房地產(chǎn)投資與土地增值稅政策分析

廣州工商學(xué)院學(xué)位論文寫作聲明和使用授權(quán)說明學(xué)位論文寫作聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨立進(jìn)行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。論文作者簽名：日期：2020年5月31日學(xué)位論文使用授權(quán)說明本人完全了解廣州工商學(xué)院關(guān)于收集、保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交學(xué)位論文的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存學(xué)位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)?？梢圆捎糜坝?、縮印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學(xué)?？梢詫W(xué)位論文編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫,提供網(wǎng)上服務(wù)。（保密論文在解密后遵守此規(guī)定）論文作者簽名：導(dǎo)師簽名：日期：2020年5月31日一、緒論（一）問題的提出一項對中國房價研究的分析結(jié)果表明，中國房價一直居高不下的原因并非住房的價值在上漲而是地價在上漲，地價被一致認(rèn)為是引起房價上漲的罪魁禍?zhǔn)??；凇蛾P(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》本課題期望進(jìn)行有益探索。（二）本論文相關(guān)的國內(nèi)研究動態(tài)綜述國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅理論研究主要集中在土地增值稅納稅籌劃的風(fēng)險及防范上、土地增值稅清算的難點以及我國對國外物業(yè)稅開征的借鑒。1.土地增值稅的風(fēng)險及防范措施國內(nèi)學(xué)者通過分析大量的相關(guān)文獻(xiàn)后，指出在當(dāng)今時代土地增值稅面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對之法。李璐從土地增值稅降低成本出發(fā)，分析了土地增值稅不足之處包括稅收籌劃目標(biāo)不明確、稅務(wù)部門不完善以及企業(yè)對納稅籌劃認(rèn)識不足，以及應(yīng)對這些缺陷的解決之法。張雷納稅籌劃風(fēng)險出發(fā)，分析了土地增值稅工作中的可能出現(xiàn)的風(fēng)險及其應(yīng)對措施。楊麗群從土地增值稅納稅籌劃出發(fā)，分析了在納稅籌劃中遇見的問題及其解決方法2.土地增值稅清算的難點國內(nèi)學(xué)者研究楊寧主編的《土地增值稅清算實務(wù)》一書。本書作者從工作實務(wù)操作出發(fā)，詳細(xì)地介紹了與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，從納稅人、稅務(wù)中介機構(gòu)和稅務(wù)機關(guān)三個角度立體化地講解了與財務(wù)核算、納稅申報、稅務(wù)鑒證、受理審核、稅務(wù)稽查等相關(guān)的稅收政策和行業(yè)管理規(guī)范。在厘清房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地講解了土地增值稅清算政策及應(yīng)用、土地增值稅清算程序及方法、土地增值稅清算申報表的填報和審核，全面整理了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算實務(wù)和涉稅事項，重點剖析了土地增值稅清算實務(wù)中的重點和難點。本書可以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算申報、稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證、主管稅務(wù)機關(guān)實施清算審核和檢查的指導(dǎo)用書，適用范圍廣泛。3.物業(yè)稅實施被重新提出物業(yè)稅的征收涉及社會發(fā)展的各個領(lǐng)域，關(guān)于物業(yè)稅制度的實行和有效開展是一個循序漸進(jìn)的過程，在借鑒國際各國的成功經(jīng)驗和進(jìn)行了大量的理論研究之后，國內(nèi)研究學(xué)者對物業(yè)稅研究也達(dá)到了一定的深度。再根據(jù)我國發(fā)展的需要我國也是時候建立物業(yè)稅制度了。