合富輝煌5月20日合肥中辰集團·港澳廣場營銷報告

中辰集團港澳廣場營銷報告合富輝煌(中國)安徽公司2021年5月20工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略招商策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱本次報告大綱工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀招商策略近年開展十分迅猛，已成為全國性城市，輻射力大大增強宏觀背景總量提升：2021年合肥市GDP總量到達(dá)2102億元，在中部六省位列中游；增長迅速：2021年，合肥GDP增幅為17%，在全國省會城市中連續(xù)三年排名第一，合肥已經(jīng)進(jìn)入城市的高速開展期。后發(fā)優(yōu)勢：與東部與中部城市相比，合肥GDP總量處于較低水平，但增長迅速，開展?jié)摿薮?，為房地產(chǎn)開展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境。宏觀背景：合肥經(jīng)濟進(jìn)入高速開展期，表現(xiàn)出巨大的后發(fā)優(yōu)勢——數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計公報等近年人均GDP持續(xù)高速上升，2004年以后，在加大城市根底設(shè)施建設(shè)投入的“大建設(shè)〞背景下，帶動人均GPD大幅上揚；2021年人均GDP超過6000美元.比上年增長22.6%，仍然保持較快的增長速度?！獢?shù)據(jù)來源：合肥各年統(tǒng)計公報宏觀背景：人均GDP突破6000美元合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“二、三、一〞型，此種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐年加強；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到較快開展，在GDP總量中所占比重不斷上升，第三產(chǎn)業(yè)GDP由2000年的134億上升到2021年的888億元，增加了近7倍，第三產(chǎn)業(yè)占總GDP的比重由2000年的41%上升到2021年的52.6%，二、三產(chǎn)業(yè)的快速開展，為合肥商業(yè)市場的繁榮提供了強大的支撐；宏觀背景：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整推動商業(yè)市場的開展近年合肥市社會消費品零售總額增長趨勢迅猛，平均增幅接近20%的水平，開展勢頭良好；宏觀背景：居民消費加快增長，商業(yè)市場前景看好宏觀背景：居民收入、消費、儲蓄額提升，消費能力增強——數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計公報收入消費水平提升：居民收入消費水平不斷提高，生活水平由溫飽型轉(zhuǎn)向充裕型。儲蓄增長：居民儲蓄存款逐步增加，民間資本充裕為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的開展環(huán)境。房市金碟合肥人口城鄉(xiāng)構(gòu)成比例表（單位：萬人）年份戶籍人口非農(nóng)人口非農(nóng)比2001年442.16146.8133.2%2002年448.08153.5434.3%2003年456.6160.1835.1%2004年444.68168.9638.0%2005年455.7184.9140.6%2006年469.85196.1641.7%2007年478.9203.7342.5%2008年486.7421043.1%2009年491.43208.5842.4%2021年合肥市常住人口為510萬人，其中城鎮(zhèn)人口326.9萬人，城鎮(zhèn)化率到達(dá)64.1%，處于城市化相對成熟階段。城市開展進(jìn)入大規(guī)模擴張的末期，仍有大量人口涌入城市，拉動住房需求；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎亍?〕20604080初期階段加速階段成熟階段合肥：64.1%——數(shù)據(jù)來源：合肥各年統(tǒng)計公報合肥市公安局戶籍管理科宏觀背景：合肥市目前處于城市化加速開展階段，消費需求旺盛房市金碟小結(jié)合肥經(jīng)濟快速開展，城市規(guī)模不斷擴大，人口增加為合肥商業(yè)市場繁榮奠定了良好的根底；合肥居民收入消費水平與周邊城市相比尚有差距，但消費意愿強烈，消費市場需要引導(dǎo)；房市金碟工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀招商策略房市金碟本工程“141〞城市開展戰(zhàn)略：在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個主城、四個外圍城市組團、一個濱湖新區(qū)的總體空間框架。“141〞城市開展戰(zhàn)略“1〞：濱湖新區(qū)“4〞：北組團、西組團、新安組團、東組團“1〞：主城本工程位于西南組團與主城交匯地帶?！?41〞開展戰(zhàn)略推動城市擴張，本工程位于合肥市重點打造的西南組團與主城交匯地帶北組團：主要開展現(xiàn)代制造業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工業(yè)、生活居住以及生態(tài)旅游等。西南組團：生活居住、旅游會展、高等教育、汽車產(chǎn)業(yè)、家用電子、裝備制造業(yè)、橡膠輪胎、日用化工。東組團：城市東部副中心。生活居住、職業(yè)教育、精細(xì)化工、鋼鐵重工、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等。房市金碟在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，本工程位于重要的軌道交通站點，交通優(yōu)勢突出。近期規(guī)劃遠(yuǎn)期規(guī)劃遠(yuǎn)景規(guī)劃本工程位于規(guī)劃中重要的軌道交通站點，交通優(yōu)勢突出城市軌道路線城市BRT線路本工程本工程房市金碟工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀招商策略房市金碟安徽大市場家樂福沃爾瑪元一時代廣場百馬服裝城古井賽特百大CBD淮河路步行街國購廣場百貨大樓長江中路商業(yè)街城隍廟北京華聯(lián)南七商業(yè)大廈明珠大酒店易初蓮花東方家居超市百貨專業(yè)市場酒店商業(yè)街?jǐn)?shù)碼家電南七商圈功能描述：依托周邊居住區(qū)分布集中，人口密集，商業(yè)以滿足日常生活的大型超市為主中心商圈功能描述：功能完善，集中分布了各類精品百貨、品牌服裝、酒店餐飲、大型購物中心等商業(yè)網(wǎng)點葛大店商圈北區(qū)商圈希爾頓東七商圈經(jīng)開區(qū)商圈本案房市金碟新站區(qū)商圈名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)客群元一時代廣場8百貨、餐飲、超市、電玩、影城白領(lǐng)及工薪階層溫莎國際5百貨、餐飲、超市白領(lǐng)及工薪階層家樂福1超市周邊服裝城合計43服裝批發(fā)、零售中低端希爾頓酒店——會議、娛樂、酒店高端人群合計57百貨、超市等部分全市安徽大市場家樂福溫莎國際元一時代廣場白馬服裝城希爾頓四季青女裝市場新站區(qū)商圈最早由安徽大市場起步，在06年1月元一時代廣場正式開業(yè)以后，商業(yè)氣氛愈加繁榮。并逐漸形成了以元一時代廣場為核心，專一服裝市場和安徽大市場三足鼎立的區(qū)域商業(yè)新格局。房市金碟古井賽特百大CBD淮河路步行街國購廣場百貨大樓長江中路商業(yè)街城隍廟新都會環(huán)球廣場中心商圈是合肥目前最早的商圈，其最早的商業(yè)中心位于三孝口，后來逐漸形成了三孝口、四牌樓兩個中心并存的格局。05年以后，隨著國購廣場和新都會環(huán)球廣場的興起，中心商圈的范圍進(jìn)一步擴大，輻射能力更進(jìn)一步增強。目前為合肥開展最成熟、業(yè)態(tài)最豐富的商圈。名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)客群城隍廟——批發(fā)中低端人群淮河路步行街13百貨、服裝面向全市，年輕人居多新都會環(huán)球廣場5百貨、超市、餐飲、娛樂、電玩周邊人群百貨大樓1.8百貨、服裝、電器高端人群百大CBD3.5百貨、超市、服裝、電器高端人群國購廣場10百貨、超市、餐飲白領(lǐng)及工薪階層合計33百貨、超市等以全市為主中心商圈房市金碟南七商圈名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)客群北京華聯(lián)1.6百貨、超市周邊白領(lǐng)及工薪階層合肥商業(yè)大廈2.7百貨、化妝品、服裝、家電、體育五金等周邊白領(lǐng)及工薪階層百腦匯——電子產(chǎn)品面向全市，年輕人居多合計4.3百貨、超市等周邊人群、年輕人群北京華聯(lián)南七商業(yè)大廈江南春酒樓百腦匯該商圈也是合肥開展較早的商圈之一，由合肥百大集團打造。最早為合肥商業(yè)大廈，后來隨著北京華聯(lián)等知名超市的入駐，以及百腦匯等電腦城的開展。區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，且形成了富有特色的電子一條街，區(qū)域輻射能力較強。名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)客群合家福購物廣場1.5百貨、超市區(qū)域周邊居民、白領(lǐng)鼓樓商廈2.4百貨、化妝品、珠寶、服裝、家電、飾品等區(qū)域周邊居民、白領(lǐng)合計4百貨、超市等周邊人群蜀山區(qū)商圈——以拓基城市廣場為核心拓基城市廣場浙商創(chuàng)業(yè)大廈經(jīng)開區(qū)商圈該商圈起步較晚，目前以近7萬平米的桐山國際購物廣場為商業(yè)核心，包括易初蓮花超市、以及一樓的服裝、餐飲、兒童娛樂等。區(qū)域人氣正在不斷改善。另外，該區(qū)域建材和家居市場也有較大的份額，且對該區(qū)域人氣有較大的影響。同時，徽園和國際會展中心對該區(qū)域擁有明珠大酒店易初蓮花東方家居本案歐洲風(fēng)情街徽園國際會展中心影響城市商業(yè)開展的因素：人均GDP與增幅人口遞增率城市化率城市人口的收入水平和消費水平商業(yè)面積遞增率輻射面積租金水平社會消費品零售總額……本工程商業(yè)市場：城市框架快速擴大，人口增加，為商業(yè)開展提供廣闊的空間合肥傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)經(jīng)歷演變過程，主要商圈向外圍擴張1994年之前合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心在三孝口，94-96年轉(zhuǎn)移至四牌樓，目前根本形成三孝口、四牌樓兩個商業(yè)中心并存的格局合肥出傳統(tǒng)的商業(yè)中心在向外圍快速擴張，過去的商業(yè)邊緣區(qū)域已成為中心商業(yè)的組成局部或者區(qū)域性商業(yè)的中心。本項目合肥商圈演變——2004年規(guī)劃：“一個核心、八個副中心〞在2004年編制的合肥商業(yè)規(guī)劃中，本工程所在區(qū)域并不是重點開展的商業(yè)區(qū)，全市商業(yè)重點仍然分布在老城區(qū)周邊；在實際建設(shè)中，局部商業(yè)副中心位置出現(xiàn)變化，逐漸向中心區(qū)域靠攏；隨著城市的開展，規(guī)劃中的各商業(yè)副中心有出現(xiàn)與中心商圈不斷融合，范圍不斷擴大的趨勢。北區(qū)商業(yè)副中心新站商業(yè)副中心東七商業(yè)副中心葛大店商業(yè)副中心經(jīng)開區(qū)商業(yè)副中心政務(wù)區(qū)商業(yè)副中心南七商業(yè)副中心西七商業(yè)副中心本項目一軸：長江路商業(yè)街兩心：2各都市級商圈多商圈：4各市級商圈；8個區(qū)域級商圈；33個居住區(qū)級商圈合肥商圈規(guī)劃老城區(qū)都市級商圈西南組團市級商圈項目位置濱湖新區(qū)都市級商圈工程位置合肥商圈演變——2006年規(guī)劃：“一軸、兩心、多商圈〞2006年結(jié)合“141〞戰(zhàn)略，合肥商圈規(guī)劃進(jìn)一步調(diào)整，本工程依然是商業(yè)規(guī)劃的邊緣區(qū)域。二環(huán)內(nèi)統(tǒng)一為城市級商圈，輻射合肥全市及全省，規(guī)劃引導(dǎo)上強化購物、文化娛樂休閑；包河區(qū)商業(yè)融入老城，“副中心〞南移新商圈規(guī)劃特點老城區(qū)省級商業(yè)功能區(qū)項目位置濱湖新區(qū)省級商業(yè)功能區(qū)合肥商圈演變——2007年規(guī)劃：“一軸、兩心、多商圈〞新規(guī)劃提升了工程的商業(yè)價值，并且在老城與新城之間留下大片真空地帶，為工程商業(yè)打造新的區(qū)域商業(yè)中心創(chuàng)造了有利條件?！苍缙谝?guī)劃的經(jīng)開區(qū)商業(yè)副中心并未形成〕

