房地產(chǎn)開發(fā)流程圖及說明

房地產(chǎn)公司開發(fā)審批流程及涉稅信息向發(fā)改委提出立項申請，發(fā)改委審批文獻，公司憑立項文獻，向發(fā)改委申請投資計劃立項審批向發(fā)改委提出立項申請，發(fā)改委審批文獻，公司憑立項文獻，向發(fā)改委申請投資計劃立項審批立項批復(fù)立項批復(fù)由規(guī)劃、土地、財政部門負責(zé)。普通涉及辦理“由規(guī)劃、土地、財政部門負責(zé)。普通涉及辦理“兩證一書”：即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（前期費）規(guī)劃審批規(guī)劃許可：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計方案審定告知書規(guī)劃許可：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計方案審定告知書城鄉(xiāng)國有土地使用出讓合同以及有關(guān)補充合同國土資源和房屋局頒發(fā)的國有土地使用證（土地出讓金）土地開發(fā)合同及補充合同（拆遷安置賠償費、征地費）用地審批用地審批施工審批向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門負責(zé)（前期費、規(guī)費）施工審批向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門負責(zé)（前期費、規(guī)費）建委頒發(fā)施工許可證（基礎(chǔ)設(shè)施費）建委頒發(fā)施工許可證（基礎(chǔ)設(shè)施費）公司與施工公司訂立施工合同，進場施工，工程監(jiān)理（建安工程費、公共設(shè)施配套費）銷售審批根據(jù)《商品房銷售管理方法》、《都市商品房預(yù)售管理方法》銷售審批根據(jù)《商品房銷售管理方法》、《都市商品房預(yù)售管理方法》（1）國土資源與房屋局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證（可售面積）（1）國土資源與房屋局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證（可售面積）（2）公司訂立的全部商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同（預(yù)售收入）（3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格告知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（竣工標(biāo)志）（4）房地產(chǎn)管理部門出具測繪報告（可售面積）產(chǎn)權(quán)審批商品房交付使用后，由業(yè)主向國土資源與房屋局報送購置房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證（竣工標(biāo)志，收入確認）產(chǎn)權(quán)審批商品房交付使用后，由業(yè)主向國土資源與房屋局報送購置房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證（竣工標(biāo)志，收入確認）房屋全部權(quán)證：公司自用產(chǎn)權(quán)、移交產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)（銷售對象，銷售收入）房屋全部權(quán)證：公司自用產(chǎn)權(quán)、移交產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)（銷售對象，銷售收入）房地產(chǎn)開發(fā)流程圖闡明1、根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個層次的開發(fā)和一種層次的開發(fā)兩種形式。兩個層次的開發(fā)是先將“生地”（不含有使用條件）開發(fā)建設(shè)成“熟地”后進行拍賣或出租（產(chǎn)品為土地），由獲得土地使用權(quán)者進行房屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一種層次的開發(fā)是指一次性完畢土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。國外普通以前者為主，在我國絕大多數(shù)公司后來者為主，也有少數(shù)公司同時從事兩個層次的開發(fā)。一種層次的開發(fā) 一種層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個層次的開發(fā) 第一層次土地拍賣、招標(biāo)、合同第二層次房屋（含土地使用權(quán)） 2、根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡稱為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是都市的外延和擴展，建設(shè)衛(wèi)星城就是一種大規(guī)模的新開發(fā)形式，再開發(fā)則是對原有都市功效的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環(huán)節(jié)，程序更為復(fù)雜。新開發(fā)和再開發(fā)的重要工作內(nèi)容分別是：3、根據(jù)投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。4、根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟合用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾個開發(fā)形式。3、根據(jù)投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。4、根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟合用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾個開發(fā)形式。新區(qū)開發(fā) 征用土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房屋開發(fā)舊城改造 拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)節(jié)走向等項目構(gòu)想及可行性研究開發(fā)商提出開發(fā)構(gòu)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點。