【物業(yè)管理常見的法律問題分析9000字（論文）】

物業(yè)管理常見的法律問題研究摘要物業(yè)進入我們生活較晚，是一種新興管理模式，在給我們帶來極大生活便利的同時也產(chǎn)生著不少的問題。存在的問題包括各個方面的原因：物業(yè)管理立法滯后法治建設(shè)不完善；物業(yè)管理人員素質(zhì)低下，小區(qū)安全設(shè)施不到位，存在安全隱患等等。本文主要通過對該法律關(guān)系中各個主體的剖析，結(jié)合近年來物業(yè)管理中發(fā)生的熱點問題進行分析，并對于現(xiàn)如今的管理方式提出個人的建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主法律關(guān)系安全問題目錄TOC\o"1-3"\h\u16423一、引言 120193二、物業(yè)管理概述 18204（一）物業(yè)管理的相關(guān)概念 128660（二）物業(yè)管理相關(guān)的法律關(guān)系 1173321.主體 153682.內(nèi)容 2140303.客體 224283三、物業(yè)管理的常見問題及分析 34794（一）物業(yè)管理相關(guān)主體間存在法律關(guān)系混亂問題 313558（二）物業(yè)管理過程中產(chǎn)生相關(guān)的法律問題 438171．物業(yè)管理費收費標準問題 442382.停車費收費標準 410451（三）安全保障措施的法律問題 4259471.物業(yè)管理中的過失導致失火 4186652.電動車上樓充電發(fā)生火災 55947四、產(chǎn)生問題的成因分析 613311（一）從制度層面分析 611896（二）從運行情況上分析 7217451.法治建設(shè)不完備，立法相對落后 7182512.物業(yè)管理缺乏高標準、嚴要求 722013.物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主缺乏有效的交流 7242044.物業(yè)管理未與社會緊密聯(lián)系 79808五、加強物業(yè)管理的對策 827808（一）解決我國物業(yè)法律關(guān)系混亂問題 844901.前期的物業(yè)服務公司不能與房地產(chǎn)開發(fā)商為子母公司關(guān)系 823492.國家要大力支持物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展 8177483.細化物業(yè)服務合同 825883（二）解決小區(qū)停車場的停車費問題 94284（三）解決小區(qū)安全問題 95609六、結(jié)語 1013155參考文獻 12一、引言隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展了起來，為了跟隨時代進步的步伐，物業(yè)管理行業(yè)也應運而生并快速發(fā)展。我們國家的物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)在20世紀90年代后期，由于發(fā)展速度快，覆蓋面廣，我們國家所制定的法律存在難以滿足物業(yè)管理的發(fā)展需要，出現(xiàn)了一些問題，例如主體關(guān)系的混亂會產(chǎn)生一些法律漏洞；前期物業(yè)管理企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司；物業(yè)服務公司在管理中存在漏洞，尤其是安全問題等等。物業(yè)管理對于我們國家是一新行業(yè)，產(chǎn)生的問題與我們的生活息息相關(guān)，所以對此研究非常有意義。我們需要從日常的生活中發(fā)現(xiàn)問題，學習國外成熟的解決方法，因地制宜加以使用，保障物業(yè)管理健康發(fā)展。物業(yè)管理概述（一）物業(yè)管理的相關(guān)概念為了要探究物業(yè)管理常見的法律問題，我們首先就要搞清物業(yè)管理及其相關(guān)的詞語的概念。首先物業(yè)其含義為財產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、資產(chǎn)等。