2007年商圈規(guī)劃再次調(diào)整，將老城區(qū)商圈和濱湖新區(qū)商圈提升為省級商圈，同時增加了11個市級商業(yè)功能區(qū)。小結(jié)合肥商業(yè)開展變化迅速，商業(yè)規(guī)劃變更頻繁，；在合肥，單個商業(yè)工程的成功運做就有可能改變區(qū)域商業(yè)格局；本工程具備開展區(qū)域性商業(yè)中心的時機；工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀招商策略老城區(qū)都市級商圈明珠廣場區(qū)域級商圈西組團市級商圈桃花社區(qū)社區(qū)級商圈芙蓉社區(qū)社區(qū)級商圈西南組團市級商圈濱湖新區(qū)都市級商圈項目位置市府廣場項目位置大學(xué)城明珠廣場工程與城市相關(guān)區(qū)域的距離：距離市府廣場——11公里；距離明珠廣場——2公里；距離大學(xué)城——1.8公里；距離習(xí)友路——1.2公里；港澳廣場在合肥商圈布局中的位置社區(qū)商圈地位，缺乏大型商業(yè)設(shè)施安醫(yī)大學(xué)安醫(yī)附二院工業(yè)區(qū)丹霞翠微苑西城秀里明珠湖畔九溪江南港澳廣場文錦新城報業(yè)園中環(huán)城國耀一方城合工大安徽大學(xué)中銳學(xué)校潤安公學(xué)易初蓮花中州家具東方商城明珠酒店會展中心徽園港澳廣場1-3公里區(qū)域現(xiàn)狀

1公里半徑內(nèi)：1所三甲醫(yī)院、、1所大學(xué)、2所中學(xué)、10余家住宅小區(qū)；

3公里半徑內(nèi)：1座五星酒店、1個大超市、2個公園、2所大學(xué)、30余家住宅小區(qū)；商業(yè)現(xiàn)狀：工程周邊以小型社區(qū)商業(yè)為主，主要集中在芙蓉路兩側(cè)，而缺乏綜合性商業(yè)港澳商務(wù)會所707足浴足浴棋牌港澳快捷賓館芙蓉菜市場喜客多百姓緣大藥房明朝咖啡休閑會所明君商務(wù)會所永宜賓館天軒酒樓洗浴中心好朋友超市明月麗晶酒店韓江春.快樂客棧合家福工程西側(cè)商業(yè)較為集中，多以社區(qū)商業(yè)為主，以滿足小區(qū)居民生活需求。由于工程緊鄰安醫(yī)附院，周邊住宿類商業(yè)較多。商業(yè)沿街分布，多以住宅底商，目前以家居建材和餐飲為主，餐飲整體檔次較低，形象差，商業(yè)效勞體系缺失；對消費者來說，區(qū)域商業(yè)功能不全，消費必然分流至商業(yè)成熟區(qū)域；芙蓉路商業(yè)現(xiàn)狀：形態(tài)初級，商業(yè)效勞體系缺失項目名稱位置面積分割（㎡）租金（元/㎡/月）天時商業(yè)街翡翠路和丹霞路交叉口15-130內(nèi)街30-50外街60-80瑞格時代廣場翡翠路與芙蓉路交叉口20-120內(nèi)鋪15-30沿街40-70天地匯翡翠路與芙蓉路交叉口70-130內(nèi)鋪20-40外街40-80翠湖苑商業(yè)街丹霞西路工大北門內(nèi)鋪60-200沿街100多平米內(nèi)街13-20沿街27-40大學(xué)生商業(yè)中心丹霞西路40-140內(nèi)街20-30沿街40-50明珠廣場繁華大道與金寨路交叉口面積不等一樓10-15元/㎡/天，二樓100-200/㎡/月商業(yè)現(xiàn)狀：周邊已經(jīng)營的商業(yè)租金水平偏低，回報率低主要以小鋪為主，內(nèi)鋪租金水平集中在15-50元/㎡/月之間，外鋪40-80元/㎡/月。只有明珠廣場租金水平較高，最高達(dá)200元/㎡/月。與工程緊鄰的天地匯和瑞格時代廣場面積20-130平米不等，租金水平內(nèi)街15-40元/㎡/月，外街40-80元/㎡/月，租金水平與整體水平根本相符。項目名稱在售商業(yè)面積（㎡）價格（元/㎡）一里洋房30、80、100多內(nèi)鋪8000多，街鋪10000-13000不等上鋒國際最后一間57018000翡翠商城300-600單層商鋪1樓均價8000-12000元/平米，2樓均價5000元/平米，3樓均價3500元/平米；連體商鋪均價7500-8000元/平米翠湖苑60-200內(nèi)鋪7000多，沿街8000-15000不等丹霞翠微苑130-140內(nèi)鋪7000多翰林府邸90-100（上下兩層）6000-7000不等競爭市場：在售商鋪多做小面積分割，售價1萬左右目前在售商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，面積多在100㎡以上，價格水平較低。上鋒國際一里洋房翰林府邸翡翠商城丹霞翠微苑翠湖苑丹霞翠微苑項目名稱總建面（萬平米）商業(yè)體量（萬平米）主力店售價（元/㎡）商業(yè)側(cè)重點中環(huán)城7013大潤發(fā)未售零售，休閑百樂門悅府3015百樂門未售娛樂業(yè)總計10028---------目前經(jīng)開區(qū)主要商業(yè)集中在明珠廣場，東面工業(yè)區(qū)為主，向西住宅密集，商業(yè)營業(yè)面積約5萬平米，整體檔次較低，區(qū)域商業(yè)檔次有待提升；中環(huán)城、百樂門、本案將改變經(jīng)開區(qū)的商業(yè)格局，中環(huán)城目前已成功引進(jìn)大潤發(fā)，致力于打造大型綜合體工程，定位較高，百樂門更多注重娛樂業(yè)；本案位于明珠廣場的西北側(cè)，與中環(huán)城和百樂門距離較近，未來會分流本案消費客戶，因此在工程商業(yè)定位上要更注重差異化。港澳廣場百樂門中環(huán)城明珠廣場2.1公里2.5公里1.2公里競爭市場：區(qū)域可統(tǒng)計剩余商業(yè)體量近30萬平米對區(qū)域商業(yè)的思考區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)和大學(xué)城可容納20萬人居住，具備開展社區(qū)商業(yè)的條件；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀仍停留在初級社區(qū)商業(yè)階段，本工程商業(yè)定位應(yīng)考慮醫(yī)院、大學(xué)城元素，把消費需求變成習(xí)慣；區(qū)域商業(yè)競爭呈現(xiàn)“同質(zhì)〞、“低價〞，商業(yè)銷售需要從招商尋找突破點。房市金碟工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀招商策略房市金碟老城區(qū)都市級商圈明珠廣場區(qū)域級商圈西組團市級商圈西南組團市級商圈濱湖新區(qū)都市級商圈工程位置新天地廣場大唐國際萬達(dá)廣場西環(huán)中心廣場綠地花花市街鳳凰城商業(yè)廣場逛街樂客來國際明發(fā)商業(yè)廣場森林公園區(qū)域級商圈合肥大型商業(yè)分布狀況多分布在傳統(tǒng)商圈之外的新興區(qū)域優(yōu)購中心樂活廣場優(yōu)閣商業(yè)廣場九龍珠兒童城中綠廣場當(dāng)前根本售罄工程當(dāng)前仍然在售工程房市金碟項目案名商業(yè)規(guī)模（萬㎡）整體定位/(定位語）商業(yè)類型優(yōu)購中心0.8——集中式商業(yè)新華優(yōu)閣商業(yè)廣場1——集中式商業(yè)大唐國際購物中心8

