房地產(chǎn)價格和價值

第一節(jié)房地產(chǎn)價格的含義和形成條件一、房地產(chǎn)價格的含義（了解）“現(xiàn)象”價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，他通常用貨幣表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付?！氨举|”價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結在商品中的一般無差別的人類勞動或抽象的人類勞動二、房地產(chǎn)價格的形成條件（熟悉）有用性稀缺性有效需求

第二節(jié)

房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同一、房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處（了解）1.都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn)2.都有波動，受供求因素的影響3.都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價二、房地產(chǎn)價格與一般物品的價格的不同之處（熟悉）不同之處房地產(chǎn)價格般物品的價格區(qū)位關系密切關系不大實質權益的價格物品本身的價格價格同時有買賣價格和租賃價格主要是買賣價格受交易者的個別情況影響易受不易受價格形成時間較長較短第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價格一、房地產(chǎn)需求二、房地產(chǎn)供給三、房地產(chǎn)均衡價格四、房地產(chǎn)供求狀況的分類

一、房地產(chǎn)需求（熟悉）1.房地產(chǎn)需求的含義

房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。

2.決定房地產(chǎn)需求量的因素該種房地產(chǎn)的價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關物品的價格水平；消費者對未來的預期。

3.房地產(chǎn)的需求曲線二、房地產(chǎn)供給（熟悉）1.房地產(chǎn)供給的含義房地產(chǎn)供給：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。

潛在供給量=存量－滅失量－轉換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量＋新竣工量

2.決定房地產(chǎn)供給量的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平；該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。3.房地產(chǎn)的供給曲線

三、房地產(chǎn)均衡價格（熟悉）四、房地產(chǎn)供求狀況分類（熟悉）全國房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況全國同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況第四節(jié)

房地產(chǎn)價格和價值的種類一、價值、使用價值和交換價值（熟悉）

使用價值：

是指物品能滿足人們某種需要的效用如：居住、經(jīng)營的場所交換價值：

是指一種商品同另一種商品相交換的量的關系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。特別注意兩者關系房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。但在房地產(chǎn)估價中首先應對房地產(chǎn)的質量、功能、完損程度、產(chǎn)權等進行“鑒定”,因為這些影響著房地產(chǎn)交換價值的大小。二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值（掌握）成交價格：簡稱成交價，是指在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。市場價格簡稱市價，指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。理論價格：假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格?！獌r值、內在價值、自然價值、自然價格等。評估價值

(appraisalvalue)也稱為評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價，是指房地產(chǎn)估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值。

理解成交價格，需要對其形成機制，主要是賣方要價（供給價格）、買方出價（需求價格）和買賣雙方成交價。在一筆成功的交易中：

買方最高價＞=買賣雙方成交價＞=買房最低要價不同方法得出的評估價值：一般而言：收益法求得的價值傾向于最高買價，成本法求得的價值傾向于最低賣價，市場法求得的價值傾向于成交價格。收益法求得的價值趨向于理論價格，市場法求得的價值趨向于市場價格。不同方法得出的評估價值：在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下：如果市場法求得的價值大大高于收益法求得的價值，則說明這種房地產(chǎn)的價值被市場高估或者房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。當成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應求或者市場景氣。理論上良好的：評估價值=正常成交價格=市場價格三、市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值（掌握）

（一）市場價值

房地產(chǎn)在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：①適當營銷，估價對象以適當?shù)姆绞皆谑袌錾线M行了展示②熟悉情況，即交易雙方都了解估價估價對象并熟悉市場行情。③謹慎行事，即交易雙方都是冷靜、理性、謹慎的；④不受強迫，交易雙方是自愿地進行交易的；⑤公平交易，交易雙方是出于利己動機進行交易的；（二）投資價值1）投資價值

指從某個特定的投資者(即某個具體的投資者)的角度來衡量的價值。2）市場價值某一房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。說明：①投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件。②就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。快速變現(xiàn)價值與謹慎價值（掌握）快速變現(xiàn)價值：指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格。由于房地產(chǎn)的流動性差，如果交易時間較短，則其最可能的價格較低，因此快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。

謹慎價值：指在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價值。謹慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為謹慎價值。

現(xiàn)狀價值現(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值等于市場價值，在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值可能高于市場價值。殘余價值清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。例如，某種針對特定品牌進行了裝飾裝修的餐廳，改品牌繼續(xù)經(jīng)營而出售時，會減少該餐廳的價值。但在房屋征收的情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值，并據(jù)此給予征收補償。四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值（了解）買賣價格：