物業(yè)是有多種形式的，例如在居民住宅區(qū)的小區(qū)中可以有物業(yè)，在一個大型商場中也有物業(yè)，簡單來說物業(yè)的存在就是為了將建筑物進行管理，所以物業(yè)可以存在于各種形式的建筑物中。物業(yè)管理，是指物業(yè)公司接受業(yè)主的選聘，雙方簽訂合同，物業(yè)服務公司提供服務，對房屋和設(shè)施進行相應的管理活動。物業(yè)管理是一種對房屋進行管理的行為，當房地產(chǎn)開發(fā)商在蓬勃發(fā)展的時候，物業(yè)管理也隨之誕生，這個行業(yè)對于房屋的管理以及運營起著至關(guān)重要的作用。（二）物業(yè)管理相關(guān)的法律關(guān)系該法律關(guān)系是指主體在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務關(guān)系，有主體、客體、內(nèi)容三部分。1.主體1.1業(yè)主業(yè)主就是所有權(quán)人，與建筑方簽訂買賣合同，業(yè)主支付對價，獲得建筑物所有權(quán)，合法擁有物業(yè)。1.2房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商是通過開發(fā)房地產(chǎn)，進行相關(guān)售賣經(jīng)營活動的企業(yè)。參考自《試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善/冷帥》參考自《試論我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善/冷帥》1.3物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)是指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。物業(yè)服務企業(yè)的工作宗旨是服務于業(yè)主，因此在其工作區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)要根據(jù)業(yè)主大會的授意對所管轄區(qū)域進行管理，根據(jù)業(yè)主所共同制定的標準來執(zhí)行，保障業(yè)主的生活環(huán)境。1.4行政機關(guān)由于物業(yè)管理必然會與社會生活所接軌，所以行政機關(guān)需要參與到物業(yè)管理活動中，例如消防、公安、衛(wèi)生等相關(guān)的行政機關(guān)。這些行政機關(guān)需要對物業(yè)管理的工作及時進行檢查、監(jiān)督和指導。2.內(nèi)容該法律關(guān)系內(nèi)容指主體的相關(guān)權(quán)利和義務。其內(nèi)容在《物業(yè)管理條例》中已經(jīng)詳細闡述，在此不展開敘述。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務企業(yè)起到了非常重要的作用。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主對于物業(yè)的管理并沒有專業(yè)的知識，所以業(yè)主們就會選擇第三方服務企業(yè)來代為管理物業(yè)，這種模式就被社會逐漸接受。業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)表明意向，物業(yè)服務企業(yè)接受委托，雙方簽訂合同，產(chǎn)生了法律上的聯(lián)系，業(yè)主依合同支付企業(yè)酬金，服務企業(yè)依合同提供相關(guān)的管理服務。3.客體物業(yè)法律關(guān)系是指合同雙方當事人所承擔的權(quán)利義務關(guān)系為客體?？腕w包括物業(yè)、權(quán)利、行為結(jié)果三個方面。物業(yè)作為物業(yè)法律關(guān)系中的客體之一而存在，其具體內(nèi)容包括不動產(chǎn)物權(quán)及其相關(guān)權(quán)利。該項權(quán)利即反映了其客體的本質(zhì)屬性，還附有物業(yè)所有權(quán)的基本特點。