西南新商務(wù)圈財富標(biāo)桿，引領(lǐng)合肥集中式商業(yè)新天地國際國際購物中心4.5鉆石旺鋪（北一環(huán)投資硅谷CBD旗艦商業(yè)）集中式商業(yè)逛街1.3安徽各地名品特產(chǎn)市場集中式商業(yè)樂活廣場4合肥首創(chuàng)“LOHAS”鄰里商業(yè)中心（創(chuàng)新購物街區(qū)快樂生活秀場）集中式商業(yè)九龍珠兒童城2——集中式商業(yè)中綠廣場5——集中式商業(yè)明發(fā)商業(yè)廣場3858萬平米SHOPPINGMALL(一座城市只有一座MALL)綜合體商業(yè)西環(huán)中心廣場5一個改變合肥生活觀的商業(yè)都市綜合體（體驗國際商業(yè)時代）綜合體商業(yè)樂客來國際商業(yè)中心15長江西路高架出口22萬平米商鋪投資寡頭（坐擁黃金圈匯天下財富）集中式商業(yè)松芝萬象城5合肥動感都芯（合肥商業(yè)的大都市蛻變）集中式商業(yè)鳳凰城商業(yè)廣場2.7全能保障型商鋪專業(yè)市場（集中式商業(yè)）綠地花花市街4.5——特色街區(qū)商業(yè)、集中式商業(yè)萬達(dá)廣場18中國合肥70萬㎡首席城市綜合體（每一個萬達(dá)廣場每一座城市中心）綜合體商業(yè)合計108——集中式商業(yè)和綜合體商業(yè)合肥大型商業(yè)列示商業(yè)規(guī)模較大，集中式商業(yè)和綜合體商業(yè)據(jù)市場主流目前合肥房地產(chǎn)市場在售的商業(yè)面積接近108萬平米，商業(yè)總規(guī)模較大，集中式商業(yè)或綜合體商業(yè)為市場主流。案名規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)劃分優(yōu)購中心0.8合家福新華優(yōu)閣商業(yè)廣場1——大唐國際購物中心8一層：休閑、美容、健身、餐飲、品牌店；二層：樂購超市安徽總店；三層：真冰溜冰場、電玩城、美食城；四層：盧米埃國際影城新天地國際廣場4.5地下一、二層為停車場，地上一層為百貨、服飾類精品購物；二、三層為美食餐飲，四層為娛樂已入住的主力店包括樂購（一至三層）、肯德基、招商銀行等逛街1.3——樂活廣場4一層：便利生活館；二層：健康生活館；三層：休閑生活館；四層：商務(wù)館九龍珠兒童城2兒童用品中綠廣場5各類服飾明發(fā)商業(yè)廣場36負(fù)一層：主題游樂場、家紡、婚慶、酒吧街、美食等一層：百貨、建材家裝；二層::數(shù)碼、運動、夜總會等三層：五星級酒店、游戲動漫、影城、健身西環(huán)中心廣場5由特色商業(yè)和主題百貨構(gòu)成，特色商業(yè)包括健身會所、美容SPA、婚慶、美容、休閑餐飲、禮品、茶飲、運動等主題百貨共四層，負(fù)一層為北京華聯(lián)，一層為珠寶、化妝品、二層為品牌專賣、書店，三層為家居主題館及嬰幼兒類合肥大型商業(yè)業(yè)態(tài)〔一〕案名規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)劃分樂客來國際商業(yè)中心15餐飲、娛樂MALL：地下負(fù)一、二層位地下停車場，一、二層為特色餐飲，三、四層是深圳金碧輝煌KTV、專業(yè)市場：建材、軟裝、食品專業(yè)市場、SHOPPINGMALL:樂購意向進(jìn)駐松芝萬象城5-2F層停車場、大型娛樂城；-1F層為超市沃爾瑪和休閑街區(qū)；A座下面5層裙樓是精品百貨；其他連體商業(yè)1層是潮流街區(qū)；2F是運動街區(qū)；3F：生活中心（主題國際影城，書店，網(wǎng)吧）；4F：安徽首家室內(nèi)大型機游樂城（兒童玩和童裝）；5F：1萬平米餐飲鳳凰城商業(yè)廣場2.7負(fù)一樓：超市、陶瓷；一樓衛(wèi)浴、五金；二樓：櫥柜、吊頂；三樓：地板、樓梯；四樓：衣帽間、移門、成品門、壁紙；五樓：燈飾、窗簾、軟裝綠地花花市街4.5負(fù)一層：餐飲，休閑娛樂；一層：主題特色餐飲。超市、酒吧；二層：酒吧、餐飲；三、四層:j酒吧、休閑娛樂萬達(dá)廣場18負(fù)一層：百貨、超市；一層：百貨、金街、步行街、酒店、品牌主力店；二層：百貨、金街、步行街、酒店、電器；三層：百貨、商業(yè)區(qū)、兒童游樂、KTV；四層：百貨、影城、健身目前合肥市場主要大型商業(yè)體的業(yè)態(tài)均較為豐富〔少數(shù)專業(yè)市場除外〕，各業(yè)態(tài)之間往往遵從相互促進(jìn)、相互帶動的理念；業(yè)態(tài)的規(guī)劃在商業(yè)體的實際銷售過程中，具有較為良好的說服力，但于后續(xù)的經(jīng)營往往也存在較大差距。合肥大型商業(yè)業(yè)態(tài)〔二〕項目案名主力店主力店面積（已確定部分）主力店面積占比優(yōu)購中心合家?！氯AU閣商業(yè)廣場——————大唐國際購物中心樂購、大唐百貨、盧米埃影院2000060%新天地國際廣場樂購、肯德基、屈臣氏、棒！約翰……2500055%逛街安徽名品特產(chǎn)市場、合家福超市500017%樂活廣場永輝超市700018%九龍珠兒童城——————中綠廣場——————明發(fā)商業(yè)廣場金鷹影院56001.5%西環(huán)中心廣場北京華聯(lián)、國美電器————樂客來國際商業(yè)中心深圳金碧輝煌KTV、番茄主義、（意向進(jìn)駐）樂購————松芝萬象城沃爾瑪，其他正在招商中2500014%鳳凰城商業(yè)廣場各類一線、二線品牌建材、家居主力店————綠地花花市街永輝超市、其他正在招商中20005%萬達(dá)廣場萬千百貨、大歌星KTV、萬達(dá)影院————合肥大型商業(yè)主力店品牌主力店的進(jìn)駐對提高工程的知名度和投資者信心都有明顯作用主力店的進(jìn)駐對提高商業(yè)體工程的知名度和投資者信心都有明顯作用；目前入駐的主力店除樂購、沃爾瑪、肯德基等國外一線品牌以外；局部國內(nèi)品牌如北京華聯(lián)、永輝超市、金鷹影院、合家福等也開始受到局部商業(yè)體的青睞；從品牌主力店的影響力來看，國內(nèi)外一線品牌影響力優(yōu)勢更為明顯。案名銷售模式主力面積（㎡）備注優(yōu)購中心返租、收益返還20-4520-50新華優(yōu)閣商業(yè)廣返租15-30松芝萬象城——10-200樂活廣場返租20-50明發(fā)商業(yè)廣場返租30-70逛街返租5-50綠地花花市街返租30-60新天地國際廣場返租20-80鳳凰城商業(yè)廣場返租+40年90%租金保障10-14萬達(dá)廣場——100-200樂客來國際商業(yè)中心返租、回購底商：96-183MALL：7-127-20大唐國際購物中心返租、回購7-20西環(huán)中心廣場返租、回購20-50商鋪分割與商鋪銷售模式存在較大關(guān)聯(lián)，單用返租模式的商業(yè)地產(chǎn)主力分隔面積在20-50平米之間；既有返租又有回購模式的商業(yè)地產(chǎn)工程主要分隔面積集中在7-20平米之間；面積分隔的差異與面向的消費群體來聯(lián)系密切，由于在返租加回購的銷售模式下，消費群體更多為中小投資群體，對總價的要求較高，小面積的分隔可以降低消費者的購鋪門檻。面積分隔注重低總價優(yōu)勢，利于吸引更多投資者的參加大唐國際：分割面積7-20㎡

