蘋果園策劃案樣本

項目發(fā)展時機研究經(jīng)濟發(fā)展因素南寧市地理位置概述本項目所在都市——南寧，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、文化、教誨、信息和金融中心。南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充分，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，長年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具備亞熱帶特色水果，糧食作物以水稻為主。南寧地理位置優(yōu)越，處在國內(nèi)華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸重要經(jīng)濟中心。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起大西南出海通道樞紐都市，具備沿江、沿線、沿邊、沿?！八难亍眱?yōu)勢。南寧市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是104公里、173公里和204公里，是云、貴、川大西南貨品進出海大通道重要咽喉，也是連接?xùn)|南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟區(qū)域“結(jié)合部”，是人流、物流、信息流匯流中心。南寧距中越邊境東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰南寧7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。南寧憑借其得天獨厚區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海都市發(fā)揮著中心都市依托作用，對華南、西南經(jīng)濟圈發(fā)揮著樞紐都市連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中華人民共和國前沿都市開放作用。南寧市近兩年經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及態(tài)勢房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟發(fā)展間存在著互動關(guān)系。經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展基本。房地產(chǎn)健康發(fā)展又會帶動國民經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大小重要考察因素是經(jīng)濟發(fā)展周期、收入與消費、固定資產(chǎn)投資水平、住宅產(chǎn)業(yè)化（商品化）等。，南寧市全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達322.63億元，增長10%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長值48.63億元，增長1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增長值94.27億元，年增長7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增長值179.73億元，年增長13.6%。一、二、三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟總量中所占比重分別是15.2%、28.8%、56.0%，第三產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達，充分體現(xiàn)了首府都市經(jīng)濟特色。（數(shù)據(jù)來源：《南寧記錄年鑒》），南寧市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值達356億元，比上年增長11.50%，高于全國和廣西平均水平，其中，第一產(chǎn)業(yè)達50.90億元，增長10.80%；第二產(chǎn)業(yè)達101.90億元，增長12.20%；第三產(chǎn)業(yè)達203.20億元，增長11.30%。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造進一步優(yōu)化，經(jīng)濟運營質(zhì)量不斷提高,固定資產(chǎn)投資完畢122.94億元。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實現(xiàn)小康，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入為8796元，比上年增長890元；農(nóng)民人均純收入為2524元，增長203元。城鄉(xiāng)和農(nóng)村人均居住面積分別達到9.1平方米和19平方米.（以政府工作報告為準）開始，南寧市進入全面建設(shè)小康社會、加快推動當(dāng)代化發(fā)展重要核心階段。重要預(yù)期目的：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6%,第二產(chǎn)業(yè)增長10%,第三產(chǎn)業(yè)增長12%;財政總收入增長11%;全社會固定資產(chǎn)投資增長13%左右;實際運用外資增長11%,全市外貿(mào)出口增長5%;社會消費品零售總額增長10%;城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長7%元,農(nóng)民人均純收入增長200元。（以上數(shù)據(jù)摘自《政府工作報告》）表1.1.2-1南寧市近十年國內(nèi)生產(chǎn)總值（按當(dāng)年價格計算）單位：萬元年份國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年1331851237402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292950000480000910000679580230420154000032478564951739342716957262385451818412356067051157310255677547422708252023530單位：萬元數(shù)據(jù)表白：南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展處在經(jīng)濟發(fā)展周期上升期，經(jīng)濟指數(shù)反映各行各業(yè)均有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長迅速。單位：萬元人口因素南寧是一種以壯族人口為主多民族聚居都市，也是國內(nèi)五個少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民族風(fēng)情和沿海開放特點首府都市。南寧市聚居著壯、漢、瑤、苗、侗等30各種民族，，全市壯族人口有1892245人，漢族人口有1048034人，分別占全市總?cè)丝?3.56%和35.20%。南寧市現(xiàn)轄新城、興寧、城北、永新、江南、南湖開發(fā)區(qū)六個城區(qū)、一種郊區(qū)和邕寧、武鳴兩個縣。末，南寧市總?cè)丝?97.70萬人，其中市區(qū)人口140.38萬人，兩個縣人口為157.31萬人。全市人口自然增長率為4.99‰，人口增速保持平衡增長。在召開全區(qū)城鄉(xiāng)化工作會議上，提出了都市化建設(shè)目的：在把廣西南寧、柳州建設(shè)成為特大都市，都市人口分別達到150萬和120萬，相稱于南寧市每年人口機械凈增長約為10萬人。都市化加速發(fā)展，使南寧市中低價位商品房需求增大，為南寧樓市健康發(fā)展提供了極大商機。表1.2-1南寧市人口記錄指標(biāo)名稱單位全市市區(qū)邕寧縣武鳴縣總戶數(shù)戶825387409893233982181512總?cè)丝跀?shù)人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757農(nóng)業(yè)人口人1736244372225824940539079非農(nóng)業(yè)人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增長率‰4.994.637.462.24表1.2-2南寧市各區(qū)人口記錄指標(biāo)名稱總戶數(shù)（戶）總?cè)丝冢ㄈ耍┱嫉孛娣e（平方公里）人口密度（人/平方公里）興寧區(qū)530091702037.223639新城區(qū)1040403347472413947城北區(qū)1119634256512815201江南區(qū)60582196486248186永新區(qū)802992768105.5549875邕寧縣2339829260374725195武鳴縣1815126471303366192如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占南寧市總?cè)丝?1.10%和21.73%；重要五個城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧全市人口14%；另一方面是新城區(qū)，占全市總?cè)丝?1%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相稱，分別占全市人口6%、9%和5%。通過考察南寧市各區(qū)面積與人口數(shù)量兩項指標(biāo)，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為23639人/平方公里；新城區(qū)人口密度為13947人/平方公里；江南區(qū)人口密度相對較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最社區(qū)域，這與該區(qū)域所處地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主區(qū)域經(jīng)濟有著較大關(guān)系。隨著國家、廣西區(qū)、南寧市經(jīng)濟態(tài)勢強勁發(fā)展，將來全球一體化，以及南寧市戶籍管理制度改革、加快城鄉(xiāng)化政策實行，南寧市人口增長數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展帶來了巨大需求空間。南寧市經(jīng)濟不斷發(fā)展，使市民收入和消費得到較大提高。，南寧市都市居民人均可支配收入為8796元，比增長890元，增長11.26%，扣除價格因素，實際增長13%；都市居民人均消費性支出6970元，比上年增長521元，增長8.98%，扣除價格因素，實際增長13.64%。都市居民人均收支節(jié)余額為526元，節(jié)余率為7.68%，比上年減少4.04%，意味著都市居民消費觀念、消費意識均有所提高。