（三）論文的創(chuàng)新點及理論和實踐意義本文的創(chuàng)新思路為：以為土地增值稅的相關(guān)政策基礎(chǔ)，從土地增值稅在稅收籌劃、清算過程的難點為切入點，研究了應(yīng)對土地增值稅征收過程中所遇見問題及其解決方法，同時分析了物業(yè)稅引入的原因。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)落實《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》如何進(jìn)行土地增值稅籌劃及如何面對清算過程中出現(xiàn)的挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，從企業(yè)節(jié)稅角度和企業(yè)納稅運營方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)增強對土地增值稅清算方案提出了一些見解,主要采取建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠政策,是符合標(biāo)注的扣除項目金額增加,利用房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資、聯(lián)營,從整體上把控土地增值稅相關(guān)稅收政策,聘用專業(yè)機構(gòu)專業(yè)人士,積極防范稅務(wù)風(fēng)險。最終提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益和社會利益具有重要現(xiàn)實意義。（四）論文主要研究內(nèi)容與組織結(jié)構(gòu)第一部分土地增值稅稅收籌劃第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算第三部分物業(yè)稅最后部分是結(jié)論，在進(jìn)行土地增值稅改革降低企業(yè)房價的同時，也要確保稅收制度的完善和稅收工作的有序進(jìn)行。在國家制定宏觀的房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟政策的同時，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財務(wù)人員要積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策，并把它活用到工作中，真正的實現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，服務(wù)于廣大消費者。二、土地增值稅稅收籌劃（一）進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的內(nèi)涵土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和裙帶物并獲得收入減去法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)向國家依法繳納的一種稅負(fù)。在國家法律和稅收規(guī)定允許的范圍內(nèi)合理避稅，做到最大程度的節(jié)稅增利，找到最佳的方案進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、投資與經(jīng)營，實現(xiàn)所有者權(quán)益最大化。合理有序地進(jìn)行土地增值稅的節(jié)稅工作，可以有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，對提高企業(yè)的經(jīng)濟效益等方面至關(guān)重要，能夠有效合理地配置企業(yè)資源，實現(xiàn)環(huán)保節(jié)約，有助于樹立良好的企業(yè)形象，使企業(yè)在可預(yù)見的未來不會大規(guī)模的削減業(yè)務(wù)或停業(yè)。（二）土地增值稅納稅籌劃的在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的表現(xiàn)1.稅收標(biāo)的物模糊從市場反饋的情況看來，目前只有極少部分的企業(yè)把土地增值稅落實到位，而絕大部分企業(yè)對土地增值稅的認(rèn)識非常有限。土地增值稅的稅收籌劃相對于其他稅種的范圍要更廣、周期要長，無意中增加了稅收籌劃的難度，這就要求工作人員不僅要有全面的統(tǒng)籌能力，而且要求掌握相關(guān)的政策。例如：沒有形成完整的稅收籌劃思路就可能導(dǎo)致稅收籌劃的失敗，沒有掌握最新的政策就有可能達(dá)不到節(jié)稅的效果。2.缺乏對稅收籌劃的認(rèn)知從社會的整體層面來看，大多數(shù)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃的認(rèn)知不足，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的利益，通過稅收籌劃的方式隨意削減納稅項目，造成偷稅漏稅的后果。