、20-50㎡,獨立產(chǎn)權(quán)鳳凰城家世界：6-40㎡，主力面積10-14㎡，獨立產(chǎn)權(quán)合肥面積劃分房市金碟包租或返租幾乎被所有大型商業(yè)工程所采用，回購也成為局部工程用來吸引投資客的有效手段，銷售業(yè)績較佳商業(yè)項目目前銷售率銷售模式具體情況優(yōu)購中心售罄返租包租10年，前6年返還40%優(yōu)惠，7-10每年反還投資收益8%新華優(yōu)閣商業(yè)中心售罄返租前三年每年8%，一次返還；4-8年每年10%，半年返還一次；9-10年每年13%返還；終身包租大唐國際購物中心售罄返租（合約11年）、回購前兩年年回報率8%，一次性從房款或首付中扣；第3——第6年，年回報率9%；第7——到第11年，年回報率10%，租金季付；11年后，如續(xù)簽約9年，回報率11%，不續(xù)合約開發(fā)商返購收益150%。新天地國際廣場售罄返祖（6年）前三年投資回報率分別是6%、7%、7%后三年每年8%樂活廣場一二層售罄返租返租16年，前6年一次性返還36%，7-11年每年返還7%，12-16年每年返還8%九龍珠兒童城基本售罄返租（2年）每年返8%租金，無其它優(yōu)惠中綠廣場一二層售罄可代租無其它優(yōu)惠明發(fā)商業(yè)廣場——返祖（6年）第一年6%；第二、三年各7%，第四、五年各8%；前三年一次返還。西環(huán)中心廣場95%返祖（3-10年）、回購一樓部分外鋪包租3年，年利率8%；內(nèi)鋪包租10年，年利率8%；返祖年限期到后，可選擇自己經(jīng)營、或者代租，或由開發(fā)商以150%的價格回購樂客來國際購物中心95%返祖（8-16年）、回購不足8年：以110%回購，且需返還所有收益8年制：1-2年每月返租55元/月/㎡，3-5每月返租60元/月/㎡6-8年每月返租55元/月/㎡，8年后由以120%回購16年制：前8年與8年制相同，后8年利率未定，16年后回購價格未定鳳凰城商業(yè)廣場售罄返租（合約2年）第一年回報率為11%，第二年回報率為12%，第3-40年按商場純利潤的90%分紅，（其中第3-7年按銀行最高利率5.6%保本）大型商業(yè)銷售模式目前在合肥幾乎所有的在售商業(yè)體都采用返租銷售模式，返租時間多在6年以上，只有少局部在2-3年；局部工程由于周邊商業(yè)氣氛的不成熟，為吸引投資者，在進(jìn)行返租銷售模式的同時往往承諾一定比例的回購。樓層項目案名銷售模式所處商圈負(fù)一層一層（外鋪）一層（內(nèi)鋪）二層三層四層底商（獨立門面）均價（對外報價）均價（備案價格）優(yōu)購中心返租周邊無成熟商圈××2100016000×××17000新華優(yōu)閣商業(yè)廣場返租周邊無成熟商圈×××2000020000××2000016000大唐國際購物中心返租、回購臨近政務(wù)區(qū)商圈（規(guī)劃中）21000×22000××××2100017385新天地國際廣場返租臨中心商圈×5000040000200001500010000×2500017255逛街返租周邊無成熟商圈××220001600013000××160009543樂活廣場返租周邊無成熟商圈××1500015000×××140009000九龍珠兒童城返租火車站商圈××32000220006500××12500中綠廣場無火車站商圈××××90007000×1700010200明發(fā)商業(yè)廣場返租森林公園商圈（規(guī)劃中，未成熟）160004500025000130008000××1800013000西環(huán)中心廣場返租、回購周邊無成熟商圈××400002000015000××1800016341鳳凰城商業(yè)廣場返租周邊無成熟商圈14900×2100015200×××1700011187綠地花花世街返租政務(wù)區(qū)商圈（規(guī)劃中、未成熟）××3000020000×××2500016416萬達(dá)廣場——中心商圈××70000400003000020000400002500038142合肥大型商業(yè)價格細(xì)化除中心商圈商業(yè)體以外，其它商業(yè)體實際整體均價均在20000元/平米以下，各工程均價區(qū)間為11000-17000元/平米商業(yè)體銷售過程中，由于工程位置、工程本身各樓層之間均存在明顯的差異。同時由于返租以及回購的銷售模式的影響，使得多數(shù)工程的實際成交價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其對外報價。在售商業(yè)體余量近50萬平米名稱剩余貨量預(yù)計開盤時間優(yōu)購中心0——新華優(yōu)閣商業(yè)廣場0——大唐國際購物廣場0——總商會大廈0——新天地國際廣場0——逛街0——樂活廣場2.4認(rèn)籌中明發(fā)商業(yè)廣場30銷售過程中（五一已開盤）西環(huán)中心廣場6未定樂客來商業(yè)中心12在售過程中合計50多數(shù)項目開盤時間未定目前合肥市場可統(tǒng)計商業(yè)的后續(xù)余量為50萬平米，但在短期內(nèi)明確推貨方案的工程數(shù)量較少，因此短期內(nèi)商業(yè)市場競爭較為緩和。在售商業(yè)體剩余面積房市金碟已公開但尚未面向市場商業(yè)面積合計360萬平米，余量充足濱湖時代廣場:35萬㎡安糧城市廣場：30萬㎡百樂門：15萬㎡徽商國際購物廣場：4.5萬㎡華邦世貿(mào)城：19萬㎡印象西湖：23萬㎡信地城市廣場：42萬㎡新東城購物中心：5萬㎡港澳廣場：14萬安徽飯店：11萬㎡恒盛壩上街：55萬㎡北京華聯(lián)：約5萬㎡華潤蘇果華潤置地：12萬㎡安徽置地：21萬㎡GOGOPARK：7萬㎡合肥1912：2萬㎡中環(huán)城：15萬㎡天徽商業(yè)廣場：24萬㎡東方廣場：7萬㎡華僑廣場：8萬㎡世紀(jì)金源MALL：40萬㎡之心城：5萬㎡溫州尚城：1.2萬㎡項目名稱商業(yè)面積（萬㎡）火車站改造8信地城市廣場42新東城購物中心5徽商國際購物廣場4.5東方廣場7之心城5安糧城市廣場30印象西湖23天徽商業(yè)廣場24華邦世貿(mào)城19GOGOPARK7安徽置地21華潤置地12中環(huán)城15百樂門15溫州商城1.2世紀(jì)金源MALL40濱湖時代廣場35合肥19122吉瑞泰盛22安徽飯店項目11華僑廣場8華潤蘇果——北京華聯(lián)5合計360吉瑞泰盛：22萬㎡目前合肥商業(yè)地產(chǎn)已公開但尚未面向市場的面積近360萬平米，結(jié)合在售商業(yè)體面積剩余近50萬平米，合計近410萬平米，商業(yè)余量極為充足。市場總結(jié)合肥目前在售大型商業(yè)體數(shù)量較少，多分布在新興區(qū)域；主力店在推動商業(yè)體的銷售作用明顯，國際知名品牌主力店對工程的影響最為突出；返租和回購是當(dāng)前合肥商業(yè)房地產(chǎn)市場的主要銷售模式，各工程的銷售業(yè)績良好；面積分隔與銷售模式聯(lián)系緊密，但以返租銷售模式，面積分隔多在20-70平米；在返租加回購模式下，面積分隔在7-20平米之間；實際成交價格在11000-17000元/平米之間，相對而言，多數(shù)對外報價在20000元/平米以上目前合肥市場商業(yè)余量近超400萬平米，余量充足。房市金碟工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀招商策略辦公樓酒店式公寓、步行街集中商場沿街內(nèi)街步行街沿街、內(nèi)街、步行街項目用地指標(biāo)簡單列表總用地46397㎡地上建筑面積117098㎡地下建筑面積23842㎡酒店式公寓40089㎡（在建）辦公面積20600㎡集中商業(yè)32691㎡外步行街14621㎡內(nèi)步行街9097㎡容積率2.363建筑密度43%機動車位974輛地上車位366輛地下車位608輛非機動車位1115輛綠化率大于35%根本概況：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中型規(guī)模綜合體工程翡翠路筆鋒路金爐路房市金碟區(qū)位概況：處于經(jīng)開區(qū)與政務(wù)區(qū)兩區(qū)交匯，工程輻射范圍廣政務(wù)文化新區(qū)1.3KM政務(wù)區(qū)習(xí)友路明珠廣場本案房市金碟工程四至：地塊方正，三面臨街，有翡翠路貫穿政務(wù)區(qū)和經(jīng)開區(qū)東面：翡翠路西面：筆鋒路南面：瑞格時代廣場北面：金爐路房市金碟周邊環(huán)境：周邊環(huán)境及社區(qū)氣氛一般，局部區(qū)域形象較差芙蓉路段高鐵施工現(xiàn)場市政道路及綠化良好金爐路北地塊形象差港澳花園丹霞翠微苑房市金碟安醫(yī)大學(xué)安醫(yī)附二院工業(yè)區(qū)報業(yè)園合工大安徽大學(xué)中銳學(xué)校潤安公學(xué)易初蓮花中州家具東方商城明珠酒店會展中心徽園周邊配套：配套相對較為充足，與明珠廣場資源共享周邊醫(yī)療、市政、教育、居住等資源豐富；工程距離區(qū)域明珠廣場商圈較近，消費力資源在一定程度上可實現(xiàn)共享。合家福超市居住氣氛：區(qū)域人口高達(dá)30萬，為工程商業(yè)提供龐大的商業(yè)消費支撐禹州華僑城總建120萬㎡九溪江南園總建26萬㎡港澳花園總建11萬㎡一里洋房總建30萬㎡鉑爵公館總建4萬㎡金星家園總建14.8萬㎡國耀一方城總建8.4萬㎡中環(huán)城總建70萬㎡丹霞翠微苑總建25萬㎡上海城市總建10萬㎡東海精工社總建54萬㎡宋都西湖花苑總建30萬㎡信達(dá)水岸茗都總建28萬㎡頤園世家總建16萬㎡三盛頤景園總建11萬㎡文錦新城總建15萬㎡金輝中央天駿總建26萬㎡發(fā)能太陽海岸總建22.7萬㎡融科九重錦總建24萬㎡國建香榭水都總建18萬㎡安徽醫(yī)科大學(xué)在校生1萬大學(xué)城在校師生15萬多明珠湖畔14萬㎡

