某中心廣場(chǎng)策劃報(bào)告

嘉善新紀(jì)元中心廣場(chǎng)籌劃報(bào)告上海志穎房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司SHANGHAIZEENGREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.2024/08/010第一局部嘉善概況一、嘉善概況嘉善縣地處浙江省東北部，與上海、江蘇接壤，距上海、杭州、蘇州均在一百公里以?xún)?nèi)，境內(nèi)水路、公路、鐵路縱橫交叉，距虹橋、浦東、蕭山機(jī)場(chǎng)僅一小時(shí)左右的車(chē)程，交通便捷，為浙江省接軌上海第一站。全縣區(qū)域面積506平方公里，轄11個(gè)鎮(zhèn)，162個(gè)行政村，縣城所在地魏塘鎮(zhèn)。境內(nèi)一馬平川，土地肥沃，水網(wǎng)交織，屬典型的江南水鄉(xiāng)，水域面積10.8萬(wàn)畝，占總面積的14％。嘉善歷來(lái)人杰地靈，文化底蘊(yùn)深厚，有五千多年的“大往圩〞史前文化遺址，歷代人才輩出。

全縣人口總量保持低速增長(zhǎng)。07年，戶(hù)籍總?cè)丝跒?81333人，其中非農(nóng)業(yè)人口138237人。二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況2024年嘉善全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值181.42億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.4%。按戶(hù)籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)47615元，比上年增長(zhǎng)16.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值15.91億元，比上年增長(zhǎng)5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值106.93億元，比上年增長(zhǎng)18.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值58.58億元，比上年增長(zhǎng)15.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2024年的9.4:58.0:32.6，調(diào)整到2024年的8.8:58.9:32.3。城鄉(xiāng)居民收入分別首次突破2萬(wàn)元和1萬(wàn)元大關(guān)，2024年我縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20246元，比2024年增長(zhǎng)11.1%，全縣農(nóng)村居民人均純收入為10121元，增長(zhǎng)13.9%。城鄉(xiāng)居民收入差異進(jìn)一步縮小，2024年我縣城鄉(xiāng)居民收入之比由上年的2.05:1縮小到2：1。居民生活條件得到改善，年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.26平方米，農(nóng)村居民人均住房面積50.48平方米。

