房地產(chǎn)投資與土地增值稅政策分析

廣州工商學(xué)院學(xué)位論文寫作聲明和使用授權(quán)說明學(xué)位論文寫作聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的作品或成果。對本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。論文作者簽名：日期：2020年5月31日學(xué)位論文使用授權(quán)說明本人完全了解廣州工商學(xué)院關(guān)于收集、保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交學(xué)位論文的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存學(xué)位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)?？梢圆捎糜坝?、縮印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學(xué)?？梢詫W(xué)位論文編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫,提供網(wǎng)上服務(wù)。（保密論文在解密后遵守此規(guī)定）論文作者簽名：導(dǎo)師簽名：日期：2020年5月31日一、緒論（一）問題的提出一項(xiàng)對中國房價(jià)研究的分析結(jié)果表明，中國房價(jià)一直居高不下的原因并非住房的價(jià)值在上漲而是地價(jià)在上漲，地價(jià)被一致認(rèn)為是引起房價(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)??；凇蛾P(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》本課題期望進(jìn)行有益探索。（二）本論文相關(guān)的國內(nèi)研究動(dòng)態(tài)綜述國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅理論研究主要集中在土地增值稅納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及防范上、土地增值稅清算的難點(diǎn)以及我國對國外物業(yè)稅開征的借鑒。1.土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施國內(nèi)學(xué)者通過分析大量的相關(guān)文獻(xiàn)后，指出在當(dāng)今時(shí)代土地增值稅面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對之法。李璐從土地增值稅降低成本出發(fā)，分析了土地增值稅不足之處包括稅收籌劃目標(biāo)不明確、稅務(wù)部門不完善以及企業(yè)對納稅籌劃認(rèn)識不足，以及應(yīng)對這些缺陷的解決之法。張雷納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，分析了土地增值稅工作中的可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對措施。楊麗群從土地增值稅納稅籌劃出發(fā)，分析了在納稅籌劃中遇見的問題及其解決方法2.土地增值稅清算的難點(diǎn)國內(nèi)學(xué)者研究楊寧主編的《土地增值稅清算實(shí)務(wù)》一書。本書作者從工作實(shí)務(wù)操作出發(fā)，詳細(xì)地介紹了與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，從納稅人、稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)關(guān)三個(gè)角度立體化地講解了與財(cái)務(wù)核算、納稅申報(bào)、稅務(wù)鑒證、受理審核、稅務(wù)稽查等相關(guān)的稅收政策和行業(yè)管理規(guī)范。在厘清房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地講解了土地增值稅清算政策及應(yīng)用、土地增值稅清算程序及方法、土地增值稅清算申報(bào)表的填報(bào)和審核，全面整理了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算實(shí)務(wù)和涉稅事項(xiàng)，重點(diǎn)剖析了土地增值稅清算實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。本書可以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施清算審核和檢查的指導(dǎo)用書，適用范圍廣泛。3.物業(yè)稅實(shí)施被重新提出物業(yè)稅的征收涉及社會發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域，關(guān)于物業(yè)稅制度的實(shí)行和有效開展是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，在借鑒國際各國的成功經(jīng)驗(yàn)和進(jìn)行了大量的理論研究之后，國內(nèi)研究學(xué)者對物業(yè)稅研究也達(dá)到了一定的深度。