題的處理恰當、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，沒有明顯瑕疵，估價結(jié)果可信度高。

2、二等報告（80一90分）的質(zhì)量要求

二等報告要求格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確；估價依據(jù)充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理，能體現(xiàn)政策變化對土地價格的影響；估價方法選擇及應(yīng)用合理，各項參數(shù)選取依據(jù)較充分、合理；整個報告分析較嚴謹、邏輯性較強，估價結(jié)果有較高的可信度，估價過程不存在明顯錯誤。

3、三等報告（70一80分）的質(zhì)量要求

2

報告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定較清楚、準確；估價依據(jù)較充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理；估價方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項參數(shù)選取有依據(jù)、理由；報告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在方法選擇和應(yīng)用錯誤。

4、四等報告（60一70分）的質(zhì)量要求

報告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定基本清楚；估價依據(jù)較充分、合理，市場及影響因素分析較全面；估價方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項參數(shù)選取、地價確定等有依據(jù)，不存在明顯質(zhì)量缺陷。

5、對不合格報告的判定

不合格報告通常存在明顯的質(zhì)量缺陷，如：

（1）報告格式不規(guī)范，內(nèi)容不全，有明顯缺漏項。如估價對象、地價定義界定不清，缺少土地權(quán)屬狀況說明等。

（2）估價結(jié)果內(nèi)涵與地價定義不一致，或前后矛盾。如設(shè)定土地權(quán)利狀況、土地開發(fā)程度、容積率等前后不一致。

（3）估價方法選擇或應(yīng)用明顯不合理。如商業(yè)用地采用成本逼近法評估，現(xiàn)有房地產(chǎn)項目按待開發(fā)土地評估（剩余法）等。

（4）修正系數(shù)取值與說明不符，或有計算錯誤。造成估價結(jié)果存在誤差，使可信度降低。

（5）估價過程過于簡略，缺少取值依據(jù)和必要的說明。

（6）影響因素分析前后矛盾，缺乏邏輯性等。地價影響因素中的區(qū)域因素與個別因素分析，與市場比較法或基準地價系數(shù)修正法中的分析不一致，影響了估價結(jié)果的可信度。

（7）其他問題。

三、報告評分細則及要求

***土地估價報告（5分）

第一部分摘要（1分）

審查要點。①估價結(jié)果?？偟貎r、單位面積地價、總地價大寫、幣種、估價結(jié)果一覽表等；②估價師簽字、機構(gòu)蓋章等。

（報告評審時每缺一項或?qū)Ω黜椊淮磺宄目?.5分，扣完為止。）

第二部分估價對象界定（1分）

審查要點。估價對象具體范圍界定及估價對象面積、土地使用者、土地用途說明等。

第三部分土地估價結(jié)果及其使用（1分）

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審查要點。估價的前提條件和假設(shè)條件，估價結(jié)果和估價報告的使用限制、有效期限等。

（該部分4項，每缺漏一項或?qū)Ω黜椕枋霾磺宄目?.5分，扣完為止）

第四部分附件（2分）

審查要點。評估委托書、宗地位置示意圖、估價對象照片，土地使用證及權(quán)屬證明、估價機構(gòu)注冊證書及簽字土地估價師證書復(fù)印件等。

（每缺一項扣0.5分，扣完為止）

***土地估價報告（技術(shù)報告）的邏輯性和一致性（3分）

-----前后描述是否一致、語句是否通順、有無錯別字等

***土地估價報告（技術(shù)報告）的制作標準與設(shè)計（2分）

-----格式是否規(guī)范、制作是否美觀

***土地估價技術(shù)報告（90分）

第一部分總述（12分）審查要點：

一、估價目的（1分）

（1）誰委托估價，為什么估價；（2）估價結(jié)果應(yīng)用方向。

（基本內(nèi)容：說明估價行為什么而作，包括為誰而作、為什么經(jīng)濟行為而作、發(fā)揮什么具體作用，其中：

●“誰”是指經(jīng)濟行為主體。比如，被授權(quán)經(jīng)營的國有企業(yè)、抵押中的銀行等●經(jīng)濟行為，如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等，●具體作用，具體指估值在經(jīng)濟活動中的效力，如，價值參考、價值依據(jù)、價值鑒證等。

