北京房地產(chǎn)市場供求規(guī)律和價(jià)格機(jī)制作用的實(shí)證研究

北京房地產(chǎn)市場供求規(guī)律和價(jià)格機(jī)制作用的實(shí)證研究北京房地產(chǎn)市場供求規(guī)律和價(jià)格機(jī)制作用的實(shí)證研究王利1作者簡介1作者簡介王利1女1945年12月出生首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授博士生導(dǎo)師邱曉堅(jiān)2男1983年12月出生首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究中心【摘要】本文利用狀態(tài)空間模型對北京房地產(chǎn)市場需求函數(shù)、供給函數(shù)構(gòu)造了可變參數(shù)模型，進(jìn)而建立了北京房地產(chǎn)修正蛛網(wǎng)模型，用動(dòng)態(tài)分析的方法研究供需求和價(jià)格在偏離均衡狀態(tài)以后的實(shí)際波動(dòng)趨勢。研究表明在阻礙供給的因素中價(jià)格彈性較利率彈性大，講明房價(jià)是阻礙房地產(chǎn)開發(fā)商是否增加投資的要緊因素。在需求函數(shù)中收入彈性最大，表明居民可支配收入是阻礙房地產(chǎn)需求的決定性因素。蛛網(wǎng)模型求解結(jié)果是發(fā)散的，反映出近幾年北京房地產(chǎn)價(jià)格越來越偏離均衡價(jià)格，需要通過政府的宏觀調(diào)控手段使其變?yōu)槭諗康闹刖W(wǎng)模型。模型也反映出2005年以來國家頒布的一系抑制房地產(chǎn)過熱的政策起了作用，然而要抑制住房地產(chǎn)價(jià)格的快速攀升仍舊有待時(shí)日。論文最后提出了相應(yīng)的計(jì)策建議。關(guān)鍵詞可變參數(shù)模型動(dòng)態(tài)分析房地產(chǎn)需求函數(shù),房地產(chǎn)供給函數(shù)蛛網(wǎng)模型引言房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的不可流淌性、差異性和市場的區(qū)域性等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有突出的區(qū)域特性。北京市房地業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，對北京市宏觀經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯?？傮w看來，1990年以來北京市房地產(chǎn)市場進(jìn)展可分為三個(gè)時(shí)期：1990年到1994年底處于短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)期，是賣方市場；1995年到1998年形成以集團(tuán)購買為要緊特點(diǎn)的買方市場，1998年底往常，集團(tuán)購買占全市商品房銷售的83%以上；從1999年開始逐步形成了個(gè)人住房消費(fèi)市場，其中2000年個(gè)人購房的比率上升到85%，銀行按揭貸款成為要緊的付款方式。房地產(chǎn)市場調(diào)控的全然目的是保持市場的連續(xù)健康進(jìn)展，全面落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的復(fù)雜性，難以準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場運(yùn)行的脈搏，也在一定程度上制約了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的有效性。本文利用狀態(tài)空間模型對北京房地產(chǎn)市場需求函數(shù)、供給函數(shù)構(gòu)造了可變參數(shù)模型，進(jìn)而引進(jìn)時(shí)刻變化因素，建立了北京房地產(chǎn)修正蛛網(wǎng)模型，用動(dòng)態(tài)分析的方法研究需求量、供給量和價(jià)格在偏離均衡狀態(tài)以后的實(shí)際波動(dòng)趨勢，以期對北京地區(qū)房地產(chǎn)形勢做出科學(xué)的分析，為市政府制定預(yù)防性的方案和適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施提供決策依據(jù)。一、簡短文獻(xiàn)回憶國外對房地產(chǎn)市場供求分析較早，1924年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利（L.T.Yelly）和莫爾豪斯（E.W.Morehouse）合著的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》的出版，系統(tǒng)研究了農(nóng)業(yè)土地經(jīng)濟(jì)咨詢題。