中國房地產發(fā)展分析

中國房地產發(fā)展分析改革開放以來，我國房地產業(yè)得到迅速進展，住房作為市民賴以生存的安居場所，住房價格又是房地產的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當中，因此越來越被人們所關注。近年來房地產價格連續(xù)穩(wěn)固上漲，已遠遠超過一樣人所能承擔的經濟能力。專門是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。有部分人能擁有幾套房產，而有部分急需住房有些卻是超前的需求，過高的房價有可能超出經濟系統(tǒng)的承擔能力，從而最終阻礙到經濟的穩(wěn)固。我公司作為一個新起步的房地產企業(yè)，今年初去西寧城南區(qū)的房博會參觀和了解了一下西寧的房地產業(yè)，感受專門冷清，參觀者密度不大。緣故有多方面，平抑房價一直是國家宏觀調控房地產市場的目標，人民幣加息的壓力日益增加，按揭門檻提高，國八條的實施，一方面打壓高檔項目的開發(fā)，另一方面引起的全國房價小幅度微調使一些消費者開始持幣觀望。房價在下降，房地產商從首付款、全款、貸款等方面因此了解房價上漲的緣故，關于解答現(xiàn)時期中國經濟產存在的咨詢題至關重要：（一） 總體需求呈旺盛趨勢1．居民住房需求的增長。所謂正常住房需求是指隨著我國國民經濟連續(xù)快速的增長，現(xiàn)有各城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，從而使得城鎮(zhèn)居民住房需求的不斷增長和都市化建設過程的加快，大量農村人口進入城鎮(zhèn)所產生的對住房的合理需求，專門是包括外地人購房在內的中高端需求強勁。消費型住房需求增長，直截了當拉動房價的上漲。2．超前住房需求。這是指超出了購買者自身現(xiàn)行購買能力而形成的一種需求?，F(xiàn)時生活中，這種有效購房需求是無法完全得到滿足的，因為大部分購房者是沒有實際購買能力需通過銀行貸款才得以滿足。2005年，我國城鎮(zhèn)居民的住房消費占城鎮(zhèn)個人可支配收入的比重高達24.07%，這超出了部分人的經濟承擔能力，產生了大量所謂的“房奴”。以上海為例，數(shù)據(jù)講明，2018年8月上海中資商業(yè)銀行個人住房貸款大幅增加58.7億元，比7月多增13.2億元，相當于第二季度的全部增量。月末政策性個人住房公積金貸款余額首次突破500億元，高達501.6億元，當月新增住房公積金貸款39.2億元，為上半年月均增量的5倍多，創(chuàng)三年來單月增量新高。此外，在急劇增加的外資銀行貸款中，也有23.9億元投向了房地產業(yè)。可見，上海房地產業(yè)總體需求旺盛，但這種總體需求大部份是通過銀行貸款得于實現(xiàn)的，并不是有效需求。從購房者的經濟承擔能力來看，這種住房需求已遠遠超過了這部分人的經濟承擔能力，住房價格上漲，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趨旺盛，使得房地產市場的供需關系緊張，供不應求3．被動住房需求。是指因拆遷城鎮(zhèn)居民舊房而產生的住房需求。近幾年，一些地點片面強調經營都市、盲目大規(guī)模拆建，引起大量的被動住房需求。依照有關統(tǒng)計資料推算，每年因房屋拆遷導致的住房需求在3億平方米左右，而這幾年每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米，住房缺口由此被撕開。盡管通過對城鎮(zhèn)居民舊房屋進行拆遷，可增加土地的供給量，解決都市土地供給不足的咨詢題，但這增加的拆遷成本，最終依舊會轉移到消費者的身上，從而抬高了房價。4.投機型住房需求。是指由于投機炒作而形成的需求。住房本身具有消費品和投資品的雙重屬性，購買住房除了正常消費之外，還可用來投資，便顯現(xiàn)了專門“炒房”的人群，人為地拉動住房需求，造成房價暴漲，使房地產背離了市場的價值規(guī)律。然而造成這種投機住房需求大規(guī)模增加的要緊緣故有：一方面，人民幣面臨較大的升值壓力，大量外資涌入房地產業(yè)，已達到投機套利目的。另一方面，民眾的可支配收入增加，盡管房價與人們的收入水平依舊有專門大的差距，但大部分輿論依舊看好房地產，預期末來房地產還有專門大的升值空間。在這種心理預期下，人們多會選擇購買房子作為投資，不僅能夠獲得租金收入，又能夠等待房子的升值，從而形成了一種投機性住房需求，直截了當推動房價上漲。（二） 人口的高速增長、資本和勞動力向中心都市流淌近幾年來人口的時期性快速增長，居民收入的時期性積存，消費越來越突出，使住房需求集中開釋，導致房價連續(xù)上漲。近年來，我國大中都市，專門是東南沿海都市，外來人口的大量涌入，在促進了沿海都市的經濟增長、房地產市場的快速進展的同時，也給這些都市帶來了較大的住房壓力，基于我國“人多地少，人多房少的”差不多國情，從而在客觀上導致了我國整體房價的不斷上漲。我國在快速都市化和全球化的過程中，為尋求更好的進展機會和更高的生活質量，資本和勞動力向中心都市流淌，這就形成了美國經濟學家定義的“超級明星都市”，在這些都市中，房地產市場不再僅僅是本地人的市場，都市住房價格與當?