戰(zhàn)略投資部拓展流程管理管理制度樣本

戰(zhàn)略投資部拓展流程管理-8-一、目及合用范疇㈠為規(guī)范項(xiàng)目拓展流程，提供決策根據(jù)，特制定本流程;㈡本流程合用范疇為北京海航置業(yè)房地產(chǎn)新項(xiàng)目拓展論證管理工作，以及有關(guān)研究工作。二、職責(zé)㈠戰(zhàn)略投資部1.負(fù)責(zé)拓展項(xiàng)目信息收集、市場(chǎng)調(diào)研、現(xiàn)場(chǎng)踏勘，針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有關(guān)工作。2.項(xiàng)目初步操作方案階段，與招標(biāo)與成本管理部、項(xiàng)目管理部、合規(guī)部、籌劃財(cái)務(wù)部進(jìn)行非正式溝通，擬定項(xiàng)目定位、運(yùn)作方式、成本估算、投資收益測(cè)算等形成《項(xiàng)目初步操作方案》，報(bào)項(xiàng)目評(píng)審會(huì)審議；成立了項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司撰寫(xiě)《項(xiàng)目初步操作方案》。3.可行性研究階段：戰(zhàn)略投資部牽頭與項(xiàng)目方進(jìn)行進(jìn)一步洽談，制定可行性研究籌劃，通過(guò)項(xiàng)目背景調(diào)研，擬定初步項(xiàng)目定位建議，并以其為核心組織各有關(guān)部門開(kāi)展相應(yīng)職責(zé)工作，最后形成項(xiàng)目《預(yù)可研》；成立了項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司撰寫(xiě)《預(yù)可研》。4.決策、評(píng)審階段：負(fù)責(zé)將《預(yù)可研》報(bào)經(jīng)營(yíng)層進(jìn)行決策、評(píng)審，對(duì)通過(guò)決策項(xiàng)目，依照經(jīng)營(yíng)層意見(jiàn)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行修改，完善；5.立項(xiàng)階段：?jiǎn)?dòng)集團(tuán)內(nèi)部項(xiàng)目立項(xiàng)工作,但成立了項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司進(jìn)行立項(xiàng)。6.立項(xiàng)通過(guò)后，以專項(xiàng)工作組形式，開(kāi)展法律及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、商務(wù)談判、擬定合同并進(jìn)行內(nèi)部報(bào)批，依照?qǐng)?bào)批狀況開(kāi)展下一步工作。㈡合規(guī)部1.初步操作方案階段，提供法律風(fēng)險(xiǎn)防范意見(jiàn)；2.可行性研究階段：對(duì)合同等法律文獻(xiàn)進(jìn)行審查，提出法律意見(jiàn)。㈢項(xiàng)目管理部1.初步操作方案階段，提供土地、規(guī)劃分析及規(guī)劃草案；2.可行性研究階段：提供土地整頓、工程技術(shù)、進(jìn)度分析。招標(biāo)與成本管理部1.初步操作方案階段：提供項(xiàng)目成本初步估算；2.可行性研究階段：深化成本估算方案。籌劃財(cái)務(wù)部1.在可行性研究階段：提供初步資金方案。2.可行性研究階段：貫徹資金方案、稅務(wù)謀劃。項(xiàng)目評(píng)審會(huì)由各職能部門經(jīng)理構(gòu)成，負(fù)責(zé)對(duì)《項(xiàng)目初步操作方案》進(jìn)行評(píng)審。投資決策會(huì)由公司經(jīng)營(yíng)層領(lǐng)導(dǎo)構(gòu)成，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目《預(yù)可研》進(jìn)行決策。三、流程闡明㈠戰(zhàn)略投資部依照項(xiàng)目信息，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及現(xiàn)場(chǎng)踏勘，分析區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)狀況、收入水平，調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目概況等，該環(huán)節(jié)由戰(zhàn)略投資部牽頭負(fù)責(zé)。招拍掛項(xiàng)目在此環(huán)節(jié)操作周期為10天；其她類型項(xiàng)目在此環(huán)節(jié)操作周期依照項(xiàng)目特點(diǎn)、理解信息進(jìn)度及合伙方配合狀況而定，普通不超過(guò)20天。㈡通過(guò)初步理解及調(diào)研，戰(zhàn)略投資部以為可以否決項(xiàng)目，報(bào)部門總經(jīng)理審批，否決項(xiàng)目或規(guī)定進(jìn)一步調(diào)研。操作周期為2天。㈢戰(zhàn)略投資部主持對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步市場(chǎng)定位、初步方案設(shè)計(jì)、操作思路、完畢簡(jiǎn)樸成本估算及有關(guān)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，編制《項(xiàng)目初步操作方案》，各職能部門配合。該操作周期為5至10天。㈣《項(xiàng)目初步操作方案》提交項(xiàng)目評(píng)審會(huì)審批。項(xiàng)目評(píng)審會(huì)由各職能部門經(jīng)理構(gòu)成，通過(guò)項(xiàng)目評(píng)審會(huì)，決定項(xiàng)目放棄或繼續(xù)深化。操作周期為2天。㈤通過(guò)項(xiàng)目評(píng)審會(huì)項(xiàng)目，進(jìn)入項(xiàng)目可行性研究階段，由戰(zhàn)略投資部組織各職能部門共同完畢項(xiàng)目《預(yù)可研》。該操作周期為5至10天。㈥《預(yù)可研》提交投資決策會(huì)審批。投資決策會(huì)由公司經(jīng)營(yíng)層領(lǐng)導(dǎo)構(gòu)成。三分之二以上領(lǐng)導(dǎo)否決項(xiàng)目應(yīng)放棄；針對(duì)領(lǐng)導(dǎo)提出問(wèn)題可以形成解決方案應(yīng)修改可研報(bào)告重新上會(huì)；所有通過(guò)無(wú)大問(wèn)題項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)階段。該操作時(shí)間周期為2至5天。