時代地產千億規(guī)劃報告

走進千億新“時代”2023/12/71時代千億之路2012-2015年，時代地產合同銷售額復合增速超過40%。2015年，時代地產全年實現(xiàn)195億的銷售金額，目前董事會提出了新的挑戰(zhàn)：讓時代地產成為一家收入達到千億的房企。下面做了一個簡單的估算，分別按照40%和20%的年增長率估計未來時代地產逐年的合同銷售額。這里用合同銷售額來替代銷售收入，因為后面將進行進一步的估算，數(shù)據方面的限制使得只能合同銷售額來估算。年份2015201620172018201940%年增長率19527338253574920%年增長率195234281337404年份2020202120222023202440%年增長率104920%年增長率4855826998381006從表中可以看出，若要達到千億合同銷售額，按照40%年增長率來算，2020年可以完成目標，20%年增長率來算，2024年可以完成目標。2023/12/72時代千億之路投資是打造千億時代地產最重要的問題，如何投資才能得到最大收益？未來市場需要什么樣的住宅產品？時代地產該抓住什么樣的細分市場？如何將精心設計的地產項目更快更好的被客戶接受？如何搭配策略組合、規(guī)劃發(fā)展路徑，才能最終實現(xiàn)千億合同銷售額甚至千億收入？投資產品設計市場營銷時代地產若要在2024年達到千億合同銷售額，核心問題是：如何保持至少20%的年增長率。而若要保持20%以上的年增長率，需要起碼解決以下問題：發(fā)展路徑2023/12/73時代千億之路

——投資為王投資國內：二三線城市海外：移民國家、經濟熱點區(qū)域立足珠三角地域商業(yè)業(yè)態(tài)行業(yè)研發(fā)住宅寫字樓酒店整合產業(yè)鏈上下游增強時代地產產品設計、投資分析、戰(zhàn)略規(guī)劃、綜合服務開發(fā)方面的實力一個中心，四個基本點2023/12/74投資立足珠三角，深耕珠三角時代千億之路

——投資為王2023/12/75投資立足珠三角，深耕珠三角時代地產深耕珠三角的戰(zhàn)略近年來收到了非常好的效果。廣州、佛山、珠海、中山和清遠五個地方合同銷售額總計達到了186個億。此外，長沙的樓盤也有近9個億的合同銷售額。時代千億之路

——投資為王2023/12/76投資立足珠三角，深耕珠三角目前時代地產在珠三角仍然有大量土地儲備，可以滿足公司未來3-5年的發(fā)展需求。時代千億之路

——投資為王2023/12/77投資立足珠三角，深耕珠三角通過一些假設和簡單計算，估計出來現(xiàn)有儲備土地對應的最大合同銷售額為1928億元。容積率3現(xiàn)有土地儲備1052萬平方米建筑面積3156萬平方米可出售建筑面積占比0.8土地儲備合計容積率建筑面積合計可出售建筑面積2015合同銷售均價預計總合同銷售額萬平方米萬平方米合同銷售金額/合同銷售面積元/平方米萬元廣州1713513410132665444218佛山183354943988773898897珠海165349539686853439077中山19357467082322950清遠3393101781447573870069長沙175352542054892305322總計10523156252519280533

時代千億之路

——投資為王2023/12/78投資立足珠三角，深耕珠三角通過一些假設和簡單計算，估計出來現(xiàn)有儲備土地對應的最大合同銷售額為1928億元。結合第一張PPT中對于未來幾年合同銷售額的估算，可以得知，若是滿打滿算消耗掉目前的儲備土地：40%年增長率下2019年消耗完現(xiàn)有儲備土地，2019年合同銷售額可達到738億，離千億合同銷售額仍差262億。20%年增長率下2020年消耗完現(xiàn)有儲備土地，2020年合同銷售額可達到477億，離千億合同銷售額仍差523億。年份2015201620172018201940%年增長率19527338253574920%年增長率195234281337404年份2020202120222023202440%年增長率104920%年增長率4855826998381006時代千億之路

