商業(yè)地產(chǎn)-上海靜安國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓策劃方案-129

靜安國(guó)際廣場(chǎng)籌劃案

STARMARKETING空間的聚集，必然導(dǎo)致時(shí)間效率的提高——史蒂芬·霍金市場(chǎng)研判一、租賃市場(chǎng)自1999年后上海甲級(jí)辦公樓的需求量始終高于供給量，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。空置率持續(xù)下降，2006年上半年的市場(chǎng)平均空置率僅為5.1%。甲級(jí)寫字樓根本面甲級(jí)寫字樓租金變化2001年至2003年之間上海甲級(jí)辦公樓的租金增長(zhǎng)平穩(wěn)。2003年起,租金增長(zhǎng)速度每年15%-21%，顯示出市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。2005年甲級(jí)辦公樓的租金穩(wěn)步上漲，平均議價(jià)空間為9.15％。甲級(jí)寫字樓前景分析上海擁有世界級(jí)城市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，但目前的CBD寫字樓總面積不如香港和新家坡，有較大的增長(zhǎng)空間。CBD甲級(jí)寫字樓分析虹橋徐家匯淮海路南京西路人民廣場(chǎng)陸家嘴靜安中高檔寫字樓分析1236541234324132155北京西路沿線南京西路沿線威海路沿線華山路沿線靜安中高檔寫字樓分析1236541234324132155北京西路沿線南京西路沿線威海路沿線華山路沿線地段寫字樓南京西路梅龍鎮(zhèn)中興泰富恒隆中欣機(jī)場(chǎng)航站中華企業(yè)企業(yè)狀況跨國(guó)企業(yè)總部為主外資中型企業(yè)\國(guó)內(nèi)大中型金融和和服務(wù)貿(mào)易企業(yè)面積段整層為主200-400/整層北京西路凱迪克新城國(guó)旅建京國(guó)立靜安中華企業(yè)狀況國(guó)內(nèi)貿(mào)易+服務(wù)+制造+金融等

較分散面積段200-400威海路招商紳士晶采文錦

企業(yè)狀況外資中小企業(yè)\國(guó)內(nèi)中型高端服務(wù)和咨詢企業(yè)

面積段200-300

二、銷售市場(chǎng)供需根本面上海銷售型寫字樓總體仍然供不應(yīng)求，成交穩(wěn)定增長(zhǎng)，特別是今年供不應(yīng)求明顯。價(jià)格下調(diào)是由于上市樓盤向外擴(kuò)散，整體成交均價(jià)下滑?；貓?bào)率分析上海銷售型寫字樓回報(bào)率整體穩(wěn)定7%左右。CBD高檔寫字樓銷售分析3411891265710

物業(yè)總套總面積開盤時(shí)間售出套售出面積售出套售出面積成交價(jià)現(xiàn)均價(jià)租金主力面積月均去化回報(bào)率回報(bào)率虹口海泰國(guó)際477270372005.12.2023111440197973323100250004.553-11311440.0660.066

寶礦國(guó)際155541512005.8.105212160581421424196260004.8300-40010150.0670.067浦東花旗41899822004.5.182232504223250433042

8253612040.082

中融恒瑞81200002005.7.67217816721781621718270004.5120-35313700.0700.061黃浦海通證券243303232004.6.30137160951371609520313300006.497-13012380.1060.078

旺角廣場(chǎng)209296502005.5.19176207361762073623972268004.574-18213820.0630.061

新黃浦金融51191372005.6.1713238813238824142260004.5210-40611940.0630.063長(zhǎng)寧大眾金融334406252005.5.12163262191382177517147175003.872-30015420.0750.079

現(xiàn)代641540752005.102422422421855621318220004.893-17418560.0760.080

華聞國(guó)際222400142006.10.086505//20000200003.898-3005050.0690.069

首信銀都208400502006.3.296313440//21000230004.887-42219200.0800.076靜安晶采世紀(jì)262347932005.7.132262262263110623784360005.598-24212440.0780.056

海銀238455552005.83434341193124645315005.5250-3409940.0750.064靜安寫字樓銷售分析8541237691011物業(yè)總套總面積開盤時(shí)間售出套售出面積成交價(jià)現(xiàn)均價(jià)租金主力面積月均去化回報(bào)率回報(bào)率海銀238455552005.8341193124645315005.5250-3409940.0750.064晶采262347932005.7.132263110623784360005.598-24212440.0780.056凱迪克40190492005.218690019537220004.43833830.0760.073申銀159314482004.81442331911773

住宅174/2421372

靜安中華260337352004.102603373520231250005.586-13733740.0920.080海森184289742004.51232671012131165002.9137-27533390.0810.064創(chuàng)展215274482006.80020000200003.580-180

0.0640.064寶華195261142005.12181238251570417000393-22326470.0650.064財(cái)富505411872005.6403336521612918000346/11324040.0630.061元茂179251842005.11117119021537816500380-15513220.0660.068世紀(jì)商務(wù)448250112005.1400213381797417000335-7321340.0560.064靜安寫字樓客源分析8541237691011物業(yè)總套售出套主力面積購(gòu)買目的客戶來(lái)源客戶性質(zhì)備注投資自用上海外地境外企業(yè)個(gè)人海銀23834250-34020%80%20%15%60%65%35%中型企業(yè)晶采26222698-24225%75%15%15%70%60%40%中小型企業(yè)靜安中華26026086-13750%50%45%45%10%

100%

海森184123137-27560%40%30%70%

100%

寶華19518193-22340%60%45%45%10%

100%

元茂17911780-15525%75%35%55%10%

100%

財(cái)富50540346/11370%30%35%60%

100%

世紀(jì)商務(wù)44840035-7390%10%20%80%

100%

典型個(gè)案補(bǔ)充項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積開盤時(shí)間竣工時(shí)間現(xiàn)價(jià)現(xiàn)租金回報(bào)率面積段外立面內(nèi)部設(shè)施備注靜安陽(yáng)光企業(yè)中心膠州路安遠(yuǎn)路270002006.122007.12190003.46.5%100-300現(xiàn)代時(shí)尚中央空調(diào)等,近甲級(jí)

靜安創(chuàng)展大廈西康路安遠(yuǎn)路277482006.82007.12180003.36.7%80-180現(xiàn)代時(shí)尚近甲級(jí)內(nèi)態(tài)內(nèi)庭院，5-5.5米層高寫字樓最終用戶主力客戶：中型智力效勞企業(yè)如：廣告設(shè)計(jì)、商務(wù)咨詢、法律金融、效勞貿(mào)易等輔助客戶：其它中型企業(yè)租賃研判面積段：200-400平方米租金：4元/平方米客戶類別：自用型客源60％,投資型客源40%寫字樓購(gòu)置客戶銷售研判客戶地域：江浙外地客戶45%，上海本地35%，境外20%面積段:100-200平方米海外基金收購(gòu)一覽海外基金在上海和中國(guó)的收購(gòu)雖然在加快。摩根物業(yè)錦麟天地復(fù)地雅園錦麟天地世界貿(mào)易大廈上海廣場(chǎng)商業(yè)陸家嘴中央公寓華山夏都東海廣場(chǎng)埃蒙頓廣場(chǎng)明天廣場(chǎng)時(shí)間2003.62004.62004.112004.122005.62006.4-52006.62006.7

總金額（億）USD0.9USD0.55USD0.9HK8.467.017.619.6談判中談判中總建面(萬(wàn)平米)股份股份全部股份6.844.92.77.15

單價(jià)（萬(wàn)/平方）

1.092.241.432.82.73

麥格理物業(yè)新茂城市酒店協(xié)和盛捷酒店公寓高盛百騰廣場(chǎng)虹橋花苑GatewayGapital翠湖天地花旗永新廣場(chǎng)時(shí)間2005.12005.9

2006.12006.32006.32005.11總金額（億）USD0.984USD1USD1.076USD0.76USD0.5總建面(萬(wàn))3.221.65

4.16

1.573單價(jià)（萬(wàn)）2.52.42

USD0.256

3.821.85海外基金收購(gòu)一覽1234567810912111、錦麟天地2、復(fù)地雅園3、世貿(mào)大廈4、上海廣場(chǎng)5、華山夏都6、東海廣場(chǎng)7、新茂大廈8、城市酒店9、盛捷酒店10、百騰廣場(chǎng)11、翠湖天地12、永新廣場(chǎng)非常謹(jǐn)慎，所選商辦類物業(yè)根本為CBD核心區(qū),且優(yōu)中選優(yōu)項(xiàng)目研判一、SWOT分析寫字樓共性分析比較因素國(guó)際甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓靜安國(guó)際廣場(chǎng)地段區(qū)位CBD中心次級(jí)CBD/商務(wù)聚積區(qū)次級(jí)CBD/商務(wù)聚積區(qū)CBD邊緣

交通便捷/離輕軌站近便捷/離輕軌站近便捷離輕軌站不遠(yuǎn)

商務(wù)氛圍CBD成熟商圈成熟商圈地段商務(wù)成熟離CBD不遠(yuǎn)樓盤品質(zhì)規(guī)模5萬(wàn)3萬(wàn)1.5萬(wàn)1.6萬(wàn)