㈦充實(shí)完善立項(xiàng)報(bào)告，啟動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)。內(nèi)部立項(xiàng)通過(guò)后，以專項(xiàng)工作組形式，開(kāi)展法律及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，推動(dòng)商務(wù)談判、合同擬定及后續(xù)合同訂立。㈧合同訂立后，交由項(xiàng)目公司推動(dòng)，財(cái)務(wù)、報(bào)建等部配合完善手續(xù)。四、有關(guān)文獻(xiàn)及交付成果文獻(xiàn)㈠交付成果文獻(xiàn)1.附件1《項(xiàng)目初步操作方案》：涉及項(xiàng)目概況、市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、成本估算、投資收益測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)分析等2.附件2《預(yù)可研》：涉及項(xiàng)目概況、市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)籌劃、成本估算、投資收益測(cè)算、資金籌措及運(yùn)用、風(fēng)險(xiǎn)分析等。有關(guān)文獻(xiàn)附件3《盤源初始信息登記表》附件4《資料清單》附件5《土地信息采集表》附件6《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研籌劃表》附件7《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研表》附件8《盡職調(diào)查清單》附件9《項(xiàng)目可行性評(píng)審方式、規(guī)定、及有關(guān)事項(xiàng)》附件1 項(xiàng)目初步操作方案一、項(xiàng)目名稱及類型命名規(guī)則為“都市或地理位置+項(xiàng)目名”，一經(jīng)擬定后則對(duì)內(nèi)統(tǒng)一使用。二、項(xiàng)目背景重要涉及項(xiàng)目來(lái)源、項(xiàng)目獲取方式、合伙意向、洽談進(jìn)展、項(xiàng)目獲取意義等內(nèi)容。三、合伙方及合伙條件㈠合伙方背景簡(jiǎn)介㈡合伙方提出重要條件，洽談進(jìn)展等。四、項(xiàng)目位置㈠項(xiàng)目位置：重要涉及項(xiàng)目在都市中位置、所處功能區(qū)、該功能區(qū)定位與發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域交通狀況。附圖：項(xiàng)目在該都市區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）相對(duì)位置和距離、地段定性描述（與重要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。㈡項(xiàng)目四至范疇㈢項(xiàng)目周邊配套附圖：地塊四至范疇及周邊設(shè)施圖。五、項(xiàng)目現(xiàn)狀及權(quán)屬狀況㈠土地現(xiàn)狀：涉及七通一平狀況、宗地內(nèi)與否有拆遷、高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響因素；開(kāi)發(fā)手續(xù)進(jìn)展，獲得政府審批文獻(xiàn)狀況。㈡建筑物現(xiàn)狀：外立面，內(nèi)裝修，設(shè)施設(shè)備等。附圖：現(xiàn)狀圖㈢土地權(quán)屬闡明，涉及土地使用權(quán)人、土地用途、土地使用年限等。㈣房產(chǎn)權(quán)屬闡明（如有）規(guī)劃控制指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)備注用地性質(zhì)總用地面積畝其中凈地面積畝代征地面積畝地上建筑面積萬(wàn)平米其中住宅寫(xiě)字樓商業(yè)地下建筑面積其中地下車庫(kù)人防及配套容積率控制高度米建筑密度%綠化率%停車位個(gè)數(shù)六、項(xiàng)目公司概況（如果涉及公司股權(quán)收購(gòu)）涉及公司歷史沿革、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)資質(zhì)、股東及股權(quán)構(gòu)造、公司資產(chǎn)負(fù)債和財(cái)務(wù)狀況等。七、市場(chǎng)分析㈠區(qū)域市場(chǎng)行情（涉及商圈或板塊分布、供應(yīng)量、銷售價(jià)格、租金及出租率等）；㈡區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)地位及發(fā)展趨勢(shì)；㈢項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場(chǎng)潛力。㈣結(jié)論：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)定位，涉及市場(chǎng)定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品建議等。八、投資及收益估算投資成本預(yù)測(cè)、租售收益預(yù)測(cè)、投資回報(bào)率、資金需求和籌劃等。（股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目應(yīng)闡明稅務(wù)謀劃狀況）。九、項(xiàng)目運(yùn)作思路獲取項(xiàng)目整體操作思路和流程，存在問(wèn)題和解決建議十、綜合建議與籌劃㈠綜合判斷㈡工作籌劃附件2-1預(yù)可研—開(kāi)發(fā)類投資項(xiàng)目目錄第一某些項(xiàng)目決策背景一、外部環(huán)境㈠都市發(fā)展規(guī)劃與宗地關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響，如：規(guī)劃交通規(guī)劃與建設(shè)、都市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；㈡宗地所屬地區(qū)在該都市歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要闡明浦東在上海地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)狀況。