——投資為王2023/12/79投資立足珠三角，深耕珠三角時代千億之路

——投資為王通過對現(xiàn)有土地儲備的開發(fā)，時代地產難以達到千億合同銷售額甚至千億收入的目標，因此，需要開展其他投資活動。2023/12/710投資地域：二三線城市投資價值時代千億之路

——投資為王2023/12/711投資地域：二三線城市投資價值數(shù)據來源：盤古宏觀調查時代千億之路

——投資為王2023/12/712投資地域：二三線城市投資價值四大指標：常住/戶籍人口比例就業(yè)人口比例房價收入比人均廣義庫存量常住/戶籍人口比例越高，就業(yè)人口比例越高，房價收入比越高，人均廣義庫存量越低，房企在當?shù)氐耐顿Y價值就越高。策略：布局高潛力二三線城市，如廈門、海口、杭州、寧波、福州和天津時代千億之路

——投資為王2023/12/713投資地域：海外投資價值時代千億之路

——投資為王2023/12/714投資地域：海外投資價值海外投資類別代表企業(yè)目標客戶投資區(qū)域住宅萬科、碧桂園有移民傾向的中產階級主要集中在美國、新加坡、馬來西亞等華人密集地區(qū)酒店及度假村萬達、中建、綠地有出國游需求的中國游客主要集中在澳大利亞、迪拜、韓國等旅游資源豐富的地區(qū)商務辦公樓SOHO中國欲走出國門的國內企業(yè)主要集中在美國紐約、英國倫敦等經濟貿易中心許多大型地產公司已經有多年的海外投資經驗，隨著越來越多的中國人赴海外買房，海外市場對于國內的大型房地產公司來說，已經成為一塊兵家必爭之地。時代千億之路

——投資為王2023/12/715投資地域：海外投資價值海外意向買家的地區(qū)分布優(yōu)勢：1.香港聯(lián)交所上市為布局海外提供了資金和信息支持2.了解國內欲移民客戶需求劣勢：1.缺乏對國外法律、文化的研究2.缺乏具有國際經驗的人才機會：

1.國外更寬松的房地產行業(yè)環(huán)境2.提升時代地產的國際競爭力3.國家一帶一路戰(zhàn)略威脅：1.東道主國家的地方保護主義2.更加激烈的競爭3.國內外房地產行業(yè)經營方式的差異策略：利用時代地產在廣州的知名度，為將移民的廣州人量身定做海外住宅。時代千億之路

——投資為王2023/12/716投資業(yè)態(tài)：住宅為主，商業(yè)為輔時代千億之路

——投資為王2023/12/717投資業(yè)態(tài)：住宅為主，商業(yè)為輔目前公司土地儲備的計劃用途如上，可見住宅為公司的主要業(yè)態(tài)，商業(yè)占比很低，僅為4.3%。時代千億之路

——投資為王2023/12/718投資業(yè)態(tài)：時代現(xiàn)有寫字樓業(yè)態(tài)時代TIT廣場時代國際單位時代千億之路

——投資為王2023/12/719投資業(yè)態(tài)：時代地產寫字樓獨有的藝術氣息時代地產的寫字樓，從氣質上有別于其他地產公司的寫字樓，具有濃厚的藝術氣質。藝術將賦予寫字樓新的生命，因此時代地產的寫字樓項目具有可以全國擴張的可能性。時代千億之路

——投資為王2023/12/720投資業(yè)態(tài)：時代地產寫字樓獨有的藝術氣息策略：在藝術氛圍濃的省份省會城市如廈門、杭州、長沙、成都等建設地標式的寫字樓時代千億之路

