2021年下半年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析建筑物經(jīng)濟(jì)壽命考試試題

下半年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命考試試題下半年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選取題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、銀行為某人提供期限為，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是元。(試題)A：1005.56B：1010.56C：1110.56D：1115.56E：借款合同2、1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(如下簡(jiǎn)稱甲公司)依法獲得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(如下簡(jiǎn)稱乙機(jī)構(gòu))對(duì)被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。被拆遷入李某就其房屋性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項(xiàng)目于10月1日動(dòng)工，由丙建筑工程公司(如下簡(jiǎn)稱丙公司)承包施工。該區(qū)私營(yíng)公司職工王某以抵押貸款方式，于2月以5000元／價(jià)格預(yù)購(gòu)了一套80住宅。該項(xiàng)目于6月通過竣工驗(yàn)收并交付使用。王某于9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給她人，售房收入44萬元。(試題)問題：王某轉(zhuǎn)讓該住宅時(shí)隨營(yíng)業(yè)稅附征都市維護(hù)建設(shè)稅為元。A：100B：140C：1100D：1540E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)3、收益法合用條件是房地產(chǎn)。A：收益可以量化B：風(fēng)險(xiǎn)可以量化C：收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D：收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅宅基地，屬__所有。A．國(guó)家B．所在村民小組C．農(nóng)民個(gè)人D．農(nóng)民集體5、房地產(chǎn)實(shí)物普通是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著某些，詳細(xì)涉及有形實(shí)體、該實(shí)體質(zhì)量以及．【考題】A：相應(yīng)配套基本設(shè)施B：土地形狀C：組合完畢功能D：立體空間E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、下列關(guān)于建筑施工圖，表述不對(duì)的是。A：用大樣圖表達(dá)其細(xì)部做法一套圖紙B：用平面圖表達(dá)建筑物外部C：用總平面圖表達(dá)建筑物位置D：用平面圖及剖面圖表達(dá)其內(nèi)部E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)7、某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式獲得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，工地增值稅規(guī)定扣除項(xiàng)目金額為1800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為萬元。(試題)A：330B：350C：440D：870E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)8、某宗房地產(chǎn)收益期限為40年，鑒定其將來每年凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其將來4年凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10％。該宗房地產(chǎn)收益價(jià)格為萬元。A：222．76B：244．67C：268．67D：298．33E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、下列不屬于經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免征房產(chǎn)稅范疇是。A：經(jīng)關(guān)于部門鑒定后，損壞不堪使用房屋和危險(xiǎn)房屋B：對(duì)公司因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用房產(chǎn)C：公司辦各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用房產(chǎn)D：房產(chǎn)大修停用三個(gè)月以上，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)10、某類房地產(chǎn)歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，當(dāng)前要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)將來價(jià)格，應(yīng)選用預(yù)測(cè)辦法__。A．平均發(fā)展速度法B．平均增減量法C．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法D．中位數(shù)法11、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則表述中．錯(cuò)誤是．【考題】A：獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B：合法原則屬于普通性原則C：最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則D：謹(jǐn)慎原則屬于普通性原則E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、同區(qū)域、同類型、同檔次不同房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值不同，重要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具備__。A．保值性B．增值性C．異質(zhì)性D．弱流動(dòng)性13、建設(shè)投資估算精度在±10％，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資1．0％~3．0％，大型復(fù)雜工程約占0．2％~1．0％，該階段為。A：投資機(jī)會(huì)研究B：初步可行性研究C：詳細(xì)可行性研究D：項(xiàng)目評(píng)估和決策E：借款合同14、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元／㎡時(shí)，需求量為100×10㎡，當(dāng)價(jià)格為1000元／㎡時(shí)，需求量為90×10㎡，則需求價(jià)格彈性為。A：10B：9C：0．9D：0．1E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)是__。A．股票過戶權(quán)利B．表決權(quán)C．查詢公司經(jīng)營(yíng)狀況權(quán)利D．出席股東大會(huì)權(quán)利16、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值盼望值分別為=1500萬元，=1800萬元，=2200萬元；凈現(xiàn)值原則差分別為=890萬元，=910萬元，=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序?qū)Φ氖?。A：乙17、房屋拆遷補(bǔ)償中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還非住宅房屋，償還建筑面積超過原建筑面積某些，按照__結(jié)算。A．商品房?jī)r(jià)格B．重置價(jià)格結(jié)合成新C．重置價(jià)格結(jié)合構(gòu)造差價(jià)D．物價(jià)部門核定價(jià)格18、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地減價(jià)額為__元。A．62500B．6C．61000D．6150019、”三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析辦法是（）中一種。A．單因素敏感性分析辦法B．多因素敏感性分析辦法C．概率分析辦法D．盈虧平衡分析辦法20、收益法本質(zhì)是以房地產(chǎn)__為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。A．預(yù)期收益大小B．預(yù)期收益能力C．預(yù)期價(jià)格高低D．預(yù)期價(jià)格漲落21、某公司12月末某些資產(chǎn)與負(fù)債余量如下：鈔票和銀行存款70萬元，長(zhǎng)期投資i00萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該公司流動(dòng)比率是。A：40%B：50%C：200%D：250%E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)22、某置業(yè)投資者以10000元／㎡價(jià)格購(gòu)買了200㎡商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中40％為自有資金，別的為按年等額還本付息貸款，貸款期為，年利率為10％，每年可用于還本付息折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬元，則其償債備付率是。