土地評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)理論課件

第二章土地評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)理論第一節(jié)區(qū)位論與土地評(píng)價(jià)第二節(jié)地租理論與土地評(píng)價(jià)第三節(jié)可持續(xù)發(fā)展與土地評(píng)價(jià)12/3/20231第一節(jié)區(qū)位論與土地評(píng)價(jià)

一、區(qū)位論概述(LocationTheory)

區(qū)位論是關(guān)于人類活動(dòng)的空間分布及空間之間相互關(guān)系的學(xué)說。

區(qū)位是指社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等活動(dòng)在空間上分布的位置。12/3/20232《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》（1826年）——屠能農(nóng)業(yè)區(qū)位論《論工業(yè)的區(qū)位》（1909年）《工業(yè)區(qū)位—區(qū)位的一般原理及資本主義理論》——韋伯工業(yè)區(qū)位論《德國南部的中心地》（1933年）——克里斯塔勒“中心地理論”《區(qū)位經(jīng)濟(jì)學(xué)》（1940年）——廖什“市場(chǎng)區(qū)位論”12/3/20233城市（工業(yè)品）孤立國農(nóng)村、農(nóng)業(yè)用地馬車農(nóng)產(chǎn)品（一）古典區(qū)位論⒈農(nóng)業(yè)區(qū)位論

P=V－(E＋T)P+T＝V－E＝K

中心內(nèi)容：農(nóng)業(yè)土地利用類型和農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營集約程度，不僅取決于土地的自然特性，而且更重要的是依賴于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況和生產(chǎn)力發(fā)展水平，其中尤其是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地到農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)地（市場(chǎng)）的距離。

12/3/202342．工業(yè)區(qū)位論

⑴運(yùn)輸費(fèi)用-運(yùn)距、原料

原材料：廣布性、限制性；純、粗

原材料系數(shù)＝限制性原材料總重／制成品總重

⑵勞動(dòng)成本

勞動(dòng)系數(shù)＝勞動(dòng)成本指數(shù)／地域重量

⑶集聚因子

生產(chǎn)或技術(shù)集聚／純集聚-企業(yè)規(guī)模、協(xié)作社會(huì)集聚核心：通過運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因子相互關(guān)系的分析與計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低的點(diǎn)作為工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。12/3/20235（二）近代區(qū)位論1．中心地理論2．市場(chǎng)區(qū)位論

12/3/20236在理想的均質(zhì)平原上，同級(jí)中心地的服務(wù)范圍有圍繞中心地呈正六邊形分布的趨勢(shì)，中心地位于正六邊形的正中間。12/3/2023712/3/2023812/3/2023912/3/20231012/3/2023111.低級(jí)中心地和服務(wù)范圍被高一級(jí)中心地的服務(wù)范圍所包括2.相同等級(jí)的中心地和服務(wù)范圍是彼此獨(dú)立和排斥的3.各級(jí)中心地的數(shù)量分布特點(diǎn)是金字塔形4.六邊形面積的定量關(guān)系：高一級(jí)中心地服務(wù)范圍是低一級(jí)中心地服務(wù)范圍的3倍12/3/202312中心地理論的應(yīng)用1.理論：假想模式2.實(shí)際：不存在完全呈正六邊形分布的服務(wù)范圍原因：地形、人口密度和交通六邊形的嵌套規(guī)律客觀存在3.應(yīng)用：區(qū)域規(guī)劃城市建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局12/3/202313北京商業(yè)中心的布局12/3/202314

正確的區(qū)位是純利潤最大的地點(diǎn)，即影響區(qū)位的因子不僅包括費(fèi)用因子也包括收益因子，更確切的說是兩者的差，該理論被稱為最大利潤區(qū)位論?！督?jīng)濟(jì)區(qū)位論》把利潤原則同生產(chǎn)區(qū)位和市場(chǎng)結(jié)合起來考察。只要弄清在各種不同區(qū)位的生產(chǎn)費(fèi)用以及那些不同區(qū)位點(diǎn)所能控制的市場(chǎng)范圍大小，就可求得最大利潤。（二）近代區(qū)位論⒉市場(chǎng)區(qū)位論12/3/202315（三）現(xiàn)代區(qū)位理論及其發(fā)展1．地域上的擴(kuò)展2．手段上的求實(shí)3．時(shí)間上的延續(xù)

