房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

PAGEPAGEII房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策摘要：近年來，我國正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過程之中，房地產(chǎn)無論是作為一種投資品還是作為一種生活必需品都受到前所未有的關(guān)注，成為了最具投資價(jià)值和最富需求價(jià)值的特殊商品。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)比一般商品更加劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也更加巨大。由于房地產(chǎn)供需市場(chǎng)和房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)受多重復(fù)雜因素的影響，從而更容易產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題，這些問題一旦產(chǎn)生，將會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來十分有害的影響。因此，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，對(duì)于一國宏觀經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展和消費(fèi)者利益的保障具有十分重要意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范；對(duì)策Abstract:recently,Chinaisundergoingrapideconomicdevelopmentandurbanizationrapidlyadvancing,realestatewhetherasaninvestmentgoodsorasanecessityoflifehasbeenunprecedentedattention,Becomesthemostvaluableinvestmentvalueandthemostdemandvaluespecialcommodity.Becauseofthis,realestatepricechangesaremoreintensethanordinarycommodities,andimpactoneconomyisalsogreater.Becauserealestatedemandsupplymarketandrealestateoperationactivitiesareinfluencedbymanycomplexfactorsitiseasiertogeneraterealestatefinancialriskproblemswhichwillbringharmfuleffectstorealeconomyoncetheseproblemsarise.Therefore,researchonpossiblefinancialrisksinrealestateoperationactivitiesplaysanimportantroleindevelopingmacroeconomyandprotectingconsumers'interests.Keywords:realestate;finance;risk;precaution;countermeasure

目錄1.緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3國內(nèi)外研究綜述 21.3.1國外文獻(xiàn)綜述 21.3.2國內(nèi)文獻(xiàn)綜述 32.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 52.1銀行房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險(xiǎn) 52.1.1房地產(chǎn)貸款集中度大 52.1.2房地產(chǎn)的不良貨款引發(fā)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 52.1.3土地儲(chǔ)備貸款隱性風(fēng)險(xiǎn)較大 62.1.4房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)不容樂觀 62.1.5個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)不大 72.2其他房地產(chǎn)融資方式存在的風(fēng)險(xiǎn) 83.我國防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)政策建議 83.1抑制房地產(chǎn)過度投機(jī)投資，穩(wěn)定房價(jià) 83.2落實(shí)存款保險(xiǎn)制度，妥善處理不良資產(chǎn) 93.3加強(qiáng)銀行對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范 93.3.1完善個(gè)人征信制度 93.3.2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征信制度 93.3.3嚴(yán)格控制抵押物價(jià)值缺口 103.3.4實(shí)行房地產(chǎn)信貸進(jìn)行區(qū)城性和差異性管理 103.4創(chuàng)新金融工具，運(yùn)用多方面融資渠道分散潛在金融風(fēng)險(xiǎn) 103.5完善金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制，防范金融風(fēng)險(xiǎn) 11結(jié)論 12參考文獻(xiàn) 13致謝 14PAGE141.緒論1.1研究背景房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面，房地產(chǎn)業(yè)有四大特點(diǎn)：投資金額大，投資周期長，高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)。人們的全部資產(chǎn)當(dāng)中有一半左右在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)占用銀行的資金特別多，如果房價(jià)突然大幅度下跌，肯定會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)的危機(jī)，并且很迅速地蔓延到所有的行業(yè)。覆巢之下豈有完卵。