表1.2-4南寧市近十年都市居民人均收支記錄年份都市居民人均可支配收入（元）都市居民人均消費性支出（元）199014541360199116591667199221061853199330812624199445434288199555445055199659735425199759315456199865705800199968476321748369537906710787966970今年南寧市整體經(jīng)濟狀況得到迅速發(fā)展同步，居民收入也相稱豐厚，1-3月南寧市個人所得稅入庫為9400萬元，同比增長112.2%,意味著職工收入有大幅度提高?？疾炷蠈幨芯用裣M構(gòu)造，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，由1998年42.36%下降為37.5%。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由1998年7.71%、2.7%、11.81%、8.28%上升為12.07%、3.23%、13.77%、9.15%。都市居民家庭消費質(zhì)量明顯提高。隨著福利分房取消，住房消費逐漸成為消費熱點，并帶動住房裝修支出上升。，南寧市居民人均購建房支出1127.83元，比上年增長7.62%；年人均住房裝修服務(wù)支出66.15元，增長61.98%；年人均家具材料及室內(nèi)裝飾品支出63.42元，增長5.3倍。表1.2-4南寧市居民家庭居住狀況指標(biāo)名稱調(diào)查戶數(shù)（戶）家庭常住人口數(shù)（人）總計200619按居住面積分4平方米如下144-6平方米3126-8平方米9368-10平方米166810-12平方米257912-14平方米3210214平方米以上114318按房屋產(chǎn)權(quán)分公房3095租賃私房15自有房99297某些產(chǎn)權(quán)自有房69219其她13南寧市民收入穩(wěn)步增長，住房消費以及對居住規(guī)定提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好契機與發(fā)展空間。社會與文化因素南寧市歷史悠久，自古就是國內(nèi)南方邊陲重鎮(zhèn)和知名商埠，有著特殊戰(zhàn)略地位和厚實文化歷史底蘊。南寧古屬百粵領(lǐng)地，新中華人民共和國成立后，1950年設(shè)南寧（省轄市）為廣西省會，1958年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)首府至今。改革開放以來，南寧市不斷提高都市綜合實力、努力塑造都市新形象，經(jīng)濟建設(shè)和精神文明建設(shè)獲得了前所未有發(fā)展。南寧市民風(fēng)淳樸，觀念開放，喜歡、樂意接受新鮮事物，隨著精神文明建設(shè)活動進一步開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德大力倡導(dǎo)，市民文明素質(zhì)和都市文明限度得以不斷提高。理解南寧民俗風(fēng)情與文化特色，可覺得項目定位及目的客戶描述提供有力根據(jù)，而地方語言及飲食習(xí)慣是一種都市眾多文化因素中兩項最具代表性因子，從它們身上往往可以反映出本地人們某些突出生活習(xí)慣及行為特性。南寧一帶方言，重要有官話、壯話、平話、白話四種。隨著時代發(fā)展，城里人已不講官話、壯話和平話了，白話（粵語）和普通話（漢語）是南寧人現(xiàn)時日慣用語。南寧白話是南寧代表性地方語言，源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳入），但由于地區(qū)因素，南寧白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。南寧菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具備地方特色風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝食肆，深受食客青睞；南寧老式風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具備南方特色。而南寧人對“食”追求并不亞于以“食在廣州”著稱廣州人，她們往往會一家大小或與親朋朋友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。通過重點考察南寧市民語言、飲食習(xí)慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習(xí)慣方面較為相似，并且南寧人普遍接受廣東生活模式，承認廣東與其地區(qū)相比，具備一定先進性，以縮小南寧市與國內(nèi)先進都市差距作為都市發(fā)展目的。政策與法律因素1.4.1國家及南寧市房地產(chǎn)有關(guān)政策法規(guī)－6月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)影響2月25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)行為告知》，目為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，保證工程質(zhì)量，保護購房者利益。2、2月26日建設(shè)部出臺了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，因素在于“毛坯房”在一家一戶住宅裝修暴露出許多問題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟糾紛增多、消費者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國家稅費現(xiàn)象。3、5月23日建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源、監(jiān)察部、國家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序告知》目規(guī)范房地產(chǎn)管理，活躍房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場既活躍又有秩序，切實保障購房者權(quán)益。4、7月1日國土資源部正式發(fā)布了并從即日起施行《招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《規(guī)定》共28條，重要明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)法律根據(jù)、原則、范疇、程序和法律責(zé)任等。5、8月1日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)用地審查報批工作關(guān)于告知》，目為規(guī)范建設(shè)用地審查工作，實行最嚴格土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟建設(shè)必要用地提供保障。6、10月22日由建設(shè)部起草，國務(wù)院法制辦公室發(fā)布《物業(yè)管理條例（草案）》，向各界征求意見。條例共分6章72條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會職責(zé)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護以及相應(yīng)罰則等多方面。這是國家出臺第一部關(guān)于物業(yè)管理行政法規(guī)。7、11月17日由建設(shè)部、國家計委推出《經(jīng)濟合用房價格管理辦法》，《辦法》從1月1日起施行。（資料來源（《當(dāng)代生活報》）。8、4月9日由南寧市政府正式轉(zhuǎn)批南寧市公安局《關(guān)于進一步改革戶籍管理制度和意見》，實行新戶籍準入制度，明確規(guī)定以準入條件取代進城人口控制指標(biāo)，進一步放寬外地人落戶南寧條件。9、由南寧市政府印發(fā)了《南寧市都市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》將于7月1日起施行。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評估辦法，并制定了公房、私房、雜物房、某些附屬物、裝修拆遷補償報導(dǎo)價，及搬遷補貼和停產(chǎn)停業(yè)補償指引價。10、自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文獻《關(guān)于做好農(nóng)民進城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作告知》，《告知》明確提出了“農(nóng)民進城務(wù)工，待遇等同居民”新規(guī)定。11、6月8日國務(wù)院總理溫家寶訂立第379號國務(wù)院令，發(fā)布《物業(yè)管理條例》，條例自9月1日施行。條例涉及總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護、法律責(zé)任、附則。12、6月21日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理告知》，《告知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體構(gòu)造已封頂住房個人發(fā)放個人貸款。對借款人申請人具住房貸款購買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行20%規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)恰當(dāng)提高首付比例”。私房拆遷補償指引價單位：元/平方米構(gòu)造用途、級別框架磚混磚木簡易住宅旅社辦公一級220018001385二級2060187016831135三級192517501575930四級178016201460760五級165015001350720鋪面一級5115465041852325二級4840440039602200三級4620420037802100四級4290390035101950五級3960360032401800闡明：以上價格僅合用于國有劃撥土地上房屋拆遷補償公房拆遷補償指引價單位：元/平方米構(gòu)造用途、級別框架磚混磚木簡易住宅126511501035575辦公用房133012101090605旅館173015701410785工業(yè)用房11001000900500鋪面一級2930266023901330二級2820256023001280三級2650241021701205四級2490226020301130五級220018001000闡明：以上價格僅合用于國有劃撥土地上房屋拆遷補償關(guān)于補貼費和停產(chǎn)業(yè)補償指引價格類別項目費用原則搬遷補助費住宅搬遷費按房屋建筑面積每平方米每次5元原則非住宅搬遷費按房屋建筑面積每平方米每次5元補貼以實際搬遷貨品和設(shè)備拆裝及運送市場價格費用原則搬遷誤工費每戶100元/次電話、寬帶網(wǎng)遷移費按電信部門規(guī)定安裝費原則有線電視安裝費按廣播電視部門規(guī)定原安裝收費原則三相電源安裝費按供電部門規(guī)定收費原則空調(diào)遷移費窗式50元/臺，壁掛式100元/臺，柜式150元/臺管道燃氣按拆除時安裝原則太陽能熱水器按拆除時安裝原則房屋所有權(quán)辦證補貼費200元/證住宅房屋暫時安頓補貼按應(yīng)補償建筑面積計算，一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米10元，三類地段每月每平方米8元，四類地段每月每平方米7元，五、六地段每月每平方米6元。