房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2023年第四季度天津?qū)懽謽桥c零售市場(chǎng)概況

戴德梁行戴德梁行-2大連大連2022年人口(百萬(wàn))第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率大連天津青島大連西安?中國(guó)居民可支配收入按扣除相關(guān)稅收和強(qiáng)制性社會(huì)保障繳河?xùn)|區(qū)2023年第四季度綜合用地(含住宅)38,67067,7008,337津東沙(掛)2023-027號(hào)河西區(qū)天津柳林街區(qū)城市更新產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司2023年第四季度商業(yè)/辦公用地13,4093,500≤2.51,044津西柳(掛)2023-028號(hào)河?xùn)|區(qū)天津市川商科技發(fā)展有限公司2023年第四季度商業(yè)/辦公用地4,7194,300不大于2.53,675津東新(掛)2023-029號(hào)南開(kāi)區(qū)天津泰達(dá)融晟城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司2023年第四季度綜合用地(含住宅)18,98230,1002.95,469津南保(掛)2023-031號(hào)河?xùn)|區(qū)天津津龍灣城市更新產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司2023年第四季度綜合用地(含住宅)12,42115,1002,772津東紅(掛)2023-030號(hào)南開(kāi)區(qū)天津中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2023年第四季度綜合用地(含住宅)29,608128,30026,897津南玉(掛)2023-017號(hào)戴德梁行戴德梁行-3平方米500,000400,000300,000200,000100,0002014201520162017201820192020202120222023新增供應(yīng)凈吸納量空置率40%3O%1O%2,617,20982.1134.75%34.75%13,063環(huán)比環(huán)比環(huán)比1501202014201520162017201820192020202120222023戴德梁行-5友誼路戴德梁行友誼路戴德梁行-6戴德梁行-6七大核心區(qū)域總存量南京路59.191.6431.43%29.686.6437.89%友誼路16.380.8135.12%金融城81.2947.27%天津西站18.975.9425.99%22.169.6720.81%15.970．4445.69%注：“平均租金”指基于建筑面積計(jì)算的寫(xiě)字樓租金面價(jià)（元/平方米/月）。戴德梁行-6未來(lái)供應(yīng)(2024-2026)平方米400,000未來(lái)供應(yīng)（2024-2026）300,000200,000100,0002025年2026年2025年2026年友誼路其他金融城友誼路其他金融城戴德梁行-72.8%26.4%23.4%租賃成交其他貝殼1,688(擴(kuò)租)旺海國(guó)際海河沿線小凱飛楊1,525魯能國(guó)際中心其他NNIT1,500中國(guó)人壽金融中心小白樓1,300戴德梁行戴德梁行-8概況?本季度，天津市區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有新項(xiàng)目入市，存量穩(wěn)定在261.7萬(wàn)平方?經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍處于緩慢修復(fù)階段，需求穩(wěn)步改善，本季度，市場(chǎng)凈吸納量為13,063平方米，環(huán)比上漲22%；空置率環(huán)比微降。.5個(gè)百分點(diǎn)至34.8%。大部分企業(yè)租賃預(yù)算縮減，帶動(dòng)市場(chǎng)整體成交租金延續(xù)下行趨勢(shì)至每月每平方米人民幣82.1元，環(huán)比下降1.1%?在企業(yè)降本增效的主基調(diào)下，TMT、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)延續(xù)穩(wěn)健的市場(chǎng)需求，本季度TMT類企業(yè)成交占比26.4%，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)成交占比23.4%；具體成交，如跨國(guó)IT咨詢服務(wù)公司NNIT在魯能國(guó)際中心租賃1,500平方米辦公面積?2024年，天津市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅友誼路商圈預(yù)計(jì)迎來(lái)一個(gè)融邦大廈項(xiàng)目供應(yīng)，將給市場(chǎng)帶來(lái)5.2萬(wàn)平方米的新增辦公面積。?