房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理培訓(xùn)課程

房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制管理PART.13PART.1 前言 在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、開展能力，與企業(yè)的本錢控制的相關(guān)性越來越高，本錢控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，本錢控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高本錢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)〔大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司〕的不斷涌入，政策越來越標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)本錢居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。 本錢控制力的競爭。開頭語當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分劇烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、開展能力與企業(yè)的本錢控制息息相關(guān)，不注重本錢控制的企業(yè)都將被淘汰出局，本錢控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高本錢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)〔大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司〕的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)本錢居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)企業(yè)競爭本錢控制力的競爭4利潤時(shí)間(年)拿地就賺錢階段1：資源時(shí)代階段2：產(chǎn)品時(shí)代階段3：品牌時(shí)代客戶關(guān)注質(zhì)量公司關(guān)注本錢關(guān)注品牌與形象理念與價(jià)值觀本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個(gè)問題房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理三大誤區(qū)三四到底誰是本錢控制的核心部門？4 一、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理現(xiàn)狀目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)本錢控制的通常做法是： 大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門或合約部門，負(fù)責(zé)工程的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而本錢管理根本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對(duì)具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握本錢的降低點(diǎn)在哪里。 房地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，如果被問及一個(gè)工程工程設(shè)計(jì)甚至施工過半時(shí)的本錢是多少，完工后的總本錢又是多少，許多開發(fā)商都難以答復(fù)清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的本錢管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資〔資本運(yùn)營〕等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤，單個(gè)工程的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致本錢核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令本錢的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個(gè)問題5

1、缺乏全面標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)本錢管理體系：本錢控制就是工程實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)本錢、責(zé)任本錢和動(dòng)態(tài)本錢跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系；2、本錢控制無視重點(diǎn)：只重視“顯性本錢〞的控制，而忽略對(duì)“隱性本錢〞的控制；3、本錢控制的無視前期階段：通常只關(guān)注工程施工階段過程的“事中〞本錢控制，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前〞本錢控制的足夠重視；4、本錢控制手段不當(dāng)：把壓縮必要的工程費(fèi)用開支當(dāng)作本錢控制的主要手段，反而使工程整個(gè)經(jīng)營方案和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致工程的最終實(shí)際開發(fā)本錢大大增加，利潤降低，增加了工程后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理中的幾個(gè)問題目前房地產(chǎn)開發(fā)本錢控制的幾個(gè)誤區(qū)6管什么

