香港鐵路有限公司MTR：構(gòu)建軌道交通消費新場景提升軌道交通高質(zhì)量發(fā)展

香港鐵路有限公司（MTR)：構(gòu)建軌道交通消費新場景，提升軌道交通高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布時間:2024-02-29摘要后疫情時代的中國受全球經(jīng)濟衰退及地緣政治的沖突的影響，經(jīng)濟尚未全面恢復，發(fā)揮國內(nèi)超大規(guī)模市場優(yōu)勢和挖掘內(nèi)需潛力將是中國未來的經(jīng)濟增長的最主要驅(qū)動力。近年來，中央政府高度重視擴大內(nèi)需、增強消費對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用，出臺多項政策鼓勵擴大消費，增強消費能力，創(chuàng)新消費場景。中國內(nèi)地城市軌道交通的建設規(guī)模、建設速度在全球城市軌道交通發(fā)展史上前所未有，但由于軌道交通存在著外生效應巨大但內(nèi)生效應不足的天然缺陷，如何在建設如此巨大的城市軌道交通線網(wǎng)的同時，發(fā)揮軌道交通獨特的龐大人流資源的優(yōu)勢，打造軌道交通的消費新場景，增加軌道交通企業(yè)的經(jīng)濟效益，提升軌道交通的高質(zhì)量發(fā)展將是未來軌道交通行業(yè)的一個重要課題。港鐵公司作為全球領先的軌道交通運營企業(yè)之一，在其四十年的發(fā)展過程中，積極配合香港特區(qū)政府實施高質(zhì)量的城市發(fā)展模式，探索對軌道交通客流資源的有效利用，成功打造了香港特區(qū)軌道交通商業(yè)的消費場景，為港鐵公司的高質(zhì)量發(fā)展和香港特區(qū)的城市發(fā)展做出了重要貢獻，其成功經(jīng)驗能夠?qū)?nèi)地城市打造軌道交通的消費新場景提供借鑒。港鐵公司將繼續(xù)加大力度參與中國式的現(xiàn)代化建設，有信心有意愿也有能力為中國內(nèi)地軌道交通的高質(zhì)量發(fā)展做出更多的貢獻。當前，受新冠肺炎疫情沖擊，全球經(jīng)濟衰退，貿(mào)易摩擦加劇，加上地緣政治沖突不斷，使中國經(jīng)濟發(fā)展所面臨的外部環(huán)境更加嚴峻和不確定。展望2023年，中國經(jīng)濟恢復的基礎尚不牢固，推動消費回升、釋放內(nèi)需潛力將是中國應對后疫情時代的世界經(jīng)濟衰退、國際貿(mào)易投資萎縮等風險挑戰(zhàn)的重要舉措。近幾年，中國經(jīng)濟發(fā)展正在從以往過于依賴投資和出口拉動向更多依靠國內(nèi)需求特別是消費需求拉動轉(zhuǎn)變。習近平總書記多次指出“要實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略”、“充分發(fā)揮我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力”?！笆奈逡?guī)劃”提出“堅持擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點，加快培育完整內(nèi)需體系，把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性結(jié)構(gòu)有機結(jié)合起來，以創(chuàng)新驅(qū)動、高質(zhì)量供給引領和創(chuàng)造新需求，加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”。2022年黨中央也相繼印發(fā)了《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》和《“十四五”擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》。2022年12月舉行的中央工作會議也強調(diào)“著力擴大國內(nèi)需求。要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置。