也稱為銷售價格，是房地產(chǎn)權利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉移給他人，由房地產(chǎn)權利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有價物。

租賃價格（租金）商品租金：

也稱為全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素構成。成本租金：指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構成。準成本租金：是指接近但還達不到成本租金水平的租金。福利租金：是指象征性收取的很低水平的租金?！?jīng)濟租賃房的租金

市場租金也稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金真正的房租構成因素應當包括：①地租；②房屋折舊費，包括結構、設備和裝飾裝修的折舊費；③維修費；④管理費；⑤投資利息；⑥保險費；⑦房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；⑧租賃費用，如租賃代理費；⑨租賃稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續(xù)費；⑩利潤。

估價時一定要分析租約﹗也可能包含著上述房租構成因素之外的費用，如家具設備使用費、物業(yè)服務費用、水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費等；也可能未包含上述真正的房租構成因素的費用，例如出租人與承租人約定維修費、管理費、保險費等由承租人負擔。抵押價值（掌握）

從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應當是債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押房地產(chǎn)折價的價值或者拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括強制執(zhí)行費用。

抵押價值抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數(shù)抵押價值＝未設法定優(yōu)先受償?shù)氖袌鰞r值－法定優(yōu)先受償款＝未設法定優(yōu)先受償?shù)氖袌鰞r值－拖欠建設工程款價－已抵押擔保的債權額－其他優(yōu)先受償款抵押價值其中，將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值，并有：

己抵押貸款余額再次抵押價值

=未設立法定優(yōu)先受償?shù)氖袌鰞r值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)

保險價值與計稅價值保險價值是將房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應視所投保的險種而定。例如指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟損失(如租金損失)。

計稅價值

也稱為課稅價值，是為征稅的需要，由估價師評估的作為計稅依據(jù)的價值。具體的計稅價值如何，要視稅收政策而定。

征收價值

也稱為征收補償價值，是為國家征收房地產(chǎn)確定被征收房地產(chǎn)的補償提供參考依據(jù)而評估的被征收房地產(chǎn)的價值五、房地產(chǎn)所有權價格、土地使用權價格和其他房地產(chǎn)權利價格（了解）（一）房地產(chǎn)所有權價格

房地產(chǎn)所有權價格，是指房屋所有權價格、土地所有權價格，或者房屋所有權與土地所有權價格。中國目前只有房屋所有權價格，沒有土地所有權價格。

（二）土地使用權價格建設用地使用權(其中又分為出讓土地使用權和劃撥土地使用權)宅基地使用權土地承包經(jīng)營權（三）其他房地產(chǎn)權利價格泛指房地產(chǎn)所有權、土地使用權以外的各種房地產(chǎn)權利的價格，如地役權價格、抵押權價格、租賃權價格六、完全產(chǎn)權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值（掌握）完全產(chǎn)權價值：指房屋所有權和以出讓方式取得的建設用地使用權在不受任何其他房地產(chǎn)權利等限制情況下的價值。無租約限制價值：是指房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價值出租人權益價值：也稱為有租約限制價值、帶租約的房地產(chǎn)價值，是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權益的價值。承租人權益價值：是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權益的價值無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值七、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值（熟悉）1）歷史成本也稱原始成本、原始價值，簡稱原值、原價，是指資產(chǎn)在購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額，或者購置時所付出的對價的公允價值。2）重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額。3）可變現(xiàn)凈值是指資產(chǎn)正常對外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額扣減該資產(chǎn)至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。4）現(xiàn)值是指預計從資產(chǎn)持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)金額。5）公允價值前提①公平交易；②交易雙方熟悉情況；③交易雙方均是自愿的。是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換的金額。6）賬面價值賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。7）市場價值市場價值是該資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。說明：1、原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。

2、就原始價值、賬面價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。八、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價（了解）1）市場調節(jié)價

市場調節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價格，所以，估價應依據(jù)市場供求狀況進行。2）政府指導價

政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。對于實行政府指導價的房地產(chǎn)，估價結果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度。3）政府定價政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，估價結果應以政府定價為準。

說明：1、政府對價格的干預，還有最高限價和最低限價。對于最高限價的房地產(chǎn)，估價結果不得超過其最高限價；對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結果不得低于其最低限價。

