2022年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理密卷

精品文檔-下載后可編輯年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理密卷2022年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理密卷

一、單選題

1.某建筑物，經(jīng)測(cè)算其重置成本為50萬元，地面、門窗等引起的物質(zhì)磨損為1萬元，因無暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于旁邊新修鐵路引起的經(jīng)濟(jì)折舊為5萬元。則該住宅的折舊總額為（）。[1分]

A9

B1

C14

D6

2.目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓不正確的方式是()。[1分]

A招標(biāo)

B拍賣

C掛牌和協(xié)議

D自由買賣

3.形成每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分是因?yàn)榉康禺a(chǎn)()特性。[1分]

A不可移動(dòng)

B獨(dú)一無二

C流動(dòng)性差

D用途多樣

4.某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為（）元/㎡。（2022年試題）[1分]

A3473

B4365

C4500

D4635

5.某棟應(yīng)用中央空調(diào)而沒有中央空調(diào)的寫字樓，重建價(jià)格3000萬元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬元，假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時(shí)一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價(jià)值為（）萬元。[1分]

A2720

B2800

C2920

D3000

6.甲房地產(chǎn)尚可使用年限為40年，單價(jià)為1050元/㎡，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價(jià)為1100元/㎡，報(bào)酬率均為8%，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格（）乙房地產(chǎn)的價(jià)格[1分]

A高于

B低于

C等于

D無法確定

7.對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，可以采用（）和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。（2022年試題）[1分]

A比較法

B收益法

C成本法

D路線價(jià)法

8.下對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。以上描述的方法屬于長(zhǎng)期趨勢(shì)法方法中的（）。[1分]

A指數(shù)修勻法

B平均增減量法

C移動(dòng)平均法

D平均發(fā)展速度法

9.下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是（）。（第十二章）（P407～408）[1分]

A房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)

B房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

10.某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3％，則該期房目前的價(jià)格為()元每平米。[1分]

A3473

B4365

C4500

D4635

11.下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是()。[1分]

A房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)

B房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D估價(jià)對(duì)象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

12.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。[1分]

A委托人

B估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C管理部門

D中立

13.當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（）。[1分]

A均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加

B均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少

C均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加

D均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少

14.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。[1分]

A180

B196

C200

D300

15.已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100萬m2，當(dāng)價(jià)格為1000元／m2時(shí)，需求量為90萬m2，則需求價(jià)格彈性為（）。[1分]

A10

B9

C0.9

D0.1

16.下列關(guān)于估價(jià)委托人的表述中錯(cuò)誤的是（）。[1分]

A估價(jià)委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者

B委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用

C委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用

D委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的不可能是提供給不特定的第三方使用

17.某房地產(chǎn)在2022年甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是（）萬元。[1分]

A0～50

B50～75

C50～100

D100～150

18.為評(píng)估某房地產(chǎn)2022年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2022年4月1日，合同約定買方支付給賣方8000元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2022年2月1日起到2022年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月下降1%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.032，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為()元/㎡。[1分]

A7546

B8013

C8269

D8353

19.在一幢住宅附近建造垃圾站、公共廁所或工廠，會(huì)降低該住宅的價(jià)值，這是指房地產(chǎn)的（）性質(zhì)。[1分]

A不可移動(dòng)

B相互影響

C正的外部性

D用途多樣

20.按照開發(fā)程度對(duì)土地分類，“七通一平”比“五通一平”增加了（）。[1分]

A通信、燃?xì)?/p>

B燃?xì)?、供?/p>

C通電、燃?xì)?/p>

D燃?xì)?、地?zé)?/p>

21.磚木結(jié)構(gòu)二等的殘值率為（）。[1分]

A2%

B4%

C3%

D5%

22.有關(guān)非專業(yè)估價(jià)，下列說法正確的是()。[1分]

A由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成

B是一種專業(yè)意見

C具有社會(huì)公信力

D不用承擔(dān)法律責(zé)任

23.屋外或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。[1分]

A房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利

B受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D房地產(chǎn)的額外利益收益

24.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。（2022年試題）[1分]

A建筑技術(shù)

B土地權(quán)利設(shè)置

C相鄰關(guān)系

D使用管制

25.當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（）進(jìn)行估價(jià)。（2022年試題）[1分]

A保持現(xiàn)狀前提

B裝修改造前提

C轉(zhuǎn)換用途前提

D重新利用前提

26.為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程直接費(fèi)為780元/㎡，安裝工程直接費(fèi)為450元/㎡（其中人工費(fèi)為50元/㎡），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/㎡（其中人工費(fèi)為45元/㎡），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為3．5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（）元/㎡。（2022年試題）[1分]

A2204．55

B2397．99

C3237．60

D3345．64

27.簽訂了書面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)明確至少（）名合適的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)。[1分]

A1

B2

C2名以上

D無明確規(guī)定

28.路線價(jià)法特別適用于對(duì)（）進(jìn)行估價(jià)。（第十一章地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)偅≒372）[1分]

A單宗土地

B多宗土地

C部分土地

D待開發(fā)土地

29.在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開發(fā)利潤(rùn)的公式為：開發(fā)利潤(rùn)＝（）×直接成本利潤(rùn)率。（第九章）[1分]