權(quán)利,物業(yè)法律關(guān)系中權(quán)利的主要內(nèi)容類別多樣，其中包括債權(quán)（行使依賴于法律規(guī)定或當事人約定）；物業(yè)相鄰、公共秩序維護、物業(yè)代管等物業(yè)所有權(quán)相關(guān)權(quán)利和與之相關(guān)的人身及財產(chǎn)權(quán)利。行為效果,行為效果在物業(yè)法律關(guān)系中體現(xiàn)于行政機關(guān)在履行物業(yè)管理類職能時對于行政相對人所產(chǎn)生的法律效果、物業(yè)服務公司基于與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同繼而為業(yè)主提供有償服務所產(chǎn)生的法律效果等，涉及社會生活中的多方面、多領(lǐng)域。三、物業(yè)管理的常見問題及分析（一）物業(yè)管理相關(guān)主體間存在法律關(guān)系混亂問題現(xiàn)如今，存在著房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立物業(yè)服務企業(yè)的現(xiàn)象，物業(yè)服務企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)的子公司，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商就可以在開發(fā)前期便于管理，并不會存在著物業(yè)管理企業(yè)與自己的公司存在意見不統(tǒng)一的問題，使得物業(yè)服務企業(yè)在房屋售賣的時候并不會與房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生沖突，能將樓盤以一種完美的姿態(tài)售出。這就是前期物業(yè)管理，由于物業(yè)的所有權(quán)大部分在房地產(chǎn)開發(fā)商手中，有權(quán)決定物業(yè)的管理，所以在所難免產(chǎn)生一些弊端。第一，近幾年來，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)過度，樓房在建設(shè)完成之前就進行了售賣，導致開發(fā)商進行不切實際的宣傳，虛假宣傳小區(qū)規(guī)劃，居民入住后發(fā)現(xiàn)各種各樣的問題，大到樓間距過短，小到房屋裝修使用劣質(zhì)材料，并且配備的基礎(chǔ)設(shè)施不完備等等。由于房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是子母公司的關(guān)系，會讓業(yè)主對他們的關(guān)系產(chǎn)生了誤解，存在著將開發(fā)商在開發(fā)樓盤中的一些問題歸結(jié)于物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀，業(yè)主們就會采取欠繳物業(yè)費的方式來變相維護他們的權(quán)益。第二，物業(yè)服務行業(yè)的運作不能緊跟市場，大型的開發(fā)商雖已經(jīng)形成了一種規(guī)范化、體系化的管理模式，但是大型的開發(fā)商在整體的占比還是少數(shù)，并且大型房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤價格讓許多消費者望而卻步。小型的開發(fā)商占比多數(shù)，沒有專業(yè)化、社會化的管理形式，許多物業(yè)企業(yè)在小區(qū)中只是一個空架子，有人收錢但不辦事。除此之外，在新舊物業(yè)管理企業(yè)交替時，舊物業(yè)管理企業(yè)可能會找各種借口不退出，存在兩個企業(yè)并存的狀況（二）物業(yè)管理過程中產(chǎn)生相關(guān)的法律問題這些相關(guān)的法律問題主要產(chǎn)生于在物業(yè)管理的過程中，提供的服務質(zhì)量或者相關(guān)的收費問題是導致產(chǎn)生矛盾的主要原因。1．物業(yè)管理費收費標準問題有不少小區(qū)曝出了糾紛，有一大部分是因為對于物管費收費標準不滿意。因為所居住的小區(qū)不同，物業(yè)服務企業(yè)不同，每個企業(yè)都會采取自己的收費標準，業(yè)主經(jīng)過對比之后，認為自己吃虧，經(jīng)常發(fā)生爭執(zhí)。