2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估筆試歷年真題薈萃含答案

2024年大學(xué)試題(財(cái)經(jīng)商貿(mào))-不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估筆試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(共30題)1.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格需要經(jīng)過以下（）步驟來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格。A、調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)基本情況B、選擇最佳的開發(fā)利用方式C、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期D、預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)格E、估算成本費(fèi)用及利稅2.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的步驟？3.收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于不動(dòng)產(chǎn)純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度。4.收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣，也適用于無收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。5.成本法下的三類估價(jià)對(duì)象是新開發(fā)的土地、（）、就有不動(dòng)產(chǎn)。6.有三個(gè)比較實(shí)例A、B、C，成交價(jià)分別為1500元/m2、1650元/m2、1600元/m2。現(xiàn)將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素進(jìn)行比價(jià)，得到：標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)：100分、估價(jià)對(duì)象：92分、實(shí)例A：89分、實(shí)例B?：97分、實(shí)例C?：92分；區(qū)域修正后，可得到實(shí)例A在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格為：（）元/m?2A、1551B、1565C、1600D、16257.某房地產(chǎn)建成于2000年12月30日，此后收益年限為50年；2001年12月30日至2004年12月30日分別獲得純收益80、85、90、95萬元；預(yù)計(jì)2005年12月30日至2007年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行70％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6％，自有資本要求的收益率為10％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價(jià)格。8.評(píng)估8號(hào)宗地的地價(jià)為（）元/m2A、740B、791C、891D、9909.為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共五個(gè)類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料見下表： 上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。10.成本法的實(shí)質(zhì)是通過估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的各組成部分的市場(chǎng)價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的市場(chǎng)價(jià)格。11.區(qū)域因素是指反映不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，下列影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的的因素中，屬于區(qū)域因素的有（）。A、繁華程度B、交通便捷程度C、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D、土地平整程度E、環(huán)境12.在出讓土地使用權(quán)上建造商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年A、37B、43C、63D、6013.某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年lO月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測(cè)算該宗房地產(chǎn)2001年10月的價(jià)格。14.（）是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A、假設(shè)開發(fā)法B、市場(chǎng)比較法C、成本法D、收益法15.收益法中需要用資本化率將預(yù)期純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，那么，資本化率的實(shí)質(zhì)是（）。A、將純收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率B、純收益與價(jià)格的比率C、社會(huì)平均資金利潤率D、一種資本投資的收益率16.重新構(gòu)建價(jià)格是指企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，即實(shí)際成本。17.利用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，首先需要調(diào)查待估不動(dòng)產(chǎn)的基本情況，主要包括（）。A、弄清不動(dòng)產(chǎn)最佳開發(fā)利用方式B、弄清政府的規(guī)劃限制C、弄清土地權(quán)利狀況D、弄清開發(fā)經(jīng)營期E、弄清不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況18.某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時(shí)重置價(jià)格每平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計(jì)該建筑物的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。19.新建不動(dòng)產(chǎn)的公式是？20.6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設(shè)9000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有?，F(xiàn)今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類房地產(chǎn)每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%。21.某工業(yè)區(qū)的出讓年限為50年，該工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)為4500萬元／km2，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為3000萬元／km2，土地開發(fā)費(fèi)為2億元／km2。當(dāng)?shù)劂y行的年貸款利率為12％，征地完成后，土地開發(fā)周期為兩年，第一年土地開發(fā)費(fèi)占全部土地開發(fā)費(fèi)的1／4，每年投資資金為均勻投入，投資回報(bào)率為25％，土地增值收益率為5％，試計(jì)算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積地價(jià)。22.一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。23.成本法中的成本是開發(fā)商或承建商所付出的成本，而不是指消費(fèi)者所付出的成本。24.