土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)及典型問題

賈憲林邢臺(tái)市國(guó)土資源局報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)及典型問題

關(guān)于如何評(píng)判報(bào)告質(zhì)量評(píng)審報(bào)告就是審核報(bào)告的質(zhì)量。高質(zhì)量的報(bào)告主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

外在形式：格式規(guī)范，內(nèi)容全面，要件齊全，制作美觀。這是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的基本要求。

內(nèi)在質(zhì)量：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確，估價(jià)方法的選擇及應(yīng)用合法、合規(guī)、合理，各項(xiàng)參數(shù)選取的依據(jù)或理由充分、合理，針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了深入細(xì)致地分析，資料充實(shí)可靠、時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)特殊問題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨(dú)到之處。整個(gè)報(bào)告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，前后不矛盾，沒有明顯瑕疵，這是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)在要求。

核心問題：估價(jià)結(jié)果客觀、合理，符合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)水平。這是土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量高低的核心問題。只要具備了前兩點(diǎn)，估價(jià)結(jié)果不會(huì)有多大問題。格式規(guī)范與內(nèi)容合規(guī)格式問題：格式不規(guī)范，有缺漏項(xiàng)。極個(gè)別報(bào)告存在此類問題。一般問題：依據(jù)（理由）不充分、內(nèi)容不全面。多數(shù)報(bào)告存在這類問題。嚴(yán)重問題：對(duì)象界定錯(cuò)誤、前后矛盾、方法選擇和應(yīng)用錯(cuò)誤等。不合格的報(bào)告多數(shù)存在。

關(guān)鍵點(diǎn)與深層問題對(duì)象界定：范圍、面積、權(quán)屬等。地價(jià)定義：用途、權(quán)屬、開發(fā)程度、年期等。方法應(yīng)用：合法、合規(guī)、合理等。評(píng)估報(bào)告審查要點(diǎn)

格式規(guī)范、內(nèi)容全面是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的基本要求，報(bào)告的質(zhì)量差異主要體現(xiàn)在估價(jià)依據(jù)的充分性、相關(guān)說明的嚴(yán)謹(jǐn)性、市場(chǎng)及區(qū)位分析的深入程度等方面。為了使評(píng)審專家對(duì)各等級(jí)報(bào)告的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)整體把握，以下從定性和定量?jī)蓚€(gè)方面加以說明。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)只是針對(duì)一般情況而言，在評(píng)審過程中，由于估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的不同，估價(jià)報(bào)告評(píng)審不可能完全套用同一模式，請(qǐng)?jiān)u審專家針對(duì)不同情況，正確把握評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵，具體問題具體分析。一、估價(jià)報(bào)告形式審查要點(diǎn)

估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、要件齊全性是最基本要求，凡不符合下列要求的視為形式不合格，直接作為不及格報(bào)告不進(jìn)行評(píng)分。

(1)

不符合《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》要求的；

(2)土地估價(jià)報(bào)告、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件不齊全的。二、估價(jià)報(bào)告關(guān)鍵技術(shù)問題審查要點(diǎn)估價(jià)報(bào)告存在下列技術(shù)問題直接視為不及格報(bào)告不進(jìn)行評(píng)分（（1)估價(jià)方法存在嚴(yán)重技術(shù)性錯(cuò)誤的；

(2)地價(jià)定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯(cuò)誤的；

(3)采用3年以前的基準(zhǔn)地價(jià)又沒有進(jìn)行合理的期日修正的；

(4)會(huì)審會(huì)認(rèn)為的其他問題。三、各等級(jí)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)

1、一等報(bào)告(大于等于90分)的質(zhì)量要求一等報(bào)告不僅要格式規(guī)范，內(nèi)容全面，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確，估價(jià)方法選擇及應(yīng)用合理，各項(xiàng)參數(shù)選取依據(jù)充分、合理，還要針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象進(jìn)行深入細(xì)致地分析，資料充實(shí)、時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)特殊問題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨(dú)到之處。整個(gè)報(bào)告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，沒有明顯瑕疵，估價(jià)結(jié)果可信度高。

2、二等報(bào)告(80一90分)的質(zhì)量要求二等報(bào)告要求格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確；估價(jià)依據(jù)充分、合理，市場(chǎng)及影響因素分析較全面、合理，能體現(xiàn)政策變化對(duì)土地價(jià)格的影響；估價(jià)方法選擇及應(yīng)用合理，各項(xiàng)參數(shù)選取依據(jù)較充分、合理；整個(gè)報(bào)告分析較嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果有較高的可信度，估價(jià)過程不存在明顯錯(cuò)誤。

3、三等報(bào)告(70一80分)的質(zhì)量要求報(bào)告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定較清楚、準(zhǔn)確；估價(jià)依據(jù)較充分、合理，市場(chǎng)及影響因素分析較全面、合理；估價(jià)方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項(xiàng)參數(shù)選取有依據(jù)、理由；報(bào)告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在方法選擇和應(yīng)用錯(cuò)誤。

4、四等報(bào)告(60一70分)的質(zhì)量要求報(bào)告格式規(guī)范，內(nèi)容全面；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定基本清楚；估價(jià)依據(jù)較充分、合理，市場(chǎng)及影響因素分析較全面；估價(jià)方法選擇及應(yīng)用基本合理，各項(xiàng)參數(shù)選取、地價(jià)確定等有依據(jù)，不存在明顯質(zhì)量缺陷。

5、對(duì)不合格報(bào)告的判定不合格報(bào)告通常存在明顯的質(zhì)量缺陷，如：

(1)報(bào)告格式不規(guī)范，內(nèi)容不全，有明顯缺漏項(xiàng)。如估價(jià)對(duì)象、地價(jià)定義界定不清，缺少土地權(quán)屬狀況說明等。

(2)估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵與地價(jià)定義不一致，或前后矛盾。如設(shè)定土地權(quán)利狀況、土地開發(fā)程度、容積率等前后不一致。

(3)估價(jià)方法選擇或應(yīng)用明顯不合理。如商業(yè)用地采用成本逼近法評(píng)估，現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目按待開發(fā)土地評(píng)估(剩余法)等。

