20210721-長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)幉ü九_(tái)州椒江區(qū)開(kāi)發(fā)大道地塊投決會(huì)報(bào)告V2

長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)幉ü九_(tái)州椒江區(qū)開(kāi)發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊投決會(huì)報(bào)告長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)幉ü?021年07月23日核心結(jié)論?

戰(zhàn)略契合度：從城市發(fā)展、資源布局與狀況、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、標(biāo)準(zhǔn)化等角度來(lái)看，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。?

地塊位于臺(tái)州椒江區(qū)重點(diǎn)打造的中央創(chuàng)新區(qū)，規(guī)劃能級(jí)較高，當(dāng)前板塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)健康，可實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)。公司資源狀況：會(huì)展中心項(xiàng)目城南項(xiàng)目新城河項(xiàng)目子陵路項(xiàng)目1、可售待售項(xiàng)目5個(gè)（含1個(gè)合作項(xiàng)目），目前可售總面積35.86萬(wàn)方（權(quán)益后33.47萬(wàn)方），開(kāi)發(fā)周期26個(gè)月（今日至梅山路項(xiàng)目23年9月交付）；梅山路項(xiàng)目莊橋項(xiàng)目2.貨值業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：住宅：89.39%，商業(yè)：4.96%，辦公：0%，車(chē)位：5.65%（權(quán)益前）;住宅：89.72%，商業(yè)：4.54%，辦公：0%，車(chē)位：5.74%（權(quán)益后）開(kāi)發(fā)節(jié)奏：開(kāi)發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊獲取至開(kāi)工4個(gè)月，至開(kāi)盤(pán)7個(gè)月，IRR為40.5%（非融），現(xiàn)金流回正時(shí)間15個(gè)月（非融）；滿足集團(tuán)財(cái)務(wù)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)化使用：1、戶型標(biāo)準(zhǔn)化2、裝修標(biāo)準(zhǔn)化3、外立面標(biāo)準(zhǔn)化4、依照云著系本案核心結(jié)論?核心指標(biāo)：考慮市場(chǎng)/競(jìng)品等因素，期房（住宅）銷(xiāo)售均價(jià)18500元/㎡（不含車(chē)位），價(jià)格測(cè)算符合要求，利潤(rùn)率及周轉(zhuǎn)率符合集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)。成功標(biāo)尺產(chǎn)品業(yè)態(tài)戶數(shù)開(kāi)盤(pán)價(jià)整盤(pán)均價(jià)戶型面積戶數(shù)配比（含競(jìng)配建）1.2.3.4.5.銷(xiāo)售毛利率凈利潤(rùn)率21.17%2767.95%106.511631%31%17%20%（無(wú)償返還28套）23F高層（毛坯）1760017600凈利潤(rùn)總額內(nèi)部收益率IRR自由資金峰值16,079萬(wàn)元276154176744含融：111.4%；非融：40.5%95,280萬(wàn)元，2021年11月住宅12911F小高（毛坯）19700197006.7.股權(quán)融資開(kāi)發(fā)貸無(wú)14360000萬(wàn)元，利率5.70%，財(cái)務(wù)費(fèi)用3734萬(wàn)元，融資周期18個(gè)月15萬(wàn)/個(gè)車(chē)位拿地-各節(jié)點(diǎn)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期（普通預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)）去化30%的時(shí)間：2022年3月去化60%的時(shí)間：2022年5月去化90%的時(shí)間：2022年8月工作節(jié)點(diǎn)首期（期房銷(xiāo)售）8.去化率回款率取得施工許可證2021.112022.12022.22023.95個(gè)月6個(gè)月7個(gè)月26個(gè)月5.5個(gè)月7個(gè)月9.30%：0：50%：20%示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤(pán)預(yù)售投資回收期（含融）投資回收期（非融）12個(gè)月，2022年6月回正15個(gè)月，2022年9月回正10.8個(gè)月11.12.兩費(fèi)費(fèi)率管理費(fèi)率：2.2%；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)率：2.0%完成交付（結(jié)轉(zhuǎn)）根據(jù)實(shí)際情況凈資產(chǎn)收益率ROE含內(nèi)部計(jì)息：24.37%；不含內(nèi)部計(jì)息：21.56%核心結(jié)論集團(tuán)各專業(yè)條線意見(jiàn)反饋集團(tuán)預(yù)審意見(jiàn)城市公司修訂意見(jiàn)已溝通溝通結(jié)果已溝通預(yù)審意見(jiàn)表附圖研發(fā)中心成本中心南側(cè)開(kāi)發(fā)大道有噪音污染，不建議布置高業(yè)態(tài)大面積段產(chǎn)品。地上總建投資額1%作為預(yù)算，設(shè)立專項(xiàng)資金帳戶，此部分不應(yīng)計(jì)入已溝通已調(diào)整已溝通已調(diào)整開(kāi)發(fā)成本營(yíng)銷(xiāo)管理中心無(wú)1、總建投資額“百分之一公共文化計(jì)劃”預(yù)留專項(xiàng)資金，具體用途是？測(cè)算中是否考慮？總建投資額指什么？是否土地+建安？總建投資額“百分之一公共文化計(jì)劃”預(yù)留專項(xiàng)資金，具體用途是？測(cè)算中是否考慮？如不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，建議列入土地成本考慮。2、無(wú)償返還住宅移交對(duì)象是？是否需先在開(kāi)發(fā)商處確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？是否需開(kāi)發(fā)票？財(cái)務(wù)中心已溝通已溝通3、地上2層預(yù)售情況下，11F小高層第四個(gè)月開(kāi)始放按揭，23F高層第七個(gè)月開(kāi)始放按揭，回款節(jié)奏太慢，是否有優(yōu)化空間？資金中心戰(zhàn)投中心無(wú)已溝通已調(diào)整已溝通已調(diào)整備案價(jià)如不能突破，建議研判車(chē)位價(jià)格和去化能否提升。目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場(chǎng)研判三、項(xiàng)目建議方案四、定價(jià)依據(jù)及測(cè)算五、地塊評(píng)估建議競(jìng)拍規(guī)則描述競(jìng)買(mǎi)規(guī)則：競(jìng)價(jià)，限地價(jià)+競(jìng)無(wú)償返還住宅，網(wǎng)上競(jìng)拍?

競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上競(jìng)報(bào)無(wú)償返還住宅建筑面積程序；?

本地塊不設(shè)底價(jià)；?

限時(shí)報(bào)價(jià)期間每次報(bào)價(jià)時(shí)間為4分鐘，加價(jià)幅度為：100萬(wàn)元/手，50㎡/手，首輪投報(bào)面積不得少于100㎡；競(jìng)拍規(guī)則?

起始價(jià)68400萬(wàn)元，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)低于88900萬(wàn)元（29.97%溢價(jià)）時(shí)，價(jià)高者得；當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到88900萬(wàn)元時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)入投報(bào)無(wú)償返還住宅建筑面積程序，并按競(jìng)報(bào)面積最高者確定競(jìng)得人。競(jìng)配無(wú)償返還住宅起始面積為100平方米，以后每次增加面積為50平方米或50平方米的整數(shù)倍。無(wú)償返還住宅建筑面積部分所含土地、建設(shè)等成本由競(jìng)得人承擔(dān)，不計(jì)入可售住宅房?jī)r(jià)定價(jià)成本。城市區(qū)位—溫臺(tái)都市圈、寧波1小時(shí)?

臺(tái)州，“環(huán)滬三圈層”城市，距離寧波138公里（高鐵1小時(shí)車(chē)程），杭臺(tái)高鐵有望年底運(yùn)行，時(shí)長(zhǎng)由原先2小時(shí)下降到1小時(shí)。?

浙江省國(guó)際門(mén)戶，是浙江沿海中部區(qū)域性中心城市，也是工貿(mào)型現(xiàn)代化港口城市。鎮(zhèn)江南京合肥蕪湖上海安慶杭州嘉興寧波都市

1小時(shí)金華臺(tái)州城市概況—經(jīng)濟(jì)?

GDP總量位居省內(nèi)中游，且保持穩(wěn)步增長(zhǎng)；?

椒江區(qū)位居全市第三位，市本級(jí)最強(qiáng)，溫嶺、臨海占據(jù)前二

；城市杭州寧波溫州紹興嘉興臺(tái)州金華湖州衢州麗水舟山生產(chǎn)總值（億元）16105.8312408.666870.86臺(tái)州2015-2020年GDP及增長(zhǎng)率走勢(shì)600040002000010.00%5.00%0.00%128.0%7.6%7.5%6.3%5.1%3.4%335713875438648805134526346000.662015年2016年2017年2018年2019年2020年55509.52GDP（億元）GDP增幅65262.724703.952020年臺(tái)州各縣市GDP及增速對(duì)比7GDP總值（億元）GDP增幅4.4%3.6%1500100050006.0%83201.413.8%11373.7%3.4%3.5%4.0%2.0%0.0%3.1%91639.122.6%69210111540.026696335573022732611512.11溫嶺市椒江區(qū)路橋區(qū)玉環(huán)市黃巖區(qū)天臺(tái)縣三門(mén)縣仙居縣城市概況—人口?