12/3/202316⒈區(qū)位論是形成土地評(píng)價(jià)分類體系以及土地評(píng)價(jià)類型的重要依據(jù)。⒉區(qū)位論可為土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)或評(píng)價(jià)中選擇土地用途提供理論指導(dǎo)。⒊區(qū)位論是確定土地評(píng)價(jià)區(qū)位因素的理論依據(jù)。⒋區(qū)位論是確定區(qū)位因素分級(jí)及分值的基礎(chǔ)。二．區(qū)位論對(duì)土地評(píng)價(jià)的指導(dǎo)作用12/3/202317時(shí)期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)17世紀(jì)中葉到19世紀(jì)初配第提出級(jí)差地租的最初概念。土地價(jià)格＝年租×21。魁奈提出“純產(chǎn)品”學(xué)說。農(nóng)業(yè)中因自然界的幫助而生產(chǎn)的剩余產(chǎn)品（純產(chǎn)品）以地租的形式歸土地所有者所有。杜爾閣“純產(chǎn)品”是由農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者生產(chǎn)出來，由于土地私有權(quán)的存在使這部分“純產(chǎn)品”歸土地所有者所有。斯密系統(tǒng)地研究地租理論的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家。研究了絕對(duì)地租、級(jí)差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相對(duì)肥沃的概念。地租來源于生產(chǎn)土地產(chǎn)品的勞動(dòng)。土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租，而不是相反。威斯特級(jí)差地租以土地耕種的下降序列為前提。土地產(chǎn)品的邊際收益是遞減的。李嘉圖在勞動(dòng)價(jià)值論的基礎(chǔ)上闡明地租理論。只承認(rèn)級(jí)差地租，否認(rèn)絕對(duì)地租的存在。第二節(jié)地租理論與土地評(píng)價(jià)12/3/20231819世紀(jì)上半葉薩伊提出“三位一體”的分配論：工資是勞動(dòng)的補(bǔ)償；利息是資本的補(bǔ)償；地租是使用土地的補(bǔ)償。馬爾薩斯地租是自然對(duì)人類的賜予。屠能創(chuàng)建農(nóng)業(yè)區(qū)位論。主要研究級(jí)差地租I中由于位置的優(yōu)劣不同而產(chǎn)生的地租。19世紀(jì)下半葉馬克思恩格斯把勞動(dòng)價(jià)值論貫徹到地租理論的始終。資本主義地租是剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式之一。地租分為3種形式：絕對(duì)地租；級(jí)差地租；壟斷地租。土地價(jià)格是地租的資本化。12/3/20231920世紀(jì)初到20世紀(jì)下半葉馬歇爾創(chuàng)立均衡價(jià)格論。地租只受土地需求的影響而決定于土地的邊際生產(chǎn)力?？死说刈馐峭恋剡@個(gè)生產(chǎn)要素對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)所作的一種貢獻(xiàn)。地租是一種“經(jīng)濟(jì)盈余”。胡佛建立了競(jìng)價(jià)曲線理論。這種理論同時(shí)處理不同類型土地使用的競(jìng)標(biāo)。阿蘭索解決了城市土地地租、地價(jià)的計(jì)算問題。丁伯根土地的影子價(jià)格?？低新寰S奇土地的影子價(jià)格。薩繆爾森地租是否成為決定價(jià)格的成本，取決于觀察問題的角度。哥德伯戈欽洛依用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對(duì)城市地價(jià)進(jìn)行分析。12/3/202320第二節(jié)地租理論與土地評(píng)價(jià)一、地租理論概述

地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

二、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論

1．西方古典地租理論——威廉·配第2．近代西方資產(chǎn)階級(jí)地租理論地租肥力論勞動(dòng)價(jià)值論3．現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式。

