昭通市金融中心和商業(yè)文化綜合體項目盈利模式設計

昭通市金融中心和商業(yè)文化綜合體工程贏利模式設計深圳新摩爾商業(yè)管理董事長清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授楊寶民2021年5月30日致榮泰房地產(chǎn)公司深圳新摩爾商業(yè)管理目錄一、市場分析結論二、工程本錢分析和贏利模式設計三、工程商業(yè)規(guī)劃和招商建議7號地塊商業(yè)規(guī)劃建議8號地塊商業(yè)規(guī)劃建議9號地塊商業(yè)規(guī)劃建議四、工程物業(yè)銷售初步建議五、工程經(jīng)營管理建議1.租金收入預測2.經(jīng)營管理流動資金預測3.經(jīng)營管理組織架構建議總結深圳新摩爾商業(yè)管理昭通城市總體規(guī)劃昭通規(guī)劃形成“一主、二副、七點、一軸兩帶〞深圳新摩爾商業(yè)管理昭通市人口及收入情況昭通市現(xiàn)有人口582.95萬，全市常住人口521.35萬人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14073元，人均生活消費支出9095元。農(nóng)民人均純收入3294元，農(nóng)民人均生活消費支出2935元。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為43.8%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為50.2%。深圳新摩爾商業(yè)管理目前檔次最高的百貨是浙江商人經(jīng)營的新百大，鞋類商品以百麗作為代表。目前青年路租金最高到達每月200元/平方米以上，街區(qū)長度在400米左右。深圳新摩爾商業(yè)管理街區(qū)檔次最高的是洋人街區(qū)，以地下超市作為吸引人氣的主要業(yè)態(tài)，珠寶品牌以周大福作為代表。深圳新摩爾商業(yè)管理深圳新摩爾商業(yè)管理工程SWOT分析S優(yōu)勢項目位于昭通市昭陽區(qū)，屬于昭通市行政中心，同時也是昭通主要發(fā)展區(qū)域；W劣勢地塊分散，主要地塊占地面積形狀不夠大周邊農(nóng)民房嚴重影響項目形象O機會可以通過設立扶梯和天橋引導人流，通過引進超市吸引人氣，通過設立高端購物中心提升昭通金融中心的形象T威脅部分競爭對手正在通過建立高檔酒店和名品購物中心搶占高端商業(yè)份額深圳新摩爾商業(yè)管理深圳新摩爾商業(yè)管理市場分析結論1.昭通是區(qū)域內(nèi)最大的城市，需要增強城市的金融效勞和商業(yè)輻射力。2.本工程選址在昭通最繁華的青年街區(qū)南側(cè)端點。深圳新摩爾商業(yè)管理工程本錢分析和贏利模式設計采用現(xiàn)代購物中心的綜合體定位本錢和投資估算物業(yè)類別計算過程金額(萬元)寫字樓35544㎡×4000元/㎡14217.6酒店式公寓（含裝修）30264㎡×3500元/㎡10592.4商業(yè)地上50000㎡×5000元/㎡25000地下9000㎡×4000元/㎡3600保留4564㎡×3000元/㎡部分拆除1396.2住宅47824㎡×2500元/㎡11956地下停車（不含地下商業(yè)）32933平方米×2500元/㎡8233.25土地價格（體育場置換等）600萬元/畝×37畝22200合計97195.45深圳新摩爾商業(yè)管理一流的商業(yè)規(guī)劃與建筑設計結合，本工程購物中心局部整體銷售給大型零售企業(yè)，獲取有限的利潤。類似南昌百貨整體出售給百盛模式。物業(yè)類別計算過程金額(萬元)寫字樓35544㎡×6500元/㎡23103.6酒店式公寓（含裝修）30264㎡×5500元/㎡16645.2商業(yè)地上50000㎡×10000元/㎡50000住宅47824㎡×4500元/㎡21520.8合計111269.6預計銷售利潤為111269-97195.45=14074萬元保存物業(yè)價值1.3億元左右深圳新摩爾商業(yè)管理2.本工程局部商業(yè)街區(qū)出售，購物中心大局部保存經(jīng)營。本工程寫字樓和公寓和住宅大局部對外銷售，保存少量寫字樓。物業(yè)類別計算過程金額(萬元)寫字樓35544㎡×6500元/㎡23103.6酒店式公寓（含裝修）30264㎡×5500元/㎡16645.2商業(yè)銷售8號地塊和七號地塊地上20000㎡×20000元/㎡40000住宅47824㎡×4500元/㎡21520.8合計101269.6本工程從銷售角度101269-97195.45=4075萬元.實際的操作中，保存物業(yè)為43476萬平方米。深圳新摩爾商業(yè)管理工程商業(yè)規(guī)劃和招商建議本工程適合按照現(xiàn)代購物中心進行規(guī)劃。昭通的街區(qū)商業(yè)數(shù)量已經(jīng)足夠多，目前需要的是一流的購物中心和城市商業(yè)與文化綜合體。深圳新摩爾商業(yè)管理7號地塊商業(yè)規(guī)劃建議

