昆明市地鐵在住宅估價中的權(quán)重研究

PAGEPAGEII昆明市地鐵在住宅估價中的權(quán)重研究摘要：近年來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，出現(xiàn)了大量房地產(chǎn)交易的案例。隨著交易案例的增多，評估人員更多采用的是市場法對估價對象進行評估，而區(qū)域因素及其各個特征作為市場法中的重要參數(shù)，對房地產(chǎn)價格的影響不言而喻，其中軌道交通更甚。本文將地鐵作為軌道交通工具的代表，研究它在住宅估價中的權(quán)重，對豐富房地產(chǎn)案例研究方法具有十分重要的理論和實踐意義。關(guān)鍵詞：地鐵；住宅；估價；昆明Abstract:recentyears,realestatemarketrapiddevelopment,therearelotsofrealestatetransactionscases.Withtheincreaseoftransactioncases,evaluationpersonnelusemarketapproachtoevaluateobjects,whileregionalfactorsandtheircharacteristicsasimportantparametersinmarketapproachhaveobviousimpactonrealestateprices.Railtrafficisworse.Thispapertakessubwayasrepresentativeofrailvehicleresearchitsweightinresidentialvaluationwhichhasveryimportanttheoreticalandpracticalsignificancetoenrichrealestatecaseresearchmethods.Keywords:subway;residence;valuation;Kunming

目錄前言 11.房地產(chǎn)估價權(quán)重確定的相關(guān)理論 21.1市場法理論 21.1.1市場法概述 21.1.2相關(guān)概念 21.2賦權(quán)方法理論 41.2.1賦權(quán)方法概述 41.2.2局限性分析 52.以昆明地鐵為例的測算 62.1昆明市地鐵情況 62.2昆明市房地產(chǎn)市場情況 62.3昆明市房地產(chǎn)市場與地鐵的關(guān)系 82.4昆明地鐵附近樓盤選擇 82.4.1地鐵站點選擇 82.4.2樓盤選擇 93.結(jié)論 9參考文獻 11致謝 12PAGE12前言隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的購房者開始重視住宅房地產(chǎn)價格的評估，尤其是將其看作投資性資產(chǎn)的人們。目前評估機構(gòu)中使用的房地產(chǎn)評估方法主要包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法等。然而，改革開放的推進以及數(shù)據(jù)信息時代的到來使得住宅交易數(shù)據(jù)和案例日趨增多，再加上人們的思維方式逐漸改變，市場法成為住宅房地產(chǎn)評估實務(wù)中主導(dǎo)性較強的評估方法，因此評估人員對市場法提出了更高的要求，對其深入和細(xì)化研究也成為了必然之勢。在市場法中，區(qū)域因素是一個重要方面，主要是指房地產(chǎn)所在的某個特定區(qū)域范圍內(nèi)（例如城市、片區(qū)）對其價值能夠產(chǎn)生影響作用的外部因素。而在現(xiàn)實生活中，繁忙的城市生活使得我們的步伐加快，區(qū)域因素中的交通便捷度就成為人們的一個關(guān)注點。在交通工具中，具有準(zhǔn)時性、速達性、充分利用空間、運營費用較低和環(huán)境污染低的特點的城市軌道交通成為人們出行新的選擇，其中地鐵在日常生活中越來越重要，所以近幾年我國城市軌道交通中地鐵建設(shè)發(fā)展表現(xiàn)突出。