再根據(jù)我國發(fā)展的需要我國也是時(shí)候建立物業(yè)稅制度了。（三）論文的創(chuàng)新點(diǎn)及理論和實(shí)踐意義本文的創(chuàng)新思路為：以為土地增值稅的相關(guān)政策基礎(chǔ)，從土地增值稅在稅收籌劃、清算過程的難點(diǎn)為切入點(diǎn)，研究了應(yīng)對土地增值稅征收過程中所遇見問題及其解決方法，同時(shí)分析了物業(yè)稅引入的原因。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》如何進(jìn)行土地增值稅籌劃及如何面對清算過程中出現(xiàn)的挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，從企業(yè)節(jié)稅角度和企業(yè)納稅運(yùn)營方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)對土地增值稅清算方案提出了一些見解,主要采取建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠政策,是符合標(biāo)注的扣除項(xiàng)目金額增加,利用房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、聯(lián)營,從整體上把控土地增值稅相關(guān)稅收政策,聘用專業(yè)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士,積極防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最終提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和社會利益具有重要現(xiàn)實(shí)意義。（四）論文主要研究內(nèi)容與組織結(jié)構(gòu)第一部分土地增值稅稅收籌劃第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算第三部分物業(yè)稅最后部分是結(jié)論，在進(jìn)行土地增值稅改革降低企業(yè)房價(jià)的同時(shí)，也要確保稅收制度的完善和稅收工作的有序進(jìn)行。在國家制定宏觀的房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員要積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策，并把它活用到工作中，真正的實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，服務(wù)于廣大消費(fèi)者。二、土地增值稅稅收籌劃（一）進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的內(nèi)涵土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和裙帶物并獲得收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)向國家依法繳納的一種稅負(fù)。在國家法律和稅收規(guī)定允許的范圍內(nèi)合理避稅，做到最大程度的節(jié)稅增利，找到最佳的方案進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、投資與經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)所有者權(quán)益最大化。合理有序地進(jìn)行土地增值稅的節(jié)稅工作，可以有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，對提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益等方面至關(guān)重要，能夠有效合理地配置企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)環(huán)保節(jié)約，有助于樹立良好的企業(yè)形象，使企業(yè)在可預(yù)見的未來不會大規(guī)模的削減業(yè)務(wù)或停業(yè)。（二）土地增值稅納稅籌劃的在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的表現(xiàn)1.稅收標(biāo)的物模糊從市場反饋的情況看來，目前只有極少部分的企業(yè)把土地增值稅落實(shí)到位，而絕大部分企業(yè)對土地增值稅的認(rèn)識非常有限。土地增值稅的稅收籌劃相對于其他稅種的范圍要更廣、周期要長，無意中增加了稅收籌劃的難度，這就要求工作人員不僅要有全面的統(tǒng)籌能力，而且要求掌握相關(guān)的政策。例如：沒有形成完整的稅收籌劃思路就可能導(dǎo)致稅收籌劃的失敗，沒有掌握最新的政策就有可能達(dá)不到節(jié)稅的效果。2.缺乏對稅收籌劃的認(rèn)知從社會的整體層面來看，大多數(shù)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃的認(rèn)知不足，有些房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的利益，通過稅收籌劃的方式隨意削減納稅項(xiàng)目，造成偷稅漏稅的后果。