8-第八章 土地增值稅的稅收籌劃

講師：XXXX稅收籌劃理論與實(shí)務(wù)實(shí)務(wù)篇第八章土地增值稅的稅收籌劃目錄利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃通過(guò)合理控制增值率進(jìn)行稅收籌劃學(xué)習(xí)要求1.掌握如何利用征稅范圍進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃；2.掌握土地增值稅應(yīng)稅收入以及稅前扣除項(xiàng)目的稅收籌劃；3.掌握利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃PART01TAXPLANNING土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅收。對(duì)土地征稅，依據(jù)稅基不同，大致可以分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的土地稅，它以土地的數(shù)量或價(jià)值為稅基，實(shí)行從量計(jì)稅或從價(jià)計(jì)稅，前者如我國(guó)歷史上曾開(kāi)征的田賦和地畝稅，后者如地價(jià)稅等。這類(lèi)土地稅的歷史十分悠久，屬于原始的直接稅或財(cái)產(chǎn)稅。另一類(lèi)是收益性質(zhì)的土地稅，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益或地租征稅。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（一）納稅義務(wù)人《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地增值稅暫行條例》)規(guī)定，土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（二）征稅范圍的一般規(guī)定1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)2.地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓征稅范圍的一般規(guī)定有以下2個(gè)：一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（二）征稅范圍的一般規(guī)定1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)國(guó)家法律，對(duì)國(guó)家所有的土地享有的使用權(quán)利。土地增值稅只對(duì)企業(yè)、單位和個(gè)人等經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為課稅。轉(zhuǎn)讓集體所有土地使用權(quán)，按現(xiàn)行規(guī)定不征稅。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)向國(guó)家支付土地出讓金等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的二級(jí)市場(chǎng)。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（二）征稅范圍的一般規(guī)定1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地出讓?zhuān)侵竾?guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國(guó)家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級(jí)市場(chǎng)上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入不在土地增值稅的征稅范圍之列。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（二）征稅范圍的一般規(guī)定2、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說(shuō)的附著物是指附著于土地上、不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。簡(jiǎn)而言之，土地增值稅的征收范圍是納稅人有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定征稅范圍的特殊規(guī)定有以下10個(gè)：