人口基數(shù)較大，全省第五，七普人口常住總量662萬(wàn)人；?

三區(qū)因天然的地理阻隔，相對(duì)獨(dú)立，其中椒江區(qū)常住人口82.6萬(wàn)，占市區(qū)人口近4成；因占據(jù)椒江入?？谘匕秲?yōu)越的地理位置，人口密度最大；城市七普常住人口（萬(wàn)人）常住人口：47.5萬(wàn)人杭州市溫州市寧波市金華市臺(tái)州市嘉興市紹興市湖州市麗水市衢州市舟山市1194957940705662540527337251228116人口密度：332人/k㎡

天臺(tái)縣常住人口：37.9萬(wàn)人人口密度：251人/k㎡三門(mén)縣常住人口：43.2萬(wàn)人人口密度：216人/k㎡常住人口：111.4萬(wàn)人人口密度：506人/k㎡臨海市仙居縣椒江區(qū)

常住人口：82.6萬(wàn)人人口密度：2950人/k㎡常住人口：70.7萬(wàn)人人口密度：716人/k㎡黃巖區(qū)路橋區(qū)常住人口：62.9萬(wàn)人人口密度：2296人/k㎡常住人口：141.6萬(wàn)人人口密度：1529人/k㎡溫嶺市常住人口：64.4萬(wàn)人人口密度：1701人/k㎡玉環(huán)市城市產(chǎn)業(yè)—“臺(tái)州制造”?

汽車(chē)摩托車(chē)及配件、醫(yī)藥化工等“5+1”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值破千億，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局特色；?

“臺(tái)州制造”門(mén)類齊全，“隱形冠軍”產(chǎn)品299項(xiàng)、上市企業(yè)55家。大臺(tái)州整體產(chǎn)業(yè)體系，形成汽車(chē)摩托車(chē)及配件、醫(yī)藥三門(mén)縣：船舶、汽車(chē)、鋼鐵、汽摩配、潔具；橡膠和塑料制品業(yè)?天臺(tái)縣：工藝品、機(jī)電、橡膠塑料、產(chǎn)業(yè)用布、醫(yī)藥化工、飲料酒、汽車(chē)用品化工等“5+1”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及九大制造業(yè)集群。?臺(tái)州汽車(chē)產(chǎn)業(yè)全行業(yè)產(chǎn)值已突破千億，涌現(xiàn)了吉利等一批具有較高知名度的整車(chē)企業(yè)和沃爾沃、Lynk&Co、帝豪等較高美譽(yù)度的車(chē)型，臨海市：醫(yī)藥化工、汽車(chē)機(jī)械、休閑用品；新型建材、眼鏡、彩燈；高端裝備制造、臨港物流仙居縣：工藝品，現(xiàn)代醫(yī)藥；機(jī)械橡塑；電子電器；醫(yī)療器械；文化創(chuàng)意?“臺(tái)州制造”門(mén)類齊全，擁有國(guó)內(nèi)外占有率排名第一的“隱形冠軍”產(chǎn)品299項(xiàng)、上市企業(yè)55家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（省級(jí)）椒江區(qū)：醫(yī)藥化工；服裝機(jī)械；電子電器黃巖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（省級(jí)）區(qū)域GDP規(guī)模億元1918主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)路橋區(qū)：印刷復(fù)制業(yè)，汽摩配件，循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)；建材機(jī)電市區(qū)商貿(mào)、模具與塑料、醫(yī)藥、汽摩配泵和電機(jī)、制鞋、汽摩配汽車(chē)零部件、水暖閥門(mén)、家具醫(yī)藥、汽車(chē)機(jī)械、文旅溫嶺市臨海市玉環(huán)市天臺(tái)縣1137黃巖區(qū)：橘果；模具制造738業(yè)；文教工美體育和娛樂(lè)用品制造業(yè)；橡膠和塑料制品業(yè)；醫(yī)藥化工633溫嶺市：水泵制造業(yè)；摩托車(chē)和汽摩配建、水泵和電機(jī)、帽業(yè)皮塑；農(nóng)副食品加工業(yè)302醫(yī)藥、特色水果、工藝品玉環(huán)市：汽摩配件；閥門(mén)水暖、眼鏡配件、電氣機(jī)械；一次性醫(yī)療器械、壓力鍋圈；家具制造業(yè)；汽車(chē)及其零配件高端裝備、清潔能源、汽車(chē)配件、水產(chǎn)養(yǎng)殖三門(mén)縣仙居縣273261機(jī)電、橡塑、汽車(chē)用品、旅游城市概況—椒江區(qū)地位最高?

臺(tái)州市三區(qū)之間功能定位明確，椒江區(qū)為政治文化經(jīng)濟(jì)中心，黃巖區(qū)為工業(yè)中心，路橋區(qū)為商貿(mào)中心，三區(qū)相對(duì)獨(dú)立，其中椒江區(qū)發(fā)展最為成熟，認(rèn)可度高，客戶來(lái)自全市，黃巖、路橋兩區(qū)則以本地消化為主。黃巖區(qū)屬性：山水宜居城區(qū)，都市休閑中心，陸路交通樞紐和特色制造基地椒江區(qū)屬性：政治經(jīng)濟(jì)文化、科教創(chuàng)新、金融服務(wù)、高端商貿(mào)中心模具、塑料等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，且臺(tái)州唯一高鐵站在黃巖區(qū)，本地人自豪感強(qiáng)烈（類似蕭山）城市地位超然，擁有政府資源優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)前臺(tái)州優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，發(fā)展相對(duì)較快區(qū)域，商業(yè)、辦公、住宅等發(fā)展迅速，也是三區(qū)中最成熟區(qū)域椒江區(qū)路橋區(qū)黃巖區(qū)路橋區(qū)屬性：綠色智造基地、度假休閑區(qū)和空港交通樞紐，浙東重要商貿(mào)物流中心商貿(mào)氛圍濃厚，小商品城以及一些專業(yè)市場(chǎng)均在這個(gè)區(qū)域集中分布；因94年才從“鎮(zhèn)”升級(jí)為區(qū)，在本地人心中地位偏低市場(chǎng)政策?

2020年11月3日發(fā)布新政，臺(tái)州市區(qū)新房、二手房均限售3年，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目每期備案均價(jià)應(yīng)保持一致；類別名稱內(nèi)容限購(gòu)政策貸款政策限售政策土拍政策不限購(gòu)需求端首套首付三成，二套四成，第三套停貸；認(rèn)貸不認(rèn)房臺(tái)州市區(qū)新房、二手房均限售3年限地價(jià)+競(jìng)無(wú)償返還住宅預(yù)售條件：四層以下結(jié)頂，四層及以上二層，一層地下室需地上二層，如有二層地下室正負(fù)0；領(lǐng)證辦理：分期辦理預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于3萬(wàn)方方米預(yù)售政策供給端限價(jià)政策精裝政策新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目每期備案均價(jià)應(yīng)保持一致全裝修及精裝均不強(qiáng)制（自2020年7月13日起），但可靠全裝修提升PC評(píng)分（PC率50%，且需要規(guī)劃局評(píng)1.1宗地主要指標(biāo)椒江區(qū)開(kāi)發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊規(guī)劃指標(biāo)

【臺(tái)土告字[2021]039號(hào)】建設(shè)用地面積（M2）容積率49519規(guī)劃用途計(jì)容建面(M2)商業(yè)（2）住宅用地2.21089410商品住宅建面（1）安置房（3）106445規(guī)劃要求0，實(shí)際0027-70其他配建（4）建筑密度（%)保證金截止期限2496≤25限高（M）競(jìng)買(mǎi)保證金（萬(wàn)元）掛牌起始價(jià)（萬(wàn)元）土地最高限制總價(jià)（萬(wàn)元）提交競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)截止137002021年7月27日

16:00起始計(jì)容樓面價(jià)（元/M2）起始可售樓面價(jià)（元/M2，含契稅）62796619816086026840088900最高限制樓面價(jià)（元/㎡）2021年7月27日