三大誤區(qū)怎么管行為偏差三、房地產(chǎn)企業(yè)在本錢管理方面容易存在三大誤區(qū)誰來管認(rèn)識(shí)偏差7誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部本錢控制管理主體確立失誤〔誰來管〕?長期以來，企業(yè)一直把本錢管理作為少數(shù)管理人員的專利，認(rèn)為本錢、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，而把各部門的員工只看作生產(chǎn)者。??廣闊員工對(duì)于哪些本錢應(yīng)該控制，怎樣控制等問題無意也無力過問，本錢意識(shí)冷淡。企業(yè)的本錢管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。全員本錢控制8誤區(qū)二：本錢管理對(duì)象和內(nèi)容認(rèn)識(shí)不清〔管什么〕?一方面，沒有從價(jià)值鏈的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對(duì)發(fā)生本錢的控制，無視了對(duì)影響本錢的控制。?另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙〞的簡單、狹窄的模式之內(nèi)，無視潛在的損失，尚未對(duì)本錢實(shí)行全方位的控制。。 全方位本錢控制9土地設(shè)計(jì)采購施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的發(fā)生本錢與影響本錢曲線影響成本曲線比例該環(huán)節(jié)作業(yè)過程對(duì)產(chǎn)品總本錢的影響。 發(fā)生成本曲線 價(jià)值鏈發(fā)生本錢：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所發(fā)生的本錢。影響本錢：本錢控制的關(guān)鍵在于控制影響本錢！10誤區(qū)三：本錢控制模式?jīng)]有確立〔怎么管〕?本錢管理工作不夠全面和系統(tǒng)。本錢控制偏重于事后的反響，而事前、事中控制不力。??本錢管理根底工作薄弱，缺少一套完善的本錢管理制度。甚至只求形式，不講實(shí)效?？己酥贫炔煌晟?，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；獎(jiǎng)懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)發(fā)開工積極性的目的。 全過程本錢控制11觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程本錢的核心部門，他們對(duì)施工圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判、造價(jià)談判，爭取得到最優(yōu)惠的工程承包價(jià)格。觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制本錢的核心部門，他們?cè)谇捌趯?duì)建筑技術(shù)〔包括容積率、使用率等〕、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，以此進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)管理，在控制工程本錢方面起到了“四兩撥千斤〞的作用。觀點(diǎn)三：現(xiàn)場工程部是工程本錢控制的核心部門，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)意圖，有效控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程本錢的實(shí)施部門，作用重大。四、到底誰是本錢控制的核心部門？正確觀點(diǎn)12 以上觀點(diǎn)站在各部門的角度來看，都是有道理的，各部門在工程開發(fā)的不同階段對(duì)工程本錢的控制都發(fā)揮了重要的作用，從建筑設(shè)計(jì)到各種土建設(shè)備技術(shù)參數(shù)的選用、從選材用料到合同評(píng)判、從商業(yè)談判到現(xiàn)場的實(shí)施和控制，整體過程嚴(yán)格的控制才能有效把好工程本錢關(guān)。 那么，我們要問：營銷部門是不是控制本錢的核心部門呢?答案：是。那這個(gè)本錢如何來控制？營銷部門首先需要提出競爭對(duì)手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點(diǎn)，分析對(duì)手樓盤的定位與檔次，把樓盤設(shè)計(jì)與選材用料的需求描述清楚了。樓盤檔次描述清楚了，工程的本錢根本上也就確定了，所以營銷部門也是控制本錢的核心部門。工程定位的檔次實(shí)際上已經(jīng)決定了工程本錢的上下。 從上述分析，說明工程本錢控制是全程性的、是系統(tǒng)性的，工程本錢的控制需要各部門通力協(xié)作，而不是單獨(dú)一個(gè)部門可以完成的。四、到底誰是本錢控制的核心部門？內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三四13 土地本錢及相關(guān)費(fèi)用 前期性費(fèi)用 城市根底設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用〔紅線外大市政配套〕 工程建安本錢 室外工程配套及環(huán)境〔紅線內(nèi)小市政〕 公共配套本錢 期間費(fèi)用 其他 具體明細(xì)如下(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容到底我們?cè)摽刂剖裁幢惧X費(fèi)用14(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容14(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容15(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容15(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容16(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容(一)房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢管理的內(nèi)容19土地本錢〔約占工程總本錢的30-35%左右〕，主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其本錢即根本確定，直至工程開發(fā)完成，該本錢一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地本錢的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的本錢準(zhǔn)確分析。 前期費(fèi)用〔約占工程總本錢的５%左右〕，主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而本錢控制成為其次。 工程本錢〔約占工程總本錢的50-55%左右〕，主要由分項(xiàng)工程及甲供物資本錢、小市政管網(wǎng)和環(huán)境本錢、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資本錢主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同本錢。 城市根底設(shè)施配套費(fèi)：這局部一般占5-10%左右。主要是指工程用地紅線外的水暖電氣等大市政根底設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市根本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這局部本錢也相對(duì)固定。 三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理本錢比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。(二)房地產(chǎn)開發(fā)本錢〔費(fèi)用〕所占總額的比例 土地及規(guī)劃〔面積〕占50%； 營銷占20%； 產(chǎn)品占30%房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤構(gòu)成20