注意：估價目的必須表述準確、規(guī)范，例如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等。出現(xiàn)下列錯誤者不得分：（1）出現(xiàn)兩個估價目的；（2）估價標的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地，評估目的卻表述了；（3）估價目的沒有表明報告的應(yīng)用方向。

總述這一部分最容易出錯的地方還在“估價項目名稱”上，項目名稱是估價報告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項描述要簡要說明評估目的、估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價格類型以及估價對象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價對象宗數(shù)、用途、位臵等。但在報告評審時，估價項目名稱混亂不清的現(xiàn)象經(jīng)常存在。

二、估價依據(jù)（3分）

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主要分為4大類依據(jù)：

1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)；

2、技術(shù)規(guī)程及當?shù)氐挠嘘P(guān)地價評估的文件及規(guī)定；

3、委托方提供資料；

4、評估人員調(diào)查收集的資料。

要考慮：（1）估價依據(jù)是否全面；

（2）估價依據(jù)是否考慮了最新政策調(diào)整；（3）估價依據(jù)是否具有針對性。

（存在的問題舉例：

1、評估中采用了基準地價系數(shù)修正法，但依據(jù)中缺少當?shù)氐摹痘鶞实貎r評估報告》和政府公布的基準地文件；

2、抵押貸款評估時應(yīng)有《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國擔(dān)保法》兩個文件，但報告中卻沒有羅列；

3、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》是每個報告必須選擇的依據(jù)，很多報告就忽略了。）

在選用依據(jù)上，一般容易出現(xiàn)以下問題：

●頭重腳輕，一般性法律政策太多，估價對象方面的太少●涉及法律、法規(guī)、政策文件的，不注明生效日期●法律及政策調(diào)整后沒有更新●缺乏針對性

評分時每少一項減1分，少3項以上者不得分。

三、地價定義（4分）

（1）土地用途。說明證載用途、實際用途（或規(guī)劃用途）、設(shè)定用途等。（1分）（2）土地使用權(quán)性質(zhì)。分別說明現(xiàn)狀和設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)。

是劃撥土地使用權(quán)，還是出讓土地使用權(quán)，或作價出資（入股）土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)。若為出讓土地使用權(quán)，需說明出讓年期、剩余土地使用年期等。（1.5分）

（3）土地開發(fā)程度。說明宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度和本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度及其理由。（1分）

（4）估價期日。（0.5分）

地價定義是估價報告的核心。也是最容易出問題的地方。存在的主要問題：

（1）多數(shù)報告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說明估價對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件；

（2）設(shè)定的個別利用條件錯誤，如：×××估價機構(gòu)為企業(yè)改制評估地價參考依據(jù)時，其地價內(nèi)涵本應(yīng)是估價基準日估價對象現(xiàn)狀利用條件下的法定最高使用年期的國有土地使用權(quán)價格，而該估價報告的地價定義卻是：“指在×年×月×日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)的土地使用權(quán)

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價格”。

（3）本來是劃撥土地使用權(quán)價格，但卻設(shè)定了使用年期。

（4）有個抵押評估報告，本來是工業(yè)用地應(yīng)按現(xiàn)狀用途設(shè)定，但為了高評地價而依據(jù)最佳利用原則設(shè)定的卻是商業(yè)用途，這是對最佳利用原則的誤解。

（***需要特別說明一點：用途和開發(fā)程度的假設(shè)，應(yīng)慎重考慮其可行性，應(yīng)與估價目的相符合并且假設(shè)條件是有可能達到的，例如：現(xiàn)狀為工業(yè)用地，委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后的地價，如果該區(qū)域均規(guī)劃為單純的工業(yè)園區(qū)，就不可行。土地用途若土地證上不標準不規(guī)范，需重新設(shè)定時也需在此敘述。）

四、估價結(jié)果（1分）.