16:00競(jìng)拍時(shí)間2021年7月29日

9:001、項(xiàng)目納入“百分之一公共文化計(jì)劃”，需要預(yù)留地上總建投資額1%作為預(yù)算（491萬(wàn)），設(shè)立專項(xiàng)資金帳戶，由業(yè)主單位自行管理；掛牌條件說(shuō)明2、無(wú)償返還住宅建筑面積部分所含土地、建設(shè)等成本由競(jìng)得人承擔(dān)，不計(jì)入可售住宅房?jī)r(jià)定價(jià)成本。1.2宗地付款周期人民幣付款周期付款進(jìn)度第一筆付款時(shí)間付款類別支付金額（萬(wàn)元）137002021年7月27日2021年9月3日2022年8月5日?qǐng)?bào)名保證金50%土地款土地款余款第二筆成交價(jià)*50%-13700成交價(jià)*50%第三筆第三筆土地款實(shí)際支付時(shí)間為2021年10月1.3規(guī)劃條件解讀規(guī)劃條件解讀1.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：容積率：2.2，建筑高度：住宅20-70米；2.密度：建筑密度：≤25%；綠地率：≥30%總體指標(biāo)停車(chē)1.按照浙江省建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)《城市建筑工程停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)》配建停車(chē)位住宅：60㎡-90㎡（含）按0.8個(gè)/戶，90㎡-140㎡（含）按1.1個(gè)/戶；140㎡-200㎡（含）按1.4個(gè)/戶；配套用房：0.3個(gè)/100㎡；地上車(chē)位：3%-10%2、出入口：東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)；商業(yè)無(wú)無(wú)配套設(shè)公租房施教育配套無(wú)物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房地上總建4‰、物業(yè)管理用房地上總建3‰、居家養(yǎng)老用房住宅總建3‰、體育健身設(shè)施人均室內(nèi)0.1㎡或人均室外0.3㎡、公共文化設(shè)施用房0.12㎡/套、室外文化活動(dòng)場(chǎng)地100㎡其他配套天際線要求無(wú)1、居住高度不大于27米，最大面寬小于80米；高度大于27米小于60米，最大面寬小于70米，高度大于60米，最大面寬小于60米。2、建筑外墻主要材質(zhì)采用鋁板、石材或幕墻等干掛，居住建筑應(yīng)采用公建化立面，外墻不應(yīng)大面積采用深色材質(zhì)。3、工程開(kāi)工、及竣工需及時(shí)通報(bào)中國(guó)人民解放軍92095部隊(duì)、臺(tái)灣灣新區(qū)（高新區(qū)）建設(shè)局。其他政府要求和影響規(guī)劃的因素預(yù)售節(jié)點(diǎn)四層及以下結(jié)頂；四層以上的，無(wú)地下室需地上4層，一層地下室需地上2層，二層地下室±0備注：根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》填寫(xiě)1.4區(qū)位分析??地塊位于椒江中央創(chuàng)新區(qū)板塊，緊鄰開(kāi)發(fā)大道，距萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4.3km，緊鄰行政中學(xué)、中央CBD，承接著中央商務(wù)區(qū)向東發(fā)展紅利；地塊距離臺(tái)州市政府5.8km，椒江區(qū)政府6.1km，臺(tái)州中心站12.9km，路橋機(jī)場(chǎng)12.2km。臺(tái)州西站22.3km椒江區(qū)政府6.1km臺(tái)州中心站12.9km臺(tái)州市政府5.8km本案本案銀泰城7.9km萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4.3m路橋機(jī)場(chǎng)12.2km地標(biāo)市政府椒江區(qū)政府路橋機(jī)場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4.3km臺(tái)州中心站輕軌S1號(hào)線車(chē)程距離5.8km6.1km12.2km12.9km1.5土地屬性——在城市發(fā)展中的角色??中央創(chuàng)新區(qū)如同未來(lái)科技城之于杭州；規(guī)劃建設(shè)成集都市居住中心、生態(tài)休閑中心、科技創(chuàng)業(yè)研發(fā)中心、總部辦公基地等功能于一體的城市生活辦公綜合區(qū)；擁有麥德龍、中城廣場(chǎng)（在建）的商業(yè)資源、

300畝的海城公園（規(guī)劃）的生態(tài)資源、中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)（規(guī)劃）、中學(xué)（規(guī)劃）教育資源，兩所學(xué)校均已開(kāi)工，計(jì)劃2022年秋季開(kāi)學(xué)；當(dāng)前啟動(dòng)區(qū)已經(jīng)完成90%村集體遷移問(wèn)題，屆時(shí)將最先啟動(dòng)云湖核心區(qū)1.4平方公里的城市空間形象建設(shè)；而本地塊便位于核心區(qū)周邊，未來(lái)周邊配套及形象工程將有大幅提升；規(guī)劃中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)規(guī)劃中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)本案中央創(chuàng)新區(qū)云湖核心區(qū)規(guī)劃（啟動(dòng)區(qū)）1.6項(xiàng)目現(xiàn)狀及四至??宗地北側(cè)緊鄰金地翡翠云邸項(xiàng)目，未來(lái)需要考慮日照退讓問(wèn)題；南側(cè)臨開(kāi)發(fā)大道快速路，車(chē)輛噪音較大；宗地西側(cè)政府規(guī)劃道路明年向市里提報(bào)計(jì)劃，現(xiàn)階段主要交通依靠開(kāi)發(fā)大道及太和路；體育場(chǎng)道1、北側(cè)無(wú)道路與金地項(xiàng)目緊鄰3、南側(cè)開(kāi)發(fā)大道（噪音較大）金地翡翠云邸1規(guī)劃道路4本案

23開(kāi)發(fā)大道2、東側(cè)太和路4、西側(cè)有大量植被1.6項(xiàng)目現(xiàn)狀及四至??地塊內(nèi)部樹(shù)木、苗圃及金地翡翠云邸施工簡(jiǎn)易房在地塊掛牌截至前由政府處理干凈；地塊南側(cè)為沙石水泥廠，整體南側(cè)界面較差；但未來(lái)云湖核心區(qū)啟動(dòng)后，周邊將有較大改善；新城云樾風(fēng)華金地翡翠云邸臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)科技創(chuàng)業(yè)園規(guī)劃道路開(kāi)發(fā)大道沙石水泥廠1.7區(qū)位分析——周邊配套?

宗地處于中央創(chuàng)新區(qū)打造大型生態(tài)綠色走廊周邊，未來(lái)生活居住環(huán)境宜人；?

周邊學(xué)校配套目前等級(jí)相對(duì)薄弱，但隨著中創(chuàng)區(qū)小學(xué)（計(jì)劃招生1620人）及中學(xué)（計(jì)劃招生2250人），政府將引進(jìn)較強(qiáng)師資力量去打造；商業(yè)檔次

等級(jí)

總建2萬(wàn)方與地塊車(chē)行距離

主力形態(tài)

兌現(xiàn)時(shí)間麥德龍2.1km4.3km4.5km購(gòu)物中心綜合體已兌現(xiàn)已兌現(xiàn)已兌現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)耀達(dá)百貨22萬(wàn)方3萬(wàn)方綜合體浙東醫(yī)院（在建）學(xué)校檔次

等級(jí)與地塊距離2.1km兌現(xiàn)時(shí)間耀達(dá)百貨椒江區(qū)三甲小學(xué)椒江第八中學(xué)中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)醫(yī)院普通小學(xué)普通中學(xué)在建已開(kāi)學(xué)已開(kāi)學(xué)麥德龍臺(tái)州市中心醫(yī)院3.6km中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)椒江第八中學(xué)（在建）1.9km2022年秋季2022年秋季開(kāi)放時(shí)間2022年底已開(kāi)放在建2.2km萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)（在建）檔次

等級(jí)與地塊距離2.2km椒江區(qū)三甲小學(xué)（高閘校區(qū)）浙東醫(yī)院（在建）臺(tái)州中心醫(yī)院三級(jí)甲等三級(jí)甲等與地塊距離2.2km5.7km本案云湖公園海城公園自然人文景觀云湖公園功能

類型城市公園城市公園開(kāi)放時(shí)間規(guī)劃海城公園1.5km規(guī)劃1.8周邊交通?

地塊緊鄰開(kāi)發(fā)大道，可快速到達(dá)椒江城區(qū)，另外開(kāi)發(fā)大道連接城市各重要通道，去往路橋及黃巖區(qū)均非常便捷；?

地塊周邊小交通路網(wǎng)建設(shè)較為健全，四通八達(dá)；臺(tái)州市政府5.8km楓南路本案1.9周邊出讓地塊?地塊周邊除眾安未來(lái)社區(qū)外，普遍成交計(jì)容樓面價(jià)在8400-8800元/平米，而本地塊最高限價(jià)計(jì)容僅8160元/㎡，大概率進(jìn)入無(wú)償移交住宅環(huán)節(jié)；新城東泰云樾風(fēng)華（在售）流速：83套/月方遠(yuǎn)天曜譽(yù)府（尾盤(pán)）流速：100套/月拿地時(shí)間：2020.6.24計(jì)容：9.6萬(wàn)方

R：2.3拿地時(shí)間：

2020.6.3計(jì)容：13.3萬(wàn)平

R：2.3成交樓面價(jià)：8829元/㎡可售樓面價(jià)：9730元/㎡溢價(jià)率：45.79%成交樓面價(jià)：8541元/平可售樓面價(jià)：9051元/平溢價(jià)率：51.66%在售全裝高層1.65萬(wàn)/㎡全裝洋房1.85萬(wàn)/㎡在售全裝高層1.9萬(wàn)/㎡全裝洋房2.1萬(wàn)/㎡金地翡翠云?。ㄔ谑郏┝魉伲?5套/月車(chē)距2KM本案眾安未來(lái)社區(qū)（在售）流速：232套/月（2021年3月開(kāi)盤(pán)至今）拿地時(shí)間：2020.6.22計(jì)容：30.6萬(wàn)方（住宅24.3萬(wàn)）

R：2.5成交樓面價(jià)：6081元/平可售樓面價(jià)：7379元/平溢價(jià)率：32.86%拿地時(shí)間：2020.6.24計(jì)容：13.6萬(wàn)方

R：2.3成交樓面價(jià)：8399元/平可售樓面價(jià)：9324元/平溢價(jià)率：44.99%在售全裝高層1.72萬(wàn)/㎡全裝洋房1.93萬(wàn)/㎡備注：自持商業(yè)、辦公、酒店3.963萬(wàn)㎡在售毛坯高層1.86萬(wàn)/㎡備注：可售樓面價(jià)=（土地含稅總價(jià)+代建成本-自持分?jǐn)偼恋爻杀荆?商品房可售面積1.10待出讓土地?