增強消費能力，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景”；“要充分挖掘國內(nèi)市場潛力，提升內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用”；“著力擴大內(nèi)需，增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用和投資對優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關鍵作用”。這對我國著力擴大內(nèi)需、增強消費對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用提供了重要指引。多年來，消費已經(jīng)成為中國經(jīng)濟增長的最主要驅(qū)動力，為構(gòu)建新發(fā)展格局、推動高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活提供了有力支撐。2021年國內(nèi)最終消費支出對GDP增長貢獻率達到76.2%，消費連續(xù)多年成為拉動經(jīng)濟增長的主引擎，2022年受疫情的嚴重影響，國內(nèi)消費支出對GDP增長貢獻率有所下滑，但是國內(nèi)消費對中國經(jīng)濟增長的基礎性作用并未減弱。中國擁有14億多的人口規(guī)模和超4億中等收入群體，市場規(guī)模是全球最龐大的，也具備全世界最大的消費潛力，這種其他經(jīng)濟體無法比擬的超大規(guī)模市場優(yōu)勢，也是支持中國經(jīng)濟恢復和高質(zhì)量發(fā)展的最可靠保障。中國消費市場韌性強、潛力大，網(wǎng)絡購物、移動支付、線上線下融合等新型消費場景發(fā)展迅猛，消費不斷呈現(xiàn)出智能化、個性化、綠色化等新的趨勢，同時假日消費、夜間經(jīng)濟等傳統(tǒng)消費也呈現(xiàn)出新的消費場景和新的增長態(tài)勢。在政策、技術、模式和場景的消費四維要素中，消費新場景的打造逐漸受到市場主體的重視和開發(fā)，也成為挖掘內(nèi)需潛力、激發(fā)經(jīng)濟增長新動力、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要推動器。一、內(nèi)地軌道交通高質(zhì)量發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)近幾年，受國際和國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的影響，中國內(nèi)地城市軌道交通發(fā)展迅猛，其建設速度和絕對建設規(guī)模在全球城市軌道交通發(fā)展史上前所未有。據(jù)中國城市軌道交通協(xié)會統(tǒng)計，截至2022年末，中國內(nèi)地已經(jīng)開通城市軌道交通運營的城市達到55個，運營總里程達到10291.95公里。2022年雖然受疫情影響，建設速度略有放緩，但全年新增軌道交通運營線路仍然超過1000公里，且2022年國家發(fā)改委新批復的線路長度近330公里，新增項目計劃總投資額達到2600億元。而在整個“十三五”期間，內(nèi)地超過30個城市的新一輪建設規(guī)劃或規(guī)劃調(diào)整獲國家發(fā)改委批復，獲批項目的初步估算總投資額合計近3萬億元人民幣。“十四五”規(guī)劃新增城市軌道交通運營里程3000公里，新增城際鐵路和市域（郊）鐵路運營里程3000公里，可以預見未來幾年我國內(nèi)地城市軌道交通建設的發(fā)展規(guī)模和速度仍然會處于高速發(fā)展期中，然而，內(nèi)地在城市軌道交通建設運營的發(fā)展質(zhì)量等方面，仍有很大的提升和改善空間。眾所周知，軌道交通存在著外生的社會經(jīng)濟效益巨大、但內(nèi)生的投資效應不足的天然缺陷，其特點是初期的建設投資額巨大，后期的運營成本同樣巨大，而收入來源相對來說比較簡單，造成投資回收期長，投資回報率較低。