【S市房地產(chǎn)市場價格變動問題（任務(wù)書+開題報告+論文）15000字】

任務(wù)書學生姓名學號專業(yè)班級指導教師職稱單位畢業(yè)論文題目S市房地產(chǎn)市場價格變動問題研究畢業(yè)論文主要內(nèi)容和要求：主要內(nèi)容：本文主要針對S房價的變動問題做一次研究分析，隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了重大作用，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。其次房地產(chǎn)的價格變動狀況對國民經(jīng)濟的運行、行業(yè)的發(fā)展以及對居民生活消費習慣影響巨大。因此，對房地產(chǎn)的價格變動進行理論分析，了解房地產(chǎn)價格和各影響因素之間的關(guān)系十分重要。最終本文試圖探討S市區(qū)房地產(chǎn)價格變動的影響條件及其變動所帶來的影響，為政府決策和人們進行理性的投資與消費提供參考。要求：論文撰寫要求思路清晰、內(nèi)容充實、論點明確，論據(jù)充分，論證嚴密，語言通順。撰寫論文前應(yīng)首先閱讀相關(guān)的研究資料，掌握學術(shù)前沿動態(tài)，對相關(guān)理論著作要很好的把握，提高理論水平及思想深度。根據(jù)開題報告和老師提出的意見對論文提綱進行修改，確定大綱后認真撰寫畢業(yè)論文。撰寫論文結(jié)束后要根據(jù)老師的修改意見，認真反復的修改論文，并按照要求參加畢業(yè)論文的答辯，嚴格按照論文進度安排進行論文的寫作。論文的格式、字數(shù)等撰寫方面的要求參照《X學院畢業(yè)論文（設(shè)計）撰寫規(guī)范》。畢業(yè)論文主要參考資料：[1]張李昂,朱顯平.我國區(qū)域經(jīng)濟差異對房地產(chǎn)價格的影響分析與對策[J].經(jīng)濟問題探索，2015,（12）:100-105.[2]關(guān)海玲.北京市房地產(chǎn)價格波動及其影響因素研究[J].價格理論與實踐,2015,（12）:74-76.[3]劉旭東,彭徽.房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的經(jīng)濟效應(yīng)[J].東北大學學報(社會版）,2016,（02）:43-151.[4]丁輝.房地產(chǎn)價格波動對我國城鎮(zhèn)居民消費的影響研究[D].山東財經(jīng)大學,2016.05[5]閆向蕊.中國房地產(chǎn)價格的分析及預測[D].華中師范大學,2015.05[6]周艷慧.我國房地產(chǎn)價格影響因素研究[D].鄭州大學,2015.05[7]趙鵬.房地產(chǎn)價格的影響因素分析[D].華中師范大學,2015.05[8]谷卿德,石薇,王洪衛(wèi).產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格影響的實證研究[J].商業(yè)研究，2015,（02）：44-52[9]郭兆利.我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響研究[D].財政部財政科學研究所,2015.[10]劉敏敏.\t"http://0-/kcms/detail/frame/_blank"貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格影響的研究[D].山東財經(jīng)大學2013.05[11]詹明安,田云飛.房地產(chǎn)價格的市場決定和政府調(diào)控[J].現(xiàn)代物業(yè)(中旬刊),2014,(09):81-82.[12]SinghP,KumarB,PandeyA.PriceandvolatilityspilloversacrossNorthAmerican,EuropeanandAsianstockmarkets.InternationalReviewofFinancialAnalysis.2010畢業(yè)論文應(yīng)完成的主要工作：利用中國知網(wǎng)、維普、萬方等數(shù)據(jù)庫完成與畢業(yè)論文相關(guān)內(nèi)容的論文的檢索；利用圖書館的圖書資源查閱相關(guān)的理論內(nèi)容；充分的利用互聯(lián)網(wǎng)進行資料的檢索收集。與實習相關(guān)的選題要注意在實習過程中觀察收集相關(guān)的數(shù)據(jù)；要做實證方面的論文要多方面搜集相關(guān)的地區(qū)及國家發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。認真撰寫開題報告，并對開題報告中指導教師所提出的意見進行修改。認真撰寫論文，并根據(jù)指導教師的意見進行修改。論文定稿之后，按照要求進行畢業(yè)論文的答辯。畢業(yè)論文進度安排：序號畢業(yè)論文各階段內(nèi)容時間安排備注1確定畢業(yè)論文的選題，收集資料，整理資料，完成論文的任務(wù)書。2016-10-26至2016-11-102編寫論文提綱，撰寫開題報告，進行開題，并完成開題答辯。2016-11-10至2016-11-253進一步查找資料，作社會調(diào)查。2016-11-26至2017-1-104撰寫論文，完成第一稿，并交指導教師。2017-1-11至2017-1-315指導教師閱改論文。2017-2-1至2017-2-146修改論文，完成第二稿，并交指導教師。2017-2-15至2017-2-297指導教師閱改論文，完成中期檢查表。2017-3-1至2017-3-158修改論文，完成第三稿，并交指導教師。2017-3-16至2017-4-19指導教師閱改論文，并返還學生，修改后立即交指導教師。2017-4-2至2017-4-1510專家評閱。2017-4-16至2017-4-3011畢業(yè)論文答辯。2017-5-1至2017-5-1512評定學生最終論文成績，評出院內(nèi)優(yōu)秀論文。2017-5-16至2017-5-31課題信息：課題性質(zhì)：設(shè)計□論文√課題來源：教學√科研□生產(chǎn)□其它□發(fā)出任務(wù)書日期：指導教師簽名：年月日教研室意見：教研室主任簽名：年月日學生簽名：