(4)修正系數(shù)取值與說明不符，或有計(jì)算錯(cuò)誤。造成估價(jià)結(jié)果存在誤差，使可信度降低。

(5)估價(jià)過程過于簡(jiǎn)略，缺少取值依據(jù)和必要的說明。

(6)影響因素分析前后矛盾，缺乏邏輯性等。地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素與個(gè)別因素分析，與市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的分析不一致，影響了估價(jià)結(jié)果的可信度。

(7)其他問題。四、報(bào)告評(píng)分細(xì)則(一)土地估價(jià)報(bào)告(5分)

第一部分摘要(1分)

審查要點(diǎn)：①估價(jià)結(jié)果?？偟貎r(jià)、單位面積地價(jià)、總地價(jià)大寫、幣種、估價(jià)結(jié)果一覽表等；②估價(jià)師簽字、機(jī)構(gòu)蓋章等。第二部分估價(jià)對(duì)象界定(1分)

審查要點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象具體范圍界定及估價(jià)對(duì)象面積、土地使用者、土地用途說明等。第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用(1分)

審查要點(diǎn)：估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件，估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用限制、有效期限等。第四部分附件(2分)

審查要點(diǎn)：宗地位置示意圖、估價(jià)對(duì)象照片，土地使用證及權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件等。(二)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(90分)

第一部分總述(12分)

審查要點(diǎn)：一、估價(jià)目的(1分)(1)誰委托估價(jià)，為什么估價(jià)；(2)估價(jià)結(jié)果應(yīng)用方向。二、估價(jià)依據(jù)(3分)(1)估價(jià)依據(jù)是否全面；(2)估價(jià)依據(jù)是否考慮了最新政策調(diào)整；

(3)估價(jià)依據(jù)是否具有針對(duì)性。三、地價(jià)定義(4分)(1)土地用途。說明證載用途、實(shí)際用途(或規(guī)劃用途)、設(shè)定用途等。(1分)(2)土地使用權(quán)性質(zhì)。分別說明現(xiàn)狀和設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)。是劃撥土地使用權(quán)，還是出讓土地使用權(quán)，或作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)。若為出讓土地使用權(quán)，需說明出讓年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)(3)土地開發(fā)程度。說明宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度和本次估價(jià)所設(shè)定的開發(fā)程度及其理由。(1分)(4)估價(jià)期日(0.5分)

四、估價(jià)結(jié)果(1分)．土地單價(jià)、總地價(jià)、總地價(jià)大寫、幣種等。五、需要特殊說明的事項(xiàng)(3分)(1)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法確認(rèn)資料說明；(0.5分)(2)對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)(地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等)說明；(1分)(3)估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理；(1分)(4)其他需要特殊說明的問題。(0.5分)第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析(14分)

一、估價(jià)對(duì)象描述(6分)(1)土地登記狀況(2分)

估價(jià)對(duì)象來源、位置、用途、面積、四至、土地級(jí)別、土地登記證書號(hào)、國(guó)有土地使用證書號(hào)等。(具體問題具體分析)(2)土地權(quán)利狀況(3分)

權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利(與證載狀況是否一致)

如果存在他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)分析對(duì)地價(jià)的影響。

(3)土地利用狀況(1分)(針對(duì)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的具體說明)

利用現(xiàn)狀：建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說明等。待開發(fā)土地：說明具體規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)日期等。二、地價(jià)影響因素分析(8分)

(1)一般因素(2分)

有針對(duì)性地分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等。

(2)區(qū)域因素(共4分)

區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否全面恰當(dāng)。(2分)

是否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，區(qū)域因素選擇是否恰當(dāng)，對(duì)地價(jià)影響程度分析是否客觀。(2分)(3)個(gè)別因素(2分)宗地自身?xiàng)l件(面積、形狀、水文地質(zhì)條件等)、個(gè)別開發(fā)程度等。(1分)

是否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，個(gè)別因素選擇是否恰當(dāng)，對(duì)地價(jià)影響程度分析是否客觀。(1分)第三部分土地估價(jià)(63分)

一、估價(jià)原則(1分)

與估價(jià)目的及方法聯(lián)系選擇是否得當(dāng)、全面，描述是否規(guī)范正確。二、地價(jià)確定(2分)

評(píng)估結(jié)果可信度分析、最終地價(jià)確定依據(jù)與方法。三、估價(jià)方法與估價(jià)過程(60分)

用兩種方法進(jìn)行評(píng)估的，估價(jià)方法與估價(jià)過程評(píng)分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，兩種方法不分主次則各占50％，使用三種方法進(jìn)行評(píng)估的，各占三分之一。

1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(以下分值為比例值)

(1)基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)介(20％)地價(jià)內(nèi)涵：說明制定時(shí)間、估價(jià)期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率等。(10％)

基準(zhǔn)地價(jià)表及修正體系：至少說明宗地所在級(jí)別某用途下的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。(10％)(2)宗地級(jí)別的確定。(10％)

說明宗地位置所對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別及價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)以幅度價(jià)形式表示的，應(yīng)取均值。

(3)基準(zhǔn)地價(jià)修正。(60％)編制待估宗地因素條件說明表。與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表所列項(xiàng)目一致，與區(qū)域因素、個(gè)別因素條件說明一致。(30％)

編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件說明相吻合。(20％)其他因素修正。包括開發(fā)程度、交易期日、容積率修正等。(10％)(4)地價(jià)計(jì)算。(10％)(5)方法運(yùn)用完整性系數(shù)。(85～100％)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。以(1)一(4)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

2、剩余法

(1)最佳開發(fā)利用方式(10％):說明土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，是否考慮了市場(chǎng)供求狀況等。如果估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，評(píng)估其現(xiàn)狀利用條件下價(jià)值，則不考慮最佳利用問題。

(2)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算(20％):估算方法選擇及應(yīng)用的合理性，估算依據(jù)的充分程度。

(3)開發(fā)成本估算(30％):估算成本全面、客觀、合理，依據(jù)的充分性。

(4)利息計(jì)算(10％):開發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期及其計(jì)算公式。

(5)利潤(rùn)計(jì)算(10％):利潤(rùn)率選取依據(jù)及其合理性。

(6)稅金及其銷售稅費(fèi)估算(10％):選取全面、正確，依據(jù)合理。

(7)地價(jià)計(jì)算(10％):公式及計(jì)算過程的正確性。

(8)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85％～l00％)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目按待開發(fā)土地進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估思路錯(cuò)誤等。以(1)～(7)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

