某房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略報(bào)告

2005年1月15日謹(jǐn)呈：大連長鷺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司快打快銷，實(shí)現(xiàn)價(jià)值晶品楓林價(jià)格報(bào)告項(xiàng)目概況2007年9月5月8月10月11月12月一期產(chǎn)品說明會1月2月3月5月2008年

房展會、開始蓄客現(xiàn)場具備售樓處使用條件二期開盤一期開盤綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目地塊東臨東北路，西、南惻均為規(guī)劃道路，地塊中間有規(guī)劃道路穿過。東北路與本項(xiàng)目地塊臨近處無出口，同時(shí)地塊西側(cè)與華東路相隔一段距離，車行進(jìn)入性較差。本項(xiàng)目地處于大連城市北部，中心城區(qū)與開發(fā)區(qū)、金洲區(qū)的連通帶上。處于城市“西進(jìn)北拓”的發(fā)展區(qū)域。

房展會搖號活動(dòng)項(xiàng)目背景進(jìn)入2006年甘井子區(qū)熱度逐漸增強(qiáng)，本項(xiàng)目的競爭主要集中在片區(qū)內(nèi)部。目前片區(qū)內(nèi)在售樓盤為華東人家、福佳綠都、幸福里、動(dòng)力院景三期；其中幸福里以其大規(guī)模、大配套、低價(jià)格在片區(qū)內(nèi)具有明顯優(yōu)勢，雖產(chǎn)品定位與本項(xiàng)目存在一定差異，但因片區(qū)客戶對價(jià)格承受能力較低，將會造成客戶分流。目前片區(qū)內(nèi)價(jià)格在5500-7500元/㎡左右，月均銷售速度平均為70套左右。項(xiàng)目入市時(shí)，包括同區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)有兩個(gè)樓盤推出，將對項(xiàng)目客戶產(chǎn)生分流。項(xiàng)目現(xiàn)狀：目前項(xiàng)目工程進(jìn)行還未出地面；項(xiàng)目從2007.5月開始進(jìn)行推廣，接受購房意向登記，截至2007.8.25日共累計(jì)有效客戶316組。其中意向購買二期的2組。本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)為——