開題報告學生姓名學號專業(yè)班級指導教師職稱單位課題性質(zhì)設(shè)計□論文√課題來源科研□教學√生產(chǎn)□其它□畢業(yè)論文題目S市房地產(chǎn)市場價格變動問題研究開題報告（闡述課題的目的、意義、研究現(xiàn)狀、研究內(nèi)容、研究方案、進度安排、預期結(jié)果、參考文獻等）一、論文研究的目的、意義1、研究目的：隨著我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了重大作用，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的價格變動狀況對國民經(jīng)濟的運行、行業(yè)的發(fā)展以及對居民生活消費習慣影響巨大。因此，對房地產(chǎn)的價格變動進行理論分析，了解房地產(chǎn)價格和各影響因素之間的關(guān)系十分重要。本文試圖探討S市區(qū)房地產(chǎn)價格變動的影響條件及其變動所帶來的影響，最終為政府決策和人們進行理性的投資與消費提供參考。2、研究意義：（1）理論意義：房地產(chǎn)行業(yè)與人民生活息息相關(guān)，房價的變動不僅影響人民的住房需求，同時也會降低人們的幸福感。因此，對S市房地產(chǎn)價格進行理論分析，了解房地產(chǎn)價格與各影響因素之間的關(guān)系，積極引導消費者和投資者進行正確決策，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供科學依據(jù)顯得十分有必要，并具有重要的現(xiàn)實意義。（2）現(xiàn)實意義：S市房地產(chǎn)價格上漲速度過快，解決價格變動問題對S地區(qū)居民生活有較大的積極意義，同時對S地區(qū)經(jīng)濟有重大的促進與穩(wěn)定作用，也能夠使我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進而促進我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此，繼續(xù)深入地研究探討房地產(chǎn)價格變動問題課題具有很現(xiàn)實的意義。研究現(xiàn)狀1、國外研究現(xiàn)狀：與我國房地產(chǎn)市場不同，西方發(fā)達國家房地產(chǎn)市場化進程更高。房價問題的重要性和房價的敏感性獲得了廣泛的關(guān)注。從外文文獻查看得出，對房價的變動性研究主要集中在周期性變動、房地產(chǎn)泡沫與投機及房價的影響因素等方面。主要有：一是Wenzlick(1980)以美國房地產(chǎn)市場交易量（或銷售額）為依據(jù)，通過分析1795-1973年共180年間美國房地產(chǎn)的周期變動循環(huán)變化，指出美國房地產(chǎn)的長期變動周期約為18年；二是Nellis和Longbottom(1981）采用計量經(jīng)濟學的方法對英國住宅商品房價格影響因素進行分析后，得出收入、抵押貸款利率和社區(qū)抵押貸款存量對商品房價格變化影響較大，而其中收入因素影響最大；最后是Jud和Winkler(2002)通過使用短期滯后模型對房價變化進行實證分析后，得出價格上漲受當期人口、收入、建筑成本和利率影響很大，同時受到財富當期和滯后期值得影響。國內(nèi)研究現(xiàn)狀：國內(nèi)大部分研究集中在房地產(chǎn)價格影響因素和周期性變動等方面。主要成果有：一是劉洪玉（2009）認為目前在世界經(jīng)濟不確定性的背景下，受住房交易量和價格的下調(diào)、國家保增長和房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的雙重目標、土地和房地產(chǎn)的已有制度、住房保障政策和打擊投機的稅收政策等因素的共同作用，未來短期內(nèi)商品房住宅價格變化將趨于理性回落。二是張紅、楊飛（2013）研究發(fā)現(xiàn)，近年來的一些物價上漲的現(xiàn)象對我國房價的走勢作用不大。三是劉陳璐、韓兆洲（2013）研究認為，金融危機后，物價指數(shù)的變動導致了房地產(chǎn)價格的波動，房地產(chǎn)價格與物價之間存在著單向的因果關(guān)系。三、研究內(nèi)容1前言2房地產(chǎn)價格基本概念與相關(guān)理論2.1房地產(chǎn)價格基本概念2.1.1房地產(chǎn)價格特點2.1.2房地產(chǎn)價格構(gòu)成2.1.3房地產(chǎn)價格的類型2.1.4房地產(chǎn)價格變動的規(guī)律2.2房地產(chǎn)價格變動的影響因素2.2.1供給因素2.2.2需求因素2.2.3心理預期2.2.4政策導向3S市房地產(chǎn)價格變動現(xiàn)狀4S市房地產(chǎn)價格變動成因4.1宏觀因素對S市房價的影響4.2S市新房庫存比例在持續(xù)上升4.3S市房地產(chǎn)市場部夠規(guī)范4.4S市房地產(chǎn)供需失衡造成價格不合理變動4.5居民心理預期造成價格失衡5控制房價應(yīng)采取的措施與對策5.1調(diào)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)政策5.2強化信貸管理，抑制房價過快增長5.3規(guī)范房屋租賃市場5.4改善房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，控制房價過快增長6結(jié)論參考文獻致謝四、研究方案1、利用中國知網(wǎng)、維普、萬方等數(shù)據(jù)庫完成與畢業(yè)論文相關(guān)內(nèi)容的論文的檢索；利用圖書館的圖書資源查閱相關(guān)的理論內(nèi)容；充分的利用互聯(lián)網(wǎng)進行資料的檢索收集。2、本文通過經(jīng)驗總結(jié)法、調(diào)查法和文獻法撰寫了此文。經(jīng)驗總結(jié)法是通過對實踐活動中的具體情況，進行歸納與分析，使之系統(tǒng)化、理論化，上升為經(jīng)驗的一種方法。調(diào)查法是科學研究中最常用的方法之一，它是有目的、有計劃、有系統(tǒng)地搜集有關(guān)研究對象現(xiàn)實狀況或歷史狀況的材料方法。文獻法是根據(jù)一定的研究目的，通過調(diào)查文獻來獲得資料，從而全面地了解掌握所要研究問題的一種方法。通過這三種方法分析了S市房地產(chǎn)價格變動的原因，提出了解決S市商品房價格過高的一些解決方法。五、進度安排1．確定畢業(yè)論文的選題，收集資料，整理資料，完成論文的任務(wù)書，2016-10-26至2016-11-10。2．編寫論文提綱，撰寫開題報告，進行開題，2016-11-10至2016-11-25。3．實習期間進行一步查找資料，作社會調(diào)查，2016-11-26至2017-1-10。4．撰寫論文，完成第一稿，并交指導教師，2017-1-11至2017-1-31。5．指導教師閱改論文，2017-2-1至2017-2-14。6．修改論文，完成第2稿，并交指導教師，2017-2-15至2017-2-29。7．指導教師閱改論文，完成中期檢查表，2017-3-1至2017-3-15。8．