因此，世界各國都特別關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的金融安全防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展也至關(guān)重要。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。一直以來，國內(nèi)外學(xué)者對(duì)于宏觀房地產(chǎn)金融的研究過于簡單，缺少系統(tǒng)性和整體性，隨著金融環(huán)境的改善、金融技術(shù)的發(fā)展、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)金融作為一門以實(shí)證研究為主的學(xué)科自然要被賦予更多的內(nèi)容，其理論研究有待突破。1.2研究意義在當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，金融深化進(jìn)程不斷推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)金融業(yè)在國家金融業(yè)中的地位作用也日益突出，從而要求我國房地產(chǎn)金融在市場(chǎng)、制度和主體等方面建設(shè)的也將日益加強(qiáng)。因此，使本課題的研究具有更加重要的現(xiàn)實(shí)意義和理論意義。房地產(chǎn)金融作為產(chǎn)業(yè)金融，其研究一直以實(shí)證研究為主。對(duì)它的研究國內(nèi)外的側(cè)重點(diǎn)各有不同。房地產(chǎn)金融涉及金融、房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)多個(gè)方面，隨著這幾方面的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融的理論研究需要不斷的完善和豐富，因此，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分析和研究可以為房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)研究增加一定理論依據(jù)。我國的房地產(chǎn)金融業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展各方面都取得了一些成績，但仍然存在不少問題，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的研究強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)金融主體等各環(huán)節(jié)的協(xié)同運(yùn)作，為更好的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供了很好的途徑與方法。利用金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控歷來是各國政府主要手段之一，但要保證政策實(shí)施的有效性，必須對(duì)被調(diào)控對(duì)象的整體情況有一個(gè)全面的把握。因此，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分析研究可以為政府實(shí)施宏觀調(diào)控提供有效的參考。1.3國內(nèi)外研究綜述1.3.1國外文獻(xiàn)綜述以海曼.明基(1982)為代表的多位西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家，提出了“金融不穩(wěn)定”假說，認(rèn)為商業(yè)銀行和貸款人的內(nèi)在特性注定他們需經(jīng)歷周期性的波動(dòng)，而此波動(dòng)又通過金融中介擴(kuò)散至經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)，以致引發(fā)更大范圍的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩。巴拉斯和弗格森(Barras&Ferguson，1985)，格雷納第爾(Grenadier，1995)等經(jīng)濟(jì)學(xué)家將房地產(chǎn)建筑業(yè)周期納入考量，對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的基本條件、經(jīng)濟(jì)體預(yù)期、傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行研究。信息經(jīng)濟(jì)學(xué)則是從信息不對(duì)稱的角度對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成進(jìn)行解釋。米什金(Mishkin，1997)就提出加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因是從事信用創(chuàng)造的房地產(chǎn)金融與貸款人之間的信息不對(duì)稱。凱里(Carey，1990)所做的研究中，將信息不對(duì)稱的因素引入土地價(jià)格的形成中，對(duì)房地產(chǎn)金融中的價(jià)格形成與投融資經(jīng)濟(jì)個(gè)體關(guān)系進(jìn)行了分析。還有許多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)參與者的心理、行為進(jìn)行研究，得出對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因解釋。赫舒拉發(fā)(Hirshleifer，1975)，金德爾伯格(Kindleberger，1989)認(rèn)為，市場(chǎng)參與者易受趨同心理、盲從等因素引起投機(jī)行為，這是資產(chǎn)價(jià)格的決定因素之一，同時(shí)是加大泡沫，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的主因之一。王(Wong，1998)通過對(duì)泰國金融危機(jī)的分析，研究了房地產(chǎn)泡沫形成中市場(chǎng)參與者過度樂觀和從眾心理下所作出投機(jī)行為的促進(jìn)作用。目前利用量化手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的模式已得到認(rèn)可。隨著對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成因的研究不斷深入，以及上世紀(jì)90年代幾次金融危機(jī)中所表現(xiàn)出的房地產(chǎn)業(yè)膨脹對(duì)金融危機(jī)的誘發(fā)作用，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者開始進(jìn)入此方面的研究。