因此，要想土地增值稅稅收籌劃有序進(jìn)行必須糾正房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對土地增值稅的認(rèn)知，了解稅收籌劃的原因。3.企業(yè)治理層和管理層水平偏低大部分房地產(chǎn)企業(yè)的治理層和管理層人員水平偏低，尤其是稅務(wù)會計(jì)人員的專業(yè)能力不足，對稅收征管法律法規(guī)的了解不足，以及治理層的監(jiān)管不力，致使在企業(yè)成本核算和納稅環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重紕漏，妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。由此可見，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對相關(guān)工作人員的管理和監(jiān)督，并定期組織培訓(xùn)，每年進(jìn)行兩次調(diào)崗，通過績效考評制度來任用職員對優(yōu)秀員工給予升職加薪，而對于考評不合格的員工降職降薪，并督促員工積極完成會計(jì)人員的繼續(xù)教育，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)。（三）防范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)措施1.做好整體工作，明確籌劃項(xiàng)目土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要稅負(fù)所在，在房地產(chǎn)的成本中占有重大比重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視土地增值稅的稅收籌劃。首先，需要能清晰的劃分土地增值稅稅收征收項(xiàng)目，因?yàn)橐粋€(gè)好的稅務(wù)籌劃方案，應(yīng)該具有大局觀和長遠(yuǎn)的眼光。在合法的前提下，企業(yè)選擇低稅負(fù)和遞延納稅以獲取稅收收益。土地增值稅籌劃具有超前性、事中性、事后性等特性，稅收設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)相扣，當(dāng)期少繳稅款的計(jì)劃未必是最優(yōu)的選擇，很多時(shí)候，當(dāng)下少繳稅款就意味著以后要多交稅，這個(gè)也需要綜合考慮。所以必須要有稅收籌劃的大局觀，全面分析每一個(gè)影響稅收的因素，考慮再三，最重要的是在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要做到與時(shí)俱進(jìn)，學(xué)習(xí)最新的相關(guān)法律法規(guī)，并運(yùn)用到實(shí)際工作中來，建立健全的稅收籌劃系統(tǒng)，在符合法律法規(guī)的情況下做到合理避稅，降低房地產(chǎn)的建造成本。2.提高企業(yè)自身管理水平房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該跟上時(shí)代的步伐，建立健全的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系，同時(shí)加大對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督力度，做好內(nèi)部審計(jì)工作。提高工作者的法律意識，保證稅收籌劃的有序進(jìn)行，以及建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)避免出現(xiàn)違法違紀(jì)行為。建立賞罰制度，對為企業(yè)的發(fā)展做出杰出貢獻(xiàn)的員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，對在工作中存在違法違紀(jì)的員工給予懲戒。3.合理利用國家優(yōu)惠政策當(dāng)前我國的稅收政策頻繁出臺，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)學(xué)習(xí)中央的指示，根據(jù)稅收政策的變動(dòng)及時(shí)修改稅收籌劃計(jì)劃，及時(shí)應(yīng)對政策的變動(dòng)，合理利用國家的優(yōu)惠政策。最重要的是，相關(guān)稅務(wù)人員要結(jié)合自身情況制定合理的稅收計(jì)劃。同時(shí)，稅務(wù)人員還需要結(jié)合自身的實(shí)際情況選擇合適的土地增值稅核算方法，稅務(wù)人員還要具有一定的戰(zhàn)略目光，能夠預(yù)見政策的變化，并具有迅速地反應(yīng)能力。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算（一）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的難點(diǎn)1.土地使用權(quán)歸屬問題目前城市發(fā)展過于迅速，造成城市土地資源出現(xiàn)公布營救的局面，政府為實(shí)現(xiàn)對城市土地資源管理的需要，頒布了許多的相關(guān)政策，并對土地的種類進(jìn)行分類，嚴(yán)格固定各種土地資源的用途，在一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的合法性，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)的利益也受到了影響，他們便通過不符合國家法律的要求獲取土地，或者沒有辦理合規(guī)的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這也給房地產(chǎn)的銷售帶來的惡劣的影響，造成企業(yè)資金鏈的斷裂。