修改論文，完成第3稿，并交指導教師，2017-3-16至2017-4-1。9．指導教師閱改論文，并返還學生，修改后立即交指導教師，2017-4-2至2017-4-15。10．專家評閱，2017-4-16至2017-4-30。11．畢業(yè)論文答辯，2017-5-1至2017-5-15。12．評定學生最終論文成績，評出院內(nèi)優(yōu)秀論文，2017-5-16至2017-5-31。六、預期結(jié)果通過撰寫這篇論文，能夠為S市房地產(chǎn)價格變動存在的問題提出一些合理的建議，從而有利于房地產(chǎn)市場的更加規(guī)范。七、參考文獻[1]張李昂,朱顯平.我國區(qū)域經(jīng)濟差異對房地產(chǎn)價格的影響分析與對策[J].經(jīng)濟問題探索，2015,（12）:100-105.[2]關(guān)海玲.北京市房地產(chǎn)價格波動及其影響因素研究[J].價格理論與實踐,2015,（12）:74-76.[3]劉旭東,彭徽.房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的經(jīng)濟效應(yīng)[J].東北大學學報(社會版）,2016,（02）:43-151.[4]丁輝.房地產(chǎn)價格波動對我國城鎮(zhèn)居民消費的影響研究[D].山東財經(jīng)大學,2016.05[5]閆向蕊.中國房地產(chǎn)價格的分析及預測[D].華中師范大學,2015.05[6]周艷慧.我國房地產(chǎn)價格影響因素研究[D].鄭州大學,2015.05[7]趙鵬.房地產(chǎn)價格的影響因素分析[D].華中師范大學,2015.05[8]谷卿德,石薇,王洪衛(wèi).產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格影響的實證研究[J].商業(yè)研究，2015,（02）：44-52[9]郭兆利.我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響研究[D].財政部財政科學研究所,2015.[10]劉敏敏.\t"http://0-/kcms/detail/frame/_blank"貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格影響的研究[D].山東財經(jīng)大學2013.05[11]詹明安,田云飛.房地產(chǎn)價格的市場決定和政府調(diào)控[J].現(xiàn)代物業(yè)(中旬刊),2014,(09):81-82.[12]SinghP,KumarB,PandeyA.PriceandvolatilityspilloversacrossNorthAmerican,EuropeanandAsianstockmarkets.InternationalReviewofFinancialAnalysis.2010指導教師意見：指導教師簽名：年月日教研室意見：審查結(jié)果：同意□不同意□教研室主任簽名：年月日文獻綜述GeoffrcyMeen（2002）通過對英國、美國住宅價格的時間序列分析發(fā)現(xiàn)，無論是暫時性收入還是長久性收入，對房價的彈性都很大，尤其是在美國對于供給彈性欠佳的市場上，長期收入的彈性更高。房地產(chǎn)具有消費品和投資品的雙重特性，因此消費者的消費理念和投資者的預期對房價也產(chǎn)生相當大的影響。張李昂,朱顯平在《我國區(qū)域經(jīng)濟差異對房地產(chǎn)價格的影響分析與對策》一文中認為我國房地產(chǎn)價格高居不下，中央和地方政府通過制定多項措施降低房價但實際效果卻差強人意。在借鑒國內(nèi)外相關(guān)文獻基礎(chǔ)上，分析了區(qū)域經(jīng)濟差異影響因素，闡述了區(qū)域經(jīng)濟差異對房價影響的機理，選取勞動參與率、投資水平、工業(yè)化水平、外貿(mào)依存度、城市化水平指標表示區(qū)域經(jīng)濟差異的影響因素，以我國31個省域為研究對象選取2002－2013年為時間樣本，認為區(qū)域經(jīng)濟差異對我國區(qū)域房地產(chǎn)價格具有顯著的影響，表明區(qū)域經(jīng)濟差異是解釋我國房價上漲的關(guān)鍵因素，如勞動參與率對中部的房價影響明顯、城市化對西部的房價影響明顯、投資水平對西部房價影響明顯。在實證分析的基礎(chǔ)上，認為未來應(yīng)積極縮小區(qū)域和城鄉(xiāng)間的經(jīng)濟發(fā)展差距、推動生產(chǎn)要素合理流動、實現(xiàn)地區(qū)良性互動發(fā)展等，促使政府從促進區(qū)域經(jīng)濟均衡角度調(diào)控房地產(chǎn)價格，為政府政策制定者提供參考，維護房價穩(wěn)定。關(guān)海玲在《北京市房地產(chǎn)價格波動及其影響因素研究》在一文中認為在經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展背景下，北京經(jīng)濟總體呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的態(tài)勢。與此同時，在經(jīng)歷了2014年房價增速放緩的過程后，2015年北京市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資1808億元，同比增長19.1%。其中，住宅投資增長13.1%，商品房本年新開工面積1278.7萬平方米，增長8.3%。無論是商品房銷售量，還是商品房價格，都出現(xiàn)了比較明顯回升。北京房地產(chǎn)市場內(nèi)部格局開始改變，周邊城區(qū)逐漸受到青睞。因此對北京房地產(chǎn)市場價格的波動趨勢、波動特征進行分析，深入探究北京房地產(chǎn)市場價格的影響因素，以期對未來北京市房地產(chǎn)價格走勢的特點和影響因素有較準確的把握。劉旭東,彭徽在《房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費的經(jīng)濟效應(yīng)》一文中認為房地產(chǎn)價格波動通過財富效應(yīng)、擠出效應(yīng)和抵押效應(yīng)影響城鎮(zhèn)居民消費。財富效應(yīng)的傳導機制來源于實現(xiàn)的財富效應(yīng)、未實現(xiàn)的財富效應(yīng)和消費者信心效應(yīng)；擠出效應(yīng)來源于替代效應(yīng)、預算約束、償債壓力和財富重新分配效應(yīng)；抵押效應(yīng)受制于抵押的價值和便利性。房地產(chǎn)價格是居民消費的格蘭杰原因，且房價對居民消費的財富效應(yīng)大于擠出效應(yīng)，但抵押效應(yīng)不顯著。