土地單價、總地價、總地價大寫、幣種等。

（一般而言，報告中商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、住宅用地，建議標明樓面地價，這樣將有助于評審專家判斷地價結(jié)果的合理性。另外注意報告規(guī)范格式要求一定要有《土地估價結(jié)果一覽表》）

五、需要特殊說明的事項（3分）

（1）資料來源及未經(jīng)實地確認或無法確認資料說明；（0.5分）

（2）對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響的變化事項（地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）說明；（1分）

（3）估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理；（1分）

（4）其他需要特殊說明的問題。（0.5分）

在報告評審中，我們發(fā)現(xiàn)的主要問題主要表現(xiàn)為：說明不全面，太過簡單，漏項、與報告無關(guān)、術(shù)語不規(guī)范、錯誤。比如：

1）說明中有錯誤，土地面積寫成“以規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上面積為準”，實際應(yīng)表述為“以當?shù)貒临Y源局核發(fā)的《國有土地使用證》或權(quán)屬證明為準”。

2）報告有效期過長。3）濫用假設(shè)。案例?！肮纼r對象在估價基準日登記為劃撥教育用地，委托方準備轉(zhuǎn)變用途進行房地產(chǎn)開發(fā)，并且委托方出具了建設(shè)局批準的規(guī)劃設(shè)計方案，用于抵押貸款評估，委托方要求按照商住用地評估（目的是高評估價對象）。在報告中設(shè)定估價對象為商住用地”，對于估計目的為抵押貸款的，必須按土地登記用途進行設(shè)定。

第二部分估價對象描述及地價影響因素分析（14分）

一、估價對象描述（6分）。

（1）土地登記狀況（2分）

估價對象來源、位置、用途、面積、四至、土地級別、土地登記證書號、國

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有土地使用證書號等。（具體問題具體分析）（2）土地權(quán)利狀況（3分）

權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項權(quán)利（與證載狀況是否一致）如果存在他項權(quán)利，應(yīng)分析對地價的影響。

（土地價格是土地權(quán)利價格。因此，重點要在該部分詳述估價對象的具體權(quán)利狀況。但在評審報告我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)描述不全面，少他項權(quán)利、取得時間、依據(jù)等說明。描述不完整或表達不清晰，減一半分。）

（3）土地利用狀況（1分）（針對估價對象和估價目的具體說明）利用現(xiàn)狀：建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說明等。待開發(fā)土地：說明具體規(guī)劃條件、批準機關(guān)、批準日期等。

（重點說明地上建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說明等，如果是待開發(fā)土地，應(yīng)詳細說明評估中設(shè)定的規(guī)劃設(shè)計指標及設(shè)定依據(jù)、提醒土地閑臵的時間及當?shù)仃P(guān)于閑臵土地的處理政策和實際執(zhí)行情況等。以上各項如缺項，不得相應(yīng)分；描述不完整或表達不清晰，減一半分。）

二、地價影響因素分析（8分）（1）一般因素（2分）

有針對性地分析影響估價對象價格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等。

主要描述影響土地價格的一般、普遍、共同的因素說明，包括以下幾點：

1、城市資源狀況（包括地理位臵、土地、城市人口等）；

2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；

3、產(chǎn)業(yè)政策（含稅收、金融政策）；

4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標（城市發(fā)展定位、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等）；

5、城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況（包括城市經(jīng)濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容）；

在報告撰寫過程中，容易出現(xiàn)的問題：

1、經(jīng)濟數(shù)據(jù)沒有更新，例如估價基準日是2012年10月，而報告中的經(jīng)濟數(shù)據(jù)確是采用的2010年的資料；