近年來(lái)，嘉善縣大力實(shí)施外向帶動(dòng)、科教興縣、城市化、可持續(xù)開(kāi)展戰(zhàn)略，外向經(jīng)濟(jì)迅速崛起，效益農(nóng)業(yè)領(lǐng)先全省，城市建設(shè)大力推進(jìn)，各項(xiàng)工作取得新進(jìn)展。特別是通過(guò)深入實(shí)施招商引資“一號(hào)工程〞和推動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的“百姓致富工程〞，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到大開(kāi)展，帶動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)邁上了新臺(tái)階。小結(jié)嘉善近年來(lái)三大產(chǎn)業(yè)開(kāi)展中以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭，第三產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)為副。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。目前總?cè)丝跍p少，但城區(qū)人口有逐年遞增之勢(shì)，一定程度上帶動(dòng)購(gòu)房需求。第二局部嘉善房地產(chǎn)狀況近年嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況嘉善房地產(chǎn)業(yè)主要是從二十一世紀(jì)末以后開(kāi)始開(kāi)展較快。1999年以來(lái)，隨著嘉善縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開(kāi)展、城市建設(shè)和城市化的快速推進(jìn)，以及住房制度和土地使用制度改革的不斷深入，市場(chǎng)體系日益完善，縣域房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的開(kāi)展。總體上嘉善的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)良好的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。從1999－2024年的七年中，全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成41.67億元，年平均增長(zhǎng)32.2%。其中2003年增幅最大，達(dá)77%。2024年以來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資增速有所減緩。歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額如右表：同時(shí)在政府政策引導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)向住宅傾斜的特征明顯，近幾年來(lái)商品住宅竣工面積占全部竣工面積的比重不斷提高，其中2024年占74.29%，2024年占76.95%，2024年高達(dá)84.45%，2024年占82.1%，如左表所示：二、房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。自1999年來(lái)，全縣商品房施工面積、銷(xiāo)售面積快速增長(zhǎng)。1999－2024年累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積157.25平方米，年平均增長(zhǎng)23.89%，2024年銷(xiāo)售面積達(dá)50.18%，比上年增長(zhǎng)60.58%。其中住宅銷(xiāo)售面積七年累計(jì)達(dá)131.04平方米，年平均增長(zhǎng)23.89%。二手房交易七年累計(jì)15億元，年平均增長(zhǎng)18.5%，其中2024年達(dá)3.9億元，同比增長(zhǎng)76.23%，增幅高于七年平均遞增速度。近幾年來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲，從1999年的1300元／平方米，上漲到2024年約4000元／平方米。歷年商品房銷(xiāo)售、竣工及施工面積如下表所示：三、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)呈現(xiàn)多元化開(kāi)展。截止2024年6月底，嘉善縣共計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)62家，其中三級(jí)資質(zhì)有10家，四級(jí)19家，暫定33家。另外縣外資本來(lái)嘉善開(kāi)發(fā)的企業(yè)有25家，房地產(chǎn)信息咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司及機(jī)構(gòu)接近100家，物業(yè)管理企業(yè)有17家，從業(yè)人員達(dá)535人，管理53個(gè)居民小區(qū)1.5萬(wàn)戶(hù)居民戶(hù)，管理面積180萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已注冊(cè)的１家，初步形成了種類(lèi)齊全的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍。數(shù)據(jù)說(shuō)明，嘉善目前房地產(chǎn)行業(yè)已趨向成熟，整體骨架根本健全，可以形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及消費(fèi)的硬體條件。小結(jié)嘉善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從1998年到2024年一直保持著強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，但從2024年到2024年，連續(xù)兩年投資額出現(xiàn)略微下降趨勢(shì)。