1945年，伊利的學(xué)生拉特克里夫出版的《都市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》開始分析都市土地供求狀況，研究土地市場均衡模型，分析不動(dòng)產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。1984年，哥德伯格（M.Goldberg）與欽洛依（P.Chinlog）的《都市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》出版；同年，米爾斯（Edwin.S.Mills）與哈密爾頓（Bruce.W.Hamilton）的《UrbanEconomics》出版。這兩本著作盡管采納了不同的計(jì)量模型來描述和分析美國的住房市場，但都注意到均衡模型無法講明住房市場。前者采納了閑置—過度模型，提出了一種閑置和過度需求能夠同時(shí)存在的模型，它用政府的規(guī)劃土地用量和市場供需量的差別來講明房地產(chǎn)市場的這種現(xiàn)象。后者采納了價(jià)格—租金模型，該模型通過系數(shù)把住房價(jià)格和租金聯(lián)系起來，考慮到住房市場中所有阻礙那個(gè)系數(shù)的因素，并將租賃市場和買房市場結(jié)合，正確分析住房供求的規(guī)律。1972年，費(fèi)爾（R.C.Fair）和杰斐（D.M.Jaffe）用多種方法估量了美國住房市場模型，并對均衡模型與非均衡模型做了比較，得出非均衡模型的決定系數(shù)較大，估量的標(biāo)準(zhǔn)誤差較小，因而認(rèn)為美國的住房市場不是均衡的，把住房市場作為非均衡市場處理獲得更好的成效。國的房地產(chǎn)市場起步較晚，早些年國內(nèi)學(xué)者采納計(jì)量方法分析房地產(chǎn)市場供求的成果專門少，隨著近幾年房地產(chǎn)市場的高速進(jìn)展，房地產(chǎn)市場也得到越來越多的學(xué)者關(guān)注，有了部分定量分析成果，較多依舊定性分析。2002年，上海電機(jī)學(xué)院的劉芳和郭穎發(fā)表了《我國房地產(chǎn)市場供求的非均衡分析》，以房地產(chǎn)市場供求的非均衡咨詢題為中心，采納協(xié)整分析法確定非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型參數(shù)估量迭代的初始值，從定量的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了研究，研究表明，房地產(chǎn)價(jià)格、國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、都市化水平、經(jīng)濟(jì)政策、生產(chǎn)投入等因素在不同程度上阻礙了房地產(chǎn)市場的供求，我國房地產(chǎn)市場有效程度不夠。2004年，吉林大學(xué)的王金明和東北財(cái)經(jīng)大學(xué)的高鐵梅發(fā)表了《對我國房地產(chǎn)市場需求和供給函數(shù)的動(dòng)態(tài)分析》一文，利用可變參數(shù)模型對我國房地產(chǎn)市場需求、供給進(jìn)行了動(dòng)態(tài)的定量分析，分析表明，在阻礙需求的諸因素中，收入彈性最大，其次是價(jià)格、利率彈性；在阻礙供給的因素中，價(jià)格和利率彈性都較大。同年，中國經(jīng)濟(jì)出版社出版了《北京市房地產(chǎn)市場研究》一書，該書是由中國人民銀行營業(yè)治理部所做的一個(gè)課題，該書從金融視角對北京市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了分析。2005年，上海社會(huì)科學(xué)院出版社出版了《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)分析方法》，該書差不多上是作者陳則明在學(xué)習(xí)和工作過程中對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析方法摸索的總結(jié)，書中介紹了可用于房地產(chǎn)市場供求動(dòng)態(tài)分析的方法和工具，其中包括基于Matlab系統(tǒng)的仿真系統(tǒng)。同年在《非均衡的房地產(chǎn)市場》一書中，作者季朗超提出用非均衡度Z這一概念用于反映房地產(chǎn)市場的非均衡程度，定義非均衡度Z為有效供給和有效需求的差與交易量的比值，并提出政府調(diào)控能夠按照非均衡度那個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行定量分析，然后決定用何種手段進(jìn)行調(diào)控。二、計(jì)量模型的選擇和計(jì)量指標(biāo)的設(shè)定上世紀(jì)60年代初，在工程操縱領(lǐng)域的產(chǎn)生了卡爾曼濾波（KalmanFiltering）。