2、房地產(chǎn)及土地相關(guān)的政策、制度等更新不夠及時；

3、在描述房地產(chǎn)市場狀況、產(chǎn)業(yè)政策時，不同的估價對象描述內(nèi)容有所差異，如估價對象為商業(yè)、住宅用途，就應(yīng)側(cè)重描述房地產(chǎn)相關(guān)的政策、措施及房地產(chǎn)市場的興衰狀況；若估價對象為工業(yè)用地，就應(yīng)側(cè)重描述國家對工業(yè)發(fā)展相關(guān)的政策、措施。

（分析完整、清晰得3分，機械套用非基準日的資料或者分析沒有針對性者不得分）

（2）區(qū)域因素（共4分）

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是指待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，主要包括：

1、區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等）；

2、交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）；

3、基礎(chǔ)設(shè)施條件（區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；

4、環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；

5、產(chǎn)業(yè)集聚狀況（工業(yè)用地）、商服繁華程度（商業(yè)用地、住宅用地）；

6、規(guī)劃限制等。

（注意：在評估過程中相比較而言，商服繁華程度及交通條件對商業(yè)用地地價影響較大；區(qū)域位臵、基礎(chǔ)設(shè)施條件及環(huán)境條件對住宅用地地價影響較大；交通條件、產(chǎn)業(yè)集聚狀況及規(guī)劃限制對工業(yè)用地地價影響較大）

區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否全面恰當。（2分）

是否考慮了估價對象特點，區(qū)域因素選擇是否恰當，對地價影響程度分析是否客觀。（2分）.（3）個別因素（2分）·

是指估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明。

宗地自身條件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件等）、個別開發(fā)程度等。（1分）是否考慮了估價對象特點，個別因素選擇是否恰當，對地價影響程度分析是否客觀。（1分）

這一部分的主要問題：

在多數(shù)評審報告中，該項描述機械、模糊或不全面。所有評審技術(shù)報告只有影響因素羅列，沒有影響因素分析，就是說都未對影響因素的優(yōu)劣程度及對估價對象價值的影響趨勢或影響程度進行分析，而是簡單羅列一些影響因素的基本情況。

1、有的評審報告對影響估價對象的一般因素，只簡單描述了估價對象所在地的資源狀況，未說明影響估價對象的主要因素；。

2、有的對區(qū)域因素的區(qū)域范圍界定的不太合理；

3、個別因素描述，只羅列因素，無因素分析說明；

4、有的估價報告，區(qū)域因素和個別因素混述，如估價對象距某一點的距離應(yīng)該是個別因素，但卻在區(qū)域因素中描述等；

5、區(qū)域因素和個別因素所描述前后不一致。

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第三部分土地估價（64分）

一、估價原則（2分）

主要考慮與估價目的及方法聯(lián)系選擇是否得當、全面，描述是否規(guī)范正確。

（一）替代原則

市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法都是以替代原則為基礎(chǔ)。運用以上方法的時候，要選用該原則。

（二）預(yù)期收益原則剩余法、收益還原法估價中土地收益的確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。運用以上方法的時候，要選用該原則。

（三）報酬遞增遞減原則（該項問題不多。遵循的估價原則要根據(jù)估價方法和規(guī)程要求來確定。但個別估價報告無論選擇的是何種估價方法，把“估價規(guī)程”中的“估價原則”全都羅列進去。如在估價時未選用收益還原法或假設(shè)開發(fā)法（剩余法），在估價原則中卻出現(xiàn)了“預(yù)期收益原則”，估價原則與選用的估價方法不搭調(diào)，在選用原則上，要結(jié)合報告采用的估價方法，與之相結(jié)合。）

二、地價確定（2分）

評估結(jié)果可信度分析、最終地價確定依據(jù)與方法。

三、估價方法與估價過程（60分）

用兩種方法進行評估的，估價方法與估價過程評分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，兩種方法不分主次則各占50％，使用三種方法進行評估的，各占三分之一。

（該部分是土地估價報告的關(guān)鍵，也是反映土地估價方法是否科學(xué)正確，估價依據(jù)是否充分，估價結(jié)果是否客觀合理的關(guān)鍵所在。也就是說，選擇科學(xué)正確的估價方法以及正確運用所選用的估價方法進行估價致關(guān)重要，直接影響估價結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)《規(guī)范格式》要求：