非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)補償費指引價格鋪面：以實際營業(yè)面積計算（不含營業(yè)配套用房），一類地段每月每平方米40元，二類地段每月每平方米35元，三類地段每月每平方米30元，四類地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米11元，三類地段每月每平方米10元，四類地段每月每平方米9元，五、六類地段每月每平方米8元。其他用房：一類地段每月每平方米6元，二類地段每月每平方米5元，三類地段每月每平方米4元，四類地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。房屋建筑安裝工程造價計價原則單位：元/平方米構(gòu)造鋼混(高層)鋼混(小高層)鋼混(多層)排架(工業(yè)廠房)磚混磚木簡易計價原則1400100800750700525125以上政策法規(guī)制定與實行，為南寧市房地產(chǎn)經(jīng)營活動各項運作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效增進南寧市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。如《南寧市都市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》實行后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確拆遷補償辦法，利于加快舊城改造進度，戶籍政策放寬及進城務(wù)工農(nóng)民待遇同等，極大地吸引了外來人口到來，《物業(yè)管理條例》訂立，規(guī)范行業(yè)物業(yè)管理，更充分體現(xiàn)出業(yè)主權(quán)利，保障社區(qū)物業(yè)管理良性運營。同步，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供更多客源，刺激居民消費欲望，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展提供政策保證。央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理告知》，重點支持中低收入家庭購買住房，增進中低價位住宅產(chǎn)品發(fā)展，能有效推動住宅產(chǎn)業(yè)化，但又加強了對二次置業(yè)購買人群控制。南寧市發(fā)展規(guī)劃對項目影響南寧是一座正在發(fā)展工商業(yè)都市和交通樞紐都市，隨著市政基本設(shè)施日益完善，大都市輻射作用得以不斷增強。南寧市發(fā)展規(guī)劃重要經(jīng)歷了如下階段：1992年6月，南寧市被國務(wù)院批準實行沿海開放都市政策后來，重新調(diào)節(jié)了都市發(fā)展目的：在1994年提前六年實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值翻兩番基本上，到實現(xiàn)翻三番?？傮w規(guī)劃到都市面積從72平方公里擴大到155平方公里，人口達150萬人，把南寧逐漸建成具備南國風(fēng)光、民族特色當(dāng)代化都市。在都市發(fā)展規(guī)劃指引下，南寧市近年來不斷增長都市建設(shè)資金投入，有效地加快了都市建設(shè)，投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好改進。1995年，南寧市居民人均住房面積達到5.35平方米，人均居住面積9.1平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積5067公頃，綠化覆蓋率達38%。與此同步，路橋建設(shè)也日新月異，1992年以來相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。此后五年，南寧市將重點實行藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中華人民共和國綠城，向生態(tài)都市邁進。重要工作涉及：實行管道燃氣工程、機動車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主能源籌劃等藍天系統(tǒng)工程，使都市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國家二級原則，農(nóng)村地區(qū)達到國家一級原則；實行邕江流域和湖泊水庫綜合整治工程、地下水與水資源保護工程、城鄉(xiāng)污水解決工程等碧水系統(tǒng)工程，重點保護飲用水源，綜合整治市區(qū)重要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，都市生活污水解決率達50%以上；實行市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院植樹造林、綠化美化；實行市區(qū)噪聲達標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧靜系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強社會生活噪聲、建筑施工噪聲綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達標(biāo)區(qū)覆蓋率達到70%以上。都市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布：一級發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟區(qū)及南北欽防都市群。二級發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵隆安方向。三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線補充。布局原則：“核心集聚、軸向擴散、自然分隔、發(fā)展邊沿組團?！倍际幸?guī)劃對本項目影響本項目處在都市一級軸線重要交通樞紐帶上。都市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景大型崇高生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會展為輔都市蹤合新區(qū)”。本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好社會效益和環(huán)境效益。政府對本項目支持政府樹立都市經(jīng)營增值觀念。對都市進行科學(xué)、合理定位和規(guī)劃，完善都市良好基本設(shè)施，改進投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟優(yōu)勢。都市增值離不開土地資源有效運用，依照發(fā)達都市和國家發(fā)展過程看，土地資源最能增值是房地產(chǎn)開發(fā)用地，是經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)和睛雨表，房地產(chǎn)所產(chǎn)生效應(yīng)是1：3，1億元房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造其她有關(guān)產(chǎn)業(yè)3億元產(chǎn)出。政府適度支持辦法政府支持項目規(guī)劃及調(diào)節(jié)，是項目啟動基本。本項目作為改進都市窗口形象、推動城鄉(xiāng)化建設(shè)、增進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展示范工程。為此，政府應(yīng)大力支持本項目啟動，協(xié)助開發(fā)商解決某些實際困難，增進項目滾動發(fā)展，提高都市形象：區(qū)域市政配套設(shè)施盡快貫徹實行；稅收優(yōu)惠；。政府支持得到回報稅金，在“十五”期間為政府帶來不少于3億元資金；建成南寧市（廣西區(qū)）最大旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提高了都市整體形象，增進了城鄉(xiāng)化建設(shè)步伐，改進了5萬人生活居住空間；推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，帶動有關(guān)產(chǎn)業(yè)興旺，增進產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)、優(yōu)化，哺育新國民經(jīng)濟增長點。1．5項目開發(fā)時機及總時間1．5．1目的市場擬定南寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運營呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好，1-6月投入市場商品房在售面積就達二百九十多萬平方米，并且交投兩旺，產(chǎn)品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。通過對房地產(chǎn)市場調(diào)研得出：若按行業(yè)特性把市場提成高、中、低三種市場層次，當(dāng)前南寧市房地產(chǎn)市場大量資源堆集在中上偏高區(qū)域，這個區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過多，競爭激烈，但占市場容量較大比重中低檔次空間遠遠沒有得到滿足。本項目市場定位（在下面詳細分析）重要是針對市場空缺，大力開發(fā)中檔價格優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，涉及園林設(shè)計及配套設(shè)施在南寧乃至廣西區(qū)具領(lǐng)先水平。重要類型為多層住宅。項目價格定位為中檔價格，運營趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高這種軌跡去運營，用價格描述是，由元/平方米開盤，隨著產(chǎn)品功能逐漸完善回歸至2300元/平方米，至現(xiàn)房走向2500元/平方米或以上。可以預(yù)見，南寧市房地產(chǎn)市場競爭焦點，市場大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。本項目開發(fā)應(yīng)當(dāng)打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項目核心競爭優(yōu)勢從起進入市場，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。建議：項目正迎來良好發(fā)展機遇，宜盡快啟動。