(三)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤分析按城市類型分: 一線城市:普通住宅25%左右;公寓50%左右;別墅100%. 二線城市:普通住宅20%左右;公寓30%左右;別墅80%. 三、四線城市:普通住宅15%左右按開發(fā)企業(yè)類型分類: 大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司：25%以上 中型房地產(chǎn)公司：30%以上 小型工程公司：35%以上21(四)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤水平(銷售利潤率)隱性本錢顯性本錢內(nèi)部材料。22〔五〕房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢應(yīng)重點(diǎn)控制內(nèi)容工程開發(fā)進(jìn)度控制工程資金收支方案管理(現(xiàn)金流管理)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中固化的本錢預(yù)控合同管理建安及工程本錢采購本錢顯性本錢〔費(fèi)用〕的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等方面。內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三四23由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個(gè)部門能夠控制得住。因此，需要各個(gè)部門相互配合、信息溝通共同來完成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的本錢控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)本錢控制體系。首先在工程開發(fā)前期，科學(xué)測算目標(biāo)本錢指標(biāo)，再按照不同工程分解到各個(gè)責(zé)任部門，形成責(zé)任本錢目標(biāo)，輔以動(dòng)態(tài)本錢信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)本錢的控制目標(biāo)。第一局部到底如何控制本錢費(fèi)用？到底我們?cè)撛趺慈タ刂疲磕敲丛趺磳?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程的目標(biāo)本錢控制呢？24(一)建立房地產(chǎn)工程目標(biāo)本錢和責(zé)任本錢管理體系事前事中事后責(zé)任激勵(lì)機(jī)制目標(biāo)本錢管理體系動(dòng)態(tài)本錢管理體系本錢后評(píng)估管理體系責(zé)任本錢管理體系事前事中事后責(zé)任與鼓勵(lì)機(jī)制26樹立全本錢價(jià)值觀念確定本錢管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)抓住本錢管理的要至少問題工程開發(fā)階段與本錢控制要關(guān)聯(lián)互動(dòng)用開展的眼光對(duì)待本錢管理知曉“省錢〞“花錢〞的誤區(qū)(二〕本錢控制六個(gè)意識(shí)觀念12335626房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)本錢，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。1、確立“全生命周期本錢〞管理戰(zhàn)略2、建立本錢控制保障措施(三)制定房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理戰(zhàn)略體系3、明確房地產(chǎn)開發(fā)本錢構(gòu)成內(nèi)容4、抓住房地產(chǎn)工程開發(fā)全程本錢控制要點(diǎn)275、在工程開發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)谋惧X控制方法〔1〕在房地產(chǎn)工程初始階段進(jìn)行本錢測算〔2〕在工程規(guī)劃階段，在本錢測算的根底上進(jìn)行細(xì)化，并制訂目標(biāo)本錢〔3〕根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生本錢方案和實(shí)際本錢情況(四)制定房地產(chǎn)工程開發(fā)工程造價(jià)控制體系策略一：重視源頭、加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制策略二：工程招投標(biāo)是控制工程造價(jià)的核心策略三：實(shí)行工程管理方式加強(qiáng)本錢管理〔五〕建立合同網(wǎng)絡(luò)框架1、分包存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對(duì)于一個(gè)復(fù)雜的大型工程開發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說來，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。分包存在的原因如下： 原因一：總包單位不具備完成所有工程的資質(zhì) 原因二：完全施工總承包價(jià)格總是高于平行分包工程 原因三：特別是重要的材料和設(shè)備實(shí)行自主供貨2、重視合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在工程管理中的作用(1)將整個(gè)工程劃分為相對(duì)獨(dú)立的、易于管理的較小單位(2)將這些單位與參加工程的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來(3)對(duì)每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)，〔4〕確定工程需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)工作的進(jìn)度方案，建立工程質(zhì)量控制方案(5)估計(jì)工程全過程的費(fèi)用，建立工程本錢控制方案(6)預(yù)計(jì)工程的完成時(shí)間，建立工程進(jìn)度控制方案3、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的關(guān)鍵問題問題一：理清管理思路，確定用總包或平行發(fā)包的方式問題二：在準(zhǔn)備階段即確定管理方式問題三：對(duì)材料、設(shè)備供貨要實(shí)行分類管理問題四：設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)行總包負(fù)責(zé)制4、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后的主要管理工作建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，開發(fā)商還必須建立工程質(zhì)量工作總控制方案、工程進(jìn)度總控制方案、工程投資總控制方案、工程環(huán)境與平安控制方案。第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八33

房地產(chǎn)開發(fā)工程前期開展環(huán)節(jié)的本錢控制根據(jù)工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，根本原那么是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。工程公司在工程開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)本錢控制的主要任務(wù)由工程公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來承擔(dān)。立項(xiàng)環(huán)節(jié)的本錢核算控制根據(jù)工程開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點(diǎn)：由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小。該環(huán)節(jié)原那么：在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。該環(huán)節(jié)影響：購地階段的本錢控制是整個(gè)工程本錢控制的第一步，購地費(fèi)用的合理與否，對(duì)工程整個(gè)本錢控制有直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一34第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八內(nèi)部材料。35

規(guī)劃環(huán)節(jié)的本錢控制所占權(quán)重最大，具有工程建設(shè)本錢決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行本錢控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的本錢。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。根本原那么是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中的一般只占建安本錢的1.5—2%左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)本錢的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)工程投資的根本所在。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二36〔一〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略 策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì) 策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

策略三：加強(qiáng)對(duì)圖紙的會(huì)審與審查 策略四：深入運(yùn)用價(jià)值工程。運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢：1.既可提高工程的功能又可降低工程的造價(jià)2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價(jià)3.在保證工程造價(jià)不變的情況下提高工程功能4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價(jià)大幅度降低5.可在工程造價(jià)略有提升的情況，使工程功能大幅度提高 策略五：采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià)設(shè)計(jì)人員按工程估算及概算控制設(shè)計(jì)圖各相關(guān)專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更開發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠根底資料限額設(shè)計(jì)的管理38 〔1〕委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo)〔2〕擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣 如戶型適用性如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 合理的考核標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性是否合理布局是否合理〔二〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制節(jié)點(diǎn)37〔二〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制節(jié)點(diǎn)

〔3〕初步設(shè)計(jì)階段明確工程工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo)〔4〕施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià)〔5〕設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與46(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢管理的內(nèi)容進(jìn)度品質(zhì)本錢樣板區(qū)造價(jià)

設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度 部品封樣率工程運(yùn)作講求的是本錢、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著工程代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期

