第九章建設(shè)用地法律制度

第九章建設(shè)用地法律制度2023/12/28第九章建設(shè)用地法律制度第一節(jié)建設(shè)用地法律制度概述一、建設(shè)用地的含義建設(shè)用地：指建造建筑物和構(gòu)筑物的土地。包括：商業(yè)、工業(yè)倉儲、公用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通運輸、水利設(shè)施，特殊用地等。

第九章建設(shè)用地法律制度二、建設(shè)用地的特點非生態(tài)利用的特性可逆性差對區(qū)位的選擇性強(qiáng)土地利用價值高第九章建設(shè)用地法律制度三、建設(shè)用地的來源《土地管理法》第四十三條規(guī)定：任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民所有的土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第九章建設(shè)用地法律制度從《土地管理法》中可以得出以下原則：1.單位和個人進(jìn)行建設(shè)，一般來說，必須使用國有土地。2.只有以下特殊情況，可以依法不使用國有土地：（1）農(nóng)民自建住宅（2）農(nóng)民集體興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（3）鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村建設(shè)公共設(shè)施和公益事業(yè)。第九章建設(shè)用地法律制度國有建設(shè)用地來源總體上看有兩大來源：（一）原國有土地。包括：國有農(nóng)用地、國有建設(shè)用地、和國有未利用土地。

第九章建設(shè)用地法律制度（二）新增國家建設(shè)用地農(nóng)村集體土地經(jīng)征收后變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。第九章建設(shè)用地法律制度四、國有建設(shè)用地使用權(quán)取得的方式取得方式：有償出讓方式和劃撥

根據(jù)《土地管理法》第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得?？梢砸詣潛芊绞饺〉玫挠校?．國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3．國家重點扶持能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；4．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第九章建設(shè)用地法律制度取得方式有償使用無償使用出讓租賃作價入股劃撥協(xié)議招標(biāo)拍賣掛牌第九章建設(shè)用地法律制度五、臨時使用土地1.概念指工程建設(shè)施工或地質(zhì)勘察勘測過程中需要臨時使用國有土地或農(nóng)民集體所有的土地。第九章建設(shè)用地法律制度2.特點（1）依法批準(zhǔn)，并有償使用。（2）臨時使用，期限短，一般不得超過2年。若超過2年仍需使用，則須原批準(zhǔn)部門同意并重新辦理手續(xù)。（3）不改變土地性質(zhì)（法定用途）。（4）不改變土地權(quán)屬。第九章建設(shè)用地法律制度第二節(jié)土地征收法律制度第九章建設(shè)用地法律制度第三節(jié)國有土地使用權(quán)的收回及閑置土地的處理一、國有土地使用權(quán)收回的含義與特征1.含義指當(dāng)出現(xiàn)某種法律事實時，原批準(zhǔn)用地的人民政府土地行政管理部門經(jīng)批準(zhǔn)后依法收回用地單位或個人使用的國有土地使用權(quán)。第九章建設(shè)用地法律制度2.特征（1）其行為是國家行使土地所有權(quán)的表現(xiàn)，同時該行為也是國家行使社會管理職能的行政行為（2）其適用對象是：國有土地使用權(quán)（3）其適用條件是：出現(xiàn)既定的法律事實或原因（4）程序上依法批準(zhǔn)：只有經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)才有效（5）其法律后果：終止國有土地使用權(quán)第九章建設(shè)用地法律制度二、收回國有土地使用權(quán)的條件1.公共利益需要使用土地的;2.為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;3.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；4.因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5.公路、鐵路、機(jī)場、礦藏等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的；6.法律規(guī)定的處罰性的收回國有土地使用權(quán)。第九章建設(shè)用地法律制度收回國有土地使用權(quán)的類型：1）行政處罰的“收回”行政處罰的“收回”，是指因土地使用者違反了法律法規(guī)禁止性規(guī)定，被人民政府或土地行政主管部門依照法律法規(guī)的規(guī)定收回土地使用權(quán)。第九章建設(shè)用地法律制度2）法定事由的“收回”是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權(quán)。如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實施城市規(guī)劃。第九章建設(shè)用地法律制度3）土地使用權(quán)期滿的“收回”是指出讓的國有土地使用權(quán)期滿后，由于土地使用者未申請續(xù)期，或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，依照出讓合同的約定，土地使用權(quán)由國家無償收回。《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對此都有規(guī)定。第九章建設(shè)用地法律制度處罰性收回國有土地使用權(quán)的情況：①未按約定期限開發(fā)利用土地《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：以出讓方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按合同約定的用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過土地出讓合同規(guī)定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。②不按批準(zhǔn)用途使用土地的第九章建設(shè)用地法律制度三、收回國有土地使用權(quán)的補償？第九章建設(shè)用地法律制度正常的提前收回都須給予補償。