進(jìn)入70年代初，人們明確提出了狀態(tài)空間模型（StatespaceModels，SSM）的標(biāo)準(zhǔn)形式，卡爾曼濾波是解決狀態(tài)空間模型估量與推測的有力工具之一，它用狀態(tài)方程和遞推方法進(jìn)行估量，按照上一狀態(tài)的估量值和當(dāng)前狀態(tài)的觀測值推出當(dāng)前狀態(tài)的估量值。因而卡爾曼濾波不要求對信號的平穩(wěn)性和時(shí)不變性，且能夠通過運(yùn)算機(jī)程序達(dá)到對狀態(tài)空間模型的優(yōu)化擬合。80年代以后，狀態(tài)空間模型已成為一種有力的建模工具，并開始應(yīng)用到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。狀態(tài)空間模型是以隱含著的時(shí)刻為自變量的動(dòng)態(tài)時(shí)域模型。它包括兩個(gè)模型：其一是狀態(tài)方程，反映動(dòng)態(tài)系統(tǒng)在輸入變量作用下在某時(shí)刻所轉(zhuǎn)移到的狀態(tài)；其二是輸出或量測方程，將系統(tǒng)在某時(shí)刻的輸出和系統(tǒng)的狀態(tài)及輸入變量聯(lián)系起來。因此，狀態(tài)空間模型是描述動(dòng)態(tài)系統(tǒng)的完整模型，表達(dá)了由于輸入引起系統(tǒng)內(nèi)部狀態(tài)的變化，并由此導(dǎo)致輸動(dòng)身生的變化。許多時(shí)刻序列模型，包括典型的線性回來模型和ARIMA模型都能作為特例寫成狀態(tài)空間的形式，并估量參數(shù)值。在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中，狀態(tài)空間模型被用來估量不可觀測的時(shí)刻變量：理性預(yù)期、測量誤差、長期收入等。能夠把狀態(tài)空間模型看成是擴(kuò)大延伸的向量自回來（VAR）方法，要緊差異表現(xiàn)在SSM加入了移動(dòng)平均項(xiàng)（MA），成為VectorARMA模型。在多變量時(shí)刻序列分析中，SSM考察的范疇比VAR更周全，由SSM所到處的最終模型具有彈性與效力，能夠顯示所選取的變量之間當(dāng)期與滯后期的關(guān)系，從而找出變量間的互動(dòng)關(guān)系、阻礙程度大小及阻礙的正負(fù)方向。由于我國經(jīng)濟(jì)改革、外界沖擊和政策變化等因素對房地產(chǎn)市場的阻礙，用.固定參數(shù)模型無法表現(xiàn)這種結(jié)構(gòu)的變化，因此，本文利用狀態(tài)空間模型來構(gòu)造可變參數(shù)模型，對房地產(chǎn)市場供給函數(shù)和需求函數(shù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析?？勺儏?shù)模型的狀態(tài)空間的一樣表示如下：量測方程：（1）狀態(tài)方程：（2）~，（3）在（1）式中zt是具有固定系數(shù)α的講明變量集合，xt是隨機(jī)系數(shù)的講明變量集合，隨機(jī)系數(shù)向量βt是狀態(tài)向量，稱為可變參數(shù)。βt是不可觀測變量，必須利用可觀測變量yt和xt來估量。如果yt和xt是季度時(shí)刻序列，還應(yīng)從中除去季節(jié)變動(dòng)要素。在（2）式中假定參數(shù)βt的變動(dòng)服從于AR(1)模型。εt和ηt分別是量測方程和狀態(tài)方程的擾動(dòng)項(xiàng)，按照（3）式，二者是相互獨(dú)立的，且服從均值0、方差為σ2和協(xié)方差矩陣為R的正態(tài)分布。（1）北京房地產(chǎn)供給函數(shù)可變參數(shù)模型在住宅供給理論當(dāng)中，供給曲線是一條斜向右上的曲線，價(jià)格越高，新住宅的供給越大。本文將這種住宅供給理論應(yīng)用到房地產(chǎn)市場供給咨詢題上。新住宅的供給用總住宅投資，即住宅存量的增量來表示，因而選取房地產(chǎn)開發(fā)投資代表房地產(chǎn)開發(fā)商的供給作為被講明變量。由于利率上漲將導(dǎo)致融資成本增加，房地產(chǎn)商會(huì)相應(yīng)地減少投資，除了商品房銷售價(jià)格之外，還將一年期貸款利率作為講明變量引入供給函數(shù)。利用狀態(tài)空間模型建立的可變參數(shù)模型如下：量測方程：（4）狀態(tài)方程：（5）狀態(tài)方程：（6）其中，inv為房地產(chǎn)開發(fā)投資，priceh為房屋銷售價(jià)格，rate為一年期貸款利率。μt、λt分別為各個(gè)時(shí)點(diǎn)上房地產(chǎn)開發(fā)投資對貸款利率、的敏銳程度的變參數(shù)序列，t、t、ξt為擾動(dòng)向量。(5)式與(6)式假定了可變參數(shù)μt、λt由AR(1)模型描述。