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度不斷提高。但資本和勞動力仍舊爭相流向這些都市，緣故專門簡單，資本和勞動力流淌時，其追求的不是房價高低，而是都市質量、進展?jié)摿瓦M展機會。資本和勞動力向中心都市流淌，也是導致這些都市房價上漲的重要緣故。土地資源嚴格操縱且價格上升，推動房價和地價互動上漲。（三） 土地資源嚴格操縱且價格上升，推動房價和地價互動上漲。近年來，都市土地供應緊縮，住宅產品供給壓力不斷增大，直截了當導致供求關系緊張，致使地價快速走高。2007年8月13日，國家進展改革委、國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，二季度，全國70個大中都市房價與去年同季度相比上漲6.3%，與此同時，土地交易價格卻上漲了13.5%，較房價上漲幅度2倍還多。我國盡管有960萬平方公里的國土面積，但適于房地產開發(fā)的平地面積僅占國土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。地價作為房價的重要組成部分，而快速增長的住房需求又進一步加劇了房地產開發(fā)土地的供需矛盾，從而導致新一輪房價的快速上漲。從微觀經濟上看，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤為突出。房地產市場的旺盛需求，住宅銷售的活躍，房地產開發(fā)的日趨猛烈，導致地價連續(xù)保持較高水平。房價和地價兩者之間互相促進，互相提高對方的價格，使雙方價格都不斷攀升。（四）外資的大舉進入2018年以來人民幣升值速度的加快有可能會增強國際市場對人民幣將進一步升值的預期。加之國內房地產市場漲勢仍舊，國際上的熱鈔票就會流入我國房地產市場進行賺房價上漲和人民幣升值雙重收益的投資。中國人民銀行2009年8月8日公布的“二季度貨幣執(zhí)行報告”顯示，今年上半年外資大舉進入我國房地產開發(fā)領域，同比增幅高達68.7%，增幅比上年同期提高了36.2個百分點。國家統(tǒng)計局最新公布的《中國經濟景氣月報》數(shù)據(jù)也講明，今年上半年，房地產業(yè)實際利用外資占同期全國實際利用外資總計的比重達到24.1%，比2006年全年比重提高近11個百分點。雖講外資入房地產所占比例不大，只有20%左右，卻使我國金融調控政策失靈,使得炒房者底氣變得更足，從另一個角度來看，外資進入房市將抬高房價構成成本。在我國收緊銀行貸款的時候，外資利用房地產開發(fā)企業(yè)渴求資金的迫切心情，借機與開發(fā)商等市場主體聯(lián)姻，但這種合作是以獲利為目的的。而由這些利潤所增加的成本必定計入房價之中，轉嫁給消費者，從而造成房價的上漲。（五）國家金融政策1.銀行信貸。銀行信貸對金融信貸的治理、對按揭首付比例的規(guī)范、對社會保證住房開發(fā)的相關優(yōu)待等措施對遏制炒房、保證住房和限制開發(fā)具有重要阻礙,從而波及房地產價格走勢。比如關于按揭首付的規(guī)定,分面積和購房次數(shù)來決定首付數(shù)額比例,關于大面積住房和二次購房要支付較高的首付款,從而限制投機和盲目消費。2.銀行利率。存款利率的調整直截了當阻礙到房地產投機行為,投機的減少帶來成交量的下降,因此有可能導致房價漲幅的回落,這一情形在一定程度上緩解了炒房熱,從而推動了房地產價格的理性回來。3.貨幣政策。由于銀行信貸和外資的操縱,貨幣供應量的增加同樣是房價上升的重要緣故,直截了當后果確實是大量銀行信貸及民間資本流入房地產業(yè),而那個過程有其背后的制度緣故。第一,在強制結匯制度下,外匯占款導致基礎貨幣大量發(fā)行,同時由于人民銀行對沖能力有限,從而導致貨幣供應量快速增長;其次,投資渠道有限以及其他各種緣故,導致儲蓄率過高,大量貨幣資產以儲蓄的形式存放在銀行等金融機構內;最后,中央政府和地點政府在一段時刻內偏好性的扶持該行業(yè),加之房地產作為一種投資品本身所具有的專門性質,促使房地產價格在短時刻內迅速攀升。不可否認，在過去的10年中，房地產關于中國的經濟增長奉獻卓著。在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內實體經濟的進展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉而將這些收入轉化為政府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟進展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對都市化的需求，從而推動了房地產的快速進展，進而又推動了經濟的增長。因此，能夠講，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們那個高儲蓄的國家在缺少消費時，GDP同樣能夠取得驚人的經濟增長。因此，在目前看來，我國的經濟還沒有哪方面能夠取代房地產產業(yè)，因此以后的房地產價格不可能顯現(xiàn)大幅度下