追求經(jīng)營目標(biāo)與品牌目標(biāo)的雙重實(shí)現(xiàn)目標(biāo)排序：快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠；2007年10月底一期開盤實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)80%以上。保證合理的利潤率，預(yù)期銷售均價(jià)5900元/平方米左右。刷新并提升“晶品”產(chǎn)品系品牌價(jià)值，帶動(dòng)“長鷺地產(chǎn)”企業(yè)品牌更新，增強(qiáng)企業(yè)在大連及省內(nèi)的行業(yè)影響力。品牌目標(biāo)提升產(chǎn)品系品牌價(jià)值，帶動(dòng)企業(yè)品牌更新，增強(qiáng)行業(yè)影響力速度目標(biāo)快速銷售2008年10月底實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)80%以上價(jià)格目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)5900元/平方米左右項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)體系財(cái)務(wù)目標(biāo)資金快速回籠目標(biāo)下的問題本項(xiàng)目入市時(shí)該賣多少錢，整體實(shí)收多少錢？在房號全部放開的條件下如何推售確保80%銷售率？Q1:Q2:基于對目標(biāo)的理解，本報(bào)告將回答以下兩個(gè)核心問題：答案：整體實(shí)收均價(jià)5800-6000元/平米答案：擴(kuò)展客戶群，價(jià)值兌現(xiàn)，一步到位低開高走價(jià)格報(bào)告思路1項(xiàng)目背景分析2定價(jià)策略及方法3核心均價(jià)的推導(dǎo)4價(jià)目表形成及驗(yàn)證5銷售安排1.項(xiàng)目背景分析1.1市場競爭分析1.2客戶分析1.3項(xiàng)目分析1.1競爭樓盤調(diào)查剩余41套小高層（2棟）150戶多層（2棟）；小高層（7棟）；654戶剩余小高層2棟100戶共21棟，一期開盤多層（3棟）小高層（4棟）產(chǎn)品形式2007年10月28日2007年5月2007年2月2007年10月底上市時(shí)間即將開盤120套/月20套/月即將開盤銷售速度65-75萬30-65萬60-90萬50-70萬總價(jià)區(qū)間剩余少量三居及95、88平方兩居約100套95、88平方兩居7100(均價(jià))福佳華東人家蓄客160組88-95兩居7500均價(jià)福佳綠都一期剩余50-107平方5750均價(jià)動(dòng)力院景三期正在蓄客80-90兩居120-130三居5300(均價(jià))幸福里一期銷售情況主力戶型價(jià)格項(xiàng)目名稱趨勢一：總體上看項(xiàng)目所在周邊項(xiàng)目整體價(jià)位已經(jīng)提升至5500-7500/平米，產(chǎn)品形式均為小高層、多層，同質(zhì)化趨勢明顯品牌形象產(chǎn)品地段品牌企業(yè)引起市場高度關(guān)注限價(jià)房，主打“未來居住區(qū)”形象規(guī)模大品質(zhì)不高泉水片區(qū)市場熱點(diǎn)幸福里品牌形象產(chǎn)品地段本地域企業(yè)市場評價(jià)一般傳統(tǒng)高檔形象大型社區(qū)柏濤園林華南板塊配套成熟動(dòng)力院景品牌形象產(chǎn)品地段福佳品牌片區(qū)高尚社區(qū)價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目低密度山林公園景觀學(xué)區(qū)房市場熱點(diǎn)福佳綠都長鷺品牌集團(tuán)強(qiáng)勢品牌延續(xù)“全品質(zhì)居住社區(qū)”形象品牌形象產(chǎn)品地段產(chǎn)品創(chuàng)新舒適尺度取勝華東片區(qū)市場熱點(diǎn)晶品楓林項(xiàng)目核心競爭力模型品牌形象產(chǎn)品地段福佳品牌密度高現(xiàn)房相對出眾華東路成熟地段華東人家華東人家福佳綠都晶品楓林動(dòng)力院景幸福里項(xiàng)目核心競爭力排序品牌形象產(chǎn)品地段福佳綠都華東人家晶品楓林動(dòng)力院景三期幸福里項(xiàng)目核心競爭力模型1.1市場分析小結(jié)1.甘井子區(qū)改造地域?yàn)楦鲄^(qū)之最，比較大的有紅旗街道的樂百年項(xiàng)目，張家村改造二期，機(jī)場新區(qū)南山村改造，柳樹村改造等二十多塊舊區(qū)改造項(xiàng)目。甘井子區(qū)生活、工作、學(xué)習(xí)以及交通、道路等綜合環(huán)境的大幅提升，加上該區(qū)域樓盤價(jià)格相對較低，吸引了一大批的購房者。2.甘井子區(qū)房價(jià)上漲較快，由三四年前的1800—2200元／平方米價(jià)格上升到現(xiàn)在的6000—7500元／平方米左右，但相對于市內(nèi)其它三區(qū)而言，其房價(jià)還是便宜一些，因而也吸引了眾多外地人的目光。3.目前，甘區(qū)房價(jià)高的在7500元／平方米，低的在5500元／平方米上下（不包括經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房）。

1.2本項(xiàng)目客戶積累情況本項(xiàng)目推廣時(shí)間為2007年5月,截止到2007年10月8日:一期、二期會員客戶共計(jì)：360組.其中一期319組：*前期積累客戶主要來源于周邊區(qū)域，價(jià)格承接力有限。客戶積累數(shù)量上，按照大連經(jīng)驗(yàn)值40%解籌率估算，客戶積累重點(diǎn)：快速提升三室誠意客戶量？