西城秀里5萬㎡

房市金碟商業(yè)氣氛：商圈輻射力強，但區(qū)域商業(yè)氣氛尚未形成瑞格時代廣場商業(yè)體量2萬㎡翠微苑天地匯商業(yè)體量3萬㎡港澳花園商業(yè)體量0.6萬㎡明珠湖畔商業(yè)體量0.7萬㎡東?；▓@商業(yè)體量0.7萬㎡周邊已售或在售商鋪多為社區(qū)底商，政務(wù)區(qū)及經(jīng)開區(qū)綜合性ShoppingMall體量較大，但商業(yè)銷售尚未啟動。百樂門國際名品廣場商業(yè)體量15萬㎡中環(huán)城商業(yè)體量14萬㎡GOGOPARK商業(yè)體量6.6萬㎡華邦世貿(mào)城商業(yè)體量10萬㎡房市金碟往包河區(qū)南二環(huán)翡翠路繁華大道芙蓉路金寨路往政務(wù)區(qū)繞城高速往市區(qū)往肥西易初蓮花交通：至市中心通過高架橋全程驅(qū)車不到10分鐘。本工程商業(yè)對區(qū)域3-5公里范圍內(nèi)輻射力較強道路交通：工程道路狀況良好，交通便捷房市金碟交通組織：三面臨街，單面鄰城市主干道，商業(yè)可達(dá)性較強翡翠路：連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與政務(wù)新區(qū)的城市主干道，北至匡河、天鵝湖，南至翡翠湖、徽園，車流量較大；金爐路：東起翡翠路，西至?xí)鴰?，城市次干道，車流及人流量稀少；筆峰路：南起芙蓉路，北至齊云路，城市次干道，車流、人流量較少。翡翠路筆峰路公交車站公交路線：20路、128路〔連接經(jīng)開區(qū)與政務(wù)區(qū)的公交線路〕目前公交線路較少，原芙蓉路公交線路由于修筑高鐵而暫時取消房市金碟可視性分析：受翡翠路綠化帶影響，商業(yè)局部昭示性不強工程三面臨街，東鄰翡翠路，但工程與翡翠路間被市政綠化帶隔開，削弱工程可視性；南面為瑞格時代廣場，可視性較差，但兩者間為無名自建路，減少了南部建筑物對工程的影響；西面為筆峰路，可視性較好；北面鄰金爐路，且金爐路以北為空地，為海恒集團所有，目前對工程展示面無影響。市政綠化隔離帶海恒地塊南面自建路房市金碟有利面：戶外展示全面，輻射范圍廣工程周邊戶外推廣宣傳到位，包括戶外高炮、圍墻、精神堡壘，樓體廣告等，弱化了工程自身的可視性問題與政務(wù)區(qū)連接的道路交通便利，輻射力強不利面：周邊局部形象不佳，次干道較窄不利人行及車行地塊四至：北部：受海恒地塊形象影響南部：正在修建的高鐵，將對工程產(chǎn)生輻射影響東部：市政綠化帶不利于工程及銷售中心展示車行及人行：道路：金爐路與筆鋒路屬城市次干道，道路較窄，不利于大量車流通行及人車分流市政：高鐵正在建設(shè)中，暫時對芙蓉路東西方向車流進(jìn)入翡翠路形成一定阻礙房市金碟工程本體小結(jié)：工程地塊處于合肥市“141〞戰(zhàn)略的西南中心組團，是經(jīng)濟重點開展區(qū)域；連接政務(wù)區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，商業(yè)輻射范圍廣；三面鄰街，主干道交通通達(dá)性較好，次干道對人、車行有影響，公交線路有待增加；周邊居住氣氛濃厚，但商業(yè)氣氛一般，商業(yè)較散且檔次較低；配套充足，且鄰近區(qū)域中心商圈，局部客戶資源可共享；可視性不佳，影響工程展示面，但戶外展示一定程度上弱化了此問題；局部環(huán)境形象較差，有待提高。房市金碟在充分了解工程本體的情況下，如何實現(xiàn)充分挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢，使工程與區(qū)域商業(yè)街形成有效區(qū)隔?房市金碟工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀招商策略房市金碟產(chǎn)品深化建議建筑立面：風(fēng)格統(tǒng)一又有獨立個性的單體建筑、線條明朗的大幅玻璃與色塊的運用，將會讓工程具備了超越市場同期水平的時尚前衛(wèi)氣質(zhì)。房市金碟產(chǎn)品深化建議增加觀光電梯：增加二樓及以上樓層的商業(yè)價值設(shè)立觀光梯，是既解決二樓及以上樓層的交通、經(jīng)營問題，也能帶來新的價值增長點，同時還為這條街創(chuàng)造景觀特色的“多贏〞舉措。觀光電梯產(chǎn)品深化建議增加連廊：在二、三樓增加連廊，增強域商業(yè)的交通聯(lián)系，使人流與商業(yè)氣氛充分互動在不設(shè)立連廊的情況下，各商業(yè)區(qū)域互相孤立，人流與商業(yè)無法有效地形成互動；而利用連廊卻可以解決這些問題。房市金碟產(chǎn)品深化建議園林風(fēng)格及小品：富有互動性、情趣性、休閑性步行街、風(fēng)景園林道路、游覽步道、園林景觀小品、休閑座椅等采用色彩鮮明、造型自由、性能多樣富有情趣的商業(yè)景觀，易營造歡快、華美氣氛，這對于營造整個街區(qū)的休閑、親切氣氛至關(guān)重要。房市金碟產(chǎn)品深化建議樓梯位置改進(jìn)：增強流通性，便于聚集人氣建議將沿筆峰路的西部商鋪中樓梯位置由內(nèi)部改至外部，可以依靠外部〔樓梯〕入口聚集更多的人氣。調(diào)整前調(diào)整后產(chǎn)品深化建議一層商業(yè)分割詳圖：鋪位面積〔不含公攤〕約為11-38㎡鋪面重新劃分：重新間隔，迎合市場主力需求，減小鋪位面積，降低商鋪總價。將鋪面進(jìn)行重新劃分，減小鋪位面積，同時降低銷售總價，迎合投資市場主力需求，減少因鋪面面積過大，總價過高帶來的銷售風(fēng)險。一層分割平面圖可售鋪位數(shù)474二層商業(yè)分割詳圖：鋪位面積〔不含公攤〕為10-25㎡產(chǎn)品深化建議二層分割平面圖可售鋪位數(shù)341產(chǎn)品深化建議三層商鋪分割詳圖：鋪位面積〔不含公攤〕為9-25㎡三層分割平面圖可售鋪位數(shù)363產(chǎn)品深化建議四層商業(yè)分割詳圖：鋪位面積〔不含公攤〕為10-20㎡四層分割平面圖可售鋪位數(shù)254工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀招商策略SWOT分析—優(yōu)勢SWOT分析—劣勢周邊環(huán)境—工程周邊局部形象相對較差，影響工程整體品質(zhì)；交通狀況—目前公交線路較少，交通條件好，便捷性有待進(jìn)一步提升，同時高鐵芙蓉路段施工在短期內(nèi)造成交通不便；成熟度欠缺—雖有大多數(shù)小區(qū)交付使用，但整體的入住率不高，成熟度相對欠缺，人氣短期內(nèi)無法快速提升；可視性差—工程三面臨街，但臨街面較小，且為城市綠化帶隔離，地塊局部方位可視性不佳，商業(yè)氣氛差；體量較大—工程規(guī)劃的商業(yè)體量較大，在區(qū)域成熟度相對缺乏的情況，大體量的商業(yè)在未來的銷售中存在一定的銷售壓力；內(nèi)鋪體量大—內(nèi)鋪規(guī)劃較多，鋪面面積較大，在單價限定的情況下，會造成鋪面總價過高，不利于商鋪的去化。SWOT分析—時機政策利導(dǎo)—新政出臺全面抑制住宅投資及投機，對商業(yè)無具體措施，有利于投資需求由住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)市場；規(guī)劃利導(dǎo)—工程位于合肥“141〞戰(zhàn)略規(guī)劃中的西南組團，是政府重點建設(shè)區(qū)域之一；商圈崛起—區(qū)域后續(xù)將有多個大型的商業(yè)綜合體工程推出，百樂門、中環(huán)城等等大型綜合體工程的面世，將改變區(qū)域的商業(yè)格局，規(guī)模效應(yīng)帶動區(qū)域商圈的崛起；商業(yè)現(xiàn)狀—工程所屬區(qū)域商業(yè)配套相對缺乏，商業(yè)供給多以底商為主，缺乏大型的綜合性商業(yè)供給，工程的擇機入市將在一定程度上填補區(qū)域的空缺；消費支撐—經(jīng)開區(qū)、政務(wù)區(qū)新小區(qū)相繼交付使用，為工程銷售提供相對較為充足的客源，為工程的后期運營提供充足的消費支撐；工程認(rèn)知—工程2021進(jìn)行了前期的市場推廣，前期已經(jīng)有了相應(yīng)的市場預(yù)熱鋪墊，奠定了相應(yīng)的市場根底；客源儲藏—中辰集團在合肥已具備了成功的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并有了定量的客戶積累。SWOT分析—威脅優(yōu)勢競爭優(yōu)勢時機威脅劣勢挖掘核心競爭力未來消費支撐商業(yè)綜合體主力店挖掘核心賣點、把握市場時機、搶占制高點！SWOT分析—核心競爭力提煉工程認(rèn)識與理解工程所處的市場環(huán)境及自身條件競爭客戶品牌本體工程所屬區(qū)域競爭市場多以底商為主，大型的商業(yè)綜合體工程尚未形成規(guī)模；區(qū)域后續(xù)的商業(yè)綜合體工程較多，后續(xù)的競爭相對較為劇烈。工程商業(yè)的輻射性較強，三公里范圍內(nèi)可輻射經(jīng)開區(qū)、政務(wù)區(qū)、大學(xué)城，輻射消費力約30萬人以上；區(qū)域大多數(shù)社區(qū)已相繼交付使用，但整體的入住率相對較低。開發(fā)商作為安徽省50強企業(yè)，已具備很強的企業(yè)品牌形象，同時以成功開發(fā)港澳花園工程，作為可持續(xù)性開展企業(yè)，工程承擔(dān)著奠定企業(yè)品牌形象，使中辰進(jìn)駐安徽一線品牌開發(fā)企業(yè)行列。規(guī)劃為商業(yè)綜合體，在商業(yè)相對欠缺的區(qū)域市場較為稀缺；商業(yè)體量較大，在目前市場狀況下，存在一定的銷售風(fēng)險；大型主力店已簽約，主力店的引進(jìn)有助于帶動后期銷售。工程認(rèn)識與理解結(jié)合工程所處的環(huán)境及自身條件，本工程的非期望結(jié)果和期望結(jié)果分析非期望結(jié)果期望結(jié)果競爭市場競爭激烈，跟隨市場大勢，陷入同質(zhì)化競爭。全面升級產(chǎn)品，差異化定位，拉開競爭檔次，引領(lǐng)市場?？蛻魮寠Z區(qū)域投資需求，同區(qū)域內(nèi)深度挖掘現(xiàn)有的客戶資源，客戶分流嚴(yán)重。通過精準(zhǔn)的客戶定位，將項目的目標(biāo)客群進(jìn)行擴大鎖定，將客戶來源適當(dāng)放大，最大限度在全市的范圍內(nèi)深度挖掘目標(biāo)客戶群。品牌與區(qū)域的大多數(shù)本土開發(fā)商一樣，在項目營銷的過程中淡化品牌形象的塑造提升。