物業(yè)服務在本質(zhì)上有市場性，不同的服務有不同的標準，就有不同的收費，所以收費時的標準就是依照合同簽訂時的價格。2.停車費收費標準停車費也是物業(yè)管理問題中糾紛較高的矛盾。當《物業(yè)管理條例》出臺之后，隨著世時間的推移，人們的觀念意識已經(jīng)在改變，從當初免費停車不接受購買車位，到現(xiàn)在的明確產(chǎn)權(quán)意識，對于需要購買私家車位這個觀念已經(jīng)認可了。但是現(xiàn)在，隨之而來的一系列問題又隨之而出，（1）停車位收費難。由于規(guī)劃的車位不夠合理在小區(qū)的地上與地下車位價位差別大，并且因為在開發(fā)商早期由于缺少資金，將車位低價賣出，導致在后期不得不提升價格時，引起了業(yè)主的不滿。（2）停車需求大。社會經(jīng)濟在發(fā)展，家家戶戶手里有了錢，為了滿足出行的需求，幾乎每家每戶都買了車，但是由于土地空間不會變大，小區(qū)車位的價格隨之水漲船高。其次由于對于小區(qū)空間的規(guī)劃不合理，土地資源存在著浪費的現(xiàn)象。（3）小區(qū)內(nèi)的亂停亂放嚴重，占道停車現(xiàn)象嚴重。最近，由于占道停車，消防通道被堵，消防車不能及時到達現(xiàn)場進行救火，導致居民生命及財產(chǎn)損失嚴重的的情況屢見不鮮。缺乏停車管理的專業(yè)流程，這就是導致車輛亂停亂放和占道停放的主要原因。（4）對于路面的自行車及電動車的停放沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，自行車也存在著亂停放以及擠占人行道的現(xiàn)象（5）物業(yè)管理人員對于車輛的管理缺乏專業(yè)知識和技能，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓，對于出現(xiàn)突發(fā)情況沒有辦法正確的處理好與車主的溝通交流，容易有過激行為。（三）安全保障措施的法律問題1.物業(yè)管理中的過失導致失火下面分享一個案例：一位男子住在某小區(qū)的二十層，某天該男子醉酒回到家中就睡了過去，家中的電動車在客廳充電，半夜突然起火，火焰激活了報警系統(tǒng)，物業(yè)人員聽到響聲后趕到了現(xiàn)場并撥打了119報警電話。物業(yè)公司工作人員到達了現(xiàn)場之后敲門也無人回應，房門也無法打開。消防員趕到現(xiàn)場之后，利用工具破開房門，正當要救火之際，發(fā)現(xiàn)滅火栓中沒有水，只好從樓下接水管上樓滅火，耽誤了許多時間?；馂膿錅绾?，該男子也已經(jīng)死亡，財產(chǎn)也受到嚴重損失。事后調(diào)查之后，由于車庫的滅火栓管有漏水點，所以一直沒有修補，也就沒有通水。在事前已經(jīng)收到了相應的整改書，但是并沒有及時進行處理。從這一則案例中我們可以看出由于開發(fā)商的不作為以及物業(yè)管理公司的疏于及時維修導致消防栓中沒有水，直接使得火災的擴大，導致生命以及財產(chǎn)的損失。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第35條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。參考自《物業(yè)管理條例》第三十五條參考自《物業(yè)管理條例》第三十五條根據(jù)我國《消防法》的有關(guān)規(guī)定：對火災隱患公安機關(guān)消防機構(gòu)通知后不及時采取措施消除的，可以處5000元以上5萬元以下的罰款參考自《消防法》第六十條參考自《消防法》第六十條2.電動車上樓充電發(fā)生火災2019年的某一天，在云南大理古城內(nèi)發(fā)生火災，導致6人遇難，經(jīng)過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，是由于在夜間在屋內(nèi)給電動自行車充電，發(fā)生火災。在2019年，全國有十萬多起火災由于電氣原因引發(fā)的，有二十多起由電動車引發(fā)的重大火災，而且每年的比率還在逐漸升高。這些案例與數(shù)據(jù)生動的向我們展示了發(fā)生火災的一幕幕觸目驚心的畫面。由于電動自行車幾乎是我們家家必備的一個出行工具，所以它的充電在我們的日常生活中是一個必須的事情。