在市場經(jīng)濟體制條件下開發(fā)構(gòu)想與否精確地反映了市場的需要、與否符合政府的規(guī)劃規(guī)定將決定將來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，擬定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。另首先構(gòu)想終究有無真正的市場前景、開發(fā)樓盤與否會得到購置者青睞，這需要進行可行性研究；政府與否同意此項目立項、（實施土地招拍掛方法以前）銀行與否同意予以資金支持、不可預(yù)見費用的考慮與否充足都需要參考可行性研究的成果。項目立項及公司審批對實施土地招拍掛方法以前的開發(fā)項目立項是房地產(chǎn)開發(fā)商投資構(gòu)想付諸實施的第一步。在后來的每個開發(fā)環(huán)節(jié)都需要在本階段獲得的政府主管部門的同意文獻。對于房地產(chǎn)專營和兼營公司獨自開發(fā)的項目本階段的重要任務(wù)是：起草并向發(fā)改委（計、經(jīng)委）報送項目建議書，獲得同意項目建議書的批復(fù)；根據(jù)項目建議書批復(fù)，編制可行性研究報告報發(fā)改委審批獲準(zhǔn)后，即獲得年度預(yù)備項目資格。新成立的開發(fā)公司，在本階段除以上任務(wù)外，還須辦理公司注冊登記和稅務(wù)登記事宜。涉外開發(fā)公司，在公司登記之前，必須簽定合資或合作合同、章程報送外經(jīng)貿(mào)委審批，領(lǐng)取外商投資公司同意證書，并到外匯管理部門備案，辦理外匯賬戶開戶手續(xù)。項目規(guī)劃根據(jù)國家有關(guān)都市規(guī)劃的規(guī)定，在都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項目，必須符合都市規(guī)劃的規(guī)定，必須向規(guī)劃主管部門辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù)，在獲得“兩證一書”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計方案告知書)后，方可開工建設(shè)。在已開發(fā)使用的城鄉(xiāng)國有土地范疇內(nèi)，項目規(guī)劃申報的基本環(huán)節(jié)以下：在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門在要點告知書中對項目的用地范疇、規(guī)劃條件等提出初步意見，作為計劃部門進行批復(fù)時的參考根據(jù)。在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商向規(guī)劃局申報項目選址、定點，規(guī)劃部門下達選址規(guī)劃意見告知書，對項目用地的位置、面積、范疇等提供較具體的意見，并可同時下達規(guī)劃設(shè)計條件；根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在完畢方案設(shè)計后，向規(guī)劃部門提出審定申請。通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的根據(jù)，也是獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文獻。開發(fā)商根據(jù)審定的規(guī)劃設(shè)計方案告知書和可行性研究報告批復(fù)，在規(guī)劃主管部門咨詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。該證是獲得土地使用權(quán)、辦理土地使用證的必備文獻。申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需要進行的驗證工程建設(shè)符合規(guī)劃規(guī)定的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文獻。土地使用權(quán)獲得開發(fā)商在項目立項通過(獲得建議書批復(fù)，可行性研究批復(fù))并獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，即可辦理獲得土地使用權(quán)的手續(xù)。根據(jù)《都市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲得方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證；通過劃撥獲得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地同意書。7月實施土地招牌掛方法后對各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式獲得。征地、拆遷征地是指項目選址用地為集體土地時，要按照法定的程序和根據(jù)報請有同意權(quán)限的政府（普通為省以上人民政府）審批，并對集體土地及地上物等依法賠償、補貼后將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。該工作在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進行。拆遷是指項目選址在都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上，為達成施工的場地條件，拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物，并對原用地者進行賠償、安置的行為。該工作在獲得建設(shè)用地同意書或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后可提出申請。征地、拆遷工作的完畢是申請項目開工的必備條件。工程建設(shè)工程建設(shè)階段是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起到項目施工全部完畢，通過有關(guān)部門的分項或綜合驗收，達成業(yè)戶可使用狀態(tài)的過程。本階段要完畢的重要報批手續(xù)是：在獲得政府的用地批復(fù)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證后向發(fā)改委申請列入年度開工計劃；同時與“四源”供應(yīng)單位（自來水、煤氣、供熱、污水解決）訂立合同，按規(guī)定支付有關(guān)費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開工審批表；到招標(biāo)投標(biāo)管理部門，辦理招標(biāo)同意手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督站，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后報請有關(guān)主管部門進行綜合驗收并獲得竣工備案登記證明。