從2024年到2024年嘉善的住宅竣工面積占全部竣工面積的比重逐年增大，而2024年后，這一比例出現(xiàn)下降跡象，說(shuō)明除住宅外其他建筑形態(tài)也開(kāi)始亮相市場(chǎng)，住宅供給量有所減少。2024年施工面積陡然下降，但到2024年又上升至較高水平。由于2024年新開(kāi)工的商品房面積較大，2024年有多個(gè)樓盤(pán)的房源集中上市供給，并且產(chǎn)品的雷同化比較嚴(yán)重，2024年市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈。地段好、環(huán)境好、效勞好、容積率低，品質(zhì)高、品位高、性?xún)r(jià)比高、市場(chǎng)知名度高的樓盤(pán)將占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；相反，那么處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，甚至出現(xiàn)滯銷(xiāo)。因此對(duì)本工程的產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶(hù)深層次挖掘至關(guān)重要。第三局部嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況一、嘉善近年投資開(kāi)發(fā)量及批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷(xiāo)售額1、2024~2024年從2024年相比2024年,從數(shù)據(jù)比照中，商品房開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積都在下降其中銷(xiāo)售面積下降幅度最為明顯，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱度正在消退。同時(shí)盡管總的銷(xiāo)售面積下降，但主要表達(dá)在住宅的銷(xiāo)售面積下降，而寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等其他建筑形態(tài)正在增量走向市場(chǎng)，尤其是寫(xiě)字樓增長(zhǎng)幅度到達(dá)400%以上。反映了嘉善住宅過(guò)火的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，其他綜合性物業(yè)有所抬頭。項(xiàng)目名稱(chēng)2006年1－12月2005年1－12月同比％商品房開(kāi)發(fā)投資（億元）10.7610.91－0.43商品房銷(xiāo)售額（億元）14.6515.74－1.93銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）44.2350.18－11.86其中住宅9.5311.56－17.56商業(yè)用房4.553.9914.03寫(xiě)字樓0.430.08437.5其他0.140.1127.27土地開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)㎡）4.69／／土地未開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)㎡）37.183.011135.222006年1－12月份批準(zhǔn)預(yù)售面積：40.21萬(wàn)㎡其中住宅（萬(wàn)㎡）28.09商業(yè)用房（萬(wàn)㎡）10.99寫(xiě)字樓（萬(wàn)㎡）0.7其他（萬(wàn)㎡）0.432、2024~2024年2024年1—9月全縣完成房地產(chǎn)投10.66億元，同比增長(zhǎng)53.5%；房地產(chǎn)施工面積139.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.72%；銷(xiāo)售面積31.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.05%；銷(xiāo)售額11.65億元，同比增長(zhǎng)32.27%。2024年十一月上旬舉行了’2024人居嘉善金秋房地產(chǎn)展示〔交易〕會(huì)，共有19家房產(chǎn)企業(yè)和局部金融機(jī)構(gòu)參加，展會(huì)面積5000多平方米，意向交易210套，實(shí)際成交102套，金額5000多萬(wàn)元，房展會(huì)到達(dá)預(yù)期的效果。2024年是交房比較集中的一年，到目前為止上市比07年大幅減少，市場(chǎng)供給主要是2024年上市的末期樓盤(pán)或售余房源，價(jià)格在4300~5000元。小結(jié)從07年開(kāi)始，嘉善房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量減少，以往住宅為市場(chǎng)主流，目前寫(xiě)字樓和商業(yè)用房有跡象走出消沉期?，F(xiàn)階段住宅市場(chǎng)仍然存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，多層和小高層為主要建筑形態(tài)，以普通公寓樓為主要物業(yè)類(lèi)型，均價(jià)在4000元／平方米以上，個(gè)別樓盤(pán)最高價(jià)格已經(jīng)超過(guò)5000元／平方米，相對(duì)較高，80－130平方米的普通公寓仍是市場(chǎng)供給量最大的面積段，大面積戶(hù)型也占一定的比重。近期，由于國(guó)家對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和嘉善上市量等原因。2024年至今整體市場(chǎng)雖有一定的下降，但由于嘉善相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)展還處于相對(duì)健康階段，適當(dāng)價(jià)位和新穎合理的產(chǎn)品還具有一定的市場(chǎng)吸引力。