5。2開發(fā)總體時間市場需求是項目開發(fā)基本，有效供應(yīng)是項目開發(fā)總體時間市場基本。以市場為導(dǎo)向來擬定項目開發(fā)總體時間。廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達到人均居住使用面積16平方米目的，按既有人口增長數(shù)，南寧市今年需要增長312萬平方米住宅，才干實現(xiàn)規(guī)劃目的。但是，現(xiàn)實是居民收入偏低和經(jīng)濟不發(fā)達，再加上當(dāng)前市場供應(yīng)產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民收入無法追上，導(dǎo)致大多數(shù)居民需要買房來改進居住空間，但是又買不起局面。中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)構(gòu)造失衡。在這樣市場供求現(xiàn)狀大環(huán)境下。本項目啟動，可以采用集中式大量“傾銷”方式去滿足“市場需求”，按本項目占南寧市供應(yīng)量1/5計算，每年可供應(yīng)30-50萬平方米，項目開發(fā)期應(yīng)依照市場冷熱劃分，總開發(fā)時間控制不超過八年，項目進入良性循環(huán)后，還可以加迅速度，爭取5年內(nèi)完畢。南寧市房地產(chǎn)市場分析2.1南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述南寧市房地產(chǎn)市場，1995年才開始大力推動住房商品化、社會化進程，當(dāng)年商品房實際銷售面積24萬平方米，銷售金額3.45億元。1996年，市場平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積45萬平方米，銷售金額6.3億元，1997、1998兩年，市場進入良性發(fā)展期，并對國發(fā)經(jīng)濟發(fā)展開始產(chǎn)生貢獻作用，98年商品房銷售面積71.33萬平方米，銷售金額12.9億元，實現(xiàn)了銷售面積突破50萬平方米、銷售金額突破10億元南寧市房地產(chǎn)市場第一次“量”奔騰。1999年，受國家宏觀經(jīng)濟政策制約，市場成交略有回落，當(dāng)年商品房銷售面積53.06萬平方米，銷售金額10.53億元；同比下降18%。下半年，市場全面復(fù)蘇，當(dāng)年銷售商品房8895套，銷售面積47.66萬平方米，銷售金額8.94億元。同年7月，二級市場正式啟動，有1447套、面積12.2萬平方米二手成交量。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超20億元，邁上市場發(fā)展第二個臺階。市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額9585套，銷售面積109.49萬平方米，銷售金額24.40億元，二級市場商品房成交2830套，成交面積25萬平方米，成交金額3.15億元，發(fā)展勢頭迅猛。進入市場發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，商品房銷售面積155.38萬平方米，銷售金額超35億元，二級市場完畢銷售面積39萬平方米，銷售4077套。從而邁上市場發(fā)展第三個臺階。詳細數(shù)據(jù)如下圖表（表1-1，1-2，圖1-1，1-2，1-3，1-4）年份表199719981999預(yù)測本年完畢投資額137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999201（預(yù)測）事實上銷售單價（元/平方米）1411180819852105222822552319實際銷售面積（萬平方米）48.19071.33053.060102.660109.490155.380200.500實際銷售金額（億元）6.8012.9010.538.9424.4035.0446.502.1.1住宅市場總體供需分析市場總體呈現(xiàn)供需兩旺。下半年南寧房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，到、高速發(fā)展。，據(jù)房產(chǎn)局資料登記表白，商品房實際銷售35.04個億，比增長43.61%.（表1-3，圖1-5）近年南寧房地產(chǎn)關(guān)于指標(biāo)年份199719981999施工房屋面積29381083050901206427232037623203626本年新工房屋面積453365662078756009112055912637922162800竣工房屋面積98902497998158136558355312178371746000別墅市場總體供需分析別墅產(chǎn)品大擴張，只是秦響別墅產(chǎn)品大比拼前奏。通過市場調(diào)研究，當(dāng)前已開工別墅項目總體供應(yīng)不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于套。售出別墅不到總供應(yīng)量1/6，這與別墅產(chǎn)品價格、地段、交通、社區(qū)環(huán)境、安全限度、物業(yè)管理，以及消費者消費觀念、消費水平有著密切聯(lián)系。（表1-4，圖1-6）序號項目名稱總供應(yīng)量1榮和山水美地14312橘郡.陽光別墅5793玫瑰園2104寧匯新天地3005龍胤花園2206大自然花園1597麗水灣1148翡翠園502.1.2商業(yè)物業(yè)大幅度增長依照市場調(diào)查研究表白，南寧市去年批出商業(yè)用房面積不少于40萬平方米，其中集中分布于市中心，大連萬達商業(yè)廣場11.6萬多平方米，根德商業(yè)廣場4萬多平方米，外灘新城5萬多平方米，總共已達20多萬平方米，尚有分布于新民路太陽廣場、民族大道歐景都市廣場，以及瑯東金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，闡明了南寧市商業(yè)格局開始浮現(xiàn)新變化：老城區(qū)依然是商業(yè)繁華首席位置，新和平商場經(jīng)營、萬達商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場建設(shè)進一步增強老城區(qū)商業(yè)龍頭地位，在此基本上，由于都市發(fā)展向東遷移，環(huán)繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年終金湖廣場投入使用，會相應(yīng)帶動周邊一帶商業(yè)物業(yè)爭速發(fā)展，同步國際會展中心竣工，金湖廣場一帶商業(yè)氛圍將會更加突顯。在將來1-2年，瑯東—金湖廣場將是一種新商業(yè)副中心。（表1-5，圖1-7）南寧市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)廣場華星時代廣場外灘新城新和平商場萬達商業(yè)廣場太陽廣場歐景都市廣場面積(平方米)412375500001280011600026000264902.1.3辦公樓市場總體分析依照房產(chǎn)局記錄資料表白，辦公樓成交面積58283平方米，比上年同期增長7.3%。當(dāng)前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了某些公司需求，南寧新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園-皓月大廈和金湖大廈，據(jù)某些想購買寫字樓單位反饋意見，不是沒有人購買寫字樓，而是購買寫字樓受到極大資金制約，大某些想購買寫字樓單位總結(jié)一條：銀行不能像購買商品房那樣提供按揭貸款。這種政策限制，嚴重制約著寫字樓健康發(fā)展，因而，就像上面所說，南寧寫字樓舉步為艱。為適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展需要，非寫字樓------商務(wù)公寓開始肩負著寫字樓角色，分布于瑯東金湖廣場周邊商務(wù)公寓暢銷就是最佳見證。但隨著市場經(jīng)濟迅速發(fā)展，市場需要是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展方向，這是經(jīng)濟繁華與發(fā)展必然。（表1-6，圖1-8）南寧市歷年辦公樓銷售年份199719981999預(yù)測辦公樓432286866924490745205429658283735002.1.4消費者購買行為特性隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費者對購買房產(chǎn)消費意識提高，購買行為開始有了新動向、特性；購房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐漸向舒服型、享有型購買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商實力、社會形象。2.1.5公司競爭分析近幾年由于政府對民營公司政策放寬，民營公司開始得到迅速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)公司競爭中開始處在弱勢。此前，國有房地產(chǎn)開發(fā)公司在市場中占據(jù)重要位置，但由于國有房地產(chǎn)開發(fā)公司在市場經(jīng)濟爭速變化狀況下，經(jīng)營與管理跟不上經(jīng)濟發(fā)展步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而民營公司則憑借其資金和經(jīng)營機制優(yōu)勢，逐漸獲得市場競爭積極權(quán)。，評比“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)公司占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，某些經(jīng)濟實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績房地產(chǎn)公司將被裁減出局。2.1.6外地公司紛紛搶灘南寧樓市隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場。據(jù)記錄，-外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于30家。外來客進軍南寧房地產(chǎn)市場，闡明南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對本地公司沖擊，加速本地公司改革，提高工作效率和對行業(yè)公司洗牌。2.1.7住宅社區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)模化、集中化、品牌化綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。對工作壓力大消費者來說，無疑是個非抱負居住場合，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大便利，市中心住宅依然受到消費者青睞。