港口物業(yè)投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

1港口物業(yè)投標(biāo)方案第一章物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想與策劃 第一節(jié)項目概況 一、基礎(chǔ)信息 三、服務(wù)需求 第二節(jié)項目現(xiàn)狀分析及建議 一、港口物業(yè)服務(wù)的背景分析 三、港口物業(yè)服務(wù)客戶的特點分析 四、港口物業(yè)服務(wù)重難點分析 第三節(jié)港口物業(yè)服務(wù)理念與目標(biāo) 一、物業(yè)服務(wù)理念 二、物業(yè)管理目標(biāo) 第四節(jié)項目管理的整體設(shè)想和規(guī)劃 一、管理思路 二、管理模式 第五節(jié)服務(wù)事項要求及標(biāo)準(zhǔn) 一、人員配備要求 二、物業(yè)服務(wù)事項(委托管理內(nèi)容) 三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求 四、服務(wù)承諾 第二章運(yùn)行管理方式、工作計劃 2第一節(jié)管理方式 一、管理方式 二、設(shè)立駐場服務(wù)機(jī)構(gòu) 三、建立內(nèi)部管理構(gòu)架 第二節(jié)工作計劃 二、施工工作計劃 三、前期驗收接管工作計劃 四、接管后工作前的準(zhǔn)備計劃 第三章人員配備、培訓(xùn)及管理 第一節(jié)管理人員配備 一、管理人員配備的原則 二、組織架構(gòu)及人員配置 三、人員崗位職責(zé) 第二節(jié)管理人員的培訓(xùn) 一、培訓(xùn)目標(biāo) 二、培訓(xùn)管理 三、培訓(xùn)內(nèi)容 四、培訓(xùn)方式 五、培訓(xùn)計劃 第三節(jié)人員管理 一、嚴(yán)把錄用關(guān)，選好苗，育良才 二、嚴(yán)格考核制度 3 四、人性化民主型內(nèi)部管理，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力 六、協(xié)調(diào)關(guān)系 第四章物資裝備計劃 第一節(jié)物業(yè)用房 一、物業(yè)管理用房 二、物業(yè)管理用房的配置要求 第二節(jié)投入設(shè)備、工具及物料 一、物資配備原則 三、維修工具 五、保潔物資 六、秩序維護(hù)物資 第三節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)機(jī)械管理 一、草坪剪草機(jī)維修保養(yǎng)及儲存 二、綠籬機(jī)維修保養(yǎng)及儲存 三、割灌機(jī)維修保養(yǎng)及儲存 第四節(jié)保安工具管理規(guī)定 一、職責(zé) 三、物資裝備使用規(guī)定 四、保安人員裝備的保養(yǎng) 4第五節(jié)保潔用品管理規(guī)定 二、適用范圍 三、管理規(guī)定 第六節(jié)工作服管理規(guī)定 一、統(tǒng)一著裝 二、工作服申請 三、工作服管理 五、工作服的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)及使用期限 六、著裝的要求 七、著裝的檢查與考核 八、西服 九、特殊情況 第五章管理規(guī)章制度 第一節(jié)人員管理制度 一、員工守則 二、保安人員要求 三、保潔人員管理制度 四、工程維修人員管理制度 五、綠化養(yǎng)護(hù)員工管理制度 六、岸電服務(wù)\船舶加水管理制度 第二節(jié)消防管理制度 5一、消防安全檢查制度 二、消防培訓(xùn)制度 三、滅火器管理制度 第三節(jié)公共管理規(guī)章制度 一、公示制度 第四節(jié)檔案管理制度 一、檔案資料的建立 二、檔案資料的管理 第五節(jié)碼頭防污染管理制度 一、港口的污染問題 第六章港口環(huán)保清潔服務(wù)管理方案 第一節(jié)管理思路 一、“科技型”環(huán)境保潔 二、“零干擾”衛(wèi)生保潔 三、“環(huán)?！毙l(wèi)生保潔 四、“安全”衛(wèi)生保潔 第二節(jié)衛(wèi)生保潔運(yùn)行流程 6一、衛(wèi)生保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 二、衛(wèi)生保潔、垃圾清運(yùn)操作規(guī)程 三、道路清掃作業(yè)流程 第三節(jié)港口碼頭環(huán)保清潔要求 一、總則 三、生產(chǎn)廢水和生活污水、含油污水 四、港口固體廢棄物 第四節(jié)港口碼頭環(huán)保管理措施 一、做好疏浚工程 二、空氣質(zhì)量管理 第五節(jié)人員安全作業(yè)規(guī)定 一、總則 二、安全要求 三、登高作業(yè) 四、房屋周邊清潔作業(yè) 六、檢查、疏通化糞池、排污井(溝)、沉油井作業(yè) 7七、清運(yùn)垃圾作業(yè) 八、搬運(yùn)物品時作業(yè) 第七章港口保安管理服務(wù)方案 第一節(jié)保安管理服務(wù)的要求 三、安全管理手段和方式 第二節(jié)保安管理工作要點 一、安全關(guān)鍵點分析如下圖 二、保安管理工作要點 三、保安管理工作流程圖 第三節(jié)保安崗位職責(zé)要求 一、門崗管理制度 二、巡邏崗崗制度 三、監(jiān)控崗管理制度 第四節(jié)保安管理服務(wù)規(guī)劃及標(biāo)準(zhǔn) 一、港口保安管理的基本思路 二、港口碼頭區(qū)域保安服務(wù)內(nèi)容說明 三、保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第五節(jié)保安管理服務(wù)方案細(xì)則 8二、巡邏服務(wù)方案 三、物品出入、搬運(yùn)登記管理 六、消防安全管理方案 第六節(jié)港口設(shè)施保安計劃 一、概念 三、港口設(shè)施保安計劃的內(nèi)容 第八章停車場服務(wù)管理方案 第一節(jié)停車管理服務(wù)要求 一、管理要求 二、管理目標(biāo) 第二節(jié)停車場管理思路及落實 一、實現(xiàn)區(qū)域車輛分區(qū)管理 二、加強(qiáng)交通疏導(dǎo)，合理分流 三、人車分流規(guī)劃設(shè)計 四、智能化交通服務(wù)停車 五、建立清晰的標(biāo)識指引系統(tǒng) 六、管理實施方案 第三節(jié)管理人員及具體措施 一、崗位設(shè)置 9二、管理人員崗位職責(zé)、紀(jì)律和職業(yè)道德 三、管理工作規(guī)程 六、停車場特殊情況處理程序 七、停車場使用守則 第九章衛(wèi)生消殺及消毒管理方案 一、工作目標(biāo) 二、工作思路 一、常見有害生物分析 三、消殺藥劑 四、消殺作業(yè)規(guī)程 第四節(jié)消毒工作方案 一、消毒人員安排 二、消毒時間 三、消毒原則 六、消毒檢查 第十章房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理方案 第一節(jié)房屋及公用設(shè)施的維護(hù)和管理 一、房屋及公共設(shè)施管理工作的重點 二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃 三、維修養(yǎng)護(hù)實施細(xì)則 四、搞好房屋查勘工作 第二節(jié)設(shè)備管理和維護(hù) 一、管理理念 二、設(shè)備的基礎(chǔ)管理 五、設(shè)施設(shè)備管理作業(yè)流程 第三節(jié)各類設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃 一、消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù) 二、配電設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 三、給排水設(shè)備系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù) 四、供氣設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 第四節(jié)設(shè)施設(shè)備搶修、應(yīng)急處理方案 一、停電應(yīng)急處理措施 二、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 第五節(jié)節(jié)約能源管理 一、節(jié)能措施 二、節(jié)水措施 三、換季節(jié)能措施 第十一章綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案 第一節(jié)港口綠化工作的現(xiàn)狀及特點 一、港口綠化現(xiàn)狀 二、港口園林綠化養(yǎng)護(hù)工作的重要性 第二節(jié)綠化組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé) 一、綠化養(yǎng)護(hù)組織架構(gòu)圖 二、綠化養(yǎng)護(hù)管理人員工作安排及崗位職責(zé) 第三節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)范圍及內(nèi)容 一、綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)范圍 二、綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容 第四節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 一、草坪、地被養(yǎng)護(hù)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 二、灌木和花卉養(yǎng)護(hù)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 三、喬木養(yǎng)護(hù)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 四、水分管理要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 五、病蟲害防治要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 六、環(huán)境衛(wèi)生要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 七、綠化控制指標(biāo) 第五節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)基本措施 一、落實責(zé)任、完善制度 二、草地的養(yǎng)護(hù)管理 三、綠化樹木的管理 六、增強(qiáng)植物抗逆能力和防病蟲害能力 七、加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)的宣傳推廣 第十二章港口碼頭船舶管理方案 第一節(jié)船舶靠泊管理規(guī)定 一、靠泊能力及要求 二、靠泊管理 三、術(shù)語定義 第二節(jié)港口碼頭船舶?？抗芾矸桨?一、崗位職責(zé)和人員配置 二、港口船舶?？抗芾矸桨?