房地產(chǎn)市場報告 -【年報】2023年惠州房地產(chǎn)市場總結(jié)及2024年展望研報-中原研究

總2023年惠州房地產(chǎn)市場總結(jié)及2024年研報惠州中原戰(zhàn)略研究中心一、本報告由惠州中原戰(zhàn)略研究中心編寫，所有提供的信息均通過本公司依一、本報告由惠州中原戰(zhàn)略研究中心編寫，所有提供的信息均通過本公司依合法可靠途徑獲得，報告觀點及預(yù)測均以此為基礎(chǔ)推斷所得，僅供讀者參考，不構(gòu)成任何投資建議。二、本公司不就報告中的任何內(nèi)容對任何投資做出任何形式的擔(dān)保。任何人因使用本報告或其內(nèi)容而導(dǎo)致的直接損失或間接損失，本公司不承擔(dān)任何責(zé)三、本報告版權(quán)歸惠州市港中原地產(chǎn)代理有限公司所有，未經(jīng)本公司正式書面許可與授權(quán)，任何個人和組織均不得以任何方式對本報告進(jìn)行復(fù)制、傳播。如需引用、刊發(fā)，需注明出處為“惠州中原戰(zhàn)略研究中心”，且不得對本報告進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)和修改。四、有關(guān)本報告的問題和建議，或有關(guān)問題的討論和疑問，請咨詢惠州中原戰(zhàn)略研究中心。版權(quán)聲明產(chǎn)品目錄GDP增速季度走勢（單位：%）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍面困難先立后破未來可期GDP增速季度走勢（單位：%）我國經(jīng)濟(jì)總體向好的趨勢未變，三駕馬車增速的下滑已經(jīng)止住，前三季度GDP同比增長5.2%，預(yù)計2023全貨幣政策：穩(wěn)健的貨幣政策精準(zhǔn)有力、靈活適度期LPR，一次下調(diào)5年期LPR，引導(dǎo)實際貸款利率下行，以降低企業(yè)融資和居民消費信貸成本；繼續(xù)發(fā)揮新發(fā)放首套整機(jī)制作用，引導(dǎo)新發(fā)放房貸利率下行，2023年1-11月，新發(fā)放個人住房貸款利率為4.1%，同比下降0.8個百分點差別化住房信貸政策。超過23萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，平均下調(diào)2023年主要貨幣政策2023年主要貨幣政策3月6月6月6月8月8月9月9月行業(yè)政策：總體定調(diào)——供需進(jìn)入新形勢推動“三大工程”構(gòu)建新模式行業(yè)各類政策出臺指明了方向，此后的各項調(diào)控政策，基本上也都大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，致力于構(gòu)建“剛需有保障、快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，“三大和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建改善有商品”的住房供給新格局。工程”的推進(jìn)成為主要任務(wù)。 l住建部已赴多個省市調(diào)研“三大工程”成交規(guī)模：銷售業(yè)績不振下滑趨勢不減>2023年初，解除疫情管控后，商品住宅銷售迎來一波小陽春，使得2月份開始，商口住宅銷售面積及銷售額累計增長迅速拉升，并于之后的3月、4月及5月處于正增長水平；此后受經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不力、收入預(yù)期不穩(wěn)、就業(yè)形勢嚴(yán)峻等因素影響，商品住宅銷售面積及銷售額均出現(xiàn)持續(xù)下行走勢。今年前11月，全國住宅銷售面積下降7.3%，住宅銷售額下降4.3%全國商品住宅銷售面積及銷售額累計增長全國商品住宅銷售面積及銷售額累計增長開發(fā)投資：投資降幅持續(xù)加大“保交樓”目標(biāo)改善竣工情況意，2023年3月份以來房地產(chǎn)住宅投資增速呈持續(xù)下滑態(tài)勢，且于直處于-20%上下的低水平。“保交樓”仍是樓市重要目標(biāo)之一，并獲得了可觀的資金支持，這使得202房地產(chǎn)住宅投資額、新開工面積、施工面積房地產(chǎn)住宅投資額、新開工面積、施工面積及竣工面積累計增長月度走勢歷年房企境內(nèi)外債券融資成本房企融資：融資規(guī)模降幅收窄境內(nèi)外成本差距加大歷年房企境內(nèi)外債券融資成本跌幅進(jìn)一步加大，同比下降34%，進(jìn)入2023年仍保持較大跌幅成本的2倍之多；得益于國央企及優(yōu)質(zhì)民企等具有融資優(yōu)勢的企業(yè)發(fā)債量占比上升，2023年境內(nèi)債券融資成本3.45%，2018-2023年房企新增融資總量情況（單位：億元）2018-2023年房企新增融資總量情況（單位：億元）灣區(qū)經(jīng)濟(jì)：灣區(qū)各城消費復(fù)蘇增長惠州經(jīng)濟(jì)增速名列前茅其他城市出口為負(fù)增長，由于全球經(jīng)濟(jì)衰退，外需走弱訂單下降。