一是在選擇估價方法時，要根據(jù)對象的特點及估價項目的實際情況正確選擇合適的估價方法，并說明選擇估價方法的依據(jù)或理由；

二是在估價過程中除選擇正確估價方法外，同時要按符合《規(guī)范格式》所選估價方法的相應(yīng)具體要求，重要的是要說明各項參數(shù)取值依據(jù)或理由；

三是要正確選擇確定最終估價結(jié)果的方法并說明依據(jù)或理由，若所選估價方法其中采用基準地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果。）

①《規(guī)程》要求兩種以上評估方法，對采用一種方法評估者不予評分。②有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；對收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益還原法；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用剩余法；在市場依據(jù)不充分且不宜采用市場比較法、收益還原

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法、剩余法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。按估價對象和估價目的劃分，估價方法的選用一般情況下，遵照如下標準：用地類型適宜的估價方法l、一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；住宅商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）工礦倉儲用地公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地2、對缺乏可售或可租的比較實例的舊有居住房地產(chǎn)可采用成本法或者基準地價系數(shù)修正法作為主要的估價方法。

1、有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；

2、可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔。l、對具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時選用市場比較法或收益還原法進行評估。

2、在市場依據(jù)不充分時，可以成本逼近法為主，以基準地價系數(shù)修正法為輔?？梢猿杀颈平橹?，以基準地價系數(shù)修正法（基準地價可參照工業(yè)用地）為輔，或在有潛在收益的情況采用收益還原法。可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價修正法（含系數(shù)修正法、定級指數(shù)模型評估法、基準地塊法），未利用地的評估的評估要根據(jù)開發(fā)后的用途選用不同的方法。涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區(qū)片價系數(shù)修正法三種方法，綜合法所評估的農(nóng)用地征用價格等于農(nóng)用地價格、地上附屬物價格和社會保障價格之和。耕地、園地、林地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地（參考：XX省土地估價技術(shù)報告評審標準）

問題：

●方法選擇不得當（與估價目的或估價對象情況不符、不采用最適當方法、采用過期的基準地價等）●選擇依據(jù)闡述不充分

●看不到估價的整體思路（特別是多宗地的時候）

1、基準地價系數(shù)修正法（以下分值為比例值）（1）基準地價簡介（20％）

地價內(nèi)涵。說明制定時間、估價期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率等。（10％）

基準地價表及修正體系。至少說明宗地所在級別某用途下的基準地價修正體系。（10％）

（2）宗地級別的確定。（10％）

說明宗地位置所對應(yīng)的土地級別及價格?；鶞实貎r以幅度價形式表示的，應(yīng)取均值。

（3）基準地價修正。（60％）

編制待估宗地因素條件說明表。與基準地價修正體系表所列項目一致，與區(qū)域因素、個別因素條件說明一致（30％）

編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件說明相吻合（20％）

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其他因素修正。包括開發(fā)程度、交易期日、容積率修正等（10％）（4）地價計算。（10％）

（5）方法運用完整性系數(shù)。（85～100％）

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以（1）一（4）項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

按《估價規(guī)程》要求，采用基準地價系數(shù)修正法評估地價時，應(yīng)明確以下內(nèi)容：

一是要具體說明采用的基準地價的內(nèi)涵及其批準機關(guān)、批準文號、公布或制定時間等。

二是要具體說明基準地價系數(shù)修正法的概念。

三是要確定并具體說明估價對象所在區(qū)域的土地級別及其基準地價以及對應(yīng)的基準地價系數(shù)修正表及因素條件說明表，并說明來源及依據(jù)。

四是要具體說明估價對象的各項具體條件及其優(yōu)劣程度，并對應(yīng)基準地價系數(shù)修正表確定各項修正系數(shù)標準及綜合修正系數(shù)。