據(jù)《2014年一2020年中國城市軌道交通行業(yè)發(fā)展模式與未來前景分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年末，中國總共有19個城市建成城軌線路87條，運營里程達到2,539公里，其中，在2,539公里運營里程當(dāng)中，地鐵達到2074公里，占總里程的81.7%;輕軌則是192公里，占總里程的7.6%。地鐵得到快速發(fā)展，對整個城市的經(jīng)濟、社會影響日趨顯著。首先，針對城市交通擁堵和空氣污染問題，選擇地鐵出行是綠色出行倡導(dǎo)者的不二之選;其次，除了地鐵的空間效應(yīng)，其經(jīng)濟和社會效應(yīng)的作用也不容小覷，這些對城市的整體規(guī)劃都將產(chǎn)生較大影響。另一方面，地鐵作為公共品，其社會效益大于個人效益，作用力不可低估。研究顯示，建成地鐵的站點附近房地產(chǎn)價值有望上漲30%一50%，其周邊土地價值升值潛力巨大。通過以上的信息可知，地鐵在城市生活中所起到的作用與日俱增，因此對其進行相關(guān)分析是非常有必要的。人們對生活質(zhì)量、便捷度的要求不斷提升，同時對房地產(chǎn)各個方面的關(guān)注敏感度也不斷發(fā)生變化，各因素的影響作用亦隨之改變，涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各種特征因素種類及結(jié)構(gòu)又有所不同，房地產(chǎn)的價格就會出現(xiàn)一定的差異。若想進一步了解它的差異變化，就要將房地產(chǎn)的價格影響因素進行更為細(xì)致的劃分。如果研究像地鐵這樣優(yōu)勢明顯的特征因素的話，亦能形成可實際應(yīng)用和推廣的評估方法。1.房地產(chǎn)估價權(quán)重確定的相關(guān)理論1.1市場法理論1.1.1市場法概述市場法是通過比較估價對象與在評估基準(zhǔn)日相近的類似交易實例，然后對交易實例的價格進行部分調(diào)整后再以此估算出估價對象的市場價值的方法。市場法的基本理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理。經(jīng)濟主體是以追求經(jīng)濟效益最大化為目的，即以一定費用獲取最大利潤或以最小成本獲取同等利潤，由于經(jīng)濟主體的這種選擇行為，替代作用就會發(fā)生在效用相同的兩宗及其以上房地產(chǎn)之間，即在一個完全競爭的市場上，兩個以上具有替代關(guān)系的房地產(chǎn)通過相互競爭，最終會使創(chuàng)門的價格趨于一致。依此原理，就可以用與待評估房地產(chǎn)類似的已成交房地產(chǎn)的價格為參照，求得待估房地產(chǎn)的價值。市場法適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高、有較多交易實例發(fā)生的地區(qū)或房地產(chǎn)類型。對于處于同一供求圈以內(nèi)的，即與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的適當(dāng)空間范圍內(nèi)，且有較多的類似房地產(chǎn)交易實例的才適用市場法，這樣更加便于交易雙方獲取全面的、對稱的交易信息，經(jīng)過市場法的測算，盡量得出與市場信息高度統(tǒng)一的估價對象價格。1.1.2相關(guān)概念（1）可比照實例可比照實例也可稱作參照物，運用市場法評估時都要經(jīng)過選擇參照物這一程序。從性質(zhì)上來看，在參照物的選取上主要是考慮其可比性，比如其功能、市場條件和成交時間等。而從數(shù)量上看，不論參照物與估價對象的相似程度如何，一般是選擇三個及其以上參照物。由于是采用市場法來評估價值，所以參照物價格水平?jīng)Q定了待估對象的評估值高低，而參照物成交價并不只是參照物本身的市場價值表現(xiàn)，買賣雙方的交易地位、交易動機以及時限也會對其產(chǎn)生影響，再除去某個參照物在個別交易中的特殊因素和偶然成分對參照物成交價或者評估值所產(chǎn)生的影響，所以運用市場法評估時盡量在適合的范圍內(nèi)多的選擇參照物。（2）區(qū)域因素區(qū)域因素的概念出自房地產(chǎn)估價理論，是指在房地產(chǎn)所在區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生影響的外部因素，其中主要是:區(qū)域特征、道路通達度、公共交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域氛圍（居住氛圍、商業(yè)氛圍、辦公氛圍等）、區(qū)域規(guī)劃等。區(qū)域因素對房地產(chǎn)價值的影響會產(chǎn)生正面、中性和負(fù)面影響，對不同類型的房地產(chǎn)影響方式和影響程度也有所差異，其中對住宅、商業(yè)、辦公類型的物業(yè)房地產(chǎn)影響較為突出。（3）修正系數(shù)修正系數(shù)是指在數(shù)據(jù)計算、獲取等過程中由于理論和現(xiàn)實數(shù)據(jù)出現(xiàn)差距，為使計算結(jié)果更加真實可信而對公式進行加工時使用的系數(shù)。在房地產(chǎn)估價中，通常來說就是用正常情況下的或是評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)與可比實例情況價格指數(shù)之比。例如:（1）根據(jù)待估房產(chǎn)使用類型等條件，列示若干項對價格敏感的區(qū)域因素，逐項兩兩相互比較來進行修正。而區(qū)域因素的修正相對來說有些不同，這主要依賴于評估人員的主觀判斷能力及對同一地區(qū)房地產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)則的把握。對于因素修正主要有以下兩種方法:一種是直接比較法，即以待估對象狀況為基準(zhǔn)，將所選取的比較對象各因素與它逐項比較打分，以求得因素修正系數(shù);二是間接比較法，即假想一宗標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以其狀況為基準(zhǔn)，參照房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)均與其逐項因素比較打分以求得因素修正系數(shù)。1.2賦權(quán)方法理論在市場法日益成熟的背景下，分析其構(gòu)成因素就要細(xì)化其研究方法。一般來說，市場法是較為模糊的，因此，明確各因素的比例對提高精準(zhǔn)度變得十分必要，在此將采用計算權(quán)重來確定精確程度。1.2.1賦權(quán)方法概述（1）德爾菲法在實務(wù)中，德爾菲法使用較多，對于一些無法量化的特征因素，需要人為的做出概率估算，而專家最終得出的權(quán)重是建立在統(tǒng)計分布的基礎(chǔ)上，并且伴隨著大部分的主觀性，因此具有一定程度上的不穩(wěn)定性。（2）因素成對比較法通過對所選定的指標(biāo)進行兩兩比較、賦值、計算權(quán)重。在具體計算過程中，各個選定的指標(biāo)因素的相對重要性，基本上都是評估人員的直接判斷，這就很大程度上使得結(jié)果的精確度降低，且操作過程較德爾菲法更為繁瑣。（3）假設(shè)權(quán)重法此方法是以可比照實例與估價對象的偏差來作為評估過程中各可比照實例成交價權(quán)重的根據(jù)。假定若干組不同的修正系數(shù)，再用算術(shù)加權(quán)平均法綜合結(jié)果計算出估價對象的價值，最后與可比照實例成交價的算術(shù)平均數(shù)就成為估價對象的比準(zhǔn)價格。（4）層次分析法層次分析法不單單是便捷應(yīng)用于確定權(quán)重的方法，還衍生出許多其他的拓展方法，例如灰色層次分析法等，可根據(jù)研究的實際情況確定其應(yīng)用的范圍。當(dāng)判斷矩陣不好明確的做出判定時，衍生的層次分析法都可以改進判斷標(biāo)度來使決策者更加容易地構(gòu)造出質(zhì)量好的判斷矩陣;而灰色層次分析法中主要包括灰色系統(tǒng)理論和層次分析法，再將灰色系統(tǒng)理論應(yīng)用在構(gòu)造指標(biāo)體系、確定判斷矩陣、測算因素權(quán)重和分析所得結(jié)果的過程中。（5）類間標(biāo)準(zhǔn)差法標(biāo)準(zhǔn)差是用來表示樣本數(shù)據(jù)與其均值之間差異程度的重要指標(biāo)。對某一影響因素來說，標(biāo)準(zhǔn)差越大說明所選取的樣本數(shù)據(jù)之間的個體差異越大，同時反映了樣本數(shù)據(jù)選取范圍越廣，對結(jié)果的綜合分析影響也越大，則其比重越大。