以中國內(nèi)地城市的平均水平舉例，假設一個城市的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃里程為500公里，每公里的初始投資金額平均為8億元（其中機電設施投資及相關的費用占比約為30%-40%），則線網(wǎng)的總初始投資金額約為4,000億元。在不考慮通貨膨脹、折舊和財務費用等因素的情況下，未來20年的財務費用將達到3,000億元左右，30年的總運營成本估算約為2,750億元至4,000億元。而各個城市軌道交通企業(yè)的收入來源主要集中在票務收入，假設運營里程達到500公里的城市的客流強度為1.2萬人次/公里日，平均票價為3.5元/人次，則每年的票務總收入僅為76.65億元，30年的票務總收入也僅能達到1762.57億元，遠遠無法彌補軌道交通線網(wǎng)總的運營成本。而且由于目前中國內(nèi)地的軌道交通仍具有相當大的公益性，票價的制定往往需要考慮民眾的承受能力和社會影響，在內(nèi)地目前通行的票價機制下，各個城市根本無法實現(xiàn)軌道交通建設運營的盈虧平衡，更無從談起軌道交通的高質(zhì)量發(fā)展。隨著城市軌道交通網(wǎng)絡的不斷完善，軌道交通快捷、準時、安全以及運量大的優(yōu)勢使得軌道交通成為市民乘坐公共交通的最主要方式。如何在建設規(guī)模巨大的軌道交通線網(wǎng)和確保其安全高效的運營管理的前提下，最大程度的利用好軌道交通外在的社會經(jīng)濟效應，拓寬軌道交通的綜合開發(fā)業(yè)務，發(fā)揮軌道經(jīng)濟的商業(yè)價值，重視和提升軌道交通的高質(zhì)量發(fā)展，將會是中國內(nèi)地各個軌道交通建設運營城市在未來所要面臨的巨大挑戰(zhàn)。二、打造軌道交通消費新場景的獨特優(yōu)勢在建設中國式的現(xiàn)代化過程中，軌道交通作為城市發(fā)展的最主要的基礎設施之一，也是城市發(fā)展中最有效率的公共交通工具，對社會和經(jīng)濟的拉動作用非常重要。但是，軌道交通企業(yè)的職能不僅僅體現(xiàn)在公益屬性的發(fā)揮上，也需要考慮自身的經(jīng)濟效益和高質(zhì)量發(fā)展。內(nèi)地軌道交通企業(yè)也積極通過房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、多種經(jīng)營等多種方式進行創(chuàng)收，但是在目前的政策環(huán)境下，內(nèi)地城市由于地鐵建設所帶來的周邊地塊的升值從而引起的經(jīng)濟效益通常被非軌道交通企業(yè)所享有，其收益并不歸于軌道交通企業(yè)。目前內(nèi)地城市的軌道交通企業(yè)也開始探索進行車站的商業(yè)開發(fā)，但開發(fā)目的也僅僅是滿足乘客的出行過程中的基本需求，并未打造出軌道交通所獨有的消費新場景，創(chuàng)造出更大的收益。商業(yè)的生命力來源于客流的聚集，而商業(yè)價值的最重要的體現(xiàn)就在于能夠?qū)崿F(xiàn)客流的聚集，并且能夠?qū)⑵滢D(zhuǎn)化為有效的購買力。從這個意義上來看，軌道交通每日巨大的客流就是軌道交通企業(yè)的最寶貴的資源，2021年全國開通軌道交通運營的50個城市日均客運量達到6711.3萬人次，其中北京和上海的日均客運量基本維持在千萬人次左右，而在同一個城市很難再尋找到類似的能夠持續(xù)地、不間斷的維持每日幾百萬甚至上千萬的人流，巨大的人流也代表著巨大的消費潛力和無限的商機，利用軌道交通的人流打造合適的新的消費場景將會使?jié)撛诘南M需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的有效的購買力。因此，軌道交通潛在的巨大商業(yè)價值不在于軌道交通本身對于市民交通需求的滿足，而在于軌道交通運營所帶來的龐大人流，將人流的聚集轉(zhuǎn)化為有效的購買力，既能夠為市民提供便捷有效的消費資源，也能夠?qū)壍澜煌ㄆ髽I(yè)的長期穩(wěn)定的運營起到很好的支撐作用，形成一個互利互補的有效機制。發(fā)展軌道交通消費新場景，能夠?qū)④壍澜煌ê蜕虡I(yè)的優(yōu)勢資源加以互補，實現(xiàn)兩者的有機結(jié)合，軌道交通運營所帶來的大量人流是商業(yè)消費的保障，而商業(yè)經(jīng)營則能夠提高軌道交通的效率，有效降低軌道交通的建設運營成本。