1.合作建房

2.房地產(chǎn)交換

3.房地產(chǎn)抵押

4.房地產(chǎn)出租

5.房地產(chǎn)評(píng)估增值一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定征稅范圍的特殊規(guī)定有以下10個(gè)：6.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征收地上建筑物及其附著物7.房地產(chǎn)的代建房行為8.房地產(chǎn)的繼承9.房地產(chǎn)的贈(zèng)與10.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定合作建房有兩種情況，一種是對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅；另一種是建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。1、合作建房一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定房地產(chǎn)交換，是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于房地產(chǎn)交換行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅征收范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。2、房地產(chǎn)交換一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定房地產(chǎn)抵押，是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、取得土地使用權(quán)的土地使用人仍擁有房地產(chǎn)的占有、使用、收益等權(quán)利，因此，在抵押期間不征收土地增值稅。3、房地產(chǎn)抵押一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定房地產(chǎn)出租，是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)出租，出租人雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆谡魇胀恋卦鲋刀惖姆秶?、房地產(chǎn)出租一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定房地產(chǎn)評(píng)估增值，是指企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使其賬面價(jià)值升值。雖然房地產(chǎn)在評(píng)估過(guò)程中增值，但是并沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆谡魇胀恋卦鲋刀惖姆秶?、房地產(chǎn)評(píng)估增值一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定國(guó)家收回或征收的房地產(chǎn)，雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，免征土地增值稅。6、國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征收地上建筑物及其附著物一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定代建房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。7、房地產(chǎn)的代建房行為一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定房地產(chǎn)的繼承，是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人(即被繼承人)并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬變更而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。8、房地產(chǎn)的繼承一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定房地產(chǎn)的贈(zèng)與，是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)亟唤o其他單位與個(gè)人的行為。房地產(chǎn)的贈(zèng)與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)的所有人并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入，因此，房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。9、房地產(chǎn)的贈(zèng)與LOREMIPSUM一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括以下兩種情況：9、房地產(chǎn)的贈(zèng)與(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括以下兩種情況：9、房地產(chǎn)的贈(zèng)與(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)，以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（三）征稅范圍的特殊規(guī)定10、土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅等相關(guān)稅收。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（四）稅率征收土地增值稅的主要目的在于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、炒賣(mài)活動(dòng)，限制濫占土地的行為，并適當(dāng)調(diào)節(jié)納稅人的收入，保障國(guó)家權(quán)益，因此，稅率設(shè)計(jì)的基本原則是：增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（四）稅率按照原則，土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，如表8-1土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表（教材267頁(yè)）所示，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。實(shí)行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對(duì)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方面，對(duì)取得過(guò)高收入，尤其是對(duì)炒買(mǎi)炒賣(mài)房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個(gè)人，能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。對(duì)這兩個(gè)因素的內(nèi)涵、范圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規(guī)定。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益?！盃I(yíng)改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅的收入。1、收入額的確定一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)(1)貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券股票等有價(jià)證券。1、收入額的確定(2)實(shí)物收入。實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)(3)其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。這種類(lèi)型的收入比較少見(jiàn)，其價(jià)值需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)評(píng)估確定，具體而言：①對(duì)取得的實(shí)物收入，要按取得收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；②對(duì)取得的無(wú)形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入；1、收入額的確定一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)(3)其他收入。這種類(lèi)型的收入比較少見(jiàn)，其價(jià)值需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)評(píng)估確定，具體而言：③取得的收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣。1、收入額的確定一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)(4)對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。1、收入額的確定一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)在確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額時(shí)，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入總額中扣除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。2、扣除項(xiàng)目及其金額一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)稅法規(guī)定，準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括以下5項(xiàng)：2、扣除項(xiàng)目及其金額0102030405取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目；一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)1)取得土地使用權(quán)所支付的金額2、扣除項(xiàng)目及其金額取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。包括兩部分：(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款可以有如下三種形式：①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)1)取得土地使用權(quán)所支付的金額2、扣除項(xiàng)目及其金額(2)納稅人為取得土地使用權(quán)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2、扣除項(xiàng)目及其金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本簡(jiǎn)稱(chēng)，是指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2、扣除項(xiàng)目及其金額(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。(2)前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2、扣除項(xiàng)目及其金額(3)建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?！盃I(yíng)改增”后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2、扣除項(xiàng)目及其金額(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2、扣除項(xiàng)目及其金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用簡(jiǎn)稱(chēng)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，這些費(fèi)用作為與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的期間費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不完全按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟?jì)算操作，土地增值稅扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2、扣除項(xiàng)目及其金額《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2、扣除項(xiàng)目及其金額《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除，計(jì)算扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2、扣除項(xiàng)目及其金額上述規(guī)定的具體含義是：(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額)一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2、扣除項(xiàng)目及其金額上述規(guī)定的具體含義是：(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)?nèi)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除，上述計(jì)算扣除的具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2、扣除項(xiàng)目及其金額上述規(guī)定的具體含義是：(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述第(1)項(xiàng)、第(2)項(xiàng)所述的兩種辦法。(4)土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2、扣除項(xiàng)目及其金額此外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2、扣除項(xiàng)目及其金額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2、扣除項(xiàng)目及其金額需要明確的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，為此不再單獨(dú)扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2、扣除項(xiàng)目及其金額對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，因此，計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2、扣除項(xiàng)目及其金額“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目2、扣除項(xiàng)目及其金額對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是從取得土地使用權(quán)后即投入資金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投入資金量大，為了給正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以合理的投資回報(bào)，調(diào)動(dòng)其從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性，準(zhǔn)予其按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目2、扣除項(xiàng)目及其金額此外，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除：①如果代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取，則應(yīng)將其作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目2、扣除項(xiàng)目及其金額此外，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除：②如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，則不可將其作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計(jì)算增值額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格舊房，是指已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和稅務(wù)局具體規(guī)定。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額的確定分如下3種情況：3)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)，也不能提供購(gòu)房發(fā)票的2)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的1)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格1)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的納稅人轉(zhuǎn)讓舊房能夠取得評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格1)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格1)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的(1)評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。