一室二室三室目標(biāo)假設(shè)109439有效客戶量2523598認(rèn)卡人數(shù)6823120差值+43-4-781.2客戶來源主要集中在甘井子區(qū)內(nèi)，客戶獲知渠道以房展和網(wǎng)絡(luò)、路過為主88%的客戶多選擇70-90平米兩居或者40-60平米一居，僅有12%客戶意向需求三居戶型，能接受110平米以上戶型的客戶僅占7%；客戶的家庭結(jié)構(gòu)主要集中在2、3人之間，占85%客戶主要來源為甘井子區(qū)域，僅有兩個(gè)客戶表示可以接受6000元的價(jià)位；總體上看價(jià)格承受能力較低；沙河口、西崗、中山區(qū)的客戶總共占到26%；但是需求面積普遍在100平米以下，僅有6個(gè)客戶等級需要120平米三居；沙河口區(qū)的客戶對價(jià)格承受能力也較高，部分客戶表示可以承受6000-6200價(jià)格范圍1.2客戶分析小結(jié)關(guān)注因素：位置＞價(jià)格＞戶型——購買力較低——客戶輻射面不足——追求品質(zhì)，改善居住環(huán)境——重疊度較高——置業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足商業(yè)設(shè)施：華南商業(yè)區(qū)（沃爾瑪、小義烏商品城等）山東路商業(yè)區(qū)（餐飲、娛樂設(shè)施等）教育設(shè)施：華南中學(xué)、博雅中學(xué)、23中、20高中博倫小學(xué)、南華小學(xué)、六一小學(xué)醫(yī)療機(jī)構(gòu)：三院、新世紀(jì)醫(yī)院、千山路醫(yī)院、兒童醫(yī)院、大化燒傷醫(yī)院1.3項(xiàng)目分析：項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展成熟，交通便利，配套設(shè)施完善，具有良好的居住氛圍項(xiàng)目地塊東臨東北路，西、南惻均為規(guī)劃道路，地塊中間有規(guī)劃道路穿過。東北路與本項(xiàng)目地塊臨近處無出口，同時(shí)地塊西側(cè)與華東路相隔一段距離，車行進(jìn)入性較差。本項(xiàng)目售樓處設(shè)于華東路沿線上，與項(xiàng)目地塊的距離較遠(yuǎn)。同時(shí)該售樓處屬于華南電子城底商，不具備設(shè)立樣板間的條件。1.3項(xiàng)目分析：本項(xiàng)目地塊的車行進(jìn)入性較差。目前售樓處位于華東路沿線，與地塊距離較遠(yuǎn)，且不具備設(shè)立樣板間的條件本項(xiàng)目售樓處東北快速路(輕軌)華東路1.3項(xiàng)目分析：本項(xiàng)目所在的華東板塊，是距離城市核心區(qū)最近的區(qū)域，城市中心人口外溢的第一站華東板塊在外圍板塊中，距離城市核心區(qū)最近。已經(jīng)逐漸成為了城市中心人口外溢的首要承載區(qū)域。山東路商業(yè)區(qū)、華南廣場及醫(yī)療、教育等完善的基礎(chǔ)設(shè)施是該板塊的最大優(yōu)勢。東北快速路、城市輕軌，華南路等交通主干線構(gòu)成了該板塊便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。屬于老城區(qū)，長住居民較多，具備良好的居住氛圍。板塊華南板塊資源無優(yōu)勢資源交通東北快速路、華東路、山東路配套成熟度配套設(shè)施十分成熟，居住氛圍良好代表項(xiàng)目動(dòng)力院景、加洲洋房、福佳華東人家板塊氣質(zhì)生活便利、高性價(jià)比主要客戶來源地源客戶、中心城區(qū)外溢客戶、外埠客戶（少量）產(chǎn)品特征類型多層、小高層、高層、洋房（少量）用途自用為主未來趨勢依靠完善的配套設(shè)施和居住氛圍，本板塊已成為大連市購房人群的主要選擇區(qū)域。同時(shí)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。1.3本項(xiàng)目的可利用資源區(qū)位資源項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，居住氛圍成熟?？拷鼥|北快速路、華東路、華南路等城市主干道，交通出行便利。公司資源長鷺公司具有園林、綠化、生物園等產(chǎn)業(yè)背景，對于打造社區(qū)園林景觀具有優(yōu)勢條件。公司前期在大連市已開發(fā)多個(gè)樓盤，具有一定的市場知名度和老客戶資源，“長鷺·晶品”系產(chǎn)品已逐漸建立起了良好的口碑效應(yīng)。1.3項(xiàng)目分析小結(jié)資源：成熟配套、交通干道產(chǎn)品：高附加值、高舒適度符號：高低錯(cuò)落、獨(dú)享園林——全品質(zhì)生活保障資源——入戶花園，生活標(biāo)簽——市場稀缺產(chǎn)品要素項(xiàng)目描述：新區(qū)域、新族群、新產(chǎn)品價(jià)格報(bào)告思路1項(xiàng)目背景分析2定價(jià)策略及方法3核心均價(jià)的推導(dǎo)4價(jià)目表形成及驗(yàn)證5銷售安排2.定價(jià)策略及方法2.1目標(biāo)回顧