近些年來，由于電動車數(shù)量的急劇增多，產(chǎn)生的危險以及發(fā)生的火災數(shù)量急劇上升，這必須引起我們的注意。能夠解決好電動車的充電問題，可以從源頭上極大的避免火災所產(chǎn)生的危害，第一需要我們的生產(chǎn)廠家負責任將電動車符合規(guī)定的生產(chǎn)制造好；第二，需要我們的物業(yè)服務企業(yè)同我們的社會政府工作單位一起對于我們的居民進行相關(guān)的教育，讓住戶從心底可以產(chǎn)生這種危機意識，第三，物業(yè)務業(yè)服務企業(yè)需要對社區(qū)進行改造，對統(tǒng)一對于電動車的充電進行管理，規(guī)范用電方法，時刻檢測，將危險降到最低。由于此類危害已經(jīng)嚴重的影響到了我們的生活，我們的國家也制定了相關(guān)的法律法規(guī)來保護人民的生命安全及財產(chǎn)安全，例如國務院辦公廳《關(guān)于印發(fā)消防安全責任制實施辦法的通知》第18條規(guī)定中就提及了相關(guān)的要求。但是我們現(xiàn)在的法律制度并不完備，相關(guān)的規(guī)定以及處罰方法只能從《消防法》中找到根據(jù)，一些危險的事件當事人也僅僅只進行了行政處罰與罰款，并不足以起到威懾作用，所以應當加大對于此類事件的處罰力度。四、產(chǎn)生問題的成因分析 在物業(yè)管理的過程中問題很多，原因也很多，大致可以歸因于以下幾個問題：（一）從制度層面分析目前，我國的物業(yè)管理模式已經(jīng)向著專業(yè)化轉(zhuǎn)變，逐漸符合了市場的需求，但是這種變化的產(chǎn)生其實更多的是因為制度的強制性轉(zhuǎn)變，其實本質(zhì)上說就是因為政府發(fā)布行政命令或者制定了相應的法規(guī)倡導改革，物業(yè)服務企業(yè)才走上了轉(zhuǎn)變的道路，并不是因為市場的所需而自發(fā)的形成改革，再由法律來完善相應的漏洞。這種由政府推動的物業(yè)管理制度的改革，由于法律存在滯后性等問題出現(xiàn)了一種不平衡的問題：一方為容易取得信息的物業(yè)管理公司，另一方為信息閉塞單獨個體的業(yè)主，雙方社會地位懸殊，信息獲取極為不對等，個體業(yè)主容易由于信息的獲取速度慢而被欺騙，從而引發(fā)各種糾紛。由于政府部門對物業(yè)管理的制度進行相應的改革，物業(yè)管理行業(yè)才能在這些年飛速發(fā)展。由于我國的社區(qū)管理制度在變化，物業(yè)管理也在學習與模仿社區(qū)改革制度，導致不同的物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)展各有不同，水平各有千秋，一些不愿意學習先進制度的企業(yè)，其經(jīng)營模式與現(xiàn)在先進的物業(yè)管理理念有差距，所能帶給業(yè)主的服務就差之千里，這就導致業(yè)主在比較中會出現(xiàn)各種各樣的問題。（二）從運行情況上分析1.法治建設(shè)不完備，立法相對落后在物業(yè)管理的專門立法中《物業(yè)管理條例》屬于最高效力，但這一條例只是屬于行政法規(guī)，立法層次低。在物業(yè)活動中，與各個行業(yè)接觸甚密，別的行業(yè)中有其專用的法律法規(guī)，有時是屬于該條例的上位法，無法對其產(chǎn)生效力，無法對其他行業(yè)進行約束。我們國家的該類法律起步較晚，且毫無經(jīng)驗可談，只能靠模仿外國的先進管理案例。2.物業(yè)管理缺乏高標準、嚴要求在物業(yè)管理的過程中，無論是物業(yè)服務企業(yè)還是企業(yè)的工作人員，存在著對于工作不負責任的態(tài)度，消極怠工。從企業(yè)來說，沒有制定嚴格的工作準則，沒有對于自己的定位是服務性質(zhì)有清楚的認知；從員工來說，員工認為并沒有政府單位部門的社會地位，對于工作就不認真負責，并沒有清楚自己工作的意義何在。3.物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主缺乏有效的交流物業(yè)服務從本質(zhì)上來說是一種產(chǎn)品，一種需要有償服務的產(chǎn)品。但業(yè)主對于有償服務的觀念并不適應，所以存在著欠繳物業(yè)管理費的現(xiàn)象。