（2）北京房地產(chǎn)需求函數(shù)的可變參數(shù)模型選擇商品房銷售面積sales作為被講明變量，講明變量選擇一年期貸款利率rate和房屋銷售價(jià)格priceh，由于收入對需求有的明顯阻礙，將城鎮(zhèn)居民可支配收入inc也作為講明變量。量測方程：（7）狀態(tài)方程：（8）狀態(tài)方程：（9）狀態(tài)方程：（10）其中，t、t、t分別為各個(gè)時(shí)點(diǎn)上銷售面積對房屋銷售價(jià)格、貸款利率和實(shí)際城鎮(zhèn)居民可支配收入的敏銳程度的變參數(shù)序列，t、t、ζt、ξt均為擾動(dòng)向量。在北京房地產(chǎn)供給和需求函數(shù)可變參數(shù)模型中選取的指標(biāo)數(shù)據(jù)范疇為1990~2006年的年度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)取自《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2006》、《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2007》、歷年的《中國金融年鑒》及人民銀行網(wǎng)站。在此期間，我國的利率調(diào)整過多次，因此對利率進(jìn)行加權(quán)平均，得出新的利率序列。（3）北京房地產(chǎn)修正蛛網(wǎng)模型蛛網(wǎng)模型是一種動(dòng)態(tài)供求價(jià)格模型，把時(shí)刻因素納入了靜態(tài)供求模型。通過前面的模型估量發(fā)覺，利率對房地產(chǎn)供給阻礙要比對房地產(chǎn)需求大一些，人均可支配收入對房地產(chǎn)需求阻礙較大，因此對傳統(tǒng)的蛛網(wǎng)模型進(jìn)行修正，構(gòu)建了如下北京房地產(chǎn)修正蛛網(wǎng)模型：供給方程：（11）需求方程：（12）平穩(wěn)方程：（13）其中和分別表示房地產(chǎn)需求量和供給量，Pt代表房地產(chǎn)價(jià)格，yt代表收入。（11）式表示顯現(xiàn)期房地產(chǎn)供給依靠于現(xiàn)期房價(jià)、上期房價(jià)和上期利率，即假定房地產(chǎn)供給有關(guān)于價(jià)格和利率有所滯后。（12）式表示了房地產(chǎn)現(xiàn)期需求依靠于現(xiàn)期房價(jià)和人均可支配收入。（13）式為供求均衡條件。模型中的房地產(chǎn)需求量用房地產(chǎn)銷售面積來表示，房地產(chǎn)供給量采納房地產(chǎn)竣工面積表示，房地產(chǎn)價(jià)格采納商品房銷售均價(jià)，利率采納一年貸款利率，收入采納居民人均可支配收入表示。數(shù)據(jù)依舊選取年度數(shù)據(jù)，時(shí)期為1990年至2006年之間。三、模型估量及結(jié)果分析北京房地產(chǎn)供給函數(shù)可變參數(shù)模型估量結(jié)果及分析為幸免均衡估量中，采納非平穩(wěn)時(shí)刻序列建?？赡茱@現(xiàn)的“偽回來”現(xiàn)象，采納協(xié)整分析來檢驗(yàn)變量之間的長期均衡關(guān)系。對投資總額對數(shù)序列、利率對數(shù)序列和商品房均價(jià)對數(shù)序列利用ADF檢驗(yàn)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，最終檢驗(yàn)結(jié)果表明三者均為一階單整序列，能夠?qū)@三個(gè)序列做協(xié)整分析。采納Johansen方法對三個(gè)序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果拒絕了所有的原假設(shè)，講明三個(gè)序列之間存在協(xié)整關(guān)系，表明模型選取的三個(gè)變量之間存在著長期均衡的關(guān)系。在Eviews中定義狀態(tài)空間模型，用文本表示如下：@signalinv=c(1)+sv1*rate+sv2*priceh+[var=exp(c(2))]@statesv1=sv1(-1)@statesv2=sv2(-1)模型估量結(jié)果如表1所示。表1北京房地產(chǎn)供給函數(shù)變參數(shù)模型估量結(jié)果CoefficientStd.Errorz-StatisticProb.C(1)-3.9653951.159688-3.4193650.0006C(2)-3.3820620.495357-6.8275210.0000FinalRootMSEz-StatisticProb.SV1-1.4686140.281552-5.2161370.0000SV22.1548410.06927731.104930.0000Loglikelihood-13.84327Akaikeinfocriterion1.863914Parameters2Schwarzcriterion1.961939Diffusepriors2Hannan-Quinncriter.1.873658得到相應(yīng)狀態(tài)空間模型：（4’）μt=0.73μt-1（5’）λt=λt-1（6’）（1）北京房地產(chǎn)供給利率彈性的動(dòng)態(tài)變化分析在狀態(tài)空間模型中通過濾波產(chǎn)生狀態(tài)序列，μt為變參數(shù)序列，代表貸款利率的彈性。