3、收益還原法(1)總收益確定(30％)

客觀收益的確定方法及詳細(xì)測(cè)算過程。(2)總費(fèi)用(40％)

費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，費(fèi)用取值依據(jù)是否充分、客觀合理。(3)土地純收益確定(10％)

土地純收益的剝離方法和依據(jù)(4)土地還原率確定(10％)

土地還原率確定依據(jù)、合理性等。(5)地價(jià)計(jì)算(10％)

公式及計(jì)算過程的正確性。(6)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85％～l00％)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。以(1)一(5)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

4、成本逼近法

(1)土地取得(征地)成本(20％):構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充分。

(2)土地開發(fā)費(fèi)用(20％):開發(fā)狀況及相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)，是否為客觀的開發(fā)費(fèi)用。

(3)相關(guān)稅費(fèi)(10％):組成部分是否全面、費(fèi)用的確定依據(jù)是否充分合理。

(4)利息計(jì)算(10％):利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計(jì)息期

(5)利潤(rùn)計(jì)算(10％):利潤(rùn)率選擇、依據(jù)

(6)土地增值(10％):增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。

(7)相關(guān)修正(10％):年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的確定依據(jù)及其合理性等。

(8)地價(jià)計(jì)算(10％):公式及計(jì)算過程的正確性。

(9)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85％～l00％)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。以(1)一(8)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

5、市場(chǎng)比較法

(1)比較實(shí)例選取(20％)

案例個(gè)數(shù)、實(shí)際交易案例、時(shí)間限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、選擇特殊案例的說明等。

(2)比較因素選擇(15％)

是否包括影響地價(jià)的全部主要因素，因素選擇是否有針對(duì)性、客觀合理，修正系數(shù)確定的理由和標(biāo)準(zhǔn)。

(3)因素條件說明及說明表編制(5％):描述各條件是否客觀、具體、量化

(4)因素條件及系數(shù)(50％):修正是否恰當(dāng)、相互權(quán)重是否合理。

a)情況修正體系(10％);b)期日修正體系(5％);c)年期修正體系(5％);d)區(qū)域因素修正體系(20％);e)個(gè)別因素修正體系(10％)(5)方法運(yùn)用完整性系數(shù)(85％～l00％)

除以上項(xiàng)目外，在方法運(yùn)用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項(xiàng)中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。以(1)一(4)項(xiàng)比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法滿分值，即可得到該方法得分。

估價(jià)報(bào)告整體協(xié)調(diào)性系數(shù)T：85%—100%考慮所有評(píng)審項(xiàng)目中未能涵蓋的減分報(bào)告典型問題土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目名稱是估價(jià)報(bào)告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項(xiàng)描述要簡(jiǎn)要說明評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型以及估價(jià)對(duì)象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價(jià)對(duì)象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報(bào)告對(duì)項(xiàng)目名稱的描述還有待于進(jìn)一步明確。

㈠主要問題

1、有的估價(jià)報(bào)告主題模糊，如“×××公司土地價(jià)格評(píng)估”，既未體現(xiàn)評(píng)估目的，也沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，更沒有界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型，嚴(yán)重不符《規(guī)范格式》項(xiàng)目名稱的描述要求；有的體現(xiàn)了評(píng)估目的，但沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型。

2、有的估價(jià)報(bào)告在價(jià)格類型界定方面存在問一是多數(shù)報(bào)告未界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型;

二是界定的價(jià)格類型與地價(jià)定義不符。如“×××國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格評(píng)估”。國(guó)有土地使用權(quán)的抵押價(jià)值與貸款價(jià)值是不同的兩個(gè)概念，所涉及的是兩個(gè)不同數(shù)值，一般來說，按照地價(jià)定義評(píng)估的物權(quán)價(jià)值應(yīng)該就是抵押價(jià)值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價(jià)值量全部作為貸款價(jià)值量貸給抵押人，而是按抵押價(jià)值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估的貸款量最高不超過評(píng)估價(jià)格的50%，出讓土地使用權(quán)評(píng)估的貸款量最高不超過評(píng)估價(jià)格的70%。若界定為國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格，就應(yīng)該在地價(jià)定義中設(shè)定貸款率并在最后確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮進(jìn)去，如不設(shè)定貸款率，最好還是不這樣界定價(jià)格類型為好。再如有的評(píng)估項(xiàng)目名稱為“×××國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估”，但地價(jià)定義設(shè)定的卻是有限年期的使用權(quán)價(jià)格？自相矛盾。地價(jià)定義一般應(yīng)該與價(jià)格類型一致，當(dāng)然評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)“劃撥價(jià)格”，可以從有限年期的使用權(quán)價(jià)格中剝離出“劃撥價(jià)格”，并作特殊說明，但有的評(píng)估不在最后確定評(píng)估價(jià)格時(shí)將政府收益剝離出去形成“劃撥價(jià)格”，而評(píng)估的卻是有限年期的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。我想其目的評(píng)估的是劃撥土地的出讓價(jià)格。尚若如此，“×××國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估”。

總之，出現(xiàn)上述問題原因，主要是估價(jià)人員對(duì)《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”未認(rèn)真研究以及對(duì)界定“價(jià)格類型”的概念理解不透所造成的。㈡如何正確描述項(xiàng)目名稱