㈢項(xiàng)目淵源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素㈠項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司將來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃意義（普通3—5年），在公司發(fā)展中地位（與否核心項(xiàng)目）；㈡公司提高品牌形象、減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力作用；㈢從公司將來(lái)利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)意義；第二某些：項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）地理位置。附圖：項(xiàng)目在該都市區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）相對(duì)位置和距離、地段定性描述（與重要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。二、項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀㈠四至范疇；㈡項(xiàng)目現(xiàn)狀，涉及與否有拆遷、高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響因素；附圖：四至范疇圖、現(xiàn)狀照片。三、項(xiàng)目周邊配套㈠交通狀況既有交通體系闡明，涉及高速公路、都市干道、公交系統(tǒng)、軌道交通系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中與否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響工程。附圖：交通狀況示意圖，涉及既有和將來(lái)規(guī)劃都市公共交通和迅速捷運(yùn)系統(tǒng)；㈡教誨、醫(yī)院、大型購(gòu)物中心、文化體育娛樂(lè)設(shè)施、公園、銀行、郵局等配套設(shè)施。四、項(xiàng)目周邊自然人文環(huán)境依照個(gè)案特性描述，沒(méi)有可以不寫(xiě)五、大市政配套（七通一平）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展、供水狀況、污水、雨水排放、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、供電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等大市政條件與否具備，并闡明接入成本。六、規(guī)劃控制指標(biāo)具備條件盡量填寫(xiě)，下表可按實(shí)際狀況恰當(dāng)調(diào)節(jié)項(xiàng)目指標(biāo)備注用地性質(zhì)總用地面積畝其中凈地面積畝代征地面積畝地上建筑面積萬(wàn)平米其中住宅寫(xiě)字樓商業(yè)地下建筑面積其中地下車庫(kù)人防及配套容積率控制高度米建筑密度%綠化率%停車位個(gè)數(shù)第三某些：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、合伙方式及條件㈠合伙方基本狀況：名稱、重要股東投資狀況、注冊(cè)資本、成立時(shí)間、特殊背景等；㈡合伙方式：例如：直接購(gòu)買項(xiàng)目、收購(gòu)公司股權(quán)、共同設(shè)立公司等。㈢交易價(jià)格、總地價(jià)、樓面地價(jià)等。㈣付款進(jìn)度及與付款條件。㈤其她合伙重要條件㈥與合伙方式有關(guān)其他法律規(guī)定二、土地法律及權(quán)屬狀況㈠開(kāi)發(fā)手續(xù)進(jìn)展，獲得政府審批文獻(xiàn)狀況；㈡土地權(quán)屬闡明，涉及土地使用權(quán)人、土地用途、土地使用年限等，與否有抵押、查封或她項(xiàng)權(quán)利等。第四某些：市場(chǎng)分析一、區(qū)域市場(chǎng)綜述對(duì)銷售型物業(yè)按照下表列示區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目重要指標(biāo)，并從產(chǎn)品供應(yīng)、需求、消化速度、租售價(jià)格等方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作分析描述。樓盤名稱項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4用地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)㎡）總套數(shù)（套）容積率產(chǎn)品類型主力戶型開(kāi)盤時(shí)間已推總量（套）銷售價(jià)格（元/㎡）月均銷售套數(shù)銷售率開(kāi)發(fā)商附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中某些具代表性將來(lái)重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配備現(xiàn)場(chǎng)圖片。二、區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)最佳個(gè)案狀況三、近一年內(nèi)區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況（開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目填寫(xiě)）名稱土地坐落占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)m2）土地用途總成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/m2）競(jìng)得人附圖：成交土地位置分布圖四、小結(jié)：㈠區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)地位及發(fā)展趨勢(shì)㈡項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場(chǎng)潛力第五某些：項(xiàng)目總體定位一、項(xiàng)目素質(zhì)分析㈠優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合伙方式、大市政配套、生活配套、與否符合公司發(fā)展思路等方面闡述。㈡劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合伙方式、大市政配套、生活配套、與否符合公司發(fā)展思路等方面闡述。㈢機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、都市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面闡述。