某地區(qū)某類不動(dòng)產(chǎn)2008年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月為100）。其中，某宗不動(dòng)產(chǎn)在2008年6月的價(jià)格為1800元/m2，對(duì)其進(jìn)行期日修正（估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年10月），修正后的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格為（）元/m2A、2218.3B、2302.2C、2313.4D、1908.925.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括（）。A、基準(zhǔn)日期B、土地開發(fā)程度C、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D、土地用途??????????????E、基準(zhǔn)地價(jià)公布日期?26.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、指委托函、（）及附件等部分組成。A、估價(jià)師聲明B、估價(jià)報(bào)告編號(hào)C、估價(jià)結(jié)果報(bào)告D、估價(jià)技術(shù)報(bào)告E、估價(jià)的假設(shè)和限制條件27.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物現(xiàn)場(chǎng)鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格為50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報(bào)酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場(chǎng)價(jià)格。28.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身的運(yùn)用技巧掌握得如何外，還要有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。29.在利用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用銷售稅費(fèi)等在內(nèi)的投資利息的估算。30.簡(jiǎn)述地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別？第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:A,B,C,D,E2.參考答案: 1）搜集交易實(shí)例 2）選取可比實(shí)例 3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4）進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正 5）求取比準(zhǔn)價(jià)格3.參考答案:正確4.參考答案:錯(cuò)誤5.參考答案:新建不動(dòng)產(chǎn)6.參考答案:A7.參考答案: （1）該房地產(chǎn)為有收益不動(dòng)產(chǎn)，適宜用收益法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。 （2）計(jì)算公式為純收益在前若干年有變化且收益年限是有限年期的情況，公式為： （3）用復(fù)合投資法計(jì)算資本化率：R＝70％×6％＋30％×10％＝7.2％ （4）估算房地產(chǎn)2004年12月30日的收益價(jià)格，則該日期后產(chǎn)生的預(yù)期收益為2005年12月30日及以后的預(yù)期純收益，到估價(jià)期日收益年限已過4年，剩余收益年限為46年，則：8.參考答案:C9.參考答案: 10.參考答案:正確11.參考答案:A,B,E12.參考答案:A13.參考答案: （1）計(jì)算公式： 14.參考答案:C15.參考答案:D16.參考答案:錯(cuò)誤17.參考答案:B,C,E18.參考答案: 19.參考答案: 1）公式： 新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 2）新建建筑物公式： 新家建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤20.參考答案: 據(jù)題意本題的估價(jià)對(duì)象是未來16年后的28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值。這里采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。 求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（萬元） 求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36萬元 求取未來16年后28年的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值： V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（萬元）21.參考答案: 根據(jù)題意采用成本法進(jìn)行評(píng)估，步驟如下： （1）計(jì)算土地取得費(fèi)為：（4500＋3000）×104／106＝75元／km2 （2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)為：2×108／106＝200元／km2 （3）計(jì)算投資利息：投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，土地取得費(fèi)利息的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)又分兩部分，其中25％為第一年投人，計(jì)息期為1.5年；另外75％在第二年投人，計(jì)息期為0.5年，因此投資利息為： 75［（1＋12％）2－1］＋200×0.25×［（1＋12％）1.5－1］＋200×0.75×［（1＋12％）0.5－1］＝37.09元／km2 （4）計(jì)算投資利潤：（75＋200）×25％＝68.75元／km2 （5）土地增值收益：（75＋200＋37.09＋68.75）×0.05=19.04元／km2 （6）則土地價(jià)格＝75＋200＋37.09＋68.75＋19.04＝399.88元／km2 因此，采用成本法估算出的該區(qū)域工業(yè)用地的單位面積價(jià)格為399.88元／km2。22.參考答案:錯(cuò)誤23.參考答案:錯(cuò)誤24.參考答案:B25.參考答案:A,B,D26.參考答案:A,C,D,E27.參考答案: （1）計(jì)算土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格VL （2）計(jì)算建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格VB? ①求建筑物重置價(jià)格C? C=1000×2000×3.0=600（萬元）? ②求可修復(fù)部分折舊D1?D1=5（萬元）? ③求裝修部分折舊D2? D2=30×2.5÷5=15（萬元）? ④求設(shè)備部分折舊D3 D3=50×2.5÷15=8.33（萬元）? ⑤求結(jié)構(gòu)部分折舊D4?D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（萬元）? ⑥求折舊總額D? D=D1+D2+D3+D4=61.77（萬元）? 則VB=C-D=600-61.77=538.23（萬元）? （3）計(jì)算房地產(chǎn)在2003年4月的市場(chǎng)價(jià)格V?V=VL+VB=98.26+538.23=636.49（萬元）? 注：求土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用收益法公式進(jìn)行年期修正，不可用36/40方法計(jì)算。28.參考答案:正確29.參考答案:錯(cuò)誤30.參考答案: 1）地產(chǎn)是由無勞動(dòng)價(jià)值的土地物質(zhì)和有勞動(dòng)價(jià)值的土地資本構(gòu)成，而房產(chǎn)則完全是勞動(dòng)商品。 2）地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于其位置及供求關(guān)系，而房產(chǎn)的價(jià)格主要取決于其勞動(dòng)價(jià)值量。 