當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)總體延續(xù)緩慢修復(fù)，大部分企業(yè)企穩(wěn)回升基礎(chǔ)尚不牢固，未來(lái)一年，企業(yè)以降本增效為目的的搬遷需求將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。?增量需求萎縮，退租量擴(kuò)張，致市場(chǎng)去化持續(xù)承壓，租金方面，"以價(jià)換量"策略將為市場(chǎng)去化主旋律，以低價(jià)刺激需求，帶動(dòng)成交，預(yù)計(jì)2024年，租金或?qū)⒀永m(xù)下探。?本季度，國(guó)務(wù)院確定天津?yàn)槿珖?guó)第七超大城市，確立天津在全國(guó)城市格局中的地位。天津城市地位的穩(wěn)固提升將有效吸引大型企業(yè)遷入天津，加大在天津投戴德梁行戴德梁行-9350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000首層租金最低報(bào)價(jià)平方米400,0002015201520162017201820192020202120222023(50,000)新增供應(yīng)凈吸納量空置率16%14%12%8%4%2%2,722,15942714.29%8,170環(huán)比環(huán)比環(huán)比租金水平租金水平1,0008006004002000810450645270500200690350400250400200430250首層租金最高報(bào)價(jià)友誼路友誼路總存量58.3588.919.1%4.3308.08.9%42.5448.020.2%友誼路33.6490.310.5%18.5293.212.0%津?yàn)I大道34.5363.63.3%海河沿線12.6311.414.9%注：“平均租金”指基于使用面積的首層報(bào)價(jià)（元/平方米/月不包含物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等。未來(lái)供應(yīng)(2024-2025)未來(lái)供應(yīng)（2024-2025未來(lái)供應(yīng)（2024-2025）300,000200,000100,0002024年2025年南京路-濱江道-和平路南京路-濱江道-和平路南京路-濱江道-和平路小白樓友誼路南市-老城廂津?yàn)I大主要新店開(kāi)幕天津大悅城南市老城廂SHAKESHACK餐飲天津大悅城南市老城廂BUTTERFUL&CREAMOROUS餐飲和平大悅城南京路濱江道-和平路CCBAGEL&SCONE餐飲恒隆廣場(chǎng)南京路濱江道-和平路天真藍(lán)天河城南京路-濱江道-和平路ABlueberry時(shí)尚零售世紀(jì)都會(huì)南京路-濱江道-和平路萍姐火鍋餐飲萬(wàn)象城友誼路COVERNAT時(shí)尚零售700,000600,000500,000400,000300,000200,00010o,0000201320142015201620172018201920202021202220232024F2025F概況?本季度，天津市區(qū)零售市場(chǎng)沒(méi)有新增購(gòu)物中心項(xiàng)目入市，市場(chǎng)存量穩(wěn)定在272.2萬(wàn)平方米。?本季度，消費(fèi)市場(chǎng)熱度較上季度有所回落，但整體仍呈持續(xù)向好發(fā)展，各實(shí)體商業(yè)也積極參與"雙11"、"雙旦"等購(gòu)物節(jié)，推出多元促消費(fèi)機(jī)制，帶動(dòng)線下消費(fèi)增長(zhǎng)。本季度，在商業(yè)活動(dòng)的帶動(dòng)下，天津零售市場(chǎng)凈吸納量錄?"首店經(jīng)濟(jì)"持續(xù)提質(zhì)擴(kuò)量，核心商圈、核心項(xiàng)目、核心鋪位成為首店擇址的關(guān)鍵考量，如SHAKESHACKBUTTERFUL&CREAMOROUS巴洛克黑金概念店入駐南開(kāi)大悅城CCBAGEL&SCONE入駐和平大悅城；女裝品牌ABLUEBERRY入駐天津天河城購(gòu)物中心。展望?2024年，市區(qū)預(yù)計(jì)迎來(lái)近20萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，其中泰達(dá)薈項(xiàng)目為核心商圈存量城市更新項(xiàng)目，和融廣場(chǎng)為區(qū)域新增供應(yīng)項(xiàng)目；未來(lái)核心商圈存量市場(chǎng)將迎來(lái)升級(jí)，同時(shí)在新建項(xiàng)目的帶動(dòng)下區(qū)域商業(yè)空白也將得到有效填補(bǔ)。?市場(chǎng)"馬太效應(yīng)"明顯，未來(lái)市場(chǎng)租金表現(xiàn)或?qū)⒀永m(xù)分化，核心商圈項(xiàng)目受品牌更迭影響有望帶