外立面高檔玻璃幕墻/鋁板高檔玻璃幕墻/鋁板玻璃幕墻/鋁板/石材玻璃幕墻

大堂高檔石材/H10/400M2高檔石材/H7/300M2H5/200M2高檔石材/H5/

標(biāo)準(zhǔn)層1500M21200M21000M2957M2

得房率75%70%65%64%

凈高2.72.62.52.4

承重250KN/M2250KN/M2250KN/M2250KN/M2

走道高檔石材地面/吸音吊頂石材地面/吸音吊頂石材/地毯/吸音吊頂玻化板/吸音吊頂

中央空調(diào)國(guó)際知名品牌/30M3/溫濕度國(guó)際知名品牌合資知名品牌/獨(dú)立空調(diào)進(jìn)口獨(dú)立空調(diào)

電梯進(jìn)口國(guó)際知名品牌/3900M2進(jìn)口國(guó)際知名品牌/4500M2合資知名品牌/5000M2進(jìn)口知名品牌/5000M2

智能化5A+創(chuàng)新科技5A4A/3A4A

配電雙路/90VAM2雙路/80VAM2雙路/80VAM2雙路/80VAM2

供水24H冷熱水24H冷熱水雙路供水雙路供水

電話線12M220M220M220M2

衛(wèi)生間高檔進(jìn)口潔具高檔進(jìn)口潔具知名品牌潔具知名品牌潔具

停車位150M2200M2250M2170M2服務(wù)物業(yè)管理國(guó)際知名品牌物管國(guó)際知名品牌物管品牌物管或自管國(guó)際知名品牌物管

商務(wù)配套5000M24000M21000M27700M2客戶選擇租售模式只租不售連續(xù)整層銷售小面積分割出售為主

客戶類型跨國(guó)大型企業(yè)為主跨國(guó)大中型企業(yè)為主國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)為主

周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念?yuàn)蕵?lè)和數(shù)學(xué)魔比斯環(huán)和商業(yè)條形碼建筑條件外墻：新加坡彩色鋁合金復(fù)板和美國(guó)頂級(jí)鍍膜玻璃幕墻

大堂：7米，高級(jí)花崗石，裝飾主題時(shí)空運(yùn)轉(zhuǎn)走道：高級(jí)磨光花崗石設(shè)施條件美國(guó)HONEYWELL樓宇自動(dòng)美國(guó)約克熱泵中央空調(diào)日本JVC背景音響英國(guó)精靈8000自動(dòng)報(bào)警日本進(jìn)口三菱客梯衛(wèi)星電視系統(tǒng)靜安中華大廈商務(wù)氣氛南京西路CBD周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念減壓空間，花園里的生態(tài)OFFICE，城市花園、地面花園、空中花園、疊水落瀑建筑條件外墻：古銅裝面的干掛石材

大堂：13.6米，ARTDECO圖騰和裝飾藝術(shù)走道：高級(jí)磨光花崗石設(shè)施條件5A均國(guó)外進(jìn)口晶采世紀(jì)大廈商務(wù)氣氛四季酒店/南京西路CBD周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念純板式寫字樓，國(guó)際商務(wù)品質(zhì)建筑條件外墻：鋁板,玻璃幕墻大堂：挑高9.8米,500平方米平層：板式，方正無(wú)柱設(shè)施條件國(guó)際5A智能化商務(wù)配套日立四管制中央空調(diào)OTIS無(wú)齒永磁電梯商務(wù)氣氛長(zhǎng)壽路成長(zhǎng)商圈普陀寶華大廈周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念弧形外觀海螺殼螺旋上升建筑條件外墻：法國(guó)圣迭哥三層LOW-E中空玻璃大堂：28米陽(yáng)光中庭走道：高級(jí)石材層高：2.7米設(shè)施條件美國(guó)HONEYWELL樓宇自動(dòng)美國(guó)約克熱泵中央空調(diào)日本JVC背景音響美國(guó)盛塞爾自動(dòng)報(bào)警日本進(jìn)口三菱客梯日本松下監(jiān)控系統(tǒng)商務(wù)氣氛人民廣場(chǎng)，南京西路CBD，但高架和中凱高層有影響海銀國(guó)際廣場(chǎng)周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念有氧商務(wù),超大空中花園,挑空中庭建筑條件外墻：高墻聚胺保溫系統(tǒng),中空LOW-E玻璃,高級(jí)石材大堂：15米挑高,高級(jí)大理石走道：玻化磚設(shè)施條件5A智能化,一般品牌商務(wù)氣氛北靜安,別緊貼居民區(qū)靜安陽(yáng)光企業(yè)中心周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念KIBSLOFT復(fù)合空間生態(tài)化庭院辦公建筑條件外墻：鋁塑板,玻璃幕墻,高級(jí)石材大堂：挑高9米,兩個(gè),250平米走道：地毯層高：4-5.5設(shè)施條件5A智能化三菱電梯空調(diào)品牌未定商務(wù)氣氛周邊緊貼居民區(qū)靜安創(chuàng)展中心周邊在售寫字樓個(gè)性分析營(yíng)銷理念6E:區(qū)位/純商務(wù)/品位建筑/一流配套出眾商戶/實(shí)用科學(xué)建筑條件外墻：中空玻璃幕墻大堂：進(jìn)口大理石走道：高級(jí)?；u層高：2.8米設(shè)施條件大金中央空調(diào)三星閉路電視監(jiān)控OTIS電梯商務(wù)氣氛離長(zhǎng)壽路一站普陀元茂金豪大廈周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)特點(diǎn)酒店公寓和寫字樓聯(lián)體,寫字樓圓弧切面建筑條件外墻：皮爾金頓雙層中空玻璃幕墻天花:礦棉隔音板設(shè)施條件松下VRV空調(diào)6臺(tái)三菱電梯商務(wù)氣氛延安西路商圈,成熟地段長(zhǎng)寧首信銀都周邊在售寫字樓個(gè)性分析設(shè)計(jì)理念A(yù)RTDEC風(fēng)格建筑條件外墻：LOW-E玻璃幕墻大堂：挑高8.1米,700平方米設(shè)施條件TOSHIBAA電梯一般中央空調(diào)商務(wù)氣氛長(zhǎng)壽路成長(zhǎng)商圈,亞新生活廣場(chǎng)長(zhǎng)寧華聞國(guó)際靜安國(guó)際廣場(chǎng)設(shè)計(jì)理念產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏核心理念，缺乏主題或靈魂建筑條件外觀：玻璃幕墻