五是要對應(yīng)基準地價內(nèi)涵的其他因素條件如年期、期日、開發(fā)程度及容積率或其他情況進行修正并說明修正理由。

基準地價系數(shù)修正法評估中容易出現(xiàn)的問題：

1、采用了超過3年的基準地價成果（特別注意）2、漏項，缺少地價內(nèi)涵介紹等；地價內(nèi)涵介紹不完善（缺少估價期日、容積率、開發(fā)程度、計算公式等）。

3、因素描述及修正與市場比較法及地價影響因素描述不一致；因素描述不

具體且未量化。

4、未列出待估宗地的因素條件說明、優(yōu)劣程度判定表。

5、某項因素修正錯誤，某項修正前后不一致或缺少某項因素的修正。

6、計算過程漏項、計算公式前后不一致或計算結(jié)果錯誤。

2、剩余法

（1）最佳開發(fā)利用方式（10％）

說明土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計的要求，是否考慮了市場供求狀況等。

如果估價對象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，評估其現(xiàn)狀利用條件下價值，則不考慮最佳利用問題。

（2）不動產(chǎn)總價估算（20％）

估算方法選擇及應(yīng)用的合理性，估算依據(jù)的充分程度。（3）開發(fā)成本估算（30％）

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估算成本全面、客觀、合理，依據(jù)的充分性。

（4）利息計算（10％）

開發(fā)周期、利息率、計息周期及其計算公式。（5）利潤計算（10％）

利潤率選取依據(jù)及其合理性。（6）稅金及其銷售稅費估算（10％）選取全面、正確，依據(jù)合理。（7）地價計算（10％）公式及計算過程的正確性。

（8）方法運用完整性系數(shù)（85％～l00％）

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項目按待開發(fā)土地進行評估，評估思路錯誤等。

以（1）～（7）項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

按《估價規(guī)程》要求，采用剩余法評估地價時，應(yīng)明確說明以下內(nèi)容：

一是要分析或依據(jù)規(guī)劃確定土地的最佳利用方式，包括用途、建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度、建筑密度等項內(nèi)容。

二是要具體說明估價對象開發(fā)完成后的利用方式（買賣或出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法和依據(jù)。在估算不動產(chǎn)總價時在同一或類似供需圈或近鄰區(qū)域內(nèi)至少要選擇三個市場案例，采用市場比較法的有關(guān)程序和要求進行確定。

三是要具體說明開發(fā)總成本費用所含項目及開發(fā)成本費用的建筑費、專業(yè)費的確定方法和依據(jù)；并說明項目開發(fā)周期、計算開發(fā)資本利息的利率、稅費、手續(xù)費和開發(fā)利潤率等的選取依據(jù)和標準。

四是明確計算公式、過程并正確計算。采用剩余法評估存在的主要問題是：

①未具體說明土地的最佳利用方式、開發(fā)周期和開發(fā)完成后的利用方式。②無不動產(chǎn)總價的估算方法和確定依據(jù)，直接給定一個價格。③總費用中涉及到的項目及其各項標準的確定依據(jù)、方法不明確或不充分，有的未說明參數(shù)的選取標準、依據(jù)或理由，而直接應(yīng)用某種數(shù)據(jù)進行計算；有的未說明總費用應(yīng)含的項目內(nèi)容；有的甚至缺項或多項。

④計算過程中的錯誤，比如利息的計算。計息周期不清楚，概念模糊，計算地價時，如評估開發(fā)初期的地價（開發(fā)前），還需要將結(jié)果貼現(xiàn)。⑤確定投資利息時，利率選擇沒有與具體項目開發(fā)周期相適應(yīng)，如項目開發(fā)周期為2年的，不可選取一年期貸款利率為計算參數(shù)。

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3、收益還原法

（1）總收益確定（30％）

確定收益時，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢。

**在報告評審中，重點審查數(shù)據(jù)來源依據(jù)是否充分，是否有較強說服力，是否采用客觀收益，客觀收益的確定方法及詳細測算過程是否準確，是否考慮了衍生收益。凡客觀收益的測算過程沒有采用市場比較法求證過程的，扣減10分；凡忽略衍生收益（如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益）且未作原因說明者，扣減10分（2）總費用（40％）