二、嘉善單身公寓二手市場(chǎng)行情(2024/11-2024/8)名稱(chēng)類(lèi)型樓層面積總價(jià)裝修名稱(chēng)類(lèi)型樓層面積總價(jià)裝修城北小區(qū)多層2層50㎡17萬(wàn)毛坯水木晶華小高層5層60㎡19萬(wàn)毛坯4層38㎡11.5萬(wàn)中裝7層60㎡23萬(wàn)毛坯城市心境多層1層46㎡27萬(wàn)豪裝思賢多層4層38㎡23萬(wàn)中裝東方名嘉多層5層46㎡22.5萬(wàn)豪裝旺德福多層2層37㎡16萬(wàn)毛坯東方之珠小高層6層61㎡37萬(wàn)中裝香溪美林小高層11層43㎡18萬(wàn)毛坯國(guó)際農(nóng)商城多層3層50㎡15.5萬(wàn)毛坯新紀(jì)元多層2層53~60㎡19~20萬(wàn)豪裝4層52㎡15.5萬(wàn)毛坯3層34~58㎡13~20萬(wàn)中裝華都大酒店多層5層50~60㎡30~35萬(wàn)豪裝4層55~58㎡17~21萬(wàn)豪裝嘉都花苑多層4層44㎡23萬(wàn)中裝陽(yáng)光地帶多層1層41㎡21.5萬(wàn)豪裝羅星公寓多層2層48㎡22.5萬(wàn)毛坯2層48㎡20.6萬(wàn)豪裝嘉洲·陽(yáng)光花園多層3層48~52㎡12~16萬(wàn)毛坯3層47~50㎡21~25萬(wàn)豪裝晶都華庭多層小高層4層48㎡12萬(wàn)毛坯4層50㎡22.5萬(wàn)毛坯7層43㎡21.5萬(wàn)豪裝4層48㎡24萬(wàn)豪裝8層44㎡22萬(wàn)豪裝5層50~55㎡21~25萬(wàn)中裝9層40㎡20.8萬(wàn)豪裝6層48㎡23.6萬(wàn)豪裝10層42~47㎡20~25萬(wàn)豪裝6層51㎡22.3萬(wàn)毛坯11層45㎡21.6萬(wàn)豪裝證大·東方名嘉多層1層3747㎡18.8~23萬(wàn)中裝3層31㎡20萬(wàn)毛坯2層37㎡19萬(wàn)豪裝龍柏嘉園多層4層44~54㎡24.5~38.5萬(wàn)豪裝3層37㎡20.3萬(wàn)豪裝5層32~40㎡17~23萬(wàn)豪裝4層37~46㎡20~25萬(wàn)豪裝1層58㎡15.6萬(wàn)毛坯5層37~47㎡20~25萬(wàn)豪裝梅谷多層小高層3層51㎡17.5萬(wàn)毛坯證大·小城故事多層1層47㎡23萬(wàn)豪裝4層48㎡23.8萬(wàn)中裝2層52㎡25萬(wàn)豪裝時(shí)代廣場(chǎng)小高層5層53㎡30萬(wàn)中裝7層43㎡21.5萬(wàn)中裝3層46㎡30.5萬(wàn)中裝8層44㎡24萬(wàn)豪裝5層37~47㎡20~25萬(wàn)簡(jiǎn)裝9層41㎡20.5萬(wàn)豪裝6層46㎡25萬(wàn)豪裝小結(jié)2024-2024年，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和上市量的提升，加上混合形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，幾乎每個(gè)比較大體量的樓盤(pán)都會(huì)推出一定數(shù)量的小戶(hù)型或單身公寓類(lèi)的產(chǎn)品，不但滿(mǎn)足市場(chǎng)一局部自住的客戶(hù)。也為投資人群提供投資產(chǎn)品，在樓市熾熱時(shí)期，特別是單身公寓，投資人群占了近一半。投資單身公寓，成為嘉興地區(qū)投資客積累財(cái)富和個(gè)人理財(cái)?shù)闹饕緩街?。因此?024年當(dāng)大局部樓盤(pán)交付業(yè)主以后，單身公寓迅速轉(zhuǎn)移到二手中介進(jìn)行交易，但新的上市量逐漸減少，目前推向市場(chǎng)的根本都是剩余房源，在總價(jià)上較去年提升3-5萬(wàn)左右。第四局部單身公寓大勢(shì)分析北京以炫特區(qū)、GOGO、SOLO、蜂鳥(niǎo)社區(qū)為代表從概念到空間到表現(xiàn)追求極致創(chuàng)意指數(shù)：★★★★★廣州以中怡城市花園、雙城國(guó)際、翠馨華庭為代表追求空間變化，但概念弱創(chuàng)意指數(shù)：★★★深圳以麗陽(yáng)天下、城市3米6公寓、蘋(píng)果園、旭飛系列為代表注重消費(fèi)情感/產(chǎn)品需要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)意指數(shù)：★★★★一、單身公寓在大城市★熱點(diǎn)繼續(xù)：小戶(hù)型仍將受到關(guān)注，其滿(mǎn)足了市中心情節(jié)，另一是低總價(jià)〔低首期低月供〕的特點(diǎn)，將持續(xù)吸引年輕的首次置業(yè)群體及投資客的青睞?！锢硇灾黝}：小戶(hù)型的開(kāi)展由前2-3年的蜂擁而上，回歸到理性及可持續(xù)的主題上；如對(duì)房型、隔音、裝修、電梯、環(huán)境的關(guān)注?！锂a(chǎn)品創(chuàng)新：除了新穎的概念、準(zhǔn)確的消費(fèi)群，更多去追求產(chǎn)品的創(chuàng)新、實(shí)用性及未來(lái)壽命。★致命因素：小戶(hù)型本質(zhì)上是典型的“階段性住宅〞，物業(yè)管理及代租中心是否良性運(yùn)轉(zhuǎn)，已是一個(gè)致命的話(huà)題?！镅b修首選：裝修房將是首選，但必須提供更貼身的裝修套餐及家電優(yōu)惠，即拎個(gè)箱子便可入住。二、從市場(chǎng)角度看待小戶(hù)型的現(xiàn)在和未來(lái)第五局部單身公寓的目標(biāo)群體自住群體外埠群體購(gòu)置誘因：總價(jià)低、低月供區(qū)域潛力無(wú)限將來(lái)可用于投資購(gòu)置誘因：嘉善得天獨(dú)厚地理位置相對(duì)便利的生活低總價(jià)，方便轉(zhuǎn)手投資群體：總價(jià)低、利率低/外來(lái)租客一、單身公寓的主要目標(biāo)群體二、目標(biāo)群體的主要描述〔個(gè)性〕★十大性格素描獨(dú)立個(gè)性/熱愛(ài)自由崇尚簡(jiǎn)約文化思想前衛(wèi)自信激情/創(chuàng)造性實(shí)用主義即時(shí)享受珍藏理想動(dòng)感地帶數(shù)碼產(chǎn)品〔如MP3、DV、DC〕山地車(chē)吉他筆記本電腦暢銷(xiāo)書(shū)拍照手機(jī)純棉制品藝術(shù)品〔如攝影、繪畫(huà)、陶藝〕時(shí)尚雜志〔如時(shí)尚、名牌、青年視覺(jué)、新周刊〕旅游纖體泡吧