大堂：挑高5米,面積小走道：一般地磚平層：布局不合理設(shè)施條件分層中央空調(diào)商務(wù)氣氛南京西路CBD有一段距離，周邊居民區(qū)項(xiàng)目名稱靜安中華晶采世紀(jì)寶華大廈海銀國(guó)際靜安陽(yáng)光企業(yè)中心靜安創(chuàng)展中心元茂金豪首信銀都華聞國(guó)際本案區(qū)位CBDCBD成長(zhǎng)商圈CBDCBD邊緣CBD邊緣成長(zhǎng)商圈成熟商圈CBD邊緣CBD邊緣規(guī)模3.4萬(wàn)3.5萬(wàn)2.6萬(wàn)4.5萬(wàn)2.7萬(wàn)2.7萬(wàn)2.5萬(wàn)1.7萬(wàn)5萬(wàn)1.5萬(wàn)外立面玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻大堂7米挑高13米挑高10米挑高28米中庭15米挑高9米挑高5米挑高6米挑高8米挑高5米挑高標(biāo)準(zhǔn)層13001300120014002200250010629502800950得房率68%65%66%71%66%64%70%67%68%64%凈高2.82.73.82.73.5-4.53.5-52.82.72.72.4中央空調(diào)美國(guó)約克中央空調(diào)日本日立美國(guó)約克VRV空調(diào)VRV空調(diào)大金VRV松下VRV中央空調(diào)VRV空調(diào)電梯6臺(tái)三菱6臺(tái)OTIS3臺(tái)三菱6臺(tái)三菱3臺(tái)三菱3臺(tái)OTIS4臺(tái)OTIS6臺(tái)三菱8臺(tái)東芝3臺(tái)OTIS智能化5A5A5A5A4A4A4A4A5A4A二、產(chǎn)品重塑建筑品質(zhì)提升步驟一：大堂建筑品質(zhì)提升步驟二：平層布局景觀重塑產(chǎn)品主題導(dǎo)入當(dāng)代拼貼藝術(shù)的建筑實(shí)踐石庫(kù)門藝術(shù)展示中庭中式樓閣電梯廳產(chǎn)品主題展開一ARTDECO大堂產(chǎn)品主題展開二藝術(shù)家工作室、作品展示和建筑博物館黑皮書------獻(xiàn)給復(fù)雜人群的復(fù)雜產(chǎn)品大音希聲最差的演講者讓人們聽過(guò)之后稱贊其發(fā)音，次之那么是讓聽眾對(duì)演講本身給予贊許，而最高明的演講者令聽眾忘記演講，被其倡導(dǎo)之事潛移默化，有所為。三流的廣告讓人們對(duì)其美術(shù)或語(yǔ)言表示欣賞，稍好的廣告令受眾對(duì)其創(chuàng)意和策略印象深刻，最成功的那么讓受眾行動(dòng)起來(lái)，而忽略廣告和策略本身。城市的再解構(gòu)CBD的崛起是當(dāng)代中國(guó)城市秩序重建進(jìn)程中的重要事件。與世界潮流同步的國(guó)際頂級(jí)CBD的誕生，那么是上海國(guó)際都市開展過(guò)程中的必然結(jié)果。南京西路CBD的一騎絕塵，國(guó)際購(gòu)物天堂的不斷提升，那么標(biāo)志著中國(guó)和世界之巔的距離不斷縮小。CBD的再擴(kuò)張從南京西路、陸家嘴、人民廣場(chǎng)、淮海路、虹橋、徐家匯到竹園、長(zhǎng)壽路、中山公園，表達(dá)的是城市經(jīng)濟(jì)幅員的再擴(kuò)張和新城市價(jià)值的再擴(kuò)張。從純粹商務(wù)商業(yè)中心，到城市人文時(shí)尚精神的原創(chuàng)動(dòng)力街區(qū)，表達(dá)CBD價(jià)值多元提升的同時(shí)，更表達(dá)了城市文明開展的多元組成和不斷升華。新城市價(jià)值的誕生靜安常德路，一條曾不知名，將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)也不知名的路，卻已成為靜安規(guī)劃中最重要的一條南北向道路。從南京西路靜安寺、靜安人民政府、上海警備區(qū)，到未來(lái)的北靜安商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，都已經(jīng)或即將沿靜安常德路展開。靜安常德路將成為連通南京西路頂級(jí)CBD和長(zhǎng)壽路新興CBD的最重要的道路?？臻g的語(yǔ)言國(guó)際CBD對(duì)國(guó)際住區(qū)的入侵，使我們對(duì)城市建筑空間組合的選擇多了一種普遍未來(lái)的愿景。辦公物業(yè)和酒店公寓開啟了第一重建筑拼貼；不同風(fēng)格的大堂、電梯廳和內(nèi)中庭裝飾構(gòu)成了第二重建筑拼貼；藝術(shù)家工作室和建筑博物館的導(dǎo)入那么完成了永遠(yuǎn)的價(jià)值拼貼解密COLLAGE上層建筑COLLAGE，當(dāng)代西方最著名的藝術(shù)思潮之一，意指不同文化藝術(shù)流派元素的多元拼貼。1984年美國(guó)哈佛大學(xué)的教授ColinRowe和FredKoetter在其史詩(shī)般的著作中，第一次將拼貼藝術(shù)擴(kuò)展至城市規(guī)劃、建筑構(gòu)成領(lǐng)域。拼貼建筑已經(jīng)成為當(dāng)代西方藝術(shù)在建筑領(lǐng)域最著名的實(shí)踐流派之一。COLLAGE：新資本階層的選擇這是一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的社會(huì)，自由、開放、娛樂(lè)、快樂(lè)是其主題，新的消費(fèi)需求是不斷產(chǎn)生的，根底決定意識(shí)，意識(shí)決定了形態(tài)。藝術(shù)和商務(wù)的拼貼構(gòu)成了全新的商務(wù)模式，商務(wù)成為藝術(shù)的載體，藝術(shù)亦可成為商務(wù)的途徑。藝術(shù)和建筑的拼貼構(gòu)成了物業(yè)的永恒的價(jià)值，一個(gè)高尚的物業(yè)讓人有尊嚴(yán)感，甚至?xí)?duì)生命做出重新的審視。推廣案名：COLLAGE------當(dāng)代拼貼藝術(shù)的建筑實(shí)踐城市建筑和城市藝術(shù)的再拼貼，由此而來(lái)城市階層的再拼貼，最終是城市文明和開展的再拼貼。拼貼城市和時(shí)間的再征服紅皮書一、營(yíng)銷思考一項(xiàng)共識(shí)上海正在成為國(guó)際大都市；南京西路頂級(jí)CBD的作用也已舉世認(rèn)同；靜安已經(jīng)成為中國(guó)最時(shí)尚的國(guó)際城區(qū)；

靜安國(guó)際廣場(chǎng)與南京西路CBD相鄰，與北靜安國(guó)際住區(qū)相接非凡之地，非凡之選四個(gè)問(wèn)題離南京西路CBD核心區(qū)尚有一定距離；緊挨住宅，辦公檔次受一定影響；只有分層中央空調(diào)系統(tǒng)，走道大堂面積小，裝修普通；寫字樓入口在北面，不夠大氣；核心聚焦面對(duì)恒隆廣場(chǎng)、梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富等頂級(jí)寫字樓的強(qiáng)勢(shì)吸引我們?nèi)绾巫龅疆愜娡黄?？面?duì)南京西路極有可能后發(fā)制人的潛在競(jìng)爭(zhēng)者我們?nèi)绾谓⒆约悍€(wěn)固的競(jìng)爭(zhēng)堡壘阻斷他人的攻擊，占領(lǐng)自己的市場(chǎng)空間？

目標(biāo)鎖定他們可能是江浙富賈，也可能是海上豪門；可能是產(chǎn)業(yè)巨子，也可能是金融行家。但他們具有相同的屬性：完成原始的資本積累，渴望跨入最高競(jìng)技舞臺(tái)；尚不具備跨入CBD核心區(qū)的實(shí)力，但有強(qiáng)烈的CBD情節(jié)，自我實(shí)現(xiàn)的強(qiáng)烈愿望；國(guó)際化的視野，看好靜安的未來(lái)開展和投資回報(bào)；戰(zhàn)略實(shí)施差異化戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略分銷戰(zhàn)略非常規(guī)營(yíng)銷整合營(yíng)銷核心關(guān)鍵詞靜安國(guó)際城區(qū)頂級(jí)CBD高檔寫字樓國(guó)際廣場(chǎng)

二、二、營(yíng)銷推廣形象定位ＣＢＤ新起點(diǎn)國(guó)際化正中心主題形象展開一雖然我們不是南京西路CBD的中心雖然我們不是國(guó)際頂級(jí)品質(zhì)寫字樓雖然我們的客戶只是在做階段性選擇但我們是南京西路CBD的核心延伸方向我們是CBD的新起點(diǎn)是CBD開展的未來(lái)價(jià)值增長(zhǎng)的中心南接國(guó)際頂級(jí)CBD北鄰北靜安國(guó)際住區(qū)我們是靜安國(guó)際城區(qū)的正中心國(guó)際化不是圖騰客戶選擇了我們就是選擇了世界級(jí)的競(jìng)技舞臺(tái)就是選擇了世界級(jí)的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)就是選擇了世界級(jí)的開展目標(biāo)這里是國(guó)際企業(yè)公園是INTERNATIONALCOMPARK主題形象展開二主題形象展示三放心入儲(chǔ)國(guó)際房屋銀行最具國(guó)際氣息的頂級(jí)CBD是國(guó)際國(guó)內(nèi)投資基金關(guān)注的焦點(diǎn)龐大的資金流在此聚集良好的投資回報(bào)和巨大的地產(chǎn)升值空間使您放心投資國(guó)際房屋銀行視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用LOGO、視覺表現(xiàn)三視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用LOGO、視覺表現(xiàn)三視覺表現(xiàn)二--運(yùn)用視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿LOGO一前臺(tái)表現(xiàn)LOGO二前臺(tái)LOGO二禮品盒LOGO二衣服LOGO、視覺表現(xiàn)二LOGO二名片、信封LOGO三前臺(tái)表現(xiàn)LOGO三展板表現(xiàn)LOGO三展板表現(xiàn)LOGO、視覺表現(xiàn)三LOGO三掛旗表現(xiàn)LOGO三名片LOGO三名片LOGO三名片LOGO三手提袋LOGO、視覺表現(xiàn)三銷售執(zhí)行銷售分期12.112.203.16.1導(dǎo)入期開盤期強(qiáng)銷期持銷期清盤期代理期限為八個(gè)月，完成銷售總額的95%銷售速度、資金回款12.112.203.16.1導(dǎo)入期開盤期強(qiáng)銷期持銷期清盤期準(zhǔn)備10%15%45%20%準(zhǔn)備3300萬(wàn)6600萬(wàn)14850萬(wàn)6600萬(wàn)35萬(wàn)35萬(wàn)50萬(wàn)87.5萬(wàn)35萬(wàn)廣告投入總額：3.3億*0.75%=250萬(wàn)(前期150萬(wàn)左右須投入，強(qiáng)銷中期后酌情投入〕12.112.203.16.1導(dǎo)入期開盤期持銷期強(qiáng)銷期清盤期10%10%15%45%20%推廣投入和分期預(yù)算推廣階段及主題推廣分為四個(gè)階段第一階段：品牌概念導(dǎo)入期推廣目的：靜安國(guó)際廣場(chǎng)整體形象與概念導(dǎo)入推廣時(shí)間：2006年12月推廣主題：COLLAGE，藝術(shù)化辦公空間在靜安區(qū)誕生——品牌力量的準(zhǔn)備第二階段：品牌形象清晰期推廣目的：靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念滲透和逐漸強(qiáng)化推廣時(shí)間：2007年1月——2007年2月推廣主題：COLLAGE——改變CBD程序化商務(wù)模式