㈣挑戰(zhàn)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、都市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面闡述。二、市場(chǎng)定位三、價(jià)格定位四、客群定位第六某些：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路㈠重要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅等其她類型，及不同類型產(chǎn)品比例。㈡如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（規(guī)劃平面圖、效果圖、戶型圖等，不具備條件可以不寫(xiě)）第七某些：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌劃一、土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、都市將來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。二、及時(shí)開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺陷分析。三、工程籌劃：工期籌劃、竣工籌劃。第八某些：投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)闡明測(cè)算假設(shè)和重要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建導(dǎo)致本加期間費(fèi)用，不涉及營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）土地成本開(kāi)發(fā)前期費(fèi)建安工程費(fèi)基本設(shè)施費(fèi)公共配套費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)直接成本小計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用總投資共計(jì)注：以上單位成本計(jì)算方式為投資額/可售建筑面積，請(qǐng)按照以上表格調(diào)節(jié)測(cè)算表分類。二、銷售收入分析重要列示可銷售某些物業(yè)銷售數(shù)據(jù)，物業(yè)類型可根據(jù)實(shí)際狀況增減。項(xiàng)目共計(jì)住宅銷售面積銷售比例銷售價(jià)格銷售金額寫(xiě)字樓銷售面積銷售比例銷售價(jià)格銷售金額共計(jì)銷售面積銷售金額三、稅務(wù)分析㈠營(yíng)業(yè)稅及附加㈡所得稅㈢土地增值稅（股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)闡明）四、經(jīng)濟(jì)效益分析㈠經(jīng)濟(jì)效益分析假設(shè)條件，如：與否享有政府各種稅費(fèi)減免等㈡項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率、投資回收期及重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。五、敏感性分析分析成本和銷售重要指標(biāo)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益波動(dòng)影響，以及盈虧平衡點(diǎn)。六、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)㈠資金投入籌劃：各期地價(jià)、收購(gòu)款、建設(shè)成本等投入安排。㈡資金回款籌劃：各期銷售回款籌劃。㈢資金需求籌劃：各期資金需求缺口、資金解決方案、融資途徑等。㈣啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)鈔票正流入時(shí)間。第九某些：投資風(fēng)險(xiǎn)分析涉及但不限于如下風(fēng)險(xiǎn)：一、拆遷風(fēng)險(xiǎn)：若包括拆遷，拆遷由誰(shuí)負(fù)責(zé)解決、拆遷成本如何控制等；二、法律風(fēng)險(xiǎn)：涉及股權(quán)類債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等；三、政策風(fēng)險(xiǎn)：與否是國(guó)家政策限制項(xiàng)目，如別墅、高爾夫等，如何通過(guò)變通方式解決；四、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目規(guī)劃條件與否可以實(shí)現(xiàn)，與否存在規(guī)劃方面硬傷等；五、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目定位產(chǎn)品若不是主流產(chǎn)品，市場(chǎng)與否存在重大波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等；六、管理風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目與否在既有公司管理半徑內(nèi)，人員配備與否充分、與否會(huì)引起管理成本大幅增長(zhǎng)等。注：以上僅針對(duì)項(xiàng)目也許發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，不涉及本項(xiàng)目或非針對(duì)本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可不寫(xiě)。第十某些：綜合分析與建議一、對(duì)項(xiàng)目判斷結(jié)論二、下一步工作建議附件：1.項(xiàng)目測(cè)算表格：涉及成本測(cè)算、收入測(cè)算、鈔票流量表、資金平衡表、收益指標(biāo)分析等；2.欲訂立合伙意向書(shū)或合同文本。附件2-2預(yù)可研—持有型物業(yè)投資項(xiàng)目目錄第一某些：項(xiàng)目背景和意義一、項(xiàng)目來(lái)源及洽談進(jìn)展二、項(xiàng)目獲取意義㈠項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃意義，在公司發(fā)展中地位（與否核心項(xiàng)目）；㈡公司提高品牌形象、減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力作用；㈢從公司將來(lái)利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)意義。第二某些：項(xiàng)目概況一、地理位置項(xiàng)目所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）地理位置。