兩者的聯(lián)合對于軌道交通行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展有著非常重要的意義。首先，軌道交通商業(yè)是地鐵建設運營的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受到空間和環(huán)境等多個因素的限制，因此軌道交通商業(yè)對于軌道交通帶來的巨大的客流資源具有某種市場獨占性，一旦能夠通過消費新場景的建設將軌道交通的巨大客流所隱藏的消費潛力轉(zhuǎn)化成有價值的現(xiàn)實的購買力，就將產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟效益，而這種正向的現(xiàn)實的經(jīng)濟效益同樣能夠反哺軌道交通的建設，二者能夠形成良性的支持關系。其次，由于軌道交通建設和運營管理的需要，軌道交通車站地下空間的實際可用面積往往會超過單純?yōu)闈M足交通運輸功能所需要的使用面積。在滿足市民乘坐軌道交通的同時，充分考慮商業(yè)業(yè)態(tài)和消費需求，結(jié)合軌道交通進行商業(yè)開發(fā)，則能夠充分利用建設時所形成的節(jié)點空間，利用軌道交通建設所形成的通道和空間越多，節(jié)約的成本就越多，也能夠間接提高軌道交通運營的綜合收益，降低企業(yè)的運營虧損。此外，軌道交通的建設運營提高了市民出行的便利性，軌道交通網(wǎng)絡能夠?qū)⒏鱾€商業(yè)空間聯(lián)系在一起，形成獨特的消費新場景，尤其是軌道交通的地下空間所具有的特殊性更能夠使市民享受到舒適的消費休閑環(huán)境，減少惡劣天氣和地面交通擁堵所產(chǎn)生的影響，這種舒適的消費場景和交通便利的優(yōu)勢是傳統(tǒng)商業(yè)所無法比擬的。這種優(yōu)勢所產(chǎn)生的獨特價值能夠促進商業(yè)消費的發(fā)展，同時也能夠為軌道交通提供大量的客流，反向促進軌道交通的發(fā)展。三、香港特區(qū)軌道交通高質(zhì)量發(fā)展的成功經(jīng)驗中國香港特區(qū)是全球城市高質(zhì)量發(fā)展的典范，在過去幾十年間的城市發(fā)展過程中，成功探索出一條通過軌道交通主導城市發(fā)展思路，實現(xiàn)了高效集約利用城市土地資源、有效拉動城市經(jīng)濟以及創(chuàng)建和諧社區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展道路。香港鐵路有限公司（以下簡稱“港鐵公司”）作為香港特區(qū)政府控股公司，是香港特區(qū)骨干交通基礎建設和公共交通運營服務商，是全球領先的跨國軌道交通運營企業(yè)之一。在四十多年的發(fā)展過程中，港鐵公司積極配合香港特區(qū)政府，實現(xiàn)了城市資源的高效利用，通過“軌道+社區(qū)”模式積極擴大了軌道交通的外生效應，而且最大程度的利用了軌道交通所獨有的客流資源，成功打造出了軌道交通的商業(yè)消費場景，也使得車站商業(yè)成為港鐵公司最大的利潤貢獻來源之一。港鐵公司在香港特區(qū)本地運營著約300公里的軌道交通網(wǎng)絡，日均客流接近730萬。在軌道交通全線網(wǎng)運營著逾1,492間零售商鋪，11間免稅商鋪、超過300間自助式商鋪，商鋪總面積超過67,337平方米，平均出租率超過98%，近年來年均利潤貢獻超過30億元港幣。港鐵公司在香港特區(qū)開發(fā)車站商業(yè)消費的實踐模式，也能夠為內(nèi)地打造軌道交通的消費新場景提供借鑒經(jīng)驗：?開發(fā)原則。港鐵公司在香港特區(qū)運營的軌道交通車站，在不影響正常的交通和樞紐的客運及日常運營的前提下，基本上都有不同類型的地下車站商業(yè)開發(fā)和地上商業(yè)開發(fā)。港鐵公司對客運交通的運輸和地上地下的車站商業(yè)開發(fā)都是圍繞著為乘客做好服務的目的，兩者的定位是一致的。港鐵公司的車站商業(yè)開發(fā)，并不是作為單純的商業(yè)行為，而是基于大流量客流資源的有效利用和更好的服務于乘客，為乘客提供更好的服務和消費場景。