SHOPPING

速食/素食/西餐/咖啡上網(wǎng)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)

DIY

熱愛(ài)自然朋友歡聚★十大行為特征★十大時(shí)尚元素第五局部市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)及核心價(jià)值產(chǎn)品利益+群體個(gè)性在嘉善行政中心區(qū)域，以50—60平方米獨(dú)立空間分享片區(qū)環(huán)境的日益成熟與便捷及未來(lái)城市開(kāi)展方向市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)〔最大物理差異性〕[判斷]：比照競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，周邊沒(méi)有實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主要是基于定位，以及產(chǎn)品的價(jià)格。自2024年起市場(chǎng)根本無(wú)針對(duì)性產(chǎn)品出現(xiàn)，市場(chǎng)供給主要集中在二手市場(chǎng)。本產(chǎn)品的創(chuàng)新性表達(dá)和潛在市場(chǎng)開(kāi)展因數(shù)將是產(chǎn)品核心內(nèi)容。一、市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣(mài)點(diǎn)][八大升值指數(shù)]★租房不如買(mǎi)房★存錢(qián)不如投資A：純粹小戶(hù)型B：有別于住宅時(shí)尚立面C：時(shí)尚完善的社區(qū)商業(yè)D：精致妥帖的物業(yè)管理1、緊靠嘉善行政中心2、近鄰體育路商業(yè)集中區(qū)域3、嘉善主要景觀大道—人民大道4、嘉善未來(lái)的城市門(mén)戶(hù)5、魏塘鎮(zhèn)的全面建設(shè)規(guī)劃6、零距離未來(lái)五星級(jí)大酒店〔在建〕7、自身完善的商業(yè)配套8、人性化高檔物業(yè)二、產(chǎn)品核心價(jià)值第六局部本工程概況及產(chǎn)品規(guī)劃與戶(hù)型建議一、本工程概況本工程行政中心商業(yè)街區(qū)鬧市區(qū)商業(yè)延伸商業(yè)衍生五星酒店未來(lái)城市高尚區(qū)本工程所在位置與片區(qū)關(guān)聯(lián)本工程位于嘉善城區(qū)人民大道南側(cè)，西臨體育南路，東臨小里港，南側(cè)與居住用地相臨，中間規(guī)劃道路將地塊分為東西兩塊，總用地約11301.6平方米，東地塊容積率為2.4，西地塊容積率為3.7。三、SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)地理位置優(yōu)越，處于嘉善行政中心區(qū)域，與中心商業(yè)區(qū)幾分種車(chē)程；道路交通便利，直接與省際高速相連，本區(qū)域有望成為嘉善的第一門(mén)戶(hù)；現(xiàn)有公交路線雖然有限，基于未來(lái)開(kāi)展?jié)摿?，區(qū)域的輻射能力必將大幅提升；由于地處行政中心區(qū)域，人民大道沿線配套設(shè)施較齊全，學(xué)校、郵局、銀行、文化藝術(shù)中心等；在本工程區(qū)域內(nèi)，將有五星級(jí)酒店等高檔商務(wù)場(chǎng)所，與本工程形成照應(yīng)；周邊環(huán)境、交通、市政等情況良好，道路整潔，有利于形成高品位的區(qū)域氣氛。劣勢(shì)〔W〕現(xiàn)商業(yè)氣氛缺乏，與中心商業(yè)和體育路商業(yè)街有一定的脫節(jié)；人民大道作為城市主要干道，道路寬闊，難以形成繁華的商業(yè)景象；目前嘉善市場(chǎng)單身公寓二手市場(chǎng)供給旺盛，多數(shù)以30-40平方米為主；宏觀大市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，觀望者居多。時(shí)機(jī)點(diǎn)〔O〕產(chǎn)品定位與推廣定位的市場(chǎng)差異化；產(chǎn)品自身高定位、高檔次的物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品優(yōu)越的性?xún)r(jià)比與高于市場(chǎng)一般同類(lèi)產(chǎn)品得房率；現(xiàn)有商務(wù)、商業(yè)的薄弱為未來(lái)該產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展留有較大的空間潛力障礙點(diǎn)〔T〕周?chē)梢劳?，可連動(dòng)開(kāi)展的商業(yè)、商務(wù)區(qū)域少，商業(yè)〔商務(wù)〕氣氛完全依靠自身來(lái)打造；由于產(chǎn)品本身定位，在嘉善對(duì)新類(lèi)型的物業(yè)的市場(chǎng)接受程度，在推廣解說(shuō)上，需花較大精力；對(duì)于嘉善東部開(kāi)發(fā)區(qū)的整體開(kāi)發(fā)，城市開(kāi)展出現(xiàn)相對(duì)的側(cè)重點(diǎn)，對(duì)不工程區(qū)域的開(kāi)展造成一定影響；產(chǎn)品的差異化，導(dǎo)致同類(lèi)產(chǎn)品可比性差，產(chǎn)品定價(jià)時(shí)可參照數(shù)據(jù)少，有一定靈活性，時(shí)機(jī)與障礙一線之隔。三、產(chǎn)品規(guī)劃與戶(hù)型建議1、本工程根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)為酒店式公寓及商務(wù)樓，裙房為商業(yè)。2、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)文本，我司提出以下規(guī)劃調(diào)整建議：A、東為商業(yè)和商務(wù)樓，西為酒店式公寓及商業(yè)，維持原方案整體定位功能不變；B、東部裙房為三層，其中：1-2層為商業(yè)，1層層高5.5m，2、3層高為4.6m，