施工圖周期景觀設(shè)計(jì)周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期 施工周期含鋼量等土建本錢 設(shè)備造價(jià) 景觀造價(jià)產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)47 提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開發(fā)周期 降低開發(fā)本錢〔四〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢管理的目的48 ——對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)本錢人員而言應(yīng)前置而持續(xù)防止兩種現(xiàn)象：不計(jì)本錢地追求設(shè)計(jì)效果本錢不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價(jià) 設(shè)備造價(jià)目標(biāo)成本景觀造價(jià) 樣板示范區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)49〔1〕結(jié)構(gòu)含鋼量〔保證平安和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量〕50

(2)景觀造價(jià)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡51〔3〕樣板區(qū)造價(jià)分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控52防止兩種現(xiàn)象：為節(jié)省本錢而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)〔4〕合理設(shè)計(jì)費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的根本條件之一——合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位——合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極的作用。391、規(guī)劃方案〔五〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制實(shí)施402、規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì)413、樁基設(shè)計(jì)424、施工圖設(shè)計(jì)435、銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì)446、功能設(shè)計(jì)457、設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備選型等54建筑方案 景觀方案 施工圖 規(guī)劃方案 設(shè)備籌劃方案 示范區(qū)設(shè)計(jì)(1)流程與方案〔六〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢控制中的幾個(gè)優(yōu)化設(shè)計(jì)流程1.在工程設(shè)計(jì)過程中進(jìn)度優(yōu)化55論證階段設(shè)計(jì)管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點(diǎn)籌劃階段概念規(guī)劃草案

概念規(guī) 劃方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案施工圖周期(2)設(shè)計(jì)周期劃定概念規(guī)劃周期實(shí)施方案周期56〔３〕工程設(shè)計(jì)周期統(tǒng)計(jì)表中海工程設(shè)計(jì)周期 多層工程9個(gè)月高層工程12個(gè)月拿地到開盤：合生工程設(shè)計(jì)周期571〕采取傳統(tǒng)工序前置: ——提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“本錢換時(shí)間〞； ——雖然會(huì)由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但 從總體上看認(rèn)為值得。2〕采用工序并聯(lián)作業(yè)： ——在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。3〕采取規(guī)模復(fù)制模式： ——采取“拿來主義〞，再適當(dāng)調(diào)改。4〕重視長期性工作： ——對(duì)市場的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。(4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計(jì)共性58概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖 施工圖施工開始概念設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)流程優(yōu)化可降低時(shí)間本錢和因失誤引發(fā)的本錢增加(5)方案管理是時(shí)間本錢的保障59拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴(kuò)初報(bào)建施工圖報(bào)建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)籌劃景觀概念內(nèi)部材料。60?珠江馬駒橋工程一期規(guī)劃用地面積20.28萬平方米,容積率1.19.核定建筑面積24.07萬平方米, 其中花園洋房14.22萬平方米, 小高層6.25萬平方米,商業(yè)3.48萬平方米,會(huì)所1200平方米, 2024年12月31日簽定土地出讓協(xié)議, 2024年11月至12月工程前期準(zhǔn)備, 2024年1月至2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo), 2024年1月至3月住宅戶型研究, 2024年3月至5月規(guī)劃,建筑方案及深化, 2024年5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初,施工圖2024年6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制. 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì)7個(gè)月.設(shè)計(jì)案例632.工程規(guī)劃階段的本錢優(yōu)化64 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段本錢效益最大化的目標(biāo)： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶需求的徹底表達(dá)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 結(jié)構(gòu)專業(yè)是最優(yōu)化的結(jié)構(gòu)形式。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。2.工程規(guī)劃階段的本錢優(yōu)化71〔1〕結(jié)構(gòu)方案的選擇可以對(duì)工程總本錢進(jìn)行較大優(yōu)化1〕建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，本錢大勢也根本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)工程總本錢進(jìn)行較大優(yōu)化。2〕樁基型式確實(shí)定〔2〕結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)本錢控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核1〕輸入信息的審核核對(duì)電算的根本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、根本地震加速度、特征周期、根本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。2〕輸出信息的審核檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近標(biāo)準(zhǔn)限值?！?〕細(xì)部做法的控制與審查對(duì)細(xì)部做法的要求及做法控制對(duì)造價(jià)的影響也非常大。1〕Ⅲ級(jí)鋼的應(yīng)用：由于Ⅲ級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些本錢控制較好的工程中廣泛采用2〕合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件：結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。3)對(duì)設(shè)計(jì)高層工程細(xì)部大樣的做法明確，有利于施工圖的標(biāo)準(zhǔn)，減少施工過程中的設(shè)計(jì)變更。3.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段的本錢優(yōu)化7274〔4〕結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容：1〕基坑、邊坡控制2〕樁基選用的優(yōu)化3〕結(jié)構(gòu)含鋼量的控制．4〕上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化5〕特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理〔屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤〕6〕選用新Ⅲ鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量?！?〕本錢優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期確實(shí)定結(jié)構(gòu)本錢監(jiān)控過程的分階段控制，要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、平安、經(jīng)濟(jì)?！?〕結(jié)構(gòu)含鋼量限額由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)那么要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場調(diào)研的根底上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。83規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)設(shè)備設(shè)計(jì)

