拆遷評估報告范例

PAGEPAGE２致委托方函×××：受貴單位的委托，我公司對××、××、××、××、××等××戶所屬位于××鎮(zhèn)××組規(guī)劃紅線用地范圍內(nèi)的被拆遷住宅房地產(chǎn)價值進行了評估。本報告評估估價對象當(dāng)前狀態(tài)于估價時點（2011年5月6日）的市場價格，估價目的是為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。根據(jù)國家相關(guān)的法律、法規(guī)、政策和當(dāng)事人所提供的有關(guān)資料，經(jīng)過我公司專業(yè)人員的實地勘察、市場調(diào)查獲得的資料及查閱掌握的材料，依據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選擇科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值因素的分析、估算，完成了委估房地產(chǎn)在估價時點之現(xiàn)時市值的評估工作，即委估房地產(chǎn)在估價時點（2011年5月6日）的房地產(chǎn)市場單位價格如委估對象房地產(chǎn)單位價格明細(xì)表；房地產(chǎn)市場總價值＝房地產(chǎn)單位價格×建筑面積確定。委估對象房地產(chǎn)單位價格明細(xì)表編號姓名結(jié)構(gòu)單位價格（元/m2）備注1××磚木××2××磚木××4××磚木××11××磚木××12××磚木××13××磚木××14××磚木××16××磚混/磚木××17××磚混/磚木××19××磚混××21××磚木××24××磚木××26××磚混××27××磚木××28××磚木××29××磚木××18××磚木××33××磚木××25××磚木××23××磚木××22××磚木××××一樓磚混××20二樓磚木××15××磚木××3××磚木××57××磚木××8××磚木××9××磚木××6××磚木××10××磚木××附：估價結(jié)果報告、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件隨函發(fā)送，如有異議，請當(dāng)事人自收到本報告之日起五日內(nèi)向我公司提出。此函法定代表人：××××房地產(chǎn)評估有限公司二○一一年五月九日注冊房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中所陳述的事實是真實的、準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)和《城市房屋拆遷管理條例》進行分析后形成意見和結(jié)論的，并在此基礎(chǔ)上撰寫本估價報告。5、××、××等人對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，但僅限于對評估標(biāo)的物外觀和使用狀況。估價員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責(zé)任。6、我們力求在專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力范圍內(nèi)努力做到估價報告的準(zhǔn)確性。沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、拆遷當(dāng)事人提供的資料和陳述的情況直接影響我們的估價分析和結(jié)論，拆遷當(dāng)事人對提供資料和陳述的情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實造成評估結(jié)果有誤的，本估價機構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)的一切責(zé)任。參加本次估價的國家注冊房地產(chǎn)估價師蓋章：估價的假設(shè)和限制條件一、本估價報告是基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論的：1、合法性假設(shè)。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。本報告根據(jù)委托方委托要求估算估價對象當(dāng)前狀態(tài)于估價時點的拆遷補償價格，即估價對象不存在抵押、擔(dān)保及其他對其權(quán)利發(fā)生限制的他項事項。2、最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能使估價對象產(chǎn)生最大效益的使用。3、估價時點假設(shè)。即要求估價對象當(dāng)前狀態(tài)于估價時點當(dāng)時市場的行情下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量狀況或建筑材料市場狀況發(fā)生變化，均對估價結(jié)果產(chǎn)生較大影響。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)對本估價結(jié)論進行必要調(diào)整。4、其他因素假設(shè)。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：估價結(jié)果沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。5、本報告中的有關(guān)數(shù)據(jù)是以委托方提供的權(quán)屬證明及有關(guān)資料為準(zhǔn)。委托方對所提供的資料及數(shù)據(jù)的真實性負(fù)責(zé)，若因其不實造成估價失真，估價機構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；二、說明和限制條件1、考慮到本次評估的目的，評估結(jié)果僅為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格，不得作為其它用途；在評估過程中，評估人員并未考慮對估價對象進行強制處分和短時間變現(xiàn)的特殊性，不得用于其它交易活動。2、本報告僅對估價對象在上述已有假設(shè)條件下的拆遷價格進行估測，不作為權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。3、本次估價結(jié)果僅為有效產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)價格包括房屋及其室內(nèi)外附屬設(shè)施和占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價格，并考慮無法從建筑物剝離且影響建筑物使用價值的外裝修價值對估價結(jié)果的影響；本批次搬遷房屋的安置還房（新房）均價為××元/平方米。4、本估價結(jié)果自估價時點起半年內(nèi)有效。估價時點后，估價對象在估價報告有效期內(nèi)的質(zhì)量、使用狀態(tài)及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。