相反，其比重也越小。（6）嫡權(quán)法所謂嫡，一般用來反映事物出現(xiàn)的不確定性。在理論上來說，嫡權(quán)法和類間標(biāo)準(zhǔn)差法是類似的。但倘若某個特征的信息嫡值越小，就表示該特征的樣本數(shù)據(jù)之間的個體差異越大，提供的信息量相對更多，則所得嫡權(quán)重也應(yīng)越大。反之，則嫡權(quán)重就越小。（7）變異系數(shù)法在客觀賦權(quán)法當(dāng)中，使用類間標(biāo)準(zhǔn)差法和嫡權(quán)法較為普遍。而有專家對此進行了相關(guān)研究，采用嫡權(quán)法得到的權(quán)重會存在均衡化分配的不足。而利用表征評價指標(biāo)特征值之間差異性的另外一個參數(shù)，稱之為變異系數(shù)，來確定評價體系中各個因素的權(quán)重，可以使得出的體系指標(biāo)權(quán)重分配非均衡化，而以此為依據(jù)建立的數(shù)學(xué)評價模型，就能使權(quán)重更為客觀合理。1.2.2局限性分析從以上總結(jié)的方法來看，單個的方法針對不同的對象都存在其適應(yīng)性，亦存在其局限性，各有各的特點。對于德爾菲法，它是大部分依賴人工打分得到的結(jié)果，該方法的優(yōu)點是:簡便易懂，資料不易受限，工作周期短，適用性強，尤其適于大區(qū)域的戰(zhàn)略性和前瞻性估計。在使用資源評價軟件的基礎(chǔ)上，德爾菲法對預(yù)測區(qū)資源潛力的評估能力有很大提升，再考慮到人們既定的習(xí)慣，對后期結(jié)果的分析整理能夠更加方便快捷。但是，其局限性就是累計結(jié)果對評估或行業(yè)專家來說工作量太大，繁雜度較高。在德爾菲法中通過統(tǒng)計專家們對事物的看法作為一個概率來估算結(jié)果，而累計概率對評估目的來說不太直觀。對于因素成對比較法，其缺點是評價體系設(shè)計復(fù)雜、難度較大、成本較高。同時，這種方法也需要先構(gòu)造出一個評價體系，因為是由參評人員主觀判斷的，所以對于這個評價體系可能會出現(xiàn)設(shè)計因素不全面、不完全的問題，另外因素成對比較沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，判斷時不好把握。假設(shè)權(quán)重法和類間標(biāo)準(zhǔn)差法都是通過比較某特征或某估價對象本身與某個固定值之間的差異，然后通過該差異程度來確定權(quán)重的。假設(shè)權(quán)重法用加權(quán)平均法最終進行指標(biāo)綜合，類間標(biāo)準(zhǔn)差法是通過變異程度大小，都沒有對量化的指標(biāo)進行相對應(yīng)的直接評價，從側(cè)面對估價對象進行權(quán)重的確定未免欠妥。而嫡權(quán)法在實際中通常都和層次分析法結(jié)合在一起運用，層次分析法的缺點在于主觀隨意性大，嫡權(quán)法的修正恰好能在主觀性較強的層次分析法的基礎(chǔ)上提高其權(quán)重結(jié)果的精確度和客觀性，那么就可以引入此類方法。2.以昆明地鐵為例的測算2.1昆明市地鐵情況昆明地鐵是昆明市軌道交通的重要組成部分，由昆明軌道交通有限公司管理運營。昆明地鐵系統(tǒng)將于2020年前形成六條線路，全長162.6千米；遠期將形成近10條線路，全長300余千米。2008年12月19日，昆明地鐵1號線試驗段4站3區(qū)間率先開工。2008年6月8日，國務(wù)院批準(zhǔn)昆明軌道交通建設(shè)規(guī)劃。于2009年8月全面開建的地鐵一期工程涉及地鐵1、2號線共計31車站，全長42.1千米，目前已有6站5區(qū)間開始建設(shè)。一期工程將于2012年底完工。2011年在昆明鐵路機械學(xué)校建立人才培養(yǎng)基地.并在今年6月起派送到上海地鐵培訓(xùn).2.2昆明市房地產(chǎn)市場情況根據(jù)房地產(chǎn)市場頒布的新政，第一套房的首付比例最低可降至20%、第二套房的首付比例降至30%。若以100萬元商品住宅為例，首套房、二套房首付則分別為20萬元和30萬元，這會更大程度上刺激普通家庭的購房需求，使得成交量在短時間有所提升。