淺析重慶房地產(chǎn)廣告策劃

第5頁（共13頁）目錄引言2二、房地產(chǎn)廣告策劃31、房地產(chǎn)廣告策劃的內(nèi)涵3（1）房地產(chǎn)廣告的基調(diào)3（2）房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)4（3）房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作5（4）房地產(chǎn)廣告媒體.52、SWOT分析5（1）SWOT的內(nèi)涵.5（2）針對SOWT分析房地產(chǎn)廣告策劃應(yīng)該注意的方面.....63、房地產(chǎn)廣告策劃宣傳6三、房地產(chǎn)廣告案例策劃分析81、重慶房地產(chǎn)廣告策劃案例比較分析82、重慶房地產(chǎn)廣告策劃案例總結(jié)9四、房地產(chǎn)廣告策劃SWOT分析及運(yùn)用101、重慶房地產(chǎn)廣告策劃SOWT分析102、重慶房地產(chǎn)廣告策劃SOWT分析的運(yùn)用..11五、總結(jié)12參考文獻(xiàn)13淺析重慶房地產(chǎn)廣告策劃重慶XXXXXX學(xué)院貿(mào)易經(jīng)濟(jì)專業(yè)XXXX級經(jīng)濟(jì)人班XXX指導(dǎo)教師：XXX中文摘要：隨著我國房地產(chǎn)制度的不斷改革和完善，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高競爭能力和實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，越來越重視房地產(chǎn)廣告策劃，廣告策劃具有很高的應(yīng)用價(jià)值。房地產(chǎn)廣告策劃作為企業(yè)提高競爭能力和實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化一種重要方式，貫穿于房地產(chǎn)營銷策略的始終，影響著企業(yè)的收益和企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，越來越多的企業(yè)認(rèn)識到廣告策劃在籌資、投資、經(jīng)營等活動(dòng)中的重要作用。新房地產(chǎn)稅在重慶已經(jīng)于2011年2月開始實(shí)施，房地產(chǎn)廣告策劃也在這個(gè)時(shí)候突顯出更為重要的作用，本文里就此作一點(diǎn)探索，探討重慶房地產(chǎn)廣告策劃的優(yōu)勢、劣勢。本文通過理論和一定案例分析，論述了適合重慶房地產(chǎn)廣告策劃的基本思路，運(yùn)用理論并結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況作出的籌劃方法，對廣告策劃在重慶房地產(chǎn)籌資、經(jīng)營、投資活動(dòng)中的應(yīng)用進(jìn)行了探討，并通過比較分析，找到適合重慶房地產(chǎn)廣告策劃的方案。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)廣告策劃比較分析SOWT分析Abstract:AsChina'srealestatecontinuestoreformandimprovethesystem,therealestatebusinessinordertoimprovecompetitivenessandachievemaximumbusinessvalue,moreemphasisonrealestateadvertisingplanning,advertisingplanninghasahighapplicationvalue.Realestateadvertisingasabusinessplanningtoimprovecompetitivenessandachieveanimportantwaytomaximizeenterprisevalue,throughouttherealestatemarketingstrategyhasalwaysbeen,impactontheenterprise'srevenueandbusinessgoals,moreandmorecompaniesrecognizethatadvertisingplanningInthefinancing,investment,managementandotheractivitiesimportantrole.NewrealestatetaxinChongqinginFebruary2011hasbeenimplemented,therealestateadvertisingplanatthistimealsohighlightsamoreimportantrole,makeapointonthissubjectinthisexplorationofrealestateadvertisingplanChongqingstrengths,weaknesses.Bytheoryandsomecasestudies,discussestheplanningforChongqing,thebasicideaof??realestateadvertising,theuseoftheoryandtherealityofplanningtomakewayforrealestatefinancinginChongqing,advertisingplanning,operation,investmentactivitiesarediscussedintheapplicationand,throughcomparativeanalysis,tofindsuitablerealestateadvertisingplanningprogramsinChongqing.KeyWords:realestateadvertisingplanningcomparativeanalysisSOWTanalysis一、引言隨著我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)張，企業(yè)自我意識和主體觀念的日益強(qiáng)烈，追求自身經(jīng)濟(jì)利益最優(yōu)化、企業(yè)價(jià)值最大化、競爭力最強(qiáng)化，成為企業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)。作為重要的經(jīng)濟(jì)利益主體，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭激烈的市場環(huán)境中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)，必須擁有自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。而房地產(chǎn)廣告策劃是實(shí)現(xiàn)企業(yè)主要經(jīng)營目標(biāo)的重要途徑之一。隨著我國稅收征管體制的不斷改革及完善，特別是在重慶率先執(zhí)行房產(chǎn)稅的情況下，企業(yè)已被推向了全面稅收約束環(huán)境下的市場競爭，越來越多的企業(yè)正努力通過合法的途徑尋求低稅負(fù)、高效益的經(jīng)營策劃方案，為此廣告策劃的地位被凸顯得尤為房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，并最終促使消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品，因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計(jì)一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達(dá)到上述目的，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)，是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu)、文字的表達(dá)以及畫面和色彩的運(yùn)用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)技巧的運(yùn)用，就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動(dòng)和完整的表達(dá)，使之成為吸引消費(fèi)者購買的主要因素。每一個(gè)房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào)，這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)。（4）房地產(chǎn)廣告媒體選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體；廣告內(nèi)容——需要詳細(xì)的信息資料還是一般的宣傳；費(fèi)用高低——必須考慮的一個(gè)因素。廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式。印刷媒體信息記錄全面，具有可保存性，可多次反復(fù)閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報(bào)紙、雜志，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn)，所以不宜在過于專業(yè)化的報(bào)刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下，最好有專版，才能引起讀者的注意。此外，由于房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng)，所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進(jìn)行宣傳也是合理可行的，如售樓書、宣傳材料等。