其中有一部分原因是存在于物業(yè)企業(yè)沒有將自己的性質(zhì)向業(yè)主解釋清楚，或是物業(yè)服務企業(yè)的服務工作也業(yè)主所預期的標準存在差異，所以企業(yè)與業(yè)主之間的溝通是必不可少的，通過溝通才能找到雙方都所能接受的利益平衡點。4.物業(yè)管理未與社會緊密聯(lián)系物業(yè)管理的過程是一個需要多部門參與的過程，例如從物業(yè)企業(yè)成立之初就需要與工商部門的備案，城建部門的規(guī)劃，再到物業(yè)與業(yè)主簽訂合同時的合同效力需要認證，到物業(yè)建設(shè)中的安全管理需要與消防部門的審核與定期檢查等等。這些活動環(huán)節(jié)都是與社會部門緊密相聯(lián)系的，但是從現(xiàn)實情況來看，就安全方面來說，發(fā)生火災未能及時滅火，消防栓沒有水的新聞屢見不鮮，這就是物業(yè)服務企業(yè)對于消防部門所要求的并未落實，所以需要加強與其的聯(lián)系，多監(jiān)管，多維修，保障人民的生命和財產(chǎn)安全。五、加強物業(yè)管理的對策（一）解決我國物業(yè)法律關(guān)系混亂問題我們的國家在物業(yè)管理的法律關(guān)系中存在著許多矛盾，這些原因是多種的，我們首先就是要從根本上發(fā)掘問題，改正問題。1.前期的物業(yè)服務公司不能與房地產(chǎn)開發(fā)商為子母公司關(guān)系開發(fā)商選擇什么樣的物業(yè)服務企業(yè)直接影響著房屋出售之后業(yè)主的利益，所以將物業(yè)的使用權(quán)與管理權(quán)分離是我們必須遵循的原則。通過對比發(fā)達國家的物業(yè)管理形式，例如美國、英國、德國等國家，他們都是將物業(yè)服務企業(yè)采用市場化管理的方式，通過招投標的方式，房地產(chǎn)企業(yè)最終確定物業(yè)服務企業(yè)的選擇。這樣可以有效的避免開發(fā)商企業(yè)與物業(yè)服務企業(yè)混為一體，既避免了其中的法律關(guān)系混亂，還能從最大的程度上來保護業(yè)主的利益。2.國家要大力支持物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展在我們現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》中，我們的國家只是建議、提倡將開發(fā)商也物業(yè)管理相分離，畢竟從我國現(xiàn)狀出發(fā)，房地企產(chǎn)開發(fā)商的地位較高，而我國現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)并不成熟，只有個別幾家企業(yè)做的較好。所以我們的國家應該正式這一現(xiàn)狀，我們是世界人口第二大國，人人都需要居住，在實現(xiàn)了全民小康的目標后，我們朝著共同富裕的目標走去，居住條件的完善影響著生活水平，所以支持物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展也是我們的首要任務。3.細化物業(yè)服務合同物業(yè)管理過程中所產(chǎn)生的矛盾，無非就是業(yè)主不滿意于物業(yè)的服務質(zhì)量，物業(yè)服務企業(yè)收費難兩大類。我們國家現(xiàn)在倡導依法治國，上到國家政策，下到個人關(guān)系，通過法律來約束是最簡單并且最有效的方式。而業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的委托合同是將雙方產(chǎn)生法律關(guān)系的紐帶，所以將所簽訂的委托合同進行完善是最好方式。首先，在物業(yè)服務內(nèi)容與收費方面。從國家來講，要通過大量的調(diào)查分析與研究來確定出一個明確且合適的收費標準，收費標準的不同因區(qū)分在地域差距上。其次，合同的簽訂是一個基于雙方意思表示的法律行為，通過訂立平等的委托合同，雙方自由商定約定事項，將雙方擁有的權(quán)利、承擔的義務與責任都明確的規(guī)定在雙方的合同中，再將合同由專業(yè)的律師審閱，確保約定事項在法律所規(guī)定的的范圍內(nèi)，保證合同存在的有效性。通過約定的方式來將矛盾從源頭杜絕。我認為應當將施行以下流程：1.