據(jù)昆明房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月22日至28日期間昆明市新建商品房共成交1,183套，環(huán)比上漲33%，其中住宅上漲41%;成交總面積121,976.44m2，環(huán)比上漲7%，其中住宅上漲41%。綜合以上數(shù)據(jù)來看，住宅的成交量和成交面積較之非住宅都上漲明顯，再次凸顯出新政對樓市的利好影響，由此見昆明房地產(chǎn)市場的政策性導(dǎo)向都將從房價這個量化指標(biāo)中反映出來。通過對昆明搜房網(wǎng)的信息搜集，得到昆明市過去一年來的價格趨勢走勢。從房價方面來看，在未來還有繼續(xù)上漲的機會，當(dāng)然這也是隨著昆明市房地產(chǎn)價格的總體攀升和其自身的條件得到不斷完善的結(jié)果。圖12015.3-2016.2昆明市住宅均價走勢再看住宅成交量（如圖2），即便是在房價整體呈上升趨勢的時候，住宅成交量依然沒有“降溫”，從圖4.1中可以看出，2015年3月成交套數(shù)處于低谷，到年底就達到全年的高峰，再加上去年中國人民銀行數(shù)次調(diào)低利息率的政策影響，昆明市民買房的剛性需求有所釋放，新房成交量相比上半年有較為顯著的增加，使得房地產(chǎn)成交面積較2014年上漲，昆明房地產(chǎn)市場依舊火爆。圖22015年昆明市新建住宅成交量2.3昆明市房地產(chǎn)市場與地鐵的關(guān)系昆明市住宅在各區(qū)域成交量分布如圖3所示，2016年2月昆明市各區(qū)中，紅谷灘新區(qū)的住宅成交占比最大，其次就是高新開發(fā)區(qū)，再次是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，三個區(qū)成交占比達到70%，這從側(cè)面說明，紅谷灘新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的交通狀況、購物便捷度、環(huán)境及條件和基礎(chǔ)設(shè)施狀況等方面都得到了購房者的認(rèn)同和青睞。圖3昆明2月各區(qū)住宅成交占比紅谷灘區(qū)的新房成交量達到26,519套，大約昆明市總成交量的40%，與2014年同期相比，在昆明樓市的比重又提升了不少。而高新區(qū)，2月以12,900套緊跟其后，主要原因是片區(qū)的剛性、改善型剛需的存在，地鐵1號線的開通，該片區(qū)的房源庫存消耗達到飽和，成交量于下半年出現(xiàn)頹勢。排在第三的片區(qū)為經(jīng)開區(qū)，原來較為偏遠的地段因為地鐵而拉近了與其他片區(qū)的地理距離，再加上萬科地產(chǎn)、綠地集團的進駐，使之成為后起之秀。其他的比如英雄和桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)則是受到地理區(qū)域的限制，所以成交量一直無法突破。因此交通的改善使城市的各個方面都會發(fā)生不同的改變，尤其是昆明的地鐵開通，對房地產(chǎn)市場的影響可見一斑。2.4昆明地鐵附近樓盤選擇2.4.1地鐵站點選擇從乘客的角度來看，市民雖然對站點的設(shè)定無法進行決策，但是對政府設(shè)置的具體地鐵站點來說，是以出行成本最小化為出發(fā)點，來決定是否乘坐地鐵及其具體線路和站點，當(dāng)乘客的選擇均衡化時可達到乘客最優(yōu)交通分配。城市地鐵的開通對地鐵站點附近的房地產(chǎn)價格的影響并不是單一的。沿線開發(fā)產(chǎn)業(yè)種類增加，商貿(mào)行業(yè)潛力提升，都會自然而然推動站點商圈的形成，有望建成站點地下商貿(mào)區(qū)，尤其是客流量較大的地鐵站點?？v觀昆明己開通的地鐵1號線站點，選擇一個客流量較大的站點—換乘站點，相對研究亦更為典型。而目前人們可以在地鐵大廈站和八一廣場站可以換乘2號線，因此這兩個換乘站點的人流量相對其他站點較多。但是八一廣場站位于八一廣場，此站點的位置為昆明老城區(qū)的中心地帶，周邊較多的是百貨大樓、財富廣場以及萬達廣場等商業(yè)地產(chǎn)以及老社區(qū)，而地鐵大廈站周圍雖然也有部分商業(yè)地產(chǎn)，可大部分是商業(yè)+住宅模式的新型地產(chǎn)，建有海拍蘭庭、世紀(jì)中央城以及江信國際花園等住宅地產(chǎn)，并且此站點位于紅谷灘新區(qū)，于昆明房地產(chǎn)而言有著代表性的意義，所以本文將選定地鐵大廈站作為既定研究站點，探究該站點四周的房價與其的關(guān)聯(lián)。