整體上數(shù)據(jù)來源：各地區(qū)統(tǒng)計局灣區(qū)市場：大灣區(qū)各城市場供求整體低位運行房價下行調(diào)整佛山、珠海改善項目支撐均價同比上漲；市場低迷，各城以去庫存為注：以上灣區(qū)城市數(shù)據(jù)來源中原分公司研究部，江門新房數(shù)據(jù)截止2023年11月，東莞住宅均價為洋房中位數(shù)價格；佛山住宅均惠州經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展增質(zhì)提量制造業(yè)當(dāng)家2284.10億元，同比增長5.2%。市場消費穩(wěn)步恢復(fù)1-11月，社會消費品零售總額1958.12億實體經(jīng)濟(jì)為本1-11月，固定資產(chǎn)投資同比增長進(jìn)出口保持增長1-11月，外貿(mào)進(jìn)出口總額3109.7億元，同比進(jìn)口1248.2億元，增長28.3%。谷震蕩，同時政策持續(xù)大力度松綁，四季度政策此背景下，政府多次發(fā)布政策支持樓市，開發(fā)商亦通過以價換量u9月，惠州正式實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。土地市場：土拍供需規(guī)模仍在低位流拍有所增加同比下降37.50%；成交總金額124.14億元，同比上漲15房企投資趨審慎，參拍意愿不足，全年成交地塊均底價成交，供地改期、流拍情況有所增土地市場：區(qū)域供地調(diào)整同比下降5成降55.26%；成交面積98.12萬㎡，同比下降1.14%，成交金額115.59億元，同比上漲15%門縣以外，其他區(qū)域涉宅供地均有不同程度減少，降幅在13%-46%之間。究其原因，一方面為了加快區(qū)域存量項目地利用效率；另一方面當(dāng)前樓市恢復(fù)力偏弱，減少流拍，適時調(diào)區(qū)流拍1宗，推售的土地位于鹿江瀝南岸，起拍地價高，在當(dāng)前低迷行情下土地市場：國資企繼續(xù)托底民企成交占比少建設(shè)在仲愷區(qū)成交1宗商住土地；但自二季度以來，各項經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)恢復(fù)不及預(yù)期，購房意愿再度回落，樓市銷售行情繼續(xù)市利好政策對惠州房地產(chǎn)的提振效果微弱，樓市延續(xù)低迷狀態(tài)，僅有恒力集團(tuán)1家民企入市參拍，成交2宗大亞灣西區(qū)商體缺席。土地市場熱度回暖仍將取決于樓市端的表現(xiàn)，在當(dāng)前市場行情下，國資企托底土拍數(shù)據(jù)截止至2023年12月31日數(shù)據(jù)來源：惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)平臺新房供需：供求低位運行市場持續(xù)深度調(diào)整態(tài)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，新房市場表現(xiàn)較為弱勢。供應(yīng)方面，需求量下降疊加項目存量持續(xù)高位，各項目推新明顯放緩，2次收縮。從網(wǎng)簽成交端表現(xiàn)看，2023年全年表現(xiàn)基本持平于去年，惠州市場持續(xù)深度調(diào)整，成交表現(xiàn)筑底持平。從供2023年供應(yīng)2023年供應(yīng)2023年成交2023年成交面積：591萬救市“三支箭”LPR下調(diào)，利率探底首套4.25%，二套5.05%3.9%，最低可做3.8%5年期LPR下調(diào)至4.2%，惠降準(zhǔn)；“惠六條”救市“三支箭”LPR下調(diào)，利率探底首套4.25%，二套5.05%3.9%，最低可做3.8%5年期LPR下調(diào)至4.2%，惠降準(zhǔn)；“惠六條”要政策為“二手房限售3改1”及多次跟進(jìn)全國性房貸及利率政策調(diào)整，同時開發(fā)商持續(xù)促銷；但整體效果有年底各大房企進(jìn)入年終沖刺階段，加大供貨量和營銷力度，但整體效果一般，四季度新房貸款利率再下調(diào)（首套4.1%，二套4.9%）深圳都市圈發(fā)展規(guī)劃2021-2023年惠州市新房住宅成交備案價價格走勢：價格再下降下探空間縮小2021-2023年惠州市新房住宅成交備案價筍盤競爭尤為激烈，導(dǎo)致二手房成交份額進(jìn)一步上升，客戶的選擇性增加，給新房價格造成較大沖擊，存量市場：持續(xù)去庫存庫存壓力道阻且艱惠東縣存量較低，但區(qū)域新房流速慢，去化周期為36個月；仲愷區(qū)存量為172萬㎡，去化壓力相對較小，但仍達(dá)2022/2023年惠州市純住宅成交結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：改善需求再升價格主力為110-160萬元2022/2023年惠州市純住宅成交結(jié)構(gòu)變化90㎡以下產(chǎn)品占比有所上升，為24.78%；90-110㎡剛需產(chǎn)品下降最為明顯，但仍未市場成交主力面積段；110-120㎡相客戶實際成交價格集中在110-160萬元區(qū)間，當(dāng)前房價上漲預(yù)期下降，樓市處于相對穩(wěn)定和理性的購房市場，購房者值及“性價比”。