2、政府對價格的干預還有規(guī)定成本構成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。九、基準地價、標定地價和房屋重置價格（熟悉）基準地價：是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點法定最高出讓年限國有土地使用權的平均價格。

標定地價：指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。十、土地價格、建筑物價格和房地價格（熟悉）

對于同一宗房地產(chǎn)而言：

房地價格=土地價格+建筑物價格

土地價格=房地價格－建筑物價格

建筑物價格=房地價格－土地價格十一、總價格、單位價格和樓面地價（掌握）總價格

總價格簡稱總價，是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內的房地產(chǎn)整體的價格。

單位價格

單位價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格，房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。樓面地價

樓面地價：按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。

十二、名義價格和實際價格（掌握）實際價格

是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格

是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格說明：在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1、要求在成交日期時一次付清。

2、如果在成交日期時一次付清，則給予折扣。

3、從成交日期時起分期付清。

4、約定在未來某個日期一次付清。

5、以抵押貸款方式支付。十三、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格（熟悉）期房價格=現(xiàn)房價格-預計從期房到現(xiàn)房期間期房凈出租收益的折現(xiàn)值-風險補償時間——客觀建設期折現(xiàn)率——該類房地產(chǎn)的收益率見例3-2十四、起價、標價、成交價和均價（了解）1）起價

是指所銷售的商品房的最低價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。2）標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。3）成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。4）均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平。十五、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價（熟悉）1）評估價是指人民法院或有關當事人確定擬拍賣房地產(chǎn)的保留價提供參考依據(jù)，對擬拍賣房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結果。2）保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。3）起拍價又稱開叫價格，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。4）應價應價是競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格。5）成交價成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。說明：保留價、起拍價、應價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式，將房地產(chǎn)轉讓給最高應價者的買賣方式。歷年真題1、某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為(B)萬元

A.2500

B.3000

C.3500

D.40002、下列購買某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟的是（假定年利率為6%）（A）

A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付

D.現(xiàn)在首付30%，余款在未來10年內分年等額支付3、某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/㎡，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/㎡，該宗土地的總價為（D）萬元

A.96

B.192

C.240

D.4804、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估(

C

)。

A．掛牌底價

B．正常市場價格

C．競買人可承受的最高價

D．最可能的成交價5、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為(

B)元/m2。

A．3439

B．3473

C．3508

D．36086、在為房地產(chǎn)投?；馂碾U服務估價中，理論上評估的應是(B

)。

A．建筑物重置成本和土地使用重新取得成本

B．建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失

C．建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失

D．建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失7．對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（B）。

A．謹慎價值

B．市場價值

C．殘余價值

D．快速變現(xiàn)價值8．下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（C）。

A．土地總價

B．土地單價

C．樓面地價

D．商品房價格

9.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設用地使用權，委托房地產(chǎn)估價機構評估其可承受的最高價。改估價應采用的價值類型為（A）

A．市場價值

B．投資價值

C．謹慎價值

D．在用價值10.某套商品住宅房的建筑面積為100㎡，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%；類似商品住宅期房的市場價值為5000元/㎡，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（A）元/㎡。

A．4653B．5347C．5352D．5366一、房地產(chǎn)價格影響因素概述（一）對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識

（掌握）

(1)不同的影響因素或者其變化，導致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會導致房地產(chǎn)價格上漲，這類因素成為增值因素。有的因素或者其變化導致房地產(chǎn)價格下降。這類因素可稱為貶值因素。鐵路——或增值（工業(yè)房地產(chǎn)）；或減值（住宅房地產(chǎn)）(2)不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價格升降幅度較大，有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價格升降幅度較小。住宅——朝向影響大；商業(yè)——樓層影響大

(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的：

有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產(chǎn)價格，隨其變化會降低或提高房地產(chǎn)價格有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格道路、高架橋——便捷、噪音——居住、商業(yè)——據(jù)道路遠近

(4)有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關，有些與時間有關。需求因素會立刻引起房地產(chǎn)價格的變動供給、稅收因素對房地產(chǎn)價格的影響則會經(jīng)過一段時間才表現(xiàn)出來。

供給彈性大、??？？？?