附圖：項(xiàng)目在該都市區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）相對(duì)位置和距離、地段定性描述（與重要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。二、周邊環(huán)境涉及交通狀況、周邊建筑和設(shè)施，客流狀況等。三、物業(yè)現(xiàn)狀㈠土地和房產(chǎn)權(quán)證登記信息，權(quán)屬信息；㈡地塊位置（四至），地塊面積、用地性質(zhì)、剩余年限等；㈢物業(yè)建成時(shí)間、建筑構(gòu)造、建筑指標(biāo)、功能設(shè)立等表1：技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)備注總用地面積畝其中凈地面積畝代征地面積畝地上建筑面積萬(wàn)平米地下建筑面積其中地下車庫(kù)人防及配套容積率控制高度米建筑密度%綠化率%停車位個(gè)數(shù)表2：建筑功能設(shè)立（酒店為例）功能設(shè)立面積樓層描述客房某些公共營(yíng)業(yè)某些大堂某些餐廳某些廚房某些娛樂(lè)商務(wù)、會(huì)議非營(yíng)業(yè)某些行政某些設(shè)備某些其他輔助某些物業(yè)現(xiàn)狀建筑物外立面，內(nèi)裝修和設(shè)施設(shè)備（空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電、消防、電梯和門禁系統(tǒng)等）狀況，附照片。第三某些：項(xiàng)目公司（權(quán)屬人）概況一、轉(zhuǎn)讓方概況轉(zhuǎn)讓方基本狀況、初步合伙意向及方式（涉及價(jià)格及合伙條件）二、項(xiàng)目公司概況（如果涉及股權(quán)收購(gòu)）㈠公司歷史沿革㈡股權(quán)狀況及股東狀況簡(jiǎn)介㈢財(cái)務(wù)狀況分析近來(lái)三年以及近期財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)狀況闡明書(shū)，固定資產(chǎn)明細(xì)表，長(zhǎng)、短期借款明細(xì)表，所有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承擔(dān)詳情，執(zhí)行各項(xiàng)稅費(fèi)原則、稅收優(yōu)惠政策等。㈣經(jīng)營(yíng)狀況分析物業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃狀況，涉及收入、成本和利潤(rùn)指標(biāo)。表3：經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查分析表（酒店為例）1、收入（近來(lái)三年）指標(biāo)備注1.1平均房?jī)r(jià)1.2入住率1.3客房收入及客戶群1.4餐飲收入1.5客房出租收入1.6其她收入2、成本控制指標(biāo)備注2.1人工成本率2.2餐飲成本率2.3能耗率2.4物耗率2.5行政費(fèi)用率2.6維護(hù)修理費(fèi)用率2.7折舊與攤銷3、經(jīng)營(yíng)效益指標(biāo)指標(biāo)備注3.1客房營(yíng)業(yè)毛利率3.2餐飲營(yíng)業(yè)毛利率3.3EBITDA3.4GOP率㈤公司運(yùn)營(yíng)資質(zhì)、員工狀況、訴訟仲裁等或有事項(xiàng)狀況。第四某些：市場(chǎng)分析一、區(qū)域市場(chǎng)綜述本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、都市規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)等。二、物業(yè)商圈分析項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)、客源市場(chǎng)闡明、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等。三、周邊同類物業(yè)供應(yīng)量、客戶來(lái)源、租賃價(jià)格、出租率等物業(yè)名稱地理位置占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）硬件原則租賃價(jià)格出租率四、結(jié)論㈠區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)地位及發(fā)展趨勢(shì)㈡本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場(chǎng)潛力第五某些：房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估規(guī)定分別采用市場(chǎng)法、成本法、收益法三種辦法對(duì)目的物業(yè)每平米價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，取平均估值成果或者得到價(jià)值評(píng)估區(qū)間。一、市場(chǎng)法舉例本項(xiàng)目項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3交易價(jià)格待估260003300019000交易時(shí)間100100100100交易狀況100100100100區(qū)域因素臨路狀況1001039998生活服務(wù)設(shè)施10010010098商務(wù)配套設(shè)施1001029897自然環(huán)境條件1009910198個(gè)別因素建筑規(guī)模10010310499容積率1009610098建筑形式1009810095功能定位10010510596裝修10010510599物業(yè)管理公司1001009996入住時(shí)間100102101103修正系數(shù)——0.8820.8901.265比準(zhǔn)價(jià)格——229402937424027評(píng)估單價(jià)25447二、成本法舉例建筑面積36240含地下面積土地價(jià)值72480000其他辦法測(cè)算成果(元)建筑物成本費(fèi)用名稱測(cè)算成果說(shuō)明建筑安裝紅線內(nèi)市政費(fèi)10%建安費(fèi)用10%-15%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5%建安市政費(fèi)用3%-5%專業(yè)人士費(fèi)10%建安市政費(fèi)用5%-10%管理費(fèi)3%土地獲得和開(kāi)發(fā)成本3%-5%建安綜合單價(jià)建安價(jià)值.2土地與建筑物共計(jì).2銷售費(fèi)用20950189.628%兩稅一費(fèi)5.5%,廣告代理費(fèi)1%-3%