早期在此方面取得成就的學(xué)者有布魯格曼(WilliamB.Brueggerman)，羅斯(PeterS.Rose)分別從房地產(chǎn)金融投資和商業(yè)銀行管理兩方面進(jìn)行了研究。約瑟夫和托德(JosephAdamson&ToddJZywicki，2007)通過對(duì)次貸危機(jī)中金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的行為研究，提出金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)中借款人識(shí)別市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)的建議。格林斯潘(2008)，在對(duì)次貸分析的研究報(bào)告中指出，使用的包括風(fēng)險(xiǎn)模型在內(nèi)的多個(gè)模型，并未有效的囊括到全部驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)本體主導(dǎo)變量，風(fēng)險(xiǎn)管理中的量化監(jiān)管模型仍需改進(jìn)。保羅.米爾斯(PaulMills，2007)在分析次貸的產(chǎn)生原因等基礎(chǔ)上，提出了對(duì)房貸改革的建議。米什金(Mishkin，2007)通過分析貨幣政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用機(jī)制后，提出了對(duì)于傳導(dǎo)機(jī)制不明朗狀態(tài)下的貨幣政策操作建議。1.3.2國內(nèi)文獻(xiàn)綜述對(duì)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的警惕源于房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的爭(zhēng)論。在驗(yàn)證泡沫的存在性時(shí)，最初國內(nèi)學(xué)者多采用統(tǒng)計(jì)指標(biāo)法，通過一系列指標(biāo)的國際對(duì)比進(jìn)行檢驗(yàn)。指標(biāo)體系的構(gòu)成大致包括生產(chǎn)類、消費(fèi)類、交易類三大類，涉及到的指標(biāo)有房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重、商品房施工面積與竣工面積比、房地產(chǎn)價(jià)格增長率與GDP增長率之比、房價(jià)收入比、房屋空置率，代表性的文獻(xiàn)有謝經(jīng)榮(2002)，李維哲、曲波(2002)，彭建林、王阿忠(2005)，李建國、祝建輝(2006)，修麗娜、劉湘南、黃凌翔(2009)，蔣南平(2009)等。采用統(tǒng)計(jì)指標(biāo)法的研究多得出國內(nèi)存在區(qū)域性泡沫的結(jié)論，但是由于該方法判斷泡沫存在性的臨界值是通過總結(jié)國際經(jīng)驗(yàn)得來的，具有很大的主觀性，同時(shí)各國發(fā)展階段和統(tǒng)計(jì)口徑也存在差別，所以后來的研究采用更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法。這些方法大致可以分為兩類，一類是檢驗(yàn)預(yù)期是否對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的影響，另一類是從消費(fèi)者的決策出發(fā)，通過建立經(jīng)濟(jì)模型來推算房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值，并通過與房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格比較以衡量是否存在房地產(chǎn)泡沫以及泡沫程度。中介作用引致的代理問題最終導(dǎo)致了資產(chǎn)泡沫。其基本思想是如果資金的最終提供者無法觀測(cè)到投資的特征，就會(huì)存在一個(gè)經(jīng)典的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(risk一shifting)問題。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移提高了投資在風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)上的回報(bào)率，并使投資者將價(jià)格哄抬到基本價(jià)值之上。國內(nèi)方面，袁志剛、樊瀟彥(2003)較早借鑒了Allen和Gale的思想。袁志剛、樊瀟彥(2003)考慮購房者只靠自己的可支配收入購房，地產(chǎn)商只靠自有資金運(yùn)轉(zhuǎn)和購房者與地產(chǎn)商都可以取得銀行貸款兩種情況，這兩種情況下行為人預(yù)期的和最后的市場(chǎng)均衡價(jià)格是不同的，文章通過對(duì)比兩種均衡價(jià)格給出了地產(chǎn)均衡價(jià)格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的條件，以及導(dǎo)致泡沫破滅的相應(yīng)條件。文章認(rèn)為緊縮性土地政策和稅收政策、高通脹率、高收入將提高泡沫的絕對(duì)規(guī)模，低利率將抬高泡沫的相對(duì)規(guī)模，而高抵押比例將放大泡沫的絕對(duì)規(guī)模和相對(duì)規(guī)模。周京奎(2004)認(rèn)為袁文在構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)局部均衡模型時(shí)所使用的效用函數(shù)存在嚴(yán)重缺陷，并且對(duì)房地產(chǎn)泡沫的定義缺乏說服力。在袁文的基礎(chǔ)上，周京奎(2004，2005，2006)構(gòu)建了金融支持過度背景下房地產(chǎn)泡沫形成與運(yùn)行的信念模型、市場(chǎng)不確定性模型、反饋效應(yīng)與投機(jī)行為模型來分析在該背景下房地產(chǎn)泡沫形成的機(jī)理?！袄嬲摗钡难芯砍晒草^為豐富。劉鐵軍(2007)借鑒沖擊一傳導(dǎo)學(xué)說的分析框架，從外部沖擊和內(nèi)部作用機(jī)制兩個(gè)方面對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的形成機(jī)制進(jìn)行系統(tǒng)分析。