初步設(shè)計(jì) 施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)4.材料設(shè)備選用的本錢優(yōu)化〔1〕設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的本錢目標(biāo)——倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，設(shè)備工作并行并前置；——倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板；85〔2〕開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、進(jìn)行集中采購 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購降低本錢提供條件。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設(shè)備、材料供給商形成戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，到達(dá)雙贏。〔3〕設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)：１〕覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè)２〕地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系３〕設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用．４〕選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。如選用無機(jī)房或小機(jī)房電梯〔節(jié)約共攤面積及節(jié)能〕1〕土方造型的合理性2〕水景的合理布置3〕大喬木的慎選4〕雕塑品的限制5〕硬質(zhì)鋪裝和木制平臺(tái)的優(yōu)化5.景觀設(shè)計(jì)本錢優(yōu)化內(nèi)容杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價(jià)格80元輔助樹種高度3米，價(jià)格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價(jià)格1800元

96植物97座椅A垃圾筒A

宅間背靠座 椅座椅B

垃圾筒B

桌椅組室外家具98玩具104〔1〕進(jìn)行限額設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)的定義:根據(jù)已制定的目標(biāo)本錢控制方案或根據(jù)以往工程的數(shù)據(jù)積累，對(duì)即將進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計(jì)，給設(shè)計(jì)單位一個(gè)控制造價(jià)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)的工程概算不能超過委托的限額。限額設(shè)計(jì)的管理:１〕首先根據(jù)工程的營銷定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。２〕根據(jù)設(shè)計(jì)定位，根據(jù)以往工程的經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)的目標(biāo)值。３〕設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。４〕之后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。5〕根據(jù)雙方互動(dòng)認(rèn)可，最終出施工圖紙?！?〕控制設(shè)計(jì)變更很多工程由設(shè)計(jì)失誤所帶來設(shè)計(jì)變更,占總建造本錢的3-10％，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。6.施工圖階段的本錢優(yōu)化1061)設(shè)計(jì)變更原因1.設(shè)計(jì)類：A.超本錢目標(biāo)B.設(shè)計(jì)優(yōu)化C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤D.設(shè)計(jì)缺漏E.補(bǔ)充設(shè)計(jì)F.二次設(shè)計(jì)G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類:A.施工錯(cuò)誤B.施工困難C.施工進(jìn)度要求3.營銷類：

A.客戶需求

B.競爭需求4.其它 2〕為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可采取的策略如下： ——建立施工圖階段的長期合作伙伴； ——給予合理的設(shè)計(jì)周期；——甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)。108戶型種類 定義戶型種類 建議但凡房間數(shù)量及平面布置形式發(fā)生變化的均認(rèn)為是不同的類型，僅局部的微差仍認(rèn)為是同一類型。 每期開發(fā)規(guī)模在10萬平米以下，相對(duì)應(yīng)戶型不宜超過10種〔1〕減少人為增加的工作復(fù)雜度：

——戶型種類適量為準(zhǔn)——當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶帶來 選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。7.實(shí)現(xiàn)本錢效益最大化的一些途徑109規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)方案設(shè)備方案立面模型部品設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)〔2〕優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫簩a(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實(shí)施；110〔3〕選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)效勞商 選擇適宜的人做適宜的事可以事半功倍； 〔4〕加強(qiáng)合作伙伴管理 建立長期合作伙伴： 設(shè)計(jì)單位、供給商、模型制作等各個(gè)涉及設(shè)計(jì)的單位； 在設(shè)計(jì)過程中,持續(xù)定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核； 力求合同約定清晰：含鋼量、目標(biāo)本錢 〔5〕輸入條件多一些約束和意識(shí),少一些隨意;