視聽媒體具有主動(dòng)刺激性的特征，普及面廣，但稍縱即逝，需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時(shí)，往往就無能為力了，并且費(fèi)用較高，所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見，通常只在對項(xiàng)目做一般性宣傳時(shí)應(yīng)用。戶外廣告也是可以采取的一種方式，尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告，有時(shí)能起到不錯(cuò)的廣告效果。現(xiàn)成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告。2、SWOT分析（1）SWOT的內(nèi)涵SWOT是一種戰(zhàn)略分析方法，通過對被分析對象的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)和威脅的加以綜合評估與分析得出結(jié)論，通過內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合來清晰地確定被分析對象的資源優(yōu)勢和缺陷，了解所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，從而在戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)層面加以調(diào)整方法、資源以保障被分析對象的實(shí)行以達(dá)到所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。它是由舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代初提出來的，是一種能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)單位現(xiàn)實(shí)情況的方法。SWOT分別代表：strengths（優(yōu)勢）、weaknesses（劣勢）、opportunities(機(jī)會(huì))、threats（威脅）。（2）針對SOWT分析房地產(chǎn)廣告策劃應(yīng)該注意的方面目標(biāo)市場策略，開發(fā)商通常并不針對整個(gè)目標(biāo)市場做廣告，而是針對其中的某個(gè)細(xì)分市場，哪個(gè)細(xì)分市場需要廣告配合，廣告就應(yīng)該以那個(gè)細(xì)分市場為目標(biāo)并采取相應(yīng)的廣告策略。市場定位策略，定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢位置，從而使開發(fā)商在競爭中占據(jù)有利地位。廣告訴求策略，根據(jù)訴求對象、訴求區(qū)域的特點(diǎn)，房地產(chǎn)廣告可采用理性訴求策略，也可采用感性訴求策略，當(dāng)然還可用情理結(jié)合的訴求策略。廣告表現(xiàn)策略，要解決的是廣告中信息如何通過富有創(chuàng)意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現(xiàn)主題傳達(dá)給受眾。廣告訴求的重點(diǎn)通常是樓盤的優(yōu)點(diǎn)和特色，而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內(nèi)涵。廣告媒介策略，據(jù)統(tǒng)計(jì)，80％的廣告費(fèi)用用于廣告媒介，媒介選擇不當(dāng)，就有可能造成投入高、見效低的結(jié)果。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報(bào)紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等。廣告效果的測定，廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測定的，對于房地產(chǎn)廣告卻不太合適，事后測定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進(jìn)行預(yù)測。3、房地產(chǎn)廣告策劃宣傳目前房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商青睞的宣傳途徑主要包括報(bào)紙、房展會(huì)、路牌條幅、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、電視廣播、宣傳單頁以及業(yè)主聯(lián)誼等，怎樣運(yùn)作可以利用有限的宣傳資金實(shí)現(xiàn)最佳宣傳效果。