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2.2價(jià)格策略推導(dǎo)2.2定價(jià)策略2.1目標(biāo)回顧Q1：本項(xiàng)目入市該賣多少錢，實(shí)收均價(jià)多少錢？Q2：房號全部放開如何推售以確保80%銷售率？理性利潤、保證速度實(shí)收均價(jià)5800-6000元/m2且有風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)2.2價(jià)格策略：產(chǎn)品細(xì)分，分類比準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)合成均價(jià)具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻粜枨罅扛摺⒖蓪?shí)現(xiàn)高市場價(jià)值。成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。高市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣綜合對市場供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：產(chǎn)品是基礎(chǔ)包裝，旗幟-一室利潤主力-兩室培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨-三室*詳見附件：產(chǎn)品分類表2.2需要強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)問題：（1）價(jià)值實(shí)現(xiàn)：加強(qiáng)推廣，實(shí)現(xiàn)問題產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化,有效引導(dǎo)客戶；（2）策略執(zhí)行：策劃與銷售充分溝通，確保策略的有效執(zhí)行；（3）價(jià)格控制：關(guān)注市場，關(guān)注客戶，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。*價(jià)格是一種面向消費(fèi)者的語言。價(jià)格報(bào)告思路3核心均價(jià)的推導(dǎo)1項(xiàng)目背景分析2定價(jià)策略及方法4價(jià)目表形成及驗(yàn)證5銷售安排3.核心均價(jià)的推導(dǎo)3.1核心均價(jià)推導(dǎo)方法3.2核心均價(jià)推導(dǎo)3.3調(diào)價(jià)因子修正3.4核心均價(jià)建議3.1關(guān)于核心均價(jià)推導(dǎo)方法的思考“市場比較法”推導(dǎo)高層均價(jià)通過現(xiàn)場客戶摸底，目前積累的上門客戶關(guān)注的項(xiàng)目主要有幸福里、華東人家、福佳綠都、動(dòng)力院景等，其中幸福里與福佳綠都尚未公開發(fā)售，華東人家與動(dòng)力院景三期的銷售率已過90％，因此本項(xiàng)目通過靜態(tài)比準(zhǔn)，然后根據(jù)市場自然溢價(jià)率進(jìn)行時(shí)間修正。3.2核心均價(jià)推導(dǎo)：市場比較法本項(xiàng)目的靜態(tài)市場比準(zhǔn)均價(jià)本項(xiàng)目的靜態(tài)市場比準(zhǔn)均價(jià)——在不考慮市場動(dòng)態(tài)增長率溢價(jià)的情況下，得出本項(xiàng)目的07年10月靜態(tài)市場比準(zhǔn)均價(jià)為：6305元/m2項(xiàng)目名稱實(shí)收均價(jià)（元/㎡）比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價(jià)（元/㎡）選擇因素權(quán)重權(quán)重均價(jià)（元/㎡）福佳綠都75000.9377025.32地段因素15%1428.75幸福里51801.0535456.51價(jià)格因素40%1673.68華東人家70001.0037023.73同區(qū)相似35%2888.14動(dòng)力院景57501.0616100.36產(chǎn)品因素10%616.07項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)：6305（元/㎡）3.3調(diào)價(jià)因子修正價(jià)格調(diào)價(jià)因子影響幅度影響價(jià)格特有園林、綠植1—5%63——189主干道路距離-1.5—-4%-95——-252道路噪音-3—-5%-189——-315合計(jì)-3.5—-6%-221—-387項(xiàng)目核心均價(jià)范圍為6084—5926（元/㎡）3.4核心均價(jià)建議建議入市均價(jià)：6005元/㎡項(xiàng)目目標(biāo)及市場競爭環(huán)境決定定價(jià)策略：產(chǎn)品存在差異，但不具絕對優(yōu)勢同質(zhì)替代較多入市時(shí)，項(xiàng)目周邊將推出多個(gè)樓盤價(jià)格報(bào)告思路4價(jià)目表形成及驗(yàn)證1項(xiàng)目背景分析2定價(jià)策略及方法3核心均價(jià)的推導(dǎo)5銷售安排4.價(jià)目表的形成及驗(yàn)證4.1價(jià)格表制作辦法4.2價(jià)格表形成0004.3價(jià)格表驗(yàn)證004.4入市均價(jià)建議004.5點(diǎn)對點(diǎn)比較4.1價(jià)目表的制作方法分類打分——產(chǎn)品分別打分，建立不同價(jià)值體系；精確致導(dǎo)——精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，進(jìn)行銷售和策劃分別打分；高成低就——特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度。4.2價(jià)格表形成——影響價(jià)格的因素和權(quán)重權(quán)重設(shè)置的基本原則是客戶購買時(shí)的關(guān)注度及產(chǎn)品本身差異度，因此高層產(chǎn)品的因素及權(quán)重分類設(shè)定。標(biāo)準(zhǔn)層調(diào)差因素及權(quán)重：影響因素權(quán)重分值12號11號10號分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重景觀30%107.02.107.52.2582.40面積/戶型20%107.01.407.01.4081.60視野10%107.50.758.00.808.50.85采光10%108.00.808.00.8080.80噪音20%107.01.407.01.4081.60產(chǎn)品形式10%107.50.758.00.8080.80