項(xiàng)目周邊2021年8月16日將土拍2宗土地，總計(jì)容建面約16萬(wàn)方，未來(lái)小片區(qū)內(nèi)形成3盤(pán)同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)局面。體育場(chǎng)路北側(cè)地塊計(jì)容：9.33萬(wàn)方

R：2.2起始樓面價(jià)：6362元/㎡限價(jià)樓面價(jià)：8269元/㎡8月16日土拍本案體育場(chǎng)路南側(cè)地塊計(jì)容：6.58萬(wàn)方

R：2.2起始樓面價(jià)：6354元/㎡限價(jià)樓面價(jià)：8255元/㎡8月16日土拍1.11土地屬性總結(jié)?

項(xiàng)目區(qū)位：臺(tái)州椒江區(qū)重點(diǎn)打造中央創(chuàng)新區(qū)，打造產(chǎn)城融合，綠色走廊，形成宜居宜業(yè)的新城片區(qū)?

城市界面：項(xiàng)目緊鄰中央創(chuàng)新區(qū)啟動(dòng)區(qū)，云湖及海城公園加持下，城市界面未來(lái)將有極大提升；產(chǎn)品線選擇：云著系?

不利因素：無(wú)明顯不利因素；?

交通狀況：臨近城市主干道開(kāi)發(fā)大道，全城各向通達(dá)性高；?

配套狀況：教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套均在建中，未來(lái)區(qū)域配套齊全；目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場(chǎng)研判三、項(xiàng)目建議方案四、定價(jià)依據(jù)及測(cè)算五、地塊評(píng)估建議2.1整體市場(chǎng)：臺(tái)州三區(qū)年度供求價(jià)?

臺(tái)州三區(qū)近5年宅地年均出讓建面約235萬(wàn)方，住宅年均成交建面226萬(wàn)方，土地供應(yīng)與住宅成交基本持平；?

2021年上半年，住宅供求失衡，成交156萬(wàn)方；同時(shí)宅地出讓量與住宅成交量也形成了較大的剪刀差；?

臺(tái)州由于備案價(jià)控制較嚴(yán)，截止6月底，即使在供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下，成交均價(jià)17516元/㎡，同比僅上漲4.8%;?

截至2021年6月底，臺(tái)州三區(qū)預(yù)證庫(kù)存僅63萬(wàn)方，去化周期2.4個(gè)月，總存量498萬(wàn)方，去化周期20個(gè)月；臺(tái)州市三區(qū)2010-2021年住宅成交供求情況40035030025020015010050200001800016000140001200010000800060004000200001751616984部分取證建面來(lái)自13、14年出讓宅地15952市區(qū)13個(gè)盤(pán)12月13945集中推盤(pán)115881094610598受到德信別墅地塊結(jié)構(gòu)性影響84266688644457515628292317851462441941281922132016243170218290210226254252215201926233425820209113415602015201720182021H1宅地出讓建面（萬(wàn)㎡）住宅取證建面（萬(wàn)㎡）住宅成交建面（萬(wàn)㎡）土地樓面地價(jià)（元/㎡）住宅成交均價(jià)（元/㎡）備注：由于臺(tái)州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達(dá)斯及華星多方綜合；數(shù)據(jù)截至2021年6月30日，土地剔除安置房及商業(yè)；臺(tái)州存在限簽政策；2.1整體市場(chǎng)：臺(tái)州三區(qū)月度量?jī)r(jià)走勢(shì)?

臺(tái)州自2020年市場(chǎng)被引爆后，持續(xù)保持高溫，同時(shí)在多網(wǎng)紅盤(pán)帶動(dòng)下（如萬(wàn)科心海上城、眾安未來(lái)社區(qū)、龍湖湖城大境、中梁瑞府等），月均成交26萬(wàn)方；?

成交價(jià)格保持橫盤(pán)震蕩，6月成交均價(jià)為16909元/㎡；近1年臺(tái)州市區(qū)住宅月度供應(yīng)、成交、價(jià)格走勢(shì)1884270605040302010018530200001800016000140001200010000800060004000200001805717936175681745816974

1682316909168001671016399

164381596215962151631491614684主要為椒江區(qū)5、6月供應(yīng)集中簽約年底集中推盤(pán)56疫情影響363330322430202828242322602042212919262018311714121312121316137593住宅取證面積（萬(wàn)㎡）住宅成交面積（萬(wàn)㎡）住宅成交均價(jià)（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：由于臺(tái)州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達(dá)斯及華星多方綜合；臺(tái)州存在限簽政策；2.2區(qū)域市場(chǎng)：椒江區(qū)量?jī)r(jià)表現(xiàn)?

椒江區(qū)為臺(tái)州行政、商貿(mào)中心，受全市客戶青睞；住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，2020年成交放緩主要受一季度疫情影響，2021年上半年，成交量已經(jīng)達(dá)到96萬(wàn)方，預(yù)計(jì)今年大概率將突破新高；?

18年以來(lái)椒江區(qū)快速發(fā)展，土地供過(guò)于求，進(jìn)入2021年，政府明顯控制土地出讓情況，截至上半年僅供應(yīng)一宗土地；?

截至2021年6月底，椒江區(qū)預(yù)證庫(kù)存37.7萬(wàn)方，去化周期2.4個(gè)月，總存量183.1萬(wàn)方，去化周期11.5個(gè)月。椒江區(qū)2015-2021年住宅成交供求情況250.0200.0150.0100.050.020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000016,66417,281出讓萬(wàn)科城、方遠(yuǎn)天曜譽(yù)府、綠地德加公館等5宗超過(guò)20萬(wàn)方大體量宅地17,124年底集中供應(yīng)14,24811,9695,94711,60110,6566,3006,0395,9295,1002,6261,43396581297062103201612193113201718611912715516013920191852301462020576962021H1土地樓面地價(jià)（元/㎡）0.020152018宅地出讓建面（萬(wàn)㎡）住宅取證建面（萬(wàn)㎡）住宅成交建面（萬(wàn)㎡）住宅成交均價(jià)（元/㎡）備注：由于臺(tái)州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達(dá)斯及華星多方綜合；數(shù)據(jù)截至2021年6月30日，土地剔除安置房及商業(yè)；臺(tái)州存在限簽政策；2.2區(qū)域市場(chǎng)：椒江區(qū)月度量?jī)r(jià)走勢(shì)?

椒江區(qū)21年主要以去化2020年供應(yīng)為主，月均成交16萬(wàn)方；?

進(jìn)入2021年，椒江售價(jià)保持平穩(wěn)波動(dòng)，6月份成交均價(jià)17039元/㎡；椒江區(qū)2020年至今月度成交走勢(shì)60.02000018000160001400012000100008000600040002000018612182941736542.4172681745517048171501703916661165621666949.715968164031614443.450.040.030.020.010.00.015570153051503714139年底集中供應(yīng)榮安金成華府、萬(wàn)科心海上城集中簽約30.623.615.922.120.421.612.720.617.817.416.616.715.59.414.312.37.211.010.79.89.89.69.45.79.25.18.68.87.86.93.50.80.0取證面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：由于臺(tái)州房管局關(guān)閉數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)源自中指，瑞達(dá)斯及華星多方綜合；臺(tái)州存在限簽政策；2.4存量分布：區(qū)域存量分布?截至6月底，臺(tái)州市三區(qū)總存量498萬(wàn)方，其中椒江雖總存量最大183萬(wàn)方，但因去化速度快，去化周期僅11.5個(gè)月，黃巖、路橋因去化較慢，去化周期在30-35月；椒江區(qū)總存量183萬(wàn)方去化周期11.5個(gè)月黃巖區(qū)總存量159萬(wàn)方去化周期35個(gè)月路橋區(qū)總存量156萬(wàn)方去化周期29個(gè)月備注：數(shù)據(jù)截至6月30日2.4存量分布：椒江區(qū)板塊存量分布?