同時(shí)也就出現(xiàn)了稅權(quán)歸屬問題，給國家造成了土地稅和流轉(zhuǎn)稅的流失。2.可抵扣項(xiàng)問題土地增值稅可抵扣項(xiàng)目包括真實(shí)發(fā)生可以扣除的部分外還包括：一、獲得土地使用權(quán)所產(chǎn)生的的費(fèi)用及房地產(chǎn)的開發(fā)成本：二、計(jì)算扣除的部分包括一、房地產(chǎn)開發(fā)所形成費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)所形成的稅金以及國家另行規(guī)定的加計(jì)扣除部分。由于不同原因形成的成本費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法亦有會所不同。這也給扣除項(xiàng)目的確認(rèn)帶來的難題。一是稅務(wù)人員在核算土地出讓金的過程中，會包含存在尚未繳納、以財(cái)政補(bǔ)貼返還企業(yè)以及滯納金和罰款等項(xiàng)目，但是在稅法的規(guī)定中，應(yīng)剔除違反了國家法律規(guī)定而繳納的滯納金、罰款。部分稅務(wù)人員則認(rèn)為罰款是由于房地產(chǎn)交易中心收取的費(fèi)用支出，應(yīng)該體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓金中，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成地價(jià)的成本。由于稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)對扣除項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)不一致，最終也影響了土地增值稅清算的結(jié)果不一致。二是由于房地產(chǎn)開發(fā)作為一個(gè)時(shí)間久、科目種類多、資金需求量大的大項(xiàng)目，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會利用財(cái)務(wù)杠桿的方式來籌集外部資金。但由于國家宏觀調(diào)控或資金市場的限制，因而房地產(chǎn)開發(fā)公司一般都采取委托貸款的方式進(jìn)行集資，利用多個(gè)平臺實(shí)現(xiàn)。從目前市場情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)過程中存在一些開發(fā)費(fèi)用的抵扣問題。比如，由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平不足，房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式不一致，成本核算系統(tǒng)不全面，在進(jìn)行土地增值稅稅收清算時(shí)，稅收部門會安排外部專業(yè)的稅務(wù)事務(wù)所對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核算，稅務(wù)事務(wù)所會對整個(gè)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行整理，其中包括發(fā)票、合同、增量簽證等，但由于企業(yè)沒有對發(fā)票進(jìn)行統(tǒng)一管理，存在發(fā)票遺失的現(xiàn)象，給土地增值稅清算的開展增加了難度。三是項(xiàng)目成本費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)存在分期開發(fā)的現(xiàn)象，一套公共基礎(chǔ)設(shè)施可能用于幾期的開發(fā)階段，因此就應(yīng)該將公共基礎(chǔ)設(shè)施的成本分?jǐn)傊撩恳黄?，而不是集中在一期。如果房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目包括普通住宅和商業(yè)用房，由于商業(yè)用房和普通住宅價(jià)值存在較大差異，如果再按驗(yàn)收面積計(jì)算分?jǐn)偪鄢痤~，就會造成稅負(fù)不均。3.清算時(shí)點(diǎn)的把控問題清算時(shí)點(diǎn)可分為納稅人對土地增值稅的清算和稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人對土地增值稅清算兩種情況?？梢筮M(jìn)行清算的條件中包括經(jīng)完成竣工結(jié)算而房產(chǎn)建造面積占銷售面積85%以上，或雖沒有達(dá)到85%，但剩余可售面積雖房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移但已經(jīng)出租或自用。在這一前提條件下，如果房地產(chǎn)企業(yè)出租或自用的面積較大，就算達(dá)到清算要求，也沒有清算的必要性了。也就是說通過自用或出租的方式可以達(dá)到延遲清算的目的，同時(shí)也給稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)的追蹤造成了麻煩。