該文選擇政府行為作為最主要的外部沖擊，中央政府和地方政府的兩階段動(dòng)態(tài)博弈模型顯示中央政府和地方政府的占優(yōu)選擇均為保持房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)參與主體間的相互博弈則是房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的內(nèi)部作用機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體間復(fù)雜的相互作用過程將房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步推高，在這其中信息不對(duì)稱和參與主體的有限理性發(fā)揮關(guān)鍵作用。李明海(2007)則認(rèn)為房地產(chǎn)的持續(xù)平穩(wěn)健康成長更有利于中央政府的利益，所以中央政府在對(duì)待房地產(chǎn)問題上與地方政府的意見并不總是一致。高房價(jià)給購房者帶來了巨大的壓力，在利益博弈中購房者處于弱勢(shì)地位，其利益逐步被邊緣化。程艷琴(2007)認(rèn)為產(chǎn)生房價(jià)泡沫的最主要的根源在于地方政府的投機(jī)主義傾向，在與中央政府的博弈中，地方政府是經(jīng)濟(jì)人，為了地方經(jīng)濟(jì)的增長和個(gè)人政績的考察，行為扭曲產(chǎn)生了逆向的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，降低了宏觀調(diào)控對(duì)穩(wěn)定房價(jià)的積極作用。學(xué)者們也討論了高房價(jià)對(duì)金融穩(wěn)定的影響。張曉晶、孫濤(2006)指出，增長面因素、制度面因素、宏觀面因素共同驅(qū)動(dòng)了1998-2004年新一輪的房地產(chǎn)周期，這一輪房地產(chǎn)周期對(duì)金融穩(wěn)定的影響主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露、政府擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)以及長存短貸的期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。唐建偉等(2006)認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)主要通過信貸風(fēng)險(xiǎn)渠道。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)渠道。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入渠道、為附屬機(jī)構(gòu)注資的風(fēng)險(xiǎn)渠道及/第二回合渠道等傳導(dǎo)渠道，影響到銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定。王維安、賀聰(2005)從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡出發(fā)分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散機(jī)制。文章認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫往往產(chǎn)生于房地產(chǎn)市場(chǎng)最薄弱的環(huán)節(jié)（經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)），并由跨地區(qū)投資的房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)散到整個(gè)區(qū)域。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的過度累積，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的率先破滅，進(jìn)而導(dǎo)致跨地區(qū)投資的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，從而迅速把風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到整個(gè)區(qū)域，引發(fā)區(qū)域性金融危機(jī)。2.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)2.1銀行房地產(chǎn)信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)2.1.1房地產(chǎn)貸款集中度大房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)率吸引銀行的信貸資金流出，而房地產(chǎn)開發(fā)到銷售的全過程又需要銀行信貸的支持，因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同步增長。缺乏房地產(chǎn)貸款在銀行總貸款中所占比例較高，但是我國央行對(duì)信貸制約的手段對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)總體缺乏科學(xué)指導(dǎo)和有效監(jiān)管，這將導(dǎo)致在一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)信貸會(huì)隨市場(chǎng)的虛熱產(chǎn)生非理性的增長，其帶來的結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫的膨脹，風(fēng)險(xiǎn)加劇。目前的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款合計(jì)占總貸款的比重為20.01%，小于美國56.6%的比例，但是相比而言，由于美國抵押二級(jí)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，美國的銀行可以通過在二級(jí)市場(chǎng)上出售住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來分散銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)系于銀行這一條線上。房地產(chǎn)貸款這種中長期貸款比重過高，銀行所需的流動(dòng)性資產(chǎn)就相對(duì)減少。