2.4.2樓盤選擇根據(jù)上文確定的地鐵大廈站，我們可以在地圖上找到位于地鐵大廈站周邊的房地產(chǎn)主要有海拍蘭庭、世紀(jì)中央城、江信國際花園、濱江豪園、名門世家以及洪城比華利等樓盤，而在實際建立修正系數(shù)體系時，應(yīng)對站點附近多個（符合市場法中3個以上可比實例的要求）樓盤都進行估算，然后得出加權(quán)數(shù)作為地鐵站點對區(qū)域因素的權(quán)重，本文中以江信國際花園作為本文的待估樓盤范例。首先在高德地圖中定位地鐵大廈站，再根據(jù)TOD理論，城市軌道交通站點的影響范圍約為10分鐘的步行路程，大致以地鐵站點周邊400~800m為半徑輻射區(qū)，經(jīng)過使用高德地圖中的測距功能顯示江信國際花園在此范圍內(nèi)。最后，確定了站點和待估樓盤后，在此基礎(chǔ)上通過昆明搜房網(wǎng)等對查找了江信國際花園有關(guān)的內(nèi)外部信息。3.結(jié)論本文選定了地鐵大廈站作為估算站點，江信國際花園作為實例，分析在地鐵大廈站附近的樓盤的地鐵效應(yīng)，構(gòu)建出區(qū)域因素的AHP模型，應(yīng)用Excel計算出各因素對總目標(biāo)的比重，交通便捷度、購物便捷度、環(huán)境及條件和基礎(chǔ)設(shè)施狀況的占比分別是49%,7%,16%和28%。結(jié)果說明:在昆明地鐵沿線的樓盤先是看重交通便捷度，其次是基礎(chǔ)設(shè)施狀況，再次是環(huán)境及條件，最后是購物便捷度。其中，地鐵占34%，文化教育占14%，交通便捷度中的其他特征為11%（主要通過周邊道路車流量為指標(biāo)）。最后計算層次總排序的一致性檢驗，結(jié)果合理，表示通過，其中就得到層次分析法中需要計算出的地鐵在區(qū)域因素中所占權(quán)重為34%。另外，使用嫡權(quán)法計算出嫡權(quán)重，再將其與層次分析法結(jié)果綜合得到最終權(quán)重。結(jié)果顯示交通便捷度、購物便捷度、環(huán)境及條件和基礎(chǔ)設(shè)施狀況的占比分別是44%,4%,21%和32%。對比層次分析法的結(jié)果，交通便捷度的權(quán)重有所降低，而基礎(chǔ)設(shè)施狀況的權(quán)重相對提高，購物便捷度比重比較穩(wěn)定。在因素層中，基礎(chǔ)設(shè)施狀況中其他特征因素占18%，交通便捷度中的其他特征因素占12%，文化教育占11%，而地鐵的權(quán)重有所下降，占29%。結(jié)果分析認(rèn)為，地鐵作為江信國際花園小區(qū)的亮點，所占交通狀況中的比重較大;它所處位置位于中心地段，購物便捷度因素所受影響較小，靠近商場相對權(quán)重較大，是否靠近市（區(qū)）中心所占權(quán)重較小;因修建地鐵產(chǎn)生的噪音污染或圍擋都會對周邊小區(qū)的居民生活質(zhì)量造成暫時的負(fù)面影響;基礎(chǔ)設(shè)施狀況的比重明顯增大，尤其是其他特征因素，說明其他的生活基礎(chǔ)設(shè)施相當(dāng)完備。在昆明搜房網(wǎng)查找到的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月江信國際花園平均房價是11,155元/㎡，環(huán)比較上月上漲3.93%，同比較去年上漲8.15%。由上一章節(jié)的結(jié)論可知，地鐵在區(qū)域因素中的權(quán)重經(jīng)計算所得為0.29，現(xiàn)以這一權(quán)重系數(shù)作為這一片區(qū)各樓盤的權(quán)重加權(quán)數(shù)來估算并假設(shè)在市場法中，交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素各自占比為1/4。那么，可以由上文合理推算出地鐵在整個房價中的價格部分可算作為:11155*0.29*0.25≈808.74元/㎡，這個數(shù)字的含義就是在11,15