將您的辦公空間變?yōu)閴?mèng)工場(chǎng)——品牌力量的成型推廣階段及主題第三階段：品牌概念強(qiáng)化期推廣目的：COLLAGE-靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念廣泛傳播推廣時(shí)間：2007年3月——2007年6月推廣主題：重點(diǎn)詮釋商務(wù)樓與眾不同的人文藝術(shù)氣氛，在“COLLAGE〞真正實(shí)現(xiàn)商務(wù)理想的切身感受?！袅α康男纬傻谒碾A段：品牌概念延伸期推廣目的：COLLAGE-靜安國(guó)際廣場(chǎng)藝術(shù)概念運(yùn)用推廣時(shí)間：2007年7月推廣主題：不僅有穩(wěn)定的投資回報(bào)，更有愜意的辦公空間！——市場(chǎng)力量的延伸售樓處裝修及銷售道具制作大廳售樓中心布展 約：30000元背景墻制作 以實(shí)際情況計(jì)算標(biāo)志板形象制作 約6000元銷控臺(tái)制作 約100000萬(wàn)以下其它工程費(fèi)用參考以實(shí)際印刷制作量計(jì)算銷控臺(tái)椅子定做 約：3200元洽談區(qū)桌子定做 約：12000元洽談區(qū)椅子 約：6400元洽談區(qū)沙發(fā)定做 約：40000元大門正上方墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外導(dǎo)視系統(tǒng)制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外左邊兩張墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外右邊三張墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)掛畫制作制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)墻體指示牌制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)懸掛指示牌制作以實(shí)際情況計(jì)算走廊導(dǎo)視以實(shí)際情況計(jì)算一樓電梯導(dǎo)視以實(shí)際情況計(jì)算大廳形象牌以實(shí)際情況計(jì)算 玻璃門形象以實(shí)際情況計(jì)算易拉架制作 約：3000元大廳內(nèi)墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算 大門內(nèi)導(dǎo)視系統(tǒng)制作以實(shí)際情況計(jì)算樓書制作 約50000元名片制作 約2000元手提袋制作 約35000元信封制作 約5000元DM制作 約8000元費(fèi)用：約35萬(wàn)元售樓處裝修及銷售道具制作媒體特征時(shí)間段預(yù)算針對(duì)客戶網(wǎng)絡(luò):搜房網(wǎng)房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站連續(xù)一周12萬(wàn)業(yè)內(nèi)人士、投資客報(bào)紙:上海證券報(bào)證券類專業(yè)報(bào)紙投放一次7.5萬(wàn)投資客、自用客二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道經(jīng)濟(jì)類專業(yè)報(bào)紙投放一次7.5萬(wàn)企業(yè)高管時(shí)代報(bào)免費(fèi)新聞?lì)悎?bào)紙投放一次4萬(wàn)企業(yè)中低層經(jīng)理電視:第一財(cái)經(jīng)頭腦風(fēng)暴經(jīng)濟(jì)類焦點(diǎn)電視欄目投放一次4萬(wàn)企業(yè)高管總計(jì)

35萬(wàn)

注：我們會(huì)通過(guò)原有關(guān)系，增加新聞、專業(yè)采訪等軟性報(bào)道開盤期廣告批次組合價(jià)格策略開盤均價(jià)：19500元定價(jià)方法一：平均租金收益法4元/天*平方米*365天/7.5%=19500元/平方米物業(yè)現(xiàn)均價(jià)租金回報(bào)率海銀315005.50.064晶采360005.50.056凱迪克220004.40.073靜安中華250005.50.080海森165002.90.064創(chuàng)展200003.50.064寶華1700030.064財(cái)富1800030.061元茂1650030.068世紀(jì)商務(wù)1700030.064本項(xiàng)目/47.5%定價(jià)方法二：售價(jià)市場(chǎng)比較法比較因素權(quán)重本案靜安中華海銀晶采世紀(jì)創(chuàng)展地段區(qū)位20%68885

交通15%77996

商務(wù)氛圍10%68895樓盤品質(zhì)規(guī)模5%58985

外立面3%78887

大堂2%57885

標(biāo)準(zhǔn)層2%57784

得房率5%56674

凈高5%67777

走道1%67896

中央空調(diào)3%68885

電梯5%47774

智能化5%68996

停車位5%77777服務(wù)物業(yè)管理7%68886

商務(wù)配套7%57785

比準(zhǔn)得分

9211812412888

本案靜安中華海銀晶采世紀(jì)靜安創(chuàng)展實(shí)際售價(jià)/25000315003600018000比準(zhǔn)價(jià)格/19492227652458718723權(quán)重/45%10%10%35%本案價(jià)格200608771.42276.52458.76553.05價(jià)格策略室差：明暗控制10-19樓7-9樓4-6樓層差:300元/層層差:100元/層層差:200元/層價(jià)格策略均價(jià)：中開平走195001950020000200002050012.112.203.16.1導(dǎo)入期開盤期強(qiáng)銷期持銷期清盤期推盤策略廣告投入、客戶量、價(jià)格、推盤量的精確定量精確制導(dǎo)推盤本錢控制／利潤(rùn)最大化／快速推盤推盤組合開盤期:中低部樓層通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)形成市場(chǎng)影響力,積聚人氣持銷期:底部樓層和中高部樓層通過(guò)產(chǎn)品組合給予客戶更多項(xiàng)選擇擇,擴(kuò)大人氣,提升成交概率強(qiáng)銷期:高部樓層擴(kuò)大客源量,快速去化,回籠資金,代理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率寫字樓代理費(fèi)：按銷售金額的1%商鋪招租傭金：按成交租金的2個(gè)月租金營(yíng)銷籌劃案要引領(lǐng)寶山辦公市場(chǎng)！！寶蓮城應(yīng)該怎樣做？首先，讓我們回憶一下過(guò)往的輝煌，認(rèn)識(shí)我們的品牌,看看其魅力所在……解讀寶蓮城上海寶蓮?fù)顿Y〔集團(tuán)〕成立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行業(yè)，跨領(lǐng)域開展的投資集團(tuán)。寶蓮?fù)顿Y〔集團(tuán)〕以“締造傳世精品〞為經(jīng)營(yíng)理念，憑借自身的品牌，資金、技術(shù)、人才實(shí)力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設(shè)的工程總投資額超過(guò)60億元人民幣，建筑面積超過(guò)130萬(wàn)M2。通過(guò)多年的開展，寶蓮?fù)顿Y〔集團(tuán)〕已建立了權(quán)責(zé)明晰、標(biāo)準(zhǔn)完善的組織機(jī)構(gòu)，形成良好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)和互動(dòng)。寶蓮之路1、寶蓮花園酒店——2003年建成，提供超星級(jí)的餐飲娛樂(lè)效勞，2、石材加工——主要為公司房地產(chǎn)開發(fā)工程提供石材。3、園林基地——專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。4、物業(yè)管理——以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國(guó)際物管的先進(jìn)理念和優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，為公司開發(fā)、建設(shè)的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)效勞，創(chuàng)造出更加舒適平安的生活空間。5、教育投資——主要致力于教育事業(yè)的投資建設(shè)。寶蓮之路寶蓮集團(tuán)已經(jīng)成為寶山區(qū)高檔住宅開發(fā)的知名品牌，所開發(fā)的高檔物業(yè)已為寶山市場(chǎng)所追捧。但是在辦公市場(chǎng)其品牌形象無(wú)疑是陌生的，從品牌的知曉度上，還沒(méi)有上升到全市范圍，在樹立工程品牌影響力方面還需繼續(xù)努力。寶蓮城的開發(fā)將為寶蓮集團(tuán)的企業(yè)品牌戰(zhàn)略中增加一顆極為重要的砝碼。寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？工程概況工程位置：本工程位于上海市寶山區(qū)同濟(jì)路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)，海江路南側(cè)總占地面積：土地面積10.9萬(wàn)平方米總建筑面積：23萬(wàn)平方米容積率：1.6綠化率：40％工程規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率工程建筑規(guī)劃：1幢28層辦公樓、4幢22層辦公樓、2幢7層辦公樓、2幢5層辦公樓商業(yè)廣場(chǎng)標(biāo)的中的工程產(chǎn)品定位于公寓式辦公，是非標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品。戶型面積集中在130和170㎡左右的兩種產(chǎn)品。這意味著本工程的產(chǎn)品設(shè)計(jì)完全依據(jù)寶山當(dāng)?shù)剞k公需求市場(chǎng)還處在初級(jí)階段這一特殊情況所設(shè)定的。且同類產(chǎn)品供給總量到達(dá)5.6萬(wàn)㎡。這就意味著，在市場(chǎng)價(jià)格快速高企的情況下，總價(jià)的迅速膨脹將約制本工程主力產(chǎn)品的銷售，同時(shí)公寓化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在日后逐漸成熟地市場(chǎng)需求下將逐漸喪失產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。我們的難點(diǎn):我們的客戶又在哪里？一種不具備可持續(xù)開展的產(chǎn)品如何引領(lǐng)未來(lái)寶山市場(chǎng)？我們要突破！新工程、新產(chǎn)品，需要制造新的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場(chǎng)目標(biāo)及目標(biāo)消費(fèi)群??！我們的市場(chǎng)在哪里？宏觀市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)：寶鋼、寶山鎮(zhèn)東城區(qū)、商務(wù)商業(yè)區(qū)寶山區(qū)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀圖項(xiàng)目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動(dòng)中心的范圍內(nèi)；南北兩側(cè)被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場(chǎng)和寶蓮城的建設(shè)將重塑淞寶老鎮(zhèn)—東城區(qū)是商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)的地位，而新開發(fā)的西城區(qū)那么是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來(lái)看，是最具有形成寶山商務(wù)核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場(chǎng)仍處在市場(chǎng)起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場(chǎng)外，沒(méi)有符合現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展支柱，但同時(shí)也極大地限制了其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的開展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代效勞業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關(guān)的行業(yè)，以及其他一些效勞型企業(yè)，多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產(chǎn)品的面積分割都較小，單位面積多為20-30㎡，市場(chǎng)售價(jià)都在萬(wàn)元以內(nèi)，市場(chǎng)租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中寶鋼商務(wù)大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，到達(dá)5元/㎡·天；微觀市場(chǎng)：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場(chǎng)解讀項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際廣場(chǎng)寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號(hào)牡丹江路1211號(hào)淞濱路135號(hào)盤古路388弄1號(hào)，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號(hào)（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼————隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220————————基本資料建筑面積11540㎡，可售8999㎡約5萬(wàn)㎡3000㎡左右25199㎡辦公2500㎡左右4800㎡左右，層面積600㎡左右總約480㎡，單套20㎡層面積300㎡左右，總1200㎡左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復(fù)式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，3－7層為辦公，8－18層為住宅4棟，8－10層，1－2層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無(wú)機(jī)動(dòng)車806個(gè)，自行車1580個(gè)無(wú)有地下車庫(kù)，車位量不定較多，且對(duì)外門口廣場(chǎng)免費(fèi)停車，約30個(gè)無(wú)院內(nèi)有可免費(fèi)停車得房率————61%75%————————物業(yè)管理公司——高力國(guó)際——三湘物業(yè)————————交房日期現(xiàn)房預(yù)計(jì)2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀(jì)80年代建于2001年左建于上個(gè)世紀(jì)80年代建于上個(gè)世紀(jì)80年代面積分析主力面積58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面積范圍46－92㎡27－100㎡單套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各類面積套數(shù)——層面積1400㎡左右，單套面積未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右約100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡約120套100㎡左右25套單套面積20㎡，每層有8間左右積15－20㎡，每層約15間項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心價(jià)格分析