在建工程沒(méi)有此項(xiàng)費(fèi)用投資利息.46.00%一至三年期貸款利息6%成本利潤(rùn).825%土地與建筑物共計(jì)15%-30%房地產(chǎn)價(jià)值.116989.07627三、收益法舉例租賃收入有效毛收入+押金利息收入潛在毛收入日租金3-10元有效毛收入出租率50%-95%押金利息收入押金（n個(gè)月租金）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用0稅金房地產(chǎn)稅12%，兩稅一費(fèi)5.5%管理費(fèi)有效毛收入2%-5%維修費(fèi)重置價(jià)值1%-3%保險(xiǎn)費(fèi)重置價(jià)值0.2％年凈收益35,714,956.29收益年期45土地或建筑物年限報(bào)酬率6.00%報(bào)酬率6%-8%還原系數(shù)15.456評(píng)估值552,004,367.7215,231.9118177.89058四、土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、都市將來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。第六某些：物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)一、持續(xù)經(jīng)營(yíng)更新改造籌劃改造思路、改導(dǎo)致本和時(shí)間籌劃二、持續(xù)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)㈠經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)㈡經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用預(yù)測(cè)、稅務(wù)分析㈢凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)㈣鈔票流預(yù)測(cè)㈤經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值2.內(nèi)部收益率3.投資收益率4.投資回收期5.敏感性分析第七某些：物業(yè)收購(gòu)方式一、收購(gòu)方式：購(gòu)買資產(chǎn)（收購(gòu)物業(yè)或按揭購(gòu)買）、購(gòu)買項(xiàng)目公司股權(quán)（鈔票收購(gòu)、承債收購(gòu)、混合模式）二、收購(gòu)價(jià)格及支付方式三、收購(gòu)操作流程四、收購(gòu)資金來(lái)源與融資籌劃第八某些：投資風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。注：以上僅針對(duì)項(xiàng)目也許發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，不涉及本項(xiàng)目或非針對(duì)本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可不寫(xiě)。第九某些：綜合分析與建議一、對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論二、下一步工作建議附件：1.關(guān)于項(xiàng)目公司資質(zhì)調(diào)查、法律文獻(xiàn)等2.價(jià)值評(píng)估測(cè)算表3.經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)表4.欲訂立合伙意向書(shū)和合同文本附件3：盤源初始信息登記表盤源初始信息登記表日期：年月日一、開(kāi)發(fā)商狀況（并購(gòu)項(xiàng)目填寫(xiě)）公司名稱★：股東構(gòu)造：股東背景：聯(lián)系地址：