以金融危機為節(jié)點的分析表明：越是近期，居民消費與房地產(chǎn)價格的正相關(guān)性越弱，且房價對消費的解釋力度越差。房地產(chǎn)對經(jīng)濟影響正逐步減弱，政府可從密集型指令調(diào)控轉(zhuǎn)向間斷型引導調(diào)控，并推進房地產(chǎn)業(yè)的自我完善與發(fā)展。丁輝《房地產(chǎn)價格波動對我國城鎮(zhèn)居民消費的影響研究》一文中采用2000~2014年31省市的數(shù)據(jù)運用兩步系統(tǒng)矩估計法分析了房地產(chǎn)價格波動對消費的總量影響和結(jié)構(gòu)性影響。實證結(jié)果表明：第一，在總量影響分析中，無論是在全國范圍內(nèi)還是分三大地區(qū)進行論證，房地產(chǎn)價格上漲對消費主要表現(xiàn)為擠出效應(yīng)，即房地產(chǎn)價格上漲減少了消費者的總量消費。第二，在結(jié)構(gòu)化分析中，房地產(chǎn)價格上漲對城鎮(zhèn)居民居住外消費表現(xiàn)為財富效應(yīng)，而對城鎮(zhèn)居民居住消費表現(xiàn)為擠出效應(yīng)。第三，房地產(chǎn)價格波動對東部地區(qū)、中部地區(qū)及西部地區(qū)影響程度不同，比較而言，東部地產(chǎn)因其良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境與較強的經(jīng)濟敏感度受到的影響最為強烈?？偠灾康禺a(chǎn)價格上漲對居民消費確實存在影響，且表現(xiàn)為擠出效應(yīng)大于財富效應(yīng)，即過度上漲的房地產(chǎn)價格非但不能拉動消費支出，反而減少了消費者支出。柴強在《房地產(chǎn)評估》一文中認為從成本構(gòu)成角度看，房地產(chǎn)的價格主要由以下幾部分構(gòu)成，用公式表示為：房地產(chǎn)的價格=土地使用費+土地開發(fā)費+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。在市場價格穩(wěn)定的條件下，開發(fā)成本增加，如土地價格、建筑材料價格、拆遷成本的上漲，以及新材料、新技術(shù)、新工藝的使用均使開發(fā)成本增加，再加上勞動力的工資、利息等費用的增加，使開發(fā)商獲得的利潤減少，利潤率下降，市場供給量減少，供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾加劇，從而導致房地產(chǎn)價格波動并有不斷攀升的趨勢。吳建峰在《我國城市住宅價格研究》一文中認為，消費者個體的家庭經(jīng)濟狀況，家庭的人口構(gòu)成都對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)市場中，不同收入的家庭，負擔能力是不同的，在選擇房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、區(qū)位等是有差異的。就住宅而言，在城市里低收入家庭的住房狀況相對較差，都具有改善住房條件的需求，尤其是我國取消福利分房實行貨幣補貼以來，由于增加了購房的專項補貼，這些低收入人群逐漸轉(zhuǎn)變成了潛在的消費者，但是需求價格受到支付能力的制約仍然處于比較低的水平。在過去的實證研究中，也得出家庭年收入與房地產(chǎn)價格的呈正相關(guān)。綜合上述觀點,我認為目前我國房地產(chǎn)價格是與實際價值嚴重背離的，所以應(yīng)該加大對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的調(diào)控，積極引導理性居民理性購房，抑制炒房團的存在，避免房地產(chǎn)價格的進一步的上漲，防止樓市泡沫危機。S市房地產(chǎn)市場價格變動問題研究摘要現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)從宏觀角度來看發(fā)展迅猛，業(yè)已成為新的經(jīng)濟增長點，在當前社會大環(huán)境下對人們的生活在多方面相互影響，與我國經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系密切。我們應(yīng)認識到，房地產(chǎn)行業(yè)是在不斷的探索逐漸發(fā)展的，最終會成長為我國的重要產(chǎn)業(yè)之一。一方面其強大的社會影響力對人們的日常生活造成影響，影響幸福指數(shù)；另一方面，可能會破壞當前社會的和諧與發(fā)展。因此房價，就成為了各方關(guān)注的焦點。近年來，S市的房價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，逐年增長的趨勢，“買房難”、“炒房熱”成為制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。因此，通過對過去時段內(nèi)S市地區(qū)的房價變動情況的分析，找出癥結(jié)，優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，突出行業(yè)優(yōu)勢，對擴大居民消費，增加居民幸福指數(shù)都具有現(xiàn)實意義。與此同時，也會為我國房地產(chǎn)行業(yè)價格變動的研究提供理論參考。關(guān)鍵詞：S市；房地產(chǎn)業(yè)；價格變動ABSTRACTAtpresent,China'srealestateindustryhasdevelopedrapidlyfromamacropointofview,hasbecomeaneweconomicgrowthpoint,inthecurrentsocialenvironmentforpeople'slivesinmanyaspectsofmutualinfluence,andChina'seconomicdevelopmentiscloselyrelated.Weshouldrealizethattherealestateindustryisconstantlyexploringthegradualdevelopment,andultimatelywillgrowintooneofChina'simportantindustries.Ontheonehand,itsstrongsocialinfluenceonpeople'sdailylifeimpact,affectthehappinessindex;theotherhand,maydestroythecurrentsocialharmonyanddevelopment.Therefore,theprice,ithasbecomethefocusofattention.Inrecentyears,ZhangjiakouCity,housingpricesshowedsteadyrise,thetrendofincreasingyearbyyear,"buyahousedifficult","realestatehot"hasbecomeabottleneckrestrictingthedevelopmentoftherealestateindustry.Therefore,throughtheanalysisofhousepricechangesinZhangjiakouarea,itisofpracticalsignificancetofindoutthecruxofthehouse,optimizethemarketstructure,highlighttheadvantagesoftheindustry,expandtheresidents'consumptionandincreasetheresidents'happinessindex.Atthesametime,itwillalsoprovidetheoreticalreferenceforthestudyofpricechangesinChina'srealestateindustry.Keywords:ZhangJiakoucity;Realestateindustry;Pricechanges目錄1前言 12房地產(chǎn)價格基本概念與相關(guān)理論 12.1房地產(chǎn)價格基本概念 12.1.1房地產(chǎn)價格特點 12.1.2房地產(chǎn)價格的類型 22.1.3房地產(chǎn)價格變動的規(guī)律 22.2房地產(chǎn)價格變動的影響因素 22.2.1供給因素 22.2.2需求因素 32.2.3心理預期 32.2.4政策導向 33S市房地產(chǎn)價格變動現(xiàn)狀 44S市房地產(chǎn)價格變動成因 64.1宏觀因素對S市房價的影響 64.2S市新房庫存比例在持續(xù)上升 64.3S市房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范 64.4S市房地產(chǎn)供需失衡造成價格不合理變動 74.5居民心理預期造成價格失衡 75控制房價應(yīng)采取的措施與對策 75.1調(diào)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)政策 85.2強化信貸管理、抑制房價過快增長 85.3規(guī)范房屋租賃市場 85.4改善房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)、控制房價過快增長 96結(jié)論 9參考文獻 101前言房地產(chǎn)行業(yè)作為一個新型的經(jīng)濟增長點，它不僅關(guān)系到國計民生，而且在不斷地改變著人們的生活水平、影響著人們的消費觀念等。自從2007年美國的次貸危機爆發(fā)，國家為了防止我國房地產(chǎn)企業(yè)也衍變成泡沫經(jīng)濟，開始有目的地進行宏觀調(diào)控。于此之后，國家連續(xù)多年的出臺了一系列措施，來進行對房地產(chǎn)行業(yè)的具體調(diào)控。2012年，在中央政府的領(lǐng)導下，各個地區(qū)開始加大保障性住房的建設(shè)，此舉是為了滿足貧困人口和廣大困難群眾的住房需求，始終堅持抑制房地產(chǎn)市場價格過快增長的政策不放松。在2013年年初的國務(wù)院常務(wù)會議上提出了“國五條”，其中具體包括：限購、個人房貸、房價控制目標、稅收、保障房建設(shè)。此項政策的執(zhí)行也是各異的，僅有幾座大城市嚴格落實了這一政策的相關(guān)要求。而在同年下半年，房地產(chǎn)政策趨于市場化，各地調(diào)控差別明顯多樣。松緊不一，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況開始有目的的進行調(diào)控。2015年中央會議關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的主題更多的是刺激消費、化解房地產(chǎn)庫存，解決房地產(chǎn)行業(yè)多年來的積壓庫存題。而在2016年根據(jù)中共中央政治局召開會議可以看出，還是延續(xù)了2015年的一個調(diào)控基調(diào)，最為主要的還是要去庫存，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，使農(nóng)民人口有效的向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)化，進一步擴大房地產(chǎn)市場的有效需求，達到去庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的。在一次中央經(jīng)濟工作會議上，在會上提出“房子是用來住的，不是用來炒的?！弊罱K目的是要讓房子回歸其原有的居住屬性。由此可見，我國房價在近幾年是處于一個緩慢上漲的過程，國家在各階段都積極的去調(diào)控房價，但是效果總體不太明顯。房價增長速度過快、一直處于一個不合理的高位，對國家、個人都是有巨大影響的。所以調(diào)控房價使之回歸到一個理性的價格范圍是刻不容緩的，基于這樣的宏觀背景，研究S市房地產(chǎn)市場價格變動問題十分必要。2房地產(chǎn)價格基本概念與相關(guān)理論2.1房地產(chǎn)價格基本概念通俗來講，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的集合，房地產(chǎn)價格在其構(gòu)成上包含土地價格和建筑物價格；其在市場運行機制和資源配置的重要作用奠定了其在房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用。2.1.1房地產(chǎn)價格特點房地產(chǎn)是由房產(chǎn)與地產(chǎn)組成的，這也就意味著其是一種特殊的商品，存在其自身獨有的特點。首先因為房地產(chǎn)是固定的，所以造就了房子與其他商品相比是不能隨便移動的，只能是所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)利的交易，形成了房地產(chǎn)價格的權(quán)利性。其次房地產(chǎn)價格是具有特殊的。房地產(chǎn)建設(shè)過程中最主要的是土地資源，由于土地是固有的、非再生的、非勞動的產(chǎn)品，所以這也促使特殊性的形成。而房屋在中國歷史傳統(tǒng)上一直扮演生活必需品的角色。