貸款利率對數(shù)的曲線圖1描述了房地產(chǎn)供給利率彈性動(dòng)態(tài)變化?？傮w來看，利率彈性在-1左右，即上調(diào)或下調(diào)利率1%，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)減少或增加1%的投資總額。在1997年往常，房地產(chǎn)供給的利率彈性波動(dòng)較大，而后波動(dòng)的幅度一直較小。圖1顯示，1992年和1993年的利率彈性較大，要緊因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)處于起步時(shí)期，因此房地產(chǎn)供給對利率變化相對敏銳。1995年利率彈性最小，表明該年北京房地產(chǎn)供給對利率最不敏銳。這年我國一年貸款利率加權(quán)平均值提升到了11.53%，北京市房地產(chǎn)投資總額同比卻增加了2倍多。1994年中國顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱，通貨膨脹明顯，政府采納加息抑制生產(chǎn)活動(dòng)，使得當(dāng)年的通貨膨脹率有所回落，加之1995年的利率是多年以來最高的一年，利率上調(diào)空間有限，因此房地產(chǎn)開發(fā)商對利率下調(diào)的預(yù)期使得房地產(chǎn)投資總額增加。其次，商品房銷售均價(jià)通過調(diào)整后又顯現(xiàn)出上升趨勢，房地產(chǎn)投資總額增加也跟房地產(chǎn)開發(fā)商對以后房價(jià)預(yù)期樂觀態(tài)度有專門大關(guān)系。1996年的利率彈性最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于臨近幾年。實(shí)際上，這一年利率下調(diào)和房價(jià)上漲幅度都不小，按理房地產(chǎn)供給應(yīng)該大幅增加，但真實(shí)數(shù)據(jù)并不支持這一點(diǎn)，因此我們判定模型得出的這一年利率彈性可能失真，要緊緣故是因?yàn)?995年房地產(chǎn)投資同比上期大幅增加，需要此后的幾年進(jìn)行消化，從房地產(chǎn)投資走勢圖能夠看出1996年和1997年房地產(chǎn)投資總額比1995年有所下降。1997年至1999年，利率彈性較小，房地產(chǎn)供給對利率變動(dòng)不敏銳，盡管通過幾次下調(diào)利率，但房地產(chǎn)投資相對平穩(wěn)，要緊緣故有二，一是1997年亞洲金融危機(jī)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)盡管沒有受到太大阻礙，但貨幣政策作用大打折扣，二是這幾年北京房地產(chǎn)價(jià)格較高，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益下降。圖1供給函數(shù)中利率彈性曲線圖2供給函數(shù)中價(jià)格彈性曲線（2）北京房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性的動(dòng)態(tài)變化分析變參數(shù)序列λt代表房屋銷售價(jià)格對數(shù)的曲線如圖2所示，刻畫了供給函數(shù)中價(jià)格彈性的動(dòng)態(tài)變化。結(jié)果表明價(jià)格彈性相比利率彈性大，講明房價(jià)是阻礙房地產(chǎn)開發(fā)商是否增加投資的要緊因素。只要價(jià)格高，利潤空間大，房地產(chǎn)商就情愿擴(kuò)大投資規(guī)模，增加房地產(chǎn)供給。在當(dāng)前商品房價(jià)格偏高的經(jīng)濟(jì)背景下，較大的價(jià)格彈性也會(huì)帶來專門多的咨詢題，會(huì)促使大批投資涌入房地產(chǎn)市場；預(yù)期房屋價(jià)格上升的投機(jī)者進(jìn)行投資性購房，炒買炒賣使得房價(jià)進(jìn)一步攀升，最終必定形成房地產(chǎn)泡沫。由于中低收入水平的居民專門難支付目前的高價(jià)格，而高收入者逐步擁有了住房，有效需求將減少，加上存在數(shù)以億計(jì)平方米積壓商品房，房地產(chǎn)市場“有價(jià)無市”必定導(dǎo)致房屋價(jià)格向真實(shí)價(jià)值回，擠壓泡沫。但壓縮泡沫可能并可不能帶來房地產(chǎn)市場的衰退，相反，價(jià)格的回落將使得潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?。然而，如果現(xiàn)時(shí)期開發(fā)商不注重供求結(jié)構(gòu)，不切實(shí)際地大量建筑高檔住宅，將會(huì)顯現(xiàn)另外的情形。