5、估價對象能否如期實施并完成拆遷，對估價結(jié)果產(chǎn)生一定影響。6、本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差而與實際情況有出入時，請及時通知本公司進行更正，否則，報告中的誤差部分（即虛增價值部分）無效。7、本報告的解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。未經(jīng)本評估機構(gòu)書面同意，不得向委托方、相關(guān)單位或人員以外提供，且報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上以及任何宣傳資料中。8、本估價報告經(jīng)估價人員及本公司簽章后并作為一個整體使用時方有效。9、本估價報告中技術(shù)報告內(nèi)容未提供給當(dāng)事人，供本公司存檔及有關(guān)管理部門查閱。估價對象的有關(guān)數(shù)據(jù)以拆遷當(dāng)事人提供的資料和評估人員現(xiàn)場勘測與市場信息收集而得。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方：××二、估價方：××房地產(chǎn)評估有限公司三、估價對象及概況：1、評估對象范圍：根據(jù)委托方的評估申請，本次物業(yè)評估范圍為：××、××、××、××、××、××、××、××等××戶所屬位于××鎮(zhèn)××組規(guī)劃紅線用地范圍內(nèi)的被拆遷住宅房地產(chǎn)。2、估價對象的地理位置、區(qū)域環(huán)境及概況：⑴地理位置及區(qū)域環(huán)境：委估對象位于××區(qū)××鎮(zhèn)××組，該區(qū)域的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施比較完善，交通較方便。⑵概況：××所屬住宅房地產(chǎn)，總高1層，系磚木結(jié)構(gòu)，前檐高2.7m。外墻、內(nèi)墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土地面。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，系磚木結(jié)構(gòu)，前檐高2.9m。外墻混合砂漿抹面、內(nèi)墻仿瓷涂料，室內(nèi)地坪為混凝土地面。面磚450mm*450mm，水、電等配套設(shè)施齊全。××所屬住宅房地產(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高2.7m。外墻原漿勾縫，內(nèi)墻原漿勾縫及混合砂漿抹面各一半，室內(nèi)地坪為混凝土地面，水、電等配套設(shè)施齊全。××所屬住宅房地產(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，層高2.5m。外墻原漿勾縫，內(nèi)墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土地面，水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高2.2m，后檐高2.2m。內(nèi)外墻原漿勾縫，室內(nèi)地坪混凝土地面，水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高2.5m，后檐高2.5m。內(nèi)外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為素土夯實，水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高2層，磚混結(jié)構(gòu)，每層高3.1m。外墻水涂料刮白，內(nèi)墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土地坪。鋁合金門窗2個，水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高2層，磚混結(jié)構(gòu)，每層高3.1m。內(nèi)墻混合砂漿抹面，外墻混合砂漿抹面水涂料刷白，室內(nèi)混凝土地面，廚房150mm*300mm面磚、木扶手6.3m。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高2層，磚混結(jié)構(gòu)，層高3m。內(nèi)外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)混凝土地面。鋁合金窗3個、不銹鋼欄桿15m。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高3.3m，后檐高3.3m。內(nèi)外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高2.7m，后檐高2.7m。內(nèi)外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土。水、電等配套設(shè)施齊全××所屬住宅房地產(chǎn)，總高2層，磚混結(jié)構(gòu)，層高3m。外墻混凝砂漿抹面，內(nèi)墻一層混合砂漿抹面、二層仿瓷涂料，室內(nèi)混凝土地坪。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高2.4m，后檐高2.4m。內(nèi)外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高3.2m，后檐高3.2m。內(nèi)外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土。水、電等配套設(shè)施齊全。編號29的所屬住宅房地產(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高2.3m，后檐高2.3m。內(nèi)墻原漿勾縫，外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土地面。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高2.3m，后檐高2.3m。內(nèi)外墻原漿勾縫，室內(nèi)地坪為素土夯實。水、電等配套設(shè)施齊全。××所屬住宅房地產(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高3m，內(nèi)外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土地面。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高3m。內(nèi)墻混合砂漿抹面，外墻原漿勾縫和混凝砂漿抹面各一半。室內(nèi)地坪為混凝土地面。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高3.4m。