人們對其需求向來是沒有界限的，這也是目前造成商品房價格會一直上漲的原因。再次具有獨立性，這里的獨立性是商品房個體獨立存在所造成的，進而影響商品房單宗交易的最終價格，使其存在一定程度的差異；最后是房地產(chǎn)價格具有區(qū)域性，建設(shè)用地的區(qū)域特點使得房地產(chǎn)價格在很多時候由其所在區(qū)域決定。區(qū)域經(jīng)濟的好壞直接決定了房地產(chǎn)價格的高低與否。因此，與一線城市相比經(jīng)濟發(fā)展水平較落后的四線城市S市來說，房地產(chǎn)價格也是難以脫離這一規(guī)律的，這更清晰的說明了房地產(chǎn)價格是具有區(qū)域性特征的。2.1.2房地產(chǎn)價格的類型在房地產(chǎn)交易過程中，價格是多種多樣的，不同的價格的作用也是不一樣的。首先按照房屋的所有權(quán)權(quán)益劃分，主要可以劃分為買賣房屋的買賣價格和租賃房屋的使用價格。顧名思義，使得房產(chǎn)所有和使用權(quán)利永久性轉(zhuǎn)變的交易價格即買賣價格，而暫時性的使用權(quán)轉(zhuǎn)移則稱之為租賃價格，只是房產(chǎn)所所有者和租賃者一時的交易。前者涉及產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的永久性改變而后者只涉及使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。從房地產(chǎn)形成的方式上劃分主要有：理論（核心）、估計（參考）、交易（可變）價格三種類型。理論價格就是指房地產(chǎn)實際成本價值的貨幣體現(xiàn)，是各項交易的基礎(chǔ)，是房價的一個變動的核心，因此房地產(chǎn)價格的變動是圍繞理論價格在完成。估計價格是指由專門的從事房地產(chǎn)評估行業(yè)的從業(yè)人員經(jīng)過嚴密的計算得出的一個參考價格。交易價格的形成往往受到此時多重現(xiàn)實因素的影響，諸如：國家政策、法規(guī)調(diào)整、市場供求變化。所以在伴隨權(quán)利轉(zhuǎn)移的同時，交易價格多變。2.1.3房地產(chǎn)價格變動的規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)作為一個新型的經(jīng)濟增長點，它不僅關(guān)系到國計民生，而且在不斷地改變著人們的生活水平、影響著人們的消費觀念等。但是其也是一種特殊的商品，也遵循價值規(guī)律，受市場價值規(guī)律的影響。然而在過去的5年來，我國房地產(chǎn)交易價格是呈現(xiàn)著一個不斷上漲的過程的。由于土地的稀缺性和住房的需求不斷旺盛等原因，最終使得土地價格在不斷飆升，各地的地王也在不斷刷新紀錄。隨著改革的不斷深入和物質(zhì)文明的極大豐富，居民對生活的追求也會隨著收入水平的增加而日益提高，這也會間接助推房地產(chǎn)價格向下一個峰頂攀升。2.2房地產(chǎn)價格變動的影響因素影響房價變動的因素很多，通過對不同地區(qū)不同因素的區(qū)別，有助于進一步分析房價變動的原因。查看相關(guān)資料可以看出房價變動主要由供給因素、需求因素、心理預期、政策導向等因素決定。2.2.1供給因素房地產(chǎn)市場的供給是指在一定時期內(nèi)，市場可以提供的出租與出售的房屋數(shù)量。由于房地產(chǎn)自身具有建設(shè)時期長的特性，這意味著供需之間是有時間差的，在經(jīng)濟發(fā)展時期，有效的需求無法滿足，因此會使商品房價格水平在買賣市場與租賃市場都會有不同程度的上漲。在經(jīng)濟發(fā)展低迷時期，商品房的過度建設(shè)會產(chǎn)生大量“空城”，會使商品房的價格下降。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其建設(shè)用地是有限的，長期供給會面臨不足，最后會使房價面臨一個高位。2.2.2需求因素房地產(chǎn)市場變動的需求變化是指一定時期內(nèi)房產(chǎn)銷售達成的售賣指標。因為房地產(chǎn)是固定的、不可移動的，所以需求與供給呈現(xiàn)一定程度的動態(tài)平衡。由于房地產(chǎn)的獨特的特性，不僅是居住的必需品，同時在現(xiàn)在實體經(jīng)濟不景氣、貨幣不斷貶值下也是一種投資的增值手段。因此，深入分析當前房地產(chǎn)的運營機制，從實處著手預測、調(diào)整，就成為了政府、開發(fā)商的主要課題。而對于普通的購房者來說，通過分析，也可以實現(xiàn)相對理性的房地產(chǎn)投資，規(guī)避風險，避免損失。隨著人們收入水平的提高，如果房地產(chǎn)投資在未來有較好的預期收益前景，那么就會增加對商品房的購買需求。由于房地產(chǎn)的特性，需求變動對房地產(chǎn)價格影響是很小的。2.2.3心理預期面對目前過熱的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)消費者的心理預期顯然是不合理的。心理預期作為一種普遍存在的潛在社會心理和行為現(xiàn)象，為滿足財產(chǎn)保全的要求，消費者或購房者進行相應(yīng)的社會投資行為時，會進行多種判定，對那些前景好、走勢明朗的商品，會采取主要投資；相反要是那些前景不太好、不明朗的商品，則會持觀望態(tài)度。在股票市場不景氣、房價在不斷上漲的背景之下更多的消費者更多的選擇把手中的錢投入到相對保值的房地產(chǎn)行業(yè)。2.2.4政策導向在2016年冬季的中央經(jīng)濟工作會議上，政府對房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展進行了評估和部署。曾提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，更多的是讓房子到回歸其原有屬性，而不是作為一種投資的理財產(chǎn)品，同時也被看作是在減弱住房金融屬性。同時，也提出了防止房地產(chǎn)市場泡沫化需要增加土地供應(yīng)等系列措施。而且也決定了2017年我國房地產(chǎn)市場的趨勢與基調(diào)。抑制房地產(chǎn)泡沫，防止大起大落，堅持分類調(diào)控，根據(jù)不同地區(qū)的不同情況來執(zhí)行政策會議要求，綜合運用財政、土地、稅收、投資、立法等其他手段，要研究出適合我國國情的、適應(yīng)當前市場變動規(guī)律的制度特征，既要防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，同時也要防止房價的大幅度變動。通過2017年剛剛開完的兩會還有北京、石家莊地區(qū)的限購令的出臺，可以看出現(xiàn)在的主流是：一是抑制房地產(chǎn)泡沫，主要是房價的泡沫，二是防止市場價格過高，脫離本身的價值規(guī)律。