由此可見，只有調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，提供人們需要的商品住宅，并將價(jià)格調(diào)控在合理的區(qū)間，才能制造出龐大有效需求，使房地產(chǎn)業(yè)蓬勃地健康進(jìn)展，幸免產(chǎn)生泡沫和白費(fèi)資源，為國民經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)固增長奉獻(xiàn)力量，最終提升人民的生活質(zhì)量。北京房地產(chǎn)需求函數(shù)的可變參數(shù)模型估量結(jié)果及分析通過協(xié)整分析來檢驗(yàn)變量之間是否存在長期均衡關(guān)系。單位根檢驗(yàn)結(jié)果表明利率對數(shù)序列、商品房均價(jià)對數(shù)序列、商品房銷售面積和居民可支配收入四個(gè)變量均為一階單整序列，滿足協(xié)整分析的條件。同樣使用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法，檢驗(yàn)結(jié)果表明，四個(gè)變量存在協(xié)整關(guān)系，講明模型的變量之間存在長期穩(wěn)固的關(guān)系。在Eviews中定義狀態(tài)空間模型，用文本表示如下：@signalsales=c(1)+sv1*rate+sv2*priceh+sv3*inc+[var=exp(c(2))]@statesv1=sv1(-1)@statesv2=sv2(-1)@statesv3=sv3(-1)模型估量結(jié)果如表2所示。表2北京房地產(chǎn)需求函數(shù)變參數(shù)模型估量結(jié)果CoefficientStd.Errorz-StatisticProb.C(1)1.4109421.1691851.2067740.2275C(2)-5.0138800.530307-9.4546830.0000FinalRootMSEz-StatisticProb.SV1-1.3342140.235468-5.6662190.0000SV2-1.2984320.378625-3.4293320.0006SV31.8496920.3055146.0543500.0000Loglikelihood-9.200608Akaikeinfocriterion1.317719Parameters2Schwarzcriterion1.415744Diffusepriors3Hannan-Quinncriter.1.327462得到如下狀態(tài)空間模型：（7’）（8’）（9’）（10’）（1）北京房地產(chǎn)需求利率彈性的動(dòng)態(tài)變化分析在狀態(tài)空間模型中產(chǎn)生狀態(tài)序列，圖3描述了需求函數(shù)中利率彈性的動(dòng)態(tài)變化。90年代初期和中期，利率彈性較低。在這段時(shí)期房地產(chǎn)市場處于起步時(shí)期，制度不健全，租賃市場不完善、舊房上市流通困難等專門多因素阻礙了貨幣政策發(fā)揮作用，同時(shí)我國銀行缺乏機(jī)制防范債務(wù)人違約的道德風(fēng)險(xiǎn)，銀行在個(gè)人住房貸款方面比較慎重，這也阻礙了貨幣政策發(fā)揮作用。1995年8月中國人民銀行頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款治理暫行方法》，標(biāo)志著我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。但當(dāng)時(shí)貸款條件比較嚴(yán)格，一是要求提供雙重保證，即抵押擔(dān)保與保證擔(dān)保；二是最高期限為10年；三是要求借款人在銀行的存款金額許多于房價(jià)款的30%，存款期限必須在半年以上。1997年中國人民銀行頒布了《個(gè)人擔(dān)保住房貸款治理方法》，對貸款條件有所放寬，1998年和1999年中國人民銀行連續(xù)發(fā)出了有關(guān)住房信貸的通知，這些政策的推行直截了當(dāng)刺激了住房貸款的增長，從1999年開始個(gè)人住房貸款迅速增長。從利率彈性波動(dòng)圖也可看出，1996年利率彈性還專門低，但從1997年開始一直都在-1以上。這都表明，隨著福利分房退出舞臺以及分期付款購房的推廣，貨幣政策的作用比往常更為明顯，并趨于穩(wěn)固，表明貨幣政策在房地產(chǎn)市場的作用得到了應(yīng)有的體現(xiàn)。圖3需求函數(shù)中的利率彈性曲線圖4需求函數(shù)中的價(jià)格彈性曲線（2）北京房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性的動(dòng)態(tài)變化分析需求函數(shù)中價(jià)格彈性的動(dòng)態(tài)變化如圖4所示。需求的價(jià)格彈性在2000年往常都不大，只有1995年一年稍大，彈性在-1鄰近，總體來看缺乏彈性。