都市發(fā)展，脫離不了都市向外擴展，隨著瑯東逐漸成熟和南寧國際會展中心建成，原為一片荒蕪鳳嶺突然間浮現(xiàn)幾種大盤，占地512畝翡翠園、280畝香榭里花園、450畝大自然花園，以及占地2100畝榮和山水美地先后入市，北部恒大新城、江南金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其他集中于迅速環(huán)道兩旁。隨著都市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧將來幾年主流導(dǎo)向。2.1.8樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范和成熟在市場競爭激烈，有實力、有經(jīng)驗房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實行品牌戰(zhàn)略，爭創(chuàng)競優(yōu)勢。在營銷理念、規(guī)劃設(shè)計、社區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建成一批綜合素質(zhì)較高樓盤或住宅社區(qū)。隨著政府出臺一系列政策、法規(guī)，加強房地產(chǎn)市場管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐漸規(guī)范，逐漸完善成熟。房地產(chǎn)市場成熟標(biāo)志之一是市民購房心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場迅速發(fā)展，從7月正式啟動后來，當(dāng)年就成交1447套，成交面積12.2萬平方米，到成交量番一番，達2830套，成交面積25萬平方米，進入成交量迅速上升至4077套，成交面積39萬平方米。二手房交易活躍促使一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大作用，更有效增進商品房市場發(fā)展。（表1-7）年份成交數(shù)量（套）144728304077折合成面積（萬平方米）12.225392.1.9中低檔次住宅成為消費者寵兒南寧房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場浮現(xiàn)供需失衡矛盾。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅開發(fā)應(yīng)為市場主導(dǎo)方向。中低檔住宅依然受到眾多消費者青睞，恒大新城初次開盤當(dāng)天成交超300套業(yè)績、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園浮現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供不不大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。2.1.10舊城改造帶旺樓市南寧“136”工程不斷進一步，使南寧都市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展得到巨大發(fā)展。，是實現(xiàn)“136”工程中小變核心一年，各級領(lǐng)導(dǎo)對都市建設(shè)關(guān)注，并且南寧市政府繼續(xù)推動“都市建設(shè)管理年”，為實現(xiàn)三年中小變奠定了基本。起，南寧開始大溝嶺、萬達商業(yè)廣場、民族西路延長線等工程啟動，無不體現(xiàn)政府對舊城改造力度和決心。舊城改造加快，帶動有關(guān)物業(yè)價值升值。2.21998-南寧市房地產(chǎn)市場回顧2.2.1經(jīng)濟形勢發(fā)展態(tài)勢良好經(jīng)濟運營基本態(tài)勢喜人，國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展前景遼闊，據(jù)世界知名美國科爾尼管理顧問公司近來發(fā)布“FDI信心系數(shù)”，中華人民共和國初次取代美國成為全球最有吸引力外國直接投資目國，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)進一步作用，中華人民共和國經(jīng)濟依然前景光明。國家支持西部大開發(fā)政策，對廣西-南寧發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西-南寧經(jīng)濟又注入新血液，以及“中華人民共和國-東盟自由貿(mào)區(qū)”訂立，為廣西-南寧發(fā)揮大西南出海通道更有優(yōu)勢?？傮w而論，國際對中華人民共和國投資環(huán)境，國家對西部開發(fā)，“中華人民共和國-東盟自由貿(mào)易區(qū)”簽定，均有助于廣西---南寧發(fā)揮“橋頭堡”作用，增進廣西-南寧經(jīng)濟、都市建設(shè)迅速發(fā)展。南寧經(jīng)濟運營全面提速，2月政府工作報告指出，南寧國內(nèi)生產(chǎn)總值達356億元，比上年同期增長9.61%，達到預(yù)期目，其中第一產(chǎn)業(yè)增長2.79%，第二產(chǎn)業(yè)增長9.01%，第三產(chǎn)業(yè)增長11.75%。全市運用外資、投資、消費三大需求，體現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高，增強社會發(fā)展內(nèi)在動力。（表1-7，圖1-9）南寧市歷年GDP總值單位:億元年份19901995199719981999(預(yù)測)第一產(chǎn)業(yè)11.1729.3739.8144.0246.3748.6349.5250.952.32第二產(chǎn)業(yè)19.9966.5576.7681.5384.5689.1193.43101.9111.14第三產(chǎn)業(yè)18.976.61115.02132.03143.62156.55181.84203.2231.72.2.2房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長南寧經(jīng)濟運營全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資68537萬元，比上年同期增長34.38%，增幅比上同期加快了19.17個百分點，其中住宅投資完畢39090萬元，同比增長11.60%；辦公樓投資2178萬元，同比增2.64倍；商業(yè)用房投資3487萬元，同比增長30.21%。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為57.03%。房地產(chǎn)投資額238765萬元，比上年同期增長28.64%。商品房投資額28.75萬平方米，比上年同期增長1.87倍，銷售面積增速遠遠快于商品房竣工面積164.87%增長速度；商品房實際銷售額為61714萬元，同比增長1.93倍。至年末，商品房實際銷售面積155.38萬平方米，實際銷售金額350435萬元，實際銷售單價2255元/平方米，比上年同期分別增長41.91%、43.61%和1.21%。2.2.3外來人口急速增長，住宅租賃市場異?；钴S南寧人口澎脹，解決此某些人口住宿問題，需要大量住房。在11月普查登記人口中，記錄局關(guān)于專家估算，每天在南寧過境流動人口20多萬人次；據(jù)南寧市流動人口管理辦公室提供數(shù)據(jù)，在底，全市外來流動人口為16.5萬人。如此龐大流動人口，若按照一套70平方米二房一廳居住4人比例計算，則需要16.5萬÷4=41250套住房，需求量如此大市場，可以立即在南寧購房人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算人占絕大某些，正因如此，南寧住宅租賃市場體現(xiàn)異?；钴S，以及政府對房改房政策進一步放寬，有助于加速二手房市場發(fā)展。2.2.4小戶型市場受到消費者青睞南寧小戶型住宅一方面來源于萬昌公司開發(fā)萬昌溪園----居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者承認并接受，隨后陽光新都、新城國際推出商務(wù)公寓也得以市場承認。緊接著東葛路上迷爾居，開盤當(dāng)天231套小戶型所有售罄，曾上起業(yè)界人士普遍關(guān)注。進入1月，友愛路又一居、明秀路碧園青年公寓、濟南路永泰公寓、緯武路綿光花苑、白少大橋頭金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購一空。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場真如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大市場缺口？什么樣小戶型受到消費者表睞？2.2.5全裝修房亮相邕城歷史車輪不斷在邁進，房地產(chǎn)市場亦是如此?；仡欉^去，翻翻此先后樓書，每本樓書均有著這樣一份資料：商品房出售裝修原則闡明書，闡明書內(nèi)容就有一條，裝修原則為毛坯房。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真如此好嗎？市場狀況反映，毛壞房雖然適合某些人按照自己規(guī)定對房屋進行個性化設(shè)計，但其后果存在諸多問題。正因這親，7月建設(shè)部提出取消毛壞房，在上海已經(jīng)作試點。南寧中房人獨具慧眼，中房集團南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)512畝翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破南寧樓市毛壞房一統(tǒng)天下局面。全裝修有幾大好處，體當(dāng)前：裝修質(zhì)量將會有保證，由于開發(fā)商須全面負責(zé)，有政府監(jiān)督其實行，這樣可避免市場上游擊裝修隊伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生；不會損害房屋構(gòu)造；住戶入住里只需搬進家具即或使用，即避免自己請裝修隊伍緊張，又可避免對左鄰右舍裝修施工互相干擾；開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本減少；可以規(guī)范裝修市場，同步開發(fā)商為保證裝修質(zhì)量，會嚴格審查裝修公司資格；當(dāng)代社會是個快節(jié)奏社會，對于高薪年青人來說依照沒如此多時間去顧及裝修事，提個包就能入住是她們是佳選??；減少室內(nèi)空氣污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。據(jù)理解，萬通公司開發(fā)半山麗園和歐景都市廣場將以精裝修房入市。2.2.6推盤個數(shù)持續(xù)增長，廣告投放量急速上升闡明：本年度媒體監(jiān)測登記表截止時間為1-12月；記錄媒體僅指報紙媒體，詳細涉及《南國早報》、《南寧晚報》、《當(dāng)代生活報》三種報刊；本報告中所涉及費用一律按照各媒體發(fā)布價格計算而定，而未進行折扣解決，同步由于各媒體對報牌價格有過調(diào)節(jié)，本報告廣告價格記錄均按9月份后來價格記錄；本報告中所涉及所有記錄指標(biāo)范疇均為硬性廣告、不含繕稿；1、廣告總體投放狀況投放頻次及推盤數(shù)量，全市投放房地產(chǎn)廣告1554次，平均每天廣告投放次數(shù)4.26次。