房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險點及籌劃案例提示

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險點及籌劃案例提示一個思考方法：節(jié)稅籌劃兩個方面。對于規(guī)避涉稅風(fēng)險，筆者在這里結(jié)合咨詢實踐對相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行具體分析，對房地產(chǎn)業(yè)在日常操作上存在的主要涉稅風(fēng)險點作一個歸納（33個風(fēng)險點）。5個風(fēng)險點：增，稅負(fù)加大；2、沒有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天申報契稅；3、虛增拆遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；4、以股權(quán)收購方式取得的土地使用權(quán)，溢價部分無法列支土地成本；”手段取得土地，無法列支土地成本。在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)存在3個風(fēng)險點：6、總體規(guī)劃設(shè)計未考慮財稅因素對成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；7、虛開規(guī)劃設(shè)計費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；在融資環(huán)節(jié)存在6個風(fēng)險點：（包括企業(yè)和個人）融入的資金利息支出未取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無法入賬；“名股實債”形式下支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據(jù)；11、支付的利息可能涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行；12、與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來未支付利息，存在偷逃稅金問題；13、通過關(guān)聯(lián)企業(yè)融資或者借款，往往存在應(yīng)付未付利息問題；在工程建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在6個風(fēng)險點：15、虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；16、綠化和配套工程項目操作不規(guī)范虛增建設(shè)成本；17、“甲供材料”操作不規(guī)范造成復(fù)雜抵稅18、實際發(fā)生工程支出但不索要發(fā)票；19、簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；在預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個風(fēng)險點：21、取得預(yù)售收入（包括定金、誠意金）沒有按規(guī)定及時申報納稅；22、沒有按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；23、預(yù)售合同沒有足額及時繳納印花稅；24、銷售合同（發(fā)票）為陰陽合同（發(fā)票），未如實申報收入；未代扣代繳稅金；、返遷房未申報納稅，或未按市場公允價申報納稅；、以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報納稅；28、裝修收入沒有申報納稅；在清算環(huán)節(jié)存在4個風(fēng)險點：30、取得的發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；31、購買虛假發(fā)票虛增成本；32、企業(yè)高管的個人收入沒有全額繳納個人所得稅；33、關(guān)聯(lián)方交易定價不合理等。程操作兩個方面去考慮，如果要系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅事項請看筆者的《房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃實務(wù)》和《房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃演練全集》兩本書，其中的演練全集是一本案例集，其目錄如下：開發(fā)房產(chǎn)需資源取得土地有方法土地作價去投資投資成本咋確認(rèn)平整土地系勞務(wù)稅收界定為服務(wù)臨時設(shè)施過渡用涉稅處理影響遠(yuǎn)拆遷補(bǔ)償需交稅青苗補(bǔ)償無稅事拆遷還房不可少涉稅事項會計理開發(fā)用地要清理拆遷補(bǔ)償稅有事不動產(chǎn)有附屬物銷售計稅需當(dāng)心甲供材料有空間操作不當(dāng)是風(fēng)險甲供材料日漸多操作方法需分析開發(fā)資格是資源扣除政策是金牌融資證明見效果是否提供有講究土地閑置費(fèi)扣除不同稅種有差異合作建房有規(guī)定實務(wù)操作需理清合作建房可操作納稅時間有講究合作建房好進(jìn)行土地增值需清算BT后面還有BOT項目運(yùn)行有稅收項目結(jié)束好清算政策把握是關(guān)鍵經(jīng)適房產(chǎn)好開發(fā)稅收優(yōu)惠利在先房企收取誠意金納稅性質(zhì)如何定定金返息可以做稅收風(fēng)險需提防房產(chǎn)公司推產(chǎn)品公司包售可增利打包出售講技術(shù)操作不當(dāng)有風(fēng)險銷售價格與費(fèi)用土地籌劃是關(guān)鍵打折銷售方法好實際操作需籌劃普通豪華分開算操作得當(dāng)稅可斷控制增值分水嶺政策界限要分清大樓多次來轉(zhuǎn)讓稅收可以大幅降終止經(jīng)營有策略巧妙籌劃是關(guān)鍵稅收優(yōu)惠可利用政策界限需分清籌劃土地增值稅房產(chǎn)企業(yè)需謹(jǐn)慎投資以后再轉(zhuǎn)讓增值處理有風(fēng)險轉(zhuǎn)讓舊房平常事土地增值細(xì)分析土地轉(zhuǎn)讓可操作方式不同稅有別四、房產(chǎn)運(yùn)營的財稅籌劃案例產(chǎn)權(quán)經(jīng)營好營運(yùn)涉稅事項需當(dāng)心房產(chǎn)銷售變投資政策堤壩繞過去獨資企業(yè)想購房名義不同稅異樣股東買房為避稅操作不當(dāng)會受累私房出租需修理時機(jī)不同利有異私房出讓給表弟如何操作最有利個人房產(chǎn)好轉(zhuǎn)讓手續(xù)不同稅有別私房贈送政策變投資轉(zhuǎn)讓都可選個人房產(chǎn)可出租稅收優(yōu)惠豐財源無論分房或買房股東繳稅一個樣產(chǎn)品過戶給股東視同銷售各稅種擁有專利好運(yùn)籌影響稅籌劃案例籌劃節(jié)約房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是核心房產(chǎn)原值稅基礎(chǔ)合理操作有技巧房租合同可簽署費(fèi)用劃分有講究地下建筑好經(jīng)營房產(chǎn)稅收要理清租賃倉儲巧轉(zhuǎn)換雙贏籌劃天地寬綜合商場多模式房產(chǎn)稅收有區(qū)別轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán) 些稅房產(chǎn)稅收有減免程序操作做在前六、購買房產(chǎn)的財稅籌劃案例買房換房有技巧如何選擇需籌劃換房操作方法多精心操作稅不同買房過程有契稅房產(chǎn)價格好操作資產(chǎn)轉(zhuǎn)移有契稅內(nèi)部劃轉(zhuǎn)能免繳債務(wù)重組有契稅操作得當(dāng)稅無累土地轉(zhuǎn)移好籌劃買主應(yīng)當(dāng)繳契稅土地流轉(zhuǎn)有優(yōu)惠契稅減免看條件賣房促銷送契稅不如折價來銷售高管工資想避稅如何籌劃有說法職工住房企業(yè)買千方百計為人才低價售房給個人利益?zhèn)鲗?dǎo)屬獎金企業(yè)福利公積金涉及稅收需籌劃企業(yè)綜合效益好深度籌劃有年金年金增加新福利涉稅風(fēng)險需牢記高管工資比較多涉稅事項可籌措實物重獎企員工視同分配報個稅工資薪金扣稅多特殊行業(yè)有優(yōu)惠銷售人員搞承包提成內(nèi)容可取巧工資紅利都是利轉(zhuǎn)化操作有主意工資回家搞消費(fèi)不如提前來承兌工資做成分紅利操作不成蝕把米八、房產(chǎn)增值的財稅籌劃案例不同項目巧規(guī)劃最終利益有差異獨資企業(yè)有風(fēng)險政策利用獲高利借款投資性質(zhì)異靈活運(yùn)用利益增合伙經(jīng)營做企業(yè)成果分配有政策人才收入有多種分類得當(dāng)利更重老板購房為積累