價(jià)格范圍報(bào)價(jià)8500（含裝修）未開盤，銷售價(jià)格不詳9800-12000均價(jià)15000，實(shí)行一房一價(jià)租賃3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5萬(wàn)/15㎡/年主力價(jià)位6500（除裝修費(fèi)）——9800－9900——————————成交均價(jià)6126（除裝修費(fèi)）——9800－9900——————————物業(yè)管理費(fèi)3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月為基價(jià)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)付款方式及其優(yōu)惠情況首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————銷售情況銷售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷售率25%無(wú)剩余30－40套未開盤出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75㎡出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進(jìn)口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無(wú)2部GFC電梯，速度較慢無(wú)無(wú)空調(diào)——中央空調(diào)送海爾壁掛式空調(diào)三菱中央空調(diào)————————層高3.8米，挑高復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)層3.8米和3.85米2.9米5.5米————————備注800元/㎡，可根據(jù)辦公或居住的要求提供相應(yīng)的家具樓宇社設(shè)備控系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；多媒體顯示系統(tǒng)；規(guī)劃有超市、休閑餐飲、影劇院、游樂(lè)廳等————多數(shù)為鋼鐵相關(guān)的中小型公司或生產(chǎn)型公司辦事處，面對(duì)友誼路的底層為鋼鐵交易中心1－2層為蘇寧電器所租賃，3－8層為辦公樓，鋼鐵、物流、貿(mào)易、保險(xiǎn)等相關(guān)中小企業(yè)入住于內(nèi)底層有飯店、桌球房等商業(yè)，入駐企業(yè)有金屬、貿(mào)易等相關(guān)的——此外，位于漠河路、同濟(jì)路口的商會(huì)都市工業(yè)園，總占地面積44畝，以辦公樓為主，目前工程還在土地平整階段，無(wú)開工跡象，寶山有大量小型企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)租賃辦公場(chǎng)所，尤其在友誼路兩邊的寶鋼一村、寶鋼二村、寶鋼十村等，這些住宅小區(qū)位于黃金地段，周邊配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相對(duì)于辦公樓廉價(jià)很多，所以廣受微小型企業(yè)或外地辦事處的歡送。價(jià)格品質(zhì)安信商業(yè)廣場(chǎng)寶蓮城豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際廣場(chǎng)淞南商城寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心BOSTON競(jìng)爭(zhēng)矩陣主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域通過(guò)營(yíng)銷包裝建立虛擬高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，凝聚客源次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)吸引該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客戶通過(guò)BOSTON競(jìng)爭(zhēng)矩陣可以很清楚地看到，寶山辦公樓市場(chǎng)開展處于一種畸形競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，工程的市場(chǎng)價(jià)格并不是由工程的品質(zhì)所決定的，而是取決于一種特殊的行業(yè)資源——鋼鐵交易中心，寶鋼商務(wù)大廈和寶楊路鋼材交易中心兩個(gè)辦公物業(yè)的租金價(jià)格能高出周遍工程一倍左右與這一特殊資源是密不可分的。在寶蓮城的營(yíng)銷策略中需要針對(duì)這一現(xiàn)象制定對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)策略。寶蓮城的核心客戶群是誰(shuí)核心客戶群本地區(qū)固有的自由商態(tài)企業(yè)與該地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)相配套的相關(guān)行業(yè)重點(diǎn)客戶群與該地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈息息相關(guān)的個(gè)體或私營(yíng)公司普遍性客戶群偶得客戶群外區(qū)域新進(jìn)駐的其他中小企業(yè)終端客戶分析核心客戶特征借助寶鋼強(qiáng)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)而生存開展的企業(yè)具一定規(guī)模的相關(guān)企業(yè)的分理處或辦事處企業(yè)規(guī)模一般不大核心客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)環(huán)境由于市場(chǎng)的高速開展，提升了客戶對(duì)辦公物業(yè)功能的高標(biāo)準(zhǔn)要求產(chǎn)品能夠大大提升公司形象價(jià)格相比純租用型辦公房的資金支出受益要大的多購(gòu)置客戶分析——客戶身份具有雙重性作為企業(yè)主而言，寶山當(dāng)?shù)氐囊試@寶鋼而開展的鋼鐵貿(mào)易、物流企業(yè)多是小型企業(yè)；而本案主力產(chǎn)品面積為130-180㎡左右總價(jià)都在百萬(wàn)元以上，這幾乎是這些企業(yè)大多數(shù)的流動(dòng)資金，對(duì)這些企業(yè)而言流動(dòng)資金壓力巨大，購(gòu)置可能性不大；做為個(gè)體而言，這些企業(yè)主個(gè)人擁有巨大的個(gè)人財(cái)富，通過(guò)購(gòu)置辦公物業(yè)再轉(zhuǎn)租給自己的公司可增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢，平衡經(jīng)營(yíng)本錢，使企業(yè)很理想的避稅工具，同時(shí)又可增加個(gè)人的財(cái)富，因此購(gòu)置可能性較大。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀安信商業(yè)廣場(chǎng)——大型商業(yè)廣場(chǎng)、未來(lái)區(qū)域商消費(fèi)娛樂(lè)中心項(xiàng)目商場(chǎng)效果圖項(xiàng)目鳥瞰圖安信商業(yè)廣場(chǎng)占地約57000平方米，總建筑面積超過(guò)１4萬(wàn)平方米。建有大型綜合大賣場(chǎng)、星級(jí)酒店、高級(jí)寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運(yùn)動(dòng)城，并配套銀行、洗衣店、電影院、汽車陳列室等諸多生活效勞配套設(shè)施，停車位近１000個(gè)。1、開展商背景：安信置地〔中國(guó)〕成立于1994年，是安信集團(tuán)的全資附屬企業(yè)。目前在建工程如安信湖畔天地坊、安信生活廣場(chǎng)、安信商業(yè)廣場(chǎng)等有相當(dāng)比重的商業(yè)體量。2、工程定位特色：區(qū)域地標(biāo)性的大型商業(yè)中心。集購(gòu)物、餐飲、文化、藝術(shù)、休閑、康體、娛樂(lè)、商務(wù)、辦公、景觀、區(qū)域效勞為一體的商業(yè)生活廣場(chǎng)。3、只租不售的運(yùn)作模式：財(cái)大氣粗的開發(fā)商最適合經(jīng)營(yíng)商業(yè)工程，租賃是最快結(jié)集商家入駐經(jīng)營(yíng)的方式，過(guò)慮掉了投資客，4、品牌經(jīng)營(yíng)原那么：安信對(duì)于入駐企業(yè)的品牌要求高于租金要求，表達(dá)了要做強(qiáng)商業(yè)品牌的開發(fā)理念。工程特色和經(jīng)營(yíng)方式：資金雄厚＋商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富＋精品運(yùn)作模式安信商業(yè)廣場(chǎng)與寶蓮城在整體規(guī)劃定位和開展條件上存在一定的差異：安信商業(yè)廣場(chǎng)更靠近寶山的中心，商業(yè)體量巨大，日后將構(gòu)成寶山東城新的商業(yè)核心，是對(duì)寶山鎮(zhèn)城市功能的一次升級(jí)，其辦公物業(yè)定位偏向與城市辦公，以現(xiàn)代效勞業(yè)為主；而寶蓮城由于工程體量以及區(qū)位條件上都更適合開展成未來(lái)寶山鎮(zhèn)的商務(wù)區(qū)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)CBD化。因此，安信并不是我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅，特別是寶蓮城完成首輪市場(chǎng)吸納后，在中高端客戶爭(zhēng)奪上必然與之形成互為競(jìng)爭(zhēng)！競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀祥騰國(guó)際廣場(chǎng)——社區(qū)型商業(yè)、辦公綜合工程占地8364平方米，總建筑面積25199平方米。建有4幢8-10層辦公樓，其中兩幢與本工程結(jié)構(gòu)類似，為公寓式辦公，戶型面積100、147㎡兩種，另兩幢為框架結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，層高5.5米，可自行分隔。4月28日開盤銷售，2006年年底可交房。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：樓號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)層數(shù)81096面積分布層面積450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套層面積450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套層面積500㎡，暫未分割層面積1000㎡左右，單套面積50㎡，每層20套電梯2部2部2部3部結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)，隔墻不能打通，無(wú)中央空調(diào)框架結(jié)構(gòu)，可分割，配中央空調(diào)得房率75%左右70％左右預(yù)售價(jià)格及物業(yè)管理：樓號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)均價(jià)15000左右售價(jià)14000左右整層出售，16000左右16000左右物業(yè)管理費(fèi)基價(jià)3.0元/㎡/月祥騰國(guó)際廣場(chǎng)總規(guī)模為寶蓮城標(biāo)的的一半，從整體規(guī)模上并不占優(yōu)，但從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，規(guī)劃了類似本工程的公寓式辦公和空間尺度更標(biāo)準(zhǔn)化的辦公產(chǎn)品，在產(chǎn)品力上優(yōu)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的現(xiàn)有物業(yè)。此外，5.5米層高可自由分割，也增加了工程的賣點(diǎn)，同時(shí)削弱了其15000元/㎡的單價(jià)抗性，從其目前的積累客戶情況看，這一措施還是有效地。目前其主要前期客戶仍以寶山當(dāng)?shù)氐呐c寶鋼鋼材交易有關(guān)或關(guān)聯(lián)行業(yè)的鋼老板為主。祥騰國(guó)際廣場(chǎng)的出現(xiàn)，在一定程度上分流了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的區(qū)域客戶，且其所報(bào)出的市場(chǎng)價(jià)格建立了新的市場(chǎng)頂線，這對(duì)于本工程而言也是有利的，暫時(shí)探明了區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格承受上限位置寶蓮城與安信有著不同的產(chǎn)品屬性、不同的工程定位，決定了我們有不同的目標(biāo)客戶群，我們并不沖突、不制約，各自歸位，各施各法，各顯神通！！祥騰國(guó)際廣場(chǎng)在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn)品分布細(xì)節(jié)上要優(yōu)于我們，但在工程概念和規(guī)模上與我們有著顯著差異。其目標(biāo)客戶與本工程有重疊，我們要在營(yíng)銷包裝上建立與其不同的形象和價(jià)值區(qū)隔，搶奪客源??！營(yíng)銷策略：借勢(shì)發(fā)力，從核心行業(yè)入手，建立獨(dú)占的客戶渠道借安信商業(yè)廣場(chǎng)已建立的城市核心之勢(shì)，強(qiáng)化本工程處于未來(lái)的CBD，邊緣化其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；所在區(qū)域是日后城市資源最聚集的地段，從地緣上與安信共同建立第一等級(jí)，從而建立其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法擁有的地段優(yōu)勢(shì)，在地段上將其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手隔離在高端市場(chǎng)之外；建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準(zhǔn)定位本工程的目標(biāo)客戶利用我們與寶山當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的關(guān)系資源，從寶鋼核心產(chǎn)業(yè)入手，引入寶鋼核心部門或核心企業(yè)，規(guī)劃實(shí)體鋼鐵交易、流通中心，以及未來(lái)酒店、展會(huì)等高級(jí)商務(wù)配套，申請(qǐng)針對(duì)鋼鐵企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，以紙質(zhì)期刊和電子網(wǎng)絡(luò)建立鋼鐵交易信息平臺(tái)，開辟針對(duì)目標(biāo)客戶的傳播通路，樹立我們將是日后寶山鋼鐵行業(yè)資源聚集點(diǎn)的形象，打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的心，建立安信做為綜合性商辦產(chǎn)品無(wú)法跟進(jìn)的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷執(zhí)行第一階段第二階段第三階段祥騰國(guó)際廣場(chǎng)安信商業(yè)廣場(chǎng)安信商業(yè)廣場(chǎng)其他潛在工程主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)化CBD，從地域上建立隔離屏障，同時(shí)建立鋼鐵行業(yè)聚集點(diǎn)的初期形象建立行業(yè)形象，與安信的綜合性CBD產(chǎn)生形象區(qū)隔，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶在前期成功銷售的根底上，建立更高端的市場(chǎng)形象，通過(guò)工程整體優(yōu)勢(shì)建立排他性市場(chǎng)，進(jìn)而控制當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)營(yíng)銷目的新鋼鐵CBD，強(qiáng)化CBD概念，同時(shí)樹立行業(yè)形象，聚集行業(yè)客戶資源提升鋼鐵CBD概念，強(qiáng)化鋼鐵行業(yè)，建立新的行業(yè)通路，深層挖掘客戶資源再次提升工程概念，利用工程工程形象的進(jìn)度，建立高端的鋼鐵新世界，在行業(yè)客源的根底上擴(kuò)大高端關(guān)聯(lián)行業(yè)客源推廣重點(diǎn)引入寶鋼重點(diǎn)部門或核心企業(yè)；建立鋼鐵交易中心，聚合地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有實(shí)體交易中心建立紙質(zhì)、電子等虛體行業(yè)信息交流平臺(tái)，提供企業(yè)做生意的時(shí)機(jī)；針對(duì)鋼鐵企業(yè)提供稅收優(yōu)惠政策；利用工程北塊開發(fā)時(shí)機(jī)，增加酒店、展示、商業(yè)等高級(jí)配套，完善工程鋼鐵新世界的結(jié)構(gòu)功能；完善鋼鐵企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的法律、融資、商務(wù)咨詢等高級(jí)效勞支持實(shí)現(xiàn)手段接下來(lái)，就看看請(qǐng)我們的實(shí)操方案……定價(jià)策略指導(dǎo)思想依托政府整體規(guī)劃的良好布局及支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展；寶山的區(qū)域優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐步發(fā)揮出來(lái)，房地產(chǎn)的增值潛力較大，未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)仍保持“穩(wěn)中有升〞的走勢(shì)；因?yàn)闆](méi)有競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案原故，致使本工程的定價(jià)缺乏參考、比照的依據(jù)。這給我們帶來(lái)了困惑，同時(shí)也帶來(lái)了希望！定價(jià)原那么