椒江區(qū)各大片區(qū)存量如下，本案所處東部片區(qū)由于面積覆蓋較大，存量亦屬于椒江區(qū)最大的片區(qū)；椒北總存量3.0萬(wàn)方去化周期2.9個(gè)月老城區(qū)總存量18.4萬(wàn)方去化周期7.1個(gè)月本案商務(wù)核心區(qū)綠心東部片區(qū)總存量93.6萬(wàn)方去化周期16.4個(gè)月總存量68.2萬(wàn)方（椒江）總存量0萬(wàn)方

去化周期10.3個(gè)月備注：其中商務(wù)核心區(qū)包括開(kāi)發(fā)區(qū)、洪家2個(gè)細(xì)分板塊，東部片區(qū)包括城東、下陳鎮(zhèn)、集聚區(qū)3個(gè)細(xì)分板塊；數(shù)據(jù)截至6月30日2.3板塊市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)板塊存量?

上下游板塊與本案所處區(qū)域價(jià)格及產(chǎn)品有較為明顯的區(qū)分，未來(lái)本案主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自本板塊內(nèi)；?

城東板塊總存量47.6萬(wàn)方，近6個(gè)月均出清周期15.4個(gè)月；主要庫(kù)存來(lái)在眾安未來(lái)社區(qū)(14.4萬(wàn)方）和方遠(yuǎn)悅都天華（21.6萬(wàn)方，距離項(xiàng)目5公里以外，與本案無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系）；城東板塊開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)證庫(kù)存1.644.53.3預(yù)證庫(kù)存0.7522.62.16135總庫(kù)存總庫(kù)存潛在存量潛在存量近1年月均成交量（萬(wàn)方）近1年套均面積（㎡）近1年套均總價(jià)（萬(wàn)元）近3個(gè)月整體均價(jià)（元/㎡）近1年月均成交量（萬(wàn)方）近1年套均面積（㎡）近1年套均總價(jià)（萬(wàn)元）近3個(gè)月整體均價(jià)（元/㎡）131城東板塊成交成交開(kāi)發(fā)區(qū)238325本案192551.0232981.0總體供求比（近半年）下陳板塊總體供求比（近半年）下陳板塊預(yù)證庫(kù)存06.9總庫(kù)存潛在存量近1年月均成交量（萬(wàn)方）近1年套均面積（㎡）近1年套均總價(jià)（萬(wàn)元）近3個(gè)月整體均價(jià)（元/㎡）0.89102149153030.8成交總體供求比（近半年）2.5競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)格局?

板塊在售競(jìng)品全裝高層1.65-1.85萬(wàn)元/㎡，全裝洋房1.85-2.1萬(wàn)元/㎡；月均去化80-90套；板塊內(nèi)上半年整體去化近31萬(wàn)方；?

方遠(yuǎn)屬于本土豪強(qiáng)企業(yè)，當(dāng)?shù)乜腿赫J(rèn)可度高同時(shí)政府在報(bào)批備案價(jià)政策上也較為寬松；?

“未來(lái)社區(qū)”作為浙江重點(diǎn)項(xiàng)目，政府給予備案價(jià)寬松的政策扶植，同時(shí)項(xiàng)目配套豐富，且距離市區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更近，客戶認(rèn)可度高；新城東云樾風(fēng)華（在售）流速：83套/月方遠(yuǎn)天曜譽(yù)府（尾盤(pán)）流速：100套/月拿地時(shí)間：2020.6.24計(jì)容：9.6萬(wàn)方

R：2.3拿地時(shí)間：

2020.6.3計(jì)容：13.3萬(wàn)平

R：2.3成交樓面價(jià)：8829元/㎡可售樓面價(jià)：9730元/㎡溢價(jià)率：45.79%成交樓面價(jià)：8541元/平可售樓面價(jià)：9051元/平溢價(jià)率：51.66%在售全裝高層1.65萬(wàn)/㎡全裝洋房1.85萬(wàn)/㎡在售全裝高層1.9萬(wàn)/㎡全裝洋房2.1萬(wàn)/㎡金地翡翠云邸（在售）流速：95套/月車(chē)距2KM眾安未來(lái)社區(qū)（在售）流速：232套/月（2021年3月開(kāi)盤(pán)至今）拿地時(shí)間：2020.6.22計(jì)容：30.6萬(wàn)方（住宅24.3萬(wàn)）

R：2.5成交樓面價(jià)：6081元/平可售樓面價(jià)：7379元/平溢價(jià)率：32.86%本案拿地時(shí)間：2020.6.24計(jì)容：13.6萬(wàn)方

R：2.3成交樓面價(jià)：8399元/平可售樓面價(jià)：9324元/平溢價(jià)率：44.99%在售全裝高層1.72萬(wàn)/㎡全裝洋房1.93萬(wàn)/㎡備注：自持商業(yè)、辦公、酒店3.963萬(wàn)㎡在售毛坯高層1.86萬(wàn)/㎡備注：可售樓面價(jià)=（土地含稅總價(jià)+代建成本-自持分?jǐn)偼恋爻杀荆?商品房可售面積；政府要求個(gè)別地塊全裝修，目前政府已經(jīng)不強(qiáng)制；全裝基本等于毛坯；競(jìng)品數(shù)據(jù)來(lái)自市調(diào)；2.5競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：競(jìng)品對(duì)標(biāo)?

本案配套與直接競(jìng)品新城東樾風(fēng)華和金地翡翠云邸項(xiàng)目相同，無(wú)明顯優(yōu)劣勢(shì)；配套屬性

眾安未來(lái)社區(qū)新城東樾風(fēng)華云湖核心區(qū)金地翡翠云邸云湖核心區(qū)本案核心配套價(jià)值萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)云湖核心區(qū)?

麥德龍（2萬(wàn)方、

?

麥德龍（2萬(wàn)方、

?

麥德龍（2萬(wàn)方、

?

麥德龍（2萬(wàn)方、3.4KM、已兌現(xiàn)）

2KM、已兌現(xiàn)）

2KM、已兌現(xiàn)）

2KM、已兌現(xiàn)）商業(yè)（體量、距離、兌現(xiàn)時(shí)間）?

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（22萬(wàn)

?

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（22萬(wàn)

?

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（22萬(wàn)

?

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（22萬(wàn)方，1.8KM，已兌

方，4.3KM，已兌

方，4.3KM，已兌

方，4.3KM，已兌浙東醫(yī)院（在建）現(xiàn)）現(xiàn)）現(xiàn)）現(xiàn)）耀達(dá)百貨?

三甲小學(xué)（2KM、?

三甲小學(xué)（2KM、教育?

文華小學(xué)?

三甲小學(xué)（2KM、普通、已開(kāi)學(xué)）?

第八中學(xué)（3.6KM、普通、已開(kāi)學(xué)）普通、已開(kāi)學(xué)）普通、已開(kāi)學(xué)）（距離、資

（1.1KM、普通、麥德龍?

第八中學(xué)?

第八中學(xué)質(zhì)、兌現(xiàn)時(shí)

已開(kāi)學(xué)）臺(tái)州市中心醫(yī)院（3.6KM、普通、

（3.6KM、普通、中央創(chuàng)新區(qū)小學(xué)（在建）間）?

白云中（2KM、普通、已開(kāi)學(xué)）已開(kāi)學(xué)）已開(kāi)學(xué)）椒江第八中學(xué)中央創(chuàng)新區(qū)中學(xué)（在建）白云中學(xué)交通（距離、兌

?

開(kāi)發(fā)大道現(xiàn)時(shí)間）?

開(kāi)發(fā)大道?

開(kāi)發(fā)大道?

開(kāi)發(fā)大道新城東泰云樾風(fēng)華椒江區(qū)三甲小學(xué)（高閘校區(qū)）文華小學(xué)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金地翡翠云邸?

云湖公園（2緊鄰，?

云湖公園（2KM，?

云湖公園（2KM，?

云湖公園（2KM，規(guī)劃）

規(guī)劃）

規(guī)劃）

規(guī)劃）生態(tài)（距離、兌現(xiàn)時(shí)間）本案?

海城公園（3KM，?

海城公園（1KM，?

海城公園（1KM，?

海城公園（1KM，眾安未來(lái)社區(qū)規(guī)劃）規(guī)劃）規(guī)劃）規(guī)劃）海城公園政務(wù)（距離、兌

?

無(wú)?

無(wú)?

無(wú)?

無(wú)現(xiàn)時(shí)間）2.5競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：定位參考項(xiàng)目——金地翡翠云邸?

經(jīng)市調(diào)了解項(xiàng)目受到限簽影響，項(xiàng)目?jī)纱瓮票P(pán)，截至目前已經(jīng)全部售罄；整盤(pán)限價(jià)在18500元/㎡左右，月均流速90套；?