3）地產(chǎn)具有稀缺性，會(huì)因供不應(yīng)求而不斷增值，而房產(chǎn)除因外部投資的輻射增值外，會(huì)因不斷折舊而貶值，地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要遵循地租規(guī)律，而房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要遵循價(jià)值規(guī)律。第2卷一.參考題庫(共30題)1.資本化率是不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際收益與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是資本投資的收益率。2.有一不動(dòng)產(chǎn)，未來第一年的純收益為16萬元，預(yù)計(jì)此后各年的純收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為9%，另外，該宗不動(dòng)產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，土地使用權(quán)年限為50年，已經(jīng)使用了5年，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為：（）A、216.08萬元B、217.04萬元C、218.04萬元D、219.08萬元3.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)范圍？4.某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2。現(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬元；裝修的重置價(jià)格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為8%）5.收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它只適用于（）。A、有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估B、無收益的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估C、交易型不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估D、很少發(fā)生交易的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估6.我國的房屋權(quán)屬證明有：（）A、《房屋所有權(quán)證》B、《房屋共有權(quán)證》C、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》D、《集體土地所有權(quán)證》E、《國有土地使用權(quán)證》7.按剩余技術(shù)分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)，是以各方擁有的房地價(jià)值占高層建筑房地總價(jià)值的比例作為其占有的土地份額，享有或承擔(dān)該份額相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。8.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則？9.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求市場(chǎng)比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。10.成本法評(píng)估的價(jià)格是一種“積算價(jià)格”，考慮了不動(dòng)產(chǎn)的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等情況。11.進(jìn)行交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。交易行為中的特殊因素有（）。A、對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易B、急于出售情況下的交易C、特殊交易方式下的交易D、有利害關(guān)系人之間的交易E、有稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的交易12.簡(jiǎn)述收益法的使用范圍？13.估價(jià)期日是決定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)額的基準(zhǔn)日期，通常以年、月、日表示，如估價(jià)期日為2001年6月30日是指（）。A、某估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是2001年6月30日這一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格B、可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是2001年6月30日這一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C、在2001年6月30日開始對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估D、在2001年6月30日完成對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估14.市場(chǎng)比較法的適用條件是要有充足的市場(chǎng)交易資料，且比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有相關(guān)性和替代性。15.不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)位置或移動(dòng)位置后引起性質(zhì)、性狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn)。16.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素指生活狀態(tài)、人文、心理狀況和一般社會(huì)行為等。下列選項(xiàng)屬于社會(huì)因素的是（）。A、人口狀況B、心理因素C、城市化及公共設(shè)施條件D、國際化狀況E、城市交通體系狀況17.簡(jiǎn)述收益法的估價(jià)步驟？18.運(yùn)用市場(chǎng)比較法，比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)程度越高，替代性越強(qiáng)，評(píng)估結(jié)果越好。19.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性？20.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象在某一權(quán)利狀況下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，時(shí)點(diǎn)不同則價(jià)格不同。21.一份完整的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容包括：封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制提案件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告和附件。22.根據(jù)圖1-1和表1-1，評(píng)估1號(hào)宗地的地價(jià)為（）元/m2 A、990????????????????B、1037.78????????C、1223.1????????????D、89023.某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km2，土地出讓年限為50年。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費(fèi)用為2億元／krn2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報(bào)率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。24.土地的自然特性包括不可移動(dòng)性、耐久性、個(gè)別性、用途多樣性。25.簡(jiǎn)述折舊的種類有？26.可用成本法進(jìn)行估價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)有（）。A、市場(chǎng)交易活躍、交易實(shí)例充足的不動(dòng)產(chǎn)B、既無收益又很少進(jìn)入交易的不動(dòng)產(chǎn)C、工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估D、商業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估E、住宅用地的價(jià)格評(píng)估27.