因此，要想土地增值稅稅收籌劃有序進(jìn)行必須糾正房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對土地增值稅的認(rèn)知，了解稅收籌劃的原因。3.企業(yè)治理層和管理層水平偏低大部分房地產(chǎn)企業(yè)的治理層和管理層人員水平偏低，尤其是稅務(wù)會計人員的專業(yè)能力不足，對稅收征管法律法規(guī)的了解不足，以及治理層的監(jiān)管不力，致使在企業(yè)成本核算和納稅環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重紕漏，妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。由此可見，企業(yè)應(yīng)加強對相關(guān)工作人員的管理和監(jiān)督，并定期組織培訓(xùn)，每年進(jìn)行兩次調(diào)崗，通過績效考評制度來任用職員對優(yōu)秀員工給予升職加薪，而對于考評不合格的員工降職降薪，并督促員工積極完成會計人員的繼續(xù)教育，推動房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)。（三）防范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險措施1.做好整體工作，明確籌劃項目土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要稅負(fù)所在，在房地產(chǎn)的成本中占有重大比重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視土地增值稅的稅收籌劃。首先，需要能清晰的劃分土地增值稅稅收征收項目，因為一個好的稅務(wù)籌劃方案，應(yīng)該具有大局觀和長遠(yuǎn)的眼光。在合法的前提下，企業(yè)選擇低稅負(fù)和遞延納稅以獲取稅收收益。土地增值稅籌劃具有超前性、事中性、事后性等特性，稅收設(shè)計環(huán)環(huán)相扣，當(dāng)期少繳稅款的計劃未必是最優(yōu)的選擇，很多時候，當(dāng)下少繳稅款就意味著以后要多交稅，這個也需要綜合考慮。所以必須要有稅收籌劃的大局觀，全面分析每一個影響稅收的因素，考慮再三，最重要的是在進(jìn)行稅收籌劃時要做到與時俱進(jìn)，學(xué)習(xí)最新的相關(guān)法律法規(guī)，并運用到實際工作中來，建立健全的稅收籌劃系統(tǒng)，在符合法律法規(guī)的情況下做到合理避稅，降低房地產(chǎn)的建造成本。2.提高企業(yè)自身管理水平房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該跟上時代的步伐，建立健全的企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理體系，同時加大對企業(yè)財務(wù)管理的監(jiān)督力度，做好內(nèi)部審計工作。提高工作者的法律意識，保證稅收籌劃的有序進(jìn)行，以及建立內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)避免出現(xiàn)違法違紀(jì)行為。建立賞罰制度，對為企業(yè)的發(fā)展做出杰出貢獻(xiàn)的員工給予獎勵，對在工作中存在違法違紀(jì)的員工給予懲戒。3.合理利用國家優(yōu)惠政策當(dāng)前我國的稅收政策頻繁出臺，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時學(xué)習(xí)中央的指示，根據(jù)稅收政策的變動及時修改稅收籌劃計劃，及時應(yīng)對政策的變動，合理利用國家的優(yōu)惠政策。最重要的是，相關(guān)稅務(wù)人員要結(jié)合自身情況制定合理的稅收計劃。同時，稅務(wù)人員還需要結(jié)合自身的實際情況選擇合適的土地增值稅核算方法，稅務(wù)人員還要具有一定的戰(zhàn)略目光，能夠預(yù)見政策的變化，并具有迅速地反應(yīng)能力。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算（一）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的難點1.