只有政府不斷的出臺政策，才會讓房價的預期穩(wěn)定。中央會議明確表示：要去庫存，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，堅持每個地方制定政策時做到因地適宜，符合當?shù)鼗厩闆r。因為目前三四線城市的房地產(chǎn)庫存過多，所以各地需要出臺相關(guān)政策解決庫存問題；不僅要提高三四線城市的教育水平、醫(yī)療衛(wèi)生情況而且更要加強與特城市的基礎(chǔ)交通建設(shè)，形成大小城市之間均衡發(fā)展的新局面。3S市房地產(chǎn)價格變動現(xiàn)狀S市房價近年來一直趨于一個波段式上漲的勢頭，房價一度突破萬元大關(guān)。作為一個四線城市的S房價已經(jīng)處于增長過快行列，但是看近期的市場變動消息，S市房價上漲不無道理。隨著2015年和北京聯(lián)合申辦冬奧的成功，S市房價呈現(xiàn)了井噴的發(fā)展。回顧2015年全國房地產(chǎn)行業(yè)，政府打出了降準降息、調(diào)整非首套房首付款比例，實行異地公積金貸款，開放二胎政策和其他優(yōu)惠政策的組合拳。同時再加上2022年的冬奧會，在建的高鐵項目預計2019年建成通車進一步的加強了京津與S地區(qū)的密切聯(lián)系，為S市的樓市注入了太多的利好消息。2016年S市市區(qū)全面房價變化對比如下：表1：2016年橋東區(qū)在售樓盤房價變化對比項目名稱上半年價格（以4月份為例）下半年價格（以12月份為例）房價走勢（漲幅）麗城佳苑10000元/m212000元/m220%金鑫·悅瀾灣三期7800/m211000元/m241%中央華府8100元/m210100元/m224.70%龍山水郡7600元/m211500元/m251.30%維多利亞廣場7800元/m29600元/m223%融強御品7000元/m29700元/m238.60%林里嘉苑二期7000元/m210200元/m245.70%融強尚品7900元/m29300元/m217.70%龍騰花園6800元/m28600元/m226.50%表2：2016年經(jīng)開區(qū)在售樓盤房價變化對比項目名稱上半年價格（以4月份為例）下半年價格（以12月份為例）房價走勢（漲幅）京潤現(xiàn)代城三期7600元/m212800元/m268.40%嶺秀城6800/m210000元/m247.10%濱河公館7000元/m210500元/m250%楓墅小鎮(zhèn)二期6900元/m210500元/m252.20%貝爾紫園7300元/m27800元/m26.90%凱地尚都6000元/m27500元/m225%丞苑小區(qū)3480元/m25480元/m257.80%鳳凰城御府7900元/m29800元/m224.10%銀河灣6600元/m29200元/m239.40%表3：2016年橋西區(qū)在售樓盤房價變化對比項目名稱上半年價格（以4月份為例）下半年價格（以12月份為例）房價走勢（漲幅）美居麗景園6900元/m211000元/m259.40%天寶中苑6500/m29500元/m246.20%西澤園北區(qū)二期9770元/m2新盤西澤園楓谷7000元/m29800元/m240%溪山美地3300元/m25200元/m257.60%左庭右院3500元/m24500元/m228.60%海納都3000元/m24800元/m260%朝陽麗景2980元/m24000元/m234.20%數(shù)據(jù)來源于百度剛出爐的8月S樓盤價格表，價格又漲/g/103577/index.htm根據(jù)數(shù)據(jù)分析得出，S市目前在售房源價格均屬于過快增長，平均逾期增長幅度已經(jīng)超過30%，這也意味著在2016年年初購買房屋面積100平米需要70萬人民幣，而在2016年底同樣的房屋面積則需要100萬人民幣來購買，近幾年S市房價一直在走高，而預期從高位回落的可能性很小。4S市房地產(chǎn)價格變動成因自從2008年10月份至今，國家不斷出臺一系列的房地產(chǎn)救市措施，更是在多個公開場合提出“讓房子回歸到原有的居住屬性”。隨著2017年兩會的閉幕，北京、石家莊兩地的房屋限購措施的出臺，S不斷上漲的房價可能會在短期內(nèi)有一個暫時的停頓。從目前走訪了解情況來看，S市房地產(chǎn)市場主要面臨以下幾個問題：4.1宏觀因素對S市房價的影響S市臨京靠津，區(qū)位價值升值潛力巨大。原先的S市有4個區(qū)，在2016年經(jīng)過行政區(qū)從新規(guī)劃調(diào)整后崇禮縣改為崇禮區(qū)、萬全縣改為萬全區(qū)，宣化縣并入宣化區(qū)，形成現(xiàn)在的7區(qū)10縣的新格局。加上2022年與首都合辦冬季奧運會的吸引，使得目前S市市區(qū)整天的房價是呈現(xiàn)出一個不斷的上漲的趨勢；作為主辦地的崇禮區(qū)只是一個山區(qū)的縣城，而如今的房價已經(jīng)直逼北京；同時S市市區(qū)的房價也已經(jīng)破萬。目前在建的北京到S市的城際高速鐵路為京張聯(lián)合舉辦2022年冬季奧運會提供了交通條件。根據(jù)公開資料顯示，目前北京與河北之間的綜合交通設(shè)施正在進一步的完善，預計會在2019年建成投入使用，建成通車之后會大大的縮短北京到延慶和S等地的時間成本。到時從北京市區(qū)到S市崇禮區(qū)冬奧賽區(qū)的時間將會縮短至一個小時，S市也會隨著城際高鐵的開通而正式進入“首都一小時生活圈”。這一交通的建設(shè)，也會在不同程度上分流北京的居住人流，間接的也會加快S市的房價的增速。4.2S市新房庫存比例在持續(xù)上升在2016年10月，根據(jù)走訪S市房管局得到得的數(shù)據(jù)顯示，S市市區(qū)九月份商品房成交量為1078套，成交面積為11萬8700平方米，而到2016年11月18日商品房代售的還有26855套，庫存面積達到230萬2300平方米，通過數(shù)據(jù)分析得出S市從現(xiàn)在開始即使不再新建住房，而就目前的待售房屋全部售完根據(jù)2016年9月的銷量計算大概需要25個月的時間，同時如果是按9月的銷售面積計算則大概需要20個月的時間。4.3S市房地產(chǎn)市場不夠規(guī)范目前由于S房地產(chǎn)市場的公開性程度較低，房地產(chǎn)商與消費者之間掌的信息有差異，這會引起一些問題，如交易不暢，交易不公平，交易不能達成，互相之間矛盾糾紛增多。而且這些問也在一定的程度上說明S市的房地產(chǎn)市場是很不規(guī)范的。首先是在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，存在著只建房屋不加配套措施，導致很多新建的小區(qū)面臨很多問題如:周圍沒有配套的學校、醫(yī)院、綠化用地等。