A：0.21B：1.23C：2.01D：3.23E：借款合同23、合用于開發(fā)完畢后房地產(chǎn)出售公式是。A：B：C：D：E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、某寫字樓剩余收益年限為38年，預(yù)測(cè)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20％，銷售稅費(fèi)率為6％，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30％，報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6％．風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率25％，則該寫字樓當(dāng)前收益價(jià)格為萬元。A：5286.72B：7552.45C：9939.23D：14198.90E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)正常成交單價(jià)為元/㎡。A：2427.18B：2500.00C：2575.00D：2659.57E：工業(yè)用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選取題（共25題，每題2分，每題備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、房屋內(nèi)夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在m以上部位計(jì)算建筑面積。A：1．80B：2．00C：2．20D：2．50E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)2、獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)辦法可以有__。A．突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)規(guī)定B．提高服務(wù)質(zhì)量C．恰當(dāng)宣傳D．低收費(fèi)E．最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期3、商品住宅價(jià)格中利潤(rùn)是覺得基數(shù)核定。A：征地費(fèi)及拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)B：勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)C：住宅社區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施建設(shè)費(fèi)用D：住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅社區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)E：住宅建筑、安裝工程費(fèi)4、房地產(chǎn)置業(yè)投資投資者從長(zhǎng)期投資角度出發(fā)但愿獲得利益有。(試題)A：自我消費(fèi)B：房地產(chǎn)保值C：房地產(chǎn)增值D：開發(fā)利潤(rùn)E：出租收益5、國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)投資宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目的時(shí)遇到困難，這重要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。A：政治風(fēng)險(xiǎn)B：政策風(fēng)險(xiǎn)C：利率風(fēng)險(xiǎn)D：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)E：借款合同6、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值將來收益重要有__。A．現(xiàn)時(shí)收入B．有效毛收入C．凈經(jīng)營(yíng)收益D．稅前鈔票流量E．稅后鈔票流量7、下列鈔票流量圖中，能表達(dá)房地產(chǎn)投資模式有。A：開發(fā)—銷售模式B：開發(fā)—持有出租—出售模式C：購(gòu)買—持有出租—出售模式D：購(gòu)買—更新改造—出售模式E：購(gòu)買—更新改造—出租模式8、產(chǎn)權(quán)不明確房屋是指房屋。A：有權(quán)屬證明B：產(chǎn)權(quán)人下落不明C：產(chǎn)權(quán)人出國(guó)留學(xué)D：因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟E：暫時(shí)無法擬定產(chǎn)權(quán)合法所有人9、住房公積金特點(diǎn)涉及。A：義務(wù)性B：強(qiáng)制性C：互助性D：保障性E：短期性10、普通來說，債券具備（）特性。A．償還性B．決策參加性C．流動(dòng)性D．安全性E．收益性11、樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷__。A．建筑層數(shù)B．建筑覆蓋率C．綠地率D．建筑容積率12、直接資本化法長(zhǎng)處是__。A．不需要預(yù)測(cè)將來許近年凈收益，普通只需要測(cè)算將來第一年收益B．指明了房地產(chǎn)價(jià)值是其將來各期凈收益現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象表述，又考慮到了資金時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)理論基本C．每期凈收益或鈔票流量都是明確，直觀且容易被理解D．不必直接依托與估價(jià)對(duì)象凈收益流模式相似類似房地產(chǎn)來求取恰當(dāng)資本化率E．資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示收益與價(jià)值關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)實(shí)際狀況13、收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用涉及__。A．所得稅B．房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用C．電梯、空調(diào)等折舊費(fèi)D．建筑物折舊費(fèi)14、如果咱們懂得報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋數(shù)量、以及同期可供租售量，則咱們可以得到__指標(biāo)。A．容積率B．綠化率C．滅失率D．吸納率15、下列關(guān)于測(cè)量學(xué)，表述對(duì)的是。A：點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面鉛垂距離，也稱“海拔”B：國(guó)內(nèi)采用東海平均海水面作為高程基準(zhǔn)C：海洋或湖泊水面在自由靜止時(shí)表面，稱為水準(zhǔn)面D：與水準(zhǔn)面相切平面稱為水平面E：測(cè)量工作主線任務(wù)是擬定地面點(diǎn)空間位置16、某宗房地產(chǎn)純收益為500萬元，預(yù)測(cè)后來每年按照25萬元速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命35年，房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)價(jià)值接近于（）萬元。A．2360B．2500C．2722D．284517、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告過程中，是可行性研究中定量分析基本。A：項(xiàng)目策劃B：構(gòu)造可供評(píng)價(jià)比較開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案C：選取有關(guān)基本參數(shù)D：投資估算E：經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)18、下列保險(xiǎn)中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)有__。A．保證保險(xiǎn)B．勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)C．信用保險(xiǎn)D．健康保險(xiǎn)E．責(zé)任保險(xiǎn)19、抵押權(quán)人涉及。A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保公民B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保法人C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保其她組織D：將依法獲得房地產(chǎn)提供應(yīng)抵押權(quán)人，作為本人履行債務(wù)擔(dān)保公民、法人或者其她組織E：將依法獲得房地產(chǎn)提供應(yīng)抵押權(quán)人，作為第三人履行債務(wù)擔(dān)保公民、法人或者其她組織20、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被允許人合法權(quán)益導(dǎo)致?lián)p失，應(yīng)當(dāng)依法給子補(bǔ)償。A：選址意見書B：建設(shè)用地規(guī)劃允許證C：建設(shè)工程規(guī)劃允許證D：鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃允許證E