按月份投放狀況來看，在12月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達198次，占全年總投放頻次12.7%，分析其因素，與一年三次銷售高峰不無關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一”黃金周、春節(jié)前，看1-12月份各月投放廣告頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有182次，旨在為“十一”做好前期宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住某些人購房過年消費心理，繼續(xù)增長廣告投放頻次，以帶動新一輪銷售旺季；另一方面借著一年一度春季房地產(chǎn)博覽會時機，為了做好前期宣傳，4月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)112次。就推盤個數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”地位，總共投放843次廣告，占到全年廣告總投放頻次54.2%，另一方面，興寧區(qū)和江南區(qū)也體現(xiàn)出強勁態(tài)勢，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。廣告投放版面及體現(xiàn)形式版面整版1/2版1/4版1/8版其他共計頻次20310812313361554比例（%）13.0669.5914.862.120.4100%城區(qū)廣告投放狀況類型新城區(qū)江南區(qū)城北區(qū)興寧區(qū)永新區(qū)推盤數(shù)(個)571212151占全市(%)58.812.412.415.51發(fā)布次數(shù)8432571792723占全市(%)54.2516.5411.5217.50.2整版1213710311/2版57718112219831/4版1253038381/8版15855其他114普通半版廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對主力占到約七成比例，闡明房地產(chǎn)廣告半版投放效果及資金承受能力被絕大某些開發(fā)商承認；另一方面是1/4版式廣告投放，占到總投放頻次14.8%。投放1/4版房地產(chǎn)廣告大某些為某些低價格小樓盤，就效果而言并不是很抱負；整版廣告投放，與1/4版相差不大，全年投放203頻次，半版與整版兩者共計所占比例高達80%，反映出在市場競爭日趨激烈狀況下，各類盤為吸引“眼球”，紛紛選取以半版與整版相結(jié)合投放形式為主；就體現(xiàn)形式而言，彩版廣告是應(yīng)用最為廣泛形式，高達99%，這與彩版廣告視覺沖擊力及房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊關(guān)于，同步也闡明彩色廣告效果已得到開發(fā)商認同從推盤數(shù)量、廣告投放頻次等指標(biāo)來看，新城區(qū)均處在領(lǐng)先地位，從政府對東部投放力度來看，東部住宅市場推出新盤數(shù)量和廣告投放頻次難以變化。興寧區(qū)、江南區(qū)上升速度比較快，是南寧五個區(qū)中僅次于新城區(qū)，其區(qū)域平均個盤投放廣告次數(shù)分別17.5%和16.54%，這兩個區(qū)域在也吸引了全市許多目光；而永新區(qū)則體現(xiàn)安靜，因素在于其樓盤非常少。在版面投放上，各區(qū)域均以半版、整版投放形式為主，當(dāng)前市場上有華星時代廣場、香榭里花園和萬達商業(yè)廣場以整版為主廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主南寧市房地產(chǎn)廣告先河。月度廣告投放比較月份123456789101112月推盤數(shù)(個)242728372926412824374141廣告頻次(次)11276971128788146136182134187198廣告金額(萬元)263175210338336221299306441346481518從圖表可以看出，市場推出樓盤數(shù)量三個高峰分別為4月份、10月份和11、12月份，均在37個以上。5月份和10月份為一年之中兩個黃金周，記錄發(fā)現(xiàn)廣告投放頻次反而少，分析其因素，各樓盤為在黃金周搶占市場先機，擴大影響力，引起消費者注意，各樓盤廣告分別在4月份和9月份中旬開始發(fā)布廣告，以達到黃金周銷售目，若在5月份和10月份投放廣告，為時已晚；另一方面是黃金周過后，消費開始轉(zhuǎn)入低谷，消遣過后人們又開始投入到繁忙工作之中，無時間購房，此時若再投放廣告，則顯得有點揮霍。11月份、12月份廣告投放頻次增長，適逢春節(jié)時節(jié)，樓盤廣告有所增長亦在情理之中。從上面分析咱們不難看出：大某些樓盤大都把每年兩次黃金周作為樓盤推售重要節(jié)點。媒體廣告投放狀況版面南國早報南寧晚報當(dāng)代生活報共計整版198142031/2版1009472510811/4版2111822311/8版330033其他0156總計145167361554就當(dāng)前南寧市場公認三大媒體而言，從圖表可以看出，《南國早報》是當(dāng)前南寧房地產(chǎn)廣告發(fā)布主流媒體，在投放頻次上更是其他媒體無法相比，南寧市房地產(chǎn)廣告總共發(fā)布頻次1554次，其中在《南國早報》就發(fā)布了1451次，占三大媒體93.3%，由此可以看出當(dāng)前在南寧樓市中，《南國早報》已經(jīng)樹立了比較大領(lǐng)先優(yōu)勢，與其他媒體拉開了比較大距離?！赌蠈幫韴蟆泛汀懂?dāng)代生活報》在南寧房地產(chǎn)廣告投放量比較有限，發(fā)布房地產(chǎn)廣告分別為67次和36次，但是各報有自身特點，針對目的客戶群亦十分鮮明，廣告量上升趨勢是非常也許。前十名物業(yè)廣告投放狀況排名物業(yè)名稱發(fā)布次數(shù)廣告費用(萬元)區(qū)域1外灘新城70202.54新城區(qū)2太陽廣場50164.7興寧區(qū)3東方明珠花園43157.21興寧區(qū)4陽光新都53149.59新城區(qū)5翠湖新城42104.44江南區(qū)6新和平45102.1興寧區(qū)7南湖碧園4499.92新城區(qū)8玫瑰園3492.51江南區(qū)9華星時代廣場2289.71新城內(nèi)區(qū)10中鼎溫馨家園3481.45新城內(nèi)區(qū)就發(fā)布頻次而言，單個樓盤發(fā)布最多是外灘新城，以全年投放70次位居全市各樓盤之首，該盤廣告重要集中于兩個黃金周及春節(jié)先后，推廣力度之高可略見一斑；排在第二位陽光新都，共投入53次，太陽廣場以投放50次緊接其后。但從其開發(fā)商實力來說，并不屬于南寧具備開發(fā)實力開發(fā)商行列。從廣告費用方面來看，外灘新城和陽光新都排在前兩位，外灘新城折前廣告費用突破200萬元，市中心高層物業(yè)造勢力度在不斷加大，付出代價沉重，而排在第二位太陽廣場折前廣告費用雖然超過160萬元，但相對該盤銷售業(yè)績并不樂觀。前十位物業(yè)廣告費用上百萬有6個，局限性百萬元廣告費用僅有4個，并且6個百萬元廣告費用有3個屬于中心商業(yè)物業(yè)。綜合上述廣告分析得出：總體年度廣告投放量上升速度加快。透過廣告背后看，南寧樓市競爭進一步加劇。《南國早報》是南寧樓市最重要媒體渠道。新城區(qū)樓市競爭最為激烈且集中。城北區(qū)樓市體現(xiàn)弱小，江南區(qū)則以白沙大道、江南路、五一路樓盤唱響江南樓市。興寧區(qū)則以舊城改造為主商業(yè)物業(yè)項目，商業(yè)物業(yè)競爭在逐漸加劇。2.3南寧市房地產(chǎn)市場特性描述2.3.1，南寧市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高速增長據(jù)南寧市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)表白，，南寧市房地產(chǎn)市場與相比，預(yù)測成交增長近1倍。1-6月，市場供應(yīng)量為120萬平方米，大某些為期樓，已完畢商品房交易面積104.9萬平方米，接近全年銷售量；并且，二級市場完畢16.8萬平方米成交量，也增長24.3%。南寧市各城區(qū)熱點頻現(xiàn)、各有發(fā)展從起，南寧市各區(qū)房地產(chǎn)市場均有不同限度發(fā)展，瑯東東、鳳嶺區(qū)域發(fā)展最為迅速，底新項目屢屢浮現(xiàn)，興寧區(qū)以舊城改造項目為主，也是舊城改造最大一年，江南、城北兩區(qū)則以中低檔次大型項目面市。價格分析新城區(qū)：長湖路上各項目均價集中在2550-2650元/平方米之間，似銘湖典型之類項目則憑3000米長廊南湖優(yōu)勢，均價在3500元/平方米與4500元/平方米高價位上，而鳳嶺一帶項目則憑借政府對其規(guī)劃為生態(tài)居住區(qū)優(yōu)勢，大打生態(tài)牌，以別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房和高檔商品房為主，其中別墅均價在4700元/平方米以上，花園洋房和商品房在3000元/平方米以上，且以純住宅為主興寧區(qū)：該區(qū)域以商業(yè)、住宅混合為主單位商住樓，其銷售均價最低為2100元/平方米，最高為3500元/平方米。市中心住宅均價整體在2700元/平方米左右，與新城、東、鳳嶺項目比較，處在其均價之間。江南區(qū)：以中低檔次純住宅項目為主，最低均價為1550元/平方米，最高價當(dāng)前為2600元/平方米。從金灣花城1-4期銷售價可以看出，白沙大道路段物業(yè)升值潛力巨大。城北區(qū)：該區(qū)域以純住宅項目為主，其價格略比江南區(qū)房價偏高，但其依然建造是中低檔次住宅樓，最低均價為1850元/平方米，最高均價為2100元/平方米。結(jié)論：從市場角度分析：南寧整個房地產(chǎn)市場格局東部，面向是高收階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑、會展業(yè)于一體居住區(qū)；南部，面向是中低收入工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴重，大型住宅項目走向邊沿，遠離市中心；西、北部，而向也是一種中低收入工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)，也帶動了某些相應(yīng)配套完善，預(yù)測相思湖片區(qū)將成為南寧將來3-5年房地產(chǎn)開發(fā)另一重點區(qū)域。2.3.2項目規(guī)?；⒔紖^(qū)化從南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)項目規(guī)模越來越大，大規(guī)模成本更為完備，更容易營造社區(qū)環(huán)境，以便物業(yè)管理，符合住宅市場發(fā)展方向。大盤重要位于江南區(qū)、城北區(qū)和鳳嶺一帶，如鳳嶺榮和山水美地規(guī)模已達2100畝。2.3.3競爭加劇，門檻提高由于政府對房地產(chǎn)開發(fā)控制越來越嚴格，南寧對房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式將由本來合同形式向拍賣和招標(biāo)形式轉(zhuǎn)變，土地出讓政策變化必將帶動土地價格上揚，拍賣和招標(biāo)土地所需高額資金使得許多中小型房地產(chǎn)公司失去了拿地機會，而資金實力較雄厚房地產(chǎn)公司將會步入一種良性循環(huán)發(fā)展局面。