房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租，實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。房地產(chǎn)開發(fā)商既可自營也可委托專業(yè)的中介機構(gòu)進行銷售和出租。銷售的房地產(chǎn)分期房和現(xiàn)房兩種，但都必須先獲得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售（銷售）許可證件，《都市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行方法》第18條規(guī)定：“凡未按照本方法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的獲得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效。”買賣契約須通過政府主管部門鑒證方為有效。物業(yè)管理物業(yè)管理，是開發(fā)商在房地產(chǎn)交付使用后，向全體業(yè)主提供房屋設(shè)備、公共配套設(shè)施維護、安全保衛(wèi)、環(huán)境治理等社會化專業(yè)化的管理服務(wù)。開發(fā)商在向有關(guān)主管部門申請進行項目竣工驗收之前必須貫徹物業(yè)管理的機構(gòu)和方法。物業(yè)管理，能夠委托給獲得行業(yè)主管部門(國土資源和房屋管理局)資質(zhì)認定證書的專業(yè)管理公司進行也能夠由開發(fā)商自己組建管理機構(gòu)實施。組建物業(yè)管理機構(gòu)必須先向行業(yè)主管部門申請資質(zhì)審查獲準(zhǔn)后向工商管理部門申請公司注冊登記領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照方可從事物業(yè)管理活動。在實施招拍掛方式下房地產(chǎn)開發(fā)的流程大大簡化。首先到土地交易中心參加土地競拍獲得中標(biāo)告知書后訂立《國有土地出讓合同》及補充合同并訂立《履約確保書》。然后到發(fā)改委申請年度投資計劃進行選址、規(guī)劃設(shè)計辦理有關(guān)的審批手續(xù)。一種房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程大致上涉及以上8個階段。(二)、房地產(chǎn)開發(fā)的“五證兩書”在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需獲得含有法律效力的五證兩書才可進行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、產(chǎn)權(quán)登記，否則被視為違章、違規(guī)建筑。它是法律明示購房人及有關(guān)事項辦理必須認證的手續(xù)，是房地產(chǎn)商正當(dāng)開發(fā)經(jīng)營的重要憑據(jù)。它們分別是：五證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。兩書：住宅使用闡明書、住宅質(zhì)量確保書。兩書相比五證略顯次要。房地產(chǎn)開發(fā)商項目能否順利開發(fā)，抵押貸款、按揭手續(xù)辦理成否成功，產(chǎn)權(quán)能否最后登記，基本上取決于五證的辦理。下面就五證兩書的內(nèi)容及申辦手續(xù)概述以下：1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》凡在都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家同意建設(shè)項目的有關(guān)文獻，向都市規(guī)劃行政主管部門提出定點申請；都市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)用地項目的性質(zhì)、規(guī)模等，按照都市規(guī)劃的規(guī)定，初步選定用地項目的具體位置和界限；同時根據(jù)需要，征求有關(guān)行政主管部門對用地位置和界限的具體意見；根據(jù)上述規(guī)定及意見向用地單位提供規(guī)劃設(shè)計條件；最后審核用地單位提供的規(guī)劃設(shè)計總圖，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。它是經(jīng)都市規(guī)劃行政主管部門確認該項目位置范疇符合都市規(guī)劃的法律憑證

建設(shè)用地規(guī)劃許可應(yīng)當(dāng)涉及標(biāo)有建設(shè)用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃規(guī)定的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，含有同等的法律效力。附圖和附件由發(fā)證單位根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和實際狀況制訂。辦理根據(jù)：《中華人民共和國都市規(guī)劃法》33條《建設(shè)部有關(guān)統(tǒng)一實施建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的告知》（建規(guī)字第66號）2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》凡在都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其它工程設(shè)施的單位與個人必須持有關(guān)同意文獻向都市規(guī)劃行政主管部門提出建設(shè)工程申請，都市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)都市規(guī)劃向申請人提出建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計規(guī)定；申請人根據(jù)規(guī)劃設(shè)計規(guī)定提交工程初步設(shè)計方案后，都市規(guī)劃行政主管部門征求并綜合協(xié)調(diào)有關(guān)行政主管部門對建設(shè)工程設(shè)計方案的意見，審定建設(shè)工程初步設(shè)計方案；申請人審定的建設(shè)工程初步設(shè)計方案，制作工程施工圖經(jīng)都市規(guī)劃行政主管部門審核后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。它是有關(guān)建設(shè)工程符合都市規(guī)劃規(guī)定的法律憑證，也是建設(shè)單位得以建設(shè)工程的法律憑證之一。