適合昭通檔次的名品購物中心建議在原來根底上增加7號地塊地上商業(yè)建筑面積，減少住宅面積。保存4564平方米建議做青春時尚流行女裝2000平方米1564男裝，1000平方米快餐。深圳新摩爾商業(yè)管理7號地塊商業(yè)規(guī)劃建議

樓層主要業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)-1層90007000平方米超市2000平方米街區(qū)茶葉，藥店，煙酒特色禮品1層7460化妝品2000平方米，引進20個品牌，女鞋2000平方米。珠寶1000平方米2460平方米淑女裝2層74604960淑女裝,少女裝2000平方米寫真中心500平方米3層7460男裝4000平方米，運動裝3000平方米咖啡廳460平方米4層6460餐飲2000平方米，娛樂1000平方米，3460兒童玩具和兒童服飾5層5000健身中心2000平方米，書店1000平方米電影院2000平方米兩層電影院6層3500咖啡廳500平方米藝術館1000平方米,KTV2000合計比原計劃增加9000平方米46340平方米深圳新摩爾商業(yè)管理8號地塊商業(yè)規(guī)劃建議

位置主要業(yè)態(tài)面積西側(cè)女裝旗艦品牌4000平方米銀行或者保險公司2000平方米中側(cè)女性SPA和美容中心1000平方米，重點在二樓5000平方米女裝5000平方米1000平方米東側(cè)咖啡廳和餐飲2000平方米銀行營業(yè)廳2000平方米合計16000平方米深圳新摩爾商業(yè)管理9號地塊商業(yè)規(guī)劃建議

2370平方米建議定位為餐飲和中醫(yī)健康休閑以及足療中心等業(yè)態(tài)深圳新摩爾商業(yè)管理工程物業(yè)銷售初步建議1.重視銀行和保險公司的提前銷售,即使未能提前達成協(xié)議，建議在商業(yè)裙樓也要分別考慮銀行營業(yè)網(wǎng)點和保險公司對營業(yè)大廳的要求。2.重視整體銷售，優(yōu)質(zhì)品牌代理公司購置商鋪優(yōu)先。3.重視和龍頭商家合作，銷售商鋪的端點局部考慮引進優(yōu)質(zhì)品牌。工程規(guī)劃設計建議---方案1美化購物中心形狀，增加商業(yè)物業(yè)面積9000平方米，減少住宅面積深圳新摩爾商業(yè)管理工程規(guī)劃設計建議----站在政府角度建議采用方案2整體開發(fā)七號地塊極大地提升城市形象，成為昭通現(xiàn)代化建設的重要地標。深圳新摩爾商業(yè)管理最正確地級城市商業(yè)綜合體參考模型深圳新摩爾商業(yè)管理昭陽大道青年路空中公園和廣場的互相照應深圳新摩爾商業(yè)管理深圳新摩爾商業(yè)管理工程經(jīng)營管理建議1.租金收入預測2.經(jīng)營管理流動資金預測3.經(jīng)營管理組織架構建議深圳新摩爾商業(yè)管理租金收入預測

本工程擁有較多保存物業(yè)47476萬平方米，初期適合放水養(yǎng)魚，前兩年租金適合在30元/月/平方米，第三年開始每年遞增10元/月/平方米。年份租金計算金額第一年47476萬平方米×30元/月/平方米×12月1709萬元第二年47476萬平方米×30元/月/平方米×12月1709萬元第三年47476萬平方米×40元/月/平方米×12月2279萬元第四年47476萬平方米×50元/月/平方米×12月2848萬元第五年47476萬平方米×60元/月/平方米×12月3418萬元深圳新摩爾商業(yè)管理經(jīng)營管理流動資金預測

工程經(jīng)營管理流動資金需要2000萬元，引進填補空白品牌十個以上，取得重點品牌的代理權。本工程自主經(jīng)營購物中心，能夠?qū)崿F(xiàn)以上租金并穩(wěn)步增加。深圳新摩爾商業(yè)管理需要代理品牌名單化妝品蘭寇，雅絲蘭黛等深圳十大女裝1.貝洛安2.Wonderful3.MIGAINO4.BEANS5.秀亦Showy&CO6.ZAIN形上7.DGVI8.蒙迪愛爾MondialAtelier9．洪洋達10.拉芙妮Raphenny珠寶周大福等作為重點引進品牌，給予重點宣傳深圳新摩爾商業(yè)管理經(jīng)營管理組織架構建議