費用構(gòu)成項目是否全面、正確，費用取值依據(jù)是否充分、客觀合理。說明：

1、幾種用地方式下對應(yīng)的土地費用為：（1）土地租賃中主要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費）、管理費（指管理人員的薪水及其他費用）、土地維護費及其他費用（例如給排水及道路的修繕費等）。

（2）房地出租中主要考慮。經(jīng)營管理費、維修費、保險費、稅金、房屋折舊費等。對房屋折舊費的扣除往往存在爭議，扣除此項后土地還原利率取值要對應(yīng)降低；另因為收益是客觀收益，所以計算折舊時應(yīng)采用代表此種類型的房屋的平均重臵成本價。

（3）經(jīng)營性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費用、銷售稅金及附加、財務(wù)費用及經(jīng)營利潤。

（4）生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費用、管理費用、銷售稅金及附加、財務(wù)費用及企業(yè)利潤。

2、確定費用時，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均費用，且注意與前文中的收益相對應(yīng)。出租價格中如果不含應(yīng)上繳的稅費就不應(yīng)該扣減稅費。

3、注意簽署了租賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計算。**報告評審中重點審查的地方是：費用構(gòu)成項目是否全面、正確，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，費用取值符合正?？陀^費用或政策規(guī)定要求，對沒有文件規(guī)定的，每項費用的確定過程要有清晰的說明，有詳細的推算過程。每項費用計算依據(jù)不詳細直接給予結(jié)論者扣減5分，漏計者扣減10分。（3）土地純收益確定（10％）土地純收益的剝離方法和依據(jù)

（4）土地還原率確定（10％）

要明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確

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定方法、依據(jù)和具體標準。（建議采用估計對象所在地基準地價中還原利率確定的結(jié)果及依據(jù)）

土地還原率確定依據(jù)、合理性等。（5）地價計算（10％）

公式及計算過程的正確性。

計算中，年折舊費的計算容易出問題，主要是耐用年限沒有考慮土地出讓的剩余年限，如土地使用者尚可使用土地的年期小于房屋耐用年限，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個建筑物重臵價必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按49年計。（6）方法運用完整性系數(shù)（85％～l00％）

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以（1）一（5）項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法

所占分值，即為該方法得分。

收益還原法容易出現(xiàn)的錯誤；

①收益還原法公式選錯或計算過程漏步驟。

②收益為待估宗地的實際收益不是客觀收益；收益確定依據(jù)不充分；收益確定錯誤或不合理。

③費用確定可能漏項或多項；年折舊費計算公式錯誤（年限出錯，重置價取值錯誤）。

④建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理。

⑤地價計算中年限使用錯誤。

4、成本逼近法

（1）土地取得（征地）成本（20％）

技術(shù)報告中，要詳細說明土地取得費的各組成項目、費用標準及其確定的依據(jù)，同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準機關(guān)、批準時間、文號及文件中有關(guān)費用標準；沒有文件依據(jù)的，若是當?shù)匾话阋?guī)定，要有土地管理部門或有關(guān)政府部門的證明。涉及到當?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用標準或沒有規(guī)定的，要在對估價對象所在區(qū)域進行充分調(diào)查實際征地案例的基礎(chǔ)上，按照市場逼近法的要求，簡要分析對比后確定客觀取得費用，并說明原因。

城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費可按拆遷安臵費計算，主要包括：拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費、拆遷安臵補助費，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣?guī)定的標準結(jié)合市場確定。

從市場購入土地時，土地取得費就是獲取土地的價格，需注意價格內(nèi)涵（如“×通一平”，是否含出讓金等），避免與土地開發(fā)費等重復(fù)計算。

（報告評審中，重點審查土地取得費用構(gòu)成項目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充分。計算正確但無解釋者，各項扣減5分。）