在項目營銷的過程中，同時將企業(yè)品牌形象的提升也作為營銷的重點，著力打造，形成企業(yè)品牌與項目的雙贏，建立可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)形象。本體項目的銷售陷入同質(zhì)化競爭格局，商業(yè)與公寓的銷售隔離開來，并未實現(xiàn)利潤的最大化。通過高端的市場定位和產(chǎn)品定位，在營銷售的過程中將商業(yè)與公寓式辦公良性互動，共同促進(jìn)，樹立區(qū)域商業(yè)綜合體項目的標(biāo)桿。由此引發(fā)的思考：如何進(jìn)行市場定位，才能在劇烈的市場競爭中成功突圍？如何進(jìn)行客戶定位，才能在短期內(nèi)搶奪客戶，快速銷售？如何在營銷的過程中，實現(xiàn)開發(fā)商品牌的聯(lián)動？如何部署推貨節(jié)奏，在確立市場標(biāo)桿地位的情況下，實現(xiàn)利潤最大化？問題一一呈現(xiàn)，思考仍在繼續(xù)……？工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略根據(jù)商業(yè)操作經(jīng)驗及客戶統(tǒng)計分析，對于購置商鋪的客戶在首期支付款方面大致可分為三類客戶：投資客戶分類A類——10萬元以下投資客戶；B類——10-30萬元的投資客戶；C類——30萬元以上的投資客戶。這三類客戶的分布呈金字塔型，隨著首期支付款的增加，相應(yīng)的客戶層面就越窄，即需要支付首期款金額越少，客戶越多；反之那么需要支付越多，客戶越少。A類——10萬元以下投資客戶特征分析客戶群體：當(dāng)?shù)鼐用?、公司管理者、家庭投資者等客戶特征：客戶自己判斷力弱；著重資金收益率和資金的平安性，比較喜歡貪小廉價；容易為現(xiàn)場氣氛所引導(dǎo)；比較關(guān)注開展商的品牌和經(jīng)營商家的品牌。付款特征：由于手頭資金較少，一般選擇按揭付款來進(jìn)行以小博大。投資目的：只有一個目的——投資收租，期望能夠帶來高額回報收益，同時自己又無須進(jìn)行經(jīng)營管理。張先生30歲經(jīng)開區(qū)企業(yè)銷售經(jīng)理年收入15萬一家三口居住在海恒社區(qū)第一次投資商鋪B類——10萬元-30萬元投資客戶特征分析客戶群體：個體工商戶、公司高級管理者、局部公務(wù)員等客戶特征：客戶有一定的判斷能力，但不專業(yè)；著重資金收益率和資金的平安性；容易為現(xiàn)場氣氛和周圍的親人或朋友所引導(dǎo)；比較注重工程的地段和開展商的品牌。付款特征：由于手頭資金不充裕，一般選擇銀行按揭付款。投資目的：投資收租為主，自營為輔。韓小姐31歲政務(wù)區(qū)公務(wù)員年收入20萬資產(chǎn)150萬有寫字樓投資經(jīng)驗注重升值潛力非?？春梦譅柆攷淼娜藲庑?yīng)客戶群體：個體工商、專業(yè)投資者、局部有投資經(jīng)驗的公務(wù)員等客戶思想冷靜，有自己的思維模式，堅持自己的判斷；不輕易相信開展商的任何承諾〔如年返租8%等〕，也不輕易為各種蠅頭小利所動；對于工程過度包裝反而持謹(jǐn)慎保存態(tài)度；最核心的特點在于自己考察周邊市場，針對工程進(jìn)行精打細(xì)算，形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)。C類——30萬元以上投資客戶特征分析付款特征：手頭資金比較充裕，一次性付款的比率高于博彩型投資客戶，但會結(jié)合鋪位的實際情況來確定付款方式。投資目的：投資收租和商鋪升值為主要投資目的。王先生40歲步行街商業(yè)經(jīng)營業(yè)主事業(yè)成功資產(chǎn)1000萬三套商鋪投資經(jīng)驗注重投資平安性及升值潛力客戶描述客戶特征描述：經(jīng)開區(qū)高級管理人員，收入渠道多元；對應(yīng)購置動機：投資為主高級企業(yè)管理人員傳統(tǒng)商圈商戶客戶特征描述：經(jīng)開或其他傳統(tǒng)商圈內(nèi)已經(jīng)商多年的商戶，收入豐厚，原有商業(yè)經(jīng)營已不能滿足現(xiàn)有開展需求，需要獲取新的投資渠道；對應(yīng)購置動機：自營為主，投資為輔總價產(chǎn)品特性目標(biāo)要求短時期內(nèi)樹立工程形象目標(biāo)。主力總價約60萬；首付5成，約為30萬；價格決定階層；經(jīng)開區(qū)財富旺鋪；大學(xué)城政務(wù)區(qū)為鄰；與知識經(jīng)濟時代的中高收入階層及對投資敏感客匹配；客戶定位以經(jīng)開區(qū)為中心輻射全市面向全省及省外的投資、經(jīng)營客戶客戶構(gòu)成經(jīng)開區(qū)域政務(wù)區(qū)域全市區(qū)域安徽區(qū)域異地區(qū)域豐富的客戶資源和繁密的全國化交易網(wǎng)絡(luò)5年二十萬組客戶資源積累；省內(nèi)十二個城市區(qū)域的市場份額*合富輝煌〔中國〕為中國地產(chǎn)代理行業(yè)領(lǐng)先者，將會通過其龐大的資源優(yōu)勢為本工程帶來更多投資客戶和資源客戶構(gòu)成工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略合肥商圈演變——2004年商業(yè)規(guī)劃北區(qū)商業(yè)副中心新站商業(yè)副中心東七商業(yè)副中心葛大店商業(yè)副中心經(jīng)開區(qū)商業(yè)副中心政務(wù)區(qū)商業(yè)副中心南七商業(yè)副中心西七商業(yè)副中心在2004年編制的合肥商業(yè)規(guī)劃中全市商業(yè)重點仍然分布在老城區(qū)周邊；在實際建設(shè)中，局部商業(yè)副中心位置出現(xiàn)變化，逐漸向中心區(qū)域靠攏；隨著城市的開展，規(guī)劃中的各商業(yè)副中心有出現(xiàn)與中心商圈不斷融合，范圍不斷擴大的趨勢。工程價值體系梳理合肥商圈演變——2021年合肥商圈重新調(diào)整中心商圈規(guī)模擴大，功能強化；到2021年，合肥商業(yè)開展總體目標(biāo)實現(xiàn)大跨越：社會消費品零售總額到達(dá)4500億元；商業(yè)營業(yè)總面積到達(dá)2000萬平方米，其中零售商業(yè)設(shè)施面積達(dá)1000萬平方米；建成“東進(jìn)西出、輻射南北〞的區(qū)域性商貿(mào)中心；建成安徽“購物天堂〞。本工程屬于核心商圈的組成局部，并可借助中心商圈擴大工程的輻射能力北部組團濱湖新區(qū)西南組團西部組團老城區(qū)東部組團城市空間架構(gòu)—“141城市空間開展戰(zhàn)略〞以主城區(qū)為核心，依托主城區(qū)建設(shè)，著力建設(shè)四大城市副中心和濱湖新區(qū)；城市由單中心向多中心轉(zhuǎn)變。城市規(guī)劃形態(tài)—“一核一圈五軸〞形成以合肥中心城區(qū)為核心，周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點開展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。城市開展方向—“西南組團&濱湖新區(qū)〞未來房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域西南組團成為合肥區(qū)域開展強勁板塊主要向西、向南方向開展適當(dāng)向北、向東方向開展老城提升，三面整合，兩向拓展目前經(jīng)開區(qū)主要商業(yè)集中在明珠廣場，東面工業(yè)區(qū)為主，向西住宅密集，商業(yè)營業(yè)面積約5萬平米，整體檔次較低，區(qū)域商業(yè)檔次有待提升港澳廣場百樂門中環(huán)城明珠廣場2.1公里2.5公里1.2公里城市副中心綜合體開發(fā)，區(qū)域商業(yè)面臨升級工程價值體系梳理往包河區(qū)南二環(huán)翡翠路繁華大道芙蓉路金寨路往政務(wù)區(qū)繞城高速往市區(qū)往肥西易初蓮花交通：到市區(qū)需要依靠快速干道，本工程商業(yè)對區(qū)域3-5公里范圍內(nèi)輻射力較強工程價值體系梳理工程商業(yè)屬性定位城西南璀璨之都——優(yōu)勢資源綜合體安醫(yī)大學(xué)安醫(yī)附二院工業(yè)區(qū)丹霞翠微苑西城秀里明珠湖畔九溪江南港澳廣場文錦新城報業(yè)園中環(huán)城國耀一方城合工大安徽大學(xué)中銳學(xué)校潤安公學(xué)易初蓮花中州家具東方商城明珠酒店會展中心徽園區(qū)位優(yōu)勢港澳商務(wù)會所707足浴足浴棋牌港澳快捷賓館芙蓉菜市場喜客多百姓緣大藥房明朝咖啡休閑會所明君商務(wù)會所永宜賓館天軒酒樓洗浴中心好朋友超市明月麗晶酒店韓江春.快樂客棧合家福工程西側(cè)商業(yè)較為集中，多以社區(qū)商業(yè)為主，以滿足小區(qū)居民生活需求。由于工程緊鄰安醫(yī)附院，周邊住宿類商業(yè)較多。業(yè)態(tài)定位優(yōu)勢影城游戲動漫4F特色餐飲健身美體3F咖啡茶藝天下美食休閑娛樂品牌長廊精品百貨沃爾瑪超市蘇寧電器蘇寧電器咖啡茶藝沃爾瑪超市休閑娛樂天下美食麗人天地2F親子家園文化用品蘇寧電器/社區(qū)配套天下美食社區(qū)配套潮流前沿1F精品百貨運動匯咖啡茶藝酒吧影院精品百貨電器超市游戲電玩休閑足浴咖啡茶藝餐飲親子樂園產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢優(yōu)勢資源區(qū)位優(yōu)勢業(yè)態(tài)優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢綜合體工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略我們致力將港澳廣場打造為區(qū)域高知型終端消費場所，立足年輕家庭消費和商務(wù)消費集一體的多功能、多主題，引領(lǐng)區(qū)域嶄新生活方式的地標(biāo)性商業(yè)旗艦集特色餐飲、商業(yè)、購物、公寓于一體的城市時尚活力MALL吃、喝、玩、樂、逛一站式消費潮流時尚生活閑暇最ＨＩ的娛樂先鋒livingmallLiving活的;活著的2.現(xiàn)存的3.在活動中的;在使用著的4.充滿生氣的;活潑的;生動的...LivingMall不同于ShoppingMall的地方在于，它面向生活需求，而不是單純的購物需求；它面向以家庭、圈子等為單位的消費群體，而不單純把消費對象假想成獨立的個體，它給顧客提供了一種不同于傳統(tǒng)商業(yè)的消費模式；LivingMall的定位應(yīng)是情感定位與功能定位的統(tǒng)一。整體工程的推廣定位西南財富新地標(biāo)金鉆旺鋪