預(yù)測將來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)公司將會浮現(xiàn)優(yōu)勝劣汰局面。發(fā)展商品牌意識、持續(xù)發(fā)展意識更顯得重要。2.3.4外地資金強勢進入由于南寧市房地產(chǎn)發(fā)展前景誘人，因而吸引了許多外地發(fā)展商目光。如馬來西亞東方集團投資50%股份，開發(fā)占地約20公頃香榭里花園；在連萬達集團投資占地56畝，總建筑面積11.6萬平方米萬達商業(yè)廣場。隨著房地產(chǎn)市場日趨火爆，外地資金進入將會加快，力度也會加大，理念也會更新。這迫使本地開發(fā)商轉(zhuǎn)變思想、更新理念。2.3.5專業(yè)分工開始凸現(xiàn)南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司在前基本上對房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤前期開發(fā)建設(shè)到中期銷售、后期物業(yè)管理，但是由于人才儲備和精力所限，事事都管成果卻是事事都沒有做好。這種狀況在開始有主線變化，專業(yè)營銷策劃機構(gòu)、代理機構(gòu)和專業(yè)物業(yè)管理公司在南寧開始浮現(xiàn)。這闡明南寧發(fā)展商已經(jīng)意識到專業(yè)分工必要性和借用外腦重要性，以及營銷意識不斷增強。2.3.6營銷推廣手法總體水平提高隨著南寧市房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，商品房營銷推廣也在不斷提高，比較明顯有：銷售部包裝設(shè)計，項目形象樹立，新意促銷活動，較全面廣告投放，開發(fā)商品牌打造，先做綠化或先建學(xué)校后建房等。其中，大盤打造比較突出，國凱文華園、翠湖新城、榮和山水美地就是其中代表。2.3.7品牌意識日趨強烈南寧房地產(chǎn)通過近十幾擁發(fā)展，當(dāng)前已有房地產(chǎn)公司近360家，激烈市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運用各種手段和辦法，在長期發(fā)展進程中，某些具備超前意識和覺悟發(fā)展商逐漸結(jié)識到了品牌對房地產(chǎn)開發(fā)公司重要性，因而，除了扎夯實實做好產(chǎn)品開發(fā)以外，將來幾年，發(fā)展商將投入大量宣傳推廣和細致工作以及良好服務(wù)態(tài)度逐漸建立公司品牌和樓盤品牌，從而增進了樓盤銷售和公司發(fā)展。2.3.8項目供應(yīng)量巨大且集中，競爭加劇與南寧市房地產(chǎn)市場對比，發(fā)現(xiàn)南寧市項目供應(yīng)量有了較大增長，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同項目面市，并且面市項目大多數(shù)以大盤浮現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。新城區(qū)新項目與其他城區(qū)相比居首位。重要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖典型、都市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約2100畝，總建筑面積約100萬平方米，另一方面是翡翠園，占地512畝，總建筑面積478888平方米，由50棟別墅、16棟多層、9棟小高層構(gòu)成，規(guī)劃2166戶，當(dāng)前均價3100元/平方米，已作為全國五個國家級康居示范工程之一，市場供應(yīng)量較大，此外尚有即將上市南湖國際廣場、地王國際商務(wù)中心、山水綠都、左岸青園、都市花園等。以上這些項目一旦所有進入市場，可以斷定：供應(yīng)量是一種驚人數(shù)字。以上這些大大小小項目先后建設(shè)，會加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)成熟，特別百翡翠園、榮和山水美地兩個項目建設(shè)順利，則對帶動鳳嶺區(qū)域發(fā)展起到一種不可預(yù)計作用。綜合分析，南寧市房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，競爭方式也在不斷轉(zhuǎn)變，到下半年開始，項目之間競爭將側(cè)重于產(chǎn)品方面競爭，合理、實用、舒服、超前、物管、環(huán)境等價值也將一步步體現(xiàn)出來。2.3.9，別墅產(chǎn)品大擴張依照市場調(diào)查及其現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場，除常用多層、小高層、高層住宅迅速發(fā)展外，更為突出另一種特點是別墅產(chǎn)品大擴張，寧匯新天地、龍胤花園、橘郡.陽光別墅、麗水灣等純別墅區(qū)先背面市，規(guī)劃中楓林藍岸，以及仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已拿到土地幾種在型項目，規(guī)劃中也有大量別墅?？梢灶A(yù)見，別墅產(chǎn)品浮現(xiàn)是別墅產(chǎn)品市場激烈競爭前奏。2.3.10戶型合理、實用三房仍是市場主力軍通過對潛地購房者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房都比較喜歡并接納戶型合理、實用三房。合理、實用、實惠依然是當(dāng)前購房者關(guān)懷因素。通過調(diào)查：嶺南家園初次推出單位，三房當(dāng)天銷售85%以上，中天世紀花園整體上也比其四房好銷。翡翠園在相對高價狀況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實用性不強，銷售緩慢。事實證明，合理性、實用性加上實惠，是購房人士所必要考慮問題。2.3.11中高檔次價位項目劇增按照南寧市人均收入和購房支出比例，劃分為三個檔次：高檔次住宅均價：2600元/平方米以上中檔次住宅均價：-2600元/平方米低檔次住宅均價：元/平方米如下依照調(diào)查顯示，南寧市當(dāng)前重要在售項目30各種，其中，中高價位點70%以上，當(dāng)前翡翠園均價3100元/平方米、天賜良園均價2550元/平方米、中鼎溫馨家園均價2650元/平方米、中天世紀花園均價2650元/平方米，而低價位住宅產(chǎn)品很少，僅有江南新興苑、翠湖新城、恒大新城、陽光新城等幾種大型項目，導(dǎo)致低價位住宅市場供不應(yīng)求，形成市場產(chǎn)品檔交構(gòu)造推衡。值得注重是亟待推出大型項目如香榭里、寧匯新天地、翡翠園、大自然花園、榮和山水美地、維也納森林等規(guī)模、品質(zhì)都相稱可觀，一旦全面上市必將給市場帶來巨大沖擊，市場競爭必然加劇。由以上分析可以看出，南寧市房地產(chǎn)市場正在邁同健康、理性和成熟發(fā)展大道，政府調(diào)控手段、力度加強；房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域擴大，在建項目增多，供應(yīng)量增大，住宅產(chǎn)品構(gòu)造日趨合理；房地產(chǎn)開發(fā)商儲地意識、品牌意識、營銷意識、專業(yè)分工意識逐漸加強；購房者對品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境等方面規(guī)定日益覺醒。根據(jù)對北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達都市房地產(chǎn)市場歷程研究經(jīng)驗，咱們以為南寧市房地產(chǎn)市場走向規(guī)范只需要1-3年時間，因而這幾年是開發(fā)商迅速發(fā)展項目獲得超額利潤和樹立品牌、實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展良機，而一旦整個房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增長、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面壓力，對公司生存和發(fā)展都是巨大挑戰(zhàn)。2.4住宅市場總體綜述2.4.1市場發(fā)展概況南寧房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破150萬平方米，成交金額達35億，比上年同期增長45.8%，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增長。(1)、樓盤分布東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周邊和民族大道延長線，以及青山路，分別分布著嶺南家園、中天世紀花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖典型、佳和大廈、亞航財富中心、文德大廈、佳德鑫·水晶城、金湖灣、和實·水榭花都、地王國際商務(wù)中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡·陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀社區(qū)。西部樓盤較少，分布散，有北大路夢澤園，衡陽路振寧雅苑，大學(xué)路文華園，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元社區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住社區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部重要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和WTO世貿(mào)商城、綠城·翠堤灣、金朝陽等樓盤。(2)、樓盤價格。依照南寧市人均收入水平和購房消費支出比例來分：高檔次住宅均價：2600元/㎡以上。中檔次住宅均價：——2600元/㎡。低檔次住宅均價：元/㎡如下。高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即迅速環(huán)道外圍，以及南湖邊沿；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于都市中心。(3)、銷售形勢低檔次住宅總體市場銷售火爆；中檔次住宅市場占領(lǐng)市場份額為主；高檔次住宅市場占有量僅次于中檔次住宅，但銷售狀況不太樂觀。2.4.2市場基本特性分析從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快都市化進程，加大都市基本建設(shè)，銀行按揭政策共同支持成果。南寧市對市政建設(shè)投入達50億元以上，比增長1倍，將超過60億元以上。從國家到地方政府“大投入”，使房地產(chǎn)市場進入“快車道”。