A后續(xù)開發(fā)成本＋管理費(fèi)用

B后續(xù)開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用

C待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＋后續(xù)開發(fā)成本

D待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＋后續(xù)開發(fā)成本＋取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

30.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。（第五章）（P165）[1分]

A簽訂估價(jià)委托合同之日

B發(fā)放抵押貸款之日

C完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日

D未來處置抵押房地產(chǎn)之日

31.一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔（）以上的不易采用。[1分]

A1年

B0.5年

C2年

D3年

32.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2022年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為()年。[1分]

A45

B50

C52

D55

33.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為（）。[1分]

A3％

B3.5％

C7％

D4％

34.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）。[1分]

A交通擁擠

B建筑技術(shù)減少

C城市規(guī)劃改變

D自然環(huán)境惡化

35.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元。[1分]

A27.6

B28.2

C29.0

D29.9

36.某期房二年后建成入住，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為8000元/㎡，出租的年末總收益為800元/㎡，管理費(fèi)用等其他支出為200元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%。該期房目前的價(jià)格為()元/㎡。[1分]

A6560

B6719

C7215

D7264

37.某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地價(jià)格為2000元/㎡；建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/㎡；市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的折舊是（）元/㎡。[1分]

A200

B300

C700

D1000

38.某類商品房2022～2022年的售價(jià)分別為8000元/㎡、8300元/㎡、8678元/㎡、9112元/㎡、9560元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2022年的價(jià)格為()元/㎡。[1分]

A9924

B9950

C10009

D10040

39.某10年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/㎡，年折舊額為1200元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是()。[1分]

A60%

B75%

C85%

D90%

40.現(xiàn)評(píng)估一個(gè)在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為2000元/㎡，其中主體工程1200元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為800元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在2年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若報(bào)酬率為8％，折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為()元/㎡。[1分]

A637.76

B604.91

C740.74

D695.65

41.以下不屬于受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利是（）。[1分]

A設(shè)立了抵押權(quán)的房屋所有權(quán)

B設(shè)立了租賃權(quán)的房屋所有權(quán)

C設(shè)立了抵押權(quán)的劃撥土地使用權(quán)

D設(shè)立了房屋用途的房屋所有權(quán)

42.人們通常用距離來衡量區(qū)位的好壞，現(xiàn)在人們?cè)絹碓街匾暎ǎ?。[1分]

A空間直線距離

B水平直線距離

C交通直線距離

D交通時(shí)間距離

43.關(guān)于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久特性，下列說法正確的是()。[1分]

A土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值有可能喪失；

B土地作為空間是永存的；

C土地上的建筑物會(huì)毀滅；

D土地上的建筑物永存的。

44.下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是()。[1分]

A房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；

B通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；

C外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；

D房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升；

45.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元／㎡，建筑物殘值率為6％，年折舊率2．2％，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是()。[1分]

A76880

B79104

C77952

D81562

46.某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。[1分]

A40

B43

C47

D50

47.某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元／㎡，又知該寫字樓客出租面積為1000㎡，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％。假若該寫字出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生()萬元的貶值。[1分]

A548．19

B558．15

C567．39

D675．40

48.某宗房地產(chǎn)建筑面積2000㎡，土地面積4000㎡，若保持現(xiàn)有用途價(jià)值3000元/㎡；經(jīng)過裝修改造，裝修費(fèi)用200元/㎡，售價(jià)2600元/㎡；裝修后改變用途需補(bǔ)地價(jià)600元/㎡，售價(jià)2800元/㎡；若拆除建筑物拆除費(fèi)用300元/㎡，殘值50元/㎡，地價(jià)1800元/㎡，則該宗房地產(chǎn)的最適合處理方式為（）。[1分]

A保持現(xiàn)有用途

B裝修改造

C裝修后改變用途

D拆除建筑物

49.估價(jià)程序是指完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括一下幾個(gè)方面，排序正確的是（）。⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；⑵受理估價(jià)委托；⑶搜集估價(jià)所需資料；⑷制定估價(jià)作業(yè)方案；⑸實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；⑹測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑺分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑻判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑼撰寫估價(jià)報(bào)告；⑽內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑾交付估價(jià)報(bào)告；⑿估價(jià)資料歸檔。[1分]

A⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿

B⑴⑶⑵⑸⑷⑺⑹⑻⑼⑽⑾⑿

C⑵⑴⑶⑷⑸⑹⑻⑺⑼⑽⑾⑿

D⑴⑵⑷⑶⑸⑺⑹⑻⑼⑽⑾⑿

50.決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是（）房地產(chǎn)的供求狀況。[1分]

A全國(guó)

B本地區(qū)

C全國(guó)本類

D本地區(qū)本類

51.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。[1分]

A替代原理

B合法原理

C預(yù)期原理

D生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

52.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用（）來求取。[1分]

A成本法

B市場(chǎng)法

C收益法

D長(zhǎng)期趨勢(shì)法

53.房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。（第二章房地產(chǎn)及其描述）[1分]

A所有權(quán)

B典權(quán)

C抵押權(quán)

D地役權(quán)

54.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（）m。[1分]

A22

B28

C38

D50

55.房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和（）三種。[1分]

A建筑物區(qū)分所有權(quán)

B建筑物共同共有權(quán)

C建筑物按份共有權(quán)

D私有權(quán)

56.建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限的描述中，正確的是（）。[1分]

A居住用地為40年；工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