100%60.07.31.207.61.248.11.34分值47626005

5714.015912.416388.584.2價(jià)格表形成——調(diào)差原則各單位分別進(jìn)行平面調(diào)差比較；采用2層作為基準(zhǔn)層；小層差策略，層差控制在20——40元左右，避免高層積壓；對于景觀、戶型稀缺等因素優(yōu)勢明顯的單位拉大樓棟差，內(nèi)部形成價(jià)格對比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目均衡銷售；特殊單位的處理將在后續(xù)價(jià)格體系完成后額外處理，平面調(diào)差中不考慮該因素。以小戶型單位作為價(jià)格標(biāo)桿，為二期提升項(xiàng)目形象及溢價(jià)空間；11層一下取40元/平米，12～18層取20元/平米（考慮項(xiàng)目均價(jià)相對區(qū)域較高，所以層差取值設(shè)定相對偏小，主要目的在于盡量壓縮項(xiàng)目的房號價(jià)格分布，減少高價(jià)房的分布比例）4.2價(jià)格表形成——各棟均價(jià)分布5812.265895.005646.795714.395502.006110.445991.476291.995808.696016.146404.686705.196273.206611.286442.24●各樓棟內(nèi)部：最大景觀平面調(diào)差為280元/㎡朝向差納入樓棟均價(jià)差值；各樓棟單元打分表見價(jià)格表4.2價(jià)格表形成——設(shè)定綜合折扣率建議編號折扣項(xiàng)目折扣率1一次性付款2%2按揭1%3二層折扣1%4.3價(jià)格表的驗(yàn)證基于現(xiàn)場對客戶的把握，客戶對各戶型的敏感點(diǎn)分別是：單價(jià)敏感點(diǎn)：總價(jià)敏感點(diǎn)：5700元/m2二室：50萬三室：70萬4.3價(jià)格表的驗(yàn)證——單價(jià)敏感性分析價(jià)格表中，單價(jià)低于5500元/m2的戶型均為12號樓三室，分布于低層；12號樓大部分戶型在6000元/m2以下，共計(jì)60套，客戶的敏感度適中；10、11號樓，單價(jià)6500元/m2以下，對比競爭項(xiàng)目性價(jià)比優(yōu)勢明顯；10號樓小戶型均在6500元/m2以上，有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目二期價(jià)值提升；6%44%34%16%4.3價(jià)格表的驗(yàn)證——總價(jià)敏感性分析6%31%10%0%6%22%24%一室戶型總價(jià)在27萬-29萬之間二室主要集中在總價(jià)在60萬以下的，最高總價(jià)不超過62萬，客戶敏感度適中三室戶型總價(jià)70-82萬范圍之內(nèi)10、11號樓125平方戶型總價(jià)與12號樓137平方戶型總價(jià)相當(dāng)，可有效引導(dǎo)客戶選擇大面積戶型4.4入市均價(jià)建議基于快速銷售的目標(biāo)，選取核心均價(jià)的中間值，在這個(gè)價(jià)格下須確保價(jià)值點(diǎn)的充分展示和營銷推廣、現(xiàn)場服務(wù)的精細(xì)化操作。根據(jù)價(jià)格表試算結(jié)果，結(jié)合目前市場形勢、政策風(fēng)向及客戶敏感點(diǎn)，項(xiàng)目整體的均衡銷售和最大限度挖掘物業(yè)價(jià)值，在對市場前景審慎樂觀的預(yù)期下和高標(biāo)準(zhǔn)展示和服務(wù)到位的前提下，我司建議入市均價(jià)：6005元/㎡均價(jià)一室6705元/㎡二室6198元/㎡三室5823元/㎡點(diǎn)對點(diǎn)比較說明根據(jù)項(xiàng)目的市場競爭情況，本片區(qū)選取的點(diǎn)對點(diǎn)價(jià)格比較樓盤為：動(dòng)力院景三期、幸福里一期、華東人家4.5點(diǎn)對點(diǎn)比較動(dòng)力院景