第十三章服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施 第一節(jié)服務(wù)承諾 第二節(jié)質(zhì)量保證體系 一、建立質(zhì)量管理體系 二、物業(yè)質(zhì)量管理體系的運(yùn)作 第三節(jié)質(zhì)量保證措施 一、綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量保證措施 二、保潔服務(wù)質(zhì)量保證措施 三、秩序維護(hù)服務(wù)質(zhì)量保證措施 四、其他服務(wù)質(zhì)量保證措施 第十四章應(yīng)急事件處理預(yù)案 第一節(jié)應(yīng)急事件處理整體方案 一、應(yīng)急事件處理的總體要求 二、應(yīng)急事件的管理控制原則 三、應(yīng)急事件處理流程 四、應(yīng)急事件的分類與識別 第二節(jié)應(yīng)急事件處理制度 二、適用范圍 三、職責(zé) 第三節(jié)各類突發(fā)事件處理預(yù)案 一、港口設(shè)施保安應(yīng)急預(yù)案 二、港區(qū)火災(zāi)處理預(yù)案 三、港口防洪度汛預(yù)案(該預(yù)案針對長江港口，沿海港口可自行參考) 四、停電應(yīng)急預(yù)案 五、碼頭防污染應(yīng)急預(yù)案 六、交通意外處理預(yù)案 七、防臺風(fēng)暴雨應(yīng)急預(yù)案 八、發(fā)現(xiàn)斗毆的處理 十、港口碼頭停水應(yīng)急預(yù)案 十一、對不服從管理強(qiáng)行沖撞的處理 十二、刑事案件應(yīng)急預(yù)案 十三、大型公共活動應(yīng)急預(yù)案 十四、盜竊事件應(yīng)急預(yù)案 十五、石油碼頭事故溢油清污應(yīng)急措施 第十五章投訴處理服務(wù)方案 第一節(jié)投訴產(chǎn)生原因分析 一、投訴的定義 二、剖析投訴成因 三、投訴動機(jī)分析 第二節(jié)投訴處理基本原則 一、換位思考原則 二、有法可依原則 三、快速反應(yīng)原則 四、及時總結(jié)原則 第三節(jié)投訴處理制度 一、投訴界定 二、投訴接待 三、投訴處理 第四節(jié)投訴處理流程 一、記錄投訴內(nèi)容 二、判斷投訴是否成立 三、確定投訴處理責(zé)任部門 六、提交主管領(lǐng)導(dǎo)批示 七、實施處理方案 八、總結(jié)評價 第十六章檔案的建立與管理方案 第一節(jié)檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 四、檔案的運(yùn)用 第二節(jié)檔案資料的分類 一、接管移交資料 二、管理檔案資料 第十七章推進(jìn)智能化信息化物業(yè)服務(wù) 第一節(jié)推進(jìn)智能化物業(yè)服務(wù)管理工作的概論 一、“智能化”的必要性 二、智能化物業(yè)管理的概念和目的 第二節(jié)智能化服務(wù)規(guī)劃方案 一、規(guī)劃原則 二、系統(tǒng)特點介紹 第三節(jié)加強(qiáng)節(jié)能管理建設(shè) 第四節(jié)節(jié)能產(chǎn)品優(yōu)先采購………………本方案目錄中的內(nèi)容在文檔內(nèi)均有詳細(xì)闡述，如需查說明一、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“整體服務(wù)設(shè)想”,詳情三、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“管理規(guī)章制度”,詳情案”,詳情可見本文第七章。六、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“設(shè)施設(shè)備方案”,詳情案”,詳情可見本文第十二章。案”,詳情可見本文第十四章。(五)其他法律法規(guī)。(以下內(nèi)容根據(jù)招標(biāo)文件和項目實際情況修第一章物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想與策劃第一節(jié)項目概況(投標(biāo)人根據(jù)項目情況自行編制)第二節(jié)項目現(xiàn)狀分析及建議設(shè)施以及高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)人員正體現(xiàn)了行業(yè)的開放流服務(wù)鏈中處于中心的地位。港口以其獨特的“大進(jìn)大出”導(dǎo)和重點。國際貿(mào)易中貨運(yùn)量的90%以上靠海運(yùn)完成，因而(一)重難點分析(1)泥沙淤積現(xiàn)象嚴(yán)重波逐浪運(yùn)動漂流到港池岸邊，也加重了港池的泥沙淤積現(xiàn)(2)路面臟污損壞現(xiàn)象不斷(二)相關(guān)合理化建議(1)完善漁船的廢水廢物回收裝置，或配備收污船，定(2)配備適量的生活垃圾桶、清潔車海漂垃圾回收船等(3)項目交易場所檔次中等且流動性較大，港區(qū)內(nèi)的安(4)定期組織人員清理海上漂浮物及碼頭路面的臟水廢第三節(jié)港口物業(yè)服務(wù)理念與目標(biāo)它本身是一種有償?shù)姆?wù)方式。這種服務(wù)既方便了業(yè)(一)物業(yè)治理目標(biāo)(二)質(zhì)量目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)表序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)測算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%以上完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時率及時維修次數(shù)/應(yīng)計報維修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到《維修通知單小時內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。3清潔、保潔率清潔、保潔情況/清潔、保潔標(biāo)準(zhǔn)建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，做到定時檢查/發(fā)現(xiàn)問題4維修工程質(zhì)量合格率99%以上維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎罰制度?；卦L率25%以上維修工程回工程項次照明燈及疏散燈完好率完好照明燈、5綠化、強(qiáng)、弱電完好率99%以上完好的強(qiáng)、弱電系統(tǒng)，令人舒適的綠化景觀完善強(qiáng)、弱電設(shè)備的云做制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)檢修人員，維修人員全部持證上崗；及時發(fā)現(xiàn)綠化問題，并進(jìn)行綠植長勢記錄，做好養(yǎng)護(hù)6消防設(shè)備完好率完好消防設(shè)備/港區(qū)消防設(shè)備總數(shù)實行巡查制度，建檔記錄。7治安、消防發(fā)生率1%以下(年)1%以下(年)治安案件實發(fā)次數(shù)或發(fā)生消防面積/港區(qū)內(nèi)物業(yè)使用任治安、消防員；下屬全體員工均為義務(wù)治安、消防員；落實防火安全三級檢查制心4小時值班，統(tǒng)一調(diào)動人員。8有效投訴率2%以下(年)2%以下(年)有效投訴次數(shù)/使用人總數(shù)采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理處理有結(jié)果、有記錄、有效投訴處理率處理的有效投訴數(shù)量/有效投訴總數(shù)9管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)人員總數(shù)人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)、培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。服務(wù)回訪率25%以上回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度加強(qiáng)服務(wù)隊伍的服務(wù)意識。使用人滿意率95%以上95%以上對管理滿意人數(shù)+基本滿意人數(shù)/使用人總?cè)藬?shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，努力完善服務(wù)體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強(qiáng)雙方交流及溝通。第四節(jié)項目管理的整體設(shè)想和規(guī)劃(一)專業(yè)管理(二)深度介入管理1.深入了解客戶在物業(yè)管理日常管理階段及節(jié)假和活2.定期及不定期開展客戶協(xié)調(diào)溝通會議的形式，與運(yùn)(三)即時服務(wù)、顯性管理體系是進(jìn)行物業(yè)管理規(guī)范化的保證，在管理中將全面導(dǎo)入(四)物業(yè)強(qiáng)力保障與優(yōu)化形象并重業(yè)服務(wù)+特色服務(wù)”的一體化模式，在做好日常物業(yè)管理服“節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”的服務(wù)思路，有效解決了出去的原因給客戶作了很多口頭上的承諾或是不收取房租∠序號內(nèi)容1區(qū)域管理維修保養(yǎng)跨河大橋管理維護(hù)、辦公樓管理維護(hù)方案、港區(qū)管理維護(hù)2保安管理公共秩序維護(hù)、日常和夜間巡邏、突發(fā)事件處理、大橋車輛通行管理、車輛停放管理、消防管理3設(shè)施管理房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理包括：監(jiān)控設(shè)備使用維護(hù)、公共區(qū)域的供電系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)等使用維護(hù)、辦公樓機(jī)電及電梯維護(hù)4衛(wèi)生保潔清理、辦公樓公共區(qū)域清理、生活垃圾、油污水、生活污水、廁所糞污收集轉(zhuǎn)運(yùn)、清運(yùn)第五節(jié)服務(wù)事項要求及標(biāo)準(zhǔn)(投標(biāo)人根據(jù)項目具體情況參照編制)(一)人員素質(zhì)要求各類人員的配備，均要求有較高的知識水平和專業(yè)技(二)人員數(shù)量要求人員配置表(據(jù)實際情況增加)崗位人數(shù)項目經(jīng)理工程維修工保安主管保安巡邏人員保潔主管保潔員(含綠化及垃圾清運(yùn))岸電售卡服務(wù)/為船舶加水人員工程主管綠化管理員(具體人員任職資格投標(biāo)人按照招標(biāo)文件進(jìn)行編制)二、物業(yè)服務(wù)事項(委托管理內(nèi)容)包括廁所清理；漁港陸域每周進(jìn)行水車沖洗不少于2次；2.使用自有或租用合法船舶對漁港水域每周進(jìn)行清理3.辦公樓內(nèi)的公共區(qū)域工作日每天清掃，包括廁所清內(nèi)廁所糞污收集轉(zhuǎn)運(yùn)(含轄區(qū)其他漁港),停泊漁船生活垃(二)漁港港區(qū)安保發(fā)事件處理，漁港管理辦公室及門衛(wèi)室安排人員24小時值3.車輛停放管理，管理進(jìn)出漁港車輛按指定停車位停 電等),辦公區(qū)綠化苗木的管理維護(hù)，配備管理用電腦及辦(一)公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1.對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。2.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺賬),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)4.載人電梯24小時正常運(yùn)行。9.容易危及人身安全地設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防(二)協(xié)助維護(hù)公共秩序1.漁港管理辦公及門衛(wèi)室安排人員24小時站崗值勤。2.安全事項管理，實施24小時安全監(jiān)控。通行(三)保潔服務(wù)1.