我們先來看一下購房者獲取房地產(chǎn)信息的途徑：傳播渠道報(bào)紙朋友介紹房展會(huì)路牌雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播66%50%26%14%13%9%7%5%3%從上述調(diào)查數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)：報(bào)紙時(shí)房地產(chǎn)廣告的主要媒體，而口碑，即熟人朋友的推薦也有相當(dāng)重要的地位，其他途徑各具特色。以下就針對各種主要途徑的特點(diǎn)進(jìn)行比較。（1）報(bào)紙廣告報(bào)紙的優(yōu)勢很明顯，它受眾廣泛，易被廣大客戶接受，可保存，易傳遞，色彩豐富，表現(xiàn)形式多樣，費(fèi)用相對低廉。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目大多選擇報(bào)紙廣告作為主要的宣傳方式。（2）房展會(huì)房展會(huì)上項(xiàng)目相對集中，新盤往往會(huì)在展會(huì)上推出，對客戶而言，在展會(huì)上能夠在短時(shí)間內(nèi)了解更多的項(xiàng)目且資料比較全，這一點(diǎn)是報(bào)紙廣告所不能比擬的。而新項(xiàng)目在展會(huì)上也可以炒旺人氣，以達(dá)到造勢的目的，吸引更多的客戶關(guān)注。（3）路牌條幅路牌和條幅對周邊的潛在客戶有良好的作用，尤其是物業(yè)處于比較成熟的位置。許多客戶在購買新房時(shí)仍希望在原居住地附近。因此及時(shí)安排路牌和條幅廣告能夠吸引周邊潛在客戶，重要交通樞紐處對過路客戶有重要的吸引作用。（4）互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢在于客戶可以足不出戶即找到自己需要的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是沒有場地的房展會(huì)；但是網(wǎng)上資料不全，戶型圖瀏覽受網(wǎng)絡(luò)速度限制。（5）廣播電視市區(qū)交通臺(tái)的廣播聽眾比較固定，主要是出租車司機(jī)和有車族兩大群體，合適的項(xiàng)目可借此定向宣傳。電視圖文并茂，直觀的樓盤環(huán)境和現(xiàn)房實(shí)景對客戶有相當(dāng)?shù)奈Α５珡V播電視轉(zhuǎn)瞬即逝，可保存性較差，有效客戶看到的機(jī)率較低，需要反復(fù)播放才能給客戶留下印象，成本較高。（6）朋友介紹，即口碑這是值得關(guān)注的一種宣傳方式，不需要付出宣傳費(fèi)用就能抓住客戶心理，因?yàn)樽约哼x定的項(xiàng)目都認(rèn)為是最好的，會(huì)盡力對朋友宣傳他的感受，此時(shí)從眾心理就會(huì)發(fā)生重要作用。有調(diào)查認(rèn)為，購房客戶中60％以上為管理人員，大多工作較忙，沒有時(shí)間和精力認(rèn)真分析和篩選，因此朋友推薦的項(xiàng)目相對容易得到認(rèn)同，成交的機(jī)會(huì)隨之增大，這在高檔物業(yè)中尤其顯示出重要作用。業(yè)主聯(lián)誼以及開發(fā)商為業(yè)主制作的客戶通訊，可以說就屬于建立口碑的具體手段。（7）車體廣告、宣傳單頁等其他傳播工具國內(nèi)目前已形成一定體系的家電營銷宣傳值得借鑒，他們一般根據(jù)淡旺季節(jié)差別、產(chǎn)品生命周期所處的不同階段，合理運(yùn)用廣告宣傳手段。房地產(chǎn)廣告應(yīng)按照實(shí)際情況綜合運(yùn)用各種宣傳手段，單獨(dú)仰仗其中任何一種手段或是機(jī)械的增加投入都是不可取的。想要做好房地產(chǎn)廣告策劃，必須要在掌握市場情況的前提下進(jìn)行深入的思考，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，進(jìn)行有效的媒體組合，才能取得預(yù)期的宣傳推廣效果。三、房地產(chǎn)廣告案例策劃分析1、重慶房地產(chǎn)廣告策劃案例比較分析融僑半島風(fēng)臨洲（B組團(tuán)）融僑半島·風(fēng)臨洲B區(qū)與A區(qū)一路之隔，更靠近鵝公巖大橋。B區(qū)分為B1、B2、B3三個(gè)小組團(tuán)，總占地11.7萬㎡，建筑面積18萬㎡，容積率為1.54。其中B1、B2為六層多層建筑群，B3為四棟高層建筑。隨之而建設(shè)的還有教育設(shè)施（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）、商業(yè)設(shè)施（超市、溫泉會(huì)所、溫泉酒店、溫泉度假村）以及相應(yīng)的公交設(shè)施等。B區(qū)戶型與A區(qū)相比，新推產(chǎn)品的面積有所減小，整體呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：一是增加了78和94㎡兩房兩廳的產(chǎn)品線；二是小三房的面積有所收縮，雖然B區(qū)仍以三房兩廳戶型為主，但面積卻控制在105-115㎡，大三房仍然保留衣帽間和保姆房的配置；三是躍層屋頂為頂平、四周斜坡形式，按下層面積銷售，贈(zèng)送上層面積，面積包括115和117㎡。