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工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略？關(guān)于價格定位的思考：關(guān)鍵詞：利潤、速度、雙贏在確保利潤最大化的同時，保持適當(dāng)?shù)匿N售去化速度，以免造成積壓態(tài)勢，對后期銷售或者說企業(yè)的形象推廣都造成不良的影響。如何實現(xiàn)利潤最大化與最快去化速度的雙贏?價格策略：平開高走，逐步拉升價格策略說明：首次面市保證適當(dāng)?shù)娜セ俣龋菏状伍_盤工程處于立市階段，采用相對較為平穩(wěn)的價格入市，防止因價格高而引起的市場風(fēng)險，保證一期的成功立市，確保適當(dāng)?shù)娜セ俣?，制造一期熱銷氣氛；區(qū)域的價格標(biāo)桿地位：以適度進(jìn)取的價格推出少量標(biāo)桿型鋪位，樹立工程區(qū)域標(biāo)桿形象；適當(dāng)?shù)膬r格漲幅：借助主力店的進(jìn)駐、品牌形象逐步提升、市場認(rèn)知度的進(jìn)一步增強，適度調(diào)整價格，確保利潤的最大化。市場比準(zhǔn)價定價策略階段性溢價按照市場比較法，確定工程起步均價：依據(jù)周邊競爭個案銷售動態(tài)及客戶群體的分散性的影響，及本工程所處區(qū)位規(guī)劃、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等等；定價采用市場比較法和收益復(fù)原法相結(jié)合。溢價局部：隨著主力店的簽約、進(jìn)駐及營業(yè)等等工程利好銷售，適度溢價；按照后續(xù)的開發(fā)品牌影響力提升，適度溢價根據(jù)市場供需關(guān)系，適度溢價根據(jù)區(qū)域階段性利好消息，適度溢價。時機溢價配套溢價產(chǎn)品溢價+租金復(fù)原法市場比較法市場比較法<市場競爭性樓盤比對價>

本案大唐國際城樂客來新天地購物廣場西環(huán)中心廣場軟因素權(quán)重評分(X1)評分(X2)評分(X3)評分(X5)評分(X6)整體區(qū)位20%1618131917商業(yè)氛圍20%1517111915人流量20%1517101816主力店15%1414121314交通條件10%67597發(fā)展商實力5%44444規(guī)模主題5%54454升值前景5%44354加權(quán)總評分12.5513.87.7614.7513各項目售價P1(a)

P2(a)17389P3(a)11515P4(a)17255P5(a)16341參照權(quán)重(%)Y1

Y220%Y350%Y510%Y620%目標(biāo)加權(quán)售價

15813

18622

14681

15775加權(quán)后價格P1(b)