房價，短時間內我需求說了算?。。?！(5)各種因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的，隨著時間的推移影響程度會發(fā)生改變：重視樓層——重視朝向樓層影響大——景觀影響大(6)同一影響因素對不同地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的：南方——風水北方——朝向

(7)各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的：“邊際效用遞減”當綠化率低——“邊際效用大”——影響大；當綠化率高——“邊際效用小”——影響小

(8)某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用來量化或只能通過估價理論知識、實踐經(jīng)驗以及市場的深入調查作出判斷。

GDP、人口、可支配收入、成本、稅收房地產(chǎn)價格定量環(huán)境、房型經(jīng)驗房地產(chǎn)價格影響因素的分類（熟悉）

房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)外部因素

影響房地產(chǎn)的自身因素區(qū)位因素實物因素權益因素位置交通周圍環(huán)境景觀外部配套設施土地實物狀況住宅建筑物實物狀況權利狀況使用管制相鄰關系

影響房地產(chǎn)的外部因素人口因素制度政策因素經(jīng)濟因素社會因素國際因素心理因素其他因素人口數(shù)量、人口質量人口結構房地產(chǎn)制度政策、稅收政策金融政策特殊政策相關規(guī)劃與計劃經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率PKPK世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況政治對立狀況、軍事沖突狀況農(nóng)村城市政治安定狀況、社會治安狀況城市化、房地產(chǎn)投機房地產(chǎn)價格影響因素一般因素區(qū)域因素個別因素房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)狀況因素房地產(chǎn)市場因素房地產(chǎn)交易因素

二、房地產(chǎn)自身因素（掌握）房地產(chǎn)自身因素實物因素權益因素區(qū)位因素實物因素土地實物因素土地面積與土地形狀地形、地勢土壤及地基狀況土地開發(fā)程度建筑物實物因素建筑規(guī)模建筑外觀建筑結構設施設備裝飾裝修層高與室內凈高空間布局防水保溫、隔熱、隔聲通風、采光、日照維護情況和完損狀況權益因素權利狀況房屋所有權或使用權？是否共有？共有類型？國有用地或集體用地？剩余使用年限？是否有他項權利？產(chǎn)權是否明晰、糾紛？土地用途管制房地產(chǎn)用途管制規(guī)劃管制使用管制相鄰關系為相鄰權利人用水、排水提供便利為相鄰權利人通行提供便利為相鄰權利人建造、修繕建筑物以及鋪設管線提供便利區(qū)位因素位置方位與相關場所的距離臨街狀況樓層朝向道路狀況出入可利用的交通工具交通管制停車方便程度以及交通收費情況

外部配套設施交通周圍環(huán)境與景觀大氣環(huán)境水文環(huán)境聲覺環(huán)境視覺環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境人文環(huán)境

三、人口因素（熟悉）人口因素人口數(shù)量人口結構人口素質人口增長率=x100%人口自然增長率=x1000‰

=人口出生率—人口死亡率人口機械增長率=x1000‰本年人口增長絕對數(shù)年平均總人數(shù)本年出生人數(shù)—本年死亡人數(shù)本年遷入人數(shù)—本年遷出人數(shù)年平均總人數(shù)年平均總人數(shù)

四、制度政策因素制度政策因素房地產(chǎn)制度政策稅收制度政策有關規(guī)劃和計劃金融制度政策有關特殊政策（一）房地產(chǎn)制度政策（熟悉）房地產(chǎn)的所有制交易管理制度價格政策：高價政策、低價政策政府對房地產(chǎn)的價格的限制與調節(jié)政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格；規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本和利潤率來定價；制定最高限價，規(guī)定房地產(chǎn)交易時不得突破此價格；建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。（二）金融政策（掌握）（1）房地產(chǎn)信貸政策增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模放松或收緊房地產(chǎn)貸款調整房地產(chǎn)信貸投向提高或降低最低購房首付款比例上調或下調貸款利率提高或降低房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)上限延長或縮短最長購房貸款期限等（2）結論嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上升；反之，下降。提高最低首付款比例，上調購房貸款利率、會降低購買支付能力、提高購房門檻，從而會減少商品房需求，進而會降低商品房價格。（三）稅收制度政策（掌握）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)的稅收房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收1.房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

包括稅目作用機理短期內的作用結果開發(fā)環(huán)節(jié)稅耕地占用稅

固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅增加開發(fā)稅，增加開發(fā)建設成本，推動價格上升減少開發(fā)稅，會使房地產(chǎn)價格下降賣方市場（供不應求），成本上升轉嫁給消費者，價格上升

買方市場（供大于求），成本上升只能壓縮開發(fā)商的利潤，價格難以上升

包括稅目作用機理短期內的作用結果土地增值稅契稅營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加所得稅印花稅向賣方征收的稅