南向餐廳明廚、明衛(wèi)，玄關(guān)過于擁擠，南北雙陽臺4.5點(diǎn)對點(diǎn)比較——選取南向三房單位幸福里自然玄關(guān)、明廚明衛(wèi)獨(dú)立餐廳、廚房面積較小華東人家

進(jìn)深大，面積浪費(fèi)較多，陽臺面積小

4.5點(diǎn)對點(diǎn)比較——點(diǎn)對點(diǎn)三房折實(shí)單價(jià)比較項(xiàng)目名稱面積樓層單價(jià)特色描述小結(jié)晶品楓林12366028入戶花園，獨(dú)立餐廳，南北雙陽臺，北向，中心花園，會所景觀123平方米單位與華東人家、動(dòng)力院景比較價(jià)格優(yōu)勢明顯；景觀與交通，以及產(chǎn)品品質(zhì)明顯優(yōu)于幸福里動(dòng)力院景三期12936156南向：部分中心花園，停車位，社區(qū)道路幸福里一期12535300南向：小部分園景，緊鄰小區(qū)旁規(guī)劃道路，樓下底商華東人家12557450南向，無園景北向，加油站晶品楓林4.5點(diǎn)對點(diǎn)比較小結(jié)：片區(qū)內(nèi)競爭樓盤對比：本項(xiàng)目與幸福里相比，部分三居單位價(jià)格略高，12號樓臨路單位價(jià)格優(yōu)勢明顯；與華東人家、動(dòng)力院景相比，所有單位價(jià)格均低于競爭對手，具有明顯競爭優(yōu)勢。產(chǎn)品類型中，入戶花園，雙陽臺，自然過度玄關(guān)等設(shè)計(jì)體現(xiàn)良好的居住舒適度，產(chǎn)品賣點(diǎn)突出。價(jià)格報(bào)告思路1項(xiàng)目背景分析2定價(jià)策略及方法3核心均價(jià)的推導(dǎo)4價(jià)目表形成及驗(yàn)證5銷售安排5.下階段工作計(jì)劃總控圖工程配合11.04-11.13算價(jià)；目的：引導(dǎo)、預(yù)銷控