其次是在房屋交易過程中，存在“有房不賣、內(nèi)部消售、廣告虛假、合同欺詐”等問題。與此同時，房地產(chǎn)中介服務(wù)公司的水平是不同的，往往有無證經(jīng)營機構(gòu)，從事房屋租售人員的整體素質(zhì)有待提高，服務(wù)意識有待加強。最后在二手房屋交易市場也存在大量問題，如不過戶先公證等違規(guī)現(xiàn)象也逐漸增多。4.4S市房地產(chǎn)供需失衡造成價格不合理變動房地產(chǎn)供求是房地產(chǎn)的市場基礎(chǔ)，同時也是房地產(chǎn)市場價格的基本決定因素。房地產(chǎn)的有效供給是房地產(chǎn)商通過對房地產(chǎn)市場的預判來進行成本效益的有效衡量的一個過程；房地產(chǎn)的有效需求則是指消費者和投資者在進行購房過程中對市場價格的一個有效的成本收益的考慮。從理論上講，房地產(chǎn)的供求關(guān)系是作用力和反作用力的結(jié)果。目前一邊是房管局數(shù)據(jù)顯示房源充足，而另一邊去各大售樓處則顯示的無房可售。通過政務(wù)公開信息了解到，S市市委市政府將在2016年至2018年為其三年的時間里對棚戶區(qū)進行整改。將要集中改造430多個棚戶區(qū)，大概會涉及12萬5000多戶拆遷戶，其中2016年改造棚戶區(qū)191個51300戶，2017年169個44227戶，2018年78個30267戶。其中大約有12.6萬棚戶區(qū)居民，按照政府出臺的要求貨幣賠償大概在80%，至2018年左右大概將會有10萬戶拆遷補助家庭需要去購買住房。目前就S市市區(qū)的三個區(qū)而言，橋東區(qū)大概涉及到2.1萬戶拆遷居民，橋西區(qū)大概涉及到1.3萬戶拆遷居民，經(jīng)開區(qū)涉及1.2萬拆遷居民，總共涉及大約4.6萬拆遷居民需要買房。這也就是說未來三年來，市區(qū)將會有大概3萬多個家庭需要通過購買商品房來買足住房需要。3萬多拆遷家庭按照每戶打給1百萬的賠償計算，將會有大概300多億的資金會流入到未來的房地產(chǎn)市場購買中。如果在加上成年人口的增加或者購買兩套房的居民的增多，使得購房的需求市場將會更加龐大。4.5居民心理預期造成價格失衡我國是一個有著兩千多年的文明傳統(tǒng)的國家，從古代的一家一戶的小農(nóng)經(jīng)濟，到現(xiàn)在不論什么家庭什么背景，要想結(jié)婚首先先需要買房，租房結(jié)婚的少之又少。傳統(tǒng)觀念中國人必須是有自己的獨立住房。加上現(xiàn)在生活水平的不斷提高，中國人口規(guī)模在不斷的擴大，促使人們對房屋的需求不斷增加，從而間接性的推動了房價的增長。亞里士多德說曾經(jīng)過“人們?yōu)榱嘶钪?聚集于城市為了活得更好居留于城市。”在中華民族城鄉(xiāng)階層有著明顯的差別，政治、經(jīng)濟、文化以及生活水平都是有著較大的差異的。由于大城市一直在政治、經(jīng)濟上居于主導地位，文化水平的程度的不一樣，福利待遇的差異性使得市民階級和農(nóng)民階級有著明顯的階級差別。在我國，農(nóng)民與市民的思維方式、見識、經(jīng)驗等都是有很大的差異的，所以大多數(shù)的農(nóng)民開始進入城市工作、生活。即使現(xiàn)在的“農(nóng)民工”進城有著很多困難，壓力，但是他們會去克服，為了讓子女過上好的生活，受到好的教育，未來可以走的更遠，他們義無反顧的選擇進城。在這個進城的過程中，由于人口的增加，有效需求的拉大，所以也會進一步的抬升房地產(chǎn)的價格。5控制房價應(yīng)采取的措施與對策5.1調(diào)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)政策S市政府要落實和貫徹國家宏觀調(diào)控政，從而得到去庫存的目標。首先要加強監(jiān)管力度，抑制投機炒房；同時也應(yīng)該發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)媒體的作用，做到積極宣傳房地產(chǎn)的相關(guān)政策與措施從而正引導居民建立理性的消費觀念，以防房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。其次，政府在調(diào)控時要發(fā)揮主要作用，要時刻監(jiān)測S市的房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)對該地區(qū)的有效監(jiān)管。加強市場形勢分析與研究，及時掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)發(fā)展，緊隨首都和省會的限購政策，對房地產(chǎn)市場進行積極調(diào)控。5.2強化信貸管理，抑制房價過快增長現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)是密切相關(guān)的，因為在當下房地產(chǎn)開發(fā)與運轉(zhuǎn)的資金主要來源于銀行貸款，所以我們應(yīng)該建立健全法律體系，加大對房地產(chǎn)的信貸體系的監(jiān)管力度，控制貸款資金規(guī)模，從而間接引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。應(yīng)注意從以下幾個方面進行：首先要建立健全個人誠信機制，設(shè)立房地產(chǎn)市場的預警機制，同時也應(yīng)加強銀行信貸管理，做到貸款的嚴格把控。其次建立個人信用制度使商業(yè)銀行在發(fā)放貸款過程中有據(jù)可依。最后要有明確的法律依據(jù)，完善相關(guān)的規(guī)章制度，做的有法可依。引導房地產(chǎn)開發(fā)商健康融資，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)范，最終使其健康有序發(fā)展。通過上述措施，不僅可以提高房地產(chǎn)抵押貸款的流動性，降低商業(yè)銀行住房貸款的風險性，而且也有利于抑制過快增長的房價。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，可以解決企業(yè)的融資問題，幫助企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，從而也有利于穩(wěn)步房價，促使房地產(chǎn)市場可以健康發(fā)展。5.3規(guī)范房屋租賃市場在住建部2016年10月份先后兩次公布的違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和