重置成本價(jià)也稱(chēng)為重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；注：使用上述公式計(jì)算、評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格1)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的(2)房屋的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評(píng)估時(shí)的實(shí)際新舊程度，按專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定的房屋新舊度比例，一般用幾成新來(lái)表示。注：使用上述公式計(jì)算、評(píng)估時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格1)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但是，對(duì)納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格2)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)每年是指按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格2)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格2)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的“營(yíng)改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：(1)提供的購(gòu)房憑據(jù)為“營(yíng)改增”前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(不扣減營(yíng)業(yè)稅)并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格2)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的“營(yíng)改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：(2)提供的購(gòu)房憑據(jù)為“營(yíng)改增”后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格2)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的“營(yíng)改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：(3)提供的購(gòu)房發(fā)票為“營(yíng)改增”后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。一、土地增值稅的相關(guān)法律規(guī)定（五）計(jì)稅依據(jù)3、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格3)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)，也不能提供購(gòu)房發(fā)票的對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。二、利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃的思路通過(guò)對(duì)征收范圍的界定從而對(duì)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行合理籌劃是土地增值稅稅收籌劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括以下5個(gè)方面：15432變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為代建行為；變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為合作建房行為；改售為租、投資、聯(lián)營(yíng)節(jié)稅；將免稅項(xiàng)目與非免稅項(xiàng)目分開(kāi)核算；利用適當(dāng)捐贈(zèng)進(jìn)行稅收籌劃；二、利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃的思路由于代建房屋的產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶(hù)，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而不具備土地增值稅的納稅條件，不用繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的收入屬于建筑勞務(wù)性質(zhì)的收入，在增值稅方面，會(huì)按9%或3%的稅率或征收率來(lái)征收，但與土地增值稅30%至60%的超率累進(jìn)稅率相比，負(fù)擔(dān)很輕。1、變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為代建行為如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就能找到最終用戶(hù)且取得的收益相同的前提下，可以與客戶(hù)協(xié)商采用代建方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以客戶(hù)的名義受讓土地、購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備，就能徹底減輕稅收負(fù)擔(dān)。二、利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃的思路稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前找到需要購(gòu)房的單位協(xié)商，由開(kāi)發(fā)企業(yè)提供土地，由購(gòu)房者出資共同開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后按約定比例分房。這樣，購(gòu)房者分得的自用部分房產(chǎn)不用繳納土地增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在轉(zhuǎn)讓屬于自己的部分房產(chǎn)時(shí)繳納土地增值稅，大大降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。2、變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為合作建房行為二、利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃的思路土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需繳納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，在投資時(shí)按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可以不用補(bǔ)交。3、改售為租、投資、聯(lián)營(yíng)節(jié)稅二、利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃的思路稅法規(guī)定，對(duì)于免稅項(xiàng)目與非免稅項(xiàng)目必須分開(kāi)核算，否則，免稅項(xiàng)目不得享受免稅優(yōu)惠；對(duì)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅必須分開(kāi)核算，否則，普通住宅不得享受增值額低于扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)免稅的優(yōu)惠政策。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將兩者分開(kāi)核算，以享受免稅。4、將免稅項(xiàng)目與非免稅項(xiàng)目分開(kāi)核算二、利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃的思路房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房地產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人和依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)鼐栀?zèng)給其他人的民事法律行為。對(duì)于這種贈(zèng)與行為，很多國(guó)家都開(kāi)征了贈(zèng)與稅。我國(guó)目前還沒(méi)有開(kāi)征這種稅收，也不對(duì)之征收土地增值稅。因?yàn)榘凑n征土地增值稅的三條標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)與人捐贈(zèng)房產(chǎn)是無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)](méi)有取得收入，因此，不用繳納土地增值稅。5、利用適當(dāng)捐贈(zèng)進(jìn)行稅收籌劃二、利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃的思路但是，這里僅指以下兩種情況：5、利用適當(dāng)捐贈(zèng)進(jìn)行稅收籌劃一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的情況；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的情況。二、利用征稅范圍進(jìn)行稅收籌劃的思路5、利用適當(dāng)捐贈(zèng)進(jìn)行稅收籌劃房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己房地產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)與時(shí)，如果不是以上所述兩種情況，應(yīng)該視同有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)完了之后，自己反而要承擔(dān)大筆稅款。利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃PART02TAXPLANNING一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠1、轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、安置住房、舊房和公共租賃住房的稅收優(yōu)惠(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%(含20%)的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅(包括未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的部分)。一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠1、轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、安置住房、舊房和公共租賃住房的稅收優(yōu)惠普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。從2005年6月1日起，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠1、轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、安置住房、舊房和公共租賃住房的稅收優(yōu)惠各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)住建部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局備案。一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠1、轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、安置住房、舊房和公共租賃住房的稅收優(yōu)惠對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠1、轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、安置住房、舊房和公共租賃住房的稅收優(yōu)惠(2)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。改造安置住房是指相關(guān)部門(mén)和單位與棚戶(hù)區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆遷)補(bǔ)償協(xié)議或棚戶(hù)區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過(guò)改建、擴(kuò)建、翻建等方式實(shí)施改造的住房。LOREMIPSUM一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠2、國(guó)家征收、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠(1)因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠2、國(guó)家征收、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠(2)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠3、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅4、2022年亞運(yùn)會(huì)和亞殘運(yùn)會(huì)土地增值稅稅收優(yōu)惠政策為支持籌辦杭州2022年亞運(yùn)會(huì)和亞殘運(yùn)會(huì)及其測(cè)試賽，對(duì)杭州亞運(yùn)會(huì)組委會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征增值稅和土地增值稅。該項(xiàng)政策自2020年4月9日起執(zhí)行。二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路第一層次的稅收籌劃，是利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃，這種稅收籌劃需要注意其滿(mǎn)足的條件。該籌劃思路是土地增值稅中普遍存在的籌劃思路。第二層次的稅收籌劃，是對(duì)于自有住房，考慮利用居住時(shí)間來(lái)進(jìn)行稅收籌劃，這種稅收籌劃主要體現(xiàn)在二手房炒作的過(guò)程中。二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路第三層次的稅收籌劃，是利用免稅政策來(lái)進(jìn)行稅收籌劃，主要是使得自己的房產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓盡可能地滿(mǎn)足免稅政策或不征土地增值稅。這種籌劃思路關(guān)鍵是要充分理解稅收優(yōu)惠政策的適用條件，例如建造經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房等，利用合作建房避免征收土地增值稅等。二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%(含20%)的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅(包括未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的部分)。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路主要體現(xiàn)在分開(kāi)核算與合并核算之間的選擇上。當(dāng)納稅人既從事減免稅行為，又從事應(yīng)稅行為的時(shí)候，通過(guò)分開(kāi)核算，可以盡可能地享受免稅政策。例如，當(dāng)納稅人從事普通住宅和非普通住宅建設(shè)銷(xiāo)售的時(shí)候，通過(guò)分開(kāi)核算，利用20%增值率臨界點(diǎn)盡量銷(xiāo)售普通住宅，可以降低企業(yè)稅負(fù)，同時(shí)也可以降低非普通住宅增值率，從而降低其所適用的土地增值稅稅率級(jí)次。2、稅收籌劃思路二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2020年商品房銷(xiāo)售收入為20000萬(wàn)元，其中普通住宅銷(xiāo)售額為12000萬(wàn)元，豪華住宅銷(xiāo)售額為8000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可以扣除項(xiàng)目金額共計(jì)15000萬(wàn)元，其中屬于普通住宅可扣除項(xiàng)目金額為10000萬(wàn)元，屬于豪華住宅可扣除項(xiàng)目金額為5000萬(wàn)元。請(qǐng)根據(jù)上述資料進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃?！景咐?-1】二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路方案一：不分開(kāi)核算增值額。【分析】20000-1500015000增值率=