其中105㎡的三房銷售最好，尤其靠江位置的戶型銷售最快。但是對于整個(gè)小區(qū)樓盤而言是由4＋1和5＋1的多層圍合而成，江景資源利用不理想，而且容易產(chǎn)生住宅對視，業(yè)主隱私性保持不夠。根據(jù)對重慶市一線江景樓盤和南濱路沿線競爭對手的規(guī)劃、產(chǎn)品分析，由于江景資源在重慶市屬于稀缺性資源，不可復(fù)制和再生，所以江景樓盤吸引了大部分中高端客戶的關(guān)注。隨著濱江路的開發(fā)，江景房的供給不斷放量，江景樓盤開始向規(guī)?；?、社區(qū)化及多元化方向發(fā)展，大多不僅僅推出“江景”一個(gè)賣點(diǎn)，而是在社區(qū)綜合品質(zhì)的打造上下足功夫，同時(shí)由于規(guī)?；_發(fā)，當(dāng)今的江景房在配套上越來越完善，且越來越趨向中高端，商業(yè)在其中的份額越來越大，規(guī)劃也各有特色。江景樓盤開發(fā)逐漸表現(xiàn)出新的趨勢，例如江景低密度住宅、江景板式高層、江景綜合性物業(yè)等，開發(fā)水平越來越高，競爭越來越激烈?，F(xiàn)今面市的江景物業(yè)在樓型的設(shè)計(jì)上非常考究，力求最大限度地利用江景資源，一些項(xiàng)目的面江戶型的比例已達(dá)到了90%，。在強(qiáng)調(diào)看江的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)居住的舒適性，因而許多項(xiàng)目降低了單層的戶數(shù)，一梯四戶越來越普遍，甚至采用了更奢侈的一梯兩戶。在室內(nèi)大量運(yùn)用了觀景大陽臺(tái)、弧型落地窗、270度轉(zhuǎn)角窗等來進(jìn)一步擴(kuò)大觀江面。不僅強(qiáng)調(diào)觀江，還十分注重可把玩性和親水性，象東方港灣和金砂水岸都沿江設(shè)有休閑長廊，東和灣修建了親水公園，金砂水岸甚至將江水引入小區(qū)，把臨江的優(yōu)勢發(fā)揮得淋漓盡致。套內(nèi)面積100—130㎡在江景房中的比例很大，最佳江景的戶型以套面140、150㎡的居多。目前南岸區(qū)江景房的標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)為9500元/㎡，頂層躍層套面價(jià)格為9000—10000多元/㎡，其他區(qū)域江景房套面均價(jià)多在7500—10000多元/㎡，躍層均價(jià)約9500元/㎡。江景房與非江景房的價(jià)差在500元/㎡以上，最高達(dá)1500元/㎡。由于江景房所處的位置大部分背山面江，面臨西曬的問題，所以都盡可能的使用新型隔熱節(jié)能建材，避免日照過于強(qiáng)烈的干擾。并結(jié)合南濱路現(xiàn)狀和未來發(fā)展，對區(qū)域市場購房者需求進(jìn)行分析。由于不僅僅是針對江景樓盤的需求者，所以出于對“江景”的特殊喜好，需求者還會(huì)在60萬—80萬的價(jià)格上，上浮至少10﹪為最終心理底價(jià)。在購買用途上，居住仍是絕對主流，但現(xiàn)居面積較大、多次置業(yè)的人群對再次置業(yè)的選擇更加謹(jǐn)慎，對投資性物業(yè)也有一定興趣。中高端人群多次置業(yè)的需求強(qiáng)烈，多層和小高層是多次置業(yè)的首選物業(yè)類型。同時(shí)，高層的接受度也較高。多次置業(yè)者偏好躍層，偏好空間的變化，尚未置業(yè)者則對此不挑剔。中高端消費(fèi)者住宅需求面積以120-150、150-180平方米為主，而10000元/平方米是一個(gè)重要的臺(tái)階，大多數(shù)人表示只接受建面8500元-9000元的單價(jià)，中高端消費(fèi)者接受的總價(jià)在80-100萬和100-120萬之間。一次置業(yè)的質(zhì)量提高，部分人直接選擇了大戶型甚至別墅?？蛷d和主臥是高端客戶最重視的功能房，同時(shí)廚房和衛(wèi)生間也受到前所未有的重視，而這兩部分往往在戶型設(shè)計(jì)中被忽略。此外增加情趣空間的考慮也會(huì)贏得購買者的喜愛。超市、學(xué)校、餐飲休閑是首要考慮的配套。由于眾多購房者都極重視與教育區(qū)域、商圈的距離，如能打造成功的教育和商業(yè)配套，則會(huì)極大提升項(xiàng)目的吸引力。中高端消費(fèi)者自駕車的較多，而且會(huì)越來越多，因而車位的設(shè)置必須要留有更多的余地。房地產(chǎn)廣告策劃從內(nèi)容上分有2種，其一是商譽(yù)品牌廣告策劃。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。其二是產(chǎn)品廣告策劃。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告策劃。所以融僑半島的整個(gè)項(xiàng)目在對整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行廣告策劃的同時(shí)，對于融僑地產(chǎn)的品牌進(jìn)行廣告策劃。