辦公安層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝2.合理設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。3.港區(qū)道路、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、1次；樓梯扶手每日擦洗1次；樓梯窗戶(含窗臺、紗網(wǎng))每周清潔一次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除道路積水。4.衛(wèi)生間、洗刷間確保無臭味，無異味，每日清運(yùn)2兩(四)綠化養(yǎng)護(hù)管理2按照采購單位管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范優(yōu)質(zhì)完成其委4.積極安置采購單位管理區(qū)域內(nèi)的年齡18-60周歲的健康人員從事清掃保潔工作。負(fù)責(zé)水域作業(yè)人周歲的男性負(fù)責(zé)水域作業(yè)。我司清掃保潔人員不低于8人。戶(含窗臺、紗網(wǎng))潔凈，無灰塵蛛網(wǎng)；無衛(wèi)生死角；做好10.我司向采購單位交書面檢查情況(每周2次)。1綠化完好率實行巡查制度，建檔記錄，植物長勢良好2保潔率按招標(biāo)文件完成各項保潔任務(wù)3道路、井完好實行巡查制度，建檔記錄，及時維修，確保道路完好、通暢4維修服務(wù)滿意度按照維修服務(wù)流程對于維修項目5故、失竊事件和刑事案件0實行服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)、全員義務(wù)消防員制，定期進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)加強(qiáng)宣傳，進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理，確保消防安全以及6有效投訴處理率做好各項宣傳工作，加強(qiáng)與業(yè)主單位之間的溝通，及時了解業(yè)主單位愿望與要求，及時處理投訴并記7管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率建立三級培訓(xùn)制度和考試制度，確保培訓(xùn)合格率100%,以保障員工的綜合素質(zhì)，和用途本職工作的能力8專業(yè)人員持證上崗持證上崗9業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)人及工作人員滿意率定期與業(yè)主單位共同、回訪、確保滿意度各類保障服務(wù)響應(yīng)率積極回應(yīng)客戶需求，包括設(shè)施維修，保安保潔等工作(1)若一個月內(nèi)我司連續(xù)3次以上，達(dá)不到采購單位質(zhì)量要求。因環(huán)境和治安管理等問題收到相關(guān)部門批評2次以上的；區(qū)相關(guān)部門批轉(zhuǎn)環(huán)境整改意見或信訪2件以上嚴(yán)重(2)我司不得分包或者轉(zhuǎn)包。如經(jīng)查實采購單位有分(3)雙方約定，以下條件可構(gòu)成對我司的免責(zé)事由(4)雙方在對方無過錯的情況下任何一方提前終止合第二章運(yùn)行管理方式、工作計劃第一節(jié)管理方式6.運(yùn)用CS系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略),建立富有親和力的管(二)物業(yè)管理處接受XX漁港港區(qū)管理部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。(四)物業(yè)管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任(一)機(jī)構(gòu)設(shè)置管理中心是公司計劃為港口服務(wù)而專門組建的專業(yè)物(二)組織架構(gòu)圖客戶服務(wù)部保潔部保安部工程維修部(三)各部門主要職責(zé)(1)質(zhì)量管理(2)投訴接待——成立客戶服務(wù)中心，設(shè)立事務(wù)助理(3)行政管理(1)技術(shù)管理(2)維修管理(3)設(shè)備運(yùn)行記錄表.(1)清潔保潔②負(fù)責(zé)清潔情況的質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處(2)綠化管理①負(fù)責(zé)綠化的養(yǎng)護(hù)管理(施肥、造型、修剪等),維護(hù)行24小時巡查值班。2.各環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我公司的5.操作層(各部門)職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量第二節(jié)工作計劃(一)參與人員(二)主要工作內(nèi)容分類工作內(nèi)容要點(一)設(shè)施部分1.智能化系統(tǒng)功能要求及配置建議2.交通組織人行、車流、道路、停車組織；道路要求；車庫配置，廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性3.景觀設(shè)計“四害”消殺安全性，影響港區(qū)工作人員等設(shè)計處置；草皮樹木品種選擇；植物對環(huán)境和港區(qū)工作人員全性；水系的水質(zhì)保持、木材選用、經(jīng)營成本、安全性；垃圾收集點與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃；對環(huán)境的影響；垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風(fēng)；保潔部門對生活垃圾的處理運(yùn)送方式與垃圾中轉(zhuǎn)站的模式；清潔、綠化的用水用電；4.電梯及機(jī)房要求等功能要求；機(jī)房配置要求；電梯轎廂的配置；基坑給排水；電梯廳要求；5.水電氣配合設(shè)備房設(shè)置、電表、變壓器容量、臺數(shù)、水氣表位置、供水管網(wǎng)材料；6.圍墻護(hù)欄、支持桿安裝位置、圍墻結(jié)構(gòu)、圍墻墻面維護(hù)方便性、圍墻安裝防爬網(wǎng)、燈具、交通、攝像鏡頭支持桿；7.辦公樓外立面管道、防止盜竊攀爬的考慮；空調(diào)架選用；安裝集中排水管；平臺護(hù)欄、采光井門、防攀爬防盜；8.溝渠井蓋的設(shè)置及給業(yè)主造成的影響；9.天面露臺的設(shè)置露臺設(shè)置取水點；高空作業(yè)吊籃；屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間等防水材料的10.防火門設(shè)置防火門鑰匙、電源控制；11.信息欄公共信息欄材料尺寸；商鋪廣告燈箱設(shè)計圖案、安裝位置；12.單車摩托車棚設(shè)置13.清潔設(shè)施設(shè)置垃圾箱位置、中轉(zhuǎn)站位置；大廈標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置；通風(fēng)與排14.信報箱與郵政、門牌房屋編號、信報箱編號與公安派出所門牌管理；信報箱樣式、郵件安全性；位置與天氣環(huán)境協(xié)調(diào)；當(dāng)?shù)貙νㄠ]的要求與信報箱的制作；15.VI系統(tǒng)人性化、夜光指示；VI分類、安裝位置；材料與維護(hù)的方便性、經(jīng)濟(jì)性；告示系統(tǒng)部署；(二)設(shè)備部分1.設(shè)備房環(huán)境要求發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面要求；清潔取水點和排水管；設(shè)備房通風(fēng)；機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理、特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置；2.照明系統(tǒng)節(jié)能控制、抄表到戶考慮；電源插座；3.供配電系統(tǒng)變壓器房設(shè)置、安全措施；4.給排水系統(tǒng)閥門控制；計量表安裝；水池的大小設(shè)置，空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；煙道、排氣道的位置；5.消防系統(tǒng)主泵控制、消防栓安裝；(三)保安部分1.治安管理港區(qū)晝夜巡邏安排；門崗24小時值班；車輛出入、停放管理2.消防安全管理消防安全教育培訓(xùn)；消防演練；消防設(shè)施維護(hù)；3.港口設(shè)施保安計劃港口設(shè)施保安作業(yè)程序以及應(yīng)急預(yù)案；(四)保潔部分1.公廁管理廁所清理，糞水清運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)處理；2.污水處理生活污水含油污水的收集清運(yùn)；3.辦公樓保潔公共走廊、樓梯以及扶手；大廳地面等4.碼頭陸域道路清掃，無積水，無垃圾；存在的技術(shù)等因各種原因產(chǎn)生的各類將影響未來物業(yè)管理(一)參與人員(二)主要內(nèi)容(1)隱蔽工程檢查驗收。(2)建筑施工：砌分割墻體、墻面批灰、貼墻磚、預(yù)(3)建筑安裝：門、窗、潔具、樓梯扶手、陽臺護(hù)欄。(4)室內(nèi)水電及配套設(shè)施安裝：室內(nèi)水電及配套設(shè)施(5)供配電設(shè)備安裝：高壓環(huán)網(wǎng)柜、電力變壓器、開(6)供水設(shè)備安裝：水泵安裝。管道敷設(shè)。水箱、水(7)排水設(shè)施施工安裝：主管道、支管道、檢查井、(8)通風(fēng)排煙設(shè)備安裝：風(fēng)機(jī)與風(fēng)管、煙道、風(fēng)閥風(fēng)(9)消防設(shè)備安裝：報警主機(jī)、聯(lián)動控制柜、消防廣播設(shè)備、線路敷設(shè)、中繼器(模塊)、水流繼電器、各類探測器、廣播喇叭、手報按鈕、電話插(孔)板、警鈴、消火(10)智能化設(shè)備安裝：紅外報警、閉路監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁(一卡通)、道閘、車場收費記錄管理系統(tǒng)、背景(11)電梯安裝：渦輪減速器、限速器、層門與外呼按(13)室外空調(diào)排水管道安裝。(14)有線電視/電話系統(tǒng)/寬帶網(wǎng)絡(luò)安裝。對上述事項，我司將及時編制《設(shè)計變更(改變或增加或減少)物業(yè)建議報告》和《整改建議報告》,并同建設(shè)單為日后的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理前期工(一)接管工作計劃表序號主要內(nèi)容1編制接管驗收工作計劃接管驗收日期、參加部門、人員、分工及培計計劃、樓宇接管驗收順序、接管驗收進(jìn)度計劃、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)等。2接管驗收前的準(zhǔn)備工作接管驗收培訓(xùn)、備好相關(guān)記錄表、檢測工具儀器等3資料的接管驗收產(chǎn)權(quán)資料、竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機(jī)電設(shè)備資料、4房屋本體、公共配套設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的接管驗收驗收標(biāo)準(zhǔn)、驗收內(nèi)容、驗收記關(guān)于接管工作計劃表中項目4的補(bǔ)充說明：(1)分系統(tǒng)對主要部分、部位編制地址碼、繪制平面圖(布置圖)、流程等，有的則需要在實物上表明線向。(2)各責(zé)任區(qū)、現(xiàn)場標(biāo)識制作，各崗制度、規(guī)程上墻。(3)準(zhǔn)備各崗巡查記錄、運(yùn)行記錄等。