這要緊是因?yàn)槲覈L期實(shí)行福利分房體制，房屋作為單位給職工的福利品形式存在，因此人們對房屋這種專門商品的需求就與其他商品不同，并不受價(jià)格阻礙。盡管從1998年開始取消了福利分房，但仍有專門多單位集資建房，專門多人仍舊在等單位分房，因而在接下來的兩年中商品房價(jià)格彈性仍舊較低。這種情形從2001年開始轉(zhuǎn)變，隨著房地產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程的推進(jìn)，福利分房逐步退出舞臺，消費(fèi)者對商品房價(jià)格越來越敏銳，專門是近幾年，房價(jià)一路攀升，讓專門多中低層收入百姓望而卻步，同時(shí)越來越多的消費(fèi)者選擇持幣觀望，講明房價(jià)差不多逐步成為房地產(chǎn)需求市場中的重要因素。（3）北京房地產(chǎn)需求模型收入彈性的動(dòng)態(tài)變化分析需求模型中的收入彈性變化如圖5所示。比較發(fā)覺在需求函數(shù)當(dāng)中收入彈性數(shù)值最大，表明現(xiàn)時(shí)期居民可支配收入是阻礙房地產(chǎn)需求的決定性因素，日益增加的房地產(chǎn)需求跟居民可支配收入的提升有專門大關(guān)系。盡管現(xiàn)時(shí)期房價(jià)在高位運(yùn)行，但房地產(chǎn)市場需求依舊強(qiáng)勁，高收入人群中的購房者大有人在。在收入彈性逐步增大的情形下，政府第一需要解決中低收入人群的住房咨詢題，主動(dòng)建設(shè)住房保證體系；其次操縱房價(jià)上漲速度。近幾年房價(jià)上漲速度偏快，與居民收入增長速度失衡，使得專門多中低收入百姓都買不起房；政府已采取措施關(guān)注民生，縮小貧富差距，優(yōu)先滿足居住性需求，抑制投資性需求。圖5需求函數(shù)中的收入彈性曲線北京房地產(chǎn)修正蛛網(wǎng)模型估量結(jié)果及分析對聯(lián)立方程模型中任意一個(gè)方程，可識別的必要條件是q≥p-1，其中q代表該方程不包括的先決變量個(gè)數(shù)，p代表該方程包括的內(nèi)生變量個(gè)數(shù)，等號表示恰好識別。在北京市房地產(chǎn)蛛網(wǎng)模型當(dāng)中，有、和Pt三個(gè)內(nèi)生變量；兩個(gè)外生變量Rt-1和yt。先決變量是外生變量與滯后內(nèi)生變量的統(tǒng)稱，有三個(gè)，Rt-1、yt和Pt-1。在供給方程中有兩個(gè)內(nèi)生變量，不包括1個(gè)先決變量，即q=1、p=2，因此供給方程是恰好識別的。在需求方程中有兩個(gè)內(nèi)生變量，不包含兩個(gè)先決變量，講明需求方程是過度識別的。因此該聯(lián)立方程模型是能夠識別的。本文采納系統(tǒng)估量法中的廣義矩法對蛛網(wǎng)模型進(jìn)行估量。在Eviews當(dāng)中建立聯(lián)立方程系統(tǒng)，所選變量數(shù)據(jù)取對數(shù)形式：instpriceh(-1)rate(-1)incomelog(completed)=c(1)+c(2)*log(priceh)+c(3)*log(priceh(-1))+c(4)*log(rate(-1))log(buildings_sales)=c(5)+c(6)*log(priceh)+c(7)*log(income)如果房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求之間存在均衡穩(wěn)固的關(guān)系，那么可得到動(dòng)態(tài)均衡價(jià)格Pt關(guān)于Rt-1和yt的方程，在聯(lián)立方程系統(tǒng)中添加如下語句：log(priceh)=c(11)+c(8)*log(priceh(-1))+c(9)*log(rate(-1))+c(10)*log(income)模型的初次參數(shù)估量結(jié)果有三個(gè)常數(shù)項(xiàng)和c(8)沒有通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，嘗試從模型中剔除三個(gè)常數(shù)項(xiàng)，再次對模型進(jìn)行估量，參數(shù)均通過檢驗(yàn)，而且方程擬合比較好。最終得到如下聯(lián)立方程模型：t=（7.776）（-2.736）（-12.362）D.W=1.811R2=0.878t=（13.509）（-10.682）D.W=1.603R2=0.946t=（2.799）（10.650）（12.995）D.W=1.956R2=0.947在Eviews中建立模型，對聯(lián)立方程進(jìn)行求解，結(jié)果可用圖6、圖7表示。