以此例子可以看出成功的案例在對品牌與產(chǎn)品廣告策劃不光是利用所有的地域區(qū)位優(yōu)勢，環(huán)境資源對產(chǎn)品進(jìn)行整體的宣傳。同時(shí)把地產(chǎn)品牌與項(xiàng)目名結(jié)合。既是對產(chǎn)品宣傳同時(shí)也讓外地房地產(chǎn)企業(yè)在重慶人們的心中留下印象。當(dāng)然我們在現(xiàn)在重慶房地產(chǎn)廣告策劃中，往往會(huì)看到很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目名在廣告的中占據(jù)著1/2的頁面，然而開發(fā)商的品牌小之又小，甚至是沒有。無論開發(fā)商的品牌是否響亮，或是無人知曉，當(dāng)你在項(xiàng)目上打出你的品牌時(shí)就是一種號召或者說是一種自信。當(dāng)開發(fā)商對待自己的品牌都不重視及自信。更難讓消費(fèi)者對止有足夠的信心！因此善于利用使用品牌及產(chǎn)品并進(jìn)行的廣告策劃才會(huì)更具效應(yīng)。2、重慶房地產(chǎn)廣告策劃案例總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃。但實(shí)際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時(shí)，只考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。房地產(chǎn)廣告類型和策劃原則，根據(jù)廣告的目的可分為：促銷廣告，大多數(shù)的房地產(chǎn)廣告屬于此類型，廣告的主要目的是傳達(dá)所銷售樓盤的有關(guān)信息，吸引客戶前來購買。形象廣告，以樹立開發(fā)商、樓盤的品牌形象并期望給人留下整體、長久的印象為廣告目的所在。觀念廣告，以倡導(dǎo)全新生活方式和居住時(shí)尚為廣告目的。例如一些概念盤，傳播的是在繁忙緊張工作之余，去郊外居所里享受輕松生活的新觀念或者一種樂活的生活方式。比如重慶仙女山的旅游小別墅，協(xié)信地產(chǎn)的海南三亞灣投資度假海景房等。公關(guān)廣告，通過以軟性廣告的形式出現(xiàn)，如在大眾媒介上發(fā)布的入伙、聯(lián)誼通知，各類祝賀辭、答謝辭等。在實(shí)際中，開發(fā)商可根據(jù)營銷戰(zhàn)略的需要，將幾種廣告類型結(jié)合起來考慮，組合運(yùn)用。廣告策劃時(shí)，策劃觀念具有超前意識，符合社會(huì)變革和人們居住需求變化的需要。策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨(dú)特風(fēng)格，體現(xiàn)“把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧。策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產(chǎn)市場和開發(fā)商的實(shí)際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點(diǎn)。策劃圍繞房地產(chǎn)營銷的全過程有計(jì)劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。廣告、銷售促進(jìn)、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。特別提出的是現(xiàn)代房地產(chǎn)的廣告策劃更注重人性化，以人為本，優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)是不容忽視的軟件，也是一個(gè)品牌產(chǎn)品品質(zhì)的一線代表。四、房地產(chǎn)廣告策劃SWOT分析及運(yùn)用1、重慶房地產(chǎn)廣告策劃SOWT分析掌握第一手信息，生產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)同的產(chǎn)品，對任何一個(gè)行業(yè)都是非常重要的，對房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。房子是對人類的終極關(guān)懷，關(guān)系老百姓日常生活的大事情，對很多人來說甚至是一輩子的大事情，人們在房子，“家”的方面傾進(jìn)了太多的心血?！皭壑?，責(zé)之深”。建造令人喜聞樂道的好房子，或者把這種信息點(diǎn)撥開來，都是我們的使命。運(yùn)用各種調(diào)查研究方法，分析出公司或者行業(yè)所處的各種環(huán)境因素，即外部環(huán)境因素和內(nèi)部能力因素。外部環(huán)境因素包括機(jī)會(huì)因素和威脅因素，它們是外部環(huán)境對公司或者行業(yè)的發(fā)展直接有影響的有利和不利因素，屬于客觀因素，內(nèi)部環(huán)境因素包括優(yōu)勢因素和弱點(diǎn)因素，它們是公司或者行業(yè)在其發(fā)展中自身存在的積極和消極因素，屬主動(dòng)因素，在調(diào)查分析這些因素時(shí)，不僅要考慮到歷史與現(xiàn)狀，而且更要考慮未來發(fā)展問題。