4.普通住宅與豪華住宅合并與分離問題在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中可能包括普通住宅和豪華住宅，根據(jù)相關(guān)規(guī)定：對于不同標(biāo)準(zhǔn)的住宅增值稅的核算標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。如果滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條件的普通住宅可以享受稅收優(yōu)惠政策，要達(dá)到優(yōu)惠政策的標(biāo)準(zhǔn)包括：一、單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)允許在適當(dāng)?shù)谋壤秶鷥?nèi)的浮動(dòng)，這就要求當(dāng)?shù)匾型晟频氖袌?，但是，在?shí)際工作中很多企業(yè)都無法達(dá)到這一要求，只能從別的方面對普通住宅進(jìn)行確認(rèn)；二、在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，不同住宅的增值稅通常為負(fù)數(shù)，而豪華住宅的增值額較大，因此合并核算的優(yōu)勢比單獨(dú)核算的優(yōu)勢大，所以企業(yè)往往會放棄普通住宅的免稅政策而通過合并核算來抵減增值稅。如果不能通過對同一項(xiàng)目中普通住宅和豪華住宅的增值稅互抵，就看不出來真實(shí)的土地增值稅情況，與《土地增值稅暫行條例》的制定目的相悖。所以從上訴情況看來土地增值稅是單獨(dú)核算還是合并核算存在一定的爭議。5.經(jīng)營收入的確定問題雖然土地增值稅相關(guān)政策中對正常的銷售收入做出了明確的規(guī)定，但在實(shí)際工作中還是存在許多無法確定的現(xiàn)象。第一雖然是直接銷售，但是房企可能存在價(jià)格優(yōu)惠，雙方按照實(shí)際支付的價(jià)款簽訂銷售合同和開發(fā)票；但是應(yīng)該包含在其中的裝修費(fèi)會被房企剔除在外，而是通過另立合同的方法來減少銷售收入。第二非直接銷售，比如通過發(fā)放非貨幣性福利獎(jiǎng)勵(lì)員工、對外投資等，根據(jù)相關(guān)規(guī)定應(yīng)該進(jìn)行視同銷售的賬務(wù)處理，但是房企的銷售大多是采取一房一價(jià)的銷售模式，難以確定均價(jià)，使得收入額難以確定。（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的問題的應(yīng)對方法1.建立健全政策，建立一致的標(biāo)準(zhǔn)從實(shí)行土地增值稅清算的過程反映出來的情況可以了解到，目前土地增值稅清算的相關(guān)政策無法完全適用于具體工作，所以有必要進(jìn)一步完善、細(xì)化、明確相關(guān)政策，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有助于企業(yè)和稅務(wù)人員的理解和實(shí)施。為了使土地增值稅清算更好地執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)明確扣除項(xiàng)目和統(tǒng)一計(jì)算方法，以防被鉆了相關(guān)政策空子。2.對企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)企業(yè)需要對財(cái)務(wù)人員定期進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，不僅要熟悉掌握相關(guān)政策，同時(shí)需要對相關(guān)執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行關(guān)于土地增值稅專業(yè)知識的講解學(xué)習(xí)，而且需要及時(shí)考評，這樣可以提高財(cái)務(wù)人員的執(zhí)業(yè)能力，可以使財(cái)務(wù)人員提供的土地增值稅清算所依賴的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更可靠，保證土地增值稅稅收籌劃工作的順利完成。為了使項(xiàng)目的管理趨于專業(yè)化，可以聘請稅務(wù)事務(wù)所進(jìn)行專業(yè)的指導(dǎo)，同時(shí)注意和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，以保證開發(fā)項(xiàng)目的合法性和效益性。3.建立稅收風(fēng)險(xiǎn)管理部門由于土地增值稅清算過程涉及的房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，在每一個(gè)環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此要建立稅收風(fēng)險(xiǎn)管理部門，一是：要加大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理力度，樹立風(fēng)險(xiǎn)管理觀念，營造良好的風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)和氛圍；二是：要建立土地增值稅稅務(wù)信息傳遞系統(tǒng)，通過信息傳遞系統(tǒng)識別土地增值稅清算過程中存在的漏洞，通過對漏洞進(jìn)行識別和評估做出相應(yīng)的處理方法，同時(shí)應(yīng)該關(guān)注和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的聯(lián)系；三是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真落實(shí)土地增值稅稅務(wù)的全部內(nèi)容，包括事前的規(guī)劃、事中的管理以及事后的評估。