——投資為王2023/12/721投資業(yè)態(tài)：收購藝術酒店，進軍酒店業(yè)時代千億之路

——投資為王2023/12/722投資業(yè)態(tài)：收購藝術酒店，進軍酒店業(yè)策略：收購國內藝術酒店，擴充“生活藝術家”的版圖。舉例：收購維也納酒店創(chuàng)立于1993年，以“舒適典雅、頂尖美食、品質豪華、安全環(huán)保、音樂藝術、引領健康”為產品核心價值。已開和擬開的分店網絡遍布全國80個大中城市，在全國擁有300多家分店。維也納酒店2013-2015年分別實現(xiàn)營收8.81/11.61/14.62億,對應的凈利潤分別為2,597.37/5,348.60/4,399.23萬元時代千億之路

——投資為王2023/12/723投資行業(yè)：整合產業(yè)鏈下游——物業(yè)服務時代千億之路

——投資為王2023/12/724投資行業(yè)：整合產業(yè)鏈下游——物業(yè)服務策略：大力發(fā)展小區(qū)一站式服務，打造時代地產的好房子+好服務的千億品牌趨勢：在不動產服務領域，傳統(tǒng)較為單一的物業(yè)管理和交易經紀，正向綜合生活服務升級。需求端：客戶需求，也正在從保潔維修、安保等專業(yè)服務擴展至食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動互聯(lián)網時代下新興的汽車分時共享、技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務。

發(fā)展?jié)摿Γ骸胺康禺a+服務”多個細分行業(yè)具備投資、收入超過萬億元的潛力，合計相當于新打造一個房地產業(yè)。

時代千億之路

——投資為王2023/12/725投資行業(yè)：整合產業(yè)鏈下游——物業(yè)服務策略：在物業(yè)方面向萬科學習，將好服務貫徹，在物業(yè)這片藍海抓住先發(fā)優(yōu)勢，布局一站式服務。萬科物業(yè)近5年收入和毛利率情況從左圖可以看出，萬科物業(yè)近5年來發(fā)展迅速，2015年營收已經近30個億，毛利潤近7個億。時代千億之路

——投資為王2023/12/726投資研發(fā)：增強時代地產產品設計、投資分析、戰(zhàn)略規(guī)劃、綜合服務開發(fā)方面的實力時代千億之路

——投資為王2023/12/727投資研發(fā)：增強時代地產產品設計、投資分析、戰(zhàn)略規(guī)劃、綜合服務開發(fā)方面的實力時代千億之路

——投資為王中國未來房地產市場的幾大變化：房地產行業(yè)進入白銀時代。90后、00后進入歷史舞臺，其帶來的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技術藍領收入超過普通白領是發(fā)達國家的普遍情況，相信中國并不會例外。悄然來臨的老齡化時代，一方面給經濟增長帶來了更大的挑戰(zhàn)，但同時也催生著新的需求。經濟進入成熟階段后，房地產業(yè)的經濟樞紐地位，不僅不會削弱，反而會因各類衍生服務進一步強化。

策略：緊緊抓住時代潮流，加大研發(fā)投入，把握房地產市場變化的脈搏，提升時代地產核心能力。2023/12/728產品設計小區(qū)景觀設計時代千億之路

——設計為魂2023/12/729舉例景觀的痛點龍湖式景觀僅關注示范區(qū)景觀，造價為非示范區(qū)2-3倍，入住后體驗感有極大落差。過分追求即時效果，綠化種植過密，植物缺少生長空間，后期導致部分植物死亡，影響觀賞效果。不關注老人、兒童戶外活動需求，場地器械嚴重不足。星河灣式景觀歐式園林風格，高差多，未考慮無障礙設計，影響戶外活動及通行裝飾性構件（鐵藝、木材），維護成本高，物業(yè)費用分攤高大量的觀賞性水景，使用與維護成本高，后期一般不開放，也占用大量戶外活動空間。小區(qū)缺少疏朗、陽光的活動空間。恒大式景觀純觀賞性景觀，不關注老人、兒童戶外活動需求，場地器械嚴重不足全國一百多個人工湖漏水，導致后期大量維修費用。產品設計小區(qū)景觀設計時代千億之路