土地使用權(quán)歸屬問題目前城市發(fā)展過于迅速，造成城市土地資源出現(xiàn)公布營救的局面，政府為實現(xiàn)對城市土地資源管理的需要，頒布了許多的相關(guān)政策，并對土地的種類進(jìn)行分類，嚴(yán)格固定各種土地資源的用途，在一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的合法性，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)的利益也受到了影響，他們便通過不符合國家法律的要求獲取土地，或者沒有辦理合規(guī)的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這也給房地產(chǎn)的銷售帶來的惡劣的影響，造成企業(yè)資金鏈的斷裂。同時也就出現(xiàn)了稅權(quán)歸屬問題，給國家造成了土地稅和流轉(zhuǎn)稅的流失。2.可抵扣項問題土地增值稅可抵扣項目包括真實發(fā)生可以扣除的部分外還包括：一、獲得土地使用權(quán)所產(chǎn)生的的費用及房地產(chǎn)的開發(fā)成本：二、計算扣除的部分包括一、房地產(chǎn)開發(fā)所形成費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)所形成的稅金以及國家另行規(guī)定的加計扣除部分。由于不同原因形成的成本費用扣除標(biāo)準(zhǔn)和計算方法亦有會所不同。這也給扣除項目的確認(rèn)帶來的難題。一是稅務(wù)人員在核算土地出讓金的過程中，會包含存在尚未繳納、以財政補貼返還企業(yè)以及滯納金和罰款等項目，但是在稅法的規(guī)定中，應(yīng)剔除違反了國家法律規(guī)定而繳納的滯納金、罰款。部分稅務(wù)人員則認(rèn)為罰款是由于房地產(chǎn)交易中心收取的費用支出，應(yīng)該體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓金中，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成地價的成本。由于稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)對扣除項目標(biāo)準(zhǔn)不一致，最終也影響了土地增值稅清算的結(jié)果不一致。二是由于房地產(chǎn)開發(fā)作為一個時間久、科目種類多、資金需求量大的大項目，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會利用財務(wù)杠桿的方式來籌集外部資金。但由于國家宏觀調(diào)控或資金市場的限制，因而房地產(chǎn)開發(fā)公司一般都采取委托貸款的方式進(jìn)行集資，利用多個平臺實現(xiàn)。從目前市場情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)過程中存在一些開發(fā)費用的抵扣問題。比如，由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)水平不足，房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式不一致，成本核算系統(tǒng)不全面，在進(jìn)行土地增值稅稅收清算時，稅收部門會安排外部專業(yè)的稅務(wù)事務(wù)所對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核算，稅務(wù)事務(wù)所會對整個項目的全過程進(jìn)行整理，其中包括發(fā)票、合同、增量簽證等，但由于企業(yè)沒有對發(fā)票進(jìn)行統(tǒng)一管理，存在發(fā)票遺失的現(xiàn)象，給土地增值稅清算的開展增加了難度。三是項目成本費用的分?jǐn)倖栴}，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)存在分期開發(fā)的現(xiàn)象，一套公共基礎(chǔ)設(shè)施可能用于幾期的開發(fā)階段，因此就應(yīng)該將公共基礎(chǔ)設(shè)施的成本分?jǐn)傊撩恳黄?，而不是集中在一期。如果房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目包括普通住宅和商業(yè)用房，由于商業(yè)用房和普通住宅價值存在較大差異，如果再按驗收面積計算分?jǐn)偪鄢痤~，就會造成稅負(fù)不均。3.清算時點的把控問題清算時點可分為納稅人對土地增值稅的清算和稅務(wù)機關(guān)要求納稅人對土地增值稅清算兩種情況。可要求進(jìn)行清算的條件中包括經(jīng)完成竣工結(jié)算而房產(chǎn)建造面積占銷售面積85%以上，或雖沒有達(dá)到85%，但剩余可售面積雖房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移但已經(jīng)出租或自用。在這一前提條件下，如果房地產(chǎn)企業(yè)出租或自用的面積較大，就算達(dá)到清算要求，也沒有清算的必要性了。