3層作為商務(wù)樓的多功能效勞層，作為會(huì)議中心等商務(wù)配套，

商務(wù)樓設(shè)計(jì)13層，層高為5m，東部整體高度為79.7m。C、西部裙房為三層，其中：1-2層、3層局部為商業(yè)，1層高5.5m，2-3層高4.6m，

酒店式公寓設(shè)計(jì)13層，層高5m，西部整體高度79.7m?！矆D所示〕3、產(chǎn)品建議：Loft以填補(bǔ)嘉善商務(wù)與公寓的市場(chǎng)空白點(diǎn)Ａ、什么是LOFTLOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓〞。但現(xiàn)在所謂LOFT所指稱(chēng)的是那些“由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空間〞，這個(gè)含義誕生于紐約SOHO區(qū)。LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開(kāi)的空間，具有流動(dòng)性、開(kāi)發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。在二十世紀(jì)九十年代以后，LOFT成為一種席卷全球的藝術(shù)時(shí)尚。如果說(shuō)，LOFT的誕生是源于貧困潦倒的藝術(shù)家們變廢為寶，那么今天作為一種生活方式或者時(shí)尚潮流的LOFT已經(jīng)完全演變成一種炫耀性消費(fèi)。高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)類(lèi)似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁流動(dòng)性，戶(hù)型內(nèi)無(wú)障礙透明性，減少私密程度開(kāi)放性，戶(hù)型間全方位組合藝術(shù)性，通常是自行決定風(fēng)格和格局Ｂ、Loft的定義要素主要包括：商務(wù)Loft