在保證客運暢通和乘客服務的前提下，根據(jù)不同的站點不同的商業(yè)規(guī)劃，打造不同的消費場景，努力將軌道交通所帶來的大規(guī)模客流場景，轉(zhuǎn)化為商業(yè)消費的場景。?整體規(guī)劃。香港特區(qū)的軌道交通的商業(yè)開發(fā)規(guī)劃會納入軌道交通的建設發(fā)展規(guī)劃，并納入香港特區(qū)城市的總體規(guī)劃，規(guī)劃的制定必須立足于香港特區(qū)整個城市和區(qū)域的發(fā)展進行統(tǒng)籌考慮。港鐵公司作為香港特區(qū)軌道交通的運營商，在軌道交通建設的前期就會從空間上對軌道交通線路和車站進行系統(tǒng)性的整體研究，統(tǒng)籌規(guī)劃全線、全局車站資源，結(jié)合車站運營的實際，對車站尤其是樞紐車站與周邊建筑、道路、管線以及周邊環(huán)境的關系進行調(diào)研和規(guī)劃，力求空間資源開發(fā)利用的有效性和經(jīng)濟性并重。與此同時，港鐵公司也會從時間上對車站及空間的建設時序進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮不同時段的開發(fā)功能和相互之間的銜接，通常會根據(jù)車站客流的實際和周邊區(qū)域的經(jīng)濟情況，有計劃的把握商業(yè)資源開發(fā)的節(jié)奏，通過分期分步策略對商業(yè)資源進行梯次開發(fā)，逐步形成以軌道交通車站為依托的商業(yè)消費環(huán)境。?空間設計。軌道交通車站商業(yè)開發(fā)的成功與否取決于其對客流的吸引能力，取決于乘客對交通和消費體驗的舒適性，也取決于車站是否能夠以無縫連接、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的方式使人員、貨物、運輸以及廢棄物等保持合理通暢的流動。港鐵公司在車站的商業(yè)空間規(guī)劃時，首先會將安全性放在最優(yōu)先的位置進行設計，將消防要求、逃生路線、安全設施配備、通風設備的設置都考慮在內(nèi)并進行合理的優(yōu)化。其次，港鐵公司會著重考慮引導乘客消費的環(huán)境舒適性問題。車站地下商業(yè)空間的半封閉性雖然能夠為乘客提供不受天氣約束的購物環(huán)境，但也會給乘客帶來空間壓抑、空氣質(zhì)量不佳等可能的不利心理影響，因此，港鐵公司在做車站商業(yè)空間尤其是地下商業(yè)空間的規(guī)劃設計時，會采取諸多的措施提升消費環(huán)境的舒適度，比如針對地鐵連接通道過于狹長容易給乘客帶來單調(diào)乏味的感覺，港鐵公司通過研究對通道的寬度和高度進行合理的拓展，以此提升乘客的身心愉悅度；在車站出入口或者地下空間設置部分人工小景觀或者動畫等，來增加乘客的視覺效果；在車站或者通道內(nèi)設置特征明顯的指示標志，來增強乘客的方向感。再次，港鐵公司對軌道交通的乘客的購物習慣、購物心理和走路習慣等進行研究，將研究結(jié)果作為車站內(nèi)步行通道的設計依據(jù)，并作為調(diào)節(jié)和引導乘客的流動和消費的有效手段。此外，港鐵公司也會在滿足消防和安全等原則的前提下，通過技術改造，對車站和地下動線等的有效空間進行充分和科學的利用，壓縮減少輔助功能區(qū)的面積，盡量增加商業(yè)空間的開發(fā)面積。?開發(fā)策略。軌道交通車站的類型、客流量、開發(fā)強度以及商業(yè)定位等因素對軌道交通商業(yè)的發(fā)展起著重要的影響，而且每個站點所處的周邊環(huán)境特點各不相同，各個影響因素對車站商業(yè)發(fā)展的影響力度也不同。港鐵公司在規(guī)劃設計軌道交通車站商業(yè)的開發(fā)定位時，會對車站周邊的環(huán)境和商業(yè)需求做全面深入的調(diào)查和分析，進而有針對性的確定車站商業(yè)尤其是地下商業(yè)空間的形態(tài)和組合，尋求商業(yè)空間的合理利用及區(qū)域經(jīng)濟效益的最佳途徑。