如果銀行的負(fù)債業(yè)務(wù)中以活期存款較多，銀行又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，現(xiàn)金等流動(dòng)性資產(chǎn)不能滿足客戶的提款需求時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性不足，造成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2.1.2房地產(chǎn)的不良貨款引發(fā)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)如果參與投資性買房的資金被“套牢”，就會(huì)影響到房地產(chǎn)信貸的安全，這便會(huì)為房地產(chǎn)的不良貸款埋下隱患。不良貸款會(huì)導(dǎo)致銀行壞賬的出現(xiàn)，直接影響到銀行等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的整體質(zhì)量，使得金融機(jī)構(gòu)不僅要承受壞賬帶來的損失，而且缺乏足夠的優(yōu)良資產(chǎn)經(jīng)營獲利，不能及時(shí)滿足客戶提款需求、無法按期償還債務(wù)，產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)網(wǎng)絡(luò)資源統(tǒng)計(jì)，2012年末，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額為279.1億元，較年初下降了74.I億元，不良率為0.71，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)情況仍值得我們密切關(guān)注。自從2011年樓市升級(jí)調(diào)控以來，監(jiān)管部門就要求銀行嚴(yán)防房產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。即使如此，房地產(chǎn)不良貸款率還是不可輕視。國際經(jīng)驗(yàn)表明，風(fēng)險(xiǎn)暴露期一般在貸款放出后的2-3年，隨著中小銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的集中放貸行為的增加，房地產(chǎn)不良貸款率上升的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。表12013年我國9家上市銀行的貸款數(shù)額(單位：億元)數(shù)據(jù)來源：9家上市銀行2013年年度報(bào)告整理所得房地產(chǎn)貸款所占比重=(房地產(chǎn)開發(fā)貸款十個(gè)人住房貸款)/總貸款2.1.3土地儲(chǔ)備貸款隱性風(fēng)險(xiǎn)較大我國目前實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，政府部門高度壟斷土地使用權(quán)，拍賣土地所得的收益是地方財(cái)政收入的重要來源之一。土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要在于土地儲(chǔ)備制度自身存在的風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購儲(chǔ)備土地的資金來自于銀行的大量貸款，但他們沒有考慮市場(chǎng)需求，盲目地大量收購儲(chǔ)備土地。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越緊，房價(jià)升高的預(yù)期下降，轉(zhuǎn)手賣地的收益不能償還通過貸款高價(jià)收購的土地成本，貸款難以償還，最終釀成貸款風(fēng)險(xiǎn)。一些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以土地儲(chǔ)備名義進(jìn)行貸款融資，但所獲資金卻用于非土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)。尤其是在地方融資收緊后，有些地方政府以大量土地儲(chǔ)備作為抵押，實(shí)則是以其作為誘餌，吸引眾多銀行給其發(fā)放貸款，最后部分貸款并沒有用在土地儲(chǔ)備上，而是挪作他用。部分地區(qū)入庫土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不夠清晰，操作不規(guī)范，還有甚者通過掛靠工程建設(shè)機(jī)構(gòu)或下設(shè)機(jī)構(gòu)融資并從事房地產(chǎn)開發(fā)，最后負(fù)債累累，給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)帶來連帶債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，隨著土地儲(chǔ)備貸款的增加，金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸現(xiàn)出來。2.1.4房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)不容樂觀到2013年為止，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率維持在70%以上。國際公認(rèn)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線為50%，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于該水平。因此一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將給企業(yè)和銀行帶來巨大的損失。現(xiàn)階段，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量令人擔(dān)憂，在國家監(jiān)管調(diào)控力度日漸加大，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸款門檻逐漸升高的背景下，很多企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的難度加大，信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。表2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)來源：2003-2012年中國統(tǒng)計(jì)年鑒2014年3月份以來，多數(shù)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批趨嚴(yán)，并取消相關(guān)的房貸利率優(yōu)惠。同時(shí)，停貸現(xiàn)象進(jìn)一步擴(kuò)散，部分商業(yè)銀行暫停貸款，如興業(yè)銀行目前已經(jīng)停止房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，國有銀行也處于半停貸狀態(tài)。