圖6北京市房地產(chǎn)價(jià)格對比圖6中反映出近幾年北京房地產(chǎn)價(jià)格總趨勢在增長上升的同時(shí)，振蕩運(yùn)動(dòng)是發(fā)散的，關(guān)于發(fā)散的房地產(chǎn)蛛網(wǎng)模型而言，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)越來越偏離均衡價(jià)格，因此需要調(diào)整供給曲線或需求曲線使其變?yōu)槭諗康闹刖W(wǎng)模型，這需要通過政府的宏觀調(diào)控手段來實(shí)現(xiàn)，或提升供給的價(jià)格彈性，或降低房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性，或提升房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性，也可同時(shí)調(diào)控。圖7房地產(chǎn)供給對比和需求對比圖7刻畫了北京房地產(chǎn)供給和需求分別與動(dòng)態(tài)均衡供給和動(dòng)態(tài)均衡需求的對比，從圖中可見，2002年至2005年北京房地產(chǎn)市場在價(jià)格快速攀升的過程中表現(xiàn)出過度需求和過度供給同時(shí)存在，即有一些房地產(chǎn)閑置，而有些房地產(chǎn)需求者又買不到合適的住房。通過2005年房地產(chǎn)調(diào)控，2006年房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)出供給和需求同時(shí)不足，即房地產(chǎn)開發(fā)商有利可圖但又不敢貿(mào)然增加投資，需求者覺得房價(jià)太高持幣觀望，這也體現(xiàn)了2005年以來國家頒布的一系抑制房地產(chǎn)過熱的政策起了作用，然而要抑制住房地產(chǎn)價(jià)格的快速攀升仍有待時(shí)日。四、結(jié)論及政策建議為了北京市房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)固進(jìn)展，幸免房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)，本文提出了如下政策建議：（1）增加住房有效供給模型結(jié)果反映出，通過2005年以來的房地產(chǎn)調(diào)控，2006年房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)出供給和需求同時(shí)不足。住房供給不足是進(jìn)展中國家的差不多特點(diǎn)。在住房供給不足是要緊矛盾的現(xiàn)時(shí)期，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是通過政府掌控的公共資源以及相應(yīng)的利率、稅率等經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)固進(jìn)展。在增加供給，專門是努力增加一般商品房供給的過程中，大力促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。北京地區(qū)當(dāng)前住房供應(yīng)中大戶型、超大戶型比例過大，房價(jià)居高不下，導(dǎo)致專門多中低收入人群購房困難。建議從政策上加大對經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的支持力度，逐步推動(dòng)房地產(chǎn)市場供求趨于平穩(wěn)。在增加住房有效供給上，第一要處理好都市建設(shè)用地與農(nóng)村居民點(diǎn)用地的關(guān)系。有關(guān)于農(nóng)村建設(shè)用地，都市用地是更集約的用地點(diǎn)式。隨著都市化建設(shè)步伐的加快，應(yīng)適當(dāng)放寬都市建設(shè)用地的限制，合理增加居住用地的供給，進(jìn)而通暢農(nóng)民進(jìn)城渠道，減少農(nóng)村建設(shè)用地，以降低都市化成本。其次，完善危改房改造政策。在都市化建設(shè)當(dāng)中，危改房改造是必須而且必要的，新建住房面積一樣要比危改舊房面積大專門多，拆遷危舊房新建住房能夠擴(kuò)大住房供給，改善居民住房，也有利于集約用地，要加對無價(jià)值的危舊房改造力度，改造中應(yīng)合理補(bǔ)償被拆遷居民，切實(shí)保證拆遷人的合法權(quán)益，愛護(hù)社會(huì)安定。（2）引導(dǎo)住房需求在需求函數(shù)中收入彈性最大，表明居民可支配收入是阻礙房地產(chǎn)需求的決定性因素。當(dāng)前居民收入的提升遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)價(jià)格的上升。有能力的購房者也覺得房價(jià)太而高持幣觀望，導(dǎo)致近期房地產(chǎn)有效需求不足。應(yīng)引導(dǎo)居民使其認(rèn)識到租房和買房差不多上解決居住咨詢題的方式。投資性購房能夠增加出租房屋數(shù)量，只要不在短期內(nèi)顯現(xiàn)大規(guī)模的非理性投資置業(yè)，那么這種投資性購房關(guān)于培養(yǎng)房屋租賃市場、滿足流淌人口持續(xù)增加的租房需