傳真：對(duì)接聯(lián)系人★：

職務(wù)★：

E-mail：手機(jī)★：

電話：

公司歷史沿革：已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目位置★：用地性質(zhì)★：□住宅□寫(xiě)字樓□商業(yè)□酒店□綜合體□其她項(xiàng)目現(xiàn)狀、工程進(jìn)度：□土地平整□基本施工□主體在建□封頂□竣工□入伙占地面積★：建筑面積★：容積率：項(xiàng)目權(quán)屬獲得狀況：項(xiàng)目實(shí)景照片；

限高：建設(shè)內(nèi)容：

三、報(bào)盤人信息報(bào)盤人★：

聯(lián)系手機(jī)★：報(bào)盤人渠道★：□內(nèi)部部門名稱：□外部單位名稱：附件4資料清單項(xiàng)目收購(gòu)（資產(chǎn)收購(gòu)）資料項(xiàng)目收購(gòu)（股權(quán)收購(gòu)）資料公司簡(jiǎn)介公司已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目用地批復(fù)項(xiàng)目用地紅線圖項(xiàng)目權(quán)屬證件建設(shè)項(xiàng)目管理部門項(xiàng)目批準(zhǔn)文獻(xiàn)環(huán)境評(píng)估審批文獻(xiàn)用地方案圖總平面報(bào)建（修改性詳規(guī)報(bào)建）項(xiàng)目工程進(jìn)度籌劃表項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙項(xiàng)目所屬區(qū)域規(guī)劃文獻(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)狀實(shí)景照片土地評(píng)估報(bào)告在售項(xiàng)目另需提供：項(xiàng)目銷售工具項(xiàng)目客戶記錄資料項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)記錄公司簡(jiǎn)介最新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照（正本及副本）及年檢記錄公司組織機(jī)構(gòu)代碼證稅務(wù)登記證（國(guó)稅和地稅）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)其她關(guān)于設(shè)立公司政府批復(fù)、證書(shū)公司股東合同公司章程及其所有修改及補(bǔ)充文獻(xiàn)驗(yàn)資報(bào)告股權(quán)/資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)批文（公司股東合同）公司股東名單項(xiàng)目資料參照資產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目資料招拍掛項(xiàng)目資料土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料本地土地市場(chǎng)行情（二級(jí)招拍掛行情，涉及價(jià)格、摘牌/招標(biāo)/競(jìng)價(jià)潛規(guī)則等）土地市場(chǎng)管理基本政策有關(guān)稅費(fèi)收取原則、合用條件土地公開(kāi)出讓文獻(xiàn)中對(duì)土地規(guī)劃條件及土地使用條件規(guī)定各部門辦事周期及效率競(jìng)價(jià)基本規(guī)定及技巧選取適當(dāng)土地估價(jià)辦法競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及關(guān)于法律文獻(xiàn)（如規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、紅線圖、征地允許證、批地時(shí)間）；現(xiàn)場(chǎng)狀況（涉及既有土地平整狀況、市政狀況、拆遷狀況等）；項(xiàng)目周邊狀況，（涉及周邊自然環(huán)境、人口狀況、交通狀況、都市公建配套、市政設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃狀況、區(qū)域發(fā)展遠(yuǎn)景等）；區(qū)域一級(jí)開(kāi)發(fā)配套政策（涉及一級(jí)開(kāi)發(fā)參加和收益政策、征地拆遷實(shí)行政策和補(bǔ)償政策、關(guān)于土地進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)有關(guān)政策）；區(qū)域已獲審批規(guī)劃文獻(xiàn)（都市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)域規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或其他專項(xiàng)規(guī)劃等）；合營(yíng)/轉(zhuǎn)讓單位盼望規(guī)定；附件5：土地信息采集表土地信息采集表信息來(lái)源：記錄編號(hào)：項(xiàng)目聯(lián)系人：實(shí)地考察日期：一、宗地基本狀況概要宗地名稱

位置區(qū)域位置

土地編號(hào)四至范疇東

南

西

北

地段

土地所有權(quán)歸屬

土地使用權(quán)歸屬

土地方

土地使用年期

交易方

土地規(guī)劃用途

技術(shù)指標(biāo)占地面積（平米）

建筑覆蓋率機(jī)動(dòng)車位

建筑面積（平米）

其中：住宅

容積率

商業(yè)

公建配套

土地淵源

土地現(xiàn)狀

周邊環(huán)境

合伙方式及條件合伙方式

土地價(jià)格

周邊可拓展土地

付款條件

交地原則

經(jīng)濟(jì)測(cè)算

項(xiàng)目判斷意見(jiàn)

戰(zhàn)略投資部意見(jiàn)

后續(xù)跟進(jìn)操作

附件6項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研籌劃表項(xiàng)目名稱

調(diào)研人員

調(diào)研區(qū)域

調(diào)研時(shí)間

調(diào)研內(nèi)容

調(diào)研目的

考慮因素

辦法設(shè)計(jì)

預(yù)測(cè)進(jìn)度

使用人力

預(yù)算

有關(guān)闡明

中心經(jīng)理意見(jiàn)

戰(zhàn)略投資部經(jīng)理意見(jiàn)

附件7項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研表樓盤項(xiàng)目基本資料樓盤名稱

售樓電話

銷售證號(hào)

所在區(qū)域

設(shè)計(jì)單位

發(fā)展商

代理商

項(xiàng)目屬性

物管單位

建筑面積

占地面積

建筑風(fēng)格

棟數(shù)

層數(shù)

綠化率

物業(yè)費(fèi)用

總套數(shù)

銷售率

戶型配比

取暖方式

銷售速度

得房率

客群來(lái)源

置業(yè)特性

銷售起價(jià)住

均價(jià)住

最高價(jià)格住

付款方式

商

商

商

裝修原則

采光通風(fēng)

建筑構(gòu)造

開(kāi)工時(shí)間

竣工時(shí)間

入住時(shí)間

車位□出租□出售儲(chǔ)藏室

面積范疇

戶型構(gòu)造

主力戶型

物業(yè)及周邊配套設(shè)施物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施

物業(yè)管理

社區(qū)設(shè)施

園林環(huán)境

交通條件

周邊樓盤

金融機(jī)構(gòu)

商業(yè)商場(chǎng)

超市

教誨幼兒園

中、小學(xué)

餐飲娛樂(lè)餐飲

影視娛樂(lè)

休閑運(yùn)動(dòng)

游樂(lè)景點(diǎn)

項(xiàng)目特色及營(yíng)銷狀況項(xiàng)目定位

客戶群定位分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)