2023年惠州市純住宅成交面積段與總價段分布2023年惠州市純住宅成交面積段與總價段分布2023年業(yè)績排名TOP10房企房企格局：寡頭效應(yīng)明顯房企競爭激烈2023年業(yè)績排名TOP10房企份額占比高達(dá)32%，top20房企業(yè)績占比高達(dá)45%，接近其次德威集團(tuán)及華潤置地業(yè)績突破20億元，位列第三、第四。隨后6個排名臨近的房企業(yè)績表現(xiàn)2023年各房企網(wǎng)簽業(yè)績占比2023年各房企網(wǎng)簽業(yè)績占比遙遙領(lǐng)先難分伯仲二手房成交：二手房熱度回升翹尾收官消耗和政策持續(xù)性減弱，客戶觀望心理加重，二手房成交量從4月份緩慢回落。在成愿增強(qiáng)，降價拋售動作加速，10月份二手過戶量反彈，逐漸呈現(xiàn)走高態(tài)勢，并在12月出現(xiàn)年內(nèi)成交小高峰。盡管二手房價格：買方市場背景下價格下行壓力仍在入價格博弈狀態(tài)；進(jìn)入第四季度，業(yè)主出手意愿增強(qiáng)，同時受二手房成交結(jié)構(gòu)影響，10月開始二手房市場價格出現(xiàn)交均值跌破7000元關(guān)口，12月份成交規(guī)模與上月基本持平，成區(qū)域成交：成交量全線上漲龍門惠陽及仲愷漲幅顯著宏觀預(yù)判：先立后破逆周期支持政策發(fā)力經(jīng)濟(jì)總體形勢預(yù)測外部環(huán)境錯綜復(fù)雜，在政策發(fā)力和市場驅(qū)動下，中國經(jīng)居民消費的預(yù)測宏觀政策的預(yù)測2024年宏觀政策或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，中央加杠桿、央行降準(zhǔn)降息均有一定空間，“先立后破”的政策基調(diào)也給房地產(chǎn)政策帶來了12月11日至12日中央經(jīng)濟(jì)工作會議簡要急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。政策預(yù)判：防風(fēng)險為基礎(chǔ)穩(wěn)需求穩(wěn)市場低于”等供給端金融支持，三是下調(diào)住房交易稅費，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場。在個別房企風(fēng)險擴(kuò)散成行業(yè)風(fēng)險，地產(chǎn)行uu第一，以“三大工程”建設(shè)為抓手，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。央行有望通過專項借款、抵押補(bǔ)充貸款等結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，為“三大工程”u第二，落實供給端金融支持，讓“三個不低于”、“融uu第三，下調(diào)住房交易稅費，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場。比如購買家庭唯一住房地產(chǎn)政策方向：盡量不刺激，全力防風(fēng)險房地產(chǎn)政策方向：未來房地產(chǎn)政策的主要方向是防風(fēng)險1212月21日至22日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議立后破，重點抓好4大板塊18個方面工作，其中，u構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實施好“三大工程”26000+新房預(yù)判：新增貨量持續(xù)收窄集中力量去化庫存26000+壓力、房企資金壓力、二手房市場分流等多重壓力下，市場以去庫存為主基調(diào)。房企土地儲備、新開工面積及加快去庫存、促回款仍是當(dāng)務(wù)之急，因此，項目新增推貨計劃延緩，據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年惠州潛在新增供應(yīng)套數(shù)為2應(yīng)面積約為288.15萬㎡，新增貨量連續(xù)三年呈現(xiàn)下降趨勢，但疊加新房庫存、二手房庫存等新房住宅庫存二手房掛牌量（貝殼）7894378943法拍房（阿里拍賣）高低區(qū)域預(yù)判：惠灣短期庫存壓力較大城區(qū)熱點或?qū)⑥D(zhuǎn)移高低博羅縣：博羅縣從供求局面看，供求保持相對平衡，但目前庫存量達(dá)276.30萬㎡，去化壓力也供應(yīng)面積：83.84萬㎡供應(yīng)面積：47.66萬㎡供應(yīng)面積：82.45萬㎡備注：龍門縣、惠東縣未計入報告統(tǒng)計范疇分化趨勢：熱銷區(qū)域更為集聚房企發(fā)展格局重構(gòu)大部分房企面臨強(qiáng)大的資金壓力和艱難的銷售困境，房企違約事件時有發(fā)生，穿越風(fēng)霜雨雪的樓市低谷期，更是考惠州新房成交熱力地圖2022年