目前有近1/3的銀行認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈供應(yīng)日趨緊張，甚至有斷裂的可能。一方面是企業(yè)融資成本提高。監(jiān)管部門的調(diào)研顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率一般上浮的區(qū)間為10%至20%，融資成本較高。另一方面，企業(yè)面臨較大的經(jīng)營現(xiàn)金流壓力。一項(xiàng)針對(duì)上海九家銀行的調(diào)查顯示，雖然貸款較多的房企所籌資金額和現(xiàn)金流凈額較充裕，但經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負(fù)值，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)壓力大。甚至部分企業(yè)還采取風(fēng)險(xiǎn)行為擴(kuò)大貸款金額，如，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款，制造虛假賬面收入、虛設(shè)注冊(cè)資本套取銀行貸款等。再者不乏一些房地產(chǎn)開發(fā)商跑路導(dǎo)致工程爛尾、逃債、欠薪、欠貸等社會(huì)問題，已投入的信貸資金就會(huì)遭受巨大損失。因此銀行對(duì)開發(fā)商的要求比原來更嚴(yán)，貸款門檻比原來更高，放貸也比原來更謹(jǐn)慎一些。2.1.5個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)不大2013年底我國居民個(gè)人住房貸款占GDP的比重為15.8%，而歐盟國家個(gè)人按揭貸款占GDP的比重平均達(dá)到39%，其中德國為47%，英國為60%，荷蘭高達(dá)74%。相互比較而言，我國個(gè)人購房對(duì)銀行的資金需求還在合理范圍之內(nèi)。我國居民個(gè)人住房貸款的增長潛力巨大。截止2013年年底，個(gè)人住房貸款余額為9.8萬億元，同比增長23.47%；個(gè)人住房貸款不良貸款余額為211億元，比年初增加14億元，不良貸款率0.28%，這比房地產(chǎn)不良貸款率0.71%低了0.43%，這是由于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所造成的。中國目前有40萬億的居民儲(chǔ)蓄存款以及46%左右的儲(chǔ)蓄率，中國居民個(gè)人住房貸款總量只占居民存款的24.5%，大幅低于美國的213%。雖然個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)存在，但目前依然可控。但個(gè)別地區(qū)個(gè)人住房貸款增長較快，具有潛在風(fēng)險(xiǎn)，如北京、上海、浙江、廣東、江蘇五省市，個(gè)人住房貸款占全國增加額的60.2%。例如：至2013年7月底，溫州個(gè)人住房貸款余額為660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元，不良率為0.61；造成不良貸款率偏高的原因是溫州房價(jià)普遍跌了近30%，受此影響，部分購房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃，昔日溫州“妙房團(tuán)”有變?yōu)椤皸壏繄F(tuán)”的苗頭，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)積累。2.2其他房地產(chǎn)融資方式存在的風(fēng)險(xiǎn)雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票融資成本低廉、無須還本、不用付息，但上市地產(chǎn)公司把原來可能給銀行系統(tǒng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，通過配股、增發(fā)等方式，轉(zhuǎn)嫁給了股票投資者。一旦這個(gè)鏈條某個(gè)連接點(diǎn)發(fā)生斷裂，其危害會(huì)更大，波及面更廣，整個(gè)股市都可能被拖累。房地產(chǎn)債券融資由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有的風(fēng)險(xiǎn)高、資金量大、流動(dòng)性差等特點(diǎn)，加上我國的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善，屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例，由于發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)也很難進(jìn)入。我國對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。目前，第三萬理財(cái)機(jī)構(gòu)、信托、私募基金集中出現(xiàn)兌付危機(jī)。第三萬管理機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平對(duì)產(chǎn)品的發(fā)行、銷售有很大約決定作用。如果信托公司識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力不足，或是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管理水平不夠，這些萬面都有風(fēng)險(xiǎn)存在。3.我國防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)政策建議3.1抑制房地產(chǎn)過度投機(jī)投資，穩(wěn)定房價(jià)投資性需求過旺是我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求大于供給的主要原因，因此政府可以運(yùn)用稅收政策、信貸政策等抑制投資性需求從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。在房地產(chǎn)信貸政策方面，對(duì)于購買第三套住房的消費(fèi)者采取提高貸款利率、減少抵押貸款成數(shù)等限制手段加以控制；對(duì)于已經(jīng)在本市購買了一套房屋的非常住人口購買第二套、第三套房屋時(shí)時(shí)，采取本地銀行不予貸款的政策，限制投機(jī)性妙房。在稅收政策方面，對(duì)短期內(nèi)頻繁倒買倒賣的住房投資者，提高其個(gè)人所得稅和營業(yè)稅的征收稅率。同時(shí)，面對(duì)房屋空置率的問題，國家可以開征房屋空置稅、物業(yè)稅，從而提高了投機(jī)者的購房投機(jī)成本和持有成本，又有效降低了真正購房需求者的購房成本，穩(wěn)定房價(jià)格。