到底如何描述項(xiàng)目名稱和正確界定“價(jià)格類型”呢？我想，首先應(yīng)該認(rèn)真研究《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”，按要求簡(jiǎn)明扼要地描述清楚。對(duì)“價(jià)格類型”的界定應(yīng)從土地價(jià)格的概念去理解。土地價(jià)格是土地權(quán)利價(jià)格，土地權(quán)利不同，其價(jià)格類型也就不同，價(jià)值量自然也不相同?！皟r(jià)格類型”與評(píng)估目的緊密相連。評(píng)估目的一般是為處置土地提供價(jià)格參考依據(jù)。土地處置方式不同，土地權(quán)利人獲得對(duì)土地的權(quán)利就不同，其價(jià)格類型當(dāng)然也不同，一般價(jià)格類型的界定與擬處置后的土地權(quán)利類型有著密切的關(guān)系。項(xiàng)目名稱中要求體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬是現(xiàn)狀權(quán)屬，根據(jù)評(píng)估目的在現(xiàn)狀權(quán)屬基礎(chǔ)上其處置方式就是要評(píng)估的價(jià)格類型。如：國(guó)有劃撥土地出讓評(píng)估的一定是“出讓價(jià)格”；有償收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的一定是“劃撥價(jià)格”；有償收購(gòu)國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估的一定是剩余使用年期的出讓土地“收購(gòu)價(jià)格”；若國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，評(píng)估的價(jià)格就應(yīng)該是剩余使用年期的出讓土地“轉(zhuǎn)讓價(jià)格”；設(shè)定抵押權(quán)的一定是與抵押人的土地權(quán)利相對(duì)應(yīng)的“抵押價(jià)值”評(píng)估等。即是不為處置土地而是為了了解土地現(xiàn)值，也應(yīng)依據(jù)土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、使用權(quán)類型，是“現(xiàn)狀”還是“規(guī)劃”條件來界定評(píng)估的是何種類型的土地價(jià)格。下面以國(guó)有土地不同處置方式的地價(jià)評(píng)估為例說明“項(xiàng)目名稱”的描述：

1、劃撥用地出讓(改制)評(píng)估

×××單位擬改制項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市)或×××單位位于×××一宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市)

若是多宗地，去掉宗地位置描述，說明宗地?cái)?shù)量、用途及處置前的使用權(quán)類型。如：×××單位擬改制涉及的三宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市)或×××單位三宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市)

若是上市股改涉及多宗不同使用權(quán)類型的，去掉宗地位置描述，說明土地使用權(quán)類型及其宗數(shù)。其價(jià)格類型應(yīng)界定為“出讓現(xiàn)值”，并在特殊說明中說明不同使用權(quán)類型的土地資產(chǎn)量所占股份份額應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。如：×××單位擬股改涉及的二宗國(guó)有劃撥和一宗國(guó)有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓現(xiàn)值評(píng)估。(×××縣或市)。

2、經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓評(píng)估

×××土地儲(chǔ)備中心擬拍賣位于×××一宗國(guó)有儲(chǔ)備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估。(×××縣或市)。

×××土地儲(chǔ)備中心擬掛牌出讓位于×××一宗國(guó)有儲(chǔ)備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市)。

3、有償收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估

有償收回劃撥用地評(píng)估：“×××土地儲(chǔ)備中心擬收購(gòu)項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估”(×××縣或市)。若委托意向要求直接評(píng)估土地劃撥價(jià)值，地價(jià)定義的又是“劃撥價(jià)值”，在評(píng)估時(shí)可參考有限年期使用權(quán)評(píng)估出讓地價(jià)，再將評(píng)估的出讓地價(jià)扣除政府收益并進(jìn)行年期修正后最終確定土地使用權(quán)劃撥價(jià)值。若委托意向未要求直接評(píng)估土地劃撥價(jià)值，在評(píng)估時(shí)又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價(jià)，且最終確定的是出讓土地價(jià)值，應(yīng)特殊說明本次評(píng)估價(jià)值含政府收益，由政府參考評(píng)估價(jià)值依據(jù)有關(guān)規(guī)定最終確定劃撥土地使用權(quán)價(jià)值。有償收購(gòu)出讓用地評(píng)估：“×××儲(chǔ)備中心擬收購(gòu)位于×××一宗國(guó)有出讓工業(yè)用地剩余年期土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估”。(×××縣或市)。4、劃撥用地抵押評(píng)估若委托意向要求直接評(píng)估劃撥土地抵押價(jià)值，估價(jià)時(shí)又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價(jià)，項(xiàng)目名稱描述為“×××單位擬貸款涉及的位于×××一宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估(×××縣或市)”，在評(píng)估時(shí)應(yīng)將“出讓地價(jià)”折算為劃撥土地“抵押價(jià)值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。若委托意向未要求直接評(píng)估劃撥土地抵押價(jià)值，估價(jià)時(shí)又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價(jià)，則項(xiàng)目名稱描述為“×××單位擬抵押貸款項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市)”，而在測(cè)算時(shí)又未折算為劃撥土地“抵押價(jià)值”，在評(píng)估時(shí)應(yīng)特殊說明本次評(píng)估的是“出讓地價(jià)”，有關(guān)部門或單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定參考本次的評(píng)估對(duì)象的“評(píng)估價(jià)值”最終確定劃撥土地的“抵押價(jià)值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。5、出讓用地抵押評(píng)估

項(xiàng)目名稱描述為“×××單位擬貸款項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國(guó)有出讓工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估(×××縣或市)”。注意要在特殊說明中說明貸款量的確定方式，有關(guān)部門或單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定參考本次的評(píng)估對(duì)象的“評(píng)估價(jià)值”最終確定“貸款額”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。6、不改變用途的出讓用地轉(zhuǎn)讓評(píng)估

×××單位擬轉(zhuǎn)讓位于×××一宗國(guó)有出讓工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估(×××縣或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。7、改變用途差價(jià)評(píng)估

×××單位位于×××一宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地?cái)M變更為出讓住宅用地的土地使用權(quán)差價(jià)評(píng)估。(×××縣或市)二、委托估價(jià)方（一般問題不大）

(說明該估價(jià)項(xiàng)目的委托單位或個(gè)人、機(jī)構(gòu)地址、法人代表、聯(lián)系人、和聯(lián)系電話等)三、受托估價(jià)方（一般問題不大）

(說明受托估價(jià)機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書獲得時(shí)間、資質(zhì)有效期、資質(zhì)證書編號(hào)、法人代表、聯(lián)系電話等)四、估價(jià)目的一般估價(jià)目的能體現(xiàn)出估價(jià)對(duì)象的處置方式。明確估價(jià)目的，才能有的放矢，正確、客觀、合理地估價(jià)，才能定義出合法的價(jià)格類型?！耙?guī)范格式”要求,該項(xiàng)要說明委托方為了何種需要委托估價(jià)，有何依據(jù)(注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位、批準(zhǔn)時(shí)間等)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等。㈠存在的主要問題該項(xiàng)存在的問題主要是描述的太簡(jiǎn)單，有的只是說明了估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向，如“為抵押貸款提供價(jià)格依據(jù)”等。未按“規(guī)范格式”要求說明委托方的何種需要及依據(jù)。㈡如何正確描述？