從劣勢方面講：現(xiàn)在的國情，重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，對于高檔住宅進(jìn)行百分之零點(diǎn)四到百分之一點(diǎn)二的稅收。是我們現(xiàn)在面臨的房地產(chǎn)市場將要縮水的開始。從優(yōu)勢面來講：現(xiàn)在的市場更加嚴(yán)格，幫助我們在客戶方面已經(jīng)進(jìn)行了進(jìn)一步的篩選，客戶質(zhì)量更高，需求力度更真實(shí)。從威脅方面來講：國八條的推出，限購令的推進(jìn)，及地發(fā)政府對于房地產(chǎn)的進(jìn)一步限制，如京十五條等，對于投資客戶及外地購房人員有大力度的打擊。從機(jī)會(huì)上講：目前的國情而言經(jīng)濟(jì)膨脹，物價(jià)飛漲。為了保值人們更多的愿意往固定資產(chǎn)，證券金融方向投入。證券金融市場低迷不景氣，海外投資有限制，政策方面對于房地產(chǎn)的限購，提高銀行準(zhǔn)備金以及不斷的加息，國家急切希望貨幣的回籠。使更多的人明白固定資產(chǎn)的保值性，從而抓住目前市場的投資資金迷茫無助的特點(diǎn)。提供優(yōu)質(zhì)并值得信賴的服務(wù)。是走出瓶頸的重要機(jī)會(huì)。2、重慶房地產(chǎn)廣告策劃SOWT分析的運(yùn)用由于實(shí)際工作中，機(jī)會(huì)、威脅、優(yōu)勢、劣勢往往交織在一起，所以需要權(quán)衡利弊，結(jié)合具體情況，尋找次優(yōu)解。（1）以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當(dāng)小區(qū)剛起步時(shí)，以開發(fā)深受市場歡迎的多層住宅為主，這時(shí)可采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強(qiáng)化小區(qū)的知名度和客戶的認(rèn)知度，使樓盤迅速進(jìn)入市場。當(dāng)小區(qū)逐步成型時(shí)，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。當(dāng)小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤時(shí)，可采取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認(rèn)購期為主要目的。（2）定位時(shí)可根據(jù)目標(biāo)客戶群的要求，采取價(jià)格定位、品質(zhì)素質(zhì)定位、地段定位、年齡定位等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時(shí)重點(diǎn)不明，受眾的客戶群難以留下特定的鮮明印象。（3）采用理性訴求時(shí)，通過真實(shí)、準(zhǔn)確、公正地傳達(dá)開發(fā)商或樓盤的有關(guān)信息或其它帶給客戶的利益，讓受眾客戶能夠理智地做出判斷；采用感性時(shí)，向大眾客戶傳達(dá)某種情感或感受，從而喚起受眾客戶的認(rèn)同感和購買欲；情理結(jié)合時(shí)，理性傳達(dá)信息，以感性激發(fā)受眾的情感，從而達(dá)到最佳的廣告效果。（4）廣告表現(xiàn)上，樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優(yōu)越感。要求用創(chuàng)意對廣告信息進(jìn)行合理的包裝并確定廣告獨(dú)特的設(shè)計(jì)、制作的風(fēng)格和形式。廣告創(chuàng)意講求新穎獨(dú)特，但不能偏激或者離奇古怪。失敗的創(chuàng)意有時(shí)讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負(fù)面影響。（5）廣告媒介方面，"線下媒介"也是開發(fā)商常用的，像外展、房交會(huì)、直郵、贊助以及其它推銷用的電子樓書、優(yōu)惠券、海報(bào)等。更甚者聯(lián)合大型企業(yè)和政府從區(qū)位發(fā)展大打經(jīng)濟(jì)牌。所以這方面更加要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴(kuò)大廣告受眾的數(shù)量；其次要合理安排廣告的發(fā)布時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、頻率、各媒體發(fā)布順序等，特別重要的廣告要提前預(yù)定好發(fā)布時(shí)間和版位。（6）廣告效果的測定，邀請目標(biāo)客戶群中的一些代表性的客戶對廣告的內(nèi)容和媒介的選擇有針對性的發(fā)表見解，通過