比如早高峰以通勤、上學、商務為主的客流，在出行時間上通常存在著一定的限制，但是此類客流在軌道交通出現(xiàn)的頻率卻非常穩(wěn)定，消費商品主要會以便利性商業(yè)和服務性商品為主；晚高峰時的娛樂、休閑、購物、回家為主的客流，通行時間相對而言比較充裕，更容易被地下商業(yè)的消費氛圍所吸引，消費商品則會以快速消費品和日常生活用品為主。港鐵公司在軌道交通車站地上商業(yè)的開發(fā)多采用多功能立體開發(fā)模式，即對以軌道交通車站為中心的資源進行綜合開發(fā)，使地下資源與地上資源有機結(jié)合，通過立體規(guī)劃，形成融交通換乘、居住、購物、休閑、娛樂、酒店等多種功能于一體的運營模式。比如，地鐵九龍站由地下?lián)Q乘車站、圓方購物商場和高層塔樓組成，并通過拱廊和跨街空中廊橋進行連接，其中底層換乘車站承載了地鐵和機場快線的換乘客流，以及搭乘私家車、的士和公共巴士的客流。高層塔樓則包括了住宅、辦公寫字樓以及酒店等多種功能的樓宇。圓方購物商場由于地處核心地段，不僅能夠為附近居住的市民提供優(yōu)越的購物消費環(huán)境，滿足乘客購物、休閑餐飲以及運動娛樂等的消費需求，也能夠吸引很多高消費的香港特區(qū)本地市民以及世界各地的旅游觀光的乘客來此購物，因此在商業(yè)規(guī)劃時即定位為高檔購物中心，業(yè)態(tài)組合方面集結(jié)了世界頂尖的一流品牌，也使得圓方商場成為香港特區(qū)最大型的r軌道交通車站地上的高端購物中心之一。再比如，地鐵九龍?zhí)琳镜挠忠怀巧虉鐾瑯游挥跇屑~車站，交通便利帶來的客流資源的優(yōu)勢突出，但旅游觀光的乘客相對較少，周邊毗鄰香港城市大學和浸會大學，在規(guī)劃定位時著重考慮年輕人的消費需求，商業(yè)組合方面不但云集了多個頂尖國際服裝品牌以及多個國際級化妝品專門店，并打造出許多極具創(chuàng)意的全新概念店以及大型娛樂消閑設施。在空間設計時則著重強調(diào)空間感和透明感，將自然陽光與寬敞通透空間融為一體，打造出休閑舒適的消費環(huán)境。再比如，德福廣場屬于九龍灣地鐵站的地上購物中心，周邊主要是港鐵公司總部大樓以及居住區(qū)，客流來源主要是香港特區(qū)的中等收入家庭，商業(yè)規(guī)劃時注重符合車站周邊辦公和居住人群的消費能力，生活類餐飲、休閑娛樂、服務、連鎖百貨類商品占據(jù)了主要地位。軌道交通車站地下商業(yè)受到空間以及人流的限制，需要兼顧交通、商業(yè)以及輔助服務的功能，并為乘客提供一些基本的必要的商業(yè)服務。港鐵公司在軌道交通車站地下商業(yè)的開發(fā)規(guī)劃時，視地下空間的布局采用點式、條式或者回形的設置模式，店鋪的單個鋪面的面積相對較小，業(yè)態(tài)上則選擇比較有知名度的連鎖店鋪，確保經(jīng)營的高檔次和服務的高水平，以及港鐵公司車站商業(yè)經(jīng)營的品牌形象，并能夠滿足快速流動的人群的需求。具體的業(yè)態(tài)組合上則綜合考慮周邊乘客消費的習慣來確定，比如即時性消費的目標客群主要為節(jié)奏較快的上班上學人群，店鋪設置多以快餐、點心飲品等為主；沖動性消費的目標客群主要為大中學生和追求時尚的年輕人，店鋪設置則主要以流行性商品為主；目的性消費的目標客群主要為有特定需求的乘客，店鋪設置則主要以咖啡店、藥店、花店、書店、洗衣店、銀行網(wǎng)點、旅行社和便利店?管理策略。港鐵公司對軌道交通建設運營、物業(yè)開發(fā)和車站商業(yè)進行一體化管理，由公司統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)劃、設計、投資、建設、運營、開發(fā)以及經(jīng)營等各方面工作，合理調(diào)配資源，促進內(nèi)部的資源共享和低成本配置，既能夠保證建設、運營、物業(yè)以及商業(yè)開發(fā)等環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合和整體推進，也能夠保證安全、質(zhì)量和成本的控制，不僅使軌道交通結(jié)合物業(yè)開發(fā)的模式獲得最大的協(xié)同效應，而且也能夠創(chuàng)造出巨大的車站商業(yè)資源。首先，港鐵公司在前期的規(guī)劃設計階段即加大車站商業(yè)資源的策劃力度，編制車站商業(yè)資源的開發(fā)報告，引導軌道