下面以企業(yè)債轉(zhuǎn)股和抵押貸款評(píng)估為例說明如何描述：例：依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)《關(guān)于××××礦務(wù)局等82戶企業(yè)實(shí)施債轉(zhuǎn)股的批復(fù)》（國(guó)經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)[2001]131號(hào)）精神，×××集團(tuán)有限責(zé)任公司擬實(shí)行債轉(zhuǎn)股，對(duì)其經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)進(jìn)行重組，組建×××有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）和×××能源有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）?！痢痢良瘓F(tuán)有限責(zé)任公司特委托×××地價(jià)評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估其債轉(zhuǎn)股涉及的土地資產(chǎn)價(jià)值，為其債轉(zhuǎn)股以及處置資產(chǎn)確定客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)值并辦理相關(guān)土地處置手續(xù)提供參考依據(jù).例：×××公司因企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要融資，意向銀行申請(qǐng)貸款，經(jīng)該公司與×××銀行協(xié)商并向×××國(guó)土資源局提出申請(qǐng)，擬抵押×××公司使用的位于×××的一宗國(guó)有出讓工業(yè)土地使用權(quán)以獲貸款，特委托×××評(píng)估有限公司評(píng)估擬抵押所涉及的土地資產(chǎn)價(jià)值，為抵貸雙方確定客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)值并辦理相關(guān)抵押登記手續(xù)提供價(jià)值參考依據(jù)。例：依據(jù)××市規(guī)劃局規(guī)字［××］×號(hào)規(guī)劃意見，××市××單位擬以工業(yè)用途公開出讓位于××市××大街以南、××路以東×號(hào)地塊，受××市××單位委托，×××評(píng)估有限公司,評(píng)估該宗國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值，為××市××單位公開出讓該地塊確定土地使用權(quán)價(jià)值提供參考依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)主要問題是不論何類評(píng)估所列依據(jù)千篇一律，有的不全面。針對(duì)性、全面性、最新法律法規(guī)和當(dāng)?shù)匾?guī)定。六、估價(jià)基準(zhǔn)日無問題，注意前后要一致七、估價(jià)日期無問題。八、地價(jià)定義

地價(jià)定義是估價(jià)報(bào)告的核心。依據(jù)《規(guī)范格式》)要求，該項(xiàng)要簡(jiǎn)要說明估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，如：實(shí)際(登記)用途、容積率、使用權(quán)性質(zhì)與類型、使用年期等，或規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率、擬使用權(quán)性質(zhì)與類型、使用年期等；宗地內(nèi)外的實(shí)際開發(fā)程度；以及評(píng)估設(shè)定利用條件、開發(fā)程度及理由，如：用途、土地開發(fā)程度、容積率、使用年期使用權(quán)性質(zhì)與類型以及估價(jià)基準(zhǔn)日等。但有的報(bào)告對(duì)該項(xiàng)描述存在一定問題。㈠存在的主要問題多數(shù)評(píng)審報(bào)告描述的不全面和設(shè)定條件的理由不明確，有的未說明估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設(shè)定條件；有的設(shè)定的個(gè)別利用條件錯(cuò)誤，如：×××估價(jià)機(jī)構(gòu)為企業(yè)改制評(píng)估地價(jià)參考依據(jù)時(shí)，其地價(jià)內(nèi)涵本應(yīng)是估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用條件下的法定最高使用年期的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，而該估價(jià)報(bào)告的地價(jià)定義卻是：“指在×年×月×日、規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)格”。個(gè)別報(bào)告本來定義的是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，但卻設(shè)定了使用年期。有個(gè)抵押評(píng)估報(bào)告，本來是工業(yè)用地應(yīng)按現(xiàn)狀用途設(shè)定，但為了高評(píng)地價(jià)而依據(jù)最佳利用原則設(shè)定的卻是商業(yè)用途,這是對(duì)最佳利用原則的誤解。有個(gè)別報(bào)告將估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地級(jí)別作為地價(jià)定義的設(shè)定條件。㈡如何正確描述？

下面以國(guó)有出讓工業(yè)用地抵押的地價(jià)評(píng)估和經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓評(píng)估為例分別說明“地價(jià)定義”如何描述：一般企業(yè)改制評(píng)估和設(shè)定抵押權(quán)評(píng)估的地價(jià)定義的設(shè)定利用條件應(yīng)為現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，而新征工業(yè)建設(shè)用地協(xié)議出讓和經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓評(píng)估的地價(jià)定義的設(shè)定條件應(yīng)為規(guī)劃利用條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。1、國(guó)有出讓工業(yè)用地抵押評(píng)估的地價(jià)定義例：依據(jù)委托方提供的資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)基準(zhǔn)日：估價(jià)對(duì)象的土地登記和實(shí)際用途均為工業(yè)用地；土地權(quán)屬類型為國(guó)有出讓土地，土地使用權(quán)終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為N年；基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)猓诘丶t線內(nèi)“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天然氣）及場(chǎng)地平整；現(xiàn)狀容積率為X。宗地內(nèi)“七通設(shè)施”已計(jì)入資產(chǎn)評(píng)估值中，為避免重復(fù)計(jì)算，本次評(píng)估不于考慮。根據(jù)估價(jià)規(guī)程和有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)定，考慮該項(xiàng)目估價(jià)目的和委托意向，本次評(píng)估的土地價(jià)格為以下設(shè)定及現(xiàn)狀利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)值：

①用途：工業(yè)(以登記用途為準(zhǔn))②土地使用年期：N年(剩余使用年期)③土地開發(fā)程度：“七通一平”，即宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)猓┖妥诘貎?nèi)場(chǎng)地平整。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)④估價(jià)基準(zhǔn)日：×年×月×日(現(xiàn)場(chǎng)勘察日)⑤容積率：X(現(xiàn)狀)

(若基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵有容積率設(shè)定的，此處要設(shè)定容積率，若基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵沒有容積率設(shè)定的，此處就不要設(shè)定容積率)