– – – –市場定位;本錢目標(biāo);政府要求;上階段成果;第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八111招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇那么須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)本錢控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。〔1〕招標(biāo)方式的選擇------公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？——這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程本錢最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法？——貨比三家?！?〕計(jì)價(jià)方法確實(shí)定------定額計(jì)價(jià)招標(biāo)、工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)1〕定額計(jì)價(jià)法招標(biāo)在實(shí)施過程中存在的缺點(diǎn)： ——總價(jià)不確定，對(duì)于工程最終本錢沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)； ——結(jié)算核對(duì)工程量時(shí)易發(fā)生糾紛，核對(duì)時(shí)間冗長； ——變更簽證的單價(jià)未確定，施工方以難度高、時(shí)間緊為由要求提高單價(jià)； ——對(duì)于不合理的技術(shù)指標(biāo)〔如鋼筯含量、砼含量〕不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)；能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能 ——對(duì)本錢人員的個(gè)人水平依賴性較大。2〕工程量清單法計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三1、招投標(biāo)環(huán)節(jié)本錢控制的內(nèi)容111 為什么采用工程量清單可以有效控制本錢呢？ ①工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競爭，可以表達(dá)各單位的真實(shí)本錢，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； ②工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程本錢；有了充分競爭得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程本錢數(shù)據(jù)庫； ③工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場簽證； ④設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程本錢情況，使動(dòng)態(tài)控制工程本錢成為可能； ⑤工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧?！?〕工程合同價(jià)確實(shí)定： ------固定合同價(jià)格、可調(diào)合同價(jià)格、本錢加酬金合同價(jià)確定合理的合同價(jià)格和簽訂嚴(yán)密的工程合同，使合同價(jià)得以穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)，是招投標(biāo)階段重要的工作內(nèi)容，也是雙方關(guān)心的核心條款。內(nèi)部材料。131〔1〕投標(biāo)單位的選擇2、招投標(biāo)環(huán)節(jié)本錢控制的措施內(nèi)部材料。132(2)招標(biāo)文件的編制內(nèi)部材料。133(3)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八內(nèi)部材料。134施工環(huán)節(jié)的本錢控制主要應(yīng)注意三大方面，一個(gè)是因各種變更、現(xiàn)場簽證增加的費(fèi)用，第二個(gè)是材料價(jià)格上漲、價(jià)款調(diào)整以及工程款引起的費(fèi)用；第三個(gè)方面是工程索賠增加的費(fèi)用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可防止由于各種情況而要對(duì)施工方案和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四1.工程索賠價(jià)款控制2.工程變更費(fèi)用控制3.現(xiàn)場簽證價(jià)款控制4.工程價(jià)款支付控制5.挖掘節(jié)約工程造價(jià)潛力〔一〕施工環(huán)節(jié)本錢控制的主要內(nèi)容內(nèi)部材料。134

