第九章建設(shè)用地法律制度

第九章建設(shè)用地法律制度2023/12/28第九章建設(shè)用地法律制度第一節(jié)建設(shè)用地法律制度概述一、建設(shè)用地的含義建設(shè)用地：指建造建筑物和構(gòu)筑物的土地。包括：商業(yè)、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、公用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施，特殊用地等。

第九章建設(shè)用地法律制度二、建設(shè)用地的特點(diǎn)非生態(tài)利用的特性可逆性差對(duì)區(qū)位的選擇性強(qiáng)土地利用價(jià)值高第九章建設(shè)用地法律制度三、建設(shè)用地的來(lái)源《土地管理法》第四十三條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民所有的土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第九章建設(shè)用地法律制度從《土地管理法》中可以得出以下原則：1.單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，一般來(lái)說(shuō)，必須使用國(guó)有土地。2.只有以下特殊情況，可以依法不使用國(guó)有土地：（1）農(nóng)民自建住宅（2）農(nóng)民集體興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（3）鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村建設(shè)公共設(shè)施和公益事業(yè)。第九章建設(shè)用地法律制度國(guó)有建設(shè)用地來(lái)源總體上看有兩大來(lái)源：（一）原國(guó)有土地。包括：國(guó)有農(nóng)用地、國(guó)有建設(shè)用地、和國(guó)有未利用土地。

第九章建設(shè)用地法律制度（二）新增國(guó)家建設(shè)用地農(nóng)村集體土地經(jīng)征收后變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。第九章建設(shè)用地法律制度四、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)取得的方式取得方式：有償出讓方式和劃撥

根據(jù)《土地管理法》第54條規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得?？梢砸詣潛芊绞饺〉玫挠校?．國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3．國(guó)家重點(diǎn)扶持能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；4．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第九章建設(shè)用地法律制度取得方式有償使用無(wú)償使用出讓租賃作價(jià)入股劃撥協(xié)議招標(biāo)拍賣(mài)掛牌第九章建設(shè)用地法律制度五、臨時(shí)使用土地1.概念指工程建設(shè)施工或地質(zhì)勘察勘測(cè)過(guò)程中需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或農(nóng)民集體所有的土地。第九章建設(shè)用地法律制度2.特點(diǎn)（1）依法批準(zhǔn)，并有償使用。（2）臨時(shí)使用，期限短，一般不得超過(guò)2年。若超過(guò)2年仍需使用，則須原批準(zhǔn)部門(mén)同意并重新辦理手續(xù)。（3）不改變土地性質(zhì)（法定用途）。（4）不改變土地權(quán)屬。第九章建設(shè)用地法律制度第二節(jié)土地征收法律制度第九章建設(shè)用地法律制度第三節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)的收回及閑置土地的處理一、國(guó)有土地使用權(quán)收回的含義與特征1.含義指當(dāng)出現(xiàn)某種法律事實(shí)時(shí)，原批準(zhǔn)用地的人民政府土地行政管理部門(mén)經(jīng)批準(zhǔn)后依法收回用地單位或個(gè)人使用的國(guó)有土地使用權(quán)。第九章建設(shè)用地法律制度2.特征（1）其行為是國(guó)家行使土地所有權(quán)的表現(xiàn)，同時(shí)該行為也是國(guó)家行使社會(huì)管理職能的行政行為（2）其適用對(duì)象是：國(guó)有土地使用權(quán)（3）其適用條件是：出現(xiàn)既定的法律事實(shí)或原因（4）程序上依法批準(zhǔn)：只有經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)才有效（5）其法律后果：終止國(guó)有土地使用權(quán)第九章建設(shè)用地法律制度二、收回國(guó)有土地使用權(quán)的條件1.公共利益需要使用土地的;2.為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;3.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；4.因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；5.公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦藏等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；6.法律規(guī)定的處罰性的收回國(guó)有土地使用權(quán)。第九章建設(shè)用地法律制度收回國(guó)有土地使用權(quán)的類(lèi)型：1）行政處罰的“收回”行政處罰的“收回”，是指因土地使用者違反了法律法規(guī)禁止性規(guī)定，被人民政府或土地行政主管部門(mén)依照法律法規(guī)的規(guī)定收回土地使用權(quán)。第九章建設(shè)用地法律制度2）法定事由的“收回”是指土地使用者在沒(méi)有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門(mén)收回土地使用權(quán)。如單位遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)，也可能是國(guó)家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實(shí)施城市規(guī)劃。第九章建設(shè)用地法律制度3）土地使用權(quán)期滿(mǎn)的“收回”是指出讓的國(guó)有土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，由于土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期，或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，依照出讓合同的約定，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！锻恋毓芾矸ā?、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)此都有規(guī)定。第九章建設(shè)用地法律制度處罰性收回國(guó)有土地使用權(quán)的情況：①未按約定期限開(kāi)發(fā)利用土地《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：以出讓方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按合同約定的用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)土地出讓合同規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。②不按批準(zhǔn)用途使用土地的第九章建設(shè)用地法律制度三、收回國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償？第九章建設(shè)用地法律制度正常的提前收回都須給予補(bǔ)償。