(4)收集各設(shè)備作業(yè)說明書、作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程、(5)特別注意各系統(tǒng)附帶工具、專用工具的接收，各(6)編制各系統(tǒng)年度維修、保養(yǎng)、檢查計劃。(7)記錄設(shè)備安裝與試運(yùn)行數(shù)據(jù)。(二)接管驗收中遺留問題的處理(一)物業(yè)管理中心要針對各崗位的特點，對物業(yè)管理員工(包括正式工、外聘工、臨時工)的工作能力進(jìn)行評估，(二)設(shè)備準(zhǔn)備工作1.根據(jù)采購單位提供的物業(yè)資料(如采購單位未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場查看了解),對區(qū)內(nèi)的供電、供水(水池)、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避4.崗前培訓(xùn)。(三)保安準(zhǔn)備工作1.自衛(wèi)警械、對講機(jī)等裝備的購買或調(diào)配；2.保安崗位設(shè)置、排班等；3.明確巡檢時間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽4.強(qiáng)化隊列訓(xùn)練(重點突出崗位形象訓(xùn)練);5.崗前培訓(xùn)。(四)環(huán)境保潔準(zhǔn)備工作需按照服務(wù)分包控制程序，進(jìn)行環(huán)境招標(biāo)，并與供貨商約定清潔衛(wèi)生范圍和標(biāo)準(zhǔn)，明確各崗位的范圍及職責(zé)，制定清潔月度工作計劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施。第三章人員配備、培訓(xùn)及管理第一節(jié)管理人員配備(一)精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則；(二)文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則；(三)內(nèi)部調(diào)劑為主和社會招聘為輔的原則；(一)治理處的人員配備以“高效、精干”作為指導(dǎo)原(二)在職務(wù)、職能分配與職位設(shè)置中講求簡約直線；(三)人員編制力求精干并依照職員特長分配職務(wù)；(四)在內(nèi)部形成通暢無阻的溝通渠道以促進(jìn)資源共(五)使組織設(shè)計有利于培養(yǎng)每位職員的團(tuán)結(jié)協(xié)作精綜合維修綜合維修配電室巡邏辦公樓保安公共秩序管理碼頭陸域保潔部保辦公樓保潔行政管理質(zhì)量管理投訴接待服務(wù)職務(wù)姓名職稱上崗資格證明已承擔(dān)項目情況證書名稱級別證號專業(yè)港口項目數(shù)項目名稱項目經(jīng)理簡歷表姓名性別年齡職務(wù)職稱學(xué)歷參加工作時間從事項目經(jīng)理年限項目經(jīng)理資格證書編號在服務(wù)期和已完項目情況合作單位項目名稱項目規(guī)模期項目質(zhì)量項目人員簡歷表姓名性別年齡職務(wù)職稱學(xué)歷參加工作時間從事負(fù)責(zé)人年限在建服務(wù)期和已完項目情況合作單位項目名稱項目規(guī)模開始、完成日期是否在服務(wù)期量(一)項目經(jīng)理崗位職責(zé)11.廣泛聯(lián)系客戶，重視客戶的投訴，不斷改進(jìn)工作方12.所轄港區(qū)出現(xiàn)重大事故或發(fā)生異常情況，必須趕赴14.強(qiáng)調(diào)安全，努力防范，保證托管區(qū)域治安、刑事案17.負(fù)責(zé)制訂下屬職員培訓(xùn)打算，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)與18.熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各(二)工程主管崗位職責(zé)2.負(fù)責(zé)所轄港區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、(三)工程維修工崗位職責(zé)(四)保安主管崗位職責(zé)4.負(fù)責(zé)對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管(五)保安員崗位職責(zé)7.對進(jìn)行服務(wù)區(qū)(停車場)的機(jī)動車輛進(jìn)行實時記錄，12.負(fù)責(zé)查出報警位置，及時調(diào)動保安員現(xiàn)場查看并處13.做好資料保管和保密工作，無關(guān)人員不準(zhǔn)進(jìn)入監(jiān)控(六)保潔主管崗位職責(zé)6.按照質(zhì)量治理體系的要求修改和完善保潔綠化工作理抽查),加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，并按月進(jìn)行考核；發(fā)生流行(1)負(fù)責(zé)確定本部門的崗位職責(zé)與工作標(biāo)準(zhǔn)；(2)執(zhí)行公司的各項通用管理標(biāo)準(zhǔn)與工作標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)(適用時),并組織實施；(3)負(fù)責(zé)組織所管項目的綠化工作，建立完整的工作(4)負(fù)責(zé)確立并落實本部門的工作質(zhì)量、綠化管理目(5)負(fù)責(zé)環(huán)境綠化管理工作(包括日?；ú輼淠攫B(yǎng)護(hù)、擺放);(6)做好所管轄項目綠化維護(hù)工作，建立完整的綠化(7)負(fù)責(zé)對本部門綠化實施有效控制。(七)保潔員崗位職責(zé)4.在所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)有需維修之處，要及時上報主無滋生源.(八)綠化人員崗位職責(zé)10.積極主動培植花草和樹木，為港區(qū)的綠化和美化工(九)岸電售卡\為船舶加水人員崗位職責(zé)5.岸電售卡服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)熟知自2020年2月1日起施第二節(jié)管理人員的培訓(xùn)公司將員工持續(xù)性培訓(xùn)學(xué)習(xí)作為公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略一、培訓(xùn)目標(biāo)(一)發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀、價值觀和職業(yè)道德觀，弘揚(yáng)社會主義精神文明，倡導(dǎo)愛國主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的良好道德風(fēng)(二)培養(yǎng)一支能干肯干，具有良好服務(wù)意識的專業(yè)隊伍，為實現(xiàn)港區(qū)的物業(yè)管理目標(biāo)提供有力保證。(三)提高員工的服務(wù)意識、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才，為社會、為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。(四)具體培訓(xùn)目標(biāo)：1.確保項目每個員工年度培訓(xùn)在50課時以上，培訓(xùn)合格率100%;2.確保項目新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;3.管理人員持證上崗率100%;4.特殊工種人員(水電等)持證上崗率100%。二、培訓(xùn)管理培訓(xùn)管理流程：培訓(xùn)由綜合管理部總負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助組織員工培訓(xùn)工作，嚴(yán)格按質(zhì)量管理體系要求實施培訓(xùn)，并根據(jù)實際工作需要進(jìn)行培訓(xùn)方式、內(nèi)容的調(diào)整和控制，保證培訓(xùn)工作落到實處，促進(jìn)團(tuán)隊管理水平提高。(一)及時組織相關(guān)新政策、新法規(guī)的傳達(dá)學(xué)習(xí)、貫徹(二)加強(qiáng)員工新技術(shù)、新技能、新理念的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，(三)對管理中出現(xiàn)的問題及時組織針對性培訓(xùn)。(四)培訓(xùn)計劃充分考慮業(yè)主意見調(diào)查的反饋意見。(五)運(yùn)用現(xiàn)代化教學(xué)設(shè)備和手段，提高培訓(xùn)效率，保(六)培訓(xùn)以員工自學(xué)為基礎(chǔ)，綜合管理部負(fù)責(zé)組織培(七)實施開放式教學(xué)，嚴(yán)格培訓(xùn)考核，實行封閉式閱(八)實行內(nèi)部講師制度，選擇內(nèi)部具豐富實踐經(jīng)驗又(九)聘請專家擔(dān)任我們的兼職指導(dǎo)教師，使員工能不(十)做好內(nèi)部講師講稿、教案的審查工作，指導(dǎo)內(nèi)部(十一)每季度管理中心經(jīng)理組織對培訓(xùn)工作進(jìn)行一次(一)黨的政策方針、法律法規(guī)、思想道德。(二)現(xiàn)代化企業(yè)管理知識。(三)公司規(guī)章制度和企業(yè)理念.(四)物業(yè)管理專業(yè)知識。(五)職業(yè)道德與服務(wù)技能、服務(wù)意識與服務(wù)禮儀(語言規(guī)范、行為規(guī)范、儀態(tài)規(guī)范、接待規(guī)范等)。(六)文化基礎(chǔ)知識。(七)加強(qiáng)員工專業(yè)技能的培訓(xùn)。(八)加強(qiáng)員工消防管理、檔案管理、應(yīng)急事件處理能(一)自學(xué)(二)公司集中培訓(xùn)(三)崗位培訓(xùn)(四)外送培訓(xùn)選派骨干參加物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理及部門經(jīng)理上崗證培最新信息，不斷提高管理水平，并取得相應(yīng)證件.(五)跟班培訓(xùn)在入駐公司人力資源部派人對擬抽調(diào)到港區(qū)物業(yè)管理(六)崗位輪訓(xùn)(七)參觀考察和專題討論。(一)接管港區(qū)后，針對該物業(yè)進(jìn)行的系統(tǒng)和專業(yè)培訓(xùn)計劃(中標(biāo)后實施)接管前員工培訓(xùn)計劃表培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式計劃時數(shù)目的培訓(xùn)物業(yè)基本情況全體員工現(xiàn)場參觀物業(yè)管理目標(biāo)及方針全體員工授課、研討物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)，各崗位職責(zé)全體員工授課、自學(xué)基礎(chǔ)培訓(xùn)工手冊》新員工授課自學(xué)政府物業(yè)管理要點全體員工授課、研討規(guī)章制度新員工授課、自學(xué)專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)意識與服務(wù)禮儀全體員工授課、示范物業(yè)管理基礎(chǔ)新員工安全生產(chǎn)全體員工保密制度全體員工計算機(jī)應(yīng)用相關(guān)員工授課、操作整合型管理體系管理人員整合型管理體系操作應(yīng)用(按工種分別進(jìn)行)全體員工操作物業(yè)管理法規(guī)全體員工授課、自學(xué)投訴接待與溝通技巧全體員工授課、示范智能建筑的定義、組成相關(guān)員工智能化系統(tǒng)的組成及功能相關(guān)員工設(shè)備故障及報警的處理相關(guān)員工授課、示范室內(nèi)外公共設(shè)施維修及管理管理人員清潔工作技能與標(biāo)準(zhǔn)，清潔工具、器具使用與管理清潔人員授課、示范清潔機(jī)械設(shè)備使用與維護(hù)清潔人員授課、示范安全保衛(wèi)技能，管理標(biāo)準(zhǔn)的方法保安人員授課、示范技能全體人員授課、示范法律常識的案例分析全體人員(二)日常管理期培訓(xùn)計劃管理中心按公司年度培訓(xùn)大綱制定管理處員工培訓(xùn)計劃，結(jié)合管理處的實際工作情況，進(jìn)行系列化，不間斷的員工培訓(xùn)，并以此與工資、獎金、晉級結(jié)合起來，調(diào)動員工工作積極性，增強(qiáng)員工的責(zé)任心和學(xué)習(xí)自覺性。