1.合同管理合同管理常用方法有： 〔1〕合同會(huì)簽制度：一項(xiàng)合同的簽定，需要公司各責(zé)任部門評(píng)審，各自對(duì)合同中的條款進(jìn)行把關(guān)，防止出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。 〔2〕合同分析：包括專業(yè)技術(shù)〔專業(yè)本錢及漏項(xiàng)及可實(shí)施性〕分析及法律風(fēng)險(xiǎn)分析〔合法及保障性〕。 〔3〕合同交底：合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責(zé)任具體落實(shí)到各責(zé)任人和合同實(shí)施的具體工作上。并把合同間的銜接交待清楚。 〔4〕合同實(shí)施的控制：通過合同實(shí)施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實(shí)施過程，到達(dá)合同總目標(biāo)。在實(shí)施中，采取“技術(shù)措施〞、“組織和管理措施〞“經(jīng)濟(jì)措施經(jīng)濟(jì)措施〞〞和“合同措施〞予以糾正。(二)施工環(huán)節(jié)本錢控制的主要環(huán)節(jié)137 2.索賠管理工程建設(shè)中索賠管理的任務(wù)主要有索賠和反索賠 〔1〕索賠：是指在合同實(shí)施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)或未能保證承諾的合同條件實(shí)現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a(bǔ)償要求。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。常見索賠的主要起因：1〕合同文件引起的〔如圖紙和工程量表中錯(cuò)誤的描述〕2〕工程施工方面〔如設(shè)計(jì)變更和工程質(zhì)量要求變更引起的〕3〕關(guān)于價(jià)款方面〔如拖延支付進(jìn)度款〕4〕工期引起的〔延誤工期損失等〕5〕特殊風(fēng)險(xiǎn)和人力不可抗拒〔指戰(zhàn)爭、革命、內(nèi)戰(zhàn)等〕6〕工程暫挺、中止合同?！?〕反索賠：是相對(duì)索賠而言，是對(duì)提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向反索賠是相對(duì)索賠而言，是對(duì)提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。常見反索賠的主要理由：1〕工程質(zhì)量缺陷2〕拖延工期3〕保存金的4〕發(fā)包方其他損失。1373.變更管理〔1〕設(shè)計(jì)和工程變更的主要內(nèi)容：1〕由于設(shè)計(jì)單位圖紙錯(cuò)、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項(xiàng)。2〕由于設(shè)計(jì)部門改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換或其它變更事項(xiàng)。3〕由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換或其它變更事項(xiàng)。4〕由于銷售部門、業(yè)主要求提出變更，導(dǎo)致發(fā)生做法變更、材料代換或其它變更事項(xiàng)?！?〕變更管理的主要措施：我們只擔(dān)憂二種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。◆第一種：是到退的設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi)?！舻诙N：設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒有約定〔比方：主材變了、施工工藝變了〕，只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式確定價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程本錢管理“貨比三家〞的優(yōu)勢失效，必然會(huì)帶來本錢的增加?！魧?duì)于常規(guī)設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容：其計(jì)價(jià)方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計(jì)算。對(duì)于這種設(shè)計(jì)變更帶來的工程本錢的增減，不管其是設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的，還是營銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢。137 4、現(xiàn)場簽證管理〔1〕現(xiàn)場簽證的主要內(nèi)容： 在施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況〔土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線〕變化，導(dǎo)致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項(xiàng)。 事后設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。其他，如：土方駁運(yùn)、機(jī)械進(jìn)出場、趕工措施、配合銷售等?！?〕系統(tǒng)分析產(chǎn)生現(xiàn)場簽證的誘因 1〕設(shè)計(jì)變更引起的設(shè)計(jì)變更引起的合同出現(xiàn)漏項(xiàng)或清單說明不清引起的合同出現(xiàn)漏項(xiàng)或清單說明不清引起的措施費(fèi)簽證 2〕技術(shù)措施和施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清晰造成場地移交責(zé)任不清引起的(場地硬化)規(guī)費(fèi)簽證(夜間施工噪音污染) 3〕主材、主要工藝變了施工樣板先行，防止返工損失〔安裝管道〕低價(jià)入場，申請(qǐng)變相的索賠 4〕甲供材料管理采保費(fèi)和甲供材料損耗等〔3〕控制現(xiàn)場簽證的原那么 ——防止簽證，減少簽證，標(biāo)準(zhǔn)簽證。 〔4〕影響現(xiàn)場簽證的罪魁禍?zhǔn)祝? ——合同出現(xiàn)漏洞。 ——設(shè)計(jì)變更。 ——施工措施費(fèi)。142 〔5〕目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問題： ——工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了時(shí)機(jī)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。 ——工程量清單說明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。 ——付款條件與形象進(jìn)度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 ——工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 〔6〕措施費(fèi) 1〕施工措施費(fèi)含義：投標(biāo)人完本錢招標(biāo)工程所需要的技術(shù)、生活、平安等方面的非工程實(shí)體工程全部費(fèi)用，并已經(jīng)充分考慮了招標(biāo)文件的施工管理及技術(shù)要求。 2〕控制原那么：在招標(biāo)中明確“施工措施費(fèi)用包干〞施工措施費(fèi)包干原那么： 投標(biāo)措施工程清單未填寫局部，視為已包含在工程量清單的其他費(fèi)用中，措施工程投標(biāo)報(bào)價(jià)包干考慮，結(jié)算時(shí)除合同規(guī)定外不做調(diào)整。設(shè)計(jì)變更及簽證工程中，發(fā)生的措施費(fèi)用亦由投標(biāo)人在李報(bào)價(jià)表中包干考慮。 〔7〕具體操作措施： 1〕一單一算原那么：一個(gè)設(shè)計(jì)變更及簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對(duì)應(yīng)一項(xiàng)內(nèi)容； 2〕一月一匯總原那么：每月匯總已完工的變更簽證費(fèi)用，反映在工程動(dòng)態(tài)本錢中； 3〕完工確認(rèn)原那么：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； 4〕原件結(jié)算原那么：設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； 5〕時(shí)間限制原那么：設(shè)計(jì)變更、簽證都應(yīng)先立項(xiàng)后實(shí)施。假設(shè)有特殊情況，請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實(shí)施，但事后補(bǔ)填報(bào)變更、簽證單； 6〕存檔原那么：變更、簽證所有文件必須存檔。原那么上不允許發(fā)生人工簽證。1451、設(shè)計(jì)變更(三)施工環(huán)節(jié)本錢控制的主要措施1462、現(xiàn)場簽證3、圖紙審核1484、總分包管理5、材料供給6.工程款支付第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八151 1.制定采購預(yù)算與估計(jì)本錢 2.科學(xué)合理的選擇供給商〔1〕選擇供給商的數(shù)量，防止單一貨源〔2〕對(duì)用量大的材料設(shè)備選擇兩個(gè)以上廠家供貨〔3〕合理選擇供給商的方式， 3.利用好采購環(huán)境〔1〕把握好采購?fù)獠凯h(huán)境：指能對(duì)工程采購產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、國家財(cái)政金融政策的調(diào)整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。〔2〕建立供給商及材料設(shè)備信息數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)本錢控制的核心要素是方案和信息，通過明確而標(biāo)準(zhǔn)的流程，就可以最大限度的減少在本環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，到達(dá)本錢控制的目的?！惨弧彻こ滩少彵惧X控制的總策略151房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五〔一〕工程采購本錢控制的總策略4.加強(qiáng)對(duì)供給商的管理〔1〕與供給商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系〔2〕對(duì)供給商進(jìn)行績效考核1541.材料使用時(shí)間方案〔二〕工程采購本錢控制措施2.材料性價(jià)比1563、材料價(jià)款的支付4、材料驗(yàn)收、保管5.材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)的主要做法 (1)建立材料設(shè)備廠家數(shù)據(jù)庫； (2)建立材料設(shè)備價(jià)格數(shù)據(jù)庫 (3)建立合格分供方數(shù)據(jù)庫 (4)了解其他工程本錢數(shù)據(jù)第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八159工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的本錢控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不管哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不標(biāo)準(zhǔn)或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。1、乙方預(yù)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六1612、鋼筋用量3、價(jià)差調(diào)整1634、洽商、變更5、違約與索賠第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八165銷售環(huán)節(jié)的本錢一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這局部的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的本錢控制也必須有長線考慮。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七165房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七165房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七167房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七第二局部房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的本錢管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制六房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八168期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的方案控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)控制，并指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)八內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢管理Costcontrolinrealestateproject房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理中存在的主要問題一房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？房地產(chǎn)本錢控制的主要措施——怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理內(nèi)容——控制什么？二三四169房地產(chǎn)本錢控制體系的建立——制度保障體系？四什么是本錢管理體系一二如何建立房地產(chǎn)開發(fā)的本錢管理體系170