從產(chǎn)品因素看：市場還沒有進入過剩時代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費主流，以期房和毛坯房為主，向消費者提供改進居住空間基本功能產(chǎn)品，進入21世紀，環(huán)境意識覺醒，帶有環(huán)境附加值產(chǎn)品旺銷，消費者注重追求舒服、享有、健康生活產(chǎn)品，但當(dāng)前市場尚缺少像南國奧林匹克花園那樣具備人文特性產(chǎn)品浮現(xiàn)。從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運營資本局限性，對政府投入市政配套依賴性較強，當(dāng)前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺少市場“霸主”。從市場構(gòu)造看：高檔市場供應(yīng)量過剩，中低檔市場需求局限性。結(jié)合南寧市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價在10——20萬元為低檔消費；20——40萬元是中檔消費；超過40萬元屬高檔消費；100萬元以上為豪華消費；當(dāng)前市場供求構(gòu)造不太均衡，開發(fā)風(fēng)險較大。以瑯東、鳳嶺區(qū)域為例，總價超過100萬元大戶型開始滯銷。從土地出讓市場看：政府11月份初次招投標(biāo)拍賣出讓土地，位于瑯東兩塊地拍出“天價”，每畝180萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風(fēng)險，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。2.4.3各類型物業(yè)市場分析1)、多層、小高層住宅市場分析——概況①社會經(jīng)濟發(fā)展，居民收入增長，消費水平提高，對生活質(zhì)量規(guī)定也比較講究，追求一種舒服居住環(huán)境。②都市各城區(qū)構(gòu)造不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟構(gòu)造、人口構(gòu)造、人口素質(zhì)、人均收入、生活水平和消費能力差別化。③都市向東發(fā)展，帶動、引導(dǎo)大某些“中產(chǎn)階級”遷移，新住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來某些人物質(zhì)享有，而尚未富起來人則停留在原有基本上，此時住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)劃分。④江南、城北兩區(qū)當(dāng)前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)人均收入比較，則略顯偏低，因而決定了某些人消費能力，也決定了城區(qū)住宅市場目的客戶群體。⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價格比兩、南部高；“兩低”指西部、江南以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價格比東部低。⑥當(dāng)前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)金灣花城、金康住宅社區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元社區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓——水韻家園、振寧翠峰、萬秀社區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)當(dāng)前僅有金桂花園和華彩美地，再細分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾種大型樓盤有某些低層住宅產(chǎn)品，可見多層住宅市場分布相對集中，新城區(qū)則以小高層為主導(dǎo)住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至迅速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至迅速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。銷售價格多層住宅產(chǎn)品均價在1350——2600元/㎡，其中均價1600——元/㎡比較集中并且得到市場承認和接受。小高層住宅產(chǎn)品均價在2450——3100元/㎡，其中均價2550——2700元/㎡居多，市場比較接受均價為2450——2600元/㎡。市場競爭激烈，價格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價□均價（元/平方米）新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品□均價（元/平方米）熱點多層住宅價格在1800元/㎡，且環(huán)境優(yōu)美住宅產(chǎn)品最受歡迎。恒大新城成功就是在于其有絕大某些消費者能承受價格上和環(huán)境優(yōu)良。戶型多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型依然是以三房為主導(dǎo)，二房次之。多層住宅產(chǎn)品三房面積在90——130平方米之間，其中100——120平方米居多；二房面積在70——90平方米，其中75——85平方米居多。小高層產(chǎn)品三房面積在100——165平方米之間，其中100——130平方米居多；二房面積在75——125平方米，其中80——90平方米居多。2)、高層住宅市場分析概況市政府向東遷移后，瑯東高層建筑異軍突起，但絕大多數(shù)為企事業(yè)單位辦公建筑，其正用于住宅屈指可數(shù)。向東發(fā)展已成為南寧當(dāng)前以及此后幾年發(fā)展趨勢，繼往開來，隨著金湖廣場一帶日益成熟，高層住宅或商務(wù)公寓開始浮現(xiàn)，高24層純住宅時代麗都打破高層住宅沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場熱“效應(yīng)”，因而，對市場影響力度不大。南寧明珠——南湖風(fēng)光無限好，和實公司開發(fā)湖景花園憑借3000米南湖景觀，賣了個均價3200元/㎡以上好價格。東方明珠花園以南湖“橋頭堡”優(yōu)勢，力求打?qū)е履蠈帢?biāo)志建筑物，首創(chuàng)南寧樓高31層高層住宅市場先河，引領(lǐng)南湖邊沿高層住宅發(fā)展，緊跟其后有銘湖典型、金水南湖、綠城畫卷等項目。景觀優(yōu)，位置佳土地資源供應(yīng)稀缺，同步地價急速提高，使得此類用地面積縮小，是導(dǎo)至高層住宅浮現(xiàn)因素之一。高層住宅廣告投放量比例偏高，市場銷售總體不太樂觀。市中心地塊相對缺少，舊城改造及土地價格高起是高層住宅崛起“導(dǎo)火索”銷售價格南寧高層住宅銷售均價為3200－4500元/㎡市場比較認同價格為2700－3000元/㎡銷售進度接近南寧市中心（百貨大樓）高層住宅整體銷售緩慢。商住混合且產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚住宅銷售比純住宅或普通性帶商業(yè)氣息住宅易銷。上圖顯示七個樓盤，比較暢銷為陽光新都，最為滯銷為交易場商業(yè)大廈。戶型高層住宅戶型以三房為主，占總供應(yīng)量42.83%，另一方面為二房，占總供應(yīng)量19.00%，兩種戶型共計，占總供應(yīng)量61.84%。各種類型戶型面積幅度比較大，相對集中一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。三房、二房仍是南寧樓盤主導(dǎo)方向。戶型一房（單間）二房三房四房其她面積（㎡）31－8784－124.19110－181.28158.9－251186－209主區(qū)間面積31－53120－124110－134158－198高層住宅市場供應(yīng)量□供應(yīng)（套）分布南寧市高層住宅重要分布于市區(qū)、南湖邊沿及金湖廣場一帶，分別有外灘新城、交易場商業(yè)大廈、太陽廣場、陽光新都、江南香格里拉和東方明珠花園、南湖國際廣場、銘湖典型、新城國際、時代麗都、亞航財富中心、佳德鑫水晶城、東方曼哈頓、地王國際商務(wù)中心。3)、別墅市場分析◆概述南寧市最初期別墅產(chǎn)品代表有青秀山莊、碧麗山莊、濱江別墅等，并且以賣別墅地為主，重要分布在仙湖開發(fā)區(qū)。開始，南寧別墅產(chǎn)品已進入成型別墅階段，其代表項目有寧匯新天地、橘郡·陽光別墅、龍胤花園等。近兩年來，緊跟北京、上海與廣州等地別墅市場重新興起，南寧別墅市場也從初開始露出崢嶸一角。別墅概念在市場興起，重要歸功于政府對鳳嶺、仙湖開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃。值得一提是南寧別墅市場啟動不久，各種所謂“別墅”項目就一轟而上，從經(jīng)濟型別墅到渡假型別墅到水岸別墅，從聯(lián)排到雙排到獨立，各項目良莠不齊，檔次落差大，令人眼花繚亂，導(dǎo)致市場上消費者感覺混亂和困惑。但是，其中也不乏佼佼者。這些項目重要針對客戶是本地市場，基本立足于本土名人雅士、私公司主等客戶層面，但從購買別墅產(chǎn)品消費者來看，非南寧人士亦有不少。從另一方面分析，開發(fā)商普遍注重了產(chǎn)品質(zhì)量：從規(guī)劃設(shè)計上，一方面在容積率減少和綠地率提高；另一方面在戶型設(shè)計上更向當(dāng)代享有型、豪華型別墅邁進。別墅講究清凈、優(yōu)雅，緊臨交通要道，交通便利，上下班都很以便，且周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)園林設(shè)計優(yōu)美，配套娛樂設(shè)施完善，原則規(guī)范物業(yè)管理等。從當(dāng)前南寧別墅市場及配套等方面來看，要達到以上所需規(guī)定，為潮流早，如娛樂設(shè)施、交通是別墅區(qū)域最缺少一方面。◆南寧市在建和擬建別墅項目分析南寧市在售別墅項目區(qū)域別墅名稱規(guī)模價格江南區(qū)玫瑰園占地面積350畝，分三期開發(fā)，400棟左右35—150萬元/棟鳳嶺翡翠園分多層、小高層、別墅，其中別墅共50棟210—283萬元/棟寧匯新天地占地226畝，有112棟獨立別墅、87套聯(lián)排別墅和14套聯(lián)體別墅獨立150—210萬元/棟聯(lián)排180—90萬元/棟大自然花園獨立別墅56套，聯(lián)排別墅103套獨立別墅均價5700元/㎡聯(lián)排別墅均價3700元/㎡榮和山水美地占地約2200畝，總建筑面積100萬平方米，規(guī)劃獨立87棟、聯(lián)排1345棟聯(lián)排4200元/㎡仙葫開發(fā)區(qū)龍胤花園占地360畝,建成220棟別墅98—1600萬元/棟,其中250—00萬元/棟較集中橘郡別墅占地1500畝,獨立87棟,雙拼220棟,聯(lián)排272棟聯(lián)排34—48萬元/棟,雙拼53~64萬元/棟,獨立101—125萬元/棟當(dāng)前南寧市別墅集中在鳳嶺分區(qū)和仙葫區(qū)，這兩個區(qū)域供應(yīng)量若集中在此后兩、三年內(nèi)所有推出，供應(yīng)量不低于4000套，其中獨立別墅不低于1500套，聯(lián)排別墅不低于2500套，市場消化壓力非常大，依照南寧市居民收入與