還要做到定期匯報(bào)，落實(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督工作，利用第三方對房地產(chǎn)的涉稅問題出具專業(yè)意見，及時(shí)預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的源頭上扼殺風(fēng)險(xiǎn)。（三）土地增值稅清算政策的影響1.在一定程度上抑制房價(jià)的上漲政府推出土地增值稅清算政策，使得房地產(chǎn)的建造成本大大增加了，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營收益減少。土地增值稅清算政策的推出，使得越早取得土地使用權(quán)的開發(fā)商，所面臨的壓力越大。因?yàn)槿〉猛恋厥褂脵?quán)越晚的開發(fā)商，他們獲取土地使用權(quán)的成本比較低，如果開發(fā)還沒完成或房屋還沒有銷售，而土地增值的空間比較大，因而晚獲得土地使用權(quán)的開發(fā)商比較有優(yōu)勢。從目前土地增值幅度比較大的情況看來，土地增值稅清算政策的推出，將會增加房屋的構(gòu)建成本，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。再者，稅收部門加大了對土地增值稅的清算力度，也在一定程度上抑制了房地產(chǎn)過熱的情況。2.有益于消費(fèi)者土地增值稅清算政策的出臺是消費(fèi)者所關(guān)注的問題，他們擔(dān)心房地產(chǎn)開發(fā)商會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到自身上，引起房價(jià)瘋漲。我們從土地增值稅清算的原理進(jìn)行分析可以知道這種擔(dān)憂完全是多余的，因?yàn)轭A(yù)征到清算的過程，開發(fā)商的開發(fā)成本的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并沒有變化，不會額外增加建造成本。因?yàn)橥恋卦鲋刀惖恼魇詹庞玫氖浅~累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)行將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上會壓縮企業(yè)的利潤，適得其反。在這種情況下，開發(fā)商通常會采取推出大小不一的房型，這樣就可以增加房屋的供應(yīng)量，從而影響市場，服務(wù)于消費(fèi)者。3.增加地方政府財(cái)政收入我國城市化發(fā)展迅速，各項(xiàng)基礎(chǔ)性設(shè)施的建設(shè)需要大量的資金投入。國家的資金來源絕大部分都是稅收收入，因此地方政府加大稅收籌劃力度可以增加政府稅收收稅入，增加地方財(cái)政收入。但是，各項(xiàng)優(yōu)惠政策的出臺在一定程度上減少了地方財(cái)政收入。而土地增值稅清算政策增加了財(cái)政收入，在一定程度上彌補(bǔ)了地方政府的財(cái)政。土地增值稅清算的出臺增加了地方政府的經(jīng)濟(jì)來源。四、物業(yè)稅物業(yè)稅改革的理論基礎(chǔ)是將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地出讓金等各項(xiàng)稅款捆綁，形成房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅，如此看來，物業(yè)稅的開征必將對地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。（一）物業(yè)稅形成的原因1.國際的物業(yè)稅制度美國的社會體制是聯(lián)邦制的，因此他們實(shí)行的稅收體制也具有聯(lián)邦制的特色，即：聯(lián)邦政府、州政府、地方政府，而且每個(gè)州都擁有稅收立法權(quán)。稅種的設(shè)定也有明確的分類并建立完善的評估機(jī)構(gòu)由政府統(tǒng)一管理，以評估結(jié)果作為征收標(biāo)準(zhǔn)；對于減免部分的稅收也按照用途進(jìn)行了詳細(xì)的劃分，設(shè)置了不同的減免項(xiàng)目，總的來說，對非營業(yè)性組織實(shí)施免稅政策。對低收入群體實(shí)行適當(dāng)?shù)臏p免政策。英國物業(yè)稅作為地方政府主要的財(cái)政來源，包房地產(chǎn)稅和非房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅需要所有者繳納，主要是根據(jù)地區(qū)住房價(jià)值的不同劃分為八個(gè)等級，并明確每個(gè)等級的比率，實(shí)行超額累進(jìn)稅率原則。