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（2）土地開發(fā)費用（20％）

開發(fā)狀況及相應(yīng)的開發(fā)費用標準、依據(jù)，是否為客觀的開發(fā)費用。（注意：土地開發(fā)費按該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需投入的各項客觀費用計算。注意區(qū)分宗地內(nèi)開發(fā)程度與宗地外的開發(fā)程度?！啊镣ㄒ黄健币话闱闆r下是指宗地紅線外“×通”，宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線外的土地開發(fā)費用要客觀計算道路費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公用設(shè)施配套費和小區(qū)開發(fā)費；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費一般有土地平整費和小設(shè)施配套費。）

報告評審中，重點審查待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標準是否明確，依據(jù)是否充分，是否為客觀的開發(fā)費用。計算正確但無解釋者，扣減10分。

（3）相關(guān)稅費（10％）-

組成部分是否全面、費用的確定依據(jù)是否充分合理。征地過程中發(fā)生的稅費一般有：

a、占用耕地時的耕地占用稅；b、占用耕地時的耕地開墾費。

c、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金（菜地與耕地只用其一，詳見地方標準，各地有所不同，按地方實際情況計算）；d、征地管理費（各省有所不同，大概都是按征地成本的一定百分比計算的）。e、當?shù)卣?guī)定并取得上級政府批復(fù)同意收取的其他有關(guān)稅費。f、新增建設(shè)用地土地有償使用。（4）利息計算（10％）

利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計息期（5）利潤計算（10％）

利潤率選擇、依據(jù)（6）土地增值（10％）

增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。（7）相關(guān)修正（10％）

年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的確定依據(jù)及其合理性等。（8）地價計算（10％）公式及計算過程的正確性。

（9）方法運用完整性系數(shù)（85％～l00％）

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以（1）一（8）項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法

所占分值，即為該方法得分。

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**成本逼近法經(jīng)常出現(xiàn)的問題：

a.缺少對待信宗地周邊土地利用類型的描述；取得費不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費的確定沒有明確的法律和文件依據(jù)。

b.開發(fā)費的確定與地價定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致。開發(fā)費的取值與基準地價評估中的開發(fā)費不一致。c.利息計算有誤

d.未進行年期修正或區(qū)位修正e.費用確定可能漏項或多項

f.利潤計算時考慮了利息5、市場比較法（1）比較實例選?。?0％）

案例個數(shù)、實際交易案例、時間限制、用途一致、相同供需圈、

案例描述清楚、選擇特殊案例的說明等。

按《估價規(guī)程》要求，采用市場比較法評估至少要選擇與估價對象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內(nèi)的3例交易實例，（注意：所選實例價格相差不超過30%，其修正后比準地價同樣不能超過30%。）并具體說明實例的土地使用者、位臵、用途、面積、土地級別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價格等。

（評審時，關(guān)注案例的真實性是最為關(guān)鍵的，所以依據(jù)非常重要，我們估價師在收集案例時，一定要附上案例照片，這也是將來報告的必然要求。）（2）比較因素選擇（15％）

是否包括影響地價的全部主要因素，因素選擇是否有針對性、客觀合理，修正系數(shù)確定的理由和標準。

區(qū)域因素：a.基礎(chǔ)設(shè)施狀況；

b.商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用距城市市級或區(qū)級或街區(qū)級商業(yè)中心的距離遠近反映）

c.對外聯(lián)系和方便程度（用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離遠遠及設(shè)施狀況來反映）

d.道路通達度（用道路類型、道路級別、寬度、長度道路的相對位置來反映）e.公交便捷度（用公交路線、站點分布、車流量及?？看螖?shù)來反映，工業(yè)用地可以不選）

f.公用設(shè)施完善度（用中小學(xué)、幼兒園、銀行、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場的擁有量、距離和它們的級別來反映）

g.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（用污染程度反映）

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h.綠地覆蓋率（辦公、住宅用地選，也可考慮景觀的差異）

i.產(chǎn)業(yè)集聚（用區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)