培養(yǎng)一支紀(jì)律嚴(yán)明作風(fēng)頑強(qiáng)、技術(shù)過硬的管理隊伍。管理中心鼓勵員工參加各級各類培訓(xùn)，取證學(xué)習(xí)，并為他們提供時間上和學(xué)習(xí)條件方面的方便，對取得優(yōu)異成績和相應(yīng)證書的給予適當(dāng)獎勵，建立員工自學(xué)成才、自我提高、人人奮發(fā)向上的良好風(fēng)氣。培訓(xùn)的重點是服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量、實際工作能力的培培訓(xùn)對象培訓(xùn)時間培訓(xùn)內(nèi)容方式目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)層不定期1.社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論2.政治思想教育3.企業(yè)管理規(guī)、文件5.參觀考察國內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)6.整合型管理體系7.房地產(chǎn)管理8.管理、經(jīng)濟(jì)新知識、新概念9.物業(yè)管理新知識、新概念新技術(shù)脫產(chǎn)或業(yè)余合理的知識結(jié)構(gòu)，開拓視野，正確決策，更高管理層周培訓(xùn)和不定期的培訓(xùn)1.企業(yè)管理2.政治思想教育3.物業(yè)管理概念4.物業(yè)管理法規(guī)5.房屋管理與維護(hù)6.設(shè)備管理與維自辦培訓(xùn)聯(lián)辦培訓(xùn)外送培訓(xùn)知識更新與豐富滿足工作需要、提高結(jié)合素質(zhì)護(hù)7.計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用與開發(fā)8.整合型管理體系9.消防管理、安全生產(chǎn)10.管理、經(jīng)濟(jì)新知識、新概念11.服務(wù)理論與應(yīng)用12.職業(yè)道德教育13.物業(yè)管理專業(yè)知識教育操作層周培訓(xùn)和不定期培訓(xùn)1.相關(guān)專業(yè)知識2.政治思想教育3.相關(guān)專業(yè)技能技巧4.整合型管理體系5.政務(wù)理論與應(yīng)用6.實用文化基礎(chǔ)自辦培訓(xùn)聯(lián)辦培訓(xùn)外進(jìn)培訓(xùn)學(xué)有專長、滿是工作需要，提高知識7.職業(yè)道德教育8.物業(yè)管理專業(yè)知識教育9.法律法規(guī)注：入該前制訂出具體實施計劃。領(lǐng)導(dǎo)層也要參加員工的日常培訓(xùn)。針對港區(qū)物業(yè)的培訓(xùn)計劃表培訓(xùn)類別目標(biāo)培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容港區(qū)物業(yè)基本情況港區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及方針培訓(xùn)對象全體員工全體員工培訓(xùn)方式現(xiàn)場勘察授課、研討計劃時數(shù)三天第三節(jié)人員管理公司在長期的物業(yè)管理工作實踐中，探索形成了一套適合本公司發(fā)展需要的科學(xué)的人力資源管理體系。通過體系的有效運(yùn)作，吸引、錄用人才，培養(yǎng)、留住人才，淘汰不合格人員。用“人性化”的管理，激勵員工的上進(jìn)心，關(guān)心員工的生活、學(xué)習(xí)和工作，培養(yǎng)員工對公司的感情，增強(qiáng)企業(yè)凝(一)管理中心主要崗位從公司抽調(diào)骨干(二)人員招聘(1)以德為先(2)注重專業(yè)技能力和工作經(jīng)驗及未來在公司的發(fā)展?jié)摿Α?3)注重管理服務(wù)人員外部形象及禮儀禮節(jié)保安服務(wù)人員、清潔人員及會議服務(wù)人員，從身高、外貌、年齡等方面都有較高的要求。2.人員錄用條件序號崗位錄用條件1項目經(jīng)理2保潔員年齡55周歲以下，保潔人員每年進(jìn)行一次體檢，保證身體健康狀況良好，無傳染病及其它疾病。政審合格，五官端正，責(zé)任心強(qiáng)；3保安員男性，年齡50歲以下，身高1.65以上，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，政審合格。每年進(jìn)行一次體檢，保證身體健康狀況良好，無傳染病4岸電售卡服務(wù)\為船舶加水人員年齡40歲以下，具有服務(wù)和接待工作經(jīng)歷，品貌端莊，舉止文雅大方，每年進(jìn)行一次體5工程維修員男性，大專以上學(xué)歷，具有維修電工技師以上技術(shù)等級證書；熟悉弱電及智能化系統(tǒng)，持6其他人員及綠化管理人員(1)收集應(yīng)聘者信息①利用社會職介機(jī)構(gòu)(如人才大市場)、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、(2)初試。人力資源部管理員對擬面試人員的學(xué)歷、(3)復(fù)試。由公司分管領(lǐng)導(dǎo)、公司技術(shù)委員會成員或(一)轉(zhuǎn)正考核(二)不定期考核(三)月考核評分公式為：員工當(dāng)月工資額=月標(biāo)準(zhǔn)工資X員工月考(五)年終考核(六)重視業(yè)主(港區(qū)工作人員)意見，依例獎懲管理中心將乘承“業(yè)主(港區(qū)工作人員)第一，服務(wù)至上”的原則，始終以業(yè)主(港區(qū)工作人員)為中心，尊重、重視業(yè)主(港區(qū)工作人員)的意見，實行首問責(zé)任制，由首先接到報修和發(fā)現(xiàn)問題的人負(fù)責(zé)及時落實報修、維護(hù)和整1.接到業(yè)主(港區(qū)工作人員)投訴，客戶服務(wù)部立即組3.屬于員工態(tài)度惡劣或給業(yè)主(港區(qū)工作人員)造成嚴(yán)4.接到業(yè)主(港區(qū)工作人員)口頭、書面表揚(yáng)或錦旗的，5.對業(yè)主(港區(qū)工作人員)意見和建議，必須作出相應(yīng)(一)競爭上崗制(二)內(nèi)部職稱評定制度(三)崗位薪酬制度(一)鼓勵員工學(xué)技術(shù)，學(xué)管理，提供資料、時間方面(二)鼓勵員工參與內(nèi)部管理，為企業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計獻(xiàn)策，(三)及時肯定和鼓勵員工的貢獻(xiàn)和進(jìn)步，獎懲并用，(四)對工作能力較差的員工，指定專人進(jìn)行幫助；對(五)關(guān)心員工的生活，盡管理處的最大能力，改善員(六)開展各種文體活動，豐富員工業(yè)余文化生活。(一)會議方式協(xié)調(diào)(二)網(wǎng)上交流方式協(xié)調(diào)1.“一對一”:兩個部門之間的工作聯(lián)系以局城網(wǎng)發(fā)布2.“一對多”:一個部門與多個部門之間的工作聯(lián)系以3.“多對一”:全體員工與管理處的交流可通過公司網(wǎng)站發(fā)表個人的工作經(jīng)驗，或?qū)芾砉ぷ魈岢鲎约邯毜降囊?三)其他交流方式第四章物資裝備計劃第一節(jié)物業(yè)用房(一)管理中心辦公用房(二)工程維修作業(yè)工作室(三)保安、保潔人員休息、更衣室第二節(jié)投入設(shè)備、工具及物料數(shù)量單價合計(元)備注辦公家私會議桌會議室椅沙發(fā)文件、資料柜電腦復(fù)印機(jī)打印機(jī)投影儀數(shù)碼相機(jī)保險柜辦公用資料電話更衣柜數(shù)量單價合計(元)備注室內(nèi)疏通機(jī)電焊機(jī)8KVA沖擊鉆手槍電鉆臺式電鉆砂輪切割機(jī)拉釘槍玻璃槍臺鉗管鉗套絲機(jī)萬用表搖表電工工具水工工具木工工具瓦工工具高空作業(yè)工具空調(diào)維修工具(根據(jù)項目實際配備情況修改)序號名稱單位數(shù)量品牌型號規(guī)格參考單價(元)金額(元)說明1割灌機(jī)臺2草坪機(jī)臺3綠籬修剪機(jī)臺4綠化噴霧器輛5竹梯把6水管米7綠化工具耗材批(根據(jù)項目實際配備情況修改)序號名稱單位數(shù)量品牌型號規(guī)格參考單價(元)金額(元)說明1高壓清洗機(jī)臺2潔霸石材打磨機(jī)臺4吸水吸塵器輛5垃圾清運(yùn)車輛6塑料垃圾桶把7高空作業(yè)保護(hù)工具批8保潔工具耗材批(根據(jù)項目實際配備情況修改)序號名稱單位數(shù)量品牌型號規(guī)格參考單價(元)金額(元)說明1警棍根2巡邏電瓶車3強(qiáng)光燈只4頭盔只5消防斧把6防護(hù)服套7安全繩根8鋼叉把9消防桶只面罩只消防扳手只臺秩序耗材批個(根據(jù)項目實際配備情況修改)序號項目內(nèi)容人數(shù)參考單價金額(元)說明1管理人員2安保人員3工程人員4環(huán)保人員第三節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)機(jī)械管理(三)工作過程中發(fā)現(xiàn)緊固件松動等現(xiàn)象時，在不影響(四)燃油系統(tǒng)內(nèi)的油應(yīng)放凈。(五)將發(fā)動機(jī)和消聲器上油污、草屑等清理干凈。(六)剪草機(jī)應(yīng)儲存在干燥、通風(fēng)的屋內(nèi)。(七)存放前機(jī)器狀態(tài)應(yīng)完好。(八)各地區(qū)養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)人定期對機(jī)械、工具進(jìn)行全面檢(一)應(yīng)按產(chǎn)品制造廠家規(guī)定的機(jī)器使用說明書規(guī)定，(二)清除一切草屑、土粒、雜物。檢查是否有緊固件(三)常見故障一般分為發(fā)動機(jī)起動不著或起動困難；(四)在正常工作情況下，零部件嚴(yán)重變形、斷裂、零(五)主要機(jī)構(gòu)和傳動零件發(fā)生故障，排除時間應(yīng)少于1.5小時。平時不正常發(fā)生的故障，排除時間在1.5小時以下的(0.5小時以上)稱為中故障。發(fā)生中故障時，允許在(六)工作過程中發(fā)現(xiàn)緊固件松動，電器接觸不良等現(xiàn)(七)存放時機(jī)器狀態(tài)應(yīng)完好。(八)燃油系統(tǒng)內(nèi)的油應(yīng)放凈。(九)將發(fā)動機(jī)和消音器上的油污、枝葉、礦屑等清理(十)保持刀片(切割機(jī)構(gòu))干凈，表面涂防銹油。(十一)各地區(qū)養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)人定期對機(jī)械、工具進(jìn)行全面(一)工作完畢后應(yīng)將刀片固定座打開，將里面的草渣(二)進(jìn)行修理、調(diào)整時，應(yīng)關(guān)掉引擎，并將火花塞拔(三)欲長期放置時，應(yīng)充分清潔各部位，金屬部分應(yīng)(四)在通風(fēng)處放空汽油箱，并清潔。(五)放干化油器，否則化油器泵膜會粘住，影響下次(六)啟動發(fā)動機(jī)，直至發(fā)動機(jī)自動熄火，以徹底排凈(七)徹底清潔整臺機(jī)器，特別是汽缸散熱片和空氣濾(八)潤滑割灌機(jī)各潤滑點。