2、經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓(拍賣、招標(biāo)或掛牌)評(píng)估的地價(jià)定義例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃局的《規(guī)劃意見》以及估價(jià)人員實(shí)地勘察情況，估價(jià)基準(zhǔn)日：估價(jià)對(duì)象為國(guó)有儲(chǔ)備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(招標(biāo)或掛牌)出讓；規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為X、不大于X%、不小于X%；基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)猓蛔诘丶t線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀未通，場(chǎng)地為空地，待開發(fā)。根據(jù)估價(jià)規(guī)程和有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)定，考慮估價(jià)目的和委托意向，本次評(píng)估土地價(jià)格為以下設(shè)定及規(guī)劃利用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(招標(biāo)或掛牌)底價(jià)：①用途：住宅(以規(guī)劃用途為準(zhǔn))②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)③土地開發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“待開發(fā)”。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)④容積率：X(以規(guī)劃為準(zhǔn))⑤估價(jià)基準(zhǔn)日：×年×月×日(委托意向)九、估價(jià)結(jié)果存在的主要問題主要是有的報(bào)告無估價(jià)結(jié)果一覽表。十、需要特殊說明的事項(xiàng)主要問題：不全面,太簡(jiǎn)單。范例鏈接第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述(界定)

此項(xiàng)需界定兩個(gè)方面：一是估價(jià)對(duì)象基本狀況，即權(quán)屬、權(quán)利、利用等情況；二是估價(jià)對(duì)象估價(jià)范圍（是土地、房地、部分土地還是分?jǐn)偼恋兀┖蛥^(qū)域范圍。

1、土地登記狀況應(yīng)該說該項(xiàng)說明最不應(yīng)該出問題了。因?yàn)?，所謂登記狀況，就是要把土地權(quán)屬證書所列登記項(xiàng)目，依據(jù)登記內(nèi)容，不論是列表或其它方式，一項(xiàng)不漏的描述清楚，即是有的列項(xiàng)無內(nèi)容，也要說明未登記，這才符合《規(guī)范格式》要求，也與土地登記狀況題意相符。但多數(shù)評(píng)審報(bào)告描述不全面，無估價(jià)對(duì)象的來源及歷史沿革說明，少地號(hào)、圖號(hào)、登記單位和登記時(shí)間列項(xiàng)以及變更或記事欄；有的還畫蛇添足，把設(shè)定用途列在了登記內(nèi)容中。若是儲(chǔ)備土地招牌掛評(píng)估，無土地證書，應(yīng)說明土地位置狀況(基本情況)、規(guī)劃條件、處置意向等。2、土地權(quán)利狀況土地價(jià)格是土地權(quán)利價(jià)格。因此，土地使用權(quán)利人對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利，除在估價(jià)項(xiàng)目名稱中簡(jiǎn)單體現(xiàn)外，重點(diǎn)要在該部分詳述估價(jià)對(duì)象的具體權(quán)利狀況。但有的評(píng)審報(bào)告描述不全面，少他項(xiàng)權(quán)利、取得時(shí)間、依據(jù)等說明。下面以“劃撥土地出讓”、“出讓土地抵押”和“儲(chǔ)備土地”掛牌出讓三種情況為例說明“土地權(quán)利狀況”如何描述：

①劃撥土地出讓土地權(quán)利狀況描述為例依據(jù)×××國(guó)土資源局×年×月×日填登的《國(guó)有土地使用證》(××國(guó)用(××××)字第××號(hào))，×××單位于×年×月×日以劃撥方式取得對(duì)估價(jià)對(duì)象的國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)，估價(jià)基準(zhǔn)日，未發(fā)現(xiàn)(或委托方未提供，或據(jù)了解無任何資料證明)估價(jià)對(duì)象在××市國(guó)土資源行政主管部門辦理過抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。本次評(píng)估擬辦理國(guó)有出讓土地使用權(quán)。

②出讓土地抵押土地權(quán)利狀況描述為例依據(jù)×××國(guó)土資源局×年×月×日填登的《國(guó)有土地使用證》(××國(guó)用(2002)字第××號(hào))以及《國(guó)有土地出讓合同》、《土地他項(xiàng)權(quán)證》，×××單位于×年×月×日以出讓方式取得對(duì)估價(jià)對(duì)象的國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)，×年×月×日終止，出讓使用年期××年，至估價(jià)基準(zhǔn)日，剩余使用年期××年。估價(jià)基準(zhǔn)日前，估價(jià)對(duì)象于×年×月×日在××市國(guó)土資源局辦理過抵押登記，抵押期×年，×年×月×日終止，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。本次評(píng)估擬續(xù)期抵押。

③儲(chǔ)備土地掛牌出讓土地權(quán)利狀況描述為例依據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象為××市土地儲(chǔ)備中心已儲(chǔ)備的國(guó)有土地，截止估價(jià)基準(zhǔn)日，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在××市國(guó)土資源局辦理過抵押等他項(xiàng)權(quán)利登記，產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。依據(jù)×××規(guī)劃局的規(guī)劃意見和×××土地儲(chǔ)備中心委托意向，估價(jià)對(duì)象用地面積×××平方米，規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為×、不大于×%、不小于×%，本次擬掛牌出讓為住宅小區(qū)建設(shè)用地。

3、土地利用狀況

多數(shù)報(bào)告未按《規(guī)范格式》要求描述估價(jià)對(duì)象以現(xiàn)狀利用條件評(píng)估的現(xiàn)狀或以規(guī)劃條件評(píng)估的規(guī)劃條件。有的甚至連地上建筑物的結(jié)構(gòu)、建造年代、總建筑面積和容積率都未說明。二、地價(jià)影響因素分析作為處置土地的參考依據(jù)——地價(jià)評(píng)估值的高低，考慮其主要影響因素(一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素)及分析影響因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響趨勢(shì)或影響程度，是估價(jià)過程中必不可少的重要環(huán)節(jié)。㈠主要問題在多數(shù)評(píng)審報(bào)告中，該項(xiàng)描述機(jī)械、模糊或不全面。所有評(píng)審技術(shù)報(bào)告只有影響因素羅列，沒有影響因素分析，就是說都未對(duì)影響因素的優(yōu)劣程度及對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響趨勢(shì)或影響程度進(jìn)行分析，而是簡(jiǎn)單羅列一些影響因素的基本情況。