本錢管理體系是通過建立與本錢控制相關(guān)的企業(yè)內(nèi)外組織或部門，對(duì)工程開發(fā)全過程的本錢〔費(fèi)用〕進(jìn)行事前預(yù)控、事中控制及事后總結(jié)總成系統(tǒng)。 事前預(yù)控主要包括：目標(biāo)本錢指標(biāo)的估算、測算和確定，明確目標(biāo)責(zé)任本錢，并落實(shí)到責(zé)任部門； 事中控制主要是指：以目標(biāo)本錢指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程開發(fā)過程的本錢發(fā)生與支出實(shí)施全程管理、監(jiān)控、和動(dòng)態(tài)管理，定期核算與本錢分析，實(shí)時(shí)掌握本錢信息與市場價(jià)格信息； 事后總結(jié)主要是：工程開發(fā)本錢的匯總分析、形成工程本錢分析報(bào)告，為今后開發(fā)工程提供一手?jǐn)?shù)據(jù)。

實(shí)踐證明，目標(biāo)本錢管理體系是目前本錢控制的最有效方法之一，是實(shí)施建安及工程本錢領(lǐng)前控制的重要手段。什么是本錢管理體系一內(nèi)部材料。1711.組織機(jī)構(gòu)保障體系 2.目標(biāo)本錢指標(biāo)確實(shí)定 3.責(zé)任本錢體系 4.本錢信息管理體系 5.動(dòng)態(tài)本錢管理體系 6.本錢管理標(biāo)準(zhǔn)體系 7.招投標(biāo)管理體系 8.合同管理體系 9.現(xiàn)場簽證管理體系 10.設(shè)計(jì)變更管理體系 11.合同付款管理體系 12.預(yù)決算管理體系本錢管理體系主要內(nèi)容172 包括四級(jí)本錢保障層次： 1.公司目標(biāo)本錢審定機(jī)構(gòu) 公司決策層或本錢管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批目標(biāo)本錢控制指標(biāo)2.公司目標(biāo)本錢編制機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)測算并編制包括開發(fā)前期勘察、設(shè)計(jì)、三通一平，主體建安、小區(qū)公共配套管網(wǎng)、城市根底設(shè)施配套、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費(fèi)等在內(nèi)直接本錢工程的目標(biāo)本錢。 3.公司目標(biāo)本錢監(jiān)控機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)實(shí)施材料設(shè)備價(jià)格、工程造價(jià)等市場信息收集、整理，編制一定時(shí)期內(nèi)工程所發(fā)生動(dòng)態(tài)本錢的監(jiān)測報(bào)告和材料設(shè)備市場價(jià)格動(dòng)態(tài)信息報(bào)告，分析評(píng)估目標(biāo)本錢〔費(fèi)用〕執(zhí)行情況，并提出本錢控制的指導(dǎo)性意見和本錢調(diào)整建議。 4.公司目標(biāo)本錢實(shí)施機(jī)構(gòu) 根據(jù)目標(biāo)本錢的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開展限價(jià)設(shè)計(jì)、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；對(duì)其本錢費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。什么是本錢管理體系一〔一〕組織保障體系173 目標(biāo)本錢確實(shí)定分為三個(gè)階段，分別是工程定位階段、方案設(shè)計(jì)階段和施工圖階段，相應(yīng)的最終目標(biāo)本錢確定也需通過本錢估算、本錢測算、目標(biāo)本錢逐步確定。什么是成本管理體系一〔二〕目標(biāo)本錢指標(biāo)確實(shí)定目標(biāo)本錢指標(biāo)確實(shí)定過程見以以下圖所示：174175〔三〕目標(biāo)責(zé)任本錢體系175〔三〕目標(biāo)責(zé)任本錢體系1761.