(九)機(jī)器放置在干燥、安全處保管，以防無關(guān)人員接(十)各地區(qū)養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)人定期對機(jī)械、工具進(jìn)行全面檢第四節(jié)保安工具管理規(guī)定2.范圍(1)警棍是安防員執(zhí)勤時佩帶的自衛(wèi)防暴器械，安防(2)不得在崗位上隨便玩?；驌]舞警棍。(3)處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著客(4)非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下，安防(5)當(dāng)值人員要妥善保管所佩帶的警棍，如有遺失或(6)交接班時要檢查清楚后再交接，接收人發(fā)現(xiàn)警棍(1)對講機(jī)是保安管理部必備的重要通訊工具，全體(2)佩帶：上班期間，對講機(jī)一律掛置于右后側(cè)腰帶(3)管理：保安隊長負(fù)責(zé)對隊員所持對講機(jī)建立臺帳，(4)使用：(5)呼叫：保安隊長負(fù)責(zé)制定崗位代號，凡遇工作之(6)交接：上下崗位交接時，各班長要認(rèn)真檢查對講(7)責(zé)任：持機(jī)者因使用不當(dāng)，造成丟失、損壞(機(jī)頭、電池、天線、功能鍵等)者，按價值給予賠償。在交接(8)在值班時間內(nèi)每個崗位不少于30分鐘報更一次，對講機(jī)的通話聲應(yīng)調(diào)小，盡量不影響區(qū)域內(nèi)相關(guān)方正常休(1)橡膠棒由保安班長保管，應(yīng)做好備案登記；(2)使用時要注意愛護(hù)，不得隨意擺弄或轉(zhuǎn)借他人使(3)當(dāng)生命、財產(chǎn)受到不法侵害時方能使用橡膠棒，(4)橡膠棒只用于自衛(wèi)或制止犯罪行為，使用時應(yīng)避持有隊員在使用前應(yīng)檢查并保證手電或應(yīng)急燈處于正(1)巡更棒是巡邏人員采集各巡邏點數(shù)據(jù)(到點時間和次數(shù))的主要裝備，由班長統(tǒng)一管理；(2)巡更棒只能用于采集數(shù)據(jù)，禁作他用；(3)巡更棒的使用嚴(yán)格按相關(guān)使用說明書進(jìn)行；(4)巡更棒每周按時送項目部讀取數(shù)據(jù)一次。(1)消控中心主控臺管理規(guī)定④保安管理部每周應(yīng)對主控臺控制按鈕的有效性進(jìn)行(1)定期按《消防設(shè)施檢查表》的內(nèi)容對消防給水管(2)形成消防設(shè)施檢查記錄；(3)消防設(shè)備定期測試的工作安排(4)每季度需測試的項目：電梯迫降首層，消防廣播、(5)每年一次煙感報警定期測試，時間安排在每年6(6)每月一次(每月初)定期進(jìn)行消防泵測試，由工(7)每半年一次(每年1月、7月)初定期噴淋放水測(8)每半年一次(每年1月、7月)做正壓送風(fēng)測試，(9)每半年一次(每年1月、7月)做地下室風(fēng)機(jī)定期(10)每季度一次(每年1月、5月、10月)消防栓緊(1)每周一次對周界紅外報警系統(tǒng)每對紅外探測器、(2)對港區(qū)邊界巡查過程中發(fā)現(xiàn)有喬木枝條對紅外對(3)監(jiān)控中心監(jiān)視器不能正常顯示圖像或其它故障時，(4)每日巡邏過程中檢查攝像機(jī)的安全狀況；(5)巡邏過程中巡更棒、巡更點出現(xiàn)故障、損壞，或(6)港區(qū)主入口、門禁系統(tǒng)應(yīng)每半年協(xié)調(diào)工程部做一(7)港區(qū)內(nèi)部呼叫系統(tǒng)每月協(xié)調(diào)工程部做一次全面檢4.保安員應(yīng)每日對防爆手電筒、應(yīng)急燈進(jìn)行功能性檢10.工程部每季度組織保安人員對所轄區(qū)域內(nèi)的保安裝11.經(jīng)工程部檢查發(fā)現(xiàn)保安裝備及消防器材無法正常使12.工程部對年度檢查出的無法正常使用的保安裝備和13.對所有的裝備每天都應(yīng)拭擦一次，保持裝備的干凈14.對用電的裝備，如：對講機(jī)、強(qiáng)光手電筒，應(yīng)保持第五節(jié)保潔用品管理規(guī)定(一)每月按實際需求數(shù)量進(jìn)行采購。1.每月5日前各班長將所需保潔用具、用品數(shù)量報環(huán)境(二)按核準(zhǔn)的數(shù)量發(fā)放保潔用具、用品。寫《保潔工具、用品分發(fā)記錄表》,領(lǐng)取人簽字確認(rèn)。(三)保潔用具、用品發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)(四)保潔用具、用品使用與保管。(五)垃圾收集專用手推車由垃圾清運(yùn)保潔員負(fù)責(zé)保管第六節(jié)工作服管理規(guī)定各部門員工通過考察期(一星期)后，合格者向所在部保安人員制服包括冬裝(外套、長褲、襯衫)、夏裝(半袖、長褲)、冬季大衣、布鞋及配件(帽子、帽徽、肩章、領(lǐng)帶);保潔人員制服包括冬裝(外套、長褲)、夏裝(半袖、長褲)、配件(頭花、口罩、胸牌、手套)及布鞋。半年。冬季防寒大衣無固定使用年限(至少兩年);2.將制服借給非本公司工作人員穿著者給予通報批評第五章管理規(guī)章制度第一節(jié)人員管理制度(一)著裝儀表(二)行為規(guī)范(三)日常管理(四)保安人員值班制度1.港區(qū)保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或(1)本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認(rèn)真做好崗位交接。(2)接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交(3)接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意(4)本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細(xì)交待(5)保安人員交接班時，必須認(rèn)真填寫《XX物業(yè)有限公司保安交接班登記表》,并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙(6)交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接6.每年汛期期間(5—10月),應(yīng)每月安排一次排水、2.上班時間不擅自離開工作崗位或去工作區(qū)域外做不10.不準(zhǔn)打架吵鬧擾亂工作秩序，違者視情節(jié)輕重給予11.發(fā)現(xiàn)有損害花草樹木，公共設(shè)施的現(xiàn)象，要及時制1.船舶供水員必須持健康證上崗，確保供水工具的衛(wèi)5.岸電售卡服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)熟知自2020年2月1日起施(1)檢查港區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況(著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為);(2)檢查港區(qū)是否有違章行為(有無亂搭建、違章裝跨門營業(yè));(3)港區(qū)是否有不安全隱患(窨井蓋是否完好，消防員活動);(4)港區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求(樹木花草有無損生活作息的噪聲源);(5)基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口和欄桿是否完好);(6)留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。第二節(jié)消防管理制度(1)各部門(管理處)配備的消防器材、消防栓設(shè)施(2)房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定；(3)設(shè)有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報二、消防培訓(xùn)制度3.培訓(xùn)內(nèi)容包括：(1)學(xué)習(xí)消防理論知識(2)熟悉使用常用滅火器材(3)開展消防綜合演練(1)物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定(3)消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法(1)及時報告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報告內(nèi)容包括火警(2)立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢(1)帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火(2)立即指揮在場人員進(jìn)行滅火撲救；(3)指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散；(1)將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；(2)立即向上級匯報；第三節(jié)公共管理規(guī)章制度請進(jìn)來”的方式，提出“三個心”的口號(即“讓業(yè)放心，讓業(yè)主舒心，讓業(yè)主省心”),為了便于業(yè)主了解物業(yè)工作維修與養(yǎng)護(hù)，特制定物業(yè)所轄區(qū)域設(shè)備維修及保養(yǎng)管理細(xì)2.原則(1)物業(yè)公司設(shè)置工程維修部部，對所管轄設(shè)備的安(2)設(shè)備維修運(yùn)行部設(shè)主管一名，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的(1)設(shè)備運(yùn)行、維修人員要持證上崗。(2)結(jié)合樓宇設(shè)備的使用情況，定期組織人員進(jìn)行巡(3)維護(hù)主要是進(jìn)行清潔、潤滑、緊固，更換易損零(4)如果設(shè)備出現(xiàn)異?；虬l(fā)生故障，使用人員要及時(5)如屬人為違章拆修造成的設(shè)備事故及損失要追究(6)設(shè)備維護(hù)、維修所需經(jīng)費由設(shè)備運(yùn)行部據(jù)實報告(7)設(shè)備維修運(yùn)行人員對設(shè)備設(shè)施要做到會使用、會(8)為了降低設(shè)備使用成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，在條件(9)設(shè)備維修應(yīng)按維修與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與(10)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員要認(rèn)真及時填寫有關(guān)設(shè)備運(yùn)(1)對物業(yè)公司接管的港口的設(shè)備應(yīng)及時建立設(shè)備臺(2)按設(shè)備運(yùn)行的要求建立設(shè)備安全操作、使用、維(3)收集整理所有相關(guān)資料，保證設(shè)備技術(shù)檔案的準(zhǔn)(4)特種設(shè)備執(zhí)行注冊登記制度，取得驗收報告和安(5)收集所有設(shè)備采購合同或協(xié)議，建立售后服務(wù)檔(1)設(shè)備必須嚴(yán)格按照使用說明和安裝技術(shù)規(guī)程的要(2)使用操作人員必須經(jīng)過相應(yīng)的安全技術(shù)培訓(xùn)，剛(3)特種設(shè)備的操作人員必須經(jīng)過有關(guān)部門的培訓(xùn)，(4)設(shè)備的使用人員，負(fù)責(zé)設(shè)備的日常檢查和保養(yǎng)，(1)以嚴(yán)格執(zhí)行國家政策、法令及本公司各種安全操(2)新員工入職，由主管牽頭進(jìn)行安全教育后，方能(3)工作前應(yīng)檢查自己所用的一切設(shè)備和工作場地，(4)所有安全裝置不得拆卸，都應(yīng)保證其完好有效、(5)工作中要互相關(guān)心，既要注意自身的安全，又要(6)加強(qiáng)設(shè)備管理，做好防火、防洪(汛)、防竊等(7)發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時，嚴(yán)禁人體接觸帶電部分。