稅收增加會使房地產(chǎn)價格上升

向買方征收的稅

稅收增加會抵制需求，使價格下降賣方市場增加的稅收可以轉移給買方，價格上漲買方市場增加賣方的稅收使賣方收益減少而價格不變增加買方的稅收，使價格下降2.轉讓環(huán)節(jié)的稅收3.轉讓環(huán)節(jié)的稅收

包括稅目作用機理短期內的作用結果持有環(huán)節(jié)的稅（可同時影響供需）城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅物業(yè)稅增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，會使需求者傾向于購置較小面積的房產(chǎn)，抑制投資和投機需求，導致價格下降

收益性房增增加稅收會減少房地產(chǎn)的凈收益

（四）有關規(guī)劃和計劃（熟悉）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃土地相關規(guī)劃和計劃規(guī)劃住房相關規(guī)劃和計劃（五）有關特殊政策（了解）國家鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展實施西部大開發(fā)振興東北地區(qū)老工業(yè)基地促進中部地區(qū)崛起等重大決策以及設立沿海開放城市建立經(jīng)濟特區(qū)設立開發(fā)區(qū)——相應實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等等——往往會提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格。

五、經(jīng)濟因素（一）

經(jīng)濟發(fā)展

衡量指標——國內生產(chǎn)總值GDP

GDP是對一個國家或一個地區(qū)在一定時期內國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動的總成果的一種計量，從總體上反映了一個國家或一個地區(qū)的經(jīng)濟活動的總規(guī)模、綜合實力和人民生活水平的高低程度。計算方法有收入法、支出法和生產(chǎn)法三種?！醢粗С龇ê怂鉍DP的組成

■消費（C）

■投資(I)

■政府購買（G）

■凈出口(NX)□GDP與房價的關系

■GDP增長說明社會總需求增加，預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上漲（二）

居民收入

衡量指標

■城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長

■農(nóng)村居民人均純收入的增長

居民收入與房地產(chǎn)價格的關系

■收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導致房地產(chǎn)價格上升居民收入對房地產(chǎn)價格的影響程度收入加群體邊際費傾向作用機制對房地產(chǎn)價格的影響低收入者較大收入增加首用于衣食等基本生活改善不大中等收入者較大收入增加提生活水平，增加房地產(chǎn)需求促使房價上升高收入者較小用于儲蓄或投資用于儲蓄和其它投入，則對房價影響不大用于房地產(chǎn)投資或投機，提高房價（三）物價（熟悉）主要指標

■居民消費價格指數(shù)（CPI）

■生產(chǎn)資料價格指數(shù)（PPI）關系

■房地產(chǎn)價格變動沒有納入兩指數(shù)內核算，而是被列入固定資產(chǎn)投資，因此兩指數(shù)的變動并不反映房地產(chǎn)價格的變動，只是間接影響作用機制

■一般物價與房地產(chǎn)價格等比例變動，原因是通貨膨脹，不是真正的房地產(chǎn)價格上漲

■由于建筑材料、人工等房地產(chǎn)投入要素的增漲，會增加開發(fā)建設成本，會推動房價上漲

■長期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率－這就是房地產(chǎn)的保值功能房價與地價的關系理論

■成本決定論－地價決定房價

■需求帶動論－房價決定地價

■相互影響論－中庸之道兩者實際關系（取決于市場環(huán)境）

■在土地供給較充裕情況下，地價水平取決于房價水平，房價決定地價

■在開發(fā)用地由政府壟斷供應或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預期政府減少土地供應將造成地價上漲或形成壟斷的高地價，推動房價上漲（四）利率（掌握）房地產(chǎn)開發(fā)建設成本——利率上升或下降會增加或降低開發(fā)融資成本，——房地產(chǎn)價格上升或下降。房地產(chǎn)需求——房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降——減少或增加房地產(chǎn)需求，導致房地產(chǎn)價格下降或上升。房地產(chǎn)投資增值——房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上升。結論：房地產(chǎn)價格與利率負相關（五）匯率（熟悉）匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率某地區(qū)房地產(chǎn)升值，該國貨幣貶值，房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相抵消，導致房地產(chǎn)投資失敗。相反，會獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。

預期某國貨幣會升值，會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，——導致其房地產(chǎn)價格上漲；相反，會導致其房地產(chǎn)價格下降

六、社會因素（一）政治安定狀況（了解）（二）社會治安程度（了解）（