房價(jià)高漲的另一個(gè)原因是地價(jià)很高，因此有完善土地儲(chǔ)備制度。政府可以建立土地儲(chǔ)備庫，根據(jù)土地不同的建設(shè)用途，管理規(guī)劃中的土地。并通過市場(chǎng)的土地供求決定土地供應(yīng)數(shù)量，盡量擺脫政府壟斷供給。對(duì)于土地儲(chǔ)備貸款的使用需要更加公開化、透明化，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，防止公款挪用。3.2落實(shí)存款保險(xiǎn)制度，妥善處理不良資產(chǎn)存款保險(xiǎn)資金來源于金融機(jī)構(gòu)投保時(shí)所交納的保費(fèi)。如果某家商業(yè)銀行因風(fēng)險(xiǎn)控制不力出現(xiàn)問題，只要這家商業(yè)銀行已經(jīng)投保存款保險(xiǎn)，就算這家銀行出現(xiàn)支付困難，存款人的利益也有所保障，避免發(fā)生銀行存款擠兌。該制度可以將風(fēng)險(xiǎn)控制在該商業(yè)銀行中，對(duì)抑制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散可以起到一定的作用，使金融體系保持穩(wěn)定。對(duì)于銀行的不良資產(chǎn)，國家可以以四大行的不良資產(chǎn)處理方法為典范，成立金融資產(chǎn)管理公司，通過各個(gè)銀行相對(duì)應(yīng)的金融資產(chǎn)管理公司收購、管理和處置從各銀行中剝離出來的不良資產(chǎn)和債權(quán)。3.3加強(qiáng)銀行對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范3.3.1完善個(gè)人征信制度個(gè)人信息的調(diào)查應(yīng)該以政府為主導(dǎo)，其他稅收、財(cái)政、審計(jì)部門給與配合，利用銀行的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，建立起多層次的個(gè)人信用調(diào)查體系。銀行可以和個(gè)人信用評(píng)估公司合作，根據(jù)個(gè)人信用卡、支票、消費(fèi)信貸的情況對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行信用評(píng)估。對(duì)于個(gè)人信用檔案，在確保參與系統(tǒng)各方信息安全的前提下，銀行系統(tǒng)應(yīng)該建立信息共享平臺(tái)使得征信對(duì)象的信用狀況可以被全面及時(shí)的了解，在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)個(gè)人信用信息的集中和共享。同時(shí)，政府應(yīng)盡快完善當(dāng)前信用體系的相關(guān)法律法規(guī)，使得信用領(lǐng)域有法可依。3.3.2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征信制度對(duì)于貸款的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行可以根據(jù)房地產(chǎn)商的信用狀況給予差異化的貸款資金。對(duì)于信用記錄良好的企業(yè)可以給予其一定的優(yōu)惠，反之可以限制其貸款，甚至停止貸款。對(duì)于具有嚴(yán)重不良信用的行為人，銀行可以設(shè)置“貸款黑名單”，禁止這些企業(yè)從事相關(guān)的信用活動(dòng)等。不少銀行將注冊(cè)資本金及自有資金投入項(xiàng)目，給人的感覺此類企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較低，銀行容易放貸。出于此種考慮，商業(yè)銀行在審核信貸資料時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行資本金管理制度，對(duì)貸款企業(yè)的資本金進(jìn)行細(xì)致、嚴(yán)格的審查，杜絕企業(yè)造假行為。3.3.3嚴(yán)格控制抵押物價(jià)值缺口銀行在辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)時(shí)，的市場(chǎng)價(jià)格作為抵押物價(jià)值的參考。會(huì)要求客戶將房屋作為抵押，并通常以房屋在考察商業(yè)銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)能力時(shí)，業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行壓力測(cè)試，重點(diǎn)關(guān)注抵押品處置變現(xiàn)率、可以對(duì)商充足率等抵押品價(jià)值的變化情況。商業(yè)銀行與借款人在簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同時(shí)，設(shè)定一個(gè)合理的房地產(chǎn)抵押品價(jià)格下限，期間密切關(guān)注抵押品價(jià)值變化，一旦發(fā)現(xiàn)貸款抵押品降價(jià)幅度低于下限造成擔(dān)保不足，就可以要求借款人追加抵押物或貸款擔(dān)保來彌補(bǔ)抵押物價(jià)值缺口，銀行也可以提前收回貸款，降低因抵押品價(jià)值變化而造成的信用風(fēng)險(xiǎn)。3.3.4實(shí)行房地產(chǎn)信貸進(jìn)行區(qū)城性和差異性管理由于各區(qū)域的發(fā)展具有差異性，銀行可以根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)信貸的融資條件、融資規(guī)模實(shí)施區(qū)域性的差異化設(shè)置，有效抑制部分地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)熱潮。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的北京、上海地區(qū)，房地產(chǎn)的信貸門檻應(yīng)該設(shè)置得更高。我國的利率還沒有完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，各商業(yè)銀行仍有較大的利率上浮自主權(quán)。因此，我們也可以根據(jù)房地產(chǎn)的不同特點(diǎn)，在融資門檻、融資成本等方面執(zhí)行差異化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策。