1、有的評(píng)審報(bào)告對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的一般因素，只簡(jiǎn)單描述了估價(jià)對(duì)象所在地的資源狀況，未說明影響估價(jià)對(duì)象的主要因素如：房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等，更談不上分析這些因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的影響趨勢(shì)或影響程度。即是描述了這些影響因素，也未分析其影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的趨勢(shì)或程度。

2、有的對(duì)區(qū)域因素的區(qū)域范圍界定的不太合理。如有的評(píng)審報(bào)告在描述區(qū)域因素時(shí)，把估價(jià)對(duì)象所在的那個(gè)大城市的區(qū)位條件羅列進(jìn)去，殊不知，那是定級(jí)估價(jià)報(bào)告中的區(qū)域因素描述，而不是估價(jià)對(duì)象的具體區(qū)位條件。對(duì)于一個(gè)中等以上城市來講，大的區(qū)域條件影響該地的整個(gè)地價(jià)水平，對(duì)于一個(gè)單體估價(jià)對(duì)象來講，即是處于這個(gè)城市的同一個(gè)土地級(jí)別，但其具體位置在這個(gè)級(jí)別的不同方位，影響其價(jià)值高低的具體區(qū)位條件也有所區(qū)別，如繁華程度、交通路網(wǎng)條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)狀況、規(guī)劃限制等也不盡相同。因此，要首先合理界定估價(jià)對(duì)象的具體區(qū)位所在的具體區(qū)域范圍，針對(duì)其所在的具體區(qū)域范圍選擇和描述好影響估價(jià)對(duì)象的主要區(qū)位因素，并加以分析其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的影響趨勢(shì)或影響程度，不要不論估價(jià)對(duì)象為何類用途的土地，都千篇一律。這一點(diǎn)尤為重要，可惜的是沒有引起我們估價(jià)人員的高度重視。有的只簡(jiǎn)單羅列了道路、基礎(chǔ)設(shè)施等。

3、同樣，對(duì)于個(gè)別因素，要選擇和描述好影響估價(jià)對(duì)象自身的主要個(gè)別條件，并加以分析其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的影響趨勢(shì)或影響程度，但所有評(píng)審報(bào)告都無因素分析說明。

4、有的估價(jià)報(bào)告，區(qū)域因素和個(gè)別因素混述，如估價(jià)對(duì)象距某一點(diǎn)的距離應(yīng)該是個(gè)別因素，但卻在區(qū)域因素中描述等。㈡如何描述

我想，要描述好區(qū)域因素和個(gè)別因素，應(yīng)注意幾點(diǎn)：一是要合理界定影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的具體區(qū)域范圍；二是要對(duì)照當(dāng)?shù)氐摹岸?jí)估價(jià)成果”中的影響因素及其修正體系中的(除期日外)單獨(dú)修正因素(如開發(fā)程度、容積率等)，選擇好區(qū)域因素和個(gè)別因素；三是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的具體區(qū)位條件及個(gè)別條件進(jìn)行具體描述，并說明其優(yōu)劣度；（參照估價(jià)過程的影響因素分析）四是通過定性和定量分析，著重分析這些因素對(duì)估價(jià)對(duì)象可能產(chǎn)生的影響趨勢(shì)或影響程度，并與土地估價(jià)過程中有關(guān)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對(duì)應(yīng)，要求對(duì)地價(jià)影響因素的分析與估價(jià)結(jié)果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價(jià)適當(dāng)，不能前后矛盾。然后綜合分析影響因素影響估價(jià)對(duì)象相對(duì)于估價(jià)對(duì)象所在土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的影響結(jié)果，如是高于還是低于估價(jià)對(duì)象所在土地級(jí)別的平均水平（基準(zhǔn)地價(jià)）。五是注意“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”與“土地估價(jià)報(bào)告”的因素說明有所區(qū)別。“土地估價(jià)報(bào)告”的影響地價(jià)因素說明側(cè)重于對(duì)有關(guān)的影響因素陳述，而“技術(shù)報(bào)告”的影響地價(jià)因素則側(cè)重于對(duì)有關(guān)的影響因素分析。下面舉例說明：如×××市一宗國(guó)有商業(yè)用地抵押價(jià)值評(píng)估。地價(jià)影響因素分析范例(鏈接)第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則該項(xiàng)問題不多。遵循的估價(jià)原則要根據(jù)估價(jià)方法和規(guī)程要求來確定。但個(gè)別估價(jià)報(bào)告不論選擇的是何種估價(jià)方法，把“估價(jià)規(guī)程”中的“估價(jià)原則”全都羅列進(jìn)去。如在估價(jià)時(shí)未選用收益還原法或假設(shè)開發(fā)法(剩余法)，在估價(jià)原則中卻出現(xiàn)了“預(yù)期收益原則”。二、估價(jià)方法與估價(jià)過程該部分是土地估價(jià)報(bào)告的關(guān)鍵，也是反映土地估價(jià)方法是否科學(xué)正確，估價(jià)依據(jù)是否充分明確，估價(jià)結(jié)果是否客觀合理的關(guān)鍵所在。也就是說，選擇科學(xué)正確的估價(jià)和確定最終估價(jià)結(jié)果的方法以及正確運(yùn)用所選用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)致關(guān)重要，直接影響估價(jià)結(jié)果是否客觀、合理與公正。因此，依據(jù)《規(guī)范格式》要求：一是在選擇估價(jià)方法時(shí)，要根據(jù)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)項(xiàng)目的實(shí)際情況正確選擇合適的估價(jià)方法，并說明選擇估價(jià)方法的依據(jù)或理由，以驗(yàn)證所選估價(jià)方法是否合理并符合《估價(jià)規(guī)程》的要求；二是在估價(jià)過程中除選擇正確估價(jià)方法外，同時(shí)要按符合《規(guī)范格式》所選估價(jià)方法的相應(yīng)具體要求，重要的是要說明各項(xiàng)參數(shù)取值依據(jù)或理由；三是要正確選擇確定最終估價(jià)結(jié)果的方法并說明依據(jù)或理由，若所選估價(jià)方法其中采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果。