也就是說通過自用或出租的方式可以達(dá)到延遲清算的目的，同時也給稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)的追蹤造成了麻煩。4.普通住宅與豪華住宅合并與分離問題在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中可能包括普通住宅和豪華住宅，根據(jù)相關(guān)規(guī)定：對于不同標(biāo)準(zhǔn)的住宅增值稅的核算標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。如果滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條件的普通住宅可以享受稅收優(yōu)惠政策，要達(dá)到優(yōu)惠政策的標(biāo)準(zhǔn)包括：一、單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)允許在適當(dāng)?shù)谋壤秶鷥?nèi)的浮動，這就要求當(dāng)?shù)匾型晟频氖袌?，但是，在實際工作中很多企業(yè)都無法達(dá)到這一要求，只能從別的方面對普通住宅進(jìn)行確認(rèn)；二、在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，不同住宅的增值稅通常為負(fù)數(shù)，而豪華住宅的增值額較大，因此合并核算的優(yōu)勢比單獨核算的優(yōu)勢大，所以企業(yè)往往會放棄普通住宅的免稅政策而通過合并核算來抵減增值稅。如果不能通過對同一項目中普通住宅和豪華住宅的增值稅互抵，就看不出來真實的土地增值稅情況，與《土地增值稅暫行條例》的制定目的相悖。所以從上訴情況看來土地增值稅是單獨核算還是合并核算存在一定的爭議。5.經(jīng)營收入的確定問題雖然土地增值稅相關(guān)政策中對正常的銷售收入做出了明確的規(guī)定，但在實際工作中還是存在許多無法確定的現(xiàn)象。第一雖然是直接銷售，但是房企可能存在價格優(yōu)惠，雙方按照實際支付的價款簽訂銷售合同和開發(fā)票；但是應(yīng)該包含在其中的裝修費會被房企剔除在外，而是通過另立合同的方法來減少銷售收入。第二非直接銷售，比如通過發(fā)放非貨幣性福利獎勵員工、對外投資等，根據(jù)相關(guān)規(guī)定應(yīng)該進(jìn)行視同銷售的賬務(wù)處理，但是房企的銷售大多是采取一房一價的銷售模式，難以確定均價，使得收入額難以確定。（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的問題的應(yīng)對方法1.建立健全政策，建立一致的標(biāo)準(zhǔn)從實行土地增值稅清算的過程反映出來的情況可以了解到，目前土地增值稅清算的相關(guān)政策無法完全適用于具體工作，所以有必要進(jìn)一步完善、細(xì)化、明確相關(guān)政策，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有助于企業(yè)和稅務(wù)人員的理解和實施。為了使土地增值稅清算更好地執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)明確扣除項目和統(tǒng)一計算方法，以防被鉆了相關(guān)政策空子。2.對企業(yè)財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)企業(yè)需要對財務(wù)人員定期進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，不僅要熟悉掌握相關(guān)政策，同時需要對相關(guān)執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行關(guān)于土地增值稅專業(yè)知識的講解學(xué)習(xí)，而且需要及時考評，這樣可以提高財務(wù)人員的執(zhí)業(yè)能力，可以使財務(wù)人員提供的土地增值稅清算所依賴的財務(wù)數(shù)據(jù)更可靠，保證土地增值稅稅收籌劃工作的順利完成。為了使項目的管理趨于專業(yè)化，可以聘請稅務(wù)事務(wù)所進(jìn)行專業(yè)的指導(dǎo)，同時注意和稅務(wù)機關(guān)溝通，以保證開發(fā)項目的合法性和效益性。3.