區(qū)域內(nèi)暫時(shí)處于地標(biāo)性位置，在產(chǎn)品的形態(tài)上存在稀缺性，故應(yīng)以市場(chǎng)測(cè)試和資金回流為定價(jià)原那么。第一期產(chǎn)品的價(jià)格和銷售形勢(shì)是制定后續(xù)銷售策略的重要參照依據(jù)，帶有市場(chǎng)試探性質(zhì)，建議執(zhí)行平安價(jià)格策略，一方面,反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求;另一方面，確保銷售速度，加速資金回流。定價(jià)策略項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)安信商業(yè)廣場(chǎng)15000元（預(yù)計(jì)）豐鼎國(guó)際9800元祥騰國(guó)際廣場(chǎng)15000元（預(yù)定報(bào)價(jià)）單價(jià)比照表作為第一期單位，我們的目標(biāo)售價(jià)為：12000-13000元/M2項(xiàng)目名稱租金價(jià)格寶鋼商務(wù)大廈5元新寶山大廈2.5元寶楊路鋼材交易中心9元寶輕商務(wù)樓1.7元租金比照表結(jié)合本工程產(chǎn)品及日后可能的配備，我們的目標(biāo)租金為：4元/M2為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷售任務(wù)，同時(shí)又確保整體實(shí)收均價(jià)不低于15500/㎡，我司在參考本工程以往的價(jià)格策略的根底上，建議公寓式辦公的推售策略為“整體價(jià)格低開高走，分階段、分層次地推售貨量〞，實(shí)現(xiàn)階段性的價(jià)格拉升。銷售攻略6月18日前，首推15%的貨量，供前期積累客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，同時(shí)對(duì)本工程的不同產(chǎn)品進(jìn)行概念測(cè)試，為正式開盤的成功提供實(shí)踐根底，均價(jià)為12000元/㎡；6月18日公開出售時(shí)，加推20%的貨量，均價(jià)上升13500元/㎡；當(dāng)?shù)诙浟夸N售達(dá)80%時(shí)，加推15%的貨量，均價(jià)上升14500元/㎡9月，當(dāng)前三批貨量總銷售達(dá)90%時(shí)，加推25%的新貨量，均價(jià)上升16500元/當(dāng)?shù)谒呐浟夸N售達(dá)90%時(shí)〔預(yù)計(jì)11月底即將臨近各公司財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)算月〕，加推剩余25%的貨量，均價(jià)上升10%，到達(dá)18000元/㎡預(yù)熱期時(shí)間5月1日-6月18日推廣配合1、媒體炒作——板塊炒作——寶山新CBD的崛起開展商品牌炒作——綜合實(shí)力雄厚工程炒作——打造“鋼鐵行業(yè)CBD〞要在寶山當(dāng)?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場(chǎng)關(guān)注度銷售策略組織前期已積累客戶召開“寶蓮城〞工程推介會(huì)；組織寶蓮集團(tuán)旗下的各個(gè)行業(yè)分公司以及關(guān)系公司召開“寶蓮城〞工程推介會(huì)，發(fā)動(dòng)內(nèi)部員工優(yōu)先購(gòu)置；供貨單位翻開5號(hào)樓的1-10層，及9號(hào)樓的11-13層2、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進(jìn)或打造寶山最大的鋼鐵交易中心的消息