2.當(dāng)詢問外來人員或要求其出示證件登記時，應(yīng)使用4.在港口非開放時間，對外來人員(執(zhí)法人員執(zhí)行任務(wù)除外)一律實行進(jìn)入社區(qū)登記有效身份證件制度。7.當(dāng)接過來訪人員的任何證件時，應(yīng)使用“多謝合作”10.對進(jìn)入港口進(jìn)行各種作業(yè)的外來人員，應(yīng)認(rèn)真核實11.當(dāng)遇有特殊情況，如遇到匪情、火情報警等，應(yīng)把13.杜絕一切易燃易爆物品進(jìn)出，如特殊情況應(yīng)安排到(一)機(jī)動車停放管理制度1.接受停車場工作人員的指揮調(diào)度，按照場內(nèi)交通標(biāo)(二)非機(jī)動車、電動車等停放管理制度3.車主(包括使用人)應(yīng)做好車輛防盜、充電安全等工第四節(jié)檔案管理制度(1)設(shè)施、設(shè)備檔案：建筑工程資料、圖紙，公用設(shè)(2)港區(qū)業(yè)戶檔案：業(yè)主登記表，購(租)房合同，(3)管理檔案：文秘檔案、人事檔案、財務(wù)檔案和榮(4)其他檔案(1)定期性管理檔案；(2)保密、永久性管理檔案。1.接管移交的資料接管移交的資料列表資料分類序號資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文2建筑許可證、投資許可證、開工許可證工程技術(shù)資料3紅線圖、總平面圖4地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告5工程合同、工程預(yù)決算6工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單類別序號內(nèi)容1計算機(jī)管理軟件及使用說明計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理及記錄2物業(yè)項目服務(wù)中心組織大事記及工作計劃、總結(jié)3物業(yè)項目服務(wù)中心會議紀(jì)要、會議記錄4質(zhì)量體系文件、內(nèi)部制度5印章管理記錄、涉及用公司公章的各類文書6物業(yè)管理的請示、批復(fù)、報告、通知等各類公文7物業(yè)項目服務(wù)中心值班及檢查記錄行政文件資料8政府部門及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件9本公司、客戶相關(guān)文件規(guī)章制度、通知、通報等文件接待來訪參觀記錄表固定資產(chǎn)登記表、固定資產(chǎn)購置報告、報廢審批表突發(fā)事件處理記錄辦公樓設(shè)施、辦公用房及辦公用品管理記錄客戶管理資料、裝修申請等客戶檔案客戶資料客戶維修檔案名單、通訊資料、車牌號碼部門架構(gòu)、職責(zé)服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表客戶反饋資料客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄客戶投訴及回訪處理記錄維修申報表維修資料維修服務(wù)派工單維修回訪記錄表房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)資料類別序號名稱標(biāo)識、導(dǎo)示資料1樓層、疏散示意圖2建筑物平面圖房屋保安管理類3裝修驗收記錄4房屋安全檢查記錄4.公用設(shè)施設(shè)備檔案資料(部分)公用設(shè)施設(shè)備檔案資料列表類別序號內(nèi)容供電系統(tǒng)1設(shè)備安全運(yùn)行規(guī)程2設(shè)備機(jī)房管理規(guī)定3各設(shè)備運(yùn)行崗位責(zé)任制度4相關(guān)崗位技術(shù)人員資質(zhì)證書5定期巡回檢查記錄6維護(hù)保養(yǎng)記錄7運(yùn)行記錄8設(shè)備維修檔案9送電、停電通知及記錄臨時用電管理措施停電應(yīng)急處理措施弱電系統(tǒng)智能化設(shè)施運(yùn)行記錄智能化設(shè)施定期保養(yǎng)記錄電梯準(zhǔn)用證電梯系統(tǒng)年檢合格證電梯操作及保養(yǎng)人員資質(zhì)證書類別序號內(nèi)容1日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄2秩序維護(hù)訓(xùn)練計劃和考核記錄3安全防范措施4查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶5緊急事件處理記錄車輛及停車場管6停車場出入登記記錄7交通疏導(dǎo)圖管理資料8停車場安全防范措施及設(shè)施記錄9車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料6.環(huán)境衛(wèi)生管理資料衛(wèi)生環(huán)境管理資料類別序號內(nèi)容1環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計表2環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄3清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄清潔衛(wèi)生管理資4國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排污、噪音綠化管理資料類別序號內(nèi)容綠化1綠化規(guī)劃圖紙2綠化設(shè)施統(tǒng)計表3綠化保養(yǎng)計劃及記錄4綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄8.精神文明建設(shè)資料類別序號內(nèi)容社區(qū)文化資料1活動計劃實施方案、總結(jié)記錄2社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄3傳媒報導(dǎo)4文化活動場所等設(shè)施使用情況管理效益資料類別序號內(nèi)容經(jīng)濟(jì)效益1有償經(jīng)營服務(wù)統(tǒng)計表2物業(yè)管理整體項目經(jīng)營統(tǒng)計表社會效益3本物業(yè)管理項目所獲取的榮譽(yù)稱號4輿論相關(guān)報導(dǎo)二、檔案資料的管理(一)檔案資料管理的原則和方法料的收集、檢查、整理、歸檔等各個環(huán)節(jié)工作要細(xì)心。2.切合實際的原則：所有記錄是我們實實在在開展的工作，與實際要對應(yīng)一致。3.連續(xù)性原則：要求檔案資料管理工作要堅持不懈，要注意工作中各個環(huán)節(jié)的關(guān)聯(lián)性，中途不能脫節(jié)，否則，就不符合切合實際的原則。4.按崗位進(jìn)行分工，落實各項工作的責(zé)任人并開展培5.各部門根據(jù)公司質(zhì)量管理部的范本建立出整套檔案后，根據(jù)公司質(zhì)量管理體系中編制的質(zhì)量記錄控制等程序定期并及時對本部門的檔案進(jìn)行收集、檢查，做到項項工作有計劃，實施及時，監(jiān)督有力，最后有反饋意見，如果某一個使每一個環(huán)節(jié)都在一個閉環(huán)的控制中。(二)檔案資料的管理方式經(jīng)經(jīng)常性檢查多媒體信息查詢檔案分類收集檔案資料保密措施保存檔案措施電腦化管理制度化管理(三)檔案資料管理制度(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。(2)采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理(如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。(3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專修補(bǔ)。(5)檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三(6)建立資料的收集、分類整理、歸檔管理制度并在第五節(jié)碼頭防污染管理制度一、港口的污染問題序號類別因素l水污染疏浚、生產(chǎn)廢水和生活廢水、石油污染2空氣污染3視覺污染大型施工環(huán)境顏色、港口夜晚眩光4噪音污染港口運(yùn)營的噪聲(一)適用范圍(二)編寫依據(jù)《中華人民共和國防治船舶污染內(nèi)河水域環(huán)境管理規(guī)(三)管理內(nèi)容與要求(1)所有船舶、車輛不得違反《中華人民共和國海洋(2)所有船舶應(yīng)具備油水分離設(shè)備，并要持有合格證(3)所有船舶應(yīng)按規(guī)定備存打撈、吸油等用品。(4)船舶發(fā)生污染后，應(yīng)立即采取設(shè)施，控制和清除(5)船舶發(fā)生污染后，應(yīng)立即向當(dāng)?shù)馗蹌?wù)監(jiān)督及公司(6)未經(jīng)許可，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入碼頭區(qū)域。須進(jìn)入(7)進(jìn)入碼頭區(qū)域人員必須服從碼頭工作人員的管理。(8)進(jìn)入碼頭聯(lián)系工作，參觀的人員，嚴(yán)禁動用碼頭(9)船舶停靠碼頭，嚴(yán)禁吸煙。(10)未經(jīng)許可嚴(yán)禁拍照、攝像。(11)靠泊貨輪，應(yīng)服從碼頭操作人員的調(diào)度，上檔有(12)碼頭周圍100M內(nèi)，嚴(yán)禁?？颗c裝卸無關(guān)的船舶。(13)嚴(yán)禁漁船在碼頭水域內(nèi)捕魚，人員在碼頭附近水(2)運(yùn)輸船舶待到一港口后由港口清除單位清除或帶(3)船舶發(fā)生垃圾污染事故，應(yīng)立即采取措施，控制(4)機(jī)艙等處所的含油污水或污油的排放及處理規(guī)定：但所經(jīng)管、泵系統(tǒng)含油)不得任意排放，由港口接收設(shè)備處(1)港口碼頭的環(huán)境保護(hù)工作由生產(chǎn)部和安全環(huán)保部共同負(fù)責(zé)，嚴(yán)格控制“三廢”(廢渣、廢料、廢品)的清理(2)碼頭上的廢棄物以及邊角料及時回收，運(yùn)至規(guī)定(3)生產(chǎn)部門嚴(yán)禁將廢棄物如：焊渣、鐵屑、廢砂、廢油漆、廢油、包裝箱(袋)等隨處亂扔，更不允許向江里(4)碼頭生產(chǎn)過程中的廢物、廢渣、廢油、廢料、廢(5)禁止在碼頭焚燒廢品、廢渣或殘夜，防止環(huán)境污(6)靠泊船只不得向長江排放含油污水、生活垃圾，(7)船舶壓艙水，通過碼頭壓艙水管道輸送到污水處(8)清洗平臺的污水集中，以便輸送到污水處理場處(1)對船舶發(fā)生的污染事故，能夠積極采取有效措施(2)凡違反“本制度”者，可視情節(jié)輕重、造成污染(3)凡違反“本制度”者，造成重大污染事故者，導(dǎo)第六章港口環(huán)保清潔服務(wù)管理方案第一節(jié)管理思路(一)先進(jìn)的清潔手段(二)先進(jìn)的清潔技術(shù)(一)螺旋式巡視方式，科學(xué)安排巡視保潔路線，努力(二)關(guān)注清潔中的禮節(jié)禮儀(一)垃圾分流(二)使用綠色環(huán)保型藥劑2.防火3.