建立稅收風(fēng)險管理部門由于土地增值稅清算過程涉及的房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，在每一個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，因此要建立稅收風(fēng)險管理部門，一是：要加大稅務(wù)風(fēng)險管理力度，樹立風(fēng)險管理觀念，營造良好的風(fēng)險管理基礎(chǔ)和氛圍；二是：要建立土地增值稅稅務(wù)信息傳遞系統(tǒng)，通過信息傳遞系統(tǒng)識別土地增值稅清算過程中存在的漏洞，通過對漏洞進(jìn)行識別和評估做出相應(yīng)的處理方法，同時應(yīng)該關(guān)注和政府稅務(wù)機關(guān)之間的聯(lián)系；三是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真落實土地增值稅稅務(wù)的全部內(nèi)容，包括事前的規(guī)劃、事中的管理以及事后的評估。還要做到定期匯報，落實稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督工作，利用第三方對房地產(chǎn)的涉稅問題出具專業(yè)意見，及時預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險，在稅務(wù)風(fēng)險的源頭上扼殺風(fēng)險。（三）土地增值稅清算政策的影響1.在一定程度上抑制房價的上漲政府推出土地增值稅清算政策，使得房地產(chǎn)的建造成本大大增加了，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營收益減少。土地增值稅清算政策的推出，使得越早取得土地使用權(quán)的開發(fā)商，所面臨的壓力越大。因為取得土地使用權(quán)越晚的開發(fā)商，他們獲取土地使用權(quán)的成本比較低，如果開發(fā)還沒完成或房屋還沒有銷售，而土地增值的空間比較大，因而晚獲得土地使用權(quán)的開發(fā)商比較有優(yōu)勢。從目前土地增值幅度比較大的情況看來，土地增值稅清算政策的推出，將會增加房屋的構(gòu)建成本，影響企業(yè)的經(jīng)濟利益。再者，稅收部門加大了對土地增值稅的清算力度，也在一定程度上抑制了房地產(chǎn)過熱的情況。2.有益于消費者土地增值稅清算政策的出臺是消費者所關(guān)注的問題，他們擔(dān)心房地產(chǎn)開發(fā)商會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到自身上，引起房價瘋漲。我們從土地增值稅清算的原理進(jìn)行分析可以知道這種擔(dān)憂完全是多余的，因為預(yù)征到清算的過程，開發(fā)商的開發(fā)成本的計算標(biāo)準(zhǔn)并沒有變化，不會額外增加建造成本。因為土地增值稅的征收才用的是超額累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)開發(fā)商強行將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到消費者身上會壓縮企業(yè)的利潤，適得其反。在這種情況下，開發(fā)商通常會采取推出大小不一的房型，這樣就可以增加房屋的供應(yīng)量，從而影響市場，服務(wù)于消費者。3.增加地方政府財政收入我國城市化發(fā)展迅速，各項基礎(chǔ)性設(shè)施的建設(shè)需要大量的資金投入。國家的資金來源絕大部分都是稅收收入，因此地方政府加大稅收籌劃力度可以增加政府稅收收稅入，增加地方財政收入。但是，各項優(yōu)惠政策的出臺在一定程度上減少了地方財政收入。而土地增值稅清算政策增加了財政收入，在一定程度上彌補了地方政府的財政。土地增值稅清算的出臺增加了地方政府的經(jīng)濟來源。四、物業(yè)稅物業(yè)稅改革的理論基礎(chǔ)是將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地出讓金等各項稅款捆綁，形成房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅，如此看來，物業(yè)稅的開征必將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。（一）物業(yè)稅形成的原因1.國際的物業(yè)稅制度美國的社會體制是聯(lián)邦制的，因此他們實行的稅收體制也具有聯(lián)邦制的特色，即：聯(lián)邦政府、州政府、地方政府，而且每個州都擁有稅收立法權(quán)。稅種的設(shè)定也有明確的分類并建立完善的評估機構(gòu)由政府統(tǒng)一管理，以評估結(jié)果作為征收標(biāo)準(zhǔn)；對于減免部分的稅收也按照用途進(jìn)行了詳細(xì)的劃分，設(shè)置了不同的減免項目，總的來說，對非營業(yè)性組織實施免稅政策。對低收入群體實行適當(dāng)?shù)臏p免政策。英國物業(yè)稅作為地方政府主要的財政來源，包房地產(chǎn)稅和非房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅需要所有者繳納，主要是根據(jù)地區(qū)住房價值的不同劃分為八個等級，并明確每個等級的比率，實行超額累進(jìn)稅率原則。