然而，該項(xiàng)存在的問題比較多，主要是：

1、選擇估價(jià)方法的依據(jù)不明確，理由不充分，有的直接導(dǎo)入具體估價(jià)方法。如“本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行評(píng)估”；有的選擇的估價(jià)方法不正確。如某市區(qū)一宗國(guó)有商業(yè)用地地價(jià)評(píng)估，在選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的同時(shí)，本應(yīng)首選收益還原法進(jìn)行評(píng)估，但該評(píng)估卻選擇了成本逼近法。

2、有些估價(jià)報(bào)告未說明確定最終估價(jià)結(jié)果所選方法的理由。如在確定估價(jià)結(jié)果時(shí)只是說“采用算術(shù)平均值或加權(quán)平均值確定最終估價(jià)結(jié)果”。

3、采用的具體估價(jià)方法中的各項(xiàng)參數(shù)取值理由不充分或無依據(jù)說明，有的甚至是虛假參數(shù)或缺項(xiàng)或多項(xiàng)。下面具體說明估價(jià)方法的選擇、每種估價(jià)方法存在的問題和運(yùn)用要求及地價(jià)的確定：※選擇方法：例：估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況、估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。根據(jù)《規(guī)程》，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。由于估價(jià)對(duì)象位于《×××區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；另因估價(jià)對(duì)象為有收益或潛在收益的商業(yè)用地，所在區(qū)域位于商業(yè)中心區(qū)域，市場(chǎng)發(fā)育程度好，且區(qū)域內(nèi)估價(jià)對(duì)象的附近有同類物業(yè)的出租案例可參考，故可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法估價(jià)。因此，本次估價(jià)決定，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行估價(jià)?！纼r(jià)過程：市場(chǎng)比較法★問題與要求

①選擇比較實(shí)例在年審的評(píng)估報(bào)告中采用市場(chǎng)比較法評(píng)估的雖不太多，但采用此法進(jìn)行評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目還是存在一定的問題。主要是對(duì)選擇的比較實(shí)例的基本情況的描述，多數(shù)存在缺陷，有的未說明實(shí)例的土地使用者或位置描述的不具體，有的交易時(shí)間和交易方式甚至雷同，給人疑似虛假案例的感覺。按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估至少要選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過3年、近鄰或類似區(qū)域內(nèi)的3例交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的土地使用者、位置、用途、面積、土地級(jí)別、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況是否正常和交易價(jià)格等。②選擇比較因素此項(xiàng)存在的主要問題多是選擇的比較因素不夠全面。按《估價(jià)規(guī)程》要求，選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，除交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等必須選擇比較外，還要必須選擇影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行比較，不同用途的區(qū)域和個(gè)別因素選擇可參照當(dāng)?shù)氐耐恋囟?jí)估價(jià)報(bào)告中的影響因素選擇。

③因素條件說明這部分的問題主要是描述的不太具體，如交通條件、環(huán)境條件等，只是簡(jiǎn)單的用一般、好、較好等說明。按《估價(jià)規(guī)程》要求，要具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，能量化的一定要量化，不能簡(jiǎn)單模糊含糊其詞的使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語。尤其區(qū)域條件和個(gè)別條件說明要客觀、具體，并要與第二部分的因素條件描述一致，不要前后矛盾。

④編制比較因素條件指數(shù)表這部分最易出問題，主要是隨意捏指數(shù)，直接給指數(shù)，無指數(shù)確定的理由說明和依據(jù)。按《估價(jià)規(guī)程》要求，在編制比較因素條件指數(shù)表時(shí)除交易期日、交易情況、使用年期及容積率外，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的各因素條件相應(yīng)指數(shù)100為基礎(chǔ)，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。在說明確定依據(jù)時(shí)，應(yīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)情況(如市場(chǎng)交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系、地產(chǎn)市場(chǎng)水平、市場(chǎng)變化趨勢(shì)等)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價(jià)人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、內(nèi)容、文號(hào)及批準(zhǔn)時(shí)間等?！钍袌?chǎng)比較法范例（鏈接）㈡收益還原法★問題與要求

凡商業(yè)性用地評(píng)估一般大都也應(yīng)首選收益還原法，但應(yīng)用收益還原法進(jìn)行評(píng)估的項(xiàng)目出現(xiàn)的問題最多，主要是：

①未具體說明確定房地產(chǎn)租賃收益的方法、依據(jù)和計(jì)算過程。最多只是含糊其辭的說：經(jīng)估價(jià)人員了解，估價(jià)對(duì)象的月租金為多少多少，也未說明是否是客觀租金收益，更談不上應(yīng)用幾個(gè)出租實(shí)例進(jìn)行比較確定租金。

②總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、方法不明確或不充分，有的未說明參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)或理由，而直接應(yīng)用某種數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算；有的未說明總費(fèi)用應(yīng)含的項(xiàng)目?jī)?nèi)容；有的甚至缺項(xiàng)或多項(xiàng)。

③有的未說明各種還原利率的確定方法和依據(jù)或確定的還原利率不客觀。按《估價(jià)規(guī)程》要求，采用收益還原法評(píng)估地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確說明以下內(nèi)容：一是要具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件。采用市場(chǎng)比較法求算收益額時(shí)應(yīng)按市場(chǎng)比較法的有關(guān)要求，說明比較實(shí)例的基本條件并與估價(jià)對(duì)象的基本條件對(duì)比確定收益額。采用剩余法求算收益額時(shí)，應(yīng)按剩余法的有關(guān)要求列出計(jì)算步驟和計(jì)算過程。二是要具體說明總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，若依據(jù)涉及有關(guān)法律法規(guī)或規(guī)定的，要說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號(hào)及內(nèi)容等。三是要具體說明土地純收益的測(cè)算依據(jù)和方法，涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取依據(jù)及計(jì)算過程。四是要明確說明各種還原利率(土地、建筑物、綜合)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。五是要具體說明土地使用年限、收益還原法公式和收益價(jià)格的確定過程?！钍找孢€原法范例（鏈接）㈢假設(shè)開發(fā)法(剩余法)★問題與要求

采用剩余法評(píng)估存在的主要問題是：

①未具體說明土地的最佳利用方式、開發(fā)周期和開發(fā)完成后的利用方式。

②無不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的估算方法和確定依據(jù)。

③總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目及其各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的確定依據(jù)、方法不明確或不充分，有的未說明參數(shù)的選取