客戶主要來(lái)自椒江區(qū)客戶，黃巖及路橋客戶主要看重本片區(qū)規(guī)劃且價(jià)格比椒江市區(qū)價(jià)格便宜；金地翡翠云邸月度成交走勢(shì)（市調(diào)口徑）350.002500020000150001000050000190991898018980300.00250.00200.00150.00100.0050.00179892832882552021年1月282632021年6月250.002020年12月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年7月成交價(jià)11.4億元，溢價(jià)率

45%，計(jì)容8399元/㎡，可售9324元/㎡，占地5.9萬(wàn)㎡，計(jì)容13.6萬(wàn)㎡（可售住宅12.8萬(wàn)），容積率2.3。住宅取證套數(shù)住宅成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）成交套數(shù)（市調(diào)）產(chǎn)品類型首開(kāi)時(shí)間面積段戶型總供應(yīng)套數(shù)已供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售率均價(jià)

元

㎡流速（套

月）1081201301021073方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)929292271452992484893112323F全裝高層18810012底9F-11F全裝洋房115383571100%100%19253185006495130-140160頂層帶花園4方3衛(wèi)432256571合計(jì)1053備注：全裝基本等于毛坯，由于項(xiàng)目受到限簽影響，競(jìng)品數(shù)據(jù)來(lái)自市調(diào)，數(shù)據(jù)截至7月20日；2.5競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：定位參考項(xiàng)目——新城東泰云樾風(fēng)華?

本項(xiàng)目與金地翡翠云邸項(xiàng)目一街之隔，項(xiàng)目直觀展示形成鮮明對(duì)比；并且由于新城采用地下展示大廳，展示面明顯弱于金地項(xiàng)目；?

項(xiàng)目地塊分割，且定位偏向剛需，與板塊當(dāng)前改善需求相悖，即使均價(jià)低于金地項(xiàng)目1000元/㎡，銷(xiāo)售情況仍弱于金地項(xiàng)目；1、營(yíng)銷(xiāo)大廳在地下一層，未做成下沉式，直觀項(xiàng)目展示弱；2、項(xiàng)目沙盤(pán)展示感較差；3、外立面顏色展示較為廉價(jià)；4、營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)較弱，銷(xiāo)售員業(yè)務(wù)能力較弱；成交價(jià)8.2億元，溢價(jià)率

52%，計(jì)容8541元/㎡，可售9051元/㎡，占地4.2萬(wàn)㎡，計(jì)容9.6萬(wàn)㎡，容積率2.3。成交套數(shù)（市調(diào)）產(chǎn)品類型首開(kāi)時(shí)間面積段戶型總供應(yīng)套數(shù)已供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售率均價(jià)

元

㎡流速（套

月）893方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)4方2衛(wèi)4方2衛(wèi)4方2衛(wèi)4223F全裝高層1011141161291432142141321328831029595%16500492020.12底11F全裝洋房24255220550085%91%18500174503483合計(jì)822備注：全裝基本等于毛坯，由于項(xiàng)目受到限簽影響，競(jìng)品數(shù)據(jù)來(lái)自市調(diào)，數(shù)據(jù)截至7月20日；2.5競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：定位參考項(xiàng)目——眾安未來(lái)社區(qū)?

未來(lái)社區(qū)屬于浙江省著重打造項(xiàng)目，本項(xiàng)目需自持商業(yè)、辦公、酒店，政府在備案價(jià)上給出一定優(yōu)惠，整盤(pán)均價(jià)在18550元/㎡左右；?

由于項(xiàng)目距離椒江萬(wàn)達(dá)不足2KM且屬于未來(lái)中央創(chuàng)新區(qū)發(fā)展的較核心位置，同時(shí)還有大量配套加持，客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度極好，一二批次推盤(pán)認(rèn)籌比超2：1，三批次未蓄客，主要滿足前兩批次未購(gòu)房客戶，6月推售以后不足60套剩余；金地翡翠云邸月度成交走勢(shì)（市調(diào)口徑）185701851018560400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.00200001500010000500003643522723642722021年5月2922021年6月0.002021年3月2021年4月成交價(jià)18.6億元，溢價(jià)率

33%，計(jì)容6081元/㎡，可售7379元/㎡，占地12.3萬(wàn)㎡，計(jì)容30.6萬(wàn)㎡（可售住宅24.3萬(wàn)），容積率2.5。住宅取證套數(shù)住宅成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）成交套數(shù)（市調(diào)）產(chǎn)品類型首開(kāi)時(shí)間面積段戶型總供應(yīng)套數(shù)已供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售率均價(jià)

元

㎡流速（套

月）983方2衛(wèi)3方2衛(wèi)3方2衛(wèi)4方2衛(wèi)4方2衛(wèi)1104536218491170109010711712713921-23F毛坯高層2021.0317092892894%94%1855018550232232283115合計(jì)2208988備注：由于項(xiàng)目受到限簽影響，競(jìng)品數(shù)據(jù)來(lái)自市調(diào)，數(shù)據(jù)截至7月20日；2.5競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：直接競(jìng)品未來(lái)存量盤(pán)點(diǎn)?

待本案入市時(shí)，周邊競(jìng)品均已去化完畢，無(wú)競(jìng)品影響；202年202

年競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)項(xiàng)目名稱341234金地翡翠云邸新城東泰云樾風(fēng)華眾安未來(lái)社區(qū)5.8萬(wàn)㎡3.8萬(wàn)㎡一級(jí)競(jìng)品14.4萬(wàn)㎡本案10.8萬(wàn)㎡本案入市時(shí)競(jìng)品剩余存量（預(yù)計(jì)2021年7月）總建面-萬(wàn)㎡可售建面-萬(wàn)㎡已成交-萬(wàn)㎡月均成交速度預(yù)計(jì)去化周期競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)是否完成首開(kāi)項(xiàng)目名稱總存量（萬(wàn)㎡）-萬(wàn)㎡-月金地翡翠云邸新城東泰云樾風(fēng)華眾安未來(lái)社區(qū)13.69.712.89.67.05.89.95.83.815.84.85.50000一級(jí)競(jìng)品在售0.82.630.624.314.4總存量合計(jì)2.4競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：定位參考項(xiàng)目——車(chē)位售價(jià)參考周邊車(chē)位價(jià)格，建議非人防車(chē)位售價(jià)15萬(wàn)/個(gè)??車(chē)位預(yù)售政策：根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸≌∽C，車(chē)位即可預(yù)售。人防車(chē)位銷(xiāo)售：人防車(chē)位可銷(xiāo)售，無(wú)產(chǎn)權(quán)；簽20年租賃合同，贈(zèng)送50年使用權(quán)，售價(jià)為產(chǎn)權(quán)車(chē)位的8折左右；車(chē)位項(xiàng)目推售數(shù)量(個(gè))價(jià)格(萬(wàn))車(chē)位配比開(kāi)售時(shí)間去化數(shù)去化率購(gòu)買(mǎi)率天辰譽(yù)府方遠(yuǎn)·天璟譽(yù)府人防車(chē)位12萬(wàn)非人防15萬(wàn)17291.2：12018.1092353%63%1.6KM備注：車(chē)位去化率=車(chē)位去化數(shù)/車(chē)位推售數(shù)車(chē)位購(gòu)買(mǎi)率=車(chē)位去化數(shù)/銷(xiāo)售住宅戶數(shù)2.5競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：周邊二手房?

周邊二手房，較新項(xiàng)目含稅單價(jià)2萬(wàn)元以上，品質(zhì)較好小區(qū)精裝1.9-2.1萬(wàn)元；3.2km項(xiàng)目成交價(jià)建成時(shí)間2.7km118㎡、138㎡中南熙悅府中南熙悅府景和名苑含稅單價(jià)2.0萬(wàn)2021年高層（毛坯）景和名苑90㎡、128㎡、143㎡含稅單價(jià)1.9-2.1萬(wàn)2004年高層（精裝）本案1.0km目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場(chǎng)研判三、項(xiàng)目建議方案四、定價(jià)依據(jù)及測(cè)算五、地塊評(píng)估建議3.1客戶定位?