吸引下游企業(yè)的關(guān)注3、占領(lǐng)寶鋼賓館作傳播點(diǎn)——做展銷會(huì)

尋找有效傳播途徑及目標(biāo)客戶群集中地作為傳播點(diǎn)，而寶鋼賓館正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地展示配合1、樣板房建議裝修方案必須充分配合工程定位，針對(duì)終端使用客戶的特性而進(jìn)行裝飾品及辦公家具的擺設(shè)，突出工程的個(gè)性及注意文化品味的營(yíng)造。此外，建議邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)名家，設(shè)計(jì)2套示范單位，加強(qiáng)展示效果。2、銷售中心目前的銷售中心場(chǎng)地較為狹小，不利于客戶溝通，同時(shí)工程外圍的綠化景觀已經(jīng)在建設(shè)中，如將銷售活動(dòng)局限在售樓中心內(nèi)并不利于工程展示；建議在銷售中心設(shè)高風(fēng)格咖啡屋，讓咖啡的香味散布整個(gè)銷售大廳，并以高規(guī)格效勞免費(fèi)向客戶提供咖啡或奶茶，以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)溫馨、高貴的氣氛；同時(shí)將樣板房安排在9號(hào)樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動(dòng)車做為看房專線車，讓客戶感受到本工程日后的環(huán)境質(zhì)量；3、銷售路線從售樓部出發(fā)——環(huán)城路〔沿高壓綠化走廊內(nèi)側(cè)從建筑施工場(chǎng)地中另辟〕——集中綠化廣場(chǎng)——9號(hào)樓樣板房沿路以VI指示系統(tǒng)進(jìn)行工程形象推廣4、銷售效勞——國(guó)賓式效勞國(guó)賓式效勞的幾個(gè)表達(dá)：客戶所到之處都受到微笑禮遇……客戶剛在銷售大廳坐下，便有效勞生遞上咖啡以及點(diǎn)心……客戶參觀全程由專業(yè)銷售人員陪同，為客戶提供專業(yè)房地產(chǎn)效勞：工程咨詢、房地產(chǎn)投資指引、按揭組合建議、裝修建議、風(fēng)水指導(dǎo)……目的：A、效勞能充分表達(dá)工程形象，優(yōu)質(zhì)、貼心的效勞才能表達(dá)效勞式辦公的理念；B、為客戶提供針對(duì)性、一對(duì)一效勞；C、效勞是一種專業(yè)，也是一種藝術(shù)展示配合5、完全工作手冊(cè)做一本工作手冊(cè)，主要圍繞日后在本工程中工作中所需的“食、行〞所展開，描繪一幅“寶蓮城未來(lái)工作美景〞，通過(guò)該效勞手冊(cè)一方面向業(yè)主介紹工程物業(yè)管理的效勞范圍、配套設(shè)施內(nèi)容、區(qū)內(nèi)外休閑區(qū)好去處及所需費(fèi)用等，另一方面將作為一份很有力的宣傳資料，加強(qiáng)客戶對(duì)工程的了解，有效配合銷售推廣。展示配合配套配合樣板房與社區(qū)看房路線上的景觀系統(tǒng)；8#樓結(jié)構(gòu)封頂〔最新變化是否為9#樓〕3、4#樓外立面完成工程配合引爆-保溫期時(shí)間6月18日-8月31日引爆開盤策略一：具有影響力的大型開盤活動(dòng)前期蓄客瞬間引爆，并以活動(dòng)吸引人流，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，營(yíng)造“熱銷〞態(tài)勢(shì)。策略二：全球同步出售目的：擴(kuò)大聲勢(shì)，一方面用“有外資購(gòu)置〞的現(xiàn)象來(lái)映襯工程開展前景及檔次感，增強(qiáng)工程“世界性〞的形象；另一方面制造銷售上的熱銷態(tài)勢(shì)，促進(jìn)成交。操作：預(yù)留局部單位，聯(lián)系一些海外投資基金進(jìn)行洽談推廣，并同時(shí)對(duì)外宣稱本工程受到海外投資家的關(guān)注及搶購(gòu)，從另一個(gè)角度強(qiáng)調(diào)工程所在區(qū)域的開展前景及自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。供貨單位引爆：翻開5號(hào)樓11-22，8號(hào)樓的1-6層，保溫：翻開8號(hào)樓的7-20促銷方式捆綁車位由于開盤后價(jià)格高企，為化解這一不利因素，可適當(dāng)進(jìn)行捆綁車位的促銷活動(dòng)，增加促銷的吸引力，即“凡購(gòu)房面積到達(dá)150㎡以上均可獲贈(zèng)40年的車位使用權(quán)〞，而為了防止車位的損失，建議可考慮把車位的售價(jià)打入樓價(jià)中。樣板房、中心園林全面竣工，正式對(duì)外開放；非對(duì)外開放區(qū)域的圍蔽工程完工；4幢建筑外立面脫落至12層以上工程配合優(yōu)惠政策適時(shí)推出針對(duì)鋼鐵貿(mào)易、流通企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行另類促銷推廣配合1、開盤熱銷氣氛襯托在寶山當(dāng)?shù)孛襟w上隨時(shí)刊登工程熱銷情況2、將推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)入工程炒作上進(jìn)行工程賣點(diǎn)述求，通過(guò)媒體建立工程獨(dú)特的工程主張3、推出行業(yè)期刊、行業(yè)論壇，建立行業(yè)話語(yǔ)權(quán)免費(fèi)刊登鋼鐵交流、流通市場(chǎng)信息，并在區(qū)域內(nèi)免費(fèi)贈(zèng)閱，建立寶蓮城電子網(wǎng)站〔可與寶山當(dāng)?shù)卣献骰蚱渌娮泳W(wǎng)站公司合作〕，并在其中建立寶蓮城電子交易信息，提供入駐企業(yè)做生意的時(shí)機(jī)；持續(xù)期時(shí)間9月1日-10月31日續(xù)推房源利用十一黃金周的銷售時(shí)機(jī)加緊出貨在經(jīng)過(guò)夏季的休整之后，開始為黃金周蓄勢(shì)供貨單位翻開6號(hào)樓所有單位推廣配合工程進(jìn)度持續(xù)曝光，跟進(jìn)工程工程進(jìn)度，吸引大客戶進(jìn)場(chǎng)4幢22層外立面根本完成7#樓主體封頂1、2#樓外立面全部完成工程配合公布北塊規(guī)劃內(nèi)容形成南塊的高級(jí)配套，建立工程作為鋼鐵CBD的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引大客戶進(jìn)場(chǎng)持續(xù)保溫期時(shí)間11月1日-精品房源開盤在前期銷售順暢的情況下，推出最后的精品房源，將整個(gè)工程的銷售推向高潮，也是本工程銷售目標(biāo)最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵供貨單位翻開9號(hào)樓所有單位和所有剩余房源推廣配合1、新高端產(chǎn)品推介通過(guò)產(chǎn)品力的更新推出最高價(jià)房源2、工程進(jìn)度持續(xù)曝光，跟進(jìn)工程工程進(jìn)度，吸引大客戶進(jìn)場(chǎng)年底前4幢22層全部竣工，可實(shí)景展示工程配合4月5月6月7月8月9月形象推廣準(zhǔn)備期首次正式推盤普通單元推盤形象推廣準(zhǔn)備期：整體形象推廣“鋼鐵CBD〞概念宣傳主題推介會(huì)前期客戶積累首次推盤“鋼鐵CBD〞概念深化投資客的積累以租代售的銷售形式普通單元推盤尋求大客戶的拓展5.18開門營(yíng)業(yè)6.18媒體公開4.28項(xiàng)目推介會(huì)13500/M214500/M2銷售進(jìn)度12000/M210月11月12月1月2月3月持續(xù)銷售期精品房源熱推期尾盤銷售期持續(xù)銷售期：5、6、8號(hào)樓的持續(xù)銷售各種專業(yè)論壇的召集支柱產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入引爆新一輪的銷售熱潮保存房源熱推以9號(hào)樓為主體的推盤針對(duì)大客戶的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷專業(yè)領(lǐng)域的SP活動(dòng)尾盤銷售期推出低價(jià)的抗性房源推出高價(jià)的保存房源首批入住客戶的大型SP活動(dòng)16500/M216500/M217500/M215500/M2合富輝煌房地產(chǎn)〔上海〕銷售進(jìn)度銷售階段目標(biāo)銷售量計(jì)劃完成銷售金額完成資金回籠計(jì)劃累積完成額預(yù)熱期10000（預(yù)定）引爆-保溫期180002.34億元1.2億元1.2億元持續(xù)期120001.74億元2.4億元3.6億元持續(xù)保溫期160002.64億元2億元5.6億元尾期100001.7億元3億元8.6億元資金回籠方案END營(yíng)銷籌劃案要引領(lǐng)寶山辦公市場(chǎng)??！寶蓮城應(yīng)該怎樣做？首先，讓我們回憶一下過(guò)往的輝煌，認(rèn)識(shí)我們的品牌,看看其魅力所在……解讀寶蓮城上海寶蓮?fù)顿Y〔集團(tuán)〕成立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行業(yè)，跨領(lǐng)域開展的投資集團(tuán)。寶蓮?fù)顿Y〔集團(tuán)〕以“締造傳世精品〞為經(jīng)營(yíng)理念，憑借自身的品牌，資金、技術(shù)、人才實(shí)力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設(shè)的工程總投資額超過(guò)60億元人民幣，建筑面積超過(guò)130萬(wàn)M2。通過(guò)多年的開展，寶蓮?fù)顿Y〔集團(tuán)〕已建立了權(quán)責(zé)明晰、標(biāo)準(zhǔn)完善的組織機(jī)構(gòu)，形成良好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)和互動(dòng)。寶蓮之路1、寶蓮花園酒店——2003年建成，提供超星級(jí)的餐飲娛樂(lè)效勞，2、石材加工——主要為公司房地產(chǎn)開發(fā)工程提供石材。3、園林基地——專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。4、物業(yè)管理——以專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國(guó)際物管的先進(jìn)理念和優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，為公司開發(fā)、建設(shè)的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)效勞，創(chuàng)造出更加舒適平安的生活空間。5、教育投資——主要致力于教育事業(yè)的投資建設(shè)。寶蓮之路寶蓮集團(tuán)已經(jīng)成為寶山區(qū)高檔住宅開發(fā)的知名品牌，所開發(fā)的高檔物業(yè)已為寶山市場(chǎng)所追捧。