建設(shè)工程規(guī)劃許可證所涉及的附圖和附件；按照建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線以及個人建房等不同規(guī)定，由發(fā)證單位根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和實際狀況制訂。附圖和附件是建設(shè)工程規(guī)劃許可證的配套證件，含有同等法律效力。辦理根據(jù)：《中華人民共和國都市規(guī)劃法》33條《建設(shè)部有關(guān)統(tǒng)一實施建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的告知》（建規(guī)字第66號）3、《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請經(jīng)都市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證重要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范疇。辦理土地使用權(quán)證需向土地部門提交以下手續(xù)：立項、選址意見書、用地預(yù)審、環(huán)評審核、方案及總平審核和用地規(guī)劃許可證核發(fā)、地質(zhì)勘察成果審查、施工圖審查、消防審核、施工圖審核、防雷審核、民防審核、市政審核、園林審核、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)后繳交地價后才能夠核發(fā)《國有土地使用證》。5月9日，國土資源部公布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號令），全方面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，前述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓,，《國務(wù)院有關(guān)加強土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》（國發(fā)［］31號）明確規(guī)定：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓”。3月16日，新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》全方面必定了經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。9月28日，國土資源部修定了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(中華人民共和國國土資源部令第39號)，根據(jù)國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》現(xiàn)在實施掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)上述手續(xù)由政府確認競得人后予以辦理，但參加人需符合下列競買條件：（1）、中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其它組織除法律、法規(guī)另有規(guī)定外均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動（以出讓公示為準(zhǔn)）。（2）、申請參加競買者必須提交競買申請文獻和競買確保金。（3）、競買人能夠獨立競買也能夠聯(lián)合競買。聯(lián)合競買的需提交聯(lián)合競買承諾書。若聯(lián)合競得后不得將地塊分割。聯(lián)合競買的各組員應(yīng)為競買及競得后的行為對外承當(dāng)對應(yīng)的連帶責(zé)任。掛牌出讓程序（1）、在掛牌開始日前20日公布掛牌出讓公示將掛牌出讓宗地的面積、界址、空間范疇、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等在土地交易市場掛牌公布；（2）、接受咨詢及出售掛牌出讓文獻；（3）、受理提交競買申請文獻和競買確保金；（4）、審查競買資格；（5）、符合條件的競買人填寫報價單報價；（6）、掛牌主持人確認該報價后更新顯示掛牌價格；（7）、繼續(xù)接受新的報價；（8）、掛牌主持人在掛牌公示規(guī)定的掛牌截止時間擬定競得人；（9）、訂立《成交確認書》；（10）、訂立《國有建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓合同》。法定根據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》國土資源部令.第39號.4、《建筑工程開工許可證》建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的重要根據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑不受法律保護。建設(shè)部于1999年頒布《建筑工程施工許可證管理方法》，規(guī)范了建筑工程施工許可證的管理方法。申請領(lǐng)取施工許可證必須含有下列條件：(1)已依法辦理建設(shè)用地手續(xù)；(2)已獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證并經(jīng)定位測量和驗收簽證；(3)需要拆遷的已經(jīng)辦理拆遷手續(xù)；(4)已按規(guī)定辦理工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；(6)施工需要的建設(shè)資金已貫徹；(7)工程施工公司已擬定；(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房的同意性文獻。設(shè)定行政許可的法律根據(jù)：（1）1995年1月1日起實施的《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》第44條；（2）國務(wù)院1998年7月20日公布施行的《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第25條；（3）3月14日施行的建設(shè)部令88號《商品房銷售管理方法》第六條；（4）《都市商品房預(yù)售管理方法》【1994年11月15日建設(shè)部令第40號公布根據(jù)8月15日《建設(shè)部有關(guān)修改<都市商品房預(yù)售管理方法>的決定》、7月20日《建設(shè)部有關(guān)修改<都市商品房預(yù)售管理方法>的決定》修正】第六條。商品房預(yù)售行