：1、區(qū)域辦公市場(chǎng)綜論目前區(qū)域內(nèi)初步形成一定的辦公氣氛，嘉善總體商務(wù)的價(jià)格定位并不高，目前嘉善的商務(wù)樓的銷(xiāo)售價(jià)格根本等同于住宅價(jià)格，按地段與品質(zhì)，價(jià)格在3000—6000元/平方米不等。通過(guò)了解目前未開(kāi)發(fā)地塊的情況來(lái)了解，該區(qū)域即將形成商業(yè)、居住、辦公等多種模式并存開(kāi)展格局。預(yù)計(jì)在未來(lái)的三年內(nèi)，隨著嘉善整體綜合實(shí)力的提升和魏塘鎮(zhèn)作為縣行政中心的未來(lái)開(kāi)展。結(jié)合目前這一區(qū)域內(nèi)無(wú)成熟的商務(wù)樓推案量，我司認(rèn)為區(qū)域辦公開(kāi)展?jié)摿艽?。該區(qū)域的辦公將主要吸引一些本地內(nèi)資背景的實(shí)力商家，以及作為開(kāi)發(fā)區(qū)中型企業(yè)的總部。2、辦公模式演變過(guò)程工業(yè)廠房辦公樓甲級(jí)、乙級(jí)辦公樓個(gè)性化辦公樓隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，傳統(tǒng)的工業(yè)、商業(yè)貿(mào)易企業(yè)已經(jīng)不能成為辦公用房的需求唯一客源，市場(chǎng)分工的細(xì)分，也導(dǎo)致了對(duì)辦公室的細(xì)分要求。從工業(yè)型的廠房走辦公到個(gè)性化辦公的誕生，正是反映了市場(chǎng)需要滿(mǎn)足不斷增加個(gè)性企業(yè)辦公的需求。3、個(gè)性化辦公在中國(guó)北京，左岸工社、建外SOHO第一大道；上海，海上海等為代表的個(gè)性辦公樓的上市，以“少數(shù)人的辦公樓〞向頂級(jí)辦公樓和商務(wù)公寓叫板，吸引了眾多眼球，在諸如獨(dú)立、自由分割、自然采光、功能分配、倉(cāng)庫(kù)和人性化都更勝一籌。成為辦公樓市場(chǎng)的最大看點(diǎn)。這些創(chuàng)新辦公樓的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著辦公樓市場(chǎng)銷(xiāo)售時(shí)代的來(lái)臨。這種人性化辦公空間的出現(xiàn)，除了防止了傳統(tǒng)辦公樓的種種外表弊端外，其深刻意義還在于支持人們積極的思維能力，更有創(chuàng)意的工作環(huán)境設(shè)計(jì)—它促進(jìn)我們的直覺(jué)、想象力和綜合開(kāi)發(fā)能力的提高，以取代過(guò)去那種著眼于左大腦發(fā)號(hào)施令，按既定的慣例辦事、以固定的模式和風(fēng)格進(jìn)行管理的辦公室。通過(guò)以上對(duì)整體辦公市場(chǎng)及未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)的分析，我們挖掘出更深層次的信息。個(gè)性辦公樓與傳統(tǒng)辦公樓相比，改變了純辦公樓的市場(chǎng)形象和辦公功能，以更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門(mén)檻、更多的使用功能、更嫻熟的推廣手法勝出，有效占領(lǐng)市場(chǎng)。

在一個(gè)特定區(qū)域內(nèi)，以細(xì)分化的專(zhuān)業(yè)來(lái)配置資源，將一批同類(lèi)企業(yè)聚集一地，形成特色，以特色聚集人氣，會(huì)帶來(lái)較好經(jīng)濟(jì)效益。

個(gè)性化辦公樓的出現(xiàn)，代表著未來(lái)辦公樓開(kāi)展的方向：走向差異化、個(gè)性化的道路。公寓Loft

：Loft公寓標(biāo)準(zhǔn)層示意第七局部本工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、嘉善主要商業(yè)街商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