×100%=33.3%(適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0；應(yīng)納土地增值稅=(20000-15000)×30%=1500萬(wàn)元。二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路方案二：分開(kāi)核算增值額。【分析】12000-100005000應(yīng)納土地增值稅=0萬(wàn)元；普通住宅增值率=

×100%=20%(由于增值率未超過(guò)20%，享受免征土地增值稅稅收政策)；二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路【分析】8000-50005000豪華住宅增值率=

×100%=60%(適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；應(yīng)納土地增值稅=(8000-5000)×40%-5000×5%=950萬(wàn)元；普通住宅和豪華住宅應(yīng)納土地增值稅合計(jì)=0+950=950萬(wàn)元。綜上所述，雖然分開(kāi)核算會(huì)增加一部分核算支出，但方案二比方案一少繳土地增值稅1500-950=550萬(wàn)元，因此選擇方案二是非常值得的。二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路【案例8-2】2020年8月某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售新建普通住宅一幢，總面積6000平方米，平均售價(jià)8000元/平方米，取得不含稅收入4800萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可扣除的稅金及附加合計(jì)60萬(wàn)元。該公司為取得該住宅地的土地使用權(quán)支付地價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1000萬(wàn)元，利息支出100萬(wàn)元(能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)。該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。請(qǐng)為該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃。二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路【案例8-2】籌劃前：(1)確定轉(zhuǎn)讓收入4800萬(wàn)元。(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額如下：①取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000萬(wàn)元；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元；③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=100+(2000+1000)×5%=250萬(wàn)元；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬(wàn)元；⑤從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除=(2000+1000)×20%=600萬(wàn)元；⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+1000+250+60+600=3910萬(wàn)元。二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路【案例8-2】(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=4800-3910=890萬(wàn)元。(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=