“地租是土地上收獲的農(nóng)產(chǎn)品扣除一切費(fèi)用（種子和工資）以后的剩余部分”，由于土壤肥沃程度和耕作技術(shù)水平的差異，以及產(chǎn)地距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近的不同，地租地價(jià)因而不同。12/3/20232112/3/202322“各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價(jià)格水平和成本之間的關(guān)系”。即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分12/3/202323三．馬克思主義地租理論

1．級(jí)差地租2．絕對(duì)地租3．壟斷地租4.礦山地租建筑地段地租

12/3/202324三．馬克思主義地租理論

1．級(jí)差地租

經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者占有的超額利潤,其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相關(guān),故稱為級(jí)差地租。12/3/202325為了滿足社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求,必須以劣等地條件決定的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格。經(jīng)營優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格,就能獲得一定的超額利潤。個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格分析12/3/202326資本主義級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是自然力，有限的優(yōu)越自然條件被部分經(jīng)營者壟斷,因而能獲得持久而穩(wěn)定的超額利潤。資本主義土地所有權(quán)對(duì)超額利潤的創(chuàng)造沒有任何關(guān)系。

12/3/202327三．馬克思主義地租理論

1．級(jí)差地租

形成條件：⑴土地肥沃程度的差別；⑵土地位置的差別；⑶在同一地塊上各個(gè)連續(xù)投資的差別。12/3/202328級(jí)差地租I1.土地肥力的差異土地等級(jí)所耗投資(元)平均利潤(元)產(chǎn)量(公斤)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)級(jí)差地租I(元)全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品全部產(chǎn)品劣等100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等100

20

2501200.48

0.6

150

30

優(yōu)等100

20

3001200.4

0.6

180

60

12/3/202329級(jí)差地租I2.土地位置(距市場(chǎng)遠(yuǎn)近)地塊

距市場(chǎng)里程(公里)

生產(chǎn)資本投入

(元)

運(yùn)輸費(fèi)用(元)資本總支出(元)

平均利潤(按20%計(jì)算)

個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租I(元)

甲

10

100

5105

21

126

132

6乙

15

1007.5107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010110

22

132

132

012/3/202330

級(jí)差地租Ⅱ

由于在同一塊土地上實(shí)行集約化經(jīng)營，由于各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租。12/3/202331土地等級(jí)所耗資本

(元)平均利潤(元）

產(chǎn)量(元)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)

級(jí)差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品

全部產(chǎn)品劣等地

100

20

200120

0.6

0.6

120

優(yōu)等地

100

20

3001200.4

0.6

180

60(I)

優(yōu)等地上追加投資

100

20

3501200.34

0.6

210

90(Ⅱ)

12/3/20233212/3/202333三．馬克思主義地租理論

2．絕對(duì)地租3．壟斷地租4.礦山地租與建筑地段地租不管租種什么樣的土地都必須繳納的地租。

由于土地所有者具有特殊性質(zhì)的土地所有權(quán)產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的超額地租。某些土地具有特殊的自然條件,能夠生產(chǎn)某些特別名貴又非常稀缺的產(chǎn)品。12/3/202334礦山地租

指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。經(jīng)營礦山開采業(yè)的資本家同樣要繳納級(jí)差地租和絕對(duì)地租。

建筑地段地租

指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。12/3/202335

三．地租理論對(duì)土地評(píng)價(jià)的指導(dǎo)作用

⒈級(jí)差地租的存在是進(jìn)行土地質(zhì)量評(píng)價(jià)的依據(jù)。⒉追求地租的實(shí)現(xiàn)推動(dòng)了土地評(píng)價(jià)的發(fā)展。⒊級(jí)差地租、壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租是形成土地質(zhì)量評(píng)價(jià)(土地分等定級(jí))指標(biāo)體系的依據(jù)。⒋地租理論是土地分等定級(jí)正確與否的“監(jiān)測(cè)器”。12/3/202336第三節(jié)可持續(xù)發(fā)展與土地評(píng)價(jià)

一．可持續(xù)發(fā)展概述二．可持續(xù)發(fā)展對(duì)土地評(píng)價(jià)的指導(dǎo)作用

⒈可持續(xù)發(fā)展理