內(nèi)外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土地坪。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，磚木結(jié)構(gòu)，前檐高3.45m。內(nèi)外墻240墻體混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土地坪。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高2層，1層為磚混結(jié)構(gòu)、2層為磚木結(jié)構(gòu)，每層高3.3m。外墻正面貼面磚、側(cè)面（后面）混合砂漿抹面，內(nèi)墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土地坪。鋁合金窗2扇、不銹鋼扶手水7.5m、塑鋼門1堂、衛(wèi)生間200*300面磚貼面，防盜門一堂。電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，系磚木結(jié)構(gòu)，前檐高3.1m。內(nèi)外墻混合砂漿抹面，室內(nèi)地坪為混凝土地坪。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，系磚木結(jié)構(gòu)。內(nèi)外墻原漿勾縫，室內(nèi)地坪為素土夯實。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，系磚木及穿斗結(jié)構(gòu)，前檐高3.5m。內(nèi)墻部分為木、竹篾排扇，部分為磚砌墻體，外墻磚砌墻體原漿勾縫，室內(nèi)地坪為素土夯實。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，系磚木及穿斗結(jié)構(gòu)，系磚木結(jié)構(gòu)，前檐高3.5m。內(nèi)墻部分為木、竹篾排扇，部分為磚砌墻體，外墻磚砌墻體原漿勾縫，室內(nèi)地坪為素土夯實。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，系磚木及穿斗結(jié)構(gòu)，前檐高3.5m。內(nèi)墻部分為木、竹篾排扇，部分為磚砌墻體，外墻磚砌墻體原漿勾縫，室內(nèi)地坪為素土夯實。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，系磚木及穿斗結(jié)構(gòu)，前檐高3.5m。內(nèi)墻部分為木、竹篾排扇，部分為磚砌墻體，外墻磚砌墻體原漿勾縫，室內(nèi)地坪為素土夯實。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，系磚木及穿斗結(jié)構(gòu)，前檐高3.5m。內(nèi)墻部分為木、竹篾排扇，部分為磚砌墻體，外墻磚砌墻體原漿勾縫，室內(nèi)地坪為素土夯實。水、電等配套設(shè)施齊全?！痢了鶎僮≌康禺a(chǎn)，總高1層，系磚木及穿斗結(jié)構(gòu)，前檐高3.5m。內(nèi)墻部分為木、竹篾排扇，部分為磚砌墻體，外墻磚砌墻體原漿勾縫，室內(nèi)地坪為素土夯實。水、電等配套設(shè)施齊全。四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格五、估價時點：二○一一年五月六日六、價值定義：本估價結(jié)果報告是反映委估房地產(chǎn)在本次估價目的下，根據(jù)公開市場價值原則對委估房地產(chǎn)在估價時點上的實物狀況確定的市場價值（該價值為交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費下的價值），未考慮房屋租賃、抵押、查封、未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對其價值的影響。七、估價依據(jù)：1、房地產(chǎn)價值評估委托書；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3、《中華人民共和國國土管理法》；4、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)5、《中華人民共和國國務(wù)院令》第305號；6、《××省人民政府令》第173號7、《××市人民政府令》第8號；8、××府函[2009]214號；9、委托方提供的有關(guān)資料（復(fù)印件）：10、本公司評估人員實地勘測及市場調(diào)查獲得的結(jié)果；11、××市××鎮(zhèn)近期房地產(chǎn)交易行情資料及我公司掌握的有關(guān)資料。八、估價原則：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則。九、估價方法：由于在同一區(qū)域內(nèi)，與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易較少，類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓案例難以收集，確定代表該拆遷區(qū)域的還房（新房）作為“樣本樓宇”，主要選用了市場比較法等方法對“樣本樓宇”進行評估得出其基準(zhǔn)價格。對本估價對象進行評估時，根據(jù)被拆遷房屋結(jié)構(gòu)、用途、基本裝修、平面布局、采光通風(fēng)、交通狀況、成新等因素，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，主要選用基準(zhǔn)價格修正法，對其基準(zhǔn)價格進行技術(shù)修正、調(diào)整，以確定其評估價格。十、估價測算過程：1、估價路線本估價對象與還房(“樣本樓宇”)，根據(jù)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、區(qū)位、建筑年代、成新以及我們對房屋的實勘調(diào)查情況等因素，選用基準(zhǔn)價格修正法進行評估。2、估價方法定義①市場比較法的定義是指在一定條件下，選擇與估價對象屬于同一供需圈，條件類似或使用價值相同的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，并對比較實例進行修正，從而確定估價對象價格的方法。該方法的基本公式如下：估價對象價格＝可比實例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)②基準(zhǔn)價格修正法的定義對于房屋建筑類型相同、功能情況相同或相似的同一地塊的成片房屋，可采用適當(dāng)?shù)姆椒ù_定同類房屋的市場價格，作為該范圍同類房屋的基準(zhǔn)價格。然后根據(jù)不同房屋的結(jié)構(gòu)、用途、層高、交通、裝修、成新等其它因素，對該基準(zhǔn)價格進行適當(dāng)調(diào)整、修正，以確定其它房屋的評估價格的方法。3、房地產(chǎn)單位價格的確定我公司根據(jù)小龍鎮(zhèn)近期各類房地產(chǎn)交易價格