《房地產(chǎn)管理法》第二十條國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第九章建設(shè)用地法律制度難題：土地使用期限界滿(mǎn)后的處理問(wèn)題1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記?！钡诰耪陆ㄔO(shè)用地法律制度《房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定：

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。第九章建設(shè)用地法律制度《房地產(chǎn)管理法》回避了地上建筑物、附著物的處理問(wèn)題。第九章建設(shè)用地法律制度《物權(quán)法》

自2007年10月1日起施行。

第一百四十八條建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。第九章建設(shè)用地法律制度第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

第九章建設(shè)用地法律制度這個(gè)問(wèn)題可能存在的現(xiàn)實(shí)影響

假如地上建筑物和附著物由國(guó)家無(wú)償收回，那么土地使用權(quán)到期的前幾年，則可能會(huì)影響土地或房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的投入、對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生影響。第九章建設(shè)用地法律制度

毀滅一個(gè)城市最好的方法不是狂轟亂炸，而是到期無(wú)償收回的土地使用制度？第九章建設(shè)用地法律制度你如何看待這一問(wèn)題？第九章建設(shè)用地法律制度兩種不同觀點(diǎn)：1.應(yīng)當(dāng)規(guī)定地上建筑物同土地使用權(quán)一起由國(guó)家無(wú)償收回。

理由：

1）法律已對(duì)此作了規(guī)定，應(yīng)按法律規(guī)定辦事。2）我國(guó)土地使用權(quán)出讓具有明顯的租賃性質(zhì)，而租賃就不可能沒(méi)有期限。3）國(guó)家出讓土地使用權(quán)時(shí)已經(jīng)考慮了地上建筑物和附著物的折舊期。4）建筑物所有權(quán)是有期限所有權(quán)。等等第九章建設(shè)用地法律制度2.地上物無(wú)償收回不妥，應(yīng)給予補(bǔ)償。1）土地所有權(quán)并不包括建筑物所有權(quán)。到期建筑物的殘值應(yīng)當(dāng)歸建筑物所有者所有。2）若申請(qǐng)續(xù)期批準(zhǔn)，則建筑物所有人對(duì)建筑物顯然仍享有所有權(quán)，這本身是對(duì)建筑物是有期限所有權(quán)的一種否定。等等第九章建設(shè)用地法律制度理論界提出解決這一問(wèn)的幾種觀點(diǎn)：1.適當(dāng)延長(zhǎng)土地使用權(quán)的年限，使其超過(guò)或接近一般建筑物的使用壽命。2.不延長(zhǎng)土地使用權(quán)的年限，而應(yīng)當(dāng)按其殘值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。3.不延長(zhǎng)土地使用權(quán)的年限，只是當(dāng)土地使用權(quán)期限界滿(mǎn)而地上物尚存價(jià)值時(shí)，土地使用權(quán)人可以在與政府續(xù)簽土地使用權(quán)出讓合同和終止合同請(qǐng)求政府給予適當(dāng)補(bǔ)償兩種方式之間進(jìn)行選擇。第九章建設(shè)用地法律制度延長(zhǎng)多少時(shí)間為限？

現(xiàn)代建筑維修技術(shù)使得建筑物通過(guò)合理使用和維修而保護(hù)其使用價(jià)值達(dá)到上百年甚至上千年都有可能。第九章建設(shè)用地法律制度補(bǔ)償多少？1.使用新材料和新技術(shù)的房屋，幾十年過(guò)后，其殘值依然很大，政府難以承擔(dān)。2.按拆遷的原則，拆遷后被拆遷人所獲得的補(bǔ)償或新居住條件不能低于而且要高于拆遷之前的水平，政府難以承擔(dān)。第九章建設(shè)用地法律制度第四節(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理法律制度第九章建設(shè)用地法律制度

農(nóng)村集體所有建設(shè)用地，即農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括原有的建設(shè)用地和經(jīng)批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的農(nóng)用地。從地域范圍講，是位于城鎮(zhèn)以外，廣大農(nóng)村和集鎮(zhèn)范圍內(nèi)的建設(shè)占用土地的總和。一、概念1.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)所占用的土地為農(nóng)民集體所有；2.用地規(guī)模小、數(shù)量大、計(jì)劃性差。農(nóng)村集體建設(shè)用地的特點(diǎn)主要有：二、農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍

（一）舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用本集體的土地（二）村民建造住宅使用本集體的土地（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)使用農(nóng)民集體的土地《土地管理法》第43條第九章建設(shè)用地法律制度《土地管理法》第四十三條：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第九章建設(shè)用地法律制度1．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地的審批

2．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的審批

3．鄉(xiāng)村村民宅基地的審批

三、農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批第九章建設(shè)用地法律制度1．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地的審批《土地管理法》第六十條：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。第九章建設(shè)用地法律制度第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。第九章建設(shè)用地法律制度2.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的審批

《土地管理法》第六十一條：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第九章建設(shè)用地法律制度3．鄉(xiāng)村村民宅基地的審批

農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)