英國對學(xué)生實(shí)習(xí)期內(nèi)的住房實(shí)行稅款全面政策，對只有一處住房且只有一個(gè)人住的實(shí)行減免1/4的稅額，而對于有兩處的住宅并且只有一個(gè)人住的實(shí)行減免1/2的稅額。至于沒收收入或者收入低者可以像政府申請房屋稅優(yōu)惠。日本與我國有著相似的社會背景和生活習(xí)慣，日本的房地產(chǎn)稅對于我國的物業(yè)稅的建設(shè)具有很大的意義。日本經(jīng)過長期的完善已經(jīng)建立了較為完善的稅收系統(tǒng)。日本對于房地產(chǎn)稅種的劃分項(xiàng)目較多。2.國際物業(yè)稅對我國物業(yè)稅的借鑒國際上的其他國家物業(yè)稅歷史悠久，且形成了較為完善的體系，借鑒他們的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)我們可以根據(jù)自身國情的需要建立符合我國實(shí)際國情的物業(yè)稅征收制度。國外物業(yè)稅具有以下特點(diǎn)：一、作為收益稅的形式出現(xiàn)，英美國家的物業(yè)稅作為受益稅的給民眾帶來好處，而非是調(diào)控房價(jià)。二、物業(yè)稅歸屬地方政府，而非中央政府，是地方政府的主要財(cái)政來源。三、征收原則“計(jì)稅依據(jù)廣、稅目少、稅率低”四、稅制結(jié)構(gòu)采取“保重輕流”的方式，在保有環(huán)節(jié)上房地產(chǎn)的稅收占比較高，而在流通環(huán)節(jié)上采取低稅率的形式。五、通過市場估值的方式從價(jià)計(jì)征，保證了稅收依據(jù)的公允性。（二）稅收的設(shè)置通過對國外物業(yè)稅的研究我們可以看出，大多數(shù)國家對物業(yè)稅的種類設(shè)置較少，對于負(fù)擔(dān)不起納稅義務(wù)的所有者和承租人實(shí)行優(yōu)惠政策，對于非營利性組織的自用房也實(shí)行了優(yōu)惠政策。物業(yè)稅的開設(shè)關(guān)乎萬千住戶的福祉，所以要對納稅人、征收范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率等多方面進(jìn)行深入探討，設(shè)計(jì)出科學(xué)合理的物業(yè)稅稅制。（三）建立完善的評估系統(tǒng)從市場反饋回來的信息我們可以知道，當(dāng)前我國的不動(dòng)產(chǎn)評估市場存在嚴(yán)重的人才缺口，當(dāng)務(wù)之急便是建立一套完整的財(cái)產(chǎn)評估理論，加大對財(cái)產(chǎn)評估人才的培養(yǎng)，彌補(bǔ)當(dāng)前市場的缺口，同時(shí)需要對財(cái)產(chǎn)評估人員進(jìn)行定期的集中學(xué)習(xí)呵考評，保證財(cái)產(chǎn)評估人員掌握最公允的評出方案。只有了解了納稅人的物業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值才能更好地進(jìn)行稅率的設(shè)置。其他發(fā)達(dá)國家每年都會對公民的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行全面的評估，并對外界公布不同用途不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。這些國家都建立了完善的評估系統(tǒng)，通過技術(shù)分析可以為政府提供全面有效地信息。（四）稅收減免政策通過對國外稅收情況的研究分析可以知道，對于稅收制度都設(shè)置了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。包括對事業(yè)單位及宗教等非盈利性組織，自用住房實(shí)行減免政策；對低保戶和收入不穩(wěn)定的人員制定相應(yīng)的減免和優(yōu)惠政策；對于沒有收入能力的特殊群體，如孤寡老人、殘疾人員采取減稅的措施。（五）合理的稅收制度國家的稅收制度應(yīng)該建立在符合國情的基礎(chǔ)上并進(jìn)行合理的分權(quán)。西方學(xué)者認(rèn)為，地方稅種應(yīng)該滿足以下幾點(diǎn)要求：一稅基不動(dòng)搖；二稅種的設(shè)置應(yīng)該明確地方的責(zé)任和義務(wù)；三稅收收入應(yīng)該滿足政府未來發(fā)展的需要。將稅收立法權(quán)下放到地方政府，但是正式施行的政策需要向中央報(bào)備。這樣既可以法案更加的符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)情，給政府帶來經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)可以充分帶動(dòng)政府的能動(dòng)性，推動(dòng)地方的基層建設(shè)，提高當(dāng)?shù)卣腉DP。五、結(jié)論（一）洞察深的研究課題物業(yè)稅取代土地增值稅的原因分析（二）論文尚待完善與補(bǔ)充研究的地方在進(jìn)行土地增值稅改革降低企業(yè)房價(jià)的同時(shí)，也要確保稅收制度的完善和稅收工作的有序進(jìn)行。在國家制定宏觀的房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員要積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策，并把它活用到工作中，真正的實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，規(guī)避財(cái)務(wù)