P2(b)3162P3(b)9311P5(b)1468P6(b)3155本項目加權(quán)平均價格17097收益復(fù)原法比較法<區(qū)域可比對工程租金收益>主街區(qū)及可比主力型商業(yè)商業(yè)體量（平方米）平均租金（元/月/平米）內(nèi)街商鋪沿街商鋪桐山購物廣場3500040-5090-110瑞格時代廣場4000015-2550-60天地匯2000025-3040-60天時商埠2500020-3030-40金星商業(yè)街150001830本項目同等區(qū)域項目租金水平2655工程所處地段目前商業(yè)氣氛欠成熟，住宅現(xiàn)入駐率較低，故收益率按照6%計算來反推售價；公式為：預(yù)設(shè)租金底價*12〔個月〕/6%=可支撐售價，并按照8%遞增計算來年租金；〔26-55〕*12/6%*〔1+8%*2〕=12870元/平米，按照區(qū)域內(nèi)平均租金水平最高值55計算。定價方法價格權(quán)重價格結(jié)果市場比較170970.813677收益還原128700.23861合計116253各定價方法綜合實售均價按照先前所述：市場比較法80%的權(quán)重及收益復(fù)原法20%權(quán)重測算均價，首期入市實售均價建議為17000元/平米左右。工程理性入市銷售均價為:17000元/平米左右(底價均價)本參考均價僅僅是以現(xiàn)在市場行情下本案可類比因素作出的價格預(yù)判，僅作參考;最合理的定價將在樓盤即將面市前，各可比參數(shù)出來后，再根據(jù)市場行情定價;銷售面價可根據(jù)折扣及返租等等銷售政策,適當(dāng)上調(diào)返點;隨著市場的變化，且主力店的進(jìn)駐，市場認(rèn)知度的加強，客戶需求量的加大等等溢價價值的提升，工程銷售價格還可適當(dāng)上浮。工程理性入市銷售均價為:21000元/平米左右(面價均價)可售面積：一層：約13570平米二層：約10050平米三層：約9100平米四層：約4100平米共計：約36820平米沃爾瑪電器潮流前沿精品世界文人博客麗人生活秀休閑空間運動匯總計一層0120018506800000030750二層6800120000800185001600三層68000000018500四層00000000美食天地品茗小站風(fēng)情餐廳總計一層18201200011070二層230012000三層230000四層002250動感地帶浴足吧親子樂園影城K歌之王游戲達(dá)人總計一層12000000013600二層15006500012001600四層01200049006500購物餐飲娛樂自持面積：一層：約500平米二層：約8000平米三層：約6800平米四層：約4900平米共計：約20210平米57020平米工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略整體營銷策略總綱推廣策略推貨編排形象展示高調(diào)亮相：以“一站式國際潮流livingmall〞為主題，結(jié)合沃爾瑪入駐等，從各個角度深度演繹工程的投資價值恰當(dāng)控制產(chǎn)品的推盤節(jié)奏，根據(jù)客戶積累情況和市場反響，制造市場稀缺，實現(xiàn)產(chǎn)品供給和銷售平衡，持續(xù)熱銷局面。群眾媒介與小眾媒介相互結(jié)合，在控制本錢的根底上最大化整合各項優(yōu)勢媒體資源媒體組合營銷編排結(jié)合階段推廣主訴求點，利用事件營銷活動，轟擊市場，持續(xù)市場熱度，形成良好的市場形象，利于后期的口碑傳播12345通過現(xiàn)場包裝和實景展示，給客戶以價值體驗。工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略階段推廣的兩條主線推廣線產(chǎn)品線業(yè)內(nèi)傳播群眾傳播開盤預(yù)熱網(wǎng)站建設(shè)物料準(zhǔn)備戶外鎖定時間8月7月5月10月9月推廣階段展示推廣相關(guān)物料營銷節(jié)點12月1月11月6月推廣主題工地圍板、戶外、電視、報廣、軟文、電臺、網(wǎng)絡(luò)、樓宇液晶、公交車身、拓展活動、現(xiàn)場接待、雜志銷售中心、樣板房、示范區(qū)、企業(yè)品牌展示區(qū)、工法展示、建筑裝修展示單位施工、現(xiàn)場實景展示、網(wǎng)站工地圍板、媒體滲透、事件營銷與沃爾瑪一起錢進(jìn)模型、3D片、宣傳冊、手袋、水杯模型、3D宣傳片、宣傳冊、水杯、手袋市場預(yù)熱期客戶儲藏期持續(xù)熱銷期創(chuàng)業(yè)論壇開盤盛典招商巡展沃爾瑪投資講座臨時接待中心裝修接待中心進(jìn)場認(rèn)籌片區(qū)價值論壇2月事件營銷工地圍板、戶外、網(wǎng)絡(luò)、報廣軟文、燈桿旗模型、3D宣傳片、宣傳冊、水杯、手袋、樓書、光碟前期籌備預(yù)熱、炒作造勢系列事件籌劃形成一期營銷階段最高潮以開盤盛典點燃營銷沸點穩(wěn)固延續(xù)熱銷營銷目的西南中心驚現(xiàn)財富新地標(biāo)公開接受客戶咨詢開盤期接待中心開放蘇寧簽約整體營銷策略營銷總綱商家聯(lián)宜會品牌領(lǐng)路投資信心保證中心商圈，人氣金銀旺鋪開盤熱銷整體營銷策略營銷主線202120217891011125671012348財富新地標(biāo)——現(xiàn)身西南中心西南中心XX萬人無處消費，和你有關(guān)財富夢想，全城綻放。股市蕭條下，資本投資如何增值？為什么沃爾瑪有如此財富效應(yīng)。咨詢/形象認(rèn)籌期認(rèn)籌期持銷期xxx業(yè)主的共同選擇，您還等什么？XXX二期，財富之門再次開啟，唾手可得的機遇即至。開盤期持銷期開盤期加推清盤最后的財富時機，稍縱即逝鉆級金鋪,壓軸登場。蘇寧電器開業(yè)大地影城簽約整體營銷策略分階段營銷部署目標(biāo)形象推廣、市場預(yù)熱（迅速提高項目知名度，告知項目規(guī)劃，宣傳項目的投資價值，積累盡量多的意向客戶。）訴求重點區(qū)域價值；項目價值；推廣主題財富新地標(biāo)——現(xiàn)身西南中心XX萬人無處消費，和你有關(guān)推售節(jié)奏形象樹立、價值詮釋、品牌營造銷售線銷售團隊組建、人員培訓(xùn)、銷售百問及其他銷售物料、折頁、海報、手提袋等展示線現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)、工地包裝、戶外廣告客戶線客戶對區(qū)域及項目的價值認(rèn)同推廣線媒體組合：戶外廣告、報紙軟文、網(wǎng)絡(luò)、短信等；戶外——金寨路大牌、市區(qū)戶外廣告牌、高速路出入口廣告牌。報紙——合肥晚報、新安晚報、安徽商報等主流媒體發(fā)布軟文信息和少量的硬廣；網(wǎng)絡(luò)——在合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)、搜房網(wǎng)等主流網(wǎng)站設(shè)立專欄網(wǎng)頁，并不時發(fā)布新聞報道；短信——針對萬客會、合富已有客戶資源庫進(jìn)行短信群發(fā)，告知項目信息；品牌線進(jìn)行系列活動公關(guān)，重點借勢沃爾瑪、蘇寧電器、大地影城的強勢進(jìn)駐（如沃爾瑪簽約儀式投資講座，“為什么沃而瑪選址港澳廣場”市場預(yù)熱期6-8月確定營銷方案營銷團隊組建銷售市調(diào)現(xiàn)場包裝確定銷售物料確定銷售人員進(jìn)駐接待中心銷售團隊培訓(xùn)及考核營銷準(zhǔn)備期分階段營銷部署銷售工作銷售人員進(jìn)駐接待中心銷售團隊正式組建,“8+2〞的案場人員結(jié)構(gòu)模式銷售團隊培訓(xùn)及考核對銷售團隊進(jìn)行全面的培訓(xùn)考核,主要包括房地產(chǎn)根底知識、商業(yè)地產(chǎn)根本知識、工程深化理解、接待流程及標(biāo)準(zhǔn)、合同培訓(xùn)、談判技巧等等系列專業(yè)化培訓(xùn)，并進(jìn)行嚴(yán)格考核，從各個環(huán)節(jié)提升案場置業(yè)參謀的職業(yè)素養(yǎng)分階段營銷部署廣告工作現(xiàn)場包裝圍墻、大牌、售樓部內(nèi)部展板、門頭、吊旗等現(xiàn)場包裝，接待中心軟裝單頁、折頁、手提袋、招商手冊等銷售物料設(shè)計物料準(zhǔn)備分階段營銷部署西南中心XX萬人無處消費，和你有關(guān)階段性傳播主題財富新地標(biāo)——現(xiàn)身西南中心形象期股市蕭條下，資本投資如何增值？分階段營銷部署戶外廣告牌亮相買鋪子，做“房主〞還是“房奴〞？分階段營銷部署通過戶外/報媒向市場告知，進(jìn)行商業(yè)先期蓄水。進(jìn)行系列活動公關(guān)，