本案客群以椒江地緣性及城區(qū)外溢客戶為主，路橋、黃巖及周邊鎮(zhèn)級(jí)（溫嶺）客戶為輔；目標(biāo)客群主要來(lái)自于◆椒江地緣性及城區(qū)外溢客戶黃巖客群占比10%以城東地緣型客戶以及開(kāi)發(fā)區(qū)、老城區(qū)等外溢剛需、剛改客群為主【70%】椒江地緣性及城區(qū)外溢客戶剛需+剛改占比70%◆路橋、黃巖區(qū)客群椒江區(qū)作為臺(tái)州行政及商貿(mào)中心，舉全市之力發(fā)展，黃巖及路橋客群遷移至此【20%】路橋客群占比10%◆溫嶺等縣市級(jí)投資客周邊強(qiáng)縣市如溫嶺，市區(qū)房?jī)r(jià)近3萬(wàn)，高于臺(tái)州市本級(jí)，有部分投資需求【10%】3.2產(chǎn)品定位◆位置較優(yōu)◆交通便利，未來(lái)生活配套將完善；區(qū)域?qū)傩缘貕K屬性產(chǎn)品配比◆容積率：≤2.2◆建筑高度：住宅20-70米房型套數(shù)比占比其它（面寬尺寸，贈(zèng)送等）產(chǎn)品類型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)客戶屬性◆小高、高層：客戶接受度較高計(jì)容面積戶型◆品質(zhì)型剛需剛改階層，對(duì)小區(qū)物業(yè)類型有要求129.0143.0106.5116.04/2/24/2/217%20%31%31%三面寬小高層高層可選的物業(yè)類型三面寬三面寬三面寬3/2/2小高、高層3+1/2/2合計(jì)100%3.3總平圖總戶數(shù)882戶其中:小高層（11F）：129㎡戶型154戶，

套數(shù)占比17%143㎡戶型176戶，

套數(shù)占比20%高層（23F）：106.5㎡戶型276戶，套數(shù)占比31%116㎡戶型276戶，

套數(shù)占比31%車(chē)位配比：總車(chē)位：1027個(gè)，其中地面停車(chē)0個(gè)，產(chǎn)權(quán)車(chē)位742個(gè)，人防車(chē)位285個(gè)

；其中106㎡116㎡143㎡129㎡公共配套住宅停車(chē)位1023個(gè)，車(chē)位數(shù)/住宅數(shù)=1023/882=1.16個(gè)/戶戶型配比表類型戶型129.0143.0106.5116.0戶數(shù)154176276276882戶數(shù)比17%20%31%31%100%面積面積比19%24%28%30%100%11F11F23F23F19866.0025168.0029395.2332016.00106445.23小高層高層合計(jì)3.3總平圖臺(tái)州市開(kāi)發(fā)大道北側(cè)、經(jīng)五路西側(cè)地塊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型指標(biāo)備注總用地面積其中49519.00㎡49519.00㎡0.00㎡23F23F項(xiàng)目建設(shè)用地面積代征道路面積總建筑面積147651.64㎡108941.01㎡0.00㎡106445.23㎡27米≤建筑限高≤70米19866.00㎡25168.00㎡29395.23㎡32016.00㎡2495.78㎡23F23F地上建筑面積（計(jì)容）商業(yè)面積住宅面積23F11F129.00㎡23F143.00㎡106.50㎡116.00㎡其中2F配套用房11F養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房公廁326.82㎡套內(nèi)建筑面積不得低于住宅總建面的千分之三60.00㎡其中配套公共文化設(shè)施用房尾氣井11F其中105.84㎡面積不少于0.12㎡/套，且應(yīng)不少于50㎡401.00㎡按照每3800方地庫(kù)兩個(gè)尾氣井計(jì)算，每個(gè)尾氣井1.5平方米每層80.00㎡其中11F11F消控室單個(gè)14*7.5=105㎡，10萬(wàn)方以下1個(gè)，10萬(wàn)方以上2個(gè)11F11F11F開(kāi)閉所105.00㎡且建筑面積≥120㎡配電用房物業(yè)管理用房672.00㎡單個(gè)14*8=112㎡，2萬(wàn)方1個(gè)745.12㎡地上總建筑面積的7‰38710.63㎡10819.23㎡住宅部分按建筑面積的10%計(jì)算，公建按照7%計(jì)算25970.00㎡地下建筑面積人防車(chē)庫(kù)11F106㎡116㎡143㎡129㎡公共配套其中非人防車(chē)庫(kù)非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)1921.40㎡11F總戶數(shù)其中882戶154戶17.46%176戶19.95%276戶31.29%129.00㎡143.00㎡106.50㎡116.00㎡276戶31.29%8420.00㎡17.00%

建筑密度≤25%17331.65㎡30.00%

大于等于30%2.20

建筑容積率≤2.2建筑占地面積建筑密度綠地面積綠地率容積率90㎡-140㎡（含）按1.1輛每戶計(jì)算；140㎡-200㎡按1.4輛每戶1027輛計(jì)算；物業(yè)配套辦公按照0.3輛每100㎡計(jì)算；商業(yè)0.5輛/100㎡計(jì)算機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)戶型配比表戶數(shù)154類型合計(jì)戶型戶數(shù)比17%20%面積面積比19%24%地上地下0輛1027輛285輛人防車(chē)位按38㎡/輛742輛非人防車(chē)位按35㎡/輛90㎡-140㎡按1.8輛每戶計(jì)算；140㎡-200㎡按1.5輛每戶計(jì)算；1067輛物業(yè)配套辦公按照2.5輛每100㎡計(jì)算；商業(yè)按內(nèi)部1.8輛每100㎡、外部3輛每100㎡計(jì)算其中11F129.0143.0106.5116.019866.0025168.0029395.2332016.00106445.23人防車(chē)位非人防車(chē)位其中小高層高層11F23F23F176非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)27627631%31%28%30%公共自行車(chē)地下0輛1067輛0.72092其中882100%100%可售比3.3日照?qǐng)D?日照?qǐng)D：地塊內(nèi)住宅建筑滿足日照要求，滿足小城市住宅建筑大寒日滿窗三小時(shí)日照標(biāo)準(zhǔn)3.4強(qiáng)排指標(biāo)?

可售比：方案非可售面積已控制至最小，可售比0.7333項(xiàng)目可售比指標(biāo)分析項(xiàng)目計(jì)量單位萬(wàn)方方案指標(biāo)占總建面的百分比指標(biāo)說(shuō)明備注總建筑面積1.可售面積1.1住宅14.515610.644510.6445-100.00%73.33%73.33%-萬(wàn)方萬(wàn)方不可售部分中計(jì)入土地原價(jià)的0.2496萬(wàn)方配套用房不計(jì)入不可售面積中1.2商業(yè)萬(wàn)方方案非可售面積已控制至最小，可售比0.7333--1.3公寓萬(wàn)方-1.4其他萬(wàn)方-2.不可售面積2.1地庫(kù)萬(wàn)方3.87113.871126.67%26.67%萬(wàn)方◆注：投資報(bào)告中可售比僅指可售商品房部分，已列入土地原價(jià)的不可售面積，在計(jì)算可售比時(shí)均需剔除，不計(jì)入不可售面積部分。3.5工程施工計(jì)劃本案：毛坯高層◆

開(kāi)工時(shí)間：2021年11月◆

滿足預(yù)售：2022年2月◆

領(lǐng)預(yù)售證：2022年2月◆

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2022年2月◆

結(jié)構(gòu)封頂：2022年8月◆交付時(shí)間：2023年9月臺(tái)州預(yù)售條件：取證3萬(wàn)方以上；四層及以下結(jié)頂；四層以上的，無(wú)地下室需地上4層，一層地下室需地上2層，二層地下室±03.6銷(xiāo)售推盤(pán)計(jì)劃?

從拿地到開(kāi)盤(pán)預(yù)估7個(gè)月，本案地塊住宅總貨值為19.13億（不含車(chē)位），住宅去化周期為8個(gè)月；首開(kāi)區(qū)域◆

預(yù)售辦理：2022年2月◆

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2022年2月◆

產(chǎn)品類型：小高、高層◆

銷(xiāo)售面積：31822㎡◆

銷(xiāo)售套數(shù)：272套◆

銷(xiāo)售均價(jià)：18349元/㎡；◆

銷(xiāo)售總價(jià)：5.84億（不含車(chē)位）3.7銷(xiāo)售排期業(yè)態(tài)指標(biāo)2022年17600582611025401970045034887171500004652023年合計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售額176005826110254019700450348871715000072623F高層銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售額11F小高車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售個(gè)數(shù)銷(xiāo)售額150000261697539141088918516103295202145銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售額18516103295198232合計(jì)3914目錄一、地塊投資環(huán)境二、區(qū)域市場(chǎng)研判三、項(xiàng)目建議方案四、定價(jià)依據(jù)及測(cè)算五、地塊評(píng)估建議4.1產(chǎn)品價(jià)格建議?本案2022年3月入市，考慮臺(tái)州無(wú)償移交住宅不計(jì)入備案價(jià)成本，同時(shí)市區(qū)普通住宅地塊突破限價(jià)難度較大，并參考周邊競(jìng)品：住宅定價(jià)如下：11F小高層毛坯19700元/平，23F高層毛坯17600元/平，整盤(pán)住宅均價(jià)18500元/㎡，車(chē)位15萬(wàn)/個(gè)；方遠(yuǎn)·天曜譽(yù)府2020年12月開(kāi)售、金地翡翠云邸、新城東泰云樾風(fēng)華均2021年1月開(kāi)售，眾安未來(lái)社區(qū)2021年3月開(kāi)售，半年內(nèi)同片區(qū)內(nèi)4個(gè)項(xiàng)目同時(shí)銷(xiāo)售，且流速均在80套/月以上，眾安未來(lái)社區(qū)更是月均去化200套以上，半年內(nèi)板塊去化近31萬(wàn)方；由于臺(tái)州限價(jià)，本片區(qū)售價(jià)無(wú)明顯漲幅情況下，8月份即使出讓體育路兩宗地塊，未來(lái)形成3盤(pán)鼎立局面，流速仍舊有保障；??備案規(guī)則及定價(jià)產(chǎn)品類型拿地時(shí)點(diǎn)價(jià)格首開(kāi)價(jià)格整盤(pán)均價(jià)邏輯金地翡翠云邸23F全裝高層17185萬(wàn)/㎡11F全裝洋房19253萬(wàn)元/㎡整盤(pán)在18500元/㎡上下小高19730元/㎡高層17600元/㎡小高19730元/㎡高層17600元/㎡11F小高層23F高層（毛坯）整盤(pán)18500元/㎡整盤(pán)18500元/㎡備案價(jià)根據(jù)計(jì)容地價(jià)+成本+一定利潤(rùn)，基本為土地成本加1萬(wàn)左右眾安未來(lái)社區(qū)23F毛坯高層均價(jià)18500萬(wàn)/㎡方遠(yuǎn)·天璟譽(yù)府15萬(wàn)/個(gè)金地翡翠云邸報(bào)價(jià)15萬(wàn)/個(gè)車(chē)位15萬(wàn)15萬(wàn)4.2總銷(xiāo)估算項(xiàng)目住宅總可售規(guī)模為：10.33萬(wàn)㎡；不含車(chē)位住宅去化周期8個(gè)月；月均去化1.29方（107套/月）住宅可售車(chē)位去化率：71%；車(chē)位去化套數(shù)（726個(gè)）/住宅套數(shù)（854套）：0.85不含車(chē)位的住宅整盤(pán)均價(jià)：18500元/㎡；項(xiàng)目總銷(xiāo)金額為：20.21億元。價(jià)格（元