但是在辦公市場(chǎng)其品牌形象無(wú)疑是陌生的，從品牌的知曉度上，還沒(méi)有上升到全市范圍，在樹立工程品牌影響力方面還需繼續(xù)努力。寶蓮城的開發(fā)將為寶蓮集團(tuán)的企業(yè)品牌戰(zhàn)略中增加一顆極為重要的砝碼。寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？工程概況工程位置：本工程位于上海市寶山區(qū)同濟(jì)路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)，海江路南側(cè)總占地面積：土地面積10.9萬(wàn)平方米總建筑面積：23萬(wàn)平方米容積率：1.6綠化率：40％工程規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率工程建筑規(guī)劃：1幢28層辦公樓、4幢22層辦公樓、2幢7層辦公樓、2幢5層辦公樓商業(yè)廣場(chǎng)標(biāo)的中的工程產(chǎn)品定位于公寓式辦公，是非標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品。戶型面積集中在130和170㎡左右的兩種產(chǎn)品。這意味著本工程的產(chǎn)品設(shè)計(jì)完全依據(jù)寶山當(dāng)?shù)剞k公需求市場(chǎng)還處在初級(jí)階段這一特殊情況所設(shè)定的。且同類產(chǎn)品供給總量到達(dá)5.6萬(wàn)㎡。這就意味著，在市場(chǎng)價(jià)格快速高企的情況下，總價(jià)的迅速膨脹將約制本工程主力產(chǎn)品的銷售，同時(shí)公寓化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在日后逐漸成熟地市場(chǎng)需求下將逐漸喪失產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。我們的難點(diǎn):我們的客戶又在哪里？一種不具備可持續(xù)開展的產(chǎn)品如何引領(lǐng)未來(lái)寶山市場(chǎng)？我們要突破！新工程、新產(chǎn)品，需要制造新的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場(chǎng)目標(biāo)及目標(biāo)消費(fèi)群??！我們的市場(chǎng)在哪里？宏觀市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)：寶鋼、寶山鎮(zhèn)東城區(qū)、商務(wù)商業(yè)區(qū)寶山區(qū)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀圖項(xiàng)目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動(dòng)中心的范圍內(nèi)；南北兩側(cè)被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場(chǎng)和寶蓮城的建設(shè)將重塑淞寶老鎮(zhèn)—東城區(qū)是商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)的地位，而新開發(fā)的西城區(qū)那么是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來(lái)看，是最具有形成寶山商務(wù)核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場(chǎng)仍處在市場(chǎng)起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場(chǎng)外，沒(méi)有符合現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展支柱，但同時(shí)也極大地限制了其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的開展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代效勞業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關(guān)的行業(yè)，以及其他一些效勞型企業(yè)，多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產(chǎn)品的面積分割都較小，單位面積多為20-30㎡，市場(chǎng)售價(jià)都在萬(wàn)元以內(nèi)，市場(chǎng)租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中寶鋼商務(wù)大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，到達(dá)5元/㎡·天；微觀市場(chǎng)：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場(chǎng)解讀項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際廣場(chǎng)寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號(hào)牡丹江路1211號(hào)淞濱路135號(hào)盤古路388弄1號(hào)，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號(hào)（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼————隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220————————基本資料建筑面積11540㎡，可售8999㎡約5萬(wàn)㎡3000㎡左右25199㎡辦公2500㎡左右4800㎡左右，層面積600㎡左右總約480㎡，單套20㎡層面積300㎡左右，總1200㎡左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復(fù)式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，3－7層為辦公，8－18層為住宅4棟，8－10層，1－2層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無(wú)機(jī)動(dòng)車806個(gè)，自行車1580個(gè)無(wú)有地下車庫(kù)，車位量不定較多，且對(duì)外門口廣場(chǎng)免費(fèi)停車，約30個(gè)無(wú)院內(nèi)有可免費(fèi)停車得房率————61%75%————————物業(yè)管理公司——高力國(guó)際——三湘物業(yè)————————交房日期現(xiàn)房預(yù)計(jì)2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀(jì)80年代建于2001年左建于上個(gè)世紀(jì)80年代建于上個(gè)世紀(jì)80年代面積分析主力面積58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面積范圍46－92㎡27－100㎡單套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各類面積套數(shù)——層面積1400㎡左右，單套面積未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右約100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡約120套100㎡左右25套單套面積20㎡，每層有8間左右積15－20㎡，每層約15間項(xiàng)目名稱巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心價(jià)格分析

價(jià)格范圍報(bào)價(jià)8500（含裝修）未開盤，銷售價(jià)格不詳9800-12000均價(jià)15000，實(shí)行一房一價(jià)租賃3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5萬(wàn)/15㎡/年主力價(jià)位6500（除裝修費(fèi)）——9800－9900——————————成交均價(jià)6126（除裝修費(fèi)）——9800－9900——————————物業(yè)管理費(fèi)3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月為基價(jià)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)付款方式及其優(yōu)惠情況首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————銷售情況銷售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷售率25%無(wú)剩余30－40套未開盤出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75㎡出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進(jìn)口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無(wú)2部GFC電梯，速度較慢無(wú)無(wú)空調(diào)——中央空調(diào)送海爾壁掛式空調(diào)三菱中央空調(diào)————————層高3.8米，挑高復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)層3.8米和3.85米2.9米5.5米————————備注800元/㎡，可根據(jù)辦公或居住的要求提供相應(yīng)的家具樓宇社設(shè)備控系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；多媒體顯示系統(tǒng)；規(guī)劃有超市、休閑餐飲、影劇院、游樂(lè)廳等————多數(shù)為鋼鐵相關(guān)的中小型公司或生產(chǎn)型公司辦事處，面對(duì)友誼路的底層為鋼鐵交易中心1－2層為蘇寧電器所租賃，3－8層為辦公樓，鋼鐵、物流、貿(mào)易、保險(xiǎn)等相關(guān)中小企業(yè)入住于內(nèi)底層有飯店、桌球房等商業(yè)，入駐企業(yè)有金屬、貿(mào)易等相關(guān)的——此外，位于漠河路、同濟(jì)路口的商會(huì)都市工業(yè)園，總占地面積44畝，