促銷方略

媒體宣傳方略

備注

附件8盡職調(diào)查清單序號(hào)內(nèi)容有無(wú)備注主體資格一被收購(gòu)對(duì)象主體資格（全套工商登記檔案資料，每一頁(yè)復(fù)?。?歷次營(yíng)業(yè)執(zhí)照2出資合同或合資（合伙）合同、合同3公司歷次變更過(guò)程（涉及股權(quán)、章程）4驗(yàn)資報(bào)告5其她與主體資格有關(guān)文獻(xiàn)和資料二對(duì)外投資1子公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、最新章程2分公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益一項(xiàng)目1項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)2項(xiàng)目供水、燃?xì)?、熱力、消防、人防、綠化、交通、環(huán)保等條件批復(fù)3項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)4審定設(shè)計(jì)方案告知書(shū)5土地出讓合同6項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7工程規(guī)劃允許證8施工證9預(yù)售允許證（銷售允許證）二房屋1房屋所有權(quán)證2房屋共有權(quán)證3房屋她項(xiàng)權(quán)證4房屋所在土地土地使用狀況5在建工程（已獲得批準(zhǔn)文獻(xiàn)）6房屋設(shè)定抵押權(quán)7房屋被查封、凍結(jié)、扣押等狀況8房屋租賃、免費(fèi)使用狀況三土地使用權(quán)1國(guó)有土地使用權(quán)證2土地使用權(quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓或出租狀況3土地上設(shè)定抵押權(quán)狀況4土地與否被查封、凍結(jié)、扣押等狀況四機(jī)器設(shè)備1設(shè)備清單2機(jī)器設(shè)備權(quán)屬證明文獻(xiàn)3與否存在海關(guān)監(jiān)管設(shè)備4設(shè)備上與否設(shè)定了抵押權(quán)5設(shè)備與否被查封、凍結(jié)、扣押等狀況五存貨1存貨清單2存貨與否存在抵押、質(zhì)押等狀況3存貨與否對(duì)外提供擔(dān)保六無(wú)形資產(chǎn)1商標(biāo)商標(biāo)清單商標(biāo)注冊(cè)證等權(quán)屬證明文獻(xiàn)商標(biāo)交易狀況商標(biāo)上與否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)商標(biāo)與否存在被查封、凍結(jié)、扣押等狀況2專利專利清單專利證書(shū)等文獻(xiàn)專利申請(qǐng)和受理文獻(xiàn)專利上與否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)專利與否被查封、凍結(jié)、扣押等狀況專利交易狀況專利與否準(zhǔn)時(shí)繳納了年費(fèi)3著作權(quán)計(jì)算機(jī)軟件或其她著作權(quán)清單著作權(quán)登記證書(shū)或其她證明文獻(xiàn)著作權(quán)上與否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)著作權(quán)與否被查封、凍結(jié)、扣押等狀況4其她無(wú)形財(cái)產(chǎn)權(quán)非專利技術(shù)等七債權(quán)1應(yīng)收帳款清單2其她應(yīng)收款清單3與債權(quán)有關(guān)合同4債權(quán)與否設(shè)定擔(dān)保5債權(quán)訴訟期間與否屆滿6債務(wù)人與否有償還能力八債務(wù)1長(zhǎng)、短期借款清單2應(yīng)付帳款清單3其她應(yīng)付款清單4與債務(wù)有關(guān)合同5與否向債權(quán)人提供了擔(dān)保6債務(wù)訴訟時(shí)效期間與否屆滿九實(shí)收資本1與否與營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程中記載注冊(cè)資本一致2與否存在分期出資狀況3實(shí)收資本數(shù)額與否與應(yīng)付出資數(shù)額一致4股東與否有抽逃出資狀況十資本公積和盈余公積1公積金計(jì)提和帳目記錄與否對(duì)的2資本公積帳目記錄與否對(duì)的對(duì)外擔(dān)保一保證1為她人提供保證狀況闡明2主債務(wù)合同、保證合同、合同或其她保證文獻(xiàn)3保證責(zé)任方式和范疇4保證期限與否屆滿5與否存在其她保證人二抵押1為自身或她人（涉及子公司）提供抵押狀況闡明2主債務(wù)合同、抵押合同、合同或其她抵押文獻(xiàn)3抵押期限與否屆滿三質(zhì)押1提供質(zhì)押狀況闡明2主債務(wù)合同、質(zhì)押合同、合同或其她質(zhì)押文獻(xiàn)3質(zhì)押期限與否屆滿重大合同1尚未履行完畢合同狀況闡明2提供合同文本爭(zhēng)議和行政懲罰狀況1存在訴訟或仲裁狀況闡明2有關(guān)判決、裁決、執(zhí)行裁定等文獻(xiàn)3關(guān)于行政懲罰狀況闡明4行政懲罰決定書(shū)、行政復(fù)議決定