對(duì)工程質(zhì)量高、效應(yīng)好的建設(shè)項(xiàng)目提供一定的貸款利率優(yōu)惠；對(duì)工程規(guī)模小、質(zhì)量一般的建設(shè)項(xiàng)目采用一般的貸款利率，并且要充分做好貸前審查、貸后監(jiān)管工作。通過政策刺激房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)管理，優(yōu)化工程質(zhì)量，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。3.4創(chuàng)新金融工具，運(yùn)用多方面融資渠道分散潛在金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)可實(shí)現(xiàn)自主融資的創(chuàng)新：各地的中水型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與地方資金雄厚的集團(tuán)或企業(yè)進(jìn)行合作。大多數(shù)城市將要開發(fā)的土地基本上掌握在地方的中小型房地產(chǎn)手中，而地方的大集團(tuán)或大企業(yè)要擴(kuò)大經(jīng)營、其可以通過投資房地產(chǎn)也要進(jìn)行多元化經(jīng)營而分散風(fēng)險(xiǎn)。這樣即可以解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金短缺的問題，又使大企業(yè)發(fā)展多元化經(jīng)營，創(chuàng)造了新的贏利點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，由于我國的市場(chǎng)發(fā)展和門檻準(zhǔn)入等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資還是依賴銀行信貸?；夥康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑是將單一的銀行貸款融資方式轉(zhuǎn)化為多種融資方式并行。我國應(yīng)擴(kuò)大住房公積金貸款的額度，積極開展房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金，穩(wěn)妥地引進(jìn)和推行住房資產(chǎn)證券化。同時(shí)，放寬對(duì)其他融資機(jī)構(gòu)開辦房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的準(zhǔn)入限制，引導(dǎo)其它行業(yè)資金通過合法的渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立多元化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，尤其是鼓勵(lì)典當(dāng)、住毛合作社等民間信貸組織從事房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)專業(yè)分工日趨細(xì)化，日后單一的銀行中介服務(wù)可能不能滿足房地產(chǎn)融資的需求，以非銀行金融機(jī)構(gòu)為主的中介服務(wù)將迎來他們的春天，專業(yè)性的房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。3.5完善金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)首先，構(gòu)建房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法制體系，完善監(jiān)管模式。盡快出臺(tái)包括個(gè)人信用、住房公積金、住房儲(chǔ)蓄、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)作管理等領(lǐng)域的相應(yīng)法律法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，保護(hù)房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益。房地產(chǎn)金融涉及很多政府部門，包括銀監(jiān)會(huì)，國土局、規(guī)劃局，各部門應(yīng)各司其職、形成有效的分業(yè)監(jiān)管模式，并用市場(chǎng)化手段引導(dǎo)公眾理性投資、實(shí)現(xiàn)資金合理配置。其次，建立健全的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。為了保證能夠監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需和結(jié)構(gòu)變化，應(yīng)該建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，保證對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在的持續(xù)性和經(jīng)進(jìn)行分析與監(jiān)測(cè)，并根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)及時(shí)調(diào)整貸款投向。銀行要積極開展“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”，通過模擬房價(jià)下跌或者其他政策改變的各種情況，給銀行帶來的壓力，制定風(fēng)險(xiǎn)來臨的應(yīng)急措施，提防風(fēng)險(xiǎn)因素的累積。各銀行要保證風(fēng)險(xiǎn)與收益的雙平衡，取得業(yè)務(wù)拓展與風(fēng)險(xiǎn)控制的雙贏。

結(jié)論房地產(chǎn)金融始終是國家宏觀調(diào)控的對(duì)象，其所帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是多方關(guān)注的焦點(diǎn)之一，近年來，在國家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，對(duì)于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的過熱現(xiàn)象，我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也日漸增加，類似“房地產(chǎn)過熱論”“泡沫論”和“風(fēng)險(xiǎn)論”等觀點(diǎn)論文也經(jīng)常出自業(yè)內(nèi)知名專家學(xué)者之手。根據(jù)本文的分析，可以得出如下的結(jié)論：房地產(chǎn)投資持續(xù)、高速增長，遠(yuǎn)高于同期的固定資產(chǎn)投資，總