《房地產(chǎn)管理法》第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

第九章建設(shè)用地法律制度難題：土地使用期限界滿后的處理問題1990年國務(wù)院發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！钡诰耪陆ㄔO(shè)用地法律制度《房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定：

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。第九章建設(shè)用地法律制度《房地產(chǎn)管理法》回避了地上建筑物、附著物的處理問題。第九章建設(shè)用地法律制度《物權(quán)法》

自2007年10月1日起施行。

第一百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。第九章建設(shè)用地法律制度第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

第九章建設(shè)用地法律制度這個問題可能存在的現(xiàn)實影響

假如地上建筑物和附著物由國家無償收回，那么土地使用權(quán)到期的前幾年，則可能會影響土地或房屋產(chǎn)權(quán)人對房屋的投入、對市場交易產(chǎn)生影響。第九章建設(shè)用地法律制度

毀滅一個城市最好的方法不是狂轟亂炸，而是到期無償收回的土地使用制度？第九章建設(shè)用地法律制度你如何看待這一問題？第九章建設(shè)用地法律制度兩種不同觀點：1.應(yīng)當(dāng)規(guī)定地上建筑物同土地使用權(quán)一起由國家無償收回。

理由：

1）法律已對此作了規(guī)定，應(yīng)按法律規(guī)定辦事。2）我國土地使用權(quán)出讓具有明顯的租賃性質(zhì)，而租賃就不可能沒有期限。3）國家出讓土地使用權(quán)時已經(jīng)考慮了地上建筑物和附著物的折舊期。4）建筑物所有權(quán)是有期限所有權(quán)。等等第九章建設(shè)用地法律制度2.地上物無償收回不妥，應(yīng)給予補償。1）土地所有權(quán)并不包括建筑物所有權(quán)。到期建筑物的殘值應(yīng)當(dāng)歸建筑物所有者所有。2）若申請續(xù)期批準(zhǔn)，則建筑物所有人對建筑物顯然仍享有所有權(quán)，這本身是對建筑物是有期限所有權(quán)的一種否定。等等第九章建設(shè)用地法律制度理論界提出解決這一問的幾種觀點：1.適當(dāng)延長土地使用權(quán)的年限，使其超過或接近一般建筑物的使用壽命。2.不延長土地使用權(quán)的年限，而應(yīng)當(dāng)按其殘值給予適當(dāng)?shù)难a償。3.不延長土地使用權(quán)的年限，只是當(dāng)土地使用權(quán)期限界滿而地上物尚存價值時，土地使用權(quán)人可以在與政府續(xù)簽土地使用權(quán)出讓合同和終止合同請求政府給予適當(dāng)補償兩種方式之間進(jìn)行選擇。第九章建設(shè)用地法律制度延長多少時間為限？

現(xiàn)代建筑維修技術(shù)使得建筑物通過合理使用和維修而保護(hù)其使用價值達(dá)到上百年甚至上千年都有可能。第九章建設(shè)用地法律制度補償多少？1.使用新材料和新技術(shù)的房屋，幾十年過后，其殘值依然很大，政府難以承擔(dān)。2.按拆遷的原則，拆遷后被拆遷人所獲得的補償或新居住條件不能低于而且要高于拆遷之前的水平，政府難以承擔(dān)。第九章建設(shè)用地法律制度第四節(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理法律制度第九章建設(shè)用地法律制度

農(nóng)村集體所有建設(shè)用地，即農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括原有的建設(shè)用地和經(jīng)批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的農(nóng)用地。從地域范圍講，是位于城鎮(zhèn)以外，廣大農(nóng)村和集鎮(zhèn)范圍內(nèi)的建設(shè)占用土地的總和。一、概念1.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)所占用的土地為農(nóng)民集體所有；2.用地規(guī)模小、數(shù)量大、計劃性差。農(nóng)村集體建設(shè)用地的特點主要有：二、農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍

（一）舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用本集體的土地（二）村民建造住宅使用本集體的土地（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體的土地《土地管理法》第43條第九章建設(shè)用地法律制度《土地管理法》第四十三條：任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第九章建設(shè)用地法律制度1．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地的審批

2．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的審批

3．鄉(xiāng)村村民宅基地的審批

三、農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批第九章建設(shè)用地法律制度1．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地的審批《土地管理法》第六十條：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。第九章建設(shè)用地法律制度第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。第九章建設(shè)用地法律制度2.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的審批

《土地管理法》第六十一條：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第九章建設(shè)用地法律制度3．鄉(xiāng)村村民宅基地的審批

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)