——設計為魂2023/12/730產品設計小區(qū)景觀設計時代千億之路

——設計為魂2023/12/731產品設計小區(qū)景觀設計現(xiàn)狀分析：目前國內大型地產商開發(fā)的樓盤，許多設計并沒有基于用戶的實際需求對于小區(qū)的使用，兒童和老年人的使用率其實是最高的，小區(qū)景觀設計最好基于這兩者的需求開展。成年人由于工作原因，對小區(qū)使用率低，但是仍有特例，對于許多在家辦公的成年人，或者從事藝術創(chuàng)作等行業(yè)的工作者，會對小區(qū)景觀有更高要求。策略：緊緊抓住公司“生活藝術家”的理念，開發(fā)更吸引兒童、老年人和自由工作者的景觀樓盤時代千億之路

——設計為魂2023/12/732產品設計攜手互聯(lián)網和共享經濟，圈住新興消費群體時代千億之路

——設計為魂2023/12/733產品設計攜手互聯(lián)網和共享經濟，圈住新興消費群體時代網紅公寓策略：復制時代YOU公寓的開發(fā)理念，包裝成更具有當代意義的產品，如時代網紅公寓，吸引想成為網紅的時尚青年入住。時代千億之路

——設計為魂2023/12/734市場營銷將“生活藝術家”推廣到極致時代千億之路

——營銷為術2023/12/735營銷將“生活藝術家”推廣到極致時代的藝術營銷分析贊助“第六屆廣府廟會”融入廣府文化與佛山電視臺舉行足球友誼賽公關文化輸出的窗口——電視臺贊助佛山50公里徒步活動弘揚健康生活的文化獨家冠名贊助第二屆清遠國際馬拉松賽弘揚健康生活的文化《我和這個世界》——阿璞作品展藝術研究與展示媒體答謝晚宴公關媒體劉若英“Renext我敢”巡演流行音樂文化“再定義——網絡時代的復合視野和多重可能”主題展藝術研究與展示“泛策展”研討會藝術研究與展示時代近年來舉辦或贊助過的藝術活動時代千億之路

——營銷為術2023/12/736營銷將“生活藝術家”推廣到極致策略：藝術是具有無限外延性質的概念，這意味這時代地產的生活藝術家的理念，將有無限的想象空間，無限的發(fā)揮空間，無限可能。時代地產在藝術營銷方面，積累了豐富的經驗。立足于廣府文化，與廣州藝術界，與媒體，保持了良好的溝通。接下來時代地產需要做的，就是把這種藝術營銷的模式，推廣到全國。文學音樂舞蹈雕塑繪畫建筑戲劇電影藝術八大門類時代千億之路

——營銷為術2023/12/737營銷將“生活藝術家”推廣到極致策略：贊助熱門喜劇類節(jié)目策略：植入熱門電視劇、電影時代千億之路

——營銷為術2023/12/738營銷將“生活藝術家”推廣到極致岳云鵬歐陽娜娜韓寒策略：尋找文藝界的代言人時代千億之路

——營銷為術2023/12/739路徑規(guī)劃策略組合與路徑規(guī)劃時代千億之路

——路徑規(guī)劃2023/12/7402006200720082009201020112012萬科179.18355.27409.92488.81507.14717.831,031.162008200920102011201220132014保利地產155.20229.87358.94470.36689.06923.561,090.56200720082009201020112012201320142015碧桂園1771571762583474196278451,132200920102011201220132014恒大地產574586196539371,114200620072008200920102011201220132014中國海外發(fā)展1101681903744464886498271,211五大房企達到1000億所用時間（從最接近時代地產目前營收規(guī)模的年份算起）路徑規(guī)劃策略組合與路徑規(guī)劃可見，最短歷時的企業(yè)為恒大，6年內達到千億，萬科和保利用了7年，碧桂園和中國海外發(fā)展（中海地產母公司）用了9年。時代千億之路

——路徑規(guī)劃2023/12/741鑒于目前房地產市場進入白銀時代，借鑒其他地產公司的數(shù)據，保守假設時代地產年增長率為20%，達到千億目標需要9年，到2024年。年份2015201620172018201940%年增長率19527338253574920%年增長率195234281337404年份2020202120