英國對學(xué)生實習(xí)期內(nèi)的住房實行稅款全面政策，對只有一處住房且只有一個人住的實行減免1/4的稅額，而對于有兩處的住宅并且只有一個人住的實行減免1/2的稅額。至于沒收收入或者收入低者可以像政府申請房屋稅優(yōu)惠。日本與我國有著相似的社會背景和生活習(xí)慣，日本的房地產(chǎn)稅對于我國的物業(yè)稅的建設(shè)具有很大的意義。日本經(jīng)過長期的完善已經(jīng)建立了較為完善的稅收系統(tǒng)。日本對于房地產(chǎn)稅種的劃分項目較多。2.國際物業(yè)稅對我國物業(yè)稅的借鑒國際上的其他國家物業(yè)稅歷史悠久，且形成了較為完善的體系，借鑒他們的優(yōu)秀經(jīng)驗我們可以根據(jù)自身國情的需要建立符合我國實際國情的物業(yè)稅征收制度。國外物業(yè)稅具有以下特點：一、作為收益稅的形式出現(xiàn)，英美國家的物業(yè)稅作為受益稅的給民眾帶來好處，而非是調(diào)控房價。二、物業(yè)稅歸屬地方政府，而非中央政府，是地方政府的主要財政來源。三、征收原則“計稅依據(jù)廣、稅目少、稅率低”四、稅制結(jié)構(gòu)采取“保重輕流”的方式，在保有環(huán)節(jié)上房地產(chǎn)的稅收占比較高，而在流通環(huán)節(jié)上采取低稅率的形式。五、通過市場估值的方式從價計征，保證了稅收依據(jù)的公允性。（二）稅收的設(shè)置通過對國外物業(yè)稅的研究我們可以看出，大多數(shù)國家對物業(yè)稅的種類設(shè)置較少，對于負(fù)擔(dān)不起納稅義務(wù)的所有者和承租人實行優(yōu)惠政策，對于非營利性組織的自用房也實行了優(yōu)惠政策。物業(yè)稅的開設(shè)關(guān)乎萬千住戶的福祉，所以要對納稅人、征收范圍、計稅依據(jù)、稅率等多方面進(jìn)行深入探討，設(shè)計出科學(xué)合理的物業(yè)稅稅制。（三）建立完善的評估系統(tǒng)從市場反饋回來的信息我們可以知道，當(dāng)前我國的不動產(chǎn)評估市場存在嚴(yán)重的人才缺口，當(dāng)務(wù)之急便是建立一套完整的財產(chǎn)評估理論，加大對財產(chǎn)評估人才的培養(yǎng)，彌補當(dāng)前市場的缺口，同時需要對財產(chǎn)評估人員進(jìn)行定期的集中學(xué)習(xí)呵考評，保證財產(chǎn)評估人員掌握最公允的評出方案。只有了解了納稅人的物業(yè)財產(chǎn)價值才能更好地進(jìn)行稅率的設(shè)置。其他發(fā)達(dá)國家每年都會對公民的不動產(chǎn)進(jìn)行全面的評估，并對外界公布不同用途不動產(chǎn)的價格。這些國家都建立了完善的評估系統(tǒng)，通過技術(shù)分析可以為政府提供全面有效地信息。（四）稅收減免政策通過對國外稅收情況的研究分析可以知道，對于稅收制度都設(shè)置了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。包括對事業(yè)單位及宗教等非盈利性組織，自用住房實行減免政策；對低保戶和收入不穩(wěn)定的人員制定相應(yīng)的減免和優(yōu)惠政策；對于沒有收入能力的特殊群體，如孤寡老人、殘疾人員采取減稅的措施。（五）合理的稅收制度國家的稅收制度應(yīng)該建立在符合國情的基礎(chǔ)上并進(jìn)行合理的分權(quán)。西方學(xué)者認(rèn)為，地方稅種應(yīng)該滿足以下幾點要求：一稅基不動搖；二稅種的設(shè)置應(yīng)該明確地方的責(zé)任和義務(wù)；三稅收收入應(yīng)該滿足政府未來發(fā)展的需要。將稅收立法權(quán)下放到地方政府，但是正式施行的政策需要向中央報備。這樣既可以法案更加的符合當(dāng)?shù)氐膶嵡?，給政府帶來經(jīng)濟收益，同時可以充分帶動政府的能動性，推動地方的基層建設(shè)，提高當(dāng)?shù)卣腉DP。五、結(jié)論（一）洞察深的研究課題物業(yè)稅取代土地增值稅的原因分析（二）論文尚待完善與補充研究的地方在進(jìn)行土地增值稅改革降低企業(yè)房價的同時，也要確保稅收制度的完善和稅收工作的有序進(jìn)行。在國家制定宏觀的房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟政策的同時，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財務(wù)人員要積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策，并把它活用到工作中，真正的實現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，規(guī)避財務(wù)