在小區(qū)居民入住80%以上時，召開業(yè)主大會，全體業(yè)主通過表決以及商議的形式，根據(jù)自身所需來確定物業(yè)管理的服務內(nèi)容及標準。2.與物業(yè)服務企業(yè)進行協(xié)商，業(yè)主與企業(yè)互相尋求合適的合作伙伴，物業(yè)服務企業(yè)應當認真對小區(qū)進行考察，從而決定出一個合適的物業(yè)管理方案，并根據(jù)合理收費規(guī)則進行收費。3.由業(yè)主大會進行審議方案以及決定各類事項，在決定之后形成書面協(xié)議。4.對于物業(yè)服務企業(yè)的解聘也要進行相關(guān)約定，例如雙方違反某些規(guī)定時才可以解聘，除此之外，業(yè)主與企業(yè)并無權(quán)利單方解除合同。（二）解決小區(qū)停車場的停車費問題根據(jù)法律《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應當用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。收費標準由業(yè)主委員會在管理規(guī)約中約定。根據(jù)此項規(guī)定，物業(yè)服務公司可以對地面公共部分進行收費管理，只是需要得到業(yè)主大會的同意，但是地面車位收費只能起到促進規(guī)范管理，維護交通秩序的作用，但不能從根本上解決停車難問題，所以對此我提出以下幾點建議：第一，政府出臺相關(guān)政策，規(guī)劃建設(shè)城市公共停車場所，在新樓房建造時，將停車需求考慮在內(nèi)，并且留足空間提供停車位，逐步解決停車難問題。第二，限制非小區(qū)業(yè)主購買車位、車庫。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。所以就需要規(guī)定車位只能限制業(yè)主購買，這樣既能滿足小區(qū)需求，又能保障安全問題。第三，減少小區(qū)門口路市政路段(設(shè)定范圍)車位停放收費時間，比如中午兩小時免費停放。解決無車位車主的停車困難。（三）解決小區(qū)安全問題為了解決小區(qū)安全問題我提出以下幾點建議：第一，在開發(fā)商開發(fā)時，就要嚴格的遵守相關(guān)建筑規(guī)章制度，將房屋按標準建設(shè)好。在進行施工的過程中，無論是使用的材料，還是規(guī)劃建筑的方案，都要進行仔細的選擇和考量，以高標準建造出房屋，進行售賣。第二，在小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的選擇上，一定要進行嚴格的篩查，確保小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的資格符合并且有著負責的態(tài)度，能為該小區(qū)物業(yè)管理盡職盡責。第三，提高小區(qū)物業(yè)的責任心是為了徹底解決小區(qū)安全隱患，物業(yè)服務企業(yè)應通過組織學習活動、宣傳活動以提高該企業(yè)人員思想認識。在選擇就業(yè)人員時要提升標準，要對于企業(yè)員工的工作及時考核，實時監(jiān)管，保證服務質(zhì)量。第四，物業(yè)服務企業(yè)對于其工作要盡職盡責，首先就要保障好安全，對于消防部門所檢查以及要求整改的地方要及時進行糾正，確保其消防設(shè)施可以隨時使用；其次，要經(jīng)常檢查消防通道是否通暢，設(shè)置禁止停車的標識是否明顯，監(jiān)控設(shè)施是否實時監(jiān)控，及時配備齊全應有的消防設(shè)施，給如火災自動報警系統(tǒng)滅火系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)是否可以正常運行；對于該企業(yè)所聘請的人員要定期對其進行培訓，具備一定的防災避險的基本技能，當危險發(fā)生的時候，盡可能的在第一時間起到防止風險擴大的作用。第五，對于電動車的充電，小區(qū)要盡快規(guī)劃充電樁，嚴格的要求小區(qū)所有電動車不能上樓充電；進行相關(guān)的普法活動，讓居民從心中意識到這種行為的危害；在電梯中安裝相關(guān)的保護裝置，當一旦出現(xiàn)電動車入梯的情況，立即進行警報，通知物業(yè)的相關(guān)