防傷害(1)危險場合或洗外墻及高空作業(yè)要穿戴安全防護(hù)設(shè)(2)緊急情況時要及時報告主管，并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)(3)嚴(yán)格使用各種清潔機(jī)械及清潔劑，以免出現(xiàn)因清量”,規(guī)范運(yùn)作，科學(xué)考核，獎懲分明，保證衛(wèi)生保潔工作凡符合獎勵條件的給予嘉獎(晉級或獎勵);對違反有第二節(jié)衛(wèi)生保潔運(yùn)行流程序號清潔項目清潔工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)1辦公部分辦公室每天清掃、拖地休息室每天清掃、拖地2大堂部分地面墻面、柱面每天保潔、清抹水無塵漬、污漬玻璃門每天隨時清抹；每兩周用玻璃清潔劑無手印、污漬天花板每兩周清掃蜘蛛網(wǎng)無蜘蛛絲、塵漬燈飾、風(fēng)口無蜘蛛絲、塵漬指示牌和懸掛牌無塵漬花盆、花槽每天清除雜1次；無塵漬、雜物煙灰筒、廢紙筒每天清倒垃圾1次、無污漬痰漬、煙灰門框不銹鋼每天用毛巾配合不銹鋼清潔劑隨時清抹污漬、手??；每兩周擦不銹鋼油5次無手印、污漬、保持不銹鋼表面亮麗的金屬光澤燈飾、按鈕每天隨時清抹污電梯內(nèi)燈飾、排氣扇、防護(hù)罩二次無手印、污漬辦公樓門廳地面定期進(jìn)行打磨拋光、打蠟養(yǎng)護(hù)3公共走廊花崗巖每天上下午清掃、拖地并保潔；每年清理并重新打蠟1次每天上下午清掃、拖地并保潔；每年清理并重新打無雜物、污漬、痰漬、保持干凈、光澤墻身、窗臺每天保潔、清抹水平面2次；每兩周清抹灰塵、污漬保持干凈、無塵漬玻璃窗每天保潔；每兩周無污漬燈飾及其他每天保潔；每兩周清抹2次、保潔；每月除蜘蛛網(wǎng)保持干凈、無蜘蛛網(wǎng)防煙門每天保潔；每兩周無污漬煙灰筒、垃圾桶每天清倒垃圾2次；每兩周清洗桶4次無痰漬、污漬、煙灰4男、女洗手間部分瓷磚墻身每天保潔；每兩周無污漬澆磚地面每天用清潔劑拖地并隨時保持干凈；兩周用潔廁靈無污漬、無紙屑洗手間門每天保潔；每兩周用清潔劑洗抹1次無水漬、無污漬、無手印洗手間內(nèi)玻璃鏡持無污漬、水漬；無水漬、無污漬、無手印大、小便器、洗手盆無臭、無污垢、保持便瓷器的明潔如新洗手間隔斷板用清潔劑洗抹2次、無污漬洗手間燈飾每天保潔；每月用毛巾抹擦燈飾無蛛絲備注：洗手液與衛(wèi)生紙應(yīng)及時供應(yīng)(洗手液與衛(wèi)生紙由中標(biāo)人提供)5開水間墻身每天保潔；每兩周無污漬地面潔；每兩周用清潔無污漬電源每天早上、下午開關(guān)6天臺、平面無雜物、無積水7外圍公共部分圍墻外沿四周綠化帶及三包衛(wèi)生區(qū)域8不定期項目清掃積水、積雪、清理亂堆放物品、亂張貼，清運(yùn)裝修垃圾、清運(yùn)收集生活廢水含油污水9其他清潔鋪裝地面、中控房、秩序維護(hù)、電工房無雜物碼頭陸域生產(chǎn)旺季每天清掃，包括廁所清理；每周水車沖洗不少漁港水域每周不少于1次，港口區(qū)域內(nèi)少蚊、少蠅、少蟲，鼠密度1%以下；(1)所需工具及保潔劑：掃帚、膠桶、拖把、刮刀、(2)保潔程序：B.在盛有水的膠桶里配制1:6比例的全能清潔消毒劑。(1)所需工具及保潔劑：干毛巾、抹布、玻璃刮刀、(2)保潔程序：A.在膠桶里配制1:16比例的全能清潔消毒劑。(1)所需工具及保潔劑：塵掃(2)保潔程序：(1)所需工具及保潔劑：膠桶、抹布、全能水(2)保潔程序：①在盛有水的膠桶里配制1:16比例的全能水清潔劑。(1)所需工具及保潔劑：抹布、不銹鋼保養(yǎng)劑。(2)保潔程序：(1)所需工具及保潔劑：刀片、毛套、玻璃刀、無絨(2)保潔程序：除灰塵，以去漬劑稀釋1:40清洗。②將玻璃清潔劑按1:10加入清水中。(1)所需工具及保潔劑：大掃把、刀片、地拖、清潔(2)保潔程序：B.將全能水和清水按1:10比例配制。C.將配制好的清潔劑倒在有嚴(yán)重污漬(如油漬/血漬/茶漬)的地方。D.用清潔地刷反復(fù)刷洗，直到污漬被清洗干凈(或用洗地機(jī)反復(fù)擦洗地面)。8.圍欄保潔(1)所需工具及保潔劑：抹布、全能去漬劑(2)保潔程序：將蘸有全能去漬劑的濕毛巾擦拭表面(1)所需工具及保潔劑：抹布、毛撣、全能水。(2)保潔程序：③用干毛巾抹干水跡(1)所需工具及保潔劑：抹布、毛撣、鋁梯、全能水。(2)保潔程序：①將清水和全能水按1:30比例配制好。②將蘸有全能水的濕毛巾反復(fù)擦拭灰塵及污漬(高處部位借用鋁梯及伸縮桿清潔)。(1)所需工具及保潔劑：抹布、高壓水槍、清潔消毒(2)保潔程序：(1)所需工具及保潔劑：膠桶、毛巾、毛刷、全能清(2)保潔程序：(1)所需工具及保潔劑：夾子、抹布、擦墊、廁所刷(2)保潔程序：(1)所需工具及保潔劑：鐵鏟(2)保潔程序：打開沙井蓋，用手將里面的煙頭、果皮、瓶蓋等雜物拾出。(或用鐵鏟將里面的泥沙清理干凈)。(1)裝修垃圾(要求由施工單位收集、清運(yùn))收集及(2)生活垃圾收集及處理程序：B.業(yè)主(港區(qū)業(yè)戶)扔棄的大件垃圾；(3)垃圾筒垃圾的收集及處理程序：③鋪放垃圾袋時應(yīng)將垃圾袋口完全張開，袋口反卷5cm(4)回收利用價值垃圾的收集及處理程序：(5)垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾收集及處理程序：(一)保潔時間一、二級道路(港區(qū)內(nèi)主要道路):第一遍普掃應(yīng)在7:00前完成，第二遍普掃應(yīng)在16:00完成；三級道路：第一遍普掃應(yīng)在7:30前完成，第二遍普掃應(yīng)在16:00完成。一、二級道路5:30~22:00時；三級道路6:30~20:30;步行商業(yè)街的保潔時間覆蓋步行商業(yè)街的開放時間。一、二級道路在每日22:00至次日5:00之間進(jìn)行。城區(qū)主要道路(一、二級)使用清洗車作業(yè)，必須保證在每日上午7:00~9:00之間路面干燥；其他道路可酌情決定。4.機(jī)掃時間應(yīng)避開交通高峰時段：上午7:00~9:00,下午16:00~18:00。(二)道路保潔的文明作業(yè)要求(三)人工清掃作業(yè)要求1.清掃路面要徹底干凈，清掃過的路面不得留有廢棄(1)部長巡查：部長對轄區(qū)內(nèi)的區(qū)域、崗位進(jìn)行巡查(2)管理處經(jīng)理抽查：不定期進(jìn)行抽查，及時解決問要求。每位員工都做到“一熟、二勤、三快”:一熟，即對第三節(jié)港口碼頭環(huán)保清潔要求為貫徹執(zhí)行《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》,統(tǒng)一港口水口之間應(yīng)設(shè)置不小于1000m的衛(wèi)生防護(hù)距離，污應(yīng)設(shè)在生活用水取水口的下游500m以遠(yuǎn)：感潮河段設(shè)在取在碼頭前沿設(shè)置《國際海事組織73/78防污公約》規(guī)定的10.若是石油、散裝有毒液體化學(xué)品、煤炭、礦石、水(一)生產(chǎn)廢水和生活污水(1)散裝有毒液體廢水按有毒有害程度分為A、B、C、D四類，應(yīng)根據(jù)《國際海事組織73/78防污公約》附則Ⅱ的(2)散裝有毒液體碼頭應(yīng)根據(jù)裝卸有毒液體物質(zhì)的種(4)必須接收的預(yù)洗艙水量應(yīng)按從每一個艙內(nèi)排出的有毒物質(zhì)濃度進(jìn)行計算。當(dāng)排出濃度為0.10%時，水量可取10m3當(dāng)排出濃度為0.01%時，水量可取100m3。排出濃度(5)當(dāng)在卸船港需裝載另一種物質(zhì)，所裝載的物質(zhì)為(6)需裝載另一種物質(zhì)時，應(yīng)接受的達(dá)到清潔條件所需洗艙水量，可按每艙不超過100m計算。(7)需達(dá)到裝載另一種物質(zhì)要求清潔條件的總洗艙水(8)B類、C類和D類物質(zhì)卸船港接收有毒液體殘(9)B類和C類物質(zhì)船艙殘留物每艙可取1~3m3;洗艙大型散裝液體化學(xué)品船每船可取50~200m3;小型散裝液體化學(xué)品船每船可取5~20m”船舶泵艙艙(11)散裝有毒液體采用專船定向、品種單一的卸船碼(12)新建多品種散裝有毒液體的裝船港，必要時，可(13)船舶洗艙水和泵艙艙底水的處理應(yīng)符合下列規(guī)(14)在有條件時，應(yīng)送至生產(chǎn)該類有毒液體物質(zhì)的工廠或送處理該類有毒液體廢水處理站處理。需在港區(qū)處理(15)港區(qū)散裝有毒液體貯罐的洗罐水、泵房和管道的(1)排放及處理規(guī)定③當(dāng)生活污水量很小，污水排入水體的環(huán)境容量較大⑦生活污水處理站應(yīng)設(shè)于生活區(qū)夏季主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)(2)生活污水處理工藝生活污水污泥處理(3)處理要求③寒冷地區(qū)港口的生活污水處理站應(yīng)采取保溫防凍措施。(二)含油污水車間和流動機(jī)械沖洗的含油污水應(yīng)根據(jù)水量水質(zhì)選擇處理無專用壓載水艙的油輪，排向接收設(shè)施的含油壓艙水量，可按船舶載重噸的百分比進(jìn)行計算。沿海單艘船為25%~30%,內(nèi)河單艘船最大為25%。(1)油船壓艙水的年水量可按式(3.1-1)計算。N——無專用壓載水艙的船舶年到港次數(shù)；S——壓載水占設(shè)計船型載重噸的百分比(%)K——船舶壓載水實載率(%),可取30%~50%。(2)含油量應(yīng)按實測資料確定；當(dāng)無實測資料時可取(3)年壓艙水中油量可按式(3.1-1)計算。C——壓艙水中含油量(mg/L)。(4)壓艙水處理宜采用以下工藝流程：壓艙水壓艙水調(diào)節(jié)、隔油污泥處理沉淀排放并應(yīng)設(shè)污水計量及油份濃度控制裝置，還應(yīng)根據(jù)粘度確定采用加溫措施。2.隔油處理措施原油壓艙水、成品油壓艙水應(yīng)分設(shè)隔油處理設(shè)施。調(diào)節(jié)池的容積應(yīng)滿足接收設(shè)計船型單船最大壓艙水量；氣浮、過濾、吸附工藝的處理能力，可按計算的日平均壓艙水量確定。(1)洗艙污水處理宜采用以下處理工藝：并應(yīng)設(shè)污水計量及油份濃度控制裝置。(2)污水量按實測資料確定。無實測資料時，對未使用油水分離器的船舶可按表中數(shù)據(jù)選取。船舶艙底油污水水量表船舶載重噸/t艙底油污水產(chǎn)生量/船舶載重噸/t(t/d·艘)四、港口固體廢棄物港口船舶固體廢棄物和陸域固體廢棄物，應(yīng)作為二次資源進(jìn)行綜合利用，無利用價值的可采取焚燒、填埋等措施處(一)船舶固體廢棄物港口接收的船舶固體廢棄物量應(yīng)按單船固體廢棄物量和到港船舶次數(shù)確定。船舶生活固體廢棄物量的通用參數(shù)可船舶類型船舶類型內(nèi)河、沿海船舶(二)港口陸域固體廢棄物1.港口陸域生活垃圾量可按每人1.5kg/d計算，對于3.港口陸域固體廢棄物可分為一般固體廢棄物和有害固體廢棄物。一般固體廢棄物可按上述船舶固體廢送回堆場。處理含油污水后的油泥可作為二次能源燃燒處第四節(jié)港口碼頭環(huán)保管理措施填造地或用于造地有多余土方時，運(yùn)至經(jīng)批準(zhǔn)的拋泥區(qū)傾堰工程建成后進(jìn)行。圍堰內(nèi)側(cè)設(shè)有防治懸浮泥沙外漏的措4.施工運(yùn)粉狀建筑材料的運(yùn)輸車輛采用加蓋專用車輛物業(yè)管理中心派遣保潔部人員將油污和污水用水泵抽2.邀請當(dāng)?shù)睾Ｑ蟓h(huán)境保護(hù)部門的專家到現(xiàn)場對所有參第五節(jié)人員安全作業(yè)規(guī)定(一)依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和公司對勞動生產(chǎn)作業(yè)的(二)物業(yè)公司清潔、保潔人員在本物業(yè)區(qū)域進(jìn)行日常清潔、保潔、排水溝(井)檢查疏通、沉油井檢查清掏、化了解公司制度、作業(yè)區(qū)域的情況，經(jīng)部門主管進(jìn)行考試(筆試或口試)合格后，才能到指定區(qū)域進(jìn)行作業(yè)，并在該區(qū)域(四)各級治理人員發(fā)揮監(jiān)督治理作用，嚴(yán)格監(jiān)督本手(一)清潔、保潔人員在工作時，應(yīng)依照工作場所的要(三)清潔、保潔人員感受軀體不適，不能從事高空作排水溝(井)的檢查疏通等工作，必須提早告之部門主管，(四)清潔、保潔人員在工作時不得使用特種設(shè)備(如手持電動工具等),如因工作需要，確實要使用的，須報經(jīng)(五)清潔、保潔人員在工