M

）可銷(xiāo)售體量（萬(wàn)M

）月均去化（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售周期（月）銷(xiāo)售收入（億元）地塊產(chǎn)品類型首推時(shí)間11F毛坯小高23F毛坯高層車(chē)位19700176004.505.830.640.7349個(gè)2022.22022.22022.5788.8710.251.09本案15萬(wàn)/個(gè)726個(gè)15合計(jì)20.214.3成本預(yù)估本地塊以剛需剛改產(chǎn)品為主，打造方向?yàn)槠焚|(zhì)舒適社區(qū)，建議配置標(biāo)準(zhǔn)為“云著”系列；可售單方（計(jì)容可售）335科目總價(jià)總建單方計(jì)容單方前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)裝修工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)環(huán)境景觀工程費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)工程后續(xù)成本合計(jì)345652898023435830317485605121019794407231912701453677821342991578618240521311713362221924272241231416562984591備注：1、毛坯；2、50%的計(jì)容面積采用裝配式建筑，PC標(biāo)準(zhǔn)350元/㎡；規(guī)劃要求外墻材質(zhì)以鋁板、石材等干掛，當(dāng)前考慮全鋁板；融資方案分析一、開(kāi)發(fā)貸款（1）融資規(guī)模及融資成本：融資規(guī)模按照不含土地款投資開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用（不含內(nèi)部計(jì)息），預(yù)計(jì)融資額度60,000萬(wàn)元，融資利率5.70%；（2）放、還款節(jié)奏及金額：?

放款時(shí)間及額度：2021年12月（第6個(gè)月）2022年1月（第7個(gè)月）2022年2月（第8個(gè)月）……24,00018,00018,000?

還款時(shí)間及額度、還款約定：按合同約定及銷(xiāo)售回款進(jìn)度還款；2022年11月（第17個(gè)月）……2023年5月（第23個(gè)月）……-30000-30000（3）抵質(zhì)押物/擔(dān)保比例：土地階段抵押（抵押率70%）+集團(tuán)連帶責(zé)任擔(dān)保（比例30%）。二、股權(quán)融資目前測(cè)算未考慮股權(quán)融資；商品房銷(xiāo)售資金監(jiān)管政策重點(diǎn)監(jiān)管資金轉(zhuǎn)出節(jié)點(diǎn)城市回款進(jìn)監(jiān)管資金情況重點(diǎn)監(jiān)管額度轉(zhuǎn)出申請(qǐng)條件工程預(yù)算清冊(cè)總額的20%可以用于監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交相應(yīng)資料（合同、發(fā)票、監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度證明等）；預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭臺(tái)州市

貸款、住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管資金額度為工程預(yù)算清

稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)另外，監(jiān)管協(xié)議中已約定，工程預(yù)算清冊(cè)總額的20%可以用于監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及其他費(fèi)用。冊(cè)總額的1.3倍貸款及其他費(fèi)用；商品房監(jiān)管項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑相關(guān)證明材料向監(jiān)管銀行提出資金賬戶撤銷(xiāo)申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交相應(yīng)資料（合同、發(fā)票、監(jiān)預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行

工程預(yù)算清冊(cè)總額乘以

臺(tái)州市區(qū)整體監(jiān)管不嚴(yán)，參考之

理單位出具的工程進(jìn)度證明等）；我司目前操作方式按揭貸款、住房公積金貸款應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)

1.3倍（工程預(yù)算清冊(cè)：

前同行已有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照封頂

另外，監(jiān)管協(xié)議中已約定，工程預(yù)算清冊(cè)總額的售資金監(jiān)管賬戶3000元/平*建面）；釋放70%、竣備釋放30%排布；

20%可以用于監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及其他費(fèi)用。財(cái)務(wù)測(cè)算—假設(shè)條件序號(hào)類別項(xiàng)目假設(shè)條件及分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)土增稅，普通住宅按2%預(yù)繳，非普通住宅部分按3%預(yù)繳，共預(yù)繳金額3932萬(wàn)元。清算土增稅0萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)退稅3932萬(wàn)元。土地增值稅3稅金類所得稅預(yù)繳毛利率15%，預(yù)繳所得稅3,841萬(wàn)元。清算所得稅6,287萬(wàn)元，需補(bǔ)繳2,446萬(wàn)元。企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸60,000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)貸資金成本5.70%；占用集團(tuán)資金成本按累計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流缺口為基數(shù)，年利率11%計(jì)息；銀行融資及資金成本假設(shè)4注：1、監(jiān)管資金總額：3000元/㎡乘以建面的1.3倍；項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析——融資與稅金（凈利潤(rùn)率8%版）稅金增值稅及附加土地增值稅所得稅預(yù)繳6231萬(wàn)元3932萬(wàn)元3841萬(wàn)元14003萬(wàn)元清算補(bǔ)繳-1131萬(wàn)元合計(jì)5100萬(wàn)元萬(wàn)元6287萬(wàn)元11387萬(wàn)元稅負(fù)率（%）2.52%-3932萬(wàn)元2446萬(wàn)元-2616萬(wàn)元0.00%3.11%5.63%合計(jì)融資開(kāi)發(fā)貸其他外部融資內(nèi)部計(jì)息合計(jì)額度（萬(wàn)元）年利率（%）利息（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用率（%）60000萬(wàn)元5.70%0.00%3734萬(wàn)元萬(wàn)元2096萬(wàn)元5829萬(wàn)元1.85%0.00%1.04%2.88%萬(wàn)元上劃9%，下?lián)?1%60000萬(wàn)元◆稅金按清算口徑，土增退稅3,932萬(wàn)元?！羧绮豢紤]收取集團(tuán)利息的情況下，凈利潤(rùn)為12068萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為6.0%。項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析——現(xiàn)金流情況（凈利潤(rùn)率8%版）1、投資回收期：不考慮融資，2022年9月累計(jì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正，回收期15個(gè)月2、資金峰值：第5個(gè)月累計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流達(dá)資金峰值150,000100,00050,000--50,000-100,000-150,000累計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流累計(jì)現(xiàn)金凈流量（可自由支配的現(xiàn)金）累計(jì)集團(tuán)資金占用凈額項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析---凈利潤(rùn)率8%版利潤(rùn)表小高層(7F-11F)金額

單方（元/平）高層(19F—100米）車(chē)位單方（元/個(gè)）可售部分單方（元/平）項(xiàng)目整體單方（元/平）項(xiàng)目單方（元/平）金額金額金額金額金額金額占地面積小高層(7F-11F)高層(19F—100米）車(chē)位單方（元/個(gè)）可售部分項(xiàng)目整體金額單方（元/平）金額單方（元/平）金額單方（元/平）單方（元/平）面積收入20,47045,03427,04958,26147,51947,519可售面積銷(xiāo)售額726個(gè)103,295103,295占貨值比88,71719,7008,865-102,54051646-17,6008,865-10,889150,000-202,14591,567-19,5708,865-202,14591,567-19,5708,865-率土地成本3992145.3%大型公配（如幼兒園，學(xué)校等）-23,9151,7741,8344170.0%32.5%2.0%2.2%0.5%2.9%2.5%0.0%3.1%建安及前期費(fèi)用5,3103944079332,8952,0512,3735395,646352407938,92221824054122,9093,0003,30075065,7314,0434,4471,0115,8295,10006,3633914319865,7314,0434,4471,0115,8295,10006,36339143198營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理費(fèi)用支