嘉善的商業(yè)布局缺乏一定的商業(yè)功能區(qū)域規(guī)劃，目前嘉善塊狀商業(yè)行業(yè)有在體育北路的浙北五金城和華東建材市場(chǎng)、320國(guó)道上的嘉善車(chē)城和家具市場(chǎng)、談公北路上的嘉善食品商城、亭橋南路的手機(jī)一條街和休閑娛樂(lè)一條街、環(huán)北路上的五金電開(kāi)工具和建材一條街；嘉善的塊狀商業(yè)根本是工業(yè)性商業(yè)，日常消費(fèi)型如服裝、鞋帽、皮具、家電、禮品、家居等商業(yè)還沒(méi)有形成塊狀，商業(yè)遍布比較雜亂，檔次類(lèi)別較難分別，這樣的現(xiàn)象是完全不適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)方式和理念。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)嘉善諸多商業(yè)街的商業(yè)特色并不明顯，特別是消費(fèi)類(lèi)商業(yè)比較分散，隨著城市規(guī)模范圍的不斷開(kāi)展擴(kuò)大，多個(gè)商圈將形成，商圈之間的強(qiáng)弱競(jìng)爭(zhēng)也是成為必然，如果商業(yè)街沒(méi)有功能特色、沒(méi)有完善配套、沒(méi)有愉悅的購(gòu)物環(huán)境在競(jìng)爭(zhēng)中將失去吸引力。新興商業(yè)街的出現(xiàn)將改變目前嘉善雜亂無(wú)序、缺乏整體商業(yè)集群的老商業(yè)街商業(yè)格局，新興商業(yè)街如何有效、合理的整合嘉善商業(yè)行業(yè)決定了是否具有吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵所在。完善的功能布局和配套消費(fèi)、高檔次品牌組合系列和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)形象展示才是新興商業(yè)街興旺的必要條件。二、本工程的商業(yè)業(yè)態(tài)定位本工程所處嘉善的行政中心區(qū)域，與體育北路商業(yè)存在一定的脫節(jié)，因此本工程商業(yè)的氣氛必須一自身的打造而形成。為彌補(bǔ)嘉善的高檔商業(yè)區(qū)域，根據(jù)其產(chǎn)品的特性及區(qū)域的開(kāi)展，我司建議如下：打造良好的硬件條件，特別是人民大道沿線整體設(shè)計(jì)布局與環(huán)境綠化要有一定的品位。東部商業(yè)引進(jìn)國(guó)內(nèi)國(guó)際品牌的專(zhuān)賣(mài)店，如：服裝，鞋帽，運(yùn)動(dòng)商品等高檔商品。西部引進(jìn)品牌咖啡店、酒吧，特色茶坊，概念性飯店等餐飲行業(yè)。引進(jìn)舞廳，KTV等高檔娛樂(lè)場(chǎng)所；足浴理療中心，健身中心等養(yǎng)身場(chǎng)所。第八局部本工程產(chǎn)品推廣定位A、LOFT商務(wù)靈動(dòng)商務(wù)，自在辦公空間B、LOFT酒店公寓生活怎能“平〞淡的“一層〞不變C、商業(yè)街嘉善新地標(biāo)國(guó)際時(shí)尚商業(yè)街一、本工程推廣定位二、工程案名爵士LOFTLOFT領(lǐng)地風(fēng)氣LOFT主推案名推薦案名二、工程LOGO第九局部產(chǎn)品智能化與物業(yè)管理1、安防子系統(tǒng)室內(nèi)報(bào)警及緊急求助系統(tǒng)；防可燃?xì)怏w泄露漏報(bào)警；防火災(zāi)報(bào)警；電子巡更；可視對(duì)講；公共區(qū)域保安閉路；2、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)電子布揭發(fā)布綜合信息查詢(xún)互聯(lián)網(wǎng)及電子郵件電子商務(wù)小區(qū)程控交換中央數(shù)據(jù)庫(kù)小區(qū)CATV公共播送及電視會(huì)議3、物業(yè)管理子系統(tǒng)三表電子計(jì)量遠(yuǎn)距離抄送及控制公共區(qū)域照明自控給排水控制物業(yè)綜合信息管理與效勞“一卡通〞綜合效勞停車(chē)場(chǎng)管理一、產(chǎn)品智能化二、相應(yīng)的物業(yè)管理我司建議聘請(qǐng)本地區(qū)知名的物業(yè)公司為業(yè)主提供多項(xiàng)項(xiàng)免費(fèi)和收費(fèi)的酒店式特色效勞：1，標(biāo)準(zhǔn)保安效勞：大堂禮賓保安24小時(shí)巡邏24小時(shí)監(jiān)控錄象24小時(shí)中控保安2，公共區(qū)保潔效勞：窗戶(hù)清理墻面保養(yǎng)定期消毒空調(diào)清潔3，商務(wù)效勞：報(bào)刊訂閱信件送達(dá)代印文件郵政效勞送餐，送水效勞4，前臺(tái)效勞：?jiǎn)栍?，存放，留言效勞叫早，提醒效勞出租?chē)預(yù)約效勞訂票效勞房屋代理出租效勞行李員效勞第十局部本工程銷(xiāo)售建議及裝修標(biāo)準(zhǔn)一、本工程銷(xiāo)售價(jià)格建議：根據(jù)市場(chǎng)一般的商務(wù)樓、單身公寓及商業(yè)市場(chǎng)行情，我司認(rèn)為本工程由于其產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化特點(diǎn)，參照目前市場(chǎng)上的價(jià)格，初步認(rèn)定均價(jià)為：商務(wù)樓均價(jià)：6000-7000元/平方米(毛坯)酒店式公寓均價(jià)：4500-4800元/平方米(毛坯)商業(yè)均價(jià)：10000-12000元/平方米(毛坯)二、裝修標(biāo)準(zhǔn)：1、商務(wù)樓及商業(yè)局部裝修：商務(wù)樓局部：毛坯商業(yè)局部：毛坯公共局部裝修標(biāo)準(zhǔn)〔精