×100%=22.76%，適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。(5)應(yīng)納土地增值稅=890×30%=267萬(wàn)元。(6)實(shí)際盈利=4800-2000-1000-100-60-267=1373萬(wàn)元。8903910二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路【案例8-2】籌劃后：將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，平均售價(jià)7700元/平方米，取得不含稅收入4620萬(wàn)元，其他資料不變。(1)確定轉(zhuǎn)讓收入4620萬(wàn)元。(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額如下：①取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000萬(wàn)元；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元；二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路【案例8-2】(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額如下：③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=100+(2000+1000)×5%=250萬(wàn)元；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬(wàn)元；⑤從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除=(2000+1000)×20%=600萬(wàn)元；⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+1000+250+60+600=3910萬(wàn)元。二、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃的思路【案例8-2】(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=4620-3910=710萬(wàn)元。(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=

×100%=18.15%。由于該公司開(kāi)發(fā)的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值額未超過(guò)20%，故免征土地增值稅。實(shí)際盈利=4620-2000-1000-100-60=1460萬(wàn)元。由該案例可以看出，通過(guò)合理定價(jià)來(lái)進(jìn)行土地增值稅的籌劃，在適當(dāng)降低稅款的同時(shí)，還能夠增加市場(chǎng)銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售速度，有利于提前回籠資金。7103910通過(guò)合理控制增值率進(jìn)行稅收籌劃PART03TAXPLANNING土地增值稅采用的稅率是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，這就說(shuō)明土地增值額越大，其使用的稅率越高，從而應(yīng)納稅收額就越大。從計(jì)算方法上來(lái)看，可以知道土地增值額主要與收入和可扣除項(xiàng)目有關(guān)，所以通過(guò)合理控制增值率來(lái)進(jìn)行籌劃，可以從收入與可扣除項(xiàng)目?jī)煞矫鎭?lái)著手。一、應(yīng)稅收入的稅收籌劃第一層次的稅收籌劃，是通過(guò)合理定價(jià)來(lái)降低銷(xiāo)售收入，從而降低增值額，降低增值率。第二層次的稅收籌劃，是通過(guò)多次轉(zhuǎn)讓降低應(yīng)稅收入，從而實(shí)現(xiàn)稅收籌劃。第三層次的稅收籌劃，是通過(guò)設(shè)立子公司的方式分割應(yīng)稅收入，進(jìn)行稅收籌劃。二、扣除項(xiàng)目的稅收籌劃第一層次的稅收籌劃，是通過(guò)最大限度地?cái)U(kuò)大成本與費(fèi)用的列支比例來(lái)降低增值額，以達(dá)到節(jié)稅的目的。例如，增加合理的裝修費(fèi)用。第二層次的稅收籌劃，主要體現(xiàn)在利息費(fèi)用扣除是否能夠分清項(xiàng)目核算，所帶來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例(5%或10%)的選擇問(wèn)題。第三層次的稅收籌劃，是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建房銷(xiāo)售的，可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，爭(zhēng)取稅前加計(jì)扣除20%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。通過(guò)合理的方法，增加開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除基數(shù)，從而爭(zhēng)取稅前扣除項(xiàng)目金額的最大化。二、扣除項(xiàng)目的稅收籌劃甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格收入為5000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定計(jì)算的允許扣除的項(xiàng)目金額為4000萬(wàn)元(包括加計(jì)扣除20%)。該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)為其進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。二、扣除項(xiàng)目的稅收籌劃【案例8-3】籌劃前：(1)銷(xiāo)售收入5000萬(wàn)元。(2)扣除項(xiàng)目金額4000萬(wàn)元。(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=5000-4000=1000萬(wàn)元。(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=

×100%=25%，適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。(5)應(yīng)納土地增值稅=1000×30%=300萬(wàn)元。二、扣除項(xiàng)目的稅收籌劃【案例8-3】10004000籌劃后：對(duì)房屋進(jìn)行裝修后再銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用800萬(wàn)元，裝修后的銷(xiāo)售價(jià)格為6000萬(wàn)元。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。(1)銷(xiāo)售收入6000萬(wàn)元。(2)扣除項(xiàng)目金額=4000+800+800×10%+800×20%=5040萬(wàn)元。二、扣除項(xiàng)目的稅收籌劃【案例8-3】籌劃后：(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=6000-5040=960萬(wàn)元。(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=

×100%=19.05%。由于該公司開(kāi)發(fā)的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值額未