估價(jià)人員必備素質(zhì)：（）、（）。28.簡(jiǎn)述成本法的實(shí)質(zhì)是？29.不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際上是實(shí)物與權(quán)益的結(jié)合。其中，實(shí)物部分包括土地、建筑物、其他附著物以及由土地和建筑物組成的整體（含附著物）；權(quán)益部分包括法律規(guī)定的各種權(quán)能。30.簡(jiǎn)述土地價(jià)格的修正有哪些？第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:錯(cuò)誤2.參考答案:B3.參考答案:交易評(píng)估、抵押評(píng)估、保險(xiǎn)評(píng)估、典當(dāng)評(píng)估、稅收評(píng)估、征收征用拆遷補(bǔ)償評(píng)估、糾紛涉案評(píng)估、企業(yè)運(yùn)營中的評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)管理中的評(píng)估。4.參考答案: （1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式：? 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購建價(jià)格—建筑物折舊? （2）求土地的重新取得價(jià)格? 因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價(jià)格 （3）計(jì)算建筑物的重新購建價(jià)格：? ①建安成本=600（萬元）? ②管理費(fèi)用=600×3%=18（萬元）? ③投資利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（萬元）? ④銷售稅費(fèi)=90（萬元）? ⑤開發(fā)利潤=120（萬元）? 建筑物的重新購建價(jià)格=600+18+33.54+90+120=861.54（萬元） （4）計(jì)算建筑物折舊額? ①門窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬元）? ②?裝修部分的折舊額140×1/5×3=84（萬元）? ③設(shè)備部分的折舊額=100×1/10×3=30（萬元）? ④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（萬元）? 建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬元）? （5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬元）5.參考答案:A6.參考答案:A,B,C7.參考答案:錯(cuò)誤8.參考答案: 1）合法性原則（合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分、其他） 2）最有效使用原則（最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度） 3）估價(jià)期日原則（估價(jià)期日為現(xiàn)在時(shí)、過去時(shí)、未來時(shí)。意義：便于弄清估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)點(diǎn)，了解不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)狀況；為不動(dòng)產(chǎn)的交易、等級(jí)、管理及相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)的頒布實(shí)施提供時(shí)間界限；有利于估價(jià)人員選擇合適的估價(jià)方法，對(duì)年期修正系數(shù)、利息期等參數(shù)進(jìn)行設(shè)定。） 4）替代原則（不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平有具有相同性質(zhì)的替代性不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格所決定，由最了解市場(chǎng)行情的買賣者通過市場(chǎng)交易案例相互比較后決定，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格還可通過比較不動(dòng)產(chǎn)的條件及使用價(jià)值來確定。） 5）供求原則（特定情形下的非均衡供需法則，是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中特有的供求原則） 6）預(yù)期收益原則（過去收益的重要意義在于推測(cè)未來的收益變化） 7）貢獻(xiàn)原則（對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，判定其合理的收集量，需要明確其是否處于最有效使用狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)以生產(chǎn)因素是否適當(dāng)，生產(chǎn)因素之組合是否均衡，各生產(chǎn)因素的貢獻(xiàn)率有多大。土地的貢獻(xiàn)是土地收益或地租） 8）公平原則（估價(jià)人員應(yīng)站在公正的立場(chǎng)上，遵循不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成理論及規(guī)律，運(yùn)用科學(xué)方法客觀公正地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估）9.參考答案:正確10.參考答案:錯(cuò)誤11.參考答案:A,B,C,D12.參考答案:收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它只適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣，但對(duì)于無收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)則不適用。13.參考答案:A14.參考答案:正確15.參考答案:正確16.參考答案:A,B,C17.參考答案: 1）搜集整理資料 2）確定總收益（確定總收益要考慮的條件：從客觀上看，不動(dòng)產(chǎn)的總收益是有具備良好素質(zhì)及正常使用 能力的使用者使用，并能產(chǎn)生收益。收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。收益是安全可靠的收益，即合法收益） 3）確定總費(fèi)用（出租：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、中介費(fèi)用；企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用：商品銷售成本、經(jīng) 營費(fèi)用、管理費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤） 4）計(jì)算凈收益 5）確定資本化率 6）求取收益價(jià)格18.參考答案:正確19.參考答案: 不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性包括： 1、用途多樣性，指土地可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等； 2、涉及廣泛性，指不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)的各個(gè)方面，容易對(duì)外界各方面產(chǎn)生影響，同時(shí)也容易受到外界各方面的影響； 3、權(quán)益受限性，即不動(dòng)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的權(quán)利受到法律的制約； 4、難以變現(xiàn)性，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高、不可移動(dòng)和個(gè)別性，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